博物館物業(yè)管理方案

1、*博物館物業(yè)服務(wù)精品文檔，超值下載方案*物業(yè)有限公司2018年6月*博物館物業(yè)管理方案 *物業(yè)有限公司簡介*物業(yè)有限公司是根據(jù)自治區(qū)黨委、政府文化體制改革方案的精神，經(jīng)自治區(qū)國資委審批，注冊資本500萬元，于2010年正式組建成立的國營企業(yè)，現(xiàn)取得了中華人民共和國物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)證書?？沙薪訖C(jī)關(guān)企事業(yè)單位、商務(wù)寫字樓、住宅區(qū)、別墅、公寓、酒店、商場等營業(yè)場所的物業(yè)、綠化及車輛維修、裝潢、出租等業(yè)務(wù)。公司現(xiàn)有綜合辦公室、物業(yè)管理部、市場拓展部、車輛運(yùn)營部等4個直屬職能部門。截止2015年12月10日，公司員工共計(jì)210人，管理層19人全部是大專以上學(xué)歷，其中中高級以上專業(yè)技術(shù)職稱10人，具有

2、建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理持證上崗人員達(dá)35人，是一支技術(shù)力量雄厚，素質(zhì)高、專業(yè)性強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)。隨時職工隊(duì)伍不斷壯大，經(jīng)營業(yè)績逐年提升，經(jīng)營管理、服務(wù)質(zhì)量不斷提高。公司本著“熱情、周到、保質(zhì)、快捷”的服務(wù)理念，抓管理、強(qiáng)服務(wù)、樹形象、上水平、求發(fā)展，努力拓展經(jīng)營業(yè)務(wù)，不斷提高經(jīng)營業(yè)績。公司現(xiàn)主要服務(wù)于*局、*廣播電視臺、*傳媒集團(tuán)、*電影集團(tuán)、*網(wǎng)絡(luò)公司、*總臺7處總臺職工住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)，以及黃河出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)、哈納斯天然氣、東部天然氣，保安、保潔、綠化等項(xiàng)目， 2015年又先后接管了永寧縣人民法院物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，中泰證券物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，以及銀川市公交公司三分公司500多輛公交車輛的保潔業(yè)務(wù)。本公司擁有

3、嚴(yán)格的管理、積極向上的團(tuán)隊(duì)，為我物業(yè)公司奠定了良好的基礎(chǔ)。 公司經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略：立足*，面向市場，整合資源，發(fā)揮優(yōu)勢，走專業(yè)服務(wù)、多元經(jīng)營的發(fā)展道路。立足*：始終以服務(wù)*物業(yè)為企業(yè)發(fā)展的根本、出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。牢牢把握服務(wù)*物業(yè)，使之保值增值，充分發(fā)揮示范效應(yīng)的原則，把*物業(yè)打造成一張推廣公司服務(wù)、開拓區(qū)內(nèi)外市場的亮麗名片。面向市場：在堅(jiān)守*物業(yè)這塊陣地的基礎(chǔ)上，積極走出去開拓新市場、新領(lǐng)域、參與市場競爭。整合資源，發(fā)揮優(yōu)勢：在過去幾年行政物業(yè)管理中總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)， 充分利用和挖掘“*”品牌優(yōu)勢，樹立*物業(yè)管理有素，誠信高效，敬業(yè)務(wù)實(shí)的新形象。專業(yè)服務(wù)：以中高檔寫字樓、辦公樓、行政辦公區(qū)域?yàn)榉?wù)對象

4、，走專業(yè)化服務(wù)的道路。多元經(jīng)營：充分捕捉和把握市場趨勢和利潤增長點(diǎn)，多元經(jīng)營，多向發(fā)展。我們將以持續(xù)超越客戶不斷增長的期望為準(zhǔn)繩, 與廣大客戶共同走向美好的明天！第一章 人員配置方案一、項(xiàng)目概括*博物館總占地面積24000平方米；綠化面積2000平方米，建筑面積約14924 平方米；其中陳列大樓2012平方米，展廳地下室1850平方米，一層中廳253平方米，貴賓接待室96平方米，紀(jì)念品商店96平方米，古墓管3128平方米，石刻館1564平方米，文物庫房2475平方米，新辦公樓1450平方米，服務(wù)區(qū)2000平方米。二、物業(yè)服務(wù)范圍：1、保潔服務(wù)； 2、安保服務(wù)；3、房屋與附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

