著名國際酒店可行性論證報(bào)告

1、編撰單位簡介華美在線酒店顧問有限公司（簡稱sao）匯聚一批海內(nèi)外資深酒店管理專家，借助互連網(wǎng)建立大范圍、低成本的服務(wù)平臺(tái)，采用“項(xiàng)目顧問”模式，為中國的酒店、酒店業(yè)主和酒店開發(fā)商等提供高水平、低成本的酒店顧問服務(wù)。sao公司網(wǎng)站：sao服務(wù)熱線：0755 82363068編撰人員簡歷項(xiàng)目顧問：袁偉明，著名酒店管理專家，sao名譽(yù)主席袁偉明先生是美籍華人，從事酒店餐飲娛樂行業(yè)三十多年，先后擔(dān)任美國妙華其市喜來登五月花酒店總經(jīng)理、美國紐約水牛城希爾頓酒店總經(jīng)理、美國三藩市萬豪酒店總經(jīng)理、桂林丹桂大酒店總經(jīng)理、北京燕山大酒店總經(jīng)理、廣州花園酒店總經(jīng)理、北京香港美食城集團(tuán)總裁等職。袁偉明先生在全球酒店

2、界聲名顯赫，是美國共和黨總統(tǒng)智囊團(tuán)永久會(huì)員、法國國際美食會(huì)金獎(jiǎng)?wù)潞兔朗硶?huì)司令、英國中華飲食業(yè)總商會(huì)名譽(yù)會(huì)長、香港酒店及餐飲管理協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長、北京酒店及餐飲管理協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長。項(xiàng)目顧問：陳子芳，著名酒店管理專家，sao總裁陳子芳先生是美籍華人，1980年擔(dān)任中國第一家中外合資酒店 深圳竹園賓館的外方總經(jīng)理，是最早將國外先進(jìn)的酒店經(jīng)營模式和管理方法帶入中國的酒店管理先驅(qū)之一。之后在國內(nèi)籌建過多家著名的五星級酒店，如深圳陽光酒店、東莞銀城酒店、長春名門酒店、汕頭帝豪酒店等，對籌建和管理五星級酒店有非常豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和操作能力。陳子芳先生多次受到國家領(lǐng)導(dǎo)人、港澳特區(qū)政府首腦及國家旅游局領(lǐng)導(dǎo)人的接見和褒獎(jiǎng)

3、。項(xiàng)目統(tǒng)籌：王煒文，sao副總裁王煒文先生從1986開始從事酒店管理軟件開發(fā)，曾擔(dān)任國內(nèi)著名酒店軟件供應(yīng)商天言電腦（深圳）有限公司和香港中華旅游商貿(mào)網(wǎng)有限公司總經(jīng)理，致力于國內(nèi)高星級酒店的科技改造工作，其事跡曾被多家海內(nèi)外媒體所報(bào)道，并被多家旅游學(xué)院聘為客座教授。王煒文先生目前主要從事產(chǎn)權(quán)酒店策劃及操作、酒店收購、酒店科技顧問工作。項(xiàng)目統(tǒng)籌：黃柏林，sao副總裁黃柏林先生于1986年進(jìn)入國際酒店集團(tuán)，曾在桂林桂山大酒店(新世界國際酒店管理)、廣州中國大酒店（新世界國際酒店管理）、深圳景軒大酒店、彭年酒店、東方之珠大酒店等多家四星、五星級酒店任職，歷任酒店工程師、餐飲娛樂經(jīng)理、房務(wù)經(jīng)理、人力資源

4、總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理。黃柏林先生在酒店管理方面涉及面廣，是全能型的酒店管理顧問。報(bào)告主編：鄭植河，sao副總裁鄭植河先生自1987年進(jìn)入深圳市巨邦集團(tuán)從事酒店和餐廳管理工作，曾任中國首批涉外酒店星級評定檢查員、深圳市富基酒店管理公司常務(wù)付總經(jīng)理等職，參與起草了全國第一部飲食服務(wù)業(yè)規(guī)范化條例，擔(dān)任多家酒店和品牌餐飲企業(yè)的營運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理。鄭植河先生在酒店和餐廳策劃方面有一定的理論水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。目 錄前 言項(xiàng)目簡介 第一章 酒店經(jīng)營環(huán)境調(diào)查及分析 （9）本章對惠州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的歷史沿革和現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行了宏觀分析，認(rèn)為惠州經(jīng)濟(jì)正處于起飛前高速滑行期間。同時(shí)，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)開發(fā)

5、嚴(yán)重滯后，興建高星級酒店對社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。 第二章 酒店業(yè)調(diào)查及分析 （17）本章對惠州與周邊地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了數(shù)字化對比，認(rèn)為惠州星級酒店無論住房率還是房價(jià)都處于較高水平，市場飽和程度低于周邊地區(qū)。本章提出，以惠州旅游、商務(wù)市場容量，完全可以支撐5家以上五星級酒店。同時(shí)，酒店建設(shè)需要政府進(jìn)一步扶持。 第三章 酒店式公寓調(diào)查及分析 （25）本章概述了深圳和惠州酒店式公寓的發(fā)展情況，并重點(diǎn)分析了大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓的經(jīng)營狀態(tài)。認(rèn)為隨著外向型工業(yè)的發(fā)展，惠州酒店式公寓將持續(xù)受到市場歡迎。第四章 餐飲娛樂業(yè)調(diào)查分析 （27）本章概述了惠州餐飲、娛樂業(yè)發(fā)展情況，并

6、重點(diǎn)分析了餐飲在星級酒店的生存狀態(tài)，認(rèn)為惠州餐飲、娛樂市場潛力比較大，有利于構(gòu)筑以客房為經(jīng)營中心，充分發(fā)揮配套項(xiàng)目的功能，形成收入多元化的酒店經(jīng)營格局。第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店調(diào)查及分析 （30） 本章分析了湯泉高爾夫度假公寓和大亞灣康匯外商公寓的產(chǎn)權(quán)銷售情況，認(rèn)為上述兩個(gè)項(xiàng)目都取得了較大成功。本章提出，在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場消費(fèi)力和投資能力不斷增強(qiáng)的情況下，酒店產(chǎn)權(quán)銷售容易獲得成功。第六章 高星級酒店概述及分析 （32）本章從設(shè)計(jì)布局、設(shè)施配套、設(shè)備狀況和管理狀況等方面，對惠州的高星級酒店進(jìn)行了全面分析，認(rèn)為惠州現(xiàn)有高星級酒店普遍存在硬件檔次較低，內(nèi)部管理和市場營銷水平不高的問題。第七章 高星級

