物權(quán)法物管部分解讀2

1、物權(quán)定義物權(quán)定義物權(quán)法物權(quán)法第二條因物的歸屬和利用而第二條因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。13年醞釀年醞釀 物權(quán)法的籌備工作始于物權(quán)法的籌備工作始于1993年，年，2007年年3月月16日，物權(quán)法被審議通過，前后歷時(shí)日，物權(quán)法被審

2、議通過，前后歷時(shí)13年。年。8次審議次審議從從2002年年12月物權(quán)法初次審議，到月物權(quán)法初次審議，到2007年審議通過，共經(jīng)過年審議通過，共經(jīng)過5年年8次審議，審議次次審議，審議次數(shù)之多在我國(guó)立法史上是空前的。數(shù)之多在我國(guó)立法史上是空前的。11543件民意件民意2005年年7月，物權(quán)法草案向社會(huì)全文公布，共收到人民群眾提出的意見月，物權(quán)法草案向社會(huì)全文公布，共收到人民群眾提出的意見11543件，件，并先后召開并先后召開100多次座談會(huì)和多次論證會(huì)。多次座談會(huì)和多次論證會(huì)。延長(zhǎng)延長(zhǎng)1至至2天天2007年全國(guó)政協(xié)十屆五次會(huì)議定于年全國(guó)政協(xié)十屆五次會(huì)議定于3月月3日下午開幕，日下午開幕，3月月15

3、日上午閉幕，與以往開日上午閉幕，與以往開十天會(huì)的慣例相比，會(huì)期增加兩天。十天會(huì)的慣例相比，會(huì)期增加兩天。相應(yīng)地，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議定于相應(yīng)地，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議定于3月月5日開幕，日開幕，3月月16日結(jié)束，也比往年多開一日結(jié)束，也比往年多開一天會(huì)。這增加的會(huì)期，將用于討論物權(quán)法草案和企業(yè)所得稅法草案。天會(huì)。這增加的會(huì)期，將用于討論物權(quán)法草案和企業(yè)所得稅法草案。2799票贊成票贊成2007年年3月月16日上午，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議，參加表決的近日上午，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議，參加表決的近3000名人大代表以名人大代表以2799票贊成、票贊成、52票反對(duì)、票反對(duì)、37票棄權(quán)的表決結(jié)果，通過了物權(quán)

4、法。這部法律被認(rèn)為對(duì)于票棄權(quán)的表決結(jié)果，通過了物權(quán)法。這部法律被認(rèn)為對(duì)于推進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革和建設(shè)法治國(guó)家都有著重大意義，標(biāo)志著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步完善，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革和建設(shè)法治國(guó)家都有著重大意義，標(biāo)志著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步完善，政治文明邁出了重要一步。政治文明邁出了重要一步。第七十條第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收

5、益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（共有部分：（共有部分：專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣專有部分以外的

6、走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線；物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所）管線；物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所） 第七十三條第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物管法中有關(guān)物業(yè)的規(guī)定第七

7、十四條第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有。第七十五條第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委地

8、方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。第七十六條第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）（六）改建

9、、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第七十七條第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約

10、，將住宅改業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。（經(jīng)營(yíng)性用房是指利用房屋進(jìn)行各類商業(yè)服務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（辦公）等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的房屋）經(jīng)營(yíng)性用房是指利用房屋進(jìn)行各類商業(yè)服務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（辦公）等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的房屋） 第七十八條第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受業(yè)主大會(huì)

11、或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第七十九條第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。第八十條第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不

12、明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。有部分占建筑物總面積的比例確定。第八十一條第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。法更換。第八十二條第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第八十三條

13、第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。害自己合法權(quán)益的行為，可

14、以依法向人民法院提起訴訟。第七十條案例第七十條案例 一些小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利益，在小區(qū)內(nèi)一些小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利益，在小區(qū)內(nèi)搞各種展會(huì)，并利用建筑物的外墻為一些公司做各種搞各種展會(huì)，并利用建筑物的外墻為一些公司做各種墻體廣告，或者改變會(huì)所功能，將其改成酒樓、歌廳墻體廣告，或者改變會(huì)所功能，將其改成酒樓、歌廳等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所。等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所。根據(jù)前述規(guī)定，根據(jù)前述規(guī)定，“建筑物的外墻建筑物的外墻”屬于建筑物的屬于建筑物的“共有部分共有部分”，業(yè)主對(duì)其享有共有和共同管理的權(quán)利，業(yè)主對(duì)其享有共有和共同管理的權(quán)利，未經(jīng)許可，物業(yè)公司不得擅自做廣告牟利。未經(jīng)許可，物業(yè)公司不得擅自做廣告牟利。對(duì)于對(duì)于“會(huì)會(huì)