5、；4、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；三、人員配置本著精干、高效的原則，共配置人員36人，其中：管理人員1名，保安崗24名，保潔人員8名，技術(shù)人員2名，綠化人員1名。序號區(qū)域工作時間安排人數(shù)1項(xiàng)目經(jīng)理正常班1人2大門崗保安白班單崗2人倒班；夜班雙崗4人倒班6人3展廳保安白班2班5人倒班制10人4古玩城保安正常班1人5家屬區(qū)保安正常班1人6監(jiān)控室保安24小時4人倒班4人7文物庫保安夜班2人倒班2人8技術(shù)人員正常班2人9綠化人員正常班及負(fù)責(zé)院內(nèi)保潔1人10保潔人員（附保潔人員崗位分布）正常班8人11合計(jì)36人注：以上人員配備為前期配置計(jì)劃，進(jìn)場后可根據(jù)博物館實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整保潔人員崗位分布序號項(xiàng)目分布保潔人員人數(shù)備

6、注1陳列大樓、展廳地下室、一層中廳、貴賓接待室、紀(jì)念品商店3名2古墓館1名3石刻館1名4文物庫房1名5新辦公樓1名6服務(wù)區(qū)1名7合計(jì)8名注：以上人員配備為前期配置計(jì)劃，進(jìn)場后可根據(jù)博物館實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整*博物館物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理技術(shù)人員保潔人員保潔主管保安人員保安主管博物館項(xiàng)目經(jīng)理人力資源部財務(wù)部物業(yè)管理部第二章 崗位職責(zé)各個崗位的員工都應(yīng)接受*物業(yè)公司總經(jīng)理的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，做到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。一、項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、按照公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定，保證員工完成*博物館的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2、認(rèn)真貫徹

7、落實(shí)公司的經(jīng)營方針，完成公司下達(dá)的經(jīng)營管理目標(biāo)。3、組織實(shí)施服務(wù)質(zhì)量管理工作，預(yù)防、監(jiān)督和糾正服務(wù)工作中的錯誤，帶領(lǐng)員工提高服務(wù)質(zhì)量。4、處理博物館的投訴，對重大投訴及時報告。5、協(xié)助公司對博物館物業(yè)項(xiàng)目考核考評工作。7、提出對博物館物業(yè)服務(wù)人力資源配置的建議。8、協(xié)調(diào)好與博物館的關(guān)系，并配合博物館做好物業(yè)服務(wù)工作。9、督促、指導(dǎo)、考評員工的崗位職責(zé)，定期對員工工作情況向公司負(fù)責(zé)人匯報。10、做好日常管理，認(rèn)真做好人員考勤，合理安排人員值班。11、做好員工思想政治工作，關(guān)心員工生活，掌握員工思想動態(tài)，化解內(nèi)部矛盾，激發(fā)員工工作積極性，做好員工隊(duì)伍的團(tuán)結(jié)穩(wěn)定。12、有權(quán)向公司提出對員工的批評、處

8、罰、辭退等意見和建議。13、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他任務(wù)工作。 二、保安主管的崗位職責(zé)1、保安主管從保安人員中選取，對保安人員進(jìn)行24小時值班制度的情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。密切保持保安人員的通信聯(lián)絡(luò)，檢查各值班崗位人員的值勤情況。 2、制定突發(fā)事件的處理程序，建立和健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度。 3、每天定時或不定時巡視管轄區(qū)域的安全工作，并做好記錄。 4、建立正常的巡邏制度并明確重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo)。 5、完善管轄區(qū)域的安全防范措施，安全崗位設(shè)施、設(shè)備器材等使情況，保證其能在工作中達(dá)到預(yù)先的使用效果。 6、檢查管轄區(qū)域內(nèi)有無妨害公共安全和社會治安秩序的行為，并及時進(jìn)行糾正，提出整改意見，跟進(jìn)處理結(jié)果，并做好記錄、