7、酒店經(jīng)營狀況和市場競爭力評估 （37）本章對惠州高星級酒店的經(jīng)營狀況進(jìn)行了分析，并對他們的市場競爭力進(jìn)行了評估，認(rèn)為天悅大酒店和惠州賓館都存在收入構(gòu)成不合理的問題，可續(xù)性發(fā)展受到挑戰(zhàn)，必須對產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代。 第八章 對酒店業(yè)的整體評價(jià) （41）本章廣泛收集了惠州有關(guān)政府部門、行業(yè)權(quán)威人士和消費(fèi)者對惠州酒店業(yè)的評價(jià)。認(rèn)為現(xiàn)有惠州高星級酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市場需要，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時(shí)候。 第九章 興建五星級酒店的市場機(jī)會(huì) （43）本章借鑒深圳高星級酒店的發(fā)展歷史，同時(shí)參照2002年中國星級酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)，提出：高星級酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)，

8、目前是惠州建設(shè)高星級酒店的最佳時(shí)機(jī)，經(jīng)營效益是有充分保證的。第十章 高星級酒店的未來走勢 （45）惠州高星級酒店將升級換代，現(xiàn)有格局將改變，市場競爭將變得激烈。本章描述了項(xiàng)目在市場競爭中的優(yōu)勢，并重點(diǎn)分析了與康帝國際酒店之間相輔相成而又相互競爭的辯證關(guān)系，提出差異化發(fā)展的思路。第十一章 酒店市場定位 （50）本章對惠州酒店業(yè)未來客源市場進(jìn)行了分析，認(rèn)為大、中型工業(yè)企業(yè)仍然是惠州未來經(jīng)濟(jì)的主要構(gòu)成部分和最活躍的部分。根據(jù)酒店自然條件，把項(xiàng)目定位為園林式的、接待功能齊備的五星級商務(wù)酒店，并提出了定位依據(jù)。 第十二章 酒店功能定位 （56）本章對項(xiàng)目的住宿、商務(wù)接待、餐飲、娛（康）樂和公共區(qū)域的功能

9、進(jìn)行了設(shè)計(jì)，對設(shè)備設(shè)施檔次進(jìn)行了定位。同時(shí)根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)分布情況和營業(yè)部門的經(jīng)營變數(shù)，對資金投入原則提出了建議。 第十三章 酒店設(shè)計(jì)布局和風(fēng)格 （61）本章對項(xiàng)目的自然環(huán)境進(jìn)行了分析，同時(shí)參照國內(nèi)先進(jìn)酒店的設(shè)計(jì)模式，對項(xiàng)目的環(huán)境改造、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)等提出了建議，對大堂、客房、餐飲等進(jìn)行了初步規(guī)劃，希望酒店成為區(qū)域地標(biāo)式的建筑。第十四章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 （65）本章對項(xiàng)目的經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了分析，認(rèn)為自然環(huán)境優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢的結(jié)合將成為酒店的核心競爭力。本章對酒店管理模式和經(jīng)營方針進(jìn)行了初步規(guī)劃，并分析了配套項(xiàng)目外包的利弊。 第十五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)決策 （71）本章對項(xiàng)目投資額、未來15年經(jīng)營情況和現(xiàn)

10、金流量進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析，認(rèn)為項(xiàng)目的投資決策財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)均為合理指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。同時(shí)該項(xiàng)目采用的資金籌措方案及產(chǎn)權(quán)式酒店操作方案在財(cái)務(wù)上也是可行的。第十六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 （93） 本章對項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和競爭風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形態(tài)進(jìn)行了分類歸納和分析，提出了風(fēng)險(xiǎn)防范措施。第十七章 可行性研究結(jié)論和sao建議 （96）本章認(rèn)為惠州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，非常適合投資高星級酒店，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，風(fēng)險(xiǎn)是可控的，社會(huì)貢獻(xiàn)度很大，是優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，投入市場后將具有很強(qiáng)的競爭力。希望投資者盡快明確各階段工作目標(biāo)和進(jìn)度，加快項(xiàng)目建設(shè)。 前 言受惠州新世紀(jì)花園有限公司委托，我公司為新世紀(jì)花園

11、酒店（暫定名）進(jìn)行可行性調(diào)查論證并編寫論證報(bào)告。我們認(rèn)為，一個(gè)酒店經(jīng)營成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市場需求的結(jié)合，而市場需求是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定的。因此，在調(diào)查研究和報(bào)告編寫過程中，我們始終堅(jiān)持市場導(dǎo)向的原則，密切關(guān)注惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向，并把這種關(guān)注作為可行性研究的靈魂。我們還注意下列幾點(diǎn)：1客觀性作為中立的項(xiàng)目評估報(bào)告，首先要尊重的是市場規(guī)律，不是投資者或作者的主觀想象。在報(bào)告的編寫過程中，我們盡可能采集有關(guān)惠州酒店業(yè)的各種數(shù)據(jù)，并廣泛接觸惠州市相關(guān)政府部門、酒店同行和消費(fèi)者，就項(xiàng)目有關(guān)問題征詢意見和建議，力求報(bào)告具備較強(qiáng)的客觀性和代表性。2前瞻性酒店作為更新?lián)Q代較快而使用周期較長的產(chǎn)品，要求投

12、資者和經(jīng)營管理人員必須用發(fā)展的眼光看待問題，正確判斷行業(yè)的市場走向，設(shè)想項(xiàng)目的市場滲透力。在報(bào)告的編寫過程中，我們有選擇地對惠州現(xiàn)有酒店業(yè)狀況進(jìn)行調(diào)查分析，以此作為參照，但更多把注意力投向未來市場發(fā)展，以此確定酒店的市場定位和各種功能設(shè)計(jì)。3清晰度在可行性調(diào)查論證過程中，我們邀請國內(nèi)外酒店管理專家參與討論，以期對項(xiàng)目開發(fā)的市場機(jī)會(huì)、市場定位和未來發(fā)展思路等都有更加清晰的認(rèn)識(shí)。同時(shí)本報(bào)告對酒店的市場定位、業(yè)績預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)防范等都盡量作較為詳細(xì)的描述和預(yù)測。希望通過我們的工作，使新世紀(jì)花園酒店建設(shè)有良好的開端。項(xiàng)目簡介3 項(xiàng)目名稱：惠州新世紀(jì)花園酒店（暫定名）4 項(xiàng)目投資：惠州新世紀(jì)花園有限公司5

