注冊(cè)會(huì)計(jì)師CPA稅法分章節(jié)知識(shí)點(diǎn)及例題房產(chǎn)稅法契稅法和土地增值稅法

1、2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo)稅法 第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法 高頻考點(diǎn) 18年考情回顧： 3 選擇題， 1計(jì)算題 1. 房產(chǎn)稅基本規(guī)定 2. 契稅基本規(guī)定 3. 土地增值稅 高頻考點(diǎn) 1：房產(chǎn)稅基本規(guī)定 一、納稅人 具體情況 納稅義務(wù)人 產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的 經(jīng)營(yíng)管理單位 產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的 集體單位和個(gè)人 產(chǎn)權(quán)出典的 承典人 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的 房產(chǎn)代管人或者使用人 產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 無租使用其他房產(chǎn)的 房產(chǎn)使用人 融資租賃房產(chǎn) 承租人 二、征稅范圍 征稅范圍：城市 / 縣城 / 建制鎮(zhèn) / 工礦區(qū)的房產(chǎn) 1. 不含農(nóng)村各類房產(chǎn)。 2. 區(qū)域內(nèi)僅限經(jīng)

2、營(yíng)性房產(chǎn)。 3. 獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜 池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在出售前， 不征收房產(chǎn)稅 ；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或 出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 、計(jì)稅方法 ：從價(jià)、從租 具體形式 計(jì)稅規(guī)定 聯(lián)營(yíng)投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 從價(jià)計(jì)征 投資收取固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 從租計(jì)征 融資租賃 從價(jià)計(jì)征 居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn) （代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅） 自營(yíng)的，從價(jià)計(jì)征 出租的，從租計(jì)征 出租房產(chǎn)免租期 從價(jià)計(jì)征 四、稅率 從價(jià)計(jì)征 1.2%

3、從租計(jì)征 12% 個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 五、計(jì)稅依據(jù) 價(jià) 房產(chǎn)原值一次減除 10% 30%的扣除比例后的 余值 。 原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，不可隨意移 動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施。 第1頁 2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法 更換附屬設(shè)備和配套設(shè)施：新 易損件、零配件更新不再計(jì)入 舊 改建、擴(kuò)建的，增加房屋的原值 房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)。宗地容積率 據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 低于 0.5 的，按房產(chǎn) 建筑面積的 2 倍 計(jì)算土地面積并 純地下建筑： 工業(yè)用途以房屋原價(jià) 50% 60%作原值；其他用途以房屋原價(jià) 70%

4、80%作原值。 租 免租期內(nèi)由產(chǎn)權(quán)所有人 從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)稅。 一次收取跨年租金的，以 當(dāng)年租金收入部分計(jì)稅 。 六、應(yīng)納稅額 ：按年計(jì)算，分期繳納 從價(jià)計(jì)征： 全年應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值（ 1扣除比例） 1.2% 從租計(jì)征： 全年應(yīng)納稅額租金收入 12%（個(gè)人住房為 4%） 【提示】重點(diǎn)為從價(jià)和從租計(jì)稅相結(jié)合。 【例題單選題】甲公司 2019年年初房產(chǎn)原值為 8000萬元， 3月與乙公司簽訂租賃合同，約定自 2019年 4月起將原值 500萬元房產(chǎn)租賃給乙公司， 租期 3年，不含增值稅的月租金 2萬元， 2019 年 4 6 月為免租使用期間。 甲公司所在地計(jì)算房產(chǎn)稅余值減除比例為30%，甲公司 2

5、019 年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅 為（ ）。 A. 65.49 元 B. 66.21 元 C. 66.54 元 D. 67.26 元 正確答案 C 答案解析 從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅 8 000（130%）1.2%1/27 500（ 130%）1.2%1/233.6 31.5 65.1 （萬元）； 從租計(jì)征房產(chǎn)稅 2612% 1.44 （萬元）； 甲公司 2019年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅 65.11.4466.54 （萬元） 七、稅收優(yōu)惠 1. 國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 2. 由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位， 如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、 托兒所、幼兒園、敬老院、文化、 體育、藝術(shù)這些實(shí)行全額或差