9、歸檔。 7、做好保安人員的出勤統(tǒng)計(jì)，業(yè)績考核等的登記管理工作。 8、做好各種內(nèi)外文件，通信錄資料的整理歸檔。 9、以身作則，親力親為，全面提高安全管理工作與服務(wù)的質(zhì)量。 三、保潔主管的崗位職責(zé)1、保潔人員中選取，必須熟悉掌握所管轄的大樓的基本情況。 2、負(fù)責(zé)每月定期向項(xiàng)目經(jīng)理匯報當(dāng)月完成的工作情況，每年12月26日前主管提交工作總結(jié)；3、負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理填寫每月15日前提交所有的使用工具、材料采購計(jì)劃的相關(guān)表格； 4、在項(xiàng)目經(jīng)理的指導(dǎo)下具體項(xiàng)目的清潔保潔作業(yè)監(jiān)督，一旦發(fā)生不可預(yù)見的事故，第一時間趕到現(xiàn)場指揮。其他的事情要會同公司管理處人員處理。5、負(fù)責(zé)保潔員工的日常管理、考核，清潔保潔的教育和

10、物業(yè)知識的培訓(xùn)，并對培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，以促進(jìn)保潔員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高。 6、參照實(shí)際需要和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消毒工作。7、制定本項(xiàng)目保潔的具體計(jì)劃；8、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他任務(wù)工作。 四、技術(shù)人員崗位職責(zé)1、加強(qiáng)政治學(xué)習(xí)，提高思想素質(zhì)，嚴(yán)格遵守國家政策法規(guī)，執(zhí)行法院的規(guī)章制度，不做違法違章之事。2、負(fù)責(zé)博物館辦公樓照明及其他用電設(shè)施的維修工作，保證各種照明及其它用電設(shè)備經(jīng)常完好。3、負(fù)責(zé)博物館辦公樓的中央空調(diào)日常檢查維修工作，經(jīng)常檢查設(shè)備設(shè)施，如有異常情況，應(yīng)及時上報更換，維修杜絕事故的發(fā)生。4、負(fù)責(zé)對博物館各處的自來水管、水龍頭、廁所、水箱、水池的保養(yǎng)和維修工作。5、水電工具和維修材料的領(lǐng)用要登

11、記并保養(yǎng)，如有損壞應(yīng)交回及時調(diào)換。6、水電工每天全面巡查供水，供電管線一次，發(fā)現(xiàn)故障，立即修復(fù)，各辦公室、公共場所上報的維修項(xiàng)目，原則上下班1小時內(nèi)修復(fù)，如有實(shí)際困難不能按時完成任務(wù)的，要做出合理的解釋。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作 五、保安人員崗位職責(zé)門崗保安1、按規(guī)定著裝整齊，儀容、儀表端莊整潔，文明執(zhí)勤。白班安排單崗，夜班安排雙崗，6人進(jìn)行倒班。2、在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行立剛，每天早7：50-8：20、中午11：40-12：10，下午13：50-14:20(夏季14：20-14：50)、17：40-18：20（冬季18：10-18：40），立剛站姿良好。3、維護(hù)大門口的交通持續(xù)，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，

