完整版)法學(xué)畢業(yè)論文范文6920414

1、題目：“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決河南省直電大2012年3月姓 名: 學(xué) 號(hào): 學(xué) 校: 指導(dǎo)教師: 寫作時(shí)間:小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決內(nèi)容摘要： 現(xiàn)行法律和政策對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房基本持否定態(tài)度?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房買賣過程中， 涉及城鎮(zhèn)居民、村民、 集體組織、國家等利益主體， 通過利益分析可知“小產(chǎn)權(quán)”房買賣對(duì)于利益主體各方是利大于弊的，故 對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同不宜一概認(rèn)定無效，而是應(yīng)當(dāng)將“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn) 行分類，并結(jié)合當(dāng)前我國實(shí)際情況和國家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房的最新政策來 討論買賣合同的效力。在一定期限前沒有獲得相關(guān)補(bǔ)正手續(xù)，或者不能滿 足可以認(rèn)定合同有效情形的，“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同無效

2、。通過建立法定 租賃權(quán)制度，可解決“小產(chǎn)權(quán)”房買賣不能辦理物權(quán)登記的障礙。從根本 上解決“小產(chǎn)權(quán)”房買賣問題，需要建立完備的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。 關(guān)鍵詞 : “小產(chǎn)權(quán)”房 合同效力 宅基地使用權(quán) 集體建設(shè)用地使用權(quán) 隨著近年來城鎮(zhèn)住房房價(jià)高漲， “小產(chǎn)權(quán) ”房由于價(jià)格低廉，備受市場 青睞。然而，政府部門卻 “叫?！薄靶‘a(chǎn)權(quán) ”房屋；法院也統(tǒng)一司法標(biāo)尺，在 審理此類買賣糾紛中一般確認(rèn)合同無效。甚至在某些地區(qū)，“小產(chǎn)權(quán) ”房屋被強(qiáng)制拆除。 “小產(chǎn)權(quán) ”房及其買賣問題一時(shí)成為社會(huì)焦點(diǎn)。法律應(yīng)如何看 待，值得深入探討。一、中國小產(chǎn)權(quán)房的成因?qū)е滦‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因之一就是近 20 年以來的中國城市化、

3、 工業(yè)化的高速進(jìn)程。中國目前城鎮(zhèn)人口已達(dá)到 5.8 億，城鎮(zhèn)化水平已超過 了 45%，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第二個(gè)根本原因，就是近 20 年以來中國沒有根 據(jù)憲法落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，有 關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的國家法律是非常不完善的，實(shí)行的是城鄉(xiāng)不 平等的國家壟斷性的征地制度。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第三個(gè)根本原因，就是中國的房改沒有根據(jù) 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知的承諾 落實(shí)房改的進(jìn)程和政府擔(dān)保。 該項(xiàng)改革指南強(qiáng)調(diào)：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革 的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以

4、經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī) 范住房交易市場?！笔聦?shí)上由于政府沒有 “建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主 的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系” ，以及廣泛發(fā)展個(gè)人合作建房、合作社建房、 單位建房、集體改擴(kuò)建原住房等合作建房等形式以平抑急劇住房商品化的 運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而主要依賴開發(fā)商的商品化房屋的開發(fā)以解決城市住房需要， 導(dǎo)致中國最高的城市化發(fā)展速度和最高城市房價(jià)并存。倘若政府依據(jù)全國 住房改革的承諾，提供足夠的低價(jià)房以適應(yīng)從福利分房為主到商品化住房 為主的過渡時(shí)代的需求，也會(huì)極大地抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。二、“小產(chǎn)權(quán)”房的法律框定與劃分“小產(chǎn)權(quán) ”房，并不是一個(gè)法律概念，其內(nèi)涵與外

