試述房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部建設(shè)成本的會計(jì)與稅收處理[1]

1、試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部的會計(jì)核算與稅收處理2008.04 段光勛、1126自強(qiáng)不息 售樓部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所特有的，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的場所。售樓部的會計(jì)如何核算、如何進(jìn)行 稅務(wù)處理，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則并無細(xì)化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)教科書均無明確，值得我們認(rèn)真探討。 （一）售樓部的會計(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部如何核算，在財(cái)政部會計(jì)核算的相關(guān)文件里沒有進(jìn)行規(guī)范，僅僅是國家稅務(wù)總局發(fā)布的 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知（國稅發(fā)200631號）第八條作出了明確規(guī)定： 1、開發(fā)企業(yè)建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處 理，其他

2、一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 2、售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。 筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，一般說來不外乎存在以下四種情況： 1、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售； 2、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； 3、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； 4、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。 針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部的以上四種情況，售樓部的會計(jì)核算可分為以下2種模式： 1、使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）核算

3、模式，適用于上述的1、2情況 （1 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）會計(jì)科目，售樓部建設(shè)、裝修發(fā)生 的成本費(fèi)用均在該科目反映。 （2 ）當(dāng)售樓部與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時，從“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）轉(zhuǎn)入“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品） 科目。 （3 ）當(dāng)售樓部（商品房）銷售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù) 成本”。 （4 ）當(dāng)售樓部轉(zhuǎn)作自用時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當(dāng)售樓部出租時，其成本 從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。 （5 ）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計(jì)提折舊，不作

4、其他帳務(wù)處理。 2、使用“在建工程”核算模式，適用于上述3、4情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建售樓部，根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用應(yīng)該在“在建工程”科 目核算。 （1）修建售樓部的成本費(fèi)用先在“在建工程”科目核算； （2）待售樓部竣工驗(yàn)收后，將其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”； （3）售樓部使用過程中，計(jì)提的折舊費(fèi)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”； （4）售樓部拆除時，按照“固定資產(chǎn)清理”的程序進(jìn)行處理； （5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。當(dāng)售樓部出租時，其成本從“固定 資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。 （二）售樓部的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部具有特殊性，

5、不僅在建設(shè)期涉及稅金處理，而且在使用期、拆除時等均涉及相關(guān)稅金處 理?，F(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收政策，就涉稅處理探討如下： 1、建設(shè)期的涉稅處理 （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設(shè)時，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完 成，支付售樓部工程款時，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 自行完成（自購材料、自請工人施工），計(jì)入開發(fā)成本，則這部分價值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。 （2 ）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無論是自建還是發(fā)包完成，竣工投入使用時均不存在涉稅處理問題。 （3 ）城鎮(zhèn)土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，

6、根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使 用稅有關(guān)政策的通知財(cái)稅 2006186號二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； 合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 2、使用期的涉稅處理 （1）售樓部在使用過程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開始使用的次月，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的，其依 據(jù)如下： A 按照關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號）第二條第四款“房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋

7、使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅”之規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的利用商品 房作售樓部，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。 B 根據(jù)財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（86 ）財(cái)稅地字第008號：“十九,關(guān)于 新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅 ”，開發(fā)企業(yè)自建售樓部，應(yīng)自開始使用之次月 繳納房產(chǎn)稅。 （2 ）售樓部的折舊費(fèi) 按照企業(yè)所得稅法第十一條規(guī)定，按照固定資產(chǎn)管理的售樓部可以計(jì)提折舊，可以在稅前予以扣除。 3、拆除時的涉稅處理 固定資產(chǎn)管理的售樓部拆除時，按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。一般說來，清理的凈值均是負(fù)數(shù)（也就是有損失） 13號，企 這是由于沒有達(dá)到固定資

8、產(chǎn)的使用年限。根據(jù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法國家稅務(wù)總局令第 業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨 的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。 企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。因此，售樓部 拆除時的凈損失，可以在稅前扣除。 4、轉(zhuǎn)作自用或出租的涉稅處理 （1 ）修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時，應(yīng)該繳以下稅金： A售樓部轉(zhuǎn)作自用（辦公等）時，根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，按照其原值的70 %的1.2 %，繳納房產(chǎn)稅

9、； B售樓部進(jìn)行出租時，根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；根據(jù)營業(yè)稅暫行條 例規(guī)定，按照租金收入繳納 5%的營業(yè)稅；還應(yīng)該繳納城建稅、教育費(fèi)附加等。 （2 ）利用商品房的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時，應(yīng)繳納以下稅金： A 將售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及 將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨 物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。新稅法排除了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征 收企業(yè)所得稅若干問題的通知（國稅發(fā)200631號）“六、關(guān)于開發(fā)

10、產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題”的“開發(fā) 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售”，因?yàn)樽杂没虺鲎獠]發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以說不繳納納企業(yè)所得稅。 B售樓部出租或自用時與“修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時，應(yīng)該繳納以下稅金” 一致。 5、銷售的涉稅處理 將售樓部銷售后，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收 入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。其依據(jù)是： 國家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知（國稅發(fā)200631號）相關(guān)規(guī)定，已開始投 入使用的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)企業(yè)按照收入確認(rèn)原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收 入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)

