經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)評(píng)估PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)評(píng)估第1頁(yè)/共66頁(yè)第2頁(yè)/共66頁(yè)第3頁(yè)/共66頁(yè)第4頁(yè)/共66頁(yè)土地總價(jià)格樓面地價(jià)建筑總面積建筑總面積容積率=土地總面積土地單價(jià)樓面地價(jià)容積率建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積建筑覆蓋率建筑密度建設(shè)用地面積第5頁(yè)/共66頁(yè)第6頁(yè)/共66頁(yè)第7頁(yè)/共66頁(yè)*PPABCDEP * F被 估 房 地 產(chǎn) 的 評(píng) 估 價(jià) 格P - - 可 比 交 易 實(shí) 例 交 易 價(jià) 格A - - 交 易 情 況 修 正 系 數(shù)B - - 交 易 日 期 修 正 系 數(shù)C - - 交 易 環(huán) 境 修 正 系 數(shù)D - - 個(gè) 別 因 素 修 正 系 數(shù)E - - 容 積 率 修

2、 正 系 數(shù)F - - 土 地 使 用 年 期 修 正 系 數(shù)第8頁(yè)/共66頁(yè)1002000*1905/1005P 元 平方米1002000*2041/1002P 元 平方米第9頁(yè)/共66頁(yè)3 02 01118 %1 . 4 6 61118 %y第10頁(yè)/共66頁(yè)容積率12345地價(jià)指數(shù)%100105110115120110%104.76%105%y 第11頁(yè)/共66頁(yè)114.7%3500*3809/105.4%P 元 平方米第12頁(yè)/共66頁(yè)1 10.5%3800*3932/16.8%P元 平方米第13頁(yè)/共66頁(yè)3000 *103.6% * 98.3% *103.5% *104.7%331

3、1/P 元平方米第14頁(yè)/共66頁(yè)3600* 1 1.6% 12.3% 1 1.5% 1 1.7% 12.1%3827/P 元 平方米第15頁(yè)/共66頁(yè)45004800420043004450/4V元 平方米第16頁(yè)/共66頁(yè)4500*0.44800*0.14200*0.24300*0.34410/V 元 平方米第17頁(yè)/共66頁(yè)第18頁(yè)/共66頁(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目待估宗地待估宗地可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C可比實(shí)例可比實(shí)例D可比實(shí)例可比實(shí)例E交易價(jià)格50004500415040005200交易時(shí)間2004.52003.82002.102002.52001.102004.2交易

4、情況00-1%+3%+2%區(qū)域因素+1%-1%-3%00個(gè)別因素-1%-2%-5%-3%-1%容積率5.05.23.54.03.04.8剩余年限383535303038時(shí)間時(shí)間20002001200220032004地價(jià)指數(shù)100120125130135容積率容積率3.03.54.04.55.0-6.0地價(jià)指數(shù)100105110115120第19頁(yè)/共66頁(yè) 3835383511118%1351001001001205000 *5270.49/113010010199120118%1118%1351001001001204500 *5810.50/11251009998105118%13510

5、01001004150 *125999795ABC進(jìn) 行 因 素 修 正 并 計(jì) 算 比 準(zhǔn) 價(jià) 格比 準(zhǔn) 價(jià) 格元平 方 米比 準(zhǔn) 價(jià) 格元平 方 米比 準(zhǔn) 價(jià) 格3830383038381118%120*5613.45/1110118%1118%1351001001001204000 *5679.04/112010310097100118%1118%1351001001001205200 *5236.81/113510210099118118%(2)DE元平 方 米比 準(zhǔn) 價(jià) 格元平 方 米比 準(zhǔn) 價(jià) 格元平 方 米綜 合 評(píng) 估 結(jié) 果5270.495810.505631.455679.

6、045236.815525.66/5評(píng) 估 單 價(jià) V=元平 方 米評(píng) 估 總 價(jià) P=5525.66*900=4973094 元第20頁(yè)/共66頁(yè)第21頁(yè)/共66頁(yè)第22頁(yè)/共66頁(yè)第23頁(yè)/共66頁(yè)1234*V 評(píng)估對(duì)象宗地的價(jià)值評(píng)估對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)P 年限修正系數(shù)a 交易日期修正系數(shù)a土地狀況修正系數(shù)a市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)a第24頁(yè)/共66頁(yè)V 參照物房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格市場(chǎng)租金倍數(shù)=參照物房地產(chǎn)的年租金房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值房地產(chǎn)的年收益*市場(chǎng)租金倍數(shù)第25頁(yè)/共66頁(yè)Ar純收益房地產(chǎn)價(jià)值V資本化率第26頁(yè)/共66頁(yè)一、純收益純收益有效總收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=潛在總收入-空置等造成的收入損失-

