土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)案例與報(bào)告》試題

1、2007年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)案例與報(bào)告試題一案例分析題（共2題，每題30分，共60分。清閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題）（一）某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計(jì)劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，并于2007年9月5日委托某評估公司進(jìn)行土地價(jià)格評估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南h市，遠(yuǎn)離城區(qū)，為獨(dú)立工礦用地，總面積1500平方米。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水（附近無市政供水管理網(wǎng)）；宗地為多邊形，不規(guī)則，北端邊界為弧形，種植有3米寬的擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道路，外有2千米長的自建道路于某國道相連；宗地內(nèi)有1

2、1棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟。企業(yè)用電來自3千米外的變電站；企業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施安全。土地使用無特別限制。假定你是該評估公司土地評估師，請回答一下問題： 1（本問題5分）在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評估前需要了解土地哪些關(guān)鍵信息（提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答）？a 是集體還是國用 b.（ ） c. ( ) d. ( ) 2(本問題5分) 根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個(gè)別條件。 3（本問題8分） 若以委托日為評估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，根據(jù)上述情況，對地價(jià)進(jìn)行定義。 4（本問題6分） 若該宗土地為國用劃撥，由于不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋的范

3、圍，所以評估時(shí)直接參照基準(zhǔn)地價(jià)最末級修正，并確定市場價(jià)為154元/平方米。又由于所處區(qū)域?qū)儆谌珖I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)11等，其最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144元/平方米，評估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元/平方米，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出讓金，將評估結(jié)果確定為60元/平方米。列出上述操作過程中的錯(cuò)誤點(diǎn)。 5（本問題6分）假設(shè)該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由法院直接委托某拍賣行對此塊土地進(jìn)行拍賣，需要有哪些前置條件？ （二）下面是一份現(xiàn)場調(diào)查工作圖稿。由于只是某估價(jià)師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評估委托而進(jìn)行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其中，實(shí)線部分為

4、原圖內(nèi)容，虛線部分為該評估師現(xiàn)場標(biāo)記的有關(guān)信息。請閱讀該圖并回答以下問題。34-21.5-75-5 34是區(qū)縣編號，21.5是街道號，75是街坊號，5是宗地號。 1（本問題6分） 根據(jù)上圖填寫下面有關(guān)信息。工作底圖種類：（ ） 權(quán)利人：（ ） 宗地編號：（ 5 ）所在街坊：（ ） 地類：（ ） 四至：（ ）2（本問題5分）列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息（提示：不少于5個(gè)）。3 （本問題4分）列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息（提示：不少于8個(gè)）。4（本問題15分）假定委托方需貸款300萬元，該地貸款率為60%，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為2.00，估價(jià)對象建筑占地

5、面積為120平方米，經(jīng)過你的判斷，估價(jià)師能否做出可以接受委托的決定？列出你的判斷依據(jù)（提示：簡要計(jì)算步驟）。二、報(bào)告判斷題（共3題，分別為30分、20分、50分，共100分。第一題和第二題為土地股價(jià)技術(shù)報(bào)告片段，根據(jù)提問回答。第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請閱讀后指出并說明原因。具體得分規(guī)則見備題目中） （一）下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中采用假設(shè)開發(fā)法測算的說明部分（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容），請閱讀后回答相關(guān)問題。 1. 估價(jià)對象建設(shè)期及利用方式分析 該地塊為出讓所得，根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局文件關(guān)于“住宅小區(qū)“項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的批復(fù)（開經(jīng)2005 053號），該地塊將