15、所所”，應(yīng)考慮其性質(zhì)，如果登記為，應(yīng)考慮其性質(zhì)，如果登記為“經(jīng)營(yíng)性用房經(jīng)營(yíng)性用房”，則權(quán)利人對(duì)其享有完全的使用和處分權(quán)；如果屬于業(yè)則權(quán)利人對(duì)其享有完全的使用和處分權(quán)；如果屬于業(yè)主共有，則不得擅自改變用途牟取利益。主共有，則不得擅自改變用途牟取利益。第七十一條案例第七十一條案例私裝水床私裝水床造成他人財(cái)產(chǎn)損失造成他人財(cái)產(chǎn)損失案情介紹：案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購(gòu)買的是小區(qū)多層住宅二王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購(gòu)買的是小區(qū)多層住宅二樓樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請(qǐng)安裝公司人員為其進(jìn)行，他按自己的意思買了一張水床，并請(qǐng)安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部

16、同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重不足。戶供水問題嚴(yán)重不足。管理處對(duì)此事很不滿管理處對(duì)此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問題，他的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對(duì)此事再三協(xié)調(diào)，他均不要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對(duì)此事再三協(xié)調(diào)

17、，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。為。第七十三條案例第七十三條案例 城鎮(zhèn)公共道路一般出現(xiàn)城鎮(zhèn)公共道路一般出現(xiàn)在建設(shè)規(guī)模很大的小區(qū)在建設(shè)規(guī)模很大的小區(qū)，雖，雖然這些道路也在小區(qū)范圍內(nèi)，然這些道路也在小區(qū)范圍內(nèi)，但是按照法律規(guī)定就不能算但是按照法律規(guī)定就不能算業(yè)主共有。一樓的業(yè)主如果業(yè)主共有。一樓的業(yè)主如果通過向開發(fā)商付費(fèi)取

18、得一樓通過向開發(fā)商付費(fèi)取得一樓院子內(nèi)的綠地，則綠地屬于院子內(nèi)的綠地，則綠地屬于業(yè)主個(gè)人。業(yè)主個(gè)人。第七十四條案例第七十四條案例開發(fā)商轉(zhuǎn)賣共有車庫被判賠償開發(fā)商轉(zhuǎn)賣共有車庫被判賠償南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，小區(qū)建成后，區(qū)，小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共幢樓下建有連片整體地下車庫，共有有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商以開發(fā)商以8萬元的單價(jià)將車位賣給小區(qū)附近的一家

19、公司。萬元的單價(jià)將車位賣給小區(qū)附近的一家公司。業(yè)主每天都為停車的事情發(fā)愁，給業(yè)主生活帶來諸業(yè)主每天都為停車的事情發(fā)愁，給業(yè)主生活帶來諸多不便，后雙方多次協(xié)商無效，迫不得已于多不便，后雙方多次協(xié)商無效，迫不得已于2003年年6月，月，由該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，由該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。第七十四條案例分析第七十四條案例分析 在本案中，該地下車庫在建設(shè)規(guī)劃中是用于停放在本案中，該地下車庫在建設(shè)規(guī)劃中是用于停

20、放業(yè)主汽車的車位，并且該部分已經(jīng)算入小區(qū)公攤面業(yè)主汽車的車位，并且該部分已經(jīng)算入小區(qū)公攤面積。積。根據(jù)根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法第七十四條的規(guī)定第七十四條的規(guī)定“建筑區(qū)劃建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車業(yè)主的需要。建筑規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。贈(zèng)等方式約定?！痹诒景钢?，該地下車位已經(jīng)算入在本案中，該地下車位已經(jīng)算入業(yè)主的公攤面積，屬于業(yè)主共同所有。業(yè)主的公攤面積，屬于業(yè)主共同所有。開發(fā)商將車位買

21、給附近公司的行為導(dǎo)致業(yè)主無法開發(fā)商將車位買給附近公司的行為導(dǎo)致業(yè)主無法停車。停車。違反了物權(quán)法規(guī)定的違反了物權(quán)法規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要需要”條款，侵犯了業(yè)主的所有權(quán)。根據(jù)條款，侵犯了業(yè)主的所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法的規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位的歸屬，當(dāng)事人可以約定。的規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位的歸屬，當(dāng)事人可以約定。該案中，實(shí)際上是以把車位劃入公攤面積的方法將該案中，實(shí)際上是以把車位劃入公攤面積的方法將車位約定為業(yè)主共同所有。故法院應(yīng)判定開發(fā)商無車位約定為業(yè)主共同所有。故法院應(yīng)判定開發(fā)商無權(quán)處分該地下車庫，其將車位出賣的行為無效，車權(quán)處分該地下車庫，其將車位出賣的行為無效，車位應(yīng)該歸業(yè)