7、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用出租房地產(chǎn)年純收益年租賃收入-年租賃費(fèi)用年租賃收入年維修費(fèi)-年管理費(fèi)-年保險(xiǎn)費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃代理費(fèi)直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)年純收益 年銷(xiāo)售收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=年銷(xiāo)售收入-年銷(xiāo)售成本-年銷(xiāo)售費(fèi)用-年銷(xiāo)售稅金及附加-年管理費(fèi)用-年財(cái)務(wù)費(fèi)用-年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)第27頁(yè)/共66頁(yè)第28頁(yè)/共66頁(yè)1000*8%600*10%5%1000600r=第29頁(yè)/共66頁(yè)房地產(chǎn)資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率1niiiAPnr=第30頁(yè)/共66頁(yè)交易實(shí)例租金（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元） 還原利率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.089.09%11.11%10.44%10.0

8、8%10.18%4r第31頁(yè)/共66頁(yè)N1NN2NN12212 NNNNNN若， 則， 則先根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年期，后計(jì)算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值第32頁(yè)/共66頁(yè)1111*/, ,1niiinRVrAVAPA r nrrAVrAVrg有 限 期 ,各 年 收 益 不 相 等有 限 期 ,各 年 收 益 相 等無(wú) 限 期 ,各 年 收 益 相 等無(wú) 限 期 ,各 年 收 益 額 按 等 比 級(jí) 數(shù) 遞 增第33頁(yè)/共66頁(yè)111111111*/,1nAVAPA r nrrAVr有限期,各年收益相等無(wú)限期,各年收益相等 221222112111*/, ,*1nAAV

9、AAPA r nAPrrrAAVr, 其中,有限期,各年收益相等無(wú)限期,各年收益相等第34頁(yè)/共66頁(yè) 112111221211*/,*1nAAVAAPA r nAPrrrAAVr, 其中,有限期,各年收益相等無(wú)限期,各年收益相等第35頁(yè)/共66頁(yè)第36頁(yè)/共66頁(yè) (1)45000 *1245000 / 25175001200000 *1.5%18000年有效總收入元2 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300 元 年管理費(fèi)=540000*3%=16200 元 年修繕費(fèi)元 年保險(xiǎn)=1200000*3%=3600 元 年房產(chǎn)稅=540000*

10、12%=64800 元 年?duì)I業(yè)稅金及附加=5440(3)517500133300384200(4)1200000 *10%1200003842001200002642002642001(5)131504838%18%315048363015000000*5.5%=29700 元 年土地使用稅=500*2=1000 元房地產(chǎn)年純收益元房屋年純收益元 土地年純收益元土地使用權(quán)價(jià)值元 土地單價(jià)元/平方米第37頁(yè)/共66頁(yè)第38頁(yè)/共66頁(yè)第39頁(yè)/共66頁(yè) (1)15000*85*12*90%13778*12961377*12%165.24420* 14%40.32104800*3%14.40年有效

11、總收入萬(wàn)元2 年運(yùn)營(yíng)成本=96+165.24+40.32+14.40+75.74=391.70 萬(wàn)元 年經(jīng)常費(fèi)用萬(wàn)元 房產(chǎn)稅萬(wàn)元 家具設(shè)備折舊費(fèi)=萬(wàn)元 年保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金及附加=1377*5.5%=75.74(3)1377391.70985.30(4)985.30*(/,8%,45)11930.4111930.41*10000 / 250004772VPA萬(wàn)元年純收益萬(wàn)元房地產(chǎn)價(jià)值萬(wàn)元 房地產(chǎn)單價(jià)元/平方米第40頁(yè)/共66頁(yè)P(yáng)=25*/,12%,20186.74()P A萬(wàn)元第41頁(yè)/共66頁(yè)P(yáng)=25*/,12%,2030*/,8%,20193()PAPF萬(wàn)元 P=25*/,12%,203

12、*/,8%,10 */,8%,20191()P AP AP F萬(wàn)元第42頁(yè)/共66頁(yè)第43頁(yè)/共66頁(yè)K 1 260080*15%19.650105000*7.53.75600*1%80*3%0.8410010350103計(jì)算年收益總額年總收益=3000*300*12*90%=972 萬(wàn)元計(jì)算總費(fèi)用年折舊費(fèi)萬(wàn)元年土地使用稅萬(wàn)元年保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元年管理費(fèi)=972*5%=48.6 萬(wàn)元年修繕費(fèi)=萬(wàn)元年房產(chǎn)稅=972*12%=116.64 萬(wàn)元計(jì)算年純收益年純收益=972- 19.6+3.75+0.81212779.57*/,12%,5064745,120*/,10%,501.0266474 1.0264

13、75.02P AP FVV4+48.6+3+116.64 =779.57 萬(wàn)元4 房地產(chǎn)價(jià)格V萬(wàn)元房地產(chǎn)到期后 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的還原價(jià)格V萬(wàn)元房地產(chǎn)估價(jià)V萬(wàn)元第44頁(yè)/共66頁(yè)第45頁(yè)/共66頁(yè) 1.50*12*900* 1 10%4860002.1701033750 180004500732601486000*3.5%1701022500*900*1.5%33750320*9001800042500*900*0.2%45003.486000732604127404年總收益元年總費(fèi)用元年管理費(fèi)元年維修費(fèi)元年稅金元年保險(xiǎn)費(fèi)元年房地產(chǎn)凈收益年總收益 年總費(fèi)用元 .2500*900146875482*