6、建成多層住宅小區(qū)，土地總面積95635平方米，總建筑面積143452平方米，其中物管、會所等公建配套用房面積占3.4%，容積率1.5，建筑面積35%。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地勘察，地塊離城市較近，有直達(dá)的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備自來水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建住宅，但是地址狀況表明知識和修建多層住宅。估價(jià)人員也對周邊市場進(jìn)行了調(diào)查，由于有城市輕軌會經(jīng)過該地區(qū)，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。 估價(jià)人員在綜合對區(qū)域的市場、環(huán)境及土地條件等分析后，認(rèn)為在不改變多層住宅性質(zhì)的前提下，為最大提高開發(fā)價(jià)值，地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用途設(shè)定為多層別墅型住宅用地，總用地面積

7、為95635平方米，總建筑面積35000平方米，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動中心、小商場、小區(qū)停車場、小郵局、小型銀行儲蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占3.4%，建筑覆蓋率15%，容積率0.37，主要建筑為多幢二、三層別墅排屋。本次評估按土地的最佳利用方式確定預(yù)期開發(fā)條件。 根據(jù)以上項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，本次評估確定其開發(fā)期為2年。由于本次評估目的為待開發(fā)土地市值估算，開發(fā)期自估價(jià)基準(zhǔn)日算起。2預(yù)期售價(jià)確定及銷售狀況分析 根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來看，該類出讓用地新開發(fā)的別墅排屋平均售價(jià)在35004000元/平方米之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際情況，經(jīng)綜合

8、分析，確定該地塊開發(fā)完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價(jià)為3500元/平方米，則該物業(yè)預(yù)期總售價(jià)為 總售價(jià)=平均售價(jià)建筑面積 =350035000 =12250（萬元） 通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況，與待估對象相同或類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般均采用預(yù)售形式，考慮到估價(jià)對象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場的實(shí)際情況，本次評估假設(shè)評估對象所建物業(yè)銷售狀況為：項(xiàng)目在開發(fā)一年后開始預(yù)售，且為均勻銷售，截至開發(fā)完成時(shí)銷售率達(dá)到40%，另外60%在開發(fā)完成后的一年內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房屋售價(jià)在銷售期間內(nèi)保持不變。 3. 開發(fā)總費(fèi)用的確定 根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個(gè)完整可售和可居住的住宅小區(qū)，必須經(jīng)過前

9、期工程、建安工程和室外配套建設(shè)三個(gè)階段。本案的前期費(fèi)用很復(fù)雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用、臨時(shí)三通一平費(fèi)用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費(fèi)用，如5千米長的電纜鋪設(shè)費(fèi)用，100米長的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用；土建安裝及附屬工程費(fèi)用，室外工程、綠化建設(shè)費(fèi)用，管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。上述費(fèi)用經(jīng)歸類，可分為前期費(fèi)用、建造成本、室外建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用四大項(xiàng)。分別估算如下： （1）前期費(fèi)用（分析過程略）：確定其前期費(fèi)用為200元/平方米（按總建筑面積），則前期費(fèi)用總計(jì)為 前期費(fèi)用=前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)總建筑面積 =20035000 =700（萬元） 并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。 （2）建造成本（分析過程

10、略）：確定其平均建造成本為700元/平方米（按照總建筑面積），則整個(gè)物業(yè)總建造成本共計(jì)為 建造成本=平均建造成本總建筑面積 =70035000 2450（萬元） 并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 （3）室外建筑費(fèi)用（分析過程略）：確定該地塊室外建筑費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為220元/平方米（按土地面積），則小區(qū)建設(shè)費(fèi)用總計(jì)為 室外建筑費(fèi)用=室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)土地面積 =22095635 =2103.97（萬元）并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。（4）管理費(fèi)用：包括開發(fā)過程中的管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等，為上述（2）+（3）的5%計(jì)。設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 管理費(fèi)用=（2）+（3）5% =（2450+2103.97）5%

