土地使用權(quán)獲取

1、一、土地使用權(quán)的出讓一、土地使用權(quán)的出讓 1 1、土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土、土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。權(quán)出讓金的行為。第一節(jié)第一節(jié) 土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的獲取2、土地使用權(quán)出讓的特征、土地使用權(quán)出讓的特征 土地所有權(quán)與使用權(quán)分離土地所有權(quán)與使用權(quán)分離 受讓主體的多樣性受讓主體的多樣性 土地使用權(quán)出讓是有償、有期的土地使用權(quán)出讓是有償、有期的 計劃性計劃性3、土地使用權(quán)出讓的基本原則、土地使用權(quán)出讓的基本原則v國家主權(quán)神圣不可侵犯

2、國家主權(quán)神圣不可侵犯v平等、自愿、有償平等、自愿、有償v所有權(quán)與使用權(quán)分離所有權(quán)與使用權(quán)分離v合理利用土地合理利用土地4、土地使用權(quán)出讓期限與方式、土地使用權(quán)出讓期限與方式（1）期限）期限（2 2）土地使用權(quán)出讓的方式）土地使用權(quán)出讓的方式 協(xié)議出讓：是指土地使用權(quán)的受讓方向協(xié)議出讓：是指土地使用權(quán)的受讓方向市、縣人民政府的土地管理部門提出有市、縣人民政府的土地管理部門提出有償使用土地的申請，雙方經(jīng)過協(xié)商達成償使用土地的申請，雙方經(jīng)過協(xié)商達成一致后出讓土地的行為。一致后出讓土地的行為。 招標出讓招標出讓 是指市、縣土地管理部門向符合條件的不特定是指市、縣土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出要

3、約邀請或者面向社會公布招標條件，單位發(fā)出要約邀請或者面向社會公布招標條件，然后按照合法的招標程序確定最佳中標者并向然后按照合法的招標程序確定最佳中標者并向其出讓土地使用權(quán)的行為。其出讓土地使用權(quán)的行為。優(yōu)點：引進了市場競爭機制，選擇余地較大優(yōu)點：引進了市場競爭機制，選擇余地較大缺點：需要出讓和受讓雙方提前做好充分的準缺點：需要出讓和受讓雙方提前做好充分的準備工作，耗時較長，主觀因素較多，并且可能備工作，耗時較長，主觀因素較多，并且可能存在由于沒有符合要求的投標者而流標。存在由于沒有符合要求的投標者而流標。 拍賣出讓拍賣出讓 是指市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機構(gòu)是指市、縣土地管理部門或其委托

4、的拍賣機構(gòu)主持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時間、地點由主持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時間、地點由主持人宣布底價，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，主持人宣布底價，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓以出價最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。行為。優(yōu)點：引進了市場競爭機制，排除了主觀因素優(yōu)點：引進了市場競爭機制，排除了主觀因素缺點：競投者可能由于決策時間倉促，使得競?cè)秉c：競投者可能由于決策時間倉促，使得競爭過于激勵，也可能由于叫價過高，無人出價爭過于激勵，也可能由于叫價過高，無人出價而流拍而流拍 掛牌出讓掛牌出讓 由市、縣土地管理部門或委托機構(gòu)發(fā)布掛牌公告，由市、縣土地管理部門或

5、委托機構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報價定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。價結(jié)果確定土地使用者的行為。優(yōu)點：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利優(yōu)點：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作 5、土地使用權(quán)出讓程

6、序、土地使用權(quán)出讓程序招標出讓：招標出讓： 發(fā)布招標公告（通知）發(fā)布招標公告（通知） 領(lǐng)取招標文件領(lǐng)取招標文件 投標投標 開標、評標和定標開標、評標和定標 簽訂合同簽訂合同 登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證拍賣出讓拍賣出讓 發(fā)布拍賣公告發(fā)布拍賣公告 領(lǐng)取拍賣文件領(lǐng)取拍賣文件 舉行拍賣活動舉行拍賣活動 簽訂合同簽訂合同 登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證掛牌出讓掛牌出讓 發(fā)布掛牌公告發(fā)布掛牌公告 競買人提出申請，提交有關(guān)文件競買人提出申請，提交有關(guān)文件 競買競買 文件移交文件移交 登記領(lǐng)證登記領(lǐng)證6、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓合同u標的：坐落位置、宗地號、面積、界址及用途標的：坐落位置、宗地號、面積、界址及用途u使用期限