12、引導(dǎo)及時，手勢規(guī)范。4、精神飽滿，面帶微笑接待來訪及辦事人員，并對外來人員進(jìn)行盤查，與被訪人員預(yù)約后憑有效證件登記，對進(jìn)出物品進(jìn)行檢查，出門貨物須憑相關(guān)單位，部門證明，登記后方可放行，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理。5、實(shí)行24小時輪班制，在交接班時做好交接班記錄。6、堅(jiān)決按照博物館門衛(wèi)制度的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7、夜間需要至少兩次以上的巡視工作，并有相關(guān)統(tǒng)一的記錄本及巡點(diǎn)部位簽到記錄；8、保安員要熱愛本職工作，認(rèn)真履行職責(zé)，終于職守，在緊急關(guān)頭挺身而出，保護(hù)貴單位人員的人身和財產(chǎn)安全；9、保安人員遵守和執(zhí)行保安行業(yè)制度及法院有關(guān)制度；10、在保安服務(wù)過程中，因保安人員過失，貴單位財產(chǎn)丟失的，由我公司負(fù)責(zé)賠償

13、。11、做好室外、地下室的安保工作。展廳保安職責(zé)1、展廳白班2班5人倒班，共計(jì)10名保安人員。1、熟悉巡邏區(qū)域內(nèi)的各類設(shè)備、物品的位置，全面巡視物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、物品有移動等情況，應(yīng)立即查明報告。2、按路線巡視檢查，每兩小時一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，巡視中嚴(yán)防“死角”。3、檢查電線線路（目視檢查，禁止手動檢查）和水管管道、消防系統(tǒng)、電梯等有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）、損壞時，應(yīng)采取恰當(dāng)措施并及時報告。4、巡邏中聞到有異味，聽到有可疑聲響時，需立即查明情況并報告。5、注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑物品要選擇適當(dāng)?shù)姆绞郊右员O(jiān)視并及時報告。6、發(fā)現(xiàn)偷盜、流氓、斗毆等違法行為

14、時，應(yīng)立即制止，并報告相關(guān)負(fù)責(zé)人及派出所（撥打110）；發(fā)現(xiàn)火情時，立即組織撲滅，并迅速報火警（撥打119）上報公司負(fù)責(zé)人。7、巡視安防各崗位執(zhí)勤情況，協(xié)助處理相關(guān)問題，認(rèn)真填寫巡邏記錄。8、完成上級交辦的其他任務(wù)。監(jiān)控崗位保安職責(zé)1、監(jiān)控室實(shí)行24小時值班制，4人倒班，值班人員要按時上下班，當(dāng)值時不準(zhǔn)睡覺、不準(zhǔn)干私活、不得擅自離崗，如需暫時離開需找合適人選替崗。2、必須嚴(yán)格按照規(guī)定時間、范圍，集中精力嚴(yán)密觀察，對異?？梢汕闆r作好記錄并錄像。3、應(yīng)根據(jù)他人提供的情況以及從監(jiān)控屏幕中觀察到的可疑情況，進(jìn)行定時、定位、定人及時錄像，并做好記錄。對電話報案及發(fā)現(xiàn)刑事、治安案件、火災(zāi)、事故等應(yīng)迅速報警

15、處理。4、在當(dāng)班時不準(zhǔn)做與工作無關(guān)的事，嚴(yán)守工作紀(jì)律。監(jiān)控室禁止無關(guān)人員入內(nèi)，其他部門確因工作需要來監(jiān)控室的人員也應(yīng)作好登記。5、嚴(yán)格遵守監(jiān)控設(shè)備操作程序，確保消防控制室的通訊設(shè)備暢通，禁止調(diào)整改動中控計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。嚴(yán)禁非專業(yè)人員觸動、使用消防控制室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備。6、在當(dāng)班時主動做好監(jiān)控室的清潔衛(wèi)生工作，機(jī)房整潔無塵，物品有序整齊。嚴(yán)禁在監(jiān)控中心吸煙。7、嚴(yán)格執(zhí)行交接班規(guī)定。未經(jīng)公安、消防機(jī)關(guān)同意，不得擅自關(guān)閉消防設(shè)施設(shè)備。8、監(jiān)控室所監(jiān)控范圍及攝像頭的開關(guān)時間均屬保密，嚴(yán)禁外傳，更不準(zhǔn)向無關(guān)人員介紹監(jiān)控情況。9、按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作 六、保潔人員崗位職責(zé) 1、冬季：早晨：