11、= 227.70（萬元） 4. 銷售費(fèi)用（分析過程略）確定此項(xiàng)費(fèi)用可按總售價(jià)的8%計(jì)，該項(xiàng)費(fèi)用設(shè)定為與銷售進(jìn)度同步投入。 銷售費(fèi)用=總售價(jià)8% =122508% =980（萬元） 5. 利息率和利潤率確定 （1）利息率，本次評估將采用貼現(xiàn)方式計(jì)算地價(jià)，故不考慮透支利息。貼現(xiàn)率采用2006年4月28日公告的銀行一至三年期貸款率6.03%。 （2）利潤率，房地產(chǎn)的利潤率關(guān)鍵要看市場供求狀況。根據(jù)對目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合市統(tǒng)計(jì)年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實(shí)際市場情況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資利潤率為24%。6.根據(jù)假設(shè)開發(fā)法基本公式：地價(jià)=預(yù)期售價(jià)-總開發(fā)費(fèi)用-利潤-利息-銷售費(fèi)用，結(jié)合本

12、次評估實(shí)際，得到如下方程： 總地價(jià)=（12250-980）40%/（1+6.03%）1+（2-1）/2+（12250-980） 60%/（1+6.03%）2+1.5/2-700+(2450+2103.97+227.70)/ （1+6.03%）2/2） (1+24%)-總地價(jià)24% 解上式得到： 總地價(jià)=2762.28萬元 土地單價(jià)=2762.2895635 =289（元/平方米） 就上述報(bào)告片斷，回答以下問題： 1.（本問題4分）你認(rèn)為報(bào)告中估價(jià)對象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么？ 2.（本問題6分）請列出估價(jià)報(bào)告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素。（提示：不少于6個(gè)） 3.（本問題

13、6分）報(bào)告中不動產(chǎn)預(yù)期售價(jià)的確定過程較為簡單，如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時(shí)有什么要求？（提示：不少于4個(gè)） 4.（本問題2分）報(bào)告中不動產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用中，有不應(yīng)計(jì)入的項(xiàng)目，請指出來。 5.（本問題12分）報(bào)告中采用貼現(xiàn)的方式進(jìn)行地價(jià)測算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測算地價(jià)，請根據(jù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價(jià)為p，分別列出其總售價(jià)、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤的計(jì)算式。 （二）下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中收益還原法測算說明部分（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容）。請閱讀后回答相關(guān)問題。 1.確定房地出租客觀租金 應(yīng)用市場比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，選取了與待估房

14、地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)條件相似，規(guī)模相當(dāng)，臨街狀況和建筑物相似的3個(gè)房地出租交易實(shí)例a、b、c。經(jīng)過比較分析，計(jì)算得到3個(gè)案例的比準(zhǔn)租金，其中，比準(zhǔn)租金a=295.60元/平方米，比準(zhǔn)租金b=311.50元/平方米，比準(zhǔn)租金c=280.88元/平方米。 根據(jù)對市場信息及估價(jià)對象條件的分析，確定取三個(gè)比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值作為評估對象的客觀租金。計(jì)算過程如下： 客觀租金=（295.60+311.50+280.88）3 =295.99（元/平方米） 2.計(jì)算房地出租年總收益（注：房屋建筑面積是9015平方米） 房地年總收益=房屋建筑面積租金 =9015295.99 =2134680（元） 3.計(jì)算房

15、地出租年總費(fèi)用 房地出租年總費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋年折舊費(fèi)等。 （1）管理費(fèi)。根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營管理費(fèi)一般為房地年租金的3%，所以， 房屋出租經(jīng)營管理費(fèi)=房地年總收益3% =21346803% =64040（元） （2）維修費(fèi)。根據(jù)市建設(shè)和房屋部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年維修費(fèi)通常為房屋重置價(jià)的2%。待估宗地上房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，參照市房產(chǎn)和物價(jià)管理部門公布的各類房屋重置價(jià)及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判斷，確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構(gòu)的房屋重置價(jià)格為750元/平方米，耐用年限60年，殘值率為0。 房屋出租維修率=房屋重置價(jià)2% =90157502% =135