7、使用期限u價款價款u使用條件使用條件u擔保方式及違約責任擔保方式及違約責任u其他內(nèi)容其他內(nèi)容7、土地使用權(quán)出讓合同當、土地使用權(quán)出讓合同當事人的權(quán)利事人的權(quán)利（1）出讓方的權(quán)利）出讓方的權(quán)利 要求受讓方按合同規(guī)定按時繳納出讓價款要求受讓方按合同規(guī)定按時繳納出讓價款 對受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督和檢查權(quán)對受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督和檢查權(quán) 處罰權(quán)處罰權(quán) 合同規(guī)定的出讓年限期滿，無償收回土地使用權(quán)，合同規(guī)定的出讓年限期滿，無償收回土地使用權(quán)，并同時取得其地上的一切不動產(chǎn)所有權(quán)并同時取得其地上的一切不動產(chǎn)所有權(quán) 對合同的爭議享有提請有關(guān)仲裁機構(gòu)仲裁或向人對合同的爭議享有提請有關(guān)仲裁機構(gòu)仲裁或向人

8、民法院起訴的權(quán)利民法院起訴的權(quán)利（2）受讓方的權(quán)利）受讓方的權(quán)利二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征1、以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)、以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需具備一定的條件、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需具備一定的條件u土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的

9、權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利內(nèi)容。擴張其權(quán)利內(nèi)容。u按照出讓合同約定對土地進行了投資開發(fā)按照出讓合同約定對土地進行了投資開發(fā)u土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)土地使用權(quán)變更登記手續(xù)u轉(zhuǎn)入方應(yīng)當依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收轉(zhuǎn)入方應(yīng)當依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收u轉(zhuǎn)讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地轉(zhuǎn)讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地3、是平等民事主體之間的一種民事法律、是平等民事主體之間的一種民事法律行為行為4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入的條

10、件（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入的條件1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行2、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)手續(xù)3、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收4、轉(zhuǎn)讓的目的、轉(zhuǎn)讓的目的（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式u出售出售u交換交換u贈與贈與u其他形式：土地入股聯(lián)建聯(lián)營；企業(yè)其他形式：土地入股聯(lián)建聯(lián)營；企業(yè)兼并；土地使用權(quán)繼承；用地單位合兼并；土地使用權(quán)繼承；用地單位合并、分立并、分立（五）土地使用權(quán)

11、轉(zhuǎn)讓的程序（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 轉(zhuǎn)讓申請轉(zhuǎn)讓申請 簽訂轉(zhuǎn)讓合同簽訂轉(zhuǎn)讓合同 轉(zhuǎn)讓合同公證轉(zhuǎn)讓合同公證 繳納土地出讓金和土地增值稅繳納土地出讓金和土地增值稅 土地使用權(quán)變更登記土地使用權(quán)變更登記區(qū)別區(qū)別出讓出讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓行為主體行為主體政府及土地管理部政府及土地管理部門門境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體及個人及個人法律關(guān)系法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，法律關(guān)系不平等，形成土地一級市場，形成土地一級市場，具有壟斷性地位具有壟斷性地位法律關(guān)系平等，是二法律關(guān)系平等，是二級市場的重要體現(xiàn)級市場的重要體現(xiàn)在市場所在市場所處層次不同處層次不同土地一級市場，受土地一級市場，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓讓土地可以轉(zhuǎn)讓二

12、級市場，未經(jīng)出讓二級市場，未經(jīng)出讓方式取得及未按出讓方式取得及未按出讓合同投資開發(fā)的不得合同投資開發(fā)的不得進行轉(zhuǎn)讓進行轉(zhuǎn)讓年限年限按合同規(guī)定，不得按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定超過國家規(guī)定合同年限已使用年合同年限已使用年限剩余使用年限限剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標、拍賣協(xié)議、招標、拍賣出售、交換、贈與出售、交換、贈與（三）（三） 土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥1、土地使用權(quán)劃撥的概念、土地使用權(quán)劃撥的概念 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使