16、8：00-11：30；下午13：30-17：30夏季：早晨：7：30-11：30；下午14：00-18：002、認(rèn)真遵守勞動紀(jì)律，嚴(yán)格崗位制度，熟悉本崗位的工作任務(wù)與要求，明確服務(wù)宗旨，端正勞動態(tài)度，講究工作效率。3、嚴(yán)格按照保潔工作程序和各類區(qū)域衛(wèi)生每日保潔次數(shù)，完成劃定區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生保潔工作，并日常維護(hù)工作，所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生須達(dá)到相應(yīng)的衛(wèi)生保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4、愛護(hù)公物，正確使用并妥善保管清潔用具。如發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施的損壞等情況，應(yīng)做好記錄，及時上報項(xiàng)目經(jīng)理。5、保潔工作必須嚴(yán)格按照工作程序與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，注意自身和他人安全。6、不斷學(xué)習(xí)環(huán)衛(wèi)知識，提高服務(wù)水平，增強(qiáng)整體素質(zhì)，積極努力地樹立和維護(hù)服務(wù)及本公

17、司的信譽(yù)和形象。第三章 勞資管理和崗位培訓(xùn) 一、公司勞資管理簡述人事勞資管理系統(tǒng)是一個企業(yè)單位不可缺少的部分，它的內(nèi)容對于企業(yè)的決策者和管理者來說都至關(guān)重要，所以人事勞資管理系統(tǒng)應(yīng)該能夠?yàn)橛脩籼峁┏渥愕男畔⒑涂旖莸牟樵兪侄巍Ｆ髽I(yè)人力資源管理的最高境界應(yīng)該是讓所有的員工都自覺自愿地工作，人前人后都一個樣，這就要求整個企業(yè)團(tuán)隊(duì)的心要齊。有句老話叫“人心齊、泰山移”，但不是所有民企都能做到的，能夠長久做到的恐怕就更少了。因此我公司在勞資管理系統(tǒng)上推行物質(zhì)、精神雙管齊下的制度化管理，即運(yùn)用勞動條例、員工考勤制度、員工獎懲條例、績效考核制度、員工薪酬福利條例、員工請銷假制度等硬性物質(zhì)化制度體系，建立起員

18、工穩(wěn)固堅(jiān)實(shí)的就業(yè)基礎(chǔ)，同時發(fā)揮員工守則、企業(yè)理念、員工培訓(xùn)獎勵機(jī)制、職業(yè)專向接班人制度、獻(xiàn)言進(jìn)諫獎勵制度等完善的企業(yè)文化、獎勵系統(tǒng)提升員工在企業(yè)管理中的參與感、歸屬感，進(jìn)而增強(qiáng)員工的企業(yè)主人翁意識，將固有的“為自己工作”成功的轉(zhuǎn)化為“為大家工作、為公司工作、為社會工作”，實(shí)現(xiàn)“社會主人”的真正存在意義。 二、人才管理準(zhǔn)則 1、量才錄用，培養(yǎng)提升。我們在用人上比較突出的做法是：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)；強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕化、本地化。在管理人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照既定的招聘標(biāo)準(zhǔn)，擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大材小用”的

19、現(xiàn)象。在管理人員的培訓(xùn)上，我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求，并通過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。2、默契合作，充分授權(quán)。強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線管理方式，各部門本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿，另一方面避免個人職責(zé)的相互交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同時我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理，員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。倡導(dǎo)合理授權(quán)的工作方式。學(xué)會授權(quán)是我們對管理人員的基本要求，項(xiàng)目經(jīng)理通過授權(quán)，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上；各部門負(fù)責(zé)人通過授權(quán)從煩瑣的日常事務(wù)中脫離出來，確