16、225（元） （3）保險(xiǎn)費(fèi)。根據(jù)調(diào)查，市市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋重置價(jià)的0.2%。根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場勘察和對照房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，確定待估宗地上房屋在估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)0.2% =90157500.2% =13522（元） （4）稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅兩項(xiàng)，其中，房產(chǎn)稅按房屋出租年租金的12%計(jì)，營業(yè)稅按出租年租金的5%計(jì)。 房產(chǎn)稅=房地年總收益12% =213468012% =256162（元）營業(yè)稅=房地年總收益5% =21346805% =106734（元） 稅金合計(jì)=房產(chǎn)稅營業(yè)稅 =256162106734 =362896（元）（5）房屋

17、年折舊費(fèi)。折舊費(fèi)按照土地剩余使用年期35計(jì)算，殘值率為零。房屋年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)（1-殘值率）剩余使用年期9015750（1-0）35193179（元）（6）房地出租年總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金房屋年折舊費(fèi) 64040+135225+13522+362896+193179 768862（元） 4計(jì)算房地純收益 房地純收益=房地出租年總收益 - 房地出租年總費(fèi)用 =2134680- 768862 =1365818（元） 5計(jì)算土地純收益 （1）土地還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定土地還原率為8%。 （2）房屋還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定土地還原率為10%。 （3）計(jì)算房屋純收益

18、。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)房屋成新度 =901575075% =5070938（元） 房屋純收益= 房屋現(xiàn)值房屋還原利率 =507093810% =507094（元） 土地純收益=房地純收益-房屋純收益 =1365818- 507094 =858724（元） 6.計(jì)算土地價(jià)格 總地價(jià)=土地年純收益土地還原利率1- 1（1+土地還原利率）使用年限 =8587248%1-1(1+8%)35 =10008428(元) 土地單價(jià)=100084282504.1 =3996.82（元/平方米）（注：土地面積為2504.1平方米） 請根據(jù)上述報(bào)告片段回答以下問題： 1.（本問題

19、5分）上述報(bào)告對所選案例的租金說明不清楚，依據(jù)報(bào)告的具體內(nèi)容看，缺少哪些方面的說明？ 2.（本問題6分）上述報(bào)告計(jì)算房地出租年總收益時(shí)，直接使用建筑面積乘以租金標(biāo)準(zhǔn)，漏掉了哪些對總收益有影響的參數(shù)？ 3.（本問題6分）上述報(bào)告確定土地還原利率為8%，但是缺乏明確的依據(jù)。請問確定土地還原利率的方法一般有哪些？ 4.（本問題3分）上述報(bào)告中計(jì)算房屋純利益的目的是計(jì)算土地純收益，這種從不動產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價(jià)值的方法，其所遵循的估價(jià)原則是（ ）。（只有一個(gè)選項(xiàng)正確，并請?zhí)钤诶ㄌ杻?nèi)） a. 替代原則 b. 最有效使用原則 c. 預(yù)期收益原則 d. 貢獻(xiàn)原則 （三）下面是一個(gè)完整的土地估

20、價(jià)技術(shù)報(bào)告（標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容），請閱讀后指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說明原因（每指出一處錯(cuò)誤并簡述原因的得2分，只指出錯(cuò)誤不簡述原因不得分，總分最高為50分；將正確內(nèi)容列為錯(cuò)誤的扣0.5分，最多扣至本題為0分。答題時(shí)，請先在試卷上找出錯(cuò)誤點(diǎn)，然后講錯(cuò)誤所對應(yīng)的行號、錯(cuò)誤內(nèi)容和錯(cuò)誤原因分別標(biāo)在答題卷的“錯(cuò)誤點(diǎn)位置”、“錯(cuò)誤內(nèi)容”和“錯(cuò)誤原因”欄目中，如“（1）”或“（1）（4）”、“估價(jià)依據(jù)錯(cuò)誤”、“估價(jià)依據(jù)不完整”）。行號（1） 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（2） 第一部分 總 述（3） 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱（4） xx縣xx工業(yè)園區(qū)a2號地塊土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估（5） 二、委托估價(jià)方（略）（6） 三、受托估價(jià)方（略