22、主共同所有，業(yè)主對(duì)車庫享有優(yōu)先使用位應(yīng)該歸業(yè)主共同所有，業(yè)主對(duì)車庫享有優(yōu)先使用權(quán)。權(quán)。第七十六條案例第七十六條案例美麗園物業(yè)費(fèi)美麗園物業(yè)費(fèi)“注水注水”案業(yè)主勝訴案業(yè)主勝訴 2004年底，北京美麗園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過核年底，北京美麗園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過核查，對(duì)小區(qū)鴻銘物業(yè)管理有限公司每平方米查，對(duì)小區(qū)鴻銘物業(yè)管理有限公司每平方米2.72元的物業(yè)元的物業(yè)費(fèi)測(cè)算產(chǎn)生了疑問，他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)中的水泵費(fèi)并非按照費(fèi)測(cè)算產(chǎn)生了疑問，他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)中的水泵費(fèi)并非按照實(shí)際使用的實(shí)際使用的1組變頻水泵收費(fèi)，而是按照原規(guī)劃中組變頻水泵收費(fèi)，而是按照原規(guī)劃中30組高組高壓水泵來收費(fèi)；電梯的維護(hù)與運(yùn)行費(fèi)，也是

23、按照規(guī)劃中的壓水泵來收費(fèi)；電梯的維護(hù)與運(yùn)行費(fèi)，也是按照規(guī)劃中的118部來收費(fèi)，而實(shí)際運(yùn)行的電梯僅有部來收費(fèi)，而實(shí)際運(yùn)行的電梯僅有111部。部。此外，有關(guān)文件規(guī)定按戶收費(fèi)的保安費(fèi)、保潔費(fèi)、垃此外，有關(guān)文件規(guī)定按戶收費(fèi)的保安費(fèi)、保潔費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等均按平方米收費(fèi)；室內(nèi)中小維修費(fèi)，圾清運(yùn)費(fèi)等均按平方米收費(fèi)；室內(nèi)中小維修費(fèi)，不論是否不論是否委托給物業(yè)公司，也一律照收。委托給物業(yè)公司，也一律照收。2006年年8月，美麗園小區(qū)成立了新一屆業(yè)委會(huì)。此前，月，美麗園小區(qū)成立了新一屆業(yè)委會(huì)。此前，部分業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司亂收費(fèi)行為不滿，緩交有爭(zhēng)議部分部分業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司亂收費(fèi)行為不滿，緩交有爭(zhēng)議部分的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)

24、公司告上法庭，兩審法院均未支持業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭，兩審法院均未支持業(yè)主的抗辯理由，的抗辯理由，業(yè)主完全敗訴且承擔(dān)滯納金業(yè)主完全敗訴且承擔(dān)滯納金。法院判決稱，。法院判決稱，“小區(qū)公共事務(wù)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)起訴。小區(qū)公共事務(wù)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)起訴?！苯由辖由?2007年年3月，美麗園業(yè)主委員會(huì)以月，美麗園業(yè)主委員會(huì)以“物業(yè)收費(fèi)不實(shí)物業(yè)收費(fèi)不實(shí)”為由為由將鴻銘物業(yè)告上了法庭，提出將鴻銘物業(yè)告上了法庭，提出13項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為，根項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為，根據(jù)鴻銘物業(yè)管理公司提供的證據(jù)，該公司各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方據(jù)鴻銘物業(yè)管理公司提供的證據(jù)，該公司各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式，與國(guó)家規(guī)定和業(yè)委

25、會(huì)所要求的沒有矛盾。業(yè)主關(guān)于電梯費(fèi)、式，與國(guó)家規(guī)定和業(yè)委會(huì)所要求的沒有矛盾。業(yè)主關(guān)于電梯費(fèi)、水泵費(fèi)等訴求，國(guó)家規(guī)定中沒有可以參照的計(jì)算方法，水泵費(fèi)等訴求，國(guó)家規(guī)定中沒有可以參照的計(jì)算方法，一審法院一審法院駁回了業(yè)委會(huì)全部訴訟請(qǐng)求駁回了業(yè)委會(huì)全部訴訟請(qǐng)求。之后。之后業(yè)委會(huì)上訴業(yè)委會(huì)上訴；同年；同年12月月15日，日，北京市第一中級(jí)人民法院二審，依據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室北京市第一中級(jí)人民法院二審，依據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)的核準(zhǔn)的美麗園小區(qū)房屋使用、管理、維修公約美麗園小區(qū)房屋使用、管理、維修公約認(rèn)為，這份經(jīng)認(rèn)為，這份經(jīng)政府主管部門核準(zhǔn)的公約，對(duì)鴻銘物業(yè)管理公司以及小區(qū)全體業(yè)政府主管部門