20、保部門績效目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。同時建立檢查和反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗(yàn)授權(quán)效果。對偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時糾正，避免管理失控。堅(jiān)持分級指揮和逐級反饋原則。我們強(qiáng)調(diào)一個上級原則，并在物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部建立逐級向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。項(xiàng)目經(jīng)理及各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)形式逐級向下傳達(dá)和執(zhí)行。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報，不得越級請示。3、定期考核，績效為本?？冃Э己耍俏覀児芾韱T工的重要手段之一。其根本目的是營造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。對于管理人員而言，績效包括本人的績效，下屬員工的績效和其

21、所在的部門的績效，考核的重點(diǎn)是部門整體的績效。通過為管理人員設(shè)定合理的績效目標(biāo)（包括質(zhì)量目標(biāo)與成本目標(biāo)）及衡量指標(biāo)，并嚴(yán)格加以考核，考核結(jié)果將作為管理人員工資、獎金發(fā)放及職務(wù)晉升的直接依據(jù)。績效考核通常分為每月工作考核、季度計(jì)劃考核以及年度業(yè)績考核等?？己说姆绞桨ㄗ晕沂雎殹⒚裰髟u議、上級考核及業(yè)績統(tǒng)計(jì)等。4、接班人計(jì)劃發(fā)現(xiàn)接班人是一個智慧運(yùn)用的過程。培養(yǎng)接班人是一個智慧創(chuàng)造的過程。我司要在競爭激烈的物業(yè)行業(yè)脫穎而出，不僅要超越對手，更要超越自我。公司的各級管理者，應(yīng)著眼于公司的可持續(xù)性發(fā)展，積極培養(yǎng)本崗位的接班人，任何人在被企業(yè)提升之前，必須為公司培養(yǎng)出本崗位的接班人。沒有培養(yǎng)對象的管理者，

22、將不是一個合格的管理者。這是我司管理者的重要職責(zé)，將寫入職員績效任務(wù)中。公司的持續(xù)發(fā)展需要職業(yè)經(jīng)理人，更需要職業(yè)團(tuán)隊(duì)，打造職業(yè)團(tuán)隊(duì)是我們事業(yè)發(fā)展的保障。日益激烈的競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期性和系統(tǒng)集成型，決定了我們不能靠單打獨(dú)斗，需要培養(yǎng)職業(yè)團(tuán)隊(duì)。事業(yè)的成功、企業(yè)的發(fā)展和成功不能依靠個別人，一定是集體的力量，是集體的智慧，否則，企業(yè)將承擔(dān)巨大風(fēng)險。公司在人才培養(yǎng)方面，做出了很大的努力。公司管理層以“為職員提供持續(xù)提升的發(fā)展空間”為重要目標(biāo)，隨著管理平臺的升級，公司亦將給職員安排系統(tǒng)的培訓(xùn)，幫助職員提升技能。我們也鼓勵職員確定自我發(fā)展的學(xué)習(xí)課題，公司也盡最大努力提供相應(yīng)的智力支持。 三、崗位培訓(xùn)

23、崗位培訓(xùn)作為公司勞資管理體系的有效延伸，對員工的職業(yè)化發(fā)展及專業(yè)化提升都有著重要的意義。我公司針對”*博物館”物業(yè)服務(wù)中心的人員素質(zhì)要求，確定了培訓(xùn)目標(biāo)及全員終身培訓(xùn)計(jì)劃。公司具備培訓(xùn)所需設(shè)備、培訓(xùn)師資力量和培訓(xùn)場地等，并能采用計(jì)算機(jī)、攝像機(jī)、智能網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)的培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)。重點(diǎn)開展熟悉項(xiàng)目情況培訓(xùn)、智能化設(shè)備操作培訓(xùn)、電腦培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)，同時確立“全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。 1、范圍和原則 （1）公司全體職員均享有培訓(xùn)和教育的權(quán)利和義務(wù)。 （2）職員培訓(xùn)以提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)為目標(biāo)，須有益于公司利益和企業(yè)形象。