13、用權(quán)無償交付給交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用者使用的行為。2、土地使用權(quán)劃撥的特征、土地使用權(quán)劃撥的特征 沒有明確的期限沒有明確的期限 無須支付土地使用權(quán)出讓金無須支付土地使用權(quán)出讓金 不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押 兩種形式：一是在原集體土地上從事建兩種形式：一是在原集體土地上從事建設(shè)而發(fā)生的國有土地使用權(quán)劃撥設(shè)而發(fā)生的國有土地使用權(quán)劃撥 二是原本為國有的荒山、荒地以及原屬二是原本為國有的荒山、荒地以及原屬其他單位使用的國有土地的使用權(quán)的劃其他單位使用的國有土地的使用權(quán)的劃撥撥房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷一、土地征用

14、的含義一、土地征用的含義 是指國家為了公共利益的需要，按照法定是指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌绦蚝蜅l件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。國家所有的行為。（二）土地征用的特征（二）土地征用的特?土地征用具有強制性土地征用具有強制性 土地征用是一種政府行為土地征用是一種政府行為 轉(zhuǎn)移性轉(zhuǎn)移性 補償性補償性（三）土地征用程序（三）土地征用程序 建設(shè)項目建設(shè)項目 用地用地 擬訂征地擬訂征地 擬訂征地擬訂征地 預(yù)審預(yù)審 申請申請 方案方案 協(xié)議協(xié)議 頒發(fā)土地頒發(fā)土地 出讓或出讓或 使用證使用證 劃撥土地劃撥土地（四）征地補償與安置費用（四）征地補償與安

15、置費用土地補償費土地補償費青苗補償費青苗補償費地上附著物補償費地上附著物補償費安置補助費安置補助費征地管理費征地管理費稅費稅費二、城市房屋拆遷 拆遷是指國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或拆遷是指國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變土地使用性質(zhì)時，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)改變土地使用性質(zhì)時，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。章的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。（一）拆遷工作的基本原則（一）拆遷工作的基本原則 服從國家利益的原則服從國家利益的原則 符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改造的原則符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改造的原則 保護拆遷當事人合法權(quán)益的原則保護拆

16、遷當事人合法權(quán)益的原則（二）拆遷的基本程序（二）拆遷的基本程序 申請規(guī)劃用地許可證申請規(guī)劃用地許可證 編制拆遷計劃與方案編制拆遷計劃與方案 申請房屋拆遷許可證申請房屋拆遷許可證 房屋拆遷審批房屋拆遷審批 發(fā)布公告發(fā)布公告 簽訂拆遷補償和安置協(xié)議簽訂拆遷補償和安置協(xié)議 實施房屋拆遷實施房屋拆遷 監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查（三）城市房屋拆遷補償（三）城市房屋拆遷補償1、補償對象：被拆除房屋及其附屬物的、補償對象：被拆除房屋及其附屬物的所有人所有人2、補償形式：、補償形式： 產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換 貨幣補償貨幣補償 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合3、補償標準、補償標準 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標準產(chǎn)權(quán)調(diào)換的

17、補償標準 貨幣補償?shù)难a償標準貨幣補償?shù)难a償標準杭州市區(qū)杭州市區(qū)2005年上半年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準價年上半年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準價 地段等級地段等級 地段范圍地段范圍 住宅房屋貨幣補償基準價住宅房屋貨幣補償基準價一一市區(qū)一級土地及西湖風景名市區(qū)一級土地及西湖風景名勝區(qū)一級土地勝區(qū)一級土地7200元元/平方米平方米二二市區(qū)二級土地及西湖風景名市區(qū)二級土地及西湖風景名勝區(qū)二級土地勝區(qū)二級土地6500元元/平方米平方米三三市區(qū)三級土地市區(qū)三級土地5700元元/平方米平方米四四市區(qū)四級土地及西湖風景名市區(qū)四級土地及西湖風景名勝區(qū)三級土地勝區(qū)三級土地4900元元/平方米平方米