5、延也不十分清晰。籠 統(tǒng)談及 “小產(chǎn)權(quán)”房，實(shí)際上是相對(duì)于在城鎮(zhèn)開發(fā)的、權(quán)屬清晰、能辦理權(quán) 屬登記并能給購房者頒發(fā)物權(quán)證書的住宅房屋而言的。它是指在農(nóng)村宅基 地、集體建設(shè)用地，（集體建設(shè)用地有廣義和狹義之分。 廣義的集體建設(shè)用 地包含宅基地，而狹義的集體建設(shè)用地則是指不包括宅基地在內(nèi)的其他集 體所有的用于非農(nóng)建設(shè)的土地。 本文使用狹義的集體建設(shè)用地概念。 ）甚至 農(nóng)業(yè)用地上開發(fā)建造的用于居住的房屋?，F(xiàn)行政策所指的“小產(chǎn)權(quán) ”房包括兩大類。（一）建房行為不合法的 “小產(chǎn)權(quán) ”房 這類“小產(chǎn)權(quán) ”房是因違反土地管理法規(guī)，不符合土地和建設(shè)規(guī)劃，未 履行合法審批程序，在集體土地上建造的用于居住的房屋。其

6、特點(diǎn)是：第 一，建造行為不合法，沒有獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)，房屋本身系 違法建筑；第二，建造者不能因建造行為而原始取得房屋所有權(quán)；第三， 不能辦理物權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)證書。實(shí)踐中，通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì) 頒發(fā)“權(quán)屬證明 ”，以表彰購房者所謂的房屋所有權(quán)；第四，絕大部分是為 對(duì)外銷售而建造，尤其是在集體建設(shè)用地和農(nóng)地上建造的成片住宅房屋更 以對(duì)外銷售為主。（二）建房行為合法，房屋買賣主體受限制的 “小產(chǎn)權(quán) ”房 這類“小產(chǎn)權(quán) ”房的建造符合土地和建設(shè)規(guī)劃，辦理了合法審批手續(xù)。其特點(diǎn)是：第一，建造人可原始取得房屋所有權(quán)， （參見物權(quán)法第 30 條。）其所有權(quán)屬于事實(shí)所有權(quán)， 不以登記為要件；

7、 第二，房屋原始取得者 的主體范圍受限制，僅限于本集體組織成員；第三，該類房屋因申請辦理 初始登記可獲得房屋所有權(quán)證書，這種登記屬于 “宣示登記 ”，而非創(chuàng)設(shè)物 權(quán)效力的登記；第四，該類房屋的買賣受限制，僅限于本集體組織成員之 間買賣，但實(shí)踐中超出限制買賣主體范圍的情形很多； （例如，從 2005 年 開始，從進(jìn)入訴訟的糾紛來看， 75% 發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間。 參見北 京法院調(diào)研報(bào)告大膽允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn) ，載法制日報(bào) ， 2008 年 12月7日，第 8版。）第五，該類房屋在一定程度上具有社會(huì)保障功能。就房屋建造行為是否合法而言， 我們將前者稱做 “違法,小產(chǎn)權(quán) ?房”，將 后者叫做

8、 “合法,小產(chǎn)權(quán) ?房”。所以，不能籠統(tǒng)認(rèn)為 “小產(chǎn)權(quán)”房本身都是違 法的。前者在土地使用、房屋建造、買賣交易等環(huán)節(jié)均存在不合法狀態(tài)； 后者的建造行為合法， 只是在買賣等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上不合乎規(guī)定。 因此，對(duì) “小 產(chǎn)權(quán)”房應(yīng)區(qū)別不同類型，對(duì)其買賣效力也應(yīng)甄別不同情況進(jìn)行判定。此外， “小產(chǎn)權(quán) ”房還可作如下分類：第一，宅基地 “小產(chǎn)權(quán) ”房與集體 建設(shè)用地 “小產(chǎn)權(quán) ”房?；谡亍⒓w建設(shè)用地的法權(quán)類型不同、用途 不同，在其上建造的 “小產(chǎn)權(quán) ”房的特點(diǎn)也不盡相同，應(yīng)當(dāng)分別討論。如果 農(nóng)地未經(jīng)合法轉(zhuǎn)用而在其上建造住宅房屋， 則從根本上違法， 此種違法 “小 產(chǎn)權(quán)”房應(yīng)予拆除， 其買賣行為應(yīng)認(rèn)定