13、投資性質(zhì)：有限責(zé)任公司6 項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)鱷湖路中段7 占地面積：占地面積22,250平方米8 建筑密度：建筑密度309 建筑面積：規(guī)劃總建筑面積40,050平方米10 投資總額：項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資金額人民幣2.55億元11 項(xiàng)目定位：園林式的、接待功能齊備的五星級商務(wù)酒店10.建成時(shí)間：項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2005年底建成第一章 酒店經(jīng)營環(huán)境調(diào)查及分析1.1 惠州社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 1.1.1 概述惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東南端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰。惠州為地級市，現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣和龍門縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)。全市

14、總面積1.12萬平方公里，全市總?cè)丝?33萬?；葜菔惺菑V東省的歷史名城，自古以來就是東江流域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。1.1.2 自然條件惠州有著獨(dú)特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。境內(nèi)雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均降雨量1700毫米，年日照總數(shù)2000多小時(shí)，年平均氣溫22度，7月平均氣溫28.3度，1月平均氣溫13度?；葜菟募鹃L青，全年無霜期達(dá)350天左右。1.1.3 交通條件惠州已形成以市區(qū)為中心的海陸空配套的立體交通網(wǎng)絡(luò)，廣惠高速公路、廣汕公路、惠深高速公路、惠河高速公路、廣梅汕鐵路、京九鐵路貫穿其中?；葜莞凼菍ν饪瓦\(yùn)貨運(yùn)的深水良港。惠州的平潭機(jī)場，航班飛往全國

15、各大旅游城市。除平潭機(jī)場外，以市區(qū)為中心半徑100公里范圍內(nèi)還有廣州、深圳、珠海等3個(gè)大型國際機(jī)場。在惠州，大鐵路連接大港口的格局已初步形成，惠州也將成為銜接粵東、內(nèi)地、港澳臺(tái)地區(qū)及東南亞各國的交通樞紐，成為京九沿線地區(qū)走向世界發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一座橋頭堡城市。1.1.4 旅游資源惠州素有“粵東重鎮(zhèn)”、“嶺南名郡”之譽(yù)，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富。惠州西湖風(fēng)景秀麗，宋代大文豪蘇東坡謫居惠州，開始大力建設(shè)西湖，此后歷代不斷修建，形成“中國西湖三十六，唯惠州足并杭州”的格局。博羅縣的羅浮山素有“嶺南第一山”之稱，是道教、佛教圣地，龍門縣南昆山則是北回歸線上的明珠，另外還有惠東縣

16、九龍峰等多處省級風(fēng)景名勝和自然保護(hù)區(qū)。1.2 惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查及前景展望1.2.1 歷史改革開放以來，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游，1988年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值僅18億元。九十年代初的地產(chǎn)泡沫，更使惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了沉重打，受打擊程度在全國范圍內(nèi)僅次于海南和廣西北海。1994開始，惠州大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，此后工業(yè)生產(chǎn)保持了較高增長速度，數(shù)碼工業(yè)逐步成為強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)，形成了tcl集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)、麥科特集團(tuán)等一批著名企業(yè)。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3，成功實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。但是，這時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)仍然處在陰影中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不快。1999年，惠州市人均gdp3272元，僅高于

17、粵西山區(qū)的肇慶市。1.2.2 現(xiàn)狀 進(jìn)入21世紀(jì)以后，隨著全國最大的中外合資項(xiàng)目 中海殼牌石化項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，惠州形成石化與數(shù)碼比翼雙飛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，迅速成為珠三角新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。殼牌項(xiàng)目不但每年為惠州增加數(shù)以百億計(jì)的工業(yè)產(chǎn)值，而且可以帶動(dòng)50倍的下游產(chǎn)業(yè)。在項(xiàng)目的刺激下，九十年代初掀起的投資熱潮迅速重演。其中數(shù)碼工業(yè)園引起包括日本佳友、普利司通、韓國lg、美國可口可樂等世界500強(qiáng)公司在內(nèi)的中外企業(yè)的關(guān)注，投資意向書大量簽訂。90年代初曾經(jīng)在惠州房地產(chǎn)泡沫中被套的海內(nèi)外投資者也迅速返回惠州。如中建蛇口發(fā)展有限司準(zhǔn)備投資20多億元，開發(fā)建設(shè)200萬平米的泗水湖濱公園新區(qū)。深圳振業(yè)集團(tuán)在蓮塘圈

18、地5000畝，準(zhǔn)備建大型高尚社區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上半年，惠州投資增長率居全省之最，高達(dá)180.4，遠(yuǎn)高于省內(nèi)增長較快的韶關(guān)（67.8）、東莞（52.7）、云?。?2.7）佛山（51.9）。如圖1所示。圖1 - 2003年廣東省部分城市投資增長情況1.2.3 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)可以有力地推動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。上個(gè)世紀(jì)九十年代以后，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，1988年，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值還占gdp比重39.2，1993年降至34.7，2002年降至27.7，說明第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯滯后于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)。如圖2所示。2

19、002年，廣東省第三產(chǎn)業(yè)占gdp比重平均為40.8，其中廣州為52.6，深圳為46.4，都超過了英格爾現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（即45以上）?；葜菖旁谥榻侵蘧艂€(gè)城市最后一位，如圖3所示。2003年，雖然惠州第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，但產(chǎn)值只占全市g(shù)dp的27.9。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題從1993年起就引起了政府有關(guān)部門和各界有識(shí)人士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度?；葜菔姓k公室在2003年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡析中認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)比重較低是2003年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況中第一個(gè)值得注意的問題，第三產(chǎn)業(yè)相對滯后必將對第二產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。圖2 - 惠州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例（引自廣東省

20、社會(huì)科學(xué)院惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）圖3 珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè)gdp比重情況（引自廣東省社會(huì)科學(xué)院惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）1.2.4 展望毫無疑問，惠州經(jīng)濟(jì)正處在起飛前高速滑行期間。按惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，未來10年，惠州將逐步發(fā)展成為世界級的石化生產(chǎn)基地；國內(nèi)重要的it產(chǎn)業(yè)制造基地；廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地。這樣，今后10年內(nèi)，惠州將成為廣東全省最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小＜覀冾A(yù)測，“十五”及“十五”后一段期間，惠州市g(shù)dp的增長速度將達(dá)到13 - 14。隨著第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，怎么擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模，逐步達(dá)到產(chǎn)業(yè)間的平衡發(fā)展，這將是政府和民間深入討論的問題。1