6、額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 3. 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 4. 個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 5. 經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)： 3 項(xiàng) （1）對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 （2）對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅。 包括企業(yè)、自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房等。 （3）經(jīng)營(yíng)公租房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。 6. 自2018年 10月 1日起至 2020年 12月 31日，對(duì)按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)、停業(yè)、關(guān) 閉

7、的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 7. 自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)國(guó)家級(jí)、 省級(jí)科技企業(yè)孵化器、 大學(xué)科技園和國(guó)家 備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對(duì)象使用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 8. 自2019年1月 1日至 2021年12月31日，對(duì)高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅。 第2頁 八、征收管理 1. 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 房產(chǎn)用途 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 之月 起 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 從建成之 次月 起 委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋 從辦理驗(yàn)收手續(xù)之 次月 起 購置新建商品房 自房屋交付使用之 次月 起 購置存量房 自

8、辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)，登記機(jī)關(guān)簽發(fā)權(quán)屬證書之 次 月起 出租、出借房產(chǎn) 自交付出租、出借房產(chǎn)之 次月 起 房企自用、出租、出借自建商品 房 自房屋使用或交付之 次月 起 2. 納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地 2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法 高頻考點(diǎn) 2：契稅基本規(guī)定 一、納稅義務(wù)人 契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、 房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象， 向產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 、征稅范圍 征稅對(duì)象 納 稅 說明 國(guó)有土地使用權(quán) 出讓 受讓人以出讓金為依據(jù)繳納契稅，不得因減免出讓金而減免。 國(guó)有土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 不包括農(nóng)村集體土地 承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。 房屋買賣或視同 買賣 1. 以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨?/p>

9、交換房屋 2. 以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓 3. 他方以股份方式購買房屋產(chǎn)權(quán) 4. 買房拆料或翻建新房 5. 以自有房產(chǎn)作股投入 本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng) 的企業(yè)或合伙企業(yè)， 免納契稅； 轉(zhuǎn) 回免納契稅。 房屋附屬設(shè)施 涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，征稅 不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不征 房屋贈(zèng)與 法定繼承人繼承土地房屋權(quán)屬，不征契稅。 非法定繼承人承受屬于贈(zèng)與行為，征契稅。 【提示】增值稅中房屋贈(zèng)與直系親屬、法定繼承人、遺囑繼承人、受遺 贈(zèng)人均免稅。 房屋交換 交換價(jià)格相等的免征契稅 交換價(jià)格不等的 多付款一方 按差價(jià)款 繳納契稅 三、稅率： 3%5%的幅度比例稅率，省級(jí)政府確定。 四、計(jì)稅依據(jù) 【提示】房地產(chǎn)抵債，應(yīng)按現(xiàn)值計(jì)稅

10、。 第3頁 2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法 具體情況 計(jì)稅依據(jù) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣 成交價(jià)格 房屋土地贈(zèng)與 參照 市場(chǎng)價(jià)格 核定 土地使用權(quán)交換、房屋交換 價(jià)格差額 價(jià)格相等免契稅； 轉(zhuǎn)讓劃撥方式取得的土地使用權(quán) 計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益 （轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅） 【例題單選題】（ 2016年改編）甲企業(yè) 2019年 1月因無力償還乙企業(yè)已到期的債務(wù) 3000 萬元， 經(jīng)雙方協(xié)商甲企業(yè)同意以自有房產(chǎn)償還債務(wù)， 該房產(chǎn)的原值 5000 萬元，凈值 2000 萬元， 評(píng)估現(xiàn)值 9000 萬元， 乙企業(yè)支付差價(jià)款 6000 萬元，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)， 則乙企