18、五五市區(qū)五級土地及西湖風景名市區(qū)五級土地及西湖風景名勝區(qū)四級土地勝區(qū)四級土地4500元元/平方米平方米六六市區(qū)六級土地及西湖風景名市區(qū)六級土地及西湖風景名勝區(qū)五級土地勝區(qū)五級土地4100元元/平方米平方米七七市區(qū)七級土地市區(qū)七級土地3600元元/平方米平方米八八市區(qū)八級土地市區(qū)八級土地3000元元/平方米平方米九九市區(qū)九級土地市區(qū)九級土地2700元元/平方米平方米十十市區(qū)十級土地市區(qū)十級土地 2400元元/平方米平方米十一十一 市區(qū)十一級土地市區(qū)十一級土地2000元元/平方米平方米十二十二市區(qū)十二級土地市區(qū)十二級土地 1700元元/平方米平方米杭州市區(qū)杭州市區(qū)2005年度城市房屋拆遷臨時安置補

19、助費標準年度城市房屋拆遷臨時安置補助費標準 單位：元單位：元/平方米（建筑面積）月平方米（建筑面積）月 地段等級地段等級 地段范圍地段范圍 住宅用房住宅用房 綜合用房綜合用房 商業(yè)用房商業(yè)用房 工業(yè)用房工業(yè)用房一一市區(qū)一級土地及西湖風市區(qū)一級土地及西湖風景名勝區(qū)一級土地景名勝區(qū)一級土地16 67 11026二二市區(qū)二級土地及西湖風市區(qū)二級土地及西湖風景名勝區(qū)二級土地景名勝區(qū)二級土地15 61 8224三三市區(qū)三級土地市區(qū)三級土地14556323四四市區(qū)四級土地及西湖風市區(qū)四級土地及西湖風景名勝區(qū)三級土地景名勝區(qū)三級土地13475622五五市區(qū)五級土地及西湖風市區(qū)五級土地及西湖風景名勝區(qū)四級土地

20、景名勝區(qū)四級土地12374021六六市區(qū)六級土地及西湖風市區(qū)六級土地及西湖風景名勝區(qū)五級土地景名勝區(qū)五級土地 10303520七七市區(qū)七級土地市區(qū)七級土地7 25 26 19八八市區(qū)八級土地市區(qū)八級土地6202318九九市區(qū)九級土地市區(qū)九級土地5182216十十 市區(qū)十級土地市區(qū)十級土地4162015十一十一市區(qū)十一級土地市區(qū)十一級土地 3151813十二十二市區(qū)十二級土地市區(qū)十二級土地2131612杭州市區(qū)杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準價住宅房屋貨幣補償基準價單位：元單位：元/平方米平方米(建筑面積建筑面積)地段等級地段等級 地地 段段 范范 圍圍 住宅

21、房屋貨幣補償準價住宅房屋貨幣補償準價 一一 市區(qū)一級土地及西湖風景名勝區(qū)一級土地市區(qū)一級土地及西湖風景名勝區(qū)一級土地 5900 二二 市區(qū)二級土地及西湖風景名稱區(qū)二級土地市區(qū)二級土地及西湖風景名稱區(qū)二級土地 5200 三三 市區(qū)三級土地市區(qū)三級土地 4500 四四 市區(qū)四級土地及西湖風景名勝區(qū)三級土地市區(qū)四級土地及西湖風景名勝區(qū)三級土地 3700 五五 市區(qū)五級土地及西湖風景名勝區(qū)四級土地市區(qū)五級土地及西湖風景名勝區(qū)四級土地 3400 六六 市區(qū)六級土地及西湖風景名勝區(qū)五級土地市區(qū)六級土地及西湖風景名勝區(qū)五級土地 3100 七七 市區(qū)七級土地市區(qū)七級土地 2500 八八 市區(qū)八級土地市區(qū)八級土

22、地 1900 杭州市區(qū)杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷年度城市房屋拆遷臨時安置補助費標準臨時安置補助費標準單位：元單位：元/平方米平方米(建筑面積建筑面積).月月地段地段 等級等級 地段范圍地段范圍 住宅住宅 用房用房 綜合綜合 用房用房 商業(yè)商業(yè) 用房用房 工業(yè)工業(yè) 用房用房 一一 市區(qū)一級土地及西湖風景名勝區(qū)一級土地市區(qū)一級土地及西湖風景名勝區(qū)一級土地 16 67 110 26 二二 市區(qū)二級土地及西湖風景名勝區(qū)二級土地市區(qū)二級土地及西湖風景名勝區(qū)二級土地 15 61 82 24 三三 市區(qū)三級土地市區(qū)三級土地 14 55 63 23 四四 市區(qū)四級土地及西湖風景名勝區(qū)三級土地市區(qū)四級土地