11、其對應(yīng)的計(jì)稅成本。因此，只有當(dāng)該售樓部實(shí)現(xiàn)銷售，該售樓部所對應(yīng)的成本才能予以結(jié)轉(zhuǎn)，在 稅前扣除。 以上根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的實(shí)際，結(jié)合現(xiàn)行稅收政策的一家之言，不妥之處在所難免，還望與同行 多多父流探討。 房地產(chǎn)收入分期結(jié)轉(zhuǎn)的幾個問題 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理 2009-12-15 10:40:11 閱讀428評論7 字號：大中小 訂閱 對于單個小的項(xiàng)目房地產(chǎn)公司來說，一般收入成本等基本上銷售完畢時一次性結(jié)轉(zhuǎn)，但對于較大的項(xiàng)目來說，岀于財(cái)務(wù)報(bào)表的需求， 存在分批跨年度結(jié)轉(zhuǎn)收入成本的情況。這種情況有可能是這樣的，產(chǎn)品已經(jīng)完工，銷售超過2/3，分批已驗(yàn)收交付，分批辦理產(chǎn)證，余下 的已是現(xiàn)房銷售樓房。

12、岀于報(bào)表要體現(xiàn)當(dāng)年收入，需要年度結(jié)轉(zhuǎn)部份收入成本，同時盡可能在年度所得稅匯繳計(jì)算時，不用再補(bǔ)繳所得稅。 一、收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn) 1、產(chǎn)品完工 國稅發(fā)(2009 ) 31號文關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工有三條標(biāo)準(zhǔn)，符合其一即視為完工： (1) 、開發(fā)產(chǎn)品已完成竣工備案； (2) 、開發(fā)產(chǎn)品已投入使用； (3) 、開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。 2、產(chǎn)品已交付客戶，并開具發(fā)票 按照正常的項(xiàng)目操作程序來講，產(chǎn)品竣工備案在前，然后才交付使用，但在實(shí)際中經(jīng)常存在先交房，同時辦理備案手續(xù)的情況。所 以選擇那個標(biāo)準(zhǔn)做為結(jié)轉(zhuǎn)收入的完工條件，時間上有時候相差數(shù)月。 開多少銷售發(fā)票，視需要結(jié)轉(zhuǎn)多少收入確定。舉個例子講，公

13、司本年12月需要結(jié)轉(zhuǎn)收入100，000，000.00元，可是預(yù)收帳款科目 已交房客戶金額達(dá)120，000，000.00元，備案手續(xù)還未完成，那么12月份只開具100，000，000.00發(fā)票，另外已交房未開票的放到 一月份開具發(fā)票。 二、分批結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率問題 由于在銷售過程中大多存在階段性漲價問題，早期銷售的房子價格低，越到后期銷售價格越高，因?yàn)樵趩挝幻娣e銷售收入呈現(xiàn)前前 低后高的問題。同時按建筑面積法計(jì)算成本的話，銷售毛利率也呈現(xiàn)前低后高，尤其是有的項(xiàng)目中有正房、閣樓、在先售正房、后售閣樓 的情況下，在后期閣樓銷售的單位面積收入就少了許多，毛利率也很大幅下降。因此，如果為了保證毛利率變動平穩(wěn)

14、，在結(jié)轉(zhuǎn)成本是需要 做些調(diào)整。按照收入高，相應(yīng)匹配成本高的原則，在實(shí)際操作中，我是這樣操作的： (1 )當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入比例=當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入 /預(yù)計(jì)總銷售收入 (2)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)成本=當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入比例*預(yù)計(jì)總成本 在項(xiàng)目銷售完畢時，對預(yù)計(jì)銷售收入和預(yù)計(jì)總成本的差額進(jìn)行一次性調(diào)整。 三、預(yù)提成本 國稅發(fā)(2009 ) 31號文第三十二條，關(guān)于預(yù)提費(fèi)用有如下規(guī)定： (1) 岀包工程未是辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以是，但最高不超過合 同總金額的10% ； (2) 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算千價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、

15、 協(xié)議或廣、模型中明確承諾建造且不可撤銷、或者按照法律規(guī)定必須建造的條件。 (3)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 從這三條看， 相對于2006年的31號文有較大的寬松成份，同時也很務(wù)實(shí) 。因而在年終部份結(jié)轉(zhuǎn)收入時，可測算考慮預(yù)提部份成本, 增加單位成本。 鐘子期聽懂了俞伯牙的琴音 一一巍巍乎若高山，蕩蕩乎若流水 ”俞伯牙視其為知音。鐘子期死后，面對江邊一抔黃土，俞伯牙發(fā)出此曲終兮不復(fù)彈，三尺瑤琴為君死”勺感慨，摔琴而去，從此，高山流水，知音難覓。 紅樓里，寶釵與黛玉皆愛寶玉，寶釵看重功名，常拿一些倫理綱常來壓制他的不羈與頑劣，黛玉卻從未提及這些，因她懂得他的心性，她說“你既為我之知己，自然我亦是你之知己”造化弄人，木石前緣雖是虛空一場，卻懷金悼玉，夢縈千古, 今日讀來依然蕩氣回腸！ 不是所有的相遇都可以相知，不是所有的相知都可以永恒。生命里，我們只愿結(jié)交那些心性相宜的人，統(tǒng)一的語言，相同的志趣，將彼此的心靈拉近，一份懂得，不言不語，卻在默契里滋生。 懂得，是兩顆心的對望，潛生一種心靈感應(yīng)，不發(fā)一言，便可知會。一聲懂得，沒有千言萬語，卻可以令人眸中含淚，心中蘊(yùn)暖。 這世間太多人情薄涼，你是否覺得，有一個真正懂你的人，是一種幸福與慰藉呢？茫茫人海，你不孤單，有人愿