11、業(yè)計(jì)繳契稅的計(jì)稅依據(jù)是 （ ）。 A. 5000 萬元 B. 6000 萬元 C. 9000 萬元 D. 2000 萬元 正確答案 C 答案解析 以房產(chǎn)抵償債務(wù)， 按照房屋的折價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅， 本題中的折價(jià)款為 9000 萬元。 五、稅收優(yōu)惠 （一）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定 1. 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事 設(shè)施的，免征契稅。 2. 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。 對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房 90 平米及以下的，減按 1%稅率征收； 90 平米以上的減按 1.5%征收。 對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積 90 平米及以

12、下減按 1%稅率征收； 90 平米以上的減按 2% 征收。 3. 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。 4. 土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確 定是否減免。 5. 承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 6. 經(jīng)外交部確認(rèn)， 依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定， 應(yīng)當(dāng)予以 免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、 聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、 房 屋權(quán)屬。 7. 公租房經(jīng)營(yíng)單位購買住房作為公租房的，免征契稅。 （二）契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定 企業(yè)改制 原

13、投資主體存續(xù)，并在改制后的公司中所持股權(quán)比例超過75%，且改制后公司承 繼原企業(yè)權(quán)利義務(wù)的，對(duì)改制后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 事業(yè)單位改 制 原投資主體存續(xù)，并在改制后企業(yè)中出資比例超過50%，對(duì)改制后的公司承受原 事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 公司合并 合并后的企業(yè)承受原各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 公司分立 對(duì)分立后承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。 企業(yè)破產(chǎn) （ 1）債權(quán)人 （包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅 ； （2）對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬： 安置全部員工 3 年以上勞動(dòng)合同 免稅 安置 30%以上員工 3 年以

14、上勞動(dòng)合同 減半 第4頁 2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法 資產(chǎn)劃轉(zhuǎn) （1）承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、 房屋權(quán)屬的單位，免征契稅； （2）同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。 如：母子（全資）、全資子公司之間、同一自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限 公司之間 . （3）母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。 債轉(zhuǎn)股 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債轉(zhuǎn)股的企業(yè)，債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土 地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 股份轉(zhuǎn)讓 單位個(gè)人承受公司股權(quán)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 劃撥土地 以出讓方式或

15、國(guó)家作價(jià)出資方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，且 不符合免稅規(guī)定，承受方應(yīng)征收契稅。 六、征收管理 1. 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 簽訂土地、 房屋權(quán)屬 轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天 ，或者取得其他具有土地、 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移 合同 性質(zhì)的憑證的當(dāng) 天。（不是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移） 已納契稅的購房單位或個(gè)人， 在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的， 退還已納契稅； 在辦理房屋權(quán) 屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 2. 納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10 日內(nèi) 3. 納稅地點(diǎn)：土地、房屋所在地 高頻考點(diǎn) 3：土地增值稅 、征稅范圍 具體事項(xiàng) 稅法規(guī)定 1. 房地產(chǎn) 繼承 繼承不屬于征稅范圍 2. 房地產(chǎn) 贈(zèng)予 贈(zèng)與直系親

16、屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人； 通過境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、 國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、 民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不屬于征稅范圍。 其他贈(zèng)予，應(yīng)征稅。 3. 房地產(chǎn) 出租 不屬于征稅范圍 4. 房地產(chǎn) 抵押 抵押期不屬于征稅范圍； 抵押期滿，轉(zhuǎn)讓權(quán)屬抵債，征稅。 5. 房地產(chǎn) 交換 個(gè)人互換 自有居住用房 地產(chǎn)，經(jīng)核實(shí)可免征 其他交換，雙方均征稅； 6. 合作建 房 建成后按比例分房自用，暫免征稅； 建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。 7. 代建房 不屬于征稅范圍 8. 房地產(chǎn) 重新評(píng)估 不屬于征稅范圍（實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生增值要征稅） 具體事項(xiàng) 稅法規(guī)定 1. 整體改建 1. 重組時(shí)暫不征稅 （不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ）