21、.3 惠州旅游業(yè)調(diào)查及前景展望1.3.1 惠州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r作為第三產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一，惠州旅游業(yè)近年來也取得了一些進(jìn)步，包括市政府對西湖的整治；羅浮山及其他旅游景點(diǎn)的建設(shè)；旅游宣傳推廣力度加大；星級酒店保持了較高的住房率；東江菜在保留傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的銳意創(chuàng)新等。2002年，惠州全市接待國內(nèi)外游客次數(shù)比2001年增長21.9；旅游總收入比2001年增長14.7，兩項(xiàng)皆保持了一定的增長速度。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。突出表現(xiàn)為：1.3.1.1 旅游設(shè)施的開發(fā)配套差 惠州旅游資源及競爭力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高據(jù)榜首，但開發(fā)和配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述各城市。表1是廣東省社會(huì)

22、科學(xué)院對珠三角各城市旅游開發(fā)配套的綜合評價(jià)。 1.3.1.2 接待人數(shù)少，收入水平低長期以來，周邊城市的旅游接待人數(shù)和旅游收入都高于惠州市。2002年的情況也不例外。2002年，惠州全市共接待游客605萬人次，旅游總收入31億人民幣，外匯收入6404萬元美金，各項(xiàng)都落后于周邊城市。2002年惠州與相鄰城市相關(guān)數(shù)字對比見表2。表1 - 惠州與其他城市旅游開發(fā)配套比較表城市比較項(xiàng)目 惠州珠海廣州深圳城市景觀1222娛樂環(huán)境1223購物條件1122可通達(dá)性2333服務(wù)設(shè)施1333開發(fā)程度1222總體評價(jià)7131415注：1分為開發(fā)配套力度低；2分為開發(fā)配套力度中等；3為開發(fā)配套力度高。. （摘至廣東

23、省社會(huì)科學(xué)院惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）表2 - 2002惠州年與相鄰地區(qū)旅游收入對比表城 市 項(xiàng) 目深圳東莞珠?；葜萁哟舜危ㄈf人次）15239601155605旅游收入（億元人民幣）355519131國際旅游收入（億元美金）17.232.275.020.64（資料來源：各地政府統(tǒng)計(jì)報(bào)告，惠州市旅游局）1.3.2 惠州旅游業(yè)發(fā)展展望雖然惠州旅游業(yè)長期落后于周邊城市，但隨著殼牌正式落戶，惠州獨(dú)特的地理位置、豐富的旅游資源已經(jīng)迅速引起了國內(nèi)外投資商關(guān)注，新旅游項(xiàng)目也紛紛上馬。 其中較大規(guī)模的有：汝湖鎮(zhèn)的白鷺湖風(fēng)景旅游度假區(qū)。項(xiàng)目投資30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺(tái)水榭等已經(jīng)全面動(dòng)工。韓國gen

24、esis公司與北京京海集團(tuán)在汝湖鎮(zhèn)聯(lián)合投資開發(fā)的太空城（登月船、模擬地震和冰雪世界）。香港華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)投資5億元建設(shè)的木橔湖濤景度假村。該項(xiàng)目是集旅游休閑、娛樂和高爾夫于一體的五星級會(huì)所。位于惠東縣的巽寮濱海旅游度假區(qū)。項(xiàng)目投資總額3億人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部等已經(jīng)開發(fā)。位于龍門縣南昆山的永漢溫泉大觀園。投資1.3億美金，項(xiàng)目包括溫泉、別墅、餐飲、娛樂等。其他景點(diǎn)也有不少投資商前來洽談投資開發(fā)意向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自殼牌正式落戶以來，惠州已經(jīng)簽訂合約的旅游投資總額達(dá)48.4億元，目前已投入的有7.19億元，僅投入的部分就已經(jīng)超過了惠州市改革開放以來旅游項(xiàng)目投資總額。隨著

25、上述項(xiàng)目的建成，惠州“一?！保ōh(huán)大亞灣濱海旅游區(qū)）、“二湖”（西湖、白鷺湖）“三山”（羅浮山、南昆山、象頭山）的新旅游格局將初現(xiàn)雛形。（上述部分資料引至惠州市旅游局惠州市旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀的情況匯報(bào)）未來10年至20年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點(diǎn)，大量吸引海內(nèi)外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。理由如下：1）珠三角等地區(qū)原有旅游景點(diǎn)已經(jīng)老化，對海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點(diǎn)，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）；2）其他地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，

26、缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）；3）惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達(dá)，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時(shí)間的持續(xù)支持。1.4sao結(jié)論酒店建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的。惠州目前不乏經(jīng)濟(jì)增長熱點(diǎn)，旅游資源也正處于大開發(fā)的的前夕，第三產(chǎn)業(yè)滯后的局面將得到改變。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，回報(bào)有保障，同時(shí)對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展也將產(chǎn)生積極影響。第二章 酒店業(yè)調(diào)查及分析2.1惠州星級酒店發(fā)展?fàn)顩r及分析2.1.1 惠州星級酒店分布情況截至2003年底，惠州星級酒店總數(shù)為40家。酒店分布密度最高是惠城區(qū)，其次是惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。酒店星級分布表3。表3 -

27、 惠州市星級酒店分布圖區(qū)域酒店數(shù)量五星四星三星二星一星惠城區(qū)21待評1家11072惠陽區(qū)716大亞灣區(qū)11其他區(qū)、縣11128 2.1.2 惠州酒店業(yè)規(guī)模分析作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，惠州明顯落后于珠江三角洲各城市。突出表現(xiàn)為星級酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級、高標(biāo)準(zhǔn)的旅游酒店和商務(wù)酒店?；葜菥频陿I(yè)發(fā)展與周邊同等規(guī)模城市星級酒店數(shù)量相比見表4。表4 - 2002年與相鄰旅游發(fā)達(dá)地區(qū)星級酒店數(shù)量對比表地區(qū)酒店數(shù)量五星四星三星二星一星深圳154101455723東莞7471333192珠海725838183惠州3600191522.1.3 高星級酒店規(guī)模2002年以前，惠州沒有高星