14、2500*90046875*420625003412740 1650002477406.247740*/,7%,443358836.P A房屋年純收益建筑物重置價(jià)房屋年貶值額元使用年限房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià) 房屋年貶值額 已使用年限元房屋年純收益=2062500*8%=165000 元5.土地年純收益=年房地產(chǎn)凈收益 房屋年純收益元土地使用權(quán)價(jià)值V153358836.156717.675007.:P 元單價(jià)元評(píng)估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在2006年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3358836.15元,單價(jià)為每平方米6717.67元.第46頁(yè)/共66頁(yè)*PFEPRCDDD房地產(chǎn)的價(jià)格重置成本實(shí)體性貶值-功能性貶

15、值-經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本 成新率適用范圍：無(wú)需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)不產(chǎn)生現(xiàn)金流收益的房地產(chǎn)少交易市場(chǎng)和交易案例的公益性房地產(chǎn)第47頁(yè)/共66頁(yè)1 土地出讓金2 拆遷補(bǔ)償費(fèi)3 地上附著物及 青苗補(bǔ)償費(fèi)4 安置補(bǔ)助費(fèi)1 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)2 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) （三/七通一平）3 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用4 小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)5 有關(guān)稅費(fèi)1 土地取得費(fèi)利息（一次投入）2 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)利息（均勻投入）土地價(jià)格 土地取得費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 管理費(fèi)用 利息 利潤(rùn) 土地增值收益第48頁(yè)/共66頁(yè)第49頁(yè)/共66頁(yè)新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅（三）舊有房地產(chǎn)有估價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重

16、新建造完全價(jià)值-建筑物折舊新 建 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 = 取 得 土 地 的 費(fèi) 用 + 建 筑 工 程 費(fèi) 用 + 開(kāi) 發(fā) 商 負(fù) 擔(dān) 的 專(zhuān) 業(yè) 費(fèi) 用+ 開(kāi) 發(fā) 商 投 資 的 利 息 + 銷(xiāo) 售 費(fèi) 用 + 開(kāi) 發(fā) 商 負(fù) 擔(dān) 的 兩 稅 一 費(fèi)營(yíng) 業(yè) 稅 城 建 稅 教 育 費(fèi) 附 加+ 開(kāi) 發(fā) 商 利 潤(rùn)第50頁(yè)/共66頁(yè)*100%建筑物尚可使用年限建筑物成新率=建筑物尚可作用年限+建筑物實(shí)際已使用年限成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分*G+裝修部分合計(jì)得分*S+設(shè)備部分合計(jì)得分*B(GSB分別為結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù))第51頁(yè)/共66頁(yè)第52頁(yè)/共66頁(yè)第53頁(yè)/共66頁(yè)

17、第54頁(yè)/共66頁(yè)第55頁(yè)/共66頁(yè)第56頁(yè)/共66頁(yè)21.50.5(1)(2)(3)31*44191361249531631(4)土地取得成本=500*230=115000 元土地開(kāi)發(fā)成本=500*246=123000 元投資利息=土地取得費(fèi)利息土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息115000*1+8%-1 +123000*1+8%-1 +123000*1+8%-1元開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)= 115000+123000 *10%=23800 元(5)營(yíng)業(yè)稅金及1150001230003163123800*5%1544415%(6)(7)附加=15444+1081+463=16988 元土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+投資利息+開(kāi)

18、發(fā)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)稅=*營(yíng)業(yè)稅稅率1-營(yíng)業(yè)稅稅率元城建稅=15444*7%=1081 元教育費(fèi)附加=15444*3%=463 元銷(xiāo)售費(fèi)用=(115000+123000+31631+23800+16988)*3%=9313 元土地價(jià)值=1193133197325000+123000+31631+23800+16988元 土地單價(jià)=319731/500=639 元第57頁(yè)/共66頁(yè)*V 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 銷(xiāo)售稅費(fèi)折現(xiàn)系數(shù)第58頁(yè)/共66頁(yè)運(yùn)用范圍（1）待開(kāi)發(fā)土地，包括生地、毛地、熟地。（2）在建工程，主要指各類(lèi)未完工的建筑工程項(xiàng)目。（3）可裝修改造或可改變用途的舊房估價(jià)案例第59頁(yè)/共66頁(yè)第60頁(yè)/共66頁(yè) 0.521.50.520%1886.041 10%20.1771.294800 *20% 0.216051 開(kāi) 發(fā) 完 成 后 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 值 =4000*1000+2500*6000* 80%+萬(wàn) 元 開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用 (含 管 理 費(fèi) 用 )=800 萬(wàn) 元3 投