17、2. 重組后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)納稅，原地價(jià) 款及費(fèi)用可扣除 2. 合并：原主體存續(xù) 3. 分立 4. 改制重組時(shí)以國(guó)有房地產(chǎn)投資，權(quán)屬轉(zhuǎn)移變 第5頁 更到被投資企業(yè) 、稅率（記憶） 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率 速算扣除系數(shù) 1 不超過 50%的部分 30% 0 2 超過 50%至 100%的部分 40% 5% 3 超過 100%至 200%的部分 50% 15% 4 超過 200%的部分 60% 35% 2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法 三、收入 各類收入包括貨幣、實(shí)物和其他收入。 實(shí)物和其他收入形式需要評(píng)估確認(rèn)。 1. 注意視同銷售收入，按同類價(jià)確定。 2. 應(yīng)稅收入營(yíng)改增

18、前含營(yíng)業(yè)稅收入營(yíng)改增后不含增值稅收入 3. 不含增值稅的收入 增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅情況：不含稅收入含增值稅收入 /1.05 增值稅一般計(jì)稅情況：不含稅收入含增值稅收入 /1.09 或：不含稅收入含稅收入銷項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額（含增值稅收入土地價(jià)款） /1.09 9% 注意：銷售不動(dòng)產(chǎn)采用一般計(jì)稅方法時(shí)，2018年 5月 1日到 2019年 3月 31日適用的增值稅稅率 為 10%， 2019年 4月 1日后適用稅率為 9%。 四、新房銷售扣除項(xiàng)目 情況 可扣除項(xiàng)目 房企新房銷售 1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本 3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4. 轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教

19、育附加 5. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除） 其他新房銷售 1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本 3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4. 轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅 1. 取得土地使用權(quán)所支付的 金額 【提示 1】含登記過戶費(fèi)及契稅。 【提示 2】契稅不因土地出讓金的減免而減免。 【提示 3】不包括土地閑置費(fèi)。（所得稅中可扣） 2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本 （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （2）前期工程費(fèi) （3）建筑安裝工程費(fèi) （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （5）公共配套設(shè)施費(fèi) （6）開發(fā)間接費(fèi)用 【提示 1】包括精裝修費(fèi)用。 【提示 2】質(zhì)量保證金如計(jì)入發(fā)票中，則可以扣除。

20、 【提示 3】成本不符合清算要求或不實(shí)的，由稅務(wù)核定。 第6頁 2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法 3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 【提示】期間費(fèi)用， 不按賬簿金額扣除 。 （1）不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ虿荒芴峁┵J款證明的： 開發(fā)費(fèi)用（地價(jià)款及費(fèi)用開發(fā)成本）10%以內(nèi) 【提示】全用自有資金，沒有利息支出的，按此方法扣除。 （2）能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，并能提供貸款證明的： 開發(fā)費(fèi)用利息（地價(jià)款及費(fèi)用開發(fā)成本）5%以內(nèi) 利息注意兩點(diǎn)：（所得稅中可扣除） 不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。 【提示】計(jì)入開發(fā)成本的利息，在清算時(shí)應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用

21、中計(jì) 算扣除。 4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 房企：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 其他企業(yè)：加扣印花稅 【提示 1】印花稅萬分之五“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”。 【提示 2】可以扣除營(yíng)業(yè)稅，但不能扣除增值稅。 5. 其他扣除項(xiàng)目 僅適用于 房企新建房 ：（只賣地、賣存量房不能扣） 加計(jì)扣除費(fèi)用（地價(jià)款及費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)成本） 20% 【提示 1】土地閑置費(fèi)和各類利息均可在所得稅前扣除。 【提示 2】注意 收入和扣除的配比 原則。 1. 地價(jià)款：開發(fā)比、銷售比 2. 開發(fā)成本：銷售比 3. 開發(fā)費(fèi)用：利息也要按銷售比配比 4. 稅金：與轉(zhuǎn)讓相關(guān) 5. 加計(jì)：與前二項(xiàng)有關(guān) 五、存量房銷售扣除項(xiàng)目 方法 可扣