23、及西湖風景名勝區(qū)三級土地 13 47 56 22 五五 市區(qū)五級土地及西湖風景名勝區(qū)四級土地市區(qū)五級土地及西湖風景名勝區(qū)四級土地 12 37 40 21 六六 市區(qū)六級土地及西湖風景名勝區(qū)五級土地市區(qū)六級土地及西湖風景名勝區(qū)五級土地 10 30 35 20 七七 市區(qū)七級土地市區(qū)七級土地 7 25 26 19 八八 市區(qū)八級土地市區(qū)八級土地 6 20 23 18 據(jù)國土管理部門介紹，在土地價格上，有據(jù)國土管理部門介紹，在土地價格上，有三種：即區(qū)片綜合價（征地時的價格）、三種：即區(qū)片綜合價（征地時的價格）、基準地價（政府指導(dǎo)價）、熟地總地價基準地價（政府指導(dǎo)價）、熟地總地價（配套設(shè)施加上后的供地

24、價）。打個比喻（配套設(shè)施加上后的供地價）。打個比喻說，區(qū)片綜合價是礦石原料，而基準地價說，區(qū)片綜合價是礦石原料，而基準地價是煉成的一塊生鐵，熟地總地價則為制成是煉成的一塊生鐵，熟地總地價則為制成鐵耙或機器產(chǎn)品的價格。涉及農(nóng)民最直接鐵耙或機器產(chǎn)品的價格。涉及農(nóng)民最直接和最根本利益的是征地時的價格，即區(qū)片和最根本利益的是征地時的價格，即區(qū)片綜合價，它是征用集體土地所有權(quán)執(zhí)行的綜合價，它是征用集體土地所有權(quán)執(zhí)行的標準。標準。 基準地價：是指同一土地級別范圍內(nèi)同類用途的基準地價：是指同一土地級別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性國有土地使用權(quán)平均價格，是政府公布的區(qū)域性國有土地使用權(quán)平均價格，是政府公布的指導(dǎo)性價

25、格。不是具體某一宗地的市場價，是均指導(dǎo)性價格。不是具體某一宗地的市場價，是均質(zhì)區(qū)域內(nèi)不同等級、不同用途、不同條件下的平質(zhì)區(qū)域內(nèi)不同等級、不同用途、不同條件下的平均價格。均價格。該地價標準作為市區(qū)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、該地價標準作為市區(qū)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁出租、抵押、作價入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁中土地評估的基礎(chǔ)，其中土地使用權(quán)以拍賣、招中土地評估的基礎(chǔ)，其中土地使用權(quán)以拍賣、招標、掛牌等公開方式出讓時的實際價格，按成交標、掛牌等公開方式出讓時的實際價格，按成交價格確定。價格確定。 區(qū)片綜合價：是征用集體土地所有權(quán)執(zhí)區(qū)片綜合價：是征用集體土地所

26、有權(quán)執(zhí)行的標準。主要根據(jù)各地政府以不同地行的標準。主要根據(jù)各地政府以不同地段、地類、人均耕地和經(jīng)濟發(fā)展水平等段、地類、人均耕地和經(jīng)濟發(fā)展水平等情況，劃定區(qū)片，統(tǒng)一制定分片的情況，劃定區(qū)片，統(tǒng)一制定分片的“征征地綜合補償標準地綜合補償標準”。需要說明的是區(qū)片。需要說明的是區(qū)片綜合價與基準地價二者用途、含義不同。綜合價與基準地價二者用途、含義不同。 4、城市房屋拆遷安置、城市房屋拆遷安置（1）安置對象：被拆除房屋的使用人）安置對象：被拆除房屋的使用人（2）安置形式）安置形式 一次性安置一次性安置 過渡安置過渡安置（3）安置標準）安置標準（4）安置費用）安置費用搬家補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟損失搬