21、）（7） 四、估計(jì)目的（8） 根據(jù)委托方提供的資料，估計(jì)對象擬通過掛牌方式進(jìn)行出讓，本次（9） 評估價(jià)格即為確定該土地使用權(quán)掛牌出讓的保留價(jià)。（10） 五、估價(jià)依據(jù)（11） 1.中華人民共和國土地管理法；（12） 2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（13） 3.關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的通知（國土資發(fā)2006307號）（14） 4.xx省、xx市及xx縣等各級政府關(guān)于土地管理、地價(jià)管理的有關(guān)政策、法規(guī)；（15） 5.xx縣基準(zhǔn)地價(jià)成果資料；（16） 6.委托方提供的估價(jià)對象規(guī)劃控制指標(biāo)等其他有關(guān)估價(jià)對象資料；（17） 7.xx評估有限公司掌握的有關(guān)地價(jià)信息資料；（18） 8.評

22、估人員實(shí)施實(shí)地踏勘及調(diào)查取得的資料。（19） 六、估價(jià)基準(zhǔn)日（20） 二七年六月二十六日（21） 七、估價(jià)日期（22） 二七年五月五日至二七年五月十六日（23） 八、地價(jià)定義（24） 本次評估根據(jù)估價(jià)目的，將估價(jià)對象地價(jià)定義為待估宗地在評估基（25） 準(zhǔn)日2007年6月26日，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)定使用年限為其最高使（26） 用年限50年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通（27） 水）及紅線內(nèi)場地平整待建設(shè)的國有土地使用權(quán)價(jià)格。（28） 九、估價(jià)結(jié)果（29） 土地單價(jià)：116元/平方米（30） 總地價(jià)：348.29萬元（31） 總地價(jià)大寫：叁佰肆拾捌萬貳仟玖佰元整（32）

23、 估價(jià)結(jié)果詳見表1土地估價(jià)結(jié)果一覽表（表略）。（33） 十、需要特殊說明的事項(xiàng)（34） （一）估價(jià)假設(shè)條件（35） 1.本次評估時(shí)，估價(jià)對象尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，因此在精度允許范圍（36） 內(nèi)，本次評估涉及的一些用地指標(biāo)等中間數(shù)據(jù)，以委托方提供的估價(jià)對（37） 象規(guī)劃控制指標(biāo)數(shù)據(jù)上限為依據(jù)，并參照區(qū)域一般情況來確定。（38） 2.估價(jià)對象和其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足今后生產(chǎn)、生活、經(jīng)營的正常進(jìn)行。（39） 3.在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿、理性的交易市場。（40） 4.任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。（41） （二）報(bào)告使用的限制條件（42） 1.本報(bào)告結(jié)

24、果僅為本次估價(jià)目的服務(wù)，不得用于任何與本次估價(jià)目（43） 的無關(guān)的其他事項(xiàng)；不得擅改報(bào)告及歪曲理解報(bào)告有關(guān)內(nèi)容。（44） 2.估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評估報(bào)告由xx（45） 評估公司負(fù)責(zé)解釋。（46） 3.本報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)（47） 損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。（48） 4.本報(bào)告的技術(shù)報(bào)告未經(jīng)許可，不得隨意查閱、轉(zhuǎn)用、發(fā)表。（49） （三）土地估價(jià)結(jié)果有效條件（50） 1.在地產(chǎn)市場不發(fā)生突發(fā)變化情況下，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果有效期為半年。（51） 2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)基準(zhǔn)日，本報(bào)告價(jià)格定義中設(shè)定的條件（52） 下的土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