28、級酒店，直至2003年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店。另外天悅大酒店已申報(bào)五星級并已通過市旅游局初評，但尚未通過省旅游局復(fù)查。上述三家高星級酒店總客房數(shù)661間，總餐廳數(shù)8個(gè)，大型會(huì)議室3個(gè)。2.1.4 高星級酒店規(guī)模分析就高星級酒店（指四、五星級酒店）規(guī)模而言，惠州一個(gè)市甚至比不上東莞市的一個(gè)鎮(zhèn)。以虎門鎮(zhèn)為例，虎門鎮(zhèn)面積僅170平方公里，轄下28個(gè)村，常住人口10.8萬人，外來人口10萬余人，2002年gdp 總量44.26億元。在酒店規(guī)模方面，虎門擁有龍泉國際酒店（五星）、豪門大酒店（五星）和匯源海逸大酒店（四星）等三個(gè)高星級酒店。另外，按五星級標(biāo)準(zhǔn)興建豐泰花園酒店與黃金

29、海岸度假村也在建設(shè)之中。從房間數(shù)來看，惠州三個(gè)高星級酒店總共661間，但虎門僅龍泉國際酒店就有客房800間。會(huì)議室面積，惠州三個(gè)高星級酒店總共能容納1000人左右。但龍泉國際酒店的中心會(huì)議室能同時(shí)容納2500人。 （有關(guān)資料來自sao現(xiàn)場調(diào)查）存在這種差距，我們認(rèn)為有兩方面原因：首先是因?yàn)闁|莞長期與香港存在“前店后廠”的依存關(guān)系，生產(chǎn)資料交易市場的規(guī)模比較大，會(huì)展業(yè)和物流業(yè)也比較發(fā)達(dá)。更重要的是東莞市政府對酒店業(yè)發(fā)展大力扶持，早在2001年，東莞旅游局就要求東莞三十二個(gè)區(qū)、鎮(zhèn)都要有一個(gè)五星級酒店，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)、鎮(zhèn)鼓勵(lì)建多個(gè)高星級酒店。同樣，其他周邊城市也積極扶持酒店業(yè)發(fā)展。2002年6月25日

30、，深圳市出臺(tái)了扶持酒店業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，規(guī)定酒店項(xiàng)目用地地價(jià)款一次性付款可打八五折或分三年付款。2.1.5 惠州及周邊地區(qū)gdp與酒店數(shù)量比較2002年惠州及周邊地區(qū)gdp與酒店數(shù)量比較見圖4。圖4 - 有關(guān)地區(qū)gdp與酒店數(shù)量比較圖比較發(fā)現(xiàn)，與周邊地區(qū)相比，惠州酒店業(yè)發(fā)展明顯落后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平。2.2 惠州星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析2.2.1 住房率情況近年來，惠州星級酒店的住房率呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，增長率情況見圖5。 圖5 - 惠州酒店住房率增長情況2000年2002年間，惠州酒店業(yè)住房率增長率遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。兩城市酒店住房率增長比較情況見圖6。圖6 - 深圳、惠州酒店住房率對

31、比2003年，廣東是非典重災(zāi)區(qū)，3至6月間出入境人數(shù)大幅度下降，全省住房率普遍下降?；葜菥频曜》柯室步禐?5.5%。 (資料來源：惠州市旅游局)2.2.2 房價(jià)水平惠州酒店房價(jià)水平在珠江三角洲相對處于較高水平。我們對惠州、深圳和東莞散客房價(jià)進(jìn)行了類比，類比情況見表5。表5所列賓館、酒店除惠州賓館因情況特殊，房價(jià)代表性不強(qiáng)之外，其他基本反映了各城市同檔次酒店的實(shí)際房價(jià)水平。數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實(shí)際售價(jià)不但排在東莞之前，也排在深圳之前。2.2.3 房價(jià)變動(dòng)情況2003年112月，深圳五星級酒店平均房價(jià)比2002年同期下跌1.91，四星級酒店下跌6.88，三星級酒店下跌11.2，

32、同期東莞星級酒店的房價(jià)也在下跌，但2003年惠州的星級酒店房價(jià)卻在上升，其中四星級酒店上升10.66，三星級酒店更是上升40.08。（資料來源：惠州市旅游局，深圳市旅游局）表5 - 惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價(jià)比較表 單位：rmb (含服務(wù)費(fèi))酒店星級設(shè)施水平門市價(jià)折扣價(jià)備注深圳景軒酒店5星5星尾1280736含早銀湖度假村4星4星頭692420南方國際大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580351含早西麗大酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星463299東莞銀城酒店5星5星尾980564含早華僑大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580288含早君爵酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星500288含早厚街假日酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星368260惠州天悅大酒店待批5星4星

33、頭920736惠州賓館4星3星尾330264三陽酒店4星標(biāo)準(zhǔn)3星416416麥科特酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星439308調(diào)查時(shí)間：2004年2月2.2.4 房價(jià)折扣情況我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，相對深圳、東莞而言，惠州賓館、酒店的房價(jià)標(biāo)價(jià)較低，但深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，有時(shí)高達(dá)4.5折（散客），但惠州星級酒店一般在6折以上（散客）。其中三陽酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。上述的數(shù)字統(tǒng)計(jì)和折扣情況說明，惠州賓館、酒店的市場飽和程度低于東莞和深圳。2.3 惠州星級酒店淡旺季情況及分析惠州酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后45天左右普遍下滑，下滑幅

34、度在20左右。但這個(gè)階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨(dú)立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級甚至臨時(shí)將客房改為餐廳包房。據(jù)此分析：1）惠州酒店業(yè)的主要客源是商務(wù)客人，春節(jié)期間他們有部分人回家休息，造成酒店住房率下降；2）餐飲、娛樂對客房依賴程度并不高。2.4 惠州星級酒店分類惠州酒店可以細(xì)分為以下幾類：2.4.1 傳統(tǒng)商務(wù)酒店比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的60以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。消費(fèi)群比較分散。聘請專業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場推廣工作。2.4.2 特色經(jīng)營酒店比較典型的如三陽酒店、西湖賓館等。房間數(shù)量比較少，餐飲和娛樂設(shè)施規(guī)模比較大。主要

35、經(jīng)營目標(biāo)是周邊工業(yè)區(qū)的商務(wù)人員和惠州本地高消費(fèi)人士，消費(fèi)群比較集中。 2.4.3 政府接待酒店比較典型的如惠州賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量較少，主要從事政府接待工作，忽略市場推廣工作。2.4.4 行業(yè)接待酒店比較典型的如麥科特酒店、金葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時(shí)對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。2.5 惠州酒店客源分布情況及分析從2002年的統(tǒng)計(jì)來看，惠州賓館酒店客源以國內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占10左右。具體比例見表6。表6 - 2002年惠州酒店中外客源分布表 單位：萬人次項(xiàng) 目合 計(jì)增長率 %海內(nèi)外游客合計(jì)301.14+21.9海外游客32.23+8.9其中國外