9、無效； 第二，自住型 “小產(chǎn)權(quán) ”房與銷 售型“小產(chǎn)權(quán) ”房。依所建房屋是否用于居住，可作如此劃分。因?yàn)?，建?目的不同可能會(huì)導(dǎo)致法律對(duì)其所持態(tài)度不同；第三，按照房屋價(jià)值和使用 目的可分為奢侈享受型 “小產(chǎn)權(quán) ”房（ 主要是別墅 ）和普通消費(fèi)型 “小產(chǎn)權(quán) ” 房。嚴(yán)格來講，這種分類下的 “小產(chǎn)權(quán) ”房不具有獨(dú)立的法律地位，它可以 根據(jù)上述不同分類標(biāo)準(zhǔn)，分別納入其中。三、“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律態(tài)度與評(píng)價(jià) 從法學(xué)視角研究社會(huì)現(xiàn)象，有必要將該社會(huì)現(xiàn)象置于當(dāng)下的法律環(huán)境 中進(jìn)行判明，以此明確法律對(duì)其所持態(tài)度， 并作為進(jìn)一步討論這類規(guī)定得失的基礎(chǔ)。 “小產(chǎn)權(quán)” 房及其買賣也不例外。（一）從禁止到有限

10、保護(hù)目前，我國規(guī)范 “小產(chǎn)權(quán) ”房的法律規(guī)定主要是物權(quán)法第 152、153 條；土地管理法第 43 條第 1 款、第 59、61、62、63 條。政策性規(guī)定主 要有： 1999 年國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣土地的 通知第 2 條，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。 ”2004年國務(wù)院關(guān)于 深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 中強(qiáng)調(diào)， “加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理， 嚴(yán)禁城鎮(zhèn) 居民在農(nóng)村購買宅基地。 ”2007年國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村 集體建設(shè)用地法律和政策的通知 規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本 村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或 ,小產(chǎn)權(quán) ?房。單位 和個(gè)人不得非法租用

11、、 占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。 ”從上述規(guī)定 看， 2008 年之前國家對(duì) “小產(chǎn)權(quán) ”房的開發(fā)建造及其交易基本上持禁止或 限制態(tài)度。隨著社會(huì)對(duì) “小產(chǎn)權(quán) ”房及其買賣行為的關(guān)注升溫， 政策漸趨放松。 2008年 10 月 22 日中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在新聞發(fā)布會(huì)上表 示， “小產(chǎn)權(quán) ”房絕對(duì)不允許再建，但對(duì)于已經(jīng)在農(nóng)村購買了 ,小產(chǎn)權(quán)?房的 消費(fèi)者，政府要保護(hù)其合法權(quán)益 （下稱 “08政策”。）（陳錫文表示， “小產(chǎn)權(quán) ” 房違法，絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了 “小產(chǎn)權(quán) ”房的消 費(fèi)者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。很多消費(fèi)者購買的時(shí) 候，他不

12、可能對(duì)國家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就買了，覺得 便宜就買了，對(duì)這些人的合法利益，政府是要給予保護(hù)的。 ”）“08政策 ” 首次提出要保護(hù) “小產(chǎn)權(quán) ”房購買消費(fèi)者的合法權(quán)益。最高人民法院也于 2008年12月 4日頒布關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革 發(fā)展提供司法保障和法律服 務(wù)的若干意見（下稱“ 12 意見”，要求各級(jí)人民法院對(duì)改變土地集體所 有性質(zhì)、改變土地用途、損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的流轉(zhuǎn)行為，要依法確認(rèn) 無效。“ 12 意見”統(tǒng)一了司法標(biāo)尺，對(duì)于涉及改變土地用途的 小產(chǎn)權(quán)”房 買賣行為，法院依法確認(rèn)無效。四、利益分析基礎(chǔ)上破解 “小產(chǎn)權(quán)” 房買賣合同效力困境的 思考（一）“小產(chǎn)權(quán)”房買賣中的