25、如果改變價(jià)格定義中的條件，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果不成立。（53） 3.委托方提供的資料真實(shí)、有效。（54） （四）其他需要說明事項(xiàng)（55） 1.委托方對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，如因委托方提供資料有誤，（56） 造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。（57） 2.本次評估的估價(jià)報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)（58） 告”兩部分，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)報(bào)告”僅（59） 供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒临Y源部門審查。（60） 3.本報(bào)告所評估地塊地下資源、地下埋藏物等所有權(quán)仍屬國家，本（61） 報(bào)告評估價(jià)格不包含上述方面的價(jià)格。（62） 十一、土地估價(jià)師簽字（63） 估價(jià)師姓名

26、估價(jià)師證號 簽 名（64） xxx xxxxx (簽字)（65） xxx xxxxx (簽字)（66） 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)（67） xx評估有限公司（公章）（68） 二七年五月十六日（69） 第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析（70） 一、估價(jià)對象描述（71） 1.土地登記狀況（72） 估價(jià)對象位于xx縣xx工業(yè)園區(qū)，其四至為：東至xx，南至x（73） x，西至xx，北至xx。地塊總面積為30025.23平方米，土地?cái)M出讓（74） 用途為工業(yè)用地，出讓年限為工業(yè)用地法定最高出讓年限50年。地號xx，圖號xx。（75） 2.土地權(quán)利狀況（76） 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對象現(xiàn)狀為國有待出

27、讓土地，擬以掛（77） 牌方式進(jìn)行出讓，擬出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為50年。根據(jù)估價(jià)目（78） 的，假定在估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對象無抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利登存在。（79） 3.土地利用狀況（80） 根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場踏勘，估價(jià)對象內(nèi)部現(xiàn)狀為（81） 平整待開發(fā)土地。該估價(jià)對象主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積（82） 30025.23平方米，建筑密度為40%60%，容積率1.4，綠地率為15%。（以下略）（83） 二、地價(jià)影響因素分析（84） 1.一般因素（略）（85） 2.區(qū)域因素（86） 估價(jià)對象位于xx縣xx工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)為省級開發(fā)區(qū)，園（87） 區(qū)總體規(guī)劃面積5平方千米，

28、位于xx縣縣城工業(yè)用地級別的三級地范圍（88） 內(nèi)，屬三級地內(nèi)較好的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)對外交通主干道主要為xx交（89） 通干道，交通便利。其他供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到五通配套。目前園區(qū)已引入多加資源型企業(yè)和汽摩配等非自愿型企業(yè)，具有一定的工業(yè)（90） 集聚效應(yīng)。園區(qū)作為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主攻方向和主要載體，發(fā)展?jié)摚?1） 力較大，工業(yè)用地需求量大，地價(jià)預(yù)期增長空間較大。（92） 3.個(gè)別因素（略）（93） 第三部分 土地估價(jià)（94） 一、估價(jià)原則（95） 1.替代原則（略）（96） 2.需求與供給原則（略）（97） 3.變動原則（略）（98） 二、估價(jià)方法和估價(jià)過程（99） （一）估價(jià)方法選

29、擇（100） 估價(jià)方法選擇應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況、估價(jià)基（101） 礎(chǔ)資料的可用性和估價(jià)對象的性質(zhì)、特點(diǎn)等因素來確定。估價(jià)對象為工（102） 業(yè)用地，一般用成本逼近法或者市場比較法測算，因此可以用成本逼近（103） 法來測算。同時(shí)估價(jià)對象位于xx縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也是一種可選的方法。（104） 綜上所述，本次評估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分（105） 別評估其積算價(jià)格和收益價(jià)格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜（106） 合分析，最終確定估價(jià)對象的地價(jià)。（107） （二）估價(jià)過程（108） 1.成本逼近法（109） 成本逼近法是以取得和開發(fā)土