36、游客6.03 +34.8香港游客17.49 +1.0澳門游客1.35 +8.5臺(tái)灣游客5.37 +5.3國內(nèi)游客270.91 +23.6(資料來源：惠州市旅游局)值得注意的是，國外游客數(shù)量雖然很少，但上升幅度很快。據(jù)了解，與外商投資有直接關(guān)系。天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目而來的?？梢灶A(yù)測，隨著中海殼牌石化項(xiàng)目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項(xiàng)目的展開，這個(gè)趨勢會(huì)越來越明顯。2.6 sao結(jié)論作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州賓館、酒店（包括餐飲和娛樂）發(fā)展相對滯后，有關(guān)部門對酒店建設(shè)缺乏有力的支持。這種滯后也導(dǎo)致惠州賓館、酒店的市場飽和程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東莞、深圳等周邊地區(qū)

37、，酒店建設(shè)有很大的市場空間，同時(shí)也需要政府的進(jìn)一步扶持。在高星級酒店建設(shè)方面，惠州尤為迫切。按2002年有關(guān)數(shù)據(jù)，惠州的gdp約為東莞的71，接待人數(shù)約為東莞的63。但東莞擁有五星級酒店7家，四星級酒店13家。至2003年，東莞五星級酒店增至9家，四星級酒店增至16家。2004年，東莞還將有7家酒店準(zhǔn)備申報(bào)五星級。據(jù)此判斷，惠州的旅游、商務(wù)市場足以支撐5家以上的五星級酒店。第三章 酒店式公寓經(jīng)營情況調(diào)查及分析3.1 酒店式公寓概述酒店式公寓近年來在廣州、深圳等城市很受歡迎，這些酒店式公寓的主要特點(diǎn)是為顧客提供家庭住房的格局和家居式服務(wù)。顧客在酒店內(nèi)活動(dòng)相對有較高的自由度，但同時(shí)酒店能夠?yàn)榭腿颂?/p>

38、供專業(yè)管家服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)水平酒店根據(jù)不同客源而定，一些酒店式公寓服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)水平與高星級酒店基本沒有區(qū)別，比如深圳的丹楓白露酒店。深圳丹楓白露酒店由三九集團(tuán)投資，共有公寓294套，包括一房一廳、兩房一廳、三房兩廳等各種房型。房間售價(jià)普遍比較高，其中一房一廳（69平方米）折后價(jià)690元/天（含15服務(wù)費(fèi)，下同）；兩房一廳（119平方米）折后價(jià)1610元；兩房三廳（205平方米）折后價(jià)2688元。由于酒店采取購買貴賓卡送住房，為所有顧客提供高檔自助餐等靈活多樣的經(jīng)營措施，酒店住房率很高，有時(shí)高達(dá)100。3.2 惠州酒店式公寓基本情況惠州酒店式公寓起步較晚，目前主要集中在大亞灣，影響較大的有

39、大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓。3.3 康匯外商公寓情況大亞灣康匯外商公寓位于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰大亞灣管委會(huì)行政辦公大樓。公寓于2003年7月26日開業(yè)，是目前惠州最大的酒店式公寓，總建筑面積50000平方米左右，分七棟公寓樓?，F(xiàn)已投入經(jīng)營的公寓共有176套。公寓作二臥室、二洗手間、一書房、一廚房設(shè)計(jì)，面積120平方米134平方米不等，家居功能齊全。公寓平均住房率長期在85% 以上，常駐客人全部是來自美國、英國、日本、菲律賓和新加坡等地的外國專家。散客入住公寓較少，僅占5%左右。公寓以月為計(jì)費(fèi)周期，租賃價(jià)格600010000元不等，加15服務(wù)費(fèi)。康匯公寓經(jīng)營情況較好，2003年年度

40、營業(yè)收入840萬元，2004年預(yù)計(jì)可達(dá)1320萬元。因餐飲等項(xiàng)目外包經(jīng)營，公寓收入95來源于客房。3.4 大亞灣假日酒店情況大亞灣假日酒店由假日集團(tuán)管理，是大亞灣檔次最高、規(guī)模最大的酒店，也是目前大亞灣的標(biāo)志性建筑。酒店裝修高檔，達(dá)到了四星級標(biāo)準(zhǔn)。酒店共有傳統(tǒng)客房240間，酒店公寓302套。傳統(tǒng)客房售價(jià)較高，住房率很低，長期在20左右。但公寓出租率卻達(dá)100。公寓平均面積36平方米，作一臥室、一客廳、一洗手間設(shè)計(jì)，沒有獨(dú)立廚房，廚房在客廳一側(cè)。公寓裝修檔次很高，家居設(shè)備、安全設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備齊全并且質(zhì)量都比較好。但服務(wù)方面只提供工程維修服務(wù)和套外衛(wèi)生服務(wù)，不提供套內(nèi)衛(wèi)生服務(wù)和其他管家服務(wù)。公寓以

41、月為計(jì)費(fèi)周期，租賃價(jià)格8000元左右。客源全部是來自美國、英國、日本、菲律賓和新加坡等地的外國專家。3.5 sao結(jié)論酒店式公寓近在惠州很受市場歡迎，根本原因在于惠州是以外向型工業(yè)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的城市，這些企業(yè)有大量的外派高層管理人員和技術(shù)人員。對他們來說，酒店式公寓是第一選擇：一是個(gè)人活動(dòng)自由度高；二是居住布局的合理；三是費(fèi)用支出相對較低。隨著外向型工業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，惠州酒店式公寓將會(huì)有越來越大的市場。第四章 餐飲娛樂業(yè)調(diào)查分析4.1 惠州餐飲業(yè)情況惠州餐飲市場規(guī)模比較大，菜系相對集中，具體可以劃分為中、高、低三個(gè)層面。低端市場指的是建筑和衛(wèi)生條件比較差的簡易餐廳，中端市場指的是有一定規(guī)模，建