13、利益分析 從法律視角研究社會(huì)問題，應(yīng)當(dāng)把利益分析作為基礎(chǔ)。通過分析利益 群體構(gòu)成、利益沖突來最終決定利益取舍以及相關(guān)法律的制定。在“小產(chǎn)權(quán)”房交易過程中，涉及的利益主體主要有： （參見“名家剖析 “小產(chǎn)權(quán)”房現(xiàn)象中國人民大學(xué)法學(xué)院 “法眼透視 ”學(xué)術(shù)沙龍” ，2007年11 月23日，周珂教授的發(fā)言。）城市居民、農(nóng)村集體組織、村民、政府、 房地產(chǎn)開發(fā)商。涉及的利益主要有：居住生存利益、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)利益、集 體組織級(jí)差地租利益、農(nóng)業(yè)利益、農(nóng)村社會(huì)保障利益、房地產(chǎn) 企業(yè) 商業(yè)利 益、國家建設(shè)用地利益、國家土地級(jí)差地租利益等。其中，最重要的利益 沖突是城市居民、農(nóng)村集體組織和村民、國家三者之間的土地級(jí)

14、差地租利 益沖突。主要原因是，隨著土地價(jià)值的提高，誰擁有土地就意味著誰的財(cái) 富在增長，這其實(shí)就是級(jí)差地租在增加。第一，城市居民可以付出較小代 價(jià)獲得基本住宅需求，從而間接增加財(cái)富；第二，集體組織和村民因出賣 小 產(chǎn)權(quán)”房而盤活不動(dòng)產(chǎn)，獲得較大收益，從而直接增加了財(cái)富；第三，國家 通過禁止小產(chǎn)權(quán)”房在農(nóng)村村民和城市居民之間買賣而控制了土地一級(jí)市 場，保留了將來為城市建設(shè)需要而低價(jià)征地的利益，同時(shí)也減輕了國家負(fù) 擔(dān)農(nóng)民社會(huì)保障的財(cái)政壓力。在這個(gè)博弈中，最激烈的沖突就是級(jí)差地租 利益沖突。當(dāng)然，也會(huì)伴有其他沖突，例如，房地產(chǎn)開發(fā)商不希望 小產(chǎn)權(quán)” 房的買賣合法存在，因?yàn)?小產(chǎn)權(quán)”房交易合法就意味著市

15、場競爭主體增加， 而競爭越充分，開發(fā)商的壟斷利潤就越低。由此可知，在 小產(chǎn)權(quán)”房買賣過程中，城市居民、集體組織、村民都 獲得了利益，這是有效率的。國家則有得有失，一方面國家可以通過這種 民間自發(fā)行為改善國民的居住條件和生活水平；另一方面可能會(huì)因此而喪 失一部分土地一級(jí)市場的控制權(quán)和相關(guān)土地收益。但是，這些損失是可以 通過其他途徑得到彌補(bǔ)并改善的，例如可借此拉開征收物業(yè)稅的改革序幕， 從根本上解決目前受人詬病的 土地財(cái)政”問題。又如，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化是 中國社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，禁止 小產(chǎn)權(quán)”房在城鄉(xiāng)之間流轉(zhuǎn)是違背這個(gè)趨 勢的，不如趁此時(shí)機(jī)允許集體土地進(jìn)入一級(jí)市場，為今后城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程 奠定基礎(chǔ)。總