26、核準(zhǔn)的公約，對(duì)鴻銘物業(yè)管理公司以及小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，主均具有約束力，凡未經(jīng)對(duì)方同意，背離公約或者相關(guān)法規(guī)文件凡未經(jīng)對(duì)方同意，背離公約或者相關(guān)法規(guī)文件的規(guī)定，自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬的規(guī)定，自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬違約行為，判決業(yè)委會(huì)勝訴。違約行為，判決業(yè)委會(huì)勝訴。根據(jù)該判決，美麗園小區(qū)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)由根據(jù)該判決，美麗園小區(qū)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)由2.72元元/月月/平方米平方米降為降為1.58元，法院還判令鴻銘物業(yè)向業(yè)主歸還元，法院還判令鴻銘物業(yè)向業(yè)主歸還3年的電梯廣告費(fèi)年的電梯廣告費(fèi)收益收益18萬元。萬元。第七十六條案例分析第七十六條案例分析維修資

27、金由業(yè)主決定籌集維修資金由業(yè)主決定籌集 物權(quán)法出臺(tái)后，該案件可根據(jù)物權(quán)法出臺(tái)后，該案件可根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法第七十六第七十六條中的（業(yè)主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的條中的（業(yè)主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金）、第七十九條（建筑物及其附屬設(shè)施的維修資維修資金）、第七十九條（建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布）、第八十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)布）、第八十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)

28、或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。）作出判決，物業(yè)公司自行增加、減少物業(yè)業(yè)主的監(jiān)督。）作出判決，物業(yè)公司自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬違反收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬違反物權(quán)法物權(quán)法行為，行為，應(yīng)判決業(yè)委會(huì)勝訴。應(yīng)判決業(yè)委會(huì)勝訴。第七十六條案例分析第七十六條案例分析 以前法律規(guī)定三分之二以上業(yè)主同意就可以，現(xiàn)在物權(quán)法規(guī)以前法律規(guī)定三分之二以上業(yè)主同意就可以，現(xiàn)在物權(quán)法規(guī)定除了人數(shù)占全體業(yè)主三分之二業(yè)主同意外，還增加了房屋專有定除了人數(shù)占全體業(yè)主三分之二業(yè)主同意外，還增加了房屋專

29、有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。從業(yè)主人數(shù)上和從業(yè)主人數(shù)上和建筑物面積兩方面明確了籌集和動(dòng)用維修基金的條件。建筑物面積兩方面明確了籌集和動(dòng)用維修基金的條件。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，決定籌集使用公共維修資金的條件較以往根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，決定籌集使用公共維修資金的條件較以往明顯提高了門檻。這也防止了一些業(yè)主濫訴，避免有限司法資源明顯提高了門檻。這也防止了一些業(yè)主濫訴，避免有限司法資源的浪費(fèi)。而這在某種程度上也加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的保護(hù)力度，的浪費(fèi)。而這在某種程度上也加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的保護(hù)力度，對(duì)于物業(yè)雙方權(quán)利的保護(hù)都是有積極意義的。對(duì)于物業(yè)雙方權(quán)利的

30、保護(hù)都是有積極意義的。第七十七條點(diǎn)評(píng)第七十七條點(diǎn)評(píng) 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房需有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房需有利害關(guān)系的業(yè)主同意物權(quán)法物權(quán)法規(guī)定規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)用戶的，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)用戶的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主同意?！?。行政法規(guī)對(duì)房屋用途有嚴(yán)格限制，居住用。行政法規(guī)對(duì)房屋用途有嚴(yán)格限制，居住用房改為非居住用房需要相關(guān)部門進(jìn)行審批，但即使房改為非居住用房需要