42、筑和衛(wèi)生條件比較好，但經(jīng)營檔次較低的餐廳。高端市場指的是裝修條件較好的大型獨(dú)立酒樓和星級酒店所屬餐廳。4.1.1 中端市場情況在中端市場中，三種菜系占據(jù)了較大的市場份額，分別是客家菜、傳統(tǒng)粵菜和湘菜，另外“小肥羊”“山天111”“大豐收”等品牌餐廳也在惠州登陸。中端市場人均消費(fèi)在3040元之間，與深圳、東莞等地的價(jià)格處于相同水平。4.1.2 高端市場情況粵菜基本統(tǒng)治了惠州餐飲的高端市場。規(guī)模較大的餐飲企業(yè)如紅子雞、龍?jiān)肪萍?、黃金海岸、意源、金煌等基本都經(jīng)營粵菜。上述酒樓裝修檔次普遍不高，海鮮池規(guī)模比較小，沒有大型陳列臺(tái)，營業(yè)氣氛不好。價(jià)格方面，惠州高端餐飲高居珠江三角洲之首，散點(diǎn)人均消費(fèi)一般在

43、80元以上。宴會(huì)人均消費(fèi)在120元以上（不含酒水），如果菜單有鮑魚、龍蝦等高檔菜式，則往往在200元以上。我們調(diào)查了大量的高擋餐廳，發(fā)現(xiàn)1800元（1012人）以下的菜單全部沒有鮑魚和龍蝦，魚翅也是質(zhì)量比較差的散翅。而在深圳等地，1600元以下一般就會(huì)有龍蝦或質(zhì)量較好的鮑魚。大型宴會(huì)在惠州蔚然成風(fēng)，每年秋末、冬天和初春，惠州高檔酒樓的大型婚宴和其他宴請爆滿，消費(fèi)者者往往找不到合適的地方。4.1.3 酒店餐飲情況目前國內(nèi)星級酒店普遍存在一個(gè)問題，就是餐飲經(jīng)營效果不理想，占酒店總收入比例太低。在這方面，惠州呈現(xiàn)相反的一面，不少賓館、酒店的餐飲規(guī)模很大，成為了酒店經(jīng)營收入的主要來源，客房反而成了配套

44、項(xiàng)目，占營業(yè)收入很低。如惠州賓館只有客房158間，會(huì)議室只能容納200人，但餐廳卻可以擺臺(tái)65圍，同時(shí)容納780人就餐。2003年，惠州賓館的餐飲收入是客房收入的兩倍。同樣，西湖賓館只有客房80間，但餐飲可以同時(shí)容納600人同時(shí)就餐，有廳房22間。君豪酒店只有客房64間，但餐廳同樣可以容納600同時(shí)就餐，僅大廳就可以容納336人同時(shí)用餐。豐湖酒店僅有客房64間，但餐廳可以容納1140人同時(shí)就餐，有包房32間。除天悅等少數(shù)企業(yè)外，惠州賓館、酒店所屬的餐廳入座率都比較高，典型的如西湖賓館，大規(guī)模的宴請往往要提前一周?；葜葙e館、酒店所屬的餐廳一般都很注意借助周圍景色，圍繞湖面作文章，周圍景色比較好，

45、但餐廳同樣普遍存在裝修檔次不高，營業(yè)氣氛不好，產(chǎn)品更新?lián)Q代慢等問題。4.2 惠州娛樂業(yè)情況相對餐飲業(yè)，惠州的娛樂業(yè)規(guī)模較小，而且比較分散，分布特點(diǎn)與深圳、東莞不同，后者都有行業(yè)核心集結(jié)地，比如深圳娛樂業(yè)大量集中在羅湖商業(yè)小區(qū)，東莞莞城周圍的娛樂業(yè)大量集中在厚街、虎門等地。4.2.1 經(jīng)營方式惠州娛樂業(yè)經(jīng)營方式相對單一，既沒有歌劇院式的大型夜總會(huì)，沒有大型演唱會(huì)，也沒有近年來在一些地區(qū)大量出現(xiàn)的量販?zhǔn)揭魳窂V場?；旧先渴莻鹘y(tǒng)的卡拉ok模式，經(jīng)營檔次也比較低。4.2.2 藝術(shù)氛圍惠州娛樂業(yè)藝術(shù)氛圍比較差，包括設(shè)計(jì)布局普遍比較死板，燈光變化不夠豐富，走廊布置和墻面點(diǎn)綴比較簡單等。尤其是門口的霓虹燈

46、，普遍達(dá)不到金壁輝煌而又富于藝術(shù)變化的效果。4.2.3 裝修水平惠州娛樂業(yè)內(nèi)部裝修基本上停留在深圳10年前的水平，即便是惠州娛樂業(yè)老大的瑤芳會(huì)也是這樣，內(nèi)部裝修包括地面、墻壁、天花等都比較粗糙，家具、器皿等也是這樣。4.2.4 服務(wù)質(zhì)量惠州娛樂業(yè)服務(wù)水平較低，缺乏高水平的服務(wù)規(guī)范，比如服務(wù)員不注意細(xì)節(jié)服務(wù)，dj員對顧客不夠親切等。4.2.5 價(jià)格水平惠州娛樂業(yè)的消費(fèi)水平與深圳、東莞同檔次的娛樂企業(yè)持平略高，喜力啤酒售價(jià)30元/小瓶；小食一份30元左右。人均消費(fèi)150元左右。4.2.6 上座率情況惠州上檔次的娛樂企業(yè)上座率普遍比較高，比如瑤芳會(huì)、玉灘賓館歌舞廳、三陽賓館歌舞廳等。其中三陽賓館歌舞

47、廳經(jīng)常出現(xiàn)人滿為患的情況。相對周邊城市，惠州娛樂業(yè)比較落后，但消費(fèi)潛力很大。4.3 sao結(jié)論現(xiàn)代酒店經(jīng)營要求以客房為中心，同時(shí)充分發(fā)揮餐飲、娛樂的功能，形成三足鼎立，經(jīng)營收入多元化的格局?；葜莸牟惋?、娛樂市場潛力比較大，這為酒店多功能設(shè)計(jì)帶來了有利條件。目前惠州在餐飲、娛樂方面沒有龍頭企業(yè)，新世紀(jì)酒店可以在這方面大有作為，前期設(shè)計(jì)時(shí)多下功夫，使酒店不但成為酒店業(yè)的龍頭，而且成為餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的龍頭。第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析惠州從2003年開始出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，比較知名的有湯泉高爾夫度假公寓、大亞灣康匯外商公寓等。市區(qū)內(nèi)目前還沒有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，郊區(qū)的金果灣休閑農(nóng)莊和大亞灣三門