22、除項(xiàng)目 評(píng)估法 1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 2. 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 重置成本價(jià)成新度折扣率 3. 轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅 4. 評(píng)估費(fèi) 發(fā)票法 1. 購房發(fā)票價(jià)每年加計(jì) 5%：扣除金額發(fā)票價(jià)（ 1 5%年數(shù) ） 每年：購房發(fā)票至售房發(fā)票日，每滿 12 個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿 12 個(gè)月但超 過 6 個(gè)月的，可以視同為一年。 2. 轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅 【提示】 按評(píng)估價(jià)計(jì)稅的不扣契稅；按發(fā)票價(jià)的可扣契稅 。 核定法 核定征收 六、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目 可扣除項(xiàng)目 1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.

23、 轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅 七、稅額計(jì)算步驟 1. 增值額收入扣除項(xiàng)目 第7頁 2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法 2. 增值率增值額 / 扣除項(xiàng)目 3. 根據(jù)增值率確定適用稅率及速算扣除系數(shù) 4. 稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目速算扣除系數(shù) 八、房企土地增值稅清算 （一）清算條件 應(yīng)進(jìn)行 清算的 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 清算） 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 務(wù)機(jī)關(guān) 可要求 清算的 （不是 必須） 取得銷售（預(yù)售）許可證滿 3 年 仍未銷售完畢的； 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 省稅

24、務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積的比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或 自用的； （2） （3） （4） （二）清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 清算后轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)讓面積單位建筑面積成本費(fèi)用 單位建筑面積成本費(fèi)用清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積 （三）清算補(bǔ)繳 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的 不加收滯納金。 九、稅收優(yōu)惠 1. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。超過 20% 的

25、全部增值額計(jì)稅。 2. 對(duì)企事業(yè)單位、 社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓房屋作為公租房房源、 且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免稅。 【提示】增值率 20%，相當(dāng)于起征點(diǎn)。 3. 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 4. 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 十、征收管理 1. 預(yù)征比例 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5%，西部地 區(qū)省份不得低于 1%。 2. 納稅申報(bào) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7 日內(nèi) 辦理。 3. 納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地（坐落地）納稅 法人 坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或

26、經(jīng)營(yíng)地 一致：辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān) 不一致：房地產(chǎn)坐落地 自然人 坐落地與居住所在地 一致：住所所在地 不一致：房地產(chǎn)坐落地 例題計(jì)算題】（ 2018年）某藥廠 2018年7月 1日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公樓，取得不含增 第8頁 2019 年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo) 稅法 值稅銷售收入 24000萬元。 2010 年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付金額 6000萬元，發(fā)生建造 成本 8000 萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為 16000 萬 元，成新度折扣率為 60%，允許扣除的有關(guān)稅金及附加1356 萬元。 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問

27、題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。 （1）回答藥廠辦理土地增值稅納稅申報(bào)的期限。 （ 2）計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評(píng)估價(jià)格。 （3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。 （4）計(jì)算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 答案解析 （1）該藥廠應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7 日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地（即該市區(qū)）主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)辦理納稅申報(bào)。 16000 60%9600（萬元） 96006000135616956（萬元） 24000169567044（萬元）增值率 2）計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評(píng)估價(jià)格 3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù) 4）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算：轉(zhuǎn)讓辦公樓的增值額 704416956100%41. 54%應(yīng)納土地增值稅 704430%2113.2 （萬元） 【例題計(jì)算題】（ 2017年） 2017年 4月稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土 地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下： （1）2016年 6月以 17760萬元購得一宗土地使用權(quán)，并繳納契稅。 （2）自 2016