31、相關(guān)部門進(jìn)行審批，但即使“居改居改非非”通過了行政部門的審批，通過了行政部門的審批，物權(quán)法物權(quán)法仍試圖從民法角仍試圖從民法角度對(duì)此作出第二層限制，要求度對(duì)此作出第二層限制，要求“居改非居改非”必須要取得有利必須要取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，這對(duì)于普通業(yè)主而言，害關(guān)系的業(yè)主同意，這對(duì)于普通業(yè)主而言，更多了一層保更多了一層保護(hù)，有利于避免因行政失誤而損害其他業(yè)主的利益。護(hù)，有利于避免因行政失誤而損害其他業(yè)主的利益。第八十一條點(diǎn)評(píng)第八十一條點(diǎn)評(píng) 物權(quán)法物權(quán)法第八十一條明確規(guī)定第八十一條明確規(guī)定“業(yè)主可以自行管業(yè)主可以自行管理理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委

32、托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。他管理人管理?！边@樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理這樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應(yīng)地?fù)衿渌绞降墓芾?。相?yīng)地,因?yàn)槲飿I(yè)管理方式選擇權(quán)的因?yàn)槲飿I(yè)管理方式選擇權(quán)的確定，確定，以往司法實(shí)踐中的以往司法實(shí)踐中的“事實(shí)服務(wù)事實(shí)服務(wù)”“”“無因管理無因管理”等法等法律關(guān)系的認(rèn)定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的律關(guān)系的認(rèn)定將不再有合理性，在物業(yè)管理

33、企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)處于不利的地位。糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)處于不利的地位。第八十二條解釋第八十二條解釋 物權(quán)法第八十二條規(guī)定：物權(quán)法第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”“”“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”這樣，這樣，物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的選擇權(quán)

34、以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。更換權(quán)即解聘權(quán)。根據(jù)根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法第二條規(guī)定：第二條規(guī)定：“本法所本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利的權(quán)利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。第八十三條解釋第八十三條解釋 物權(quán)法第八十三條規(guī)定：物權(quán)法第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。規(guī)約。”“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物對(duì)任意棄置垃

35、圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！痹摋l規(guī)定，確認(rèn)了如果業(yè)主違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，受侵該條規(guī)定，確認(rèn)了如果業(yè)主違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，受侵害的業(yè)主有權(quán)通過訴訟期需求司

36、法救濟(jì)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以害的業(yè)主有權(quán)通過訴訟期需求司法救濟(jì)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以要求行為人停止侵害、消除影響等。要求行為人停止侵害、消除影響等。物權(quán)法的規(guī)定，排除了物業(yè)管理物權(quán)法的規(guī)定，排除了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于侵權(quán)業(yè)主的訴權(quán)。這樣規(guī)定，在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于侵權(quán)業(yè)主的訴權(quán)。這樣規(guī)定，在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，企業(yè)的責(zé)任，但與此同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的大量管理工作必須依靠業(yè)主但與此同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的大量管理工作必須依靠業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的支持，否則物業(yè)管理企業(yè)的工作難以進(jìn)行。因此，大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的支持，否則物業(yè)管理企業(yè)的工作難以進(jìn)行。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持

37、小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并與業(yè)主委員會(huì)建立良物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并與業(yè)主委員會(huì)建立良好的關(guān)系，以使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)保持正常進(jìn)行。好的關(guān)系，以使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)保持正常進(jìn)行。練一練： 1、住在二樓的業(yè)主甲稱自己從不乘坐電梯，只走樓梯。是否可以不、住在二樓的業(yè)主甲稱自己從不乘坐電梯，只走樓梯。是否可以不交電梯費(fèi)？交電梯費(fèi)？a.是是b.否否（提示：（提示：物權(quán)法物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。）的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。）2、物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的門衛(wèi)用房出租給商戶

38、做便利店，租金應(yīng)、物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的門衛(wèi)用房出租給商戶做便利店，租金應(yīng)歸物業(yè)公司所有嗎？歸物業(yè)公司所有嗎？a.應(yīng)該應(yīng)該b.不應(yīng)該不應(yīng)該（提示：（提示：物權(quán)法物權(quán)法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。）公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。）3、某物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的一處共有車位對(duì)外開放，其收益部分、某物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的一處共有車位對(duì)外開放，其收益部分應(yīng)歸誰所有？應(yīng)歸誰所有？a.物業(yè)公司物業(yè)公司b.業(yè)主共有業(yè)主共有（提示：（提示：物權(quán)法物權(quán)法第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。）他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。） 4、某小區(qū)一些業(yè)主要求更換業(yè)主委員會(huì)全體成員，需要滿、某小區(qū)一些業(yè)主要求更換業(yè)主委員會(huì)全體成員，需要滿足哪個(gè)規(guī)定方可更換？足哪個(gè)規(guī)定方可更換？a.建筑面積過