27、家補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟損失補償費補償費嘉禾強制拆遷案嘉禾強制拆遷案重慶最牛釘子戶第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作一、前期工作的內(nèi)容和特點一、前期工作的內(nèi)容和特點（一）前期工作的主要內(nèi)容（一）前期工作的主要內(nèi)容u土地問題土地問題u規(guī)劃問題規(guī)劃問題u基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施問題基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施問題u融資問題融資問題u工程進度問題工程進度問題u保險問題保險問題（二）前期工作的特點（二）前期工作的特點1、多、多2、長、長3、變、變序序號號 項目項目主要內(nèi)容和要求主要內(nèi)容和要求審批機關(guān)審批機關(guān)1開發(fā)項目的確定開發(fā)項目的確定符合總體規(guī)劃符合總體規(guī)劃由本公司選擇由本公司選擇2可行性

28、論證可行性論證可行性初步研究可行性初步研究可行性研究可行性研究由本分公司開由本分公司開發(fā)部門進行發(fā)部門進行3立項立項本公司決策本公司決策計委計委4規(guī)劃用地規(guī)劃用地規(guī)劃設(shè)計條件通知規(guī)劃設(shè)計條件通知數(shù)；數(shù)；建設(shè)用地許可證建設(shè)用地許可證地鎮(zhèn)用地批準書地鎮(zhèn)用地批準書規(guī)劃局規(guī)劃局規(guī)劃局規(guī)劃局區(qū)縣房地產(chǎn)管區(qū)縣房地產(chǎn)管理局理局5拆遷拆遷會同當?shù)嘏沙鏊?、會同當?shù)嘏沙鏊?、居委會共同進行，居委會共同進行，或委托市拆遷辦或委托市拆遷辦6勘察勘察委托勘察院進行委托勘察院進行7初步設(shè)計初步設(shè)計本公司或委托設(shè)計本公司或委托設(shè)計院進行院進行市規(guī)委市規(guī)委8技術(shù)設(shè)計技術(shù)設(shè)計會同設(shè)計院會同設(shè)計院9施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計委托設(shè)計進行

29、委托設(shè)計進行平立剖報規(guī)平立剖報規(guī)劃局批劃局批10建設(shè)工程許可證建設(shè)工程許可證規(guī)劃局發(fā)規(guī)劃局發(fā)11開工許可證開工許可證市建委市建委12招標工作招標工作13土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證交土地使用費交土地使用費市房地產(chǎn)管市房地產(chǎn)管理局理局14銷售許可證銷售許可證市房地產(chǎn)管市房地產(chǎn)管理局理局第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目與工房地產(chǎn)開發(fā)項目與工程勘察、設(shè)計程勘察、設(shè)計一、工程勘察、設(shè)計的含義一、工程勘察、設(shè)計的含義 工程勘察：工程勘察：是指為滿足工程建設(shè)的規(guī)劃、施工、是指為滿足工程建設(shè)的規(guī)劃、施工、運營及綜合活動等方面的需要，對地形、地質(zhì)及運營及綜合活動等方面的需要，對地形、地質(zhì)及水文等狀況進行測繪勘探、測試

30、，并提供相應(yīng)成水文等狀況進行測繪勘探、測試，并提供相應(yīng)成果和資料的活動。果和資料的活動。 工程設(shè)計工程設(shè)計是指運用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟方法，是指運用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標準，對新建、擴建、改建項目的按照現(xiàn)行技術(shù)標準，對新建、擴建、改建項目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護等進行綜工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護等進行綜合性設(shè)計及技術(shù)經(jīng)濟分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)合性設(shè)計及技術(shù)經(jīng)濟分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計文件和圖紙的活動。的設(shè)計文件和圖紙的活動。二、工程勘察工作二、工程勘察工作（一）勘察工作的主要任務(wù)和目的（一）勘察工作的主要任務(wù)和目的 主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)