16、之，從利益分析角度看，允許 小產(chǎn)權(quán)”房自由買賣在經(jīng)濟(jì)上 是有效率的，也是社會(huì)大勢所趨。五、“小產(chǎn)權(quán)”房登記問題的解決根據(jù)物權(quán)法關(guān)于合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力相分離的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同有效并不意味著房屋物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。我國的登記機(jī)構(gòu)屬于行政 機(jī)關(guān)，必須執(zhí)行國務(wù)院的決定，而國務(wù)院對(duì) 小產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè)持禁止態(tài)度， 對(duì) 小產(chǎn)權(quán)”房的買賣又限制較嚴(yán)，故登記機(jī)構(gòu)可完全以遵循政府規(guī)定為由 拒絕為 “小產(chǎn)權(quán)”房辦理物權(quán)變更登記。于是，有可能出現(xiàn)買房人持有效的 買賣合同，但無法辦理房屋所有權(quán)變更登記而不能取得房屋物權(quán)的情況。破解這個(gè)問題的前提是明晰 “小產(chǎn)權(quán) ”房買賣合同有效產(chǎn)生的實(shí)際作用 或法律效果。我們認(rèn)為

17、，其法律效果在于：第一， “小產(chǎn)權(quán) ”房在民法范疇 內(nèi)屬于可流通財(cái)產(chǎn)，不存在客體違法問題；第二，買方占有使用房屋是合 法的，屬于有權(quán)占有；第三，如果已經(jīng)交付，賣方再以所有權(quán)未變更為由 要求返還房屋，則因其不符合關(guān)于物權(quán)請求權(quán)的規(guī)定，其主張無法得到支 持。在此基礎(chǔ)上，如果確實(shí)不能辦理房屋所有權(quán)變更登記，可尋求債權(quán)法 上的解決方案， 即在宅基地 （或集體建設(shè)用地 ）所有權(quán)之上成立法定租賃權(quán)。 租賃權(quán)既可基于合同發(fā)生 （ 意定租賃 ），還可基于法律規(guī)定發(fā)生 （法定租賃 ）。 所謂“法定”，是非出于買賣雙方的自由意思，而基于法律的直接規(guī)定當(dāng)然 發(fā)生的結(jié)果。例如，日本假登記擔(dān)保契約法 第 10條（法定借

18、地權(quán) ）規(guī)定： “土地及其上建筑物屬于同一人所有場合， 就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)， 于基 于該暫登記為本登記場合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。 于此場合，其存續(xù)期間及租金， 因當(dāng)事人的請求，由法院定之。 ”我國臺(tái)灣 地區(qū) “民法 ”債編 1999 年修訂后，增訂的第 425 條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定， 即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權(quán)。眾所周知， 物權(quán)法并不能解決所有財(cái)富的擁有問題。 房屋雖被買走， 但宅基地 （或集體 建設(shè)用地 ）使用權(quán)卻不能隨房走，這樣就不能適用物權(quán)法解決城鎮(zhèn)居民 購買“小產(chǎn)權(quán) ”房的物權(quán)登記問題。此時(shí)，買受人不必非依賴物權(quán)登記保障 自己的房屋

19、權(quán)利，還可依靠債權(quán)法中的 “法定租賃權(quán) ”來解決其合法占有房 屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，在同一塊土地上成立三種權(quán)利：宅基地 （或集體建設(shè) 用地 ）所有權(quán)、宅基地 （或集體建設(shè)用地 ）使用權(quán)、宅基地 （或集體建設(shè)用地 ） 法定租賃權(quán)。前兩種法權(quán)為物權(quán)，第三種為債權(quán)。買受人能辦理物權(quán)登記 之場合，通過登記取得房屋所有權(quán)和宅基地 （或集體建設(shè)用地 ）使用權(quán)；不 能辦理登記之場合，與土地所有人 （即集體組織 ）之間成立宅基地 （或集體建 設(shè)用地）租賃關(guān)系，由買受人定期支付租金， 且租賃期限可由法律明確規(guī)定， 不受最長 20 年租期限制。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地 （或 集體建設(shè)用地 ）及合法擁有