48、島等計(jì)劃采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，但尚未啟動(dòng)。5.1 湯泉高爾夫度假公寓項(xiàng)目調(diào)查及分析湯泉高爾夫俱樂部是由臺(tái)資企業(yè)開發(fā)的，目前有27洞球道、小型會(huì)所和水療中心等設(shè)施。俱樂部曾與某公司合作在球場旁邊開發(fā)別墅項(xiàng)目，并建成幾棟樣板樓，因銷售不理想基本處于停滯狀態(tài)。2003年，俱樂部與深圳景毅房地產(chǎn)公司合作，在球場中部開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，目前酒店正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，預(yù)計(jì)2004年8月開業(yè)。該項(xiàng)目策劃和操作比較成功，對俱樂部和房地產(chǎn)公司來說是雙贏結(jié)果。首先，俱樂部利用球道之間的“廢地”開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，地價(jià)成本忽略不計(jì)；其次，將業(yè)主打球和水療服務(wù)作為回報(bào)權(quán)益融入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品，相當(dāng)于同時(shí)賣出了會(huì)員證，俱樂部獲得了巨大收益；第

49、三，球場與酒店共享餐飲娛樂設(shè)施，相當(dāng)于節(jié)省一個(gè)會(huì)所的投資。對房地產(chǎn)公司而言，不用出地價(jià)就可以啟動(dòng)項(xiàng)目，啟動(dòng)資金減少；同時(shí)球場已建成的球道景觀、水療館及高爾夫球會(huì)等高貴奢華的形象都成為產(chǎn)權(quán)酒店的極佳賣點(diǎn)；另外，球會(huì)的銷售團(tuán)隊(duì)能力極強(qiáng)，在銷售會(huì)員證的同時(shí)銷售產(chǎn)權(quán)客房，因?yàn)榭蛻羰袌龌鞠嗤?，而且球?huì)已有會(huì)員也是客房銷售的最佳對象。公寓原計(jì)劃建設(shè)800間客房，后調(diào)整為577間?？头吭O(shè)計(jì)中在衛(wèi)生間增加了按摩浴室，增強(qiáng)對買家的吸引力?？头棵娣e也比一般酒店客房大。公寓標(biāo)準(zhǔn)客房面積為48平米，售價(jià)為20萬，相當(dāng)于每平方米4000多元，比同區(qū)域住宅項(xiàng)目高2倍多。小業(yè)主只需支付30約6萬元首期款（后漲為7萬），辦

50、理7成20年按揭后即可獲得70年產(chǎn)權(quán)證。小業(yè)主買樓時(shí)同時(shí)與球會(huì)成立的酒店管理公司簽定返租協(xié)議，將客房按1340元/月返租給管理公司，相當(dāng)于扣除月供后每月還可得幾百元回報(bào)，一年可得約4000元，20年可得8萬元，相當(dāng)于收回首期6萬元投資后多得2萬元，并獲得房產(chǎn)剩余50年的使用權(quán)。在返租期間，小業(yè)主每年可獲得80余天的免費(fèi)住宿權(quán)，另可免費(fèi)打12場球和享受21次水療服務(wù)，綜合價(jià)值為6000余元/年。因回報(bào)方案非常誘人，首期款僅為6萬元，大大增強(qiáng)了小業(yè)主的購買欲望。項(xiàng)目開盤后反響熱烈，銷售業(yè)績持續(xù)高漲，目前已銷售80，球會(huì)和房地產(chǎn)公司都獲得了數(shù)千萬元的巨額回報(bào)。雖然客房銷售獲得成功，但酒店開業(yè)后仍然面

51、臨經(jīng)營壓力大的問題，酒店位置遠(yuǎn)離市區(qū)，近600間客房能否用會(huì)員消費(fèi)和會(huì)議市場消化存在疑問。我們認(rèn)為，方案的回報(bào)過高了，返租租金最多幫業(yè)主負(fù)擔(dān)月供即可，因?yàn)?2次打球、21次水療及后50年租金已經(jīng)很有吸引力了。應(yīng)該盡量減少返租租金和返租時(shí)間，可以增加無成本的打球和水療權(quán)益，盡量在不影響銷售吸引力的前提下減輕未來酒店的經(jīng)營壓力。5.2 大亞灣康匯外商公寓項(xiàng)目調(diào)查及分析大亞灣康匯公寓項(xiàng)目是由殼牌項(xiàng)目的啟動(dòng)救活的，規(guī)模宏大的建設(shè)景象給買房者建立了巨大的投資信心，外國專家數(shù)量不斷增加和區(qū)域缺少高檔公寓的現(xiàn)狀使開發(fā)商敢于承諾“返租8年，每年35回報(bào)”，整個(gè)操作方案簡單明了，開盤后不久就售出80%，幾個(gè)月后

52、尾盤也告售磬。購房者部分是惠州本地人士，部分來自深圳。目前公寓租賃情況很好，租金不斷上漲，如殼牌項(xiàng)目按計(jì)劃正常進(jìn)展，則整個(gè)項(xiàng)目可以獲得完全成功?！岸ㄎ痪频晔焦?，引進(jìn)深圳酒店管理團(tuán)隊(duì)”是該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。開發(fā)商率先發(fā)現(xiàn)了外國專家對高檔酒店式公寓的需求，迅速完成由一般住宅向酒店式公寓的轉(zhuǎn)型，形成局部稀缺資源。在運(yùn)營模式上敏銳地借鑒了國內(nèi)最近興起的產(chǎn)權(quán)酒店模式，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力。最后借力媒體對殼牌投資的重量級宣傳，以非常低的銷售費(fèi)用，在很短的時(shí)間內(nèi)就完成大部分客房的銷售。5.3 sao結(jié)論產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新興的資本運(yùn)營模式。在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場消費(fèi)力和投資能力不斷增強(qiáng)的宏觀背景下，只要客觀地測算日后的經(jīng)濟(jì)效益，制定合理的回報(bào)率，并在市場銷售方面下功夫，就容易使項(xiàng)目獲得成功。第六章 高星級酒店概述及分析6.1 惠州高星級酒店基本資料惠州直至2003年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店，但這兩家四星級酒店都是由三星改造而成的，無論設(shè)計(jì)布或在硬件設(shè)施都存在許多缺陷。天悅大酒店對外宣稱惠州首家五星級酒店，但沒有正式通過國家星級評定?；葜莞咝羌壘频昊厩闆r見表7。6.2 惠州高星級酒店設(shè)備設(shè)施和配套情況評價(jià)6.2.1 設(shè)備設(shè)施惠州高星級酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不合符合高星級酒店