31、狀況、確主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)狀況、確保原始資料數(shù)據(jù)的準確性，結(jié)合實際地址保原始資料數(shù)據(jù)的準確性，結(jié)合實際地址情況和開發(fā)項目的具體要求，提出明確的情況和開發(fā)項目的具體要求，提出明確的評價、結(jié)論和建議；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展評價、結(jié)論和建議；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評價工作。的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評價工作。 目的是為設(shè)計、施工提供精確的原始資目的是為設(shè)計、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計、施工工作得以順利料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計、施工工作得以順利進行，在保證開發(fā)項目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量進行，在保證開發(fā)項目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，降

32、低造價，為項目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟降低造價，為項目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。效益。（二）勘察工作的主要程序（二）勘察工作的主要程序 承接勘察任務(wù)承接勘察任務(wù) 搜集已有資料，包括與該區(qū)相鄰地質(zhì)資料以備搜集已有資料，包括與該區(qū)相鄰地質(zhì)資料以備校核校核 現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要 出工前的準備出工前的準備 野外調(diào)查，測繪、勘探野外調(diào)查，測繪、勘探 試驗、整理數(shù)據(jù)、分析資料試驗、整理數(shù)據(jù)、分析資料 編制圖樣及編制勘察報告編制圖樣及編制勘察報告（三）勘察過程的分類（三）勘察過程的分類 資料分析資料分析 初步勘察初步勘察 詳細勘察詳細勘察 施工勘察施工勘察（四）勘察工作的具體內(nèi)容（四）勘察工

33、作的具體內(nèi)容 地形測量地形測量 工程勘察工程勘察 地下水、地表水的勘探地下水、地表水的勘探 氣象調(diào)查氣象調(diào)查三、工程設(shè)計工作三、工程設(shè)計工作（一）設(shè)計工作的原則和依據(jù)（一）設(shè)計工作的原則和依據(jù)（二）設(shè)計工作的基本內(nèi)容（二）設(shè)計工作的基本內(nèi)容1、總體設(shè)計、總體設(shè)計 內(nèi)容包括：建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、主要內(nèi)容包括：建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、主要建筑物及構(gòu)筑物、公用和輔助工程、建筑物及構(gòu)筑物、公用和輔助工程、“三廢三廢”治理及環(huán)境保護方案、占地面治理及環(huán)境保護方案、占地面積設(shè)計、總圖布置、工程進度和配合要積設(shè)計、總圖布置、工程進度和配合要求、投資估算等。求、投資估算等。2、單體設(shè)計、單體設(shè)計3、建筑構(gòu)造設(shè)計、

34、建筑構(gòu)造設(shè)計4、抗震設(shè)防、抗震設(shè)防第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工準備工作施工準備工作一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工招投標一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工招投標（一）招標投標的基本概念（一）招標投標的基本概念 房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定”開發(fā)項目建設(shè)開發(fā)項目建設(shè)”這這一標的一標的,招請若干個施工單位進行報價競招請若干個施工單位進行報價競爭爭,由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者,并與之達并與之達成協(xié)議成協(xié)議,簽定施工合同簽定施工合同,按合同實施按合同實施.（二）開發(fā)項目招標方式（二）開發(fā)項目招標方式1、公開招標、公開招標 開發(fā)商本身或其委托招標單位，通過海報、開發(fā)商本身或其委

35、托招標單位，通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)公開發(fā)布招標公告，或直接將招標通告寄公開發(fā)布招標公告，或直接將招標通告寄給具有投標潛力的某些公司。給具有投標潛力的某些公司。2、邀請招標、邀請招標 是由開發(fā)商或其委托的招標單位向所信是由開發(fā)商或其委托的招標單位向所信任的、具有相應(yīng)資格的施工單位發(fā)送招任的、具有相應(yīng)資格的施工單位發(fā)送招標通知書或招標邀請函，要求其參加開標通知書或招標邀請函，要求其參加開發(fā)項目建設(shè)投標競爭的一種發(fā)包方式。發(fā)項目建設(shè)投標競爭的一種發(fā)包方式。3、議標、議標 是由招標單位或投標單位的有關(guān)上級主是由招標單位或投標單位的有關(guān)上級主管部門，向招標單位（即開發(fā)商）推薦管部門，向招標單位（即開發(fā)商）推薦或指定投標單位?；蛑付ㄍ稑藛挝弧?適用于少數(shù)保密性較強的工程項目適用于少數(shù)保密性較