30、地所耗費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用之和為主要（110） 依據(jù)，再加上一定的利息利潤、土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法，地價(jià)測算基本公式為：（111） 成本地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤（112） 評估地價(jià)=（成本地價(jià)+土地增值收益）位置修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)（113） （1）土地取得費(fèi)（114） 土地取得費(fèi)包括農(nóng)地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)，按國家現(xiàn)行的土地管理（115） 法、土地管理法實(shí)施條例等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付（116） 征地費(fèi)用，即農(nóng)地取得費(fèi)，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。（117） 根據(jù)xx縣人民政府關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片綜合價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知政發(fā)（118

31、） 2007207號，確定估價(jià)對象農(nóng)地取得費(fèi)為45.85元/平方米。征地稅費(fèi)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定為18元/平方米。（119） 根據(jù)上述，得到估價(jià)對象土地取得費(fèi)合計(jì)為63.85元/平方米。（120） （2）土地開發(fā)費(fèi)（121） 土地開發(fā)費(fèi)包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和內(nèi)部場地平整費(fèi)兩部分。根（122） 據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)際投資資料數(shù)據(jù)，同時(shí)考（123） 慮估價(jià)對象內(nèi)部實(shí)際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對象（124） 土地開發(fā)費(fèi)為37元/平方米（其中通水10元/平方米，通電19元/平方米，通路17元/平方米）。（125） （3）利息（126） 計(jì)算投資利息是評估土地時(shí)考慮資金的時(shí)

32、間價(jià)值。設(shè)定土地開發(fā)周（127） 期為一年，利息率取評估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率6.57%，（128） 按慣例設(shè)定土地取得費(fèi)為一次性支付，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，則（129） 利息=63.85（1+6.57%）1 -1+37(1+6.57%)1/2 -1（130） =5.39(元/平方米)（131） （4）利潤（132） 投資的目的是為了取得利潤，視開發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)取得相（133） 應(yīng)的利潤?？紤]到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評估確定利潤率為10%。則投資利潤為（134） 利潤=（63.85+37）10%（135） =10.09（元/平方米）（136） （5）土地增值收益

33、（137） 土地增值收益包括土地用途改變增值收益和土地開發(fā)增值收益，是（138） 土地在市場中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價(jià)值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增（139） 建設(shè)用地增值收益通常是按土地投入成本的10%25%計(jì)算。經(jīng)對比分（140） 析，考慮到區(qū)域土地市場需求量不大，確定無限年土地使用權(quán)的工業(yè)用地土地增值收益率為10%，則（141） 土地增值收益=成本地價(jià)增值收益率（142） =（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤）增值收益率（143） 土地增值收益=（63.85+37+5.39+10.09）10%（144） =11.63（元/平方米）（145） （6）區(qū)域及個(gè)別因素修正（146） 在以上地價(jià)測

34、算過程中，土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和土地增值收益均以估價(jià)對象所在的區(qū)域的（147） 一般費(fèi)用水平為基礎(chǔ)，要具體測算估價(jià)對象的地價(jià)還需根據(jù)其區(qū)域及個(gè)別情況進(jìn)行修正。（148） 經(jīng)評估人員現(xiàn)場踏勘調(diào)查，估價(jià)對象雖位于xx縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但是位置相對較偏，綜合（149） 考慮后確定估價(jià)對象區(qū)位條件修正系數(shù)為0.96。（150） （7）使用年限修正（151） 積算價(jià)格是無限年土地使用權(quán)價(jià)格，估價(jià)對象評估設(shè)定使用年限為（152） 50年，故需要進(jìn)行使用年限修正，其使用年限修正系數(shù)為：（153） 使用年限修正系數(shù)=1-1/（1+土地還原利率）剩余使用年限 （154） =1-1/（1+6%）50 （155） =0.