20、房屋的狀態(tài)， 也最大限度地維系了現(xiàn)存社會(huì)秩序 的安寧與穩(wěn)定，更是對(duì)誠信原則的遵守。六、解決中國小產(chǎn)權(quán)房問題的幾個(gè)途徑 無論是基于對(duì)憲法的責(zé)任，還是要加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的施行， 都必須徹底解決集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和小產(chǎn)權(quán)房問題。對(duì)此大體可以有 四個(gè)途徑：其一，修改土地管理法 ，建立有關(guān)集體所有土地，特別是農(nóng) 村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)體系和權(quán)利安排； 其二，與土地管理法 修改的同時(shí)， 制定有關(guān)行政條例，初步建立農(nóng)村建設(shè)用地制度和促進(jìn)集體建設(shè)用地使用 權(quán)進(jìn)入市場；其三，國務(wù)院或國土資源部發(fā)布有關(guān)集體土地改革的行政通 知，以行政政令的方式確立集體建設(shè)用地的改革路徑和架構(gòu)；其四，確立 由地方政府試點(diǎn)解決的過渡性安排

21、， 憲法 和土地管理法 規(guī)定的土地 使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，并沒有限定是中央的法律，還是地方的法律。目前來看，小產(chǎn)權(quán)和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的違規(guī)問題，決不可能因?yàn)?以上一、兩個(gè)嚴(yán)格的行政通知就會(huì)得以糾正；也決不會(huì)因?yàn)槿舾煞扇舾?條款的修改就會(huì)有效解決，中國集體土地法規(guī)體系的建設(shè)需要全面整體的 制度突破。因此，農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與其說是土地管理問題，不如 說是中國現(xiàn)階段的國民收入分配問題。為此，中國小產(chǎn)權(quán)房問題改革的實(shí) 質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)中國歷史上又一次以土地為主的財(cái)富再分配，再次確立高速 前進(jìn)的中國城鄉(xiāng)建設(shè)的利益平衡， 解決土地使用權(quán)商品化。 過去 30 年的中 國城鎮(zhèn)化的最大受益方可能是地方政府，

22、 未來 30 年土地改革的最大受益方 應(yīng)該是人民，特別是中國農(nóng)民。從中國的互動(dòng)機(jī)制而言，為防止通過社會(huì) 沖突的方式導(dǎo)致維憲、護(hù)憲的危機(jī)，中央政府必須在較近期作出集體土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制度安排。由于現(xiàn)行的 土地管理法 是在保持著諸多盲區(qū)的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)的， 為 此甚至需要以政代法、以令代法維持管理局面。這正是中國小產(chǎn)權(quán)房問題 勢大的制度原因，也是小產(chǎn)權(quán)房問題影響力巨大的關(guān)鍵。它客觀上造就了 小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)方的越來越大的談判力量，也直接倒逼著中央政府盡快 出臺(tái)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法，區(qū)別對(duì)待，解決中國的小產(chǎn)權(quán)房問 題 結(jié)語解決“小產(chǎn)權(quán) ”房的方案很多，不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是 否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子， 還可以考慮對(duì) “小產(chǎn)權(quán) ” 房的其他變通處理方案。 例如，將這些房屋變成 經(jīng)濟(jì) 適用住房或者廉租房， 用于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保障，也省去了補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)的麻煩；或者將這些房屋用作 政策性租賃房由政府定價(jià)，交給農(nóng)民組織管理。 （例如，成都市集體建設(shè) 用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行規(guī)定第 20條規(guī)定： “集體建設(shè)用地可以用于工 業(yè)、商業(yè)、 旅游 業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng) 營房屋。 ”）這樣可以合理降低土地補(bǔ)償費(fèi)用， 用租金作為農(nóng)民