35、9457 （156） （8）單位地價(jià)計(jì)算（157） 土地單價(jià)=（63.85+37+5.39+10.09+11.63）0.960.9457（158） =116（元/平方米）（159） 2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（160） 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等估價(jià)成果，按照估價(jià)（161） 對象的區(qū)域條件和個(gè)別條件與基準(zhǔn)地價(jià)的基（162） 準(zhǔn)條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行（163） 修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：（164） 宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)k1k2（1+k）+f （165） 式中：k1 期日修正系數(shù)；（166） k2土地

36、使用年期修正系數(shù)；（167） k影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和；（168） f開發(fā)程度差異修正值。（169） (1)基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹（170） 根據(jù)xx縣人民政府關(guān)于xx縣城區(qū)商業(yè)、住宅及全縣工業(yè)用地（171） 基準(zhǔn)地價(jià)的通告，xx縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)劃分為三個(gè)級別，具體地價(jià)詳見下表。（172） 縣工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元/平方米 級別地價(jià)一級二級三級基準(zhǔn)地價(jià)180140110（173） 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為：基準(zhǔn)期日為2001年8月25日；開發(fā)程（174） 度為“五通一平”（外圍通路、通水、排水、通電、通訊“五通”，內(nèi)部（175） 場地平整）土地開發(fā)程度下的區(qū)域國有出讓土地使

37、用權(quán)平均價(jià)格；容積率按規(guī)劃用地要求；土地使用年限為50年。（176） （2）估價(jià)對象基準(zhǔn)地價(jià)的確定（177） 估價(jià)對象位于xx縣工業(yè)園區(qū)，屬三級地區(qū)，其工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為110元/平方米。（178） （3）地價(jià)影響因素及修正系數(shù)確定（179） 基準(zhǔn)地價(jià)是同一地區(qū)工業(yè)用地平均地價(jià)水平的反映，具體地塊地價(jià)（180） 受到多方面因素的影響。以下是xx縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。（181） 縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域在該地區(qū)位置4.02.00- 2.0- 4.0區(qū)域主干道等級2.01.00- 1.0- 2.0對外交通便捷度2.01.00- 1.0-

38、2.0環(huán)境優(yōu)劣度2.01.00- 1.0- 2.0行業(yè)集聚效應(yīng)2.01.00- 1.0- 2.0周圍土地利用狀況2.01.00- 1.0- 2.0個(gè)別因素地塊在區(qū)域中位置4.02.00- 2.0- 4.0地塊臨路條件2.00- 2.0供電保證率2.00-5.0供水保證率2.00-5.0形狀0- 0.7- 1.5面積2.01.00- 1.5- 3.0坡度0- 1.0- 2.0容積率2.01.00- 1.0- 2.0內(nèi)部開發(fā)成熟度0- 2.0- 4.0特殊因素評估人員視具體情況而定（182） （4）估價(jià)對象地價(jià)影響因素條件說明和修正系數(shù)的確定（183） 經(jīng)實(shí)地調(diào)查，估價(jià)對象影響因素條件具體情況及相應(yīng)的修正系數(shù)如下表：（184） 估價(jià)對象地價(jià)影響因素條件說明和修正系數(shù)表因 素條件說明評價(jià)修正系數(shù)/區(qū)域因素區(qū)域在級別中位置在地區(qū)的較偏位置較劣- 2.0區(qū)域主干道等級區(qū)域主干道較優(yōu)1.0對外交通便捷度距車站近，便捷優(yōu)2.0環(huán)境優(yōu)劣度有少量污染較劣-1 行業(yè)集聚效應(yīng)同類行業(yè)較劣- 2.0個(gè)別因素地塊在區(qū)域中位置位于區(qū)域偏僻位置劣- 4.0地塊臨路條件臨主干道優(yōu)2.0 供電保證率一般一般0供水保證率一般一般0形狀規(guī)則一般0面積一般適宜一般0坡度平坦一般0容積率1.4 較優(yōu)1.0內(nèi)部開發(fā)成熟度內(nèi)部具備建設(shè)條件較劣- 2.0特殊因素?zé)o合 計(jì)- 5.0（185） （5） 期