24、（3）職員培訓(xùn)以不影響本職工作為前提，遵循學(xué)習(xí)與工作需要相結(jié)合，講求實(shí)效，遵循短期、業(yè)余、自學(xué)為主的原則。 2、內(nèi)容和形式（1）培訓(xùn)體系：一級培訓(xùn)與二級培訓(xùn)（2）一級培訓(xùn)：依據(jù)培訓(xùn)年度規(guī)劃由公司人力資源中心負(fù)責(zé)安排公司部門經(jīng)理級以上員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。（3) 二級培訓(xùn)：公司人力資源部、各專業(yè)中心組織的部門經(jīng)理級以下員工的培訓(xùn)。具體培訓(xùn)課程安排序號培訓(xùn)內(nèi)容分類具體課程1入職培訓(xùn)員工手冊、行為規(guī)范及工作紀(jì)律2員工儀容儀表培訓(xùn)3項(xiàng)目情況、重點(diǎn)業(yè)主情況介紹4物業(yè)專有名詞介紹5物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)物業(yè)設(shè)施定義及應(yīng)用6管理服務(wù)目的及重要性7物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范8示范項(xiàng)目參觀9應(yīng)急事件處理預(yù)案急救學(xué)常識10防火知

25、識、消防裝置及使用11能源供應(yīng)事故緊急處理預(yù)案12治安刑事案件緊急處理預(yù)案13物業(yè)管理專業(yè)人員培訓(xùn)崗位職責(zé)培訓(xùn)14物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程15物業(yè)管理服務(wù)范圍、要求16保潔人員專業(yè)培訓(xùn)清潔用品使用方法17保潔的操作流程、注意事項(xiàng)18安防員專業(yè)培訓(xùn)物業(yè)安全防范與管理19消防安全防范與管理20日常巡視及夜間防范處理規(guī)程21步操體能訓(xùn)練22消防演習(xí)23攜物外出放行規(guī)定24工程維修人員專業(yè)培訓(xùn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)作流程25維修工具維護(hù)及保管26設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程27突發(fā)事件處理預(yù)案培訓(xùn)28工程各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)四、禮儀培訓(xùn)內(nèi)容 1、人員規(guī)范服務(wù)用語(1)對來訪人員說：“您好，由什么幫助您？”“您好，請問你找誰？”(2

26、)訪人員離開時應(yīng)說：“歡迎您再次光臨?！?“再見。” 2、工作服務(wù)禮儀細(xì)則(1)接待：工作時要注重禮節(jié)，遇到客人來訪時，應(yīng)主動熱情，做到有禮有節(jié)、不卑不亢和及時解答問題，并給予必要協(xié)助。(2)指引：為客人引路時應(yīng)坐在客人左前方2-3步處，讓客人走在道路的主要位置，步伐與客人保持一致并適時指引，提示客人應(yīng)注意不便之處。 (3)拜訪：進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)或其他部門辦公室應(yīng)先輕輕地敲門三響得到許可后方可進(jìn)入，進(jìn)入被訪者辦公室后眼睛不得四處掃視、左顧右盼，談話時聲音要適度，不要聲音過大，談話內(nèi)容要簡明扼要。走路和關(guān)門聲音要輕，退出時要禮貌告別。(4)上門服務(wù)：應(yīng)先提前預(yù)約，在客戶制定時間準(zhǔn)時到達(dá)，到達(dá)后要先到前臺

27、表明自己的身份、說明來意，在得到許可后方可進(jìn)入，進(jìn)入后要尊重客戶的生活、工作習(xí)慣，不的四處參觀或東張西望，不得詢問客戶與工作無關(guān)的問題，不得在客戶處抽煙，不的接受客戶的禮物，工作完成后主動征求客戶是否滿意，還有什么幫助，并禮貌道別，(5)接聽電話：所有來電必須在三響內(nèi)接聽，拿起聽筒先說“早上好/您好，部”等禮貌用語。與其要平和輕快，通話時，話筒的以便置于唇下約5cm處，保持良好的通話形象，不得使用免提對話，禁止使用“喂”、“不知道”、“找誰”等禮貌忌語，通話完畢后要對授話人說：“再見”。讓授話人先掛電話后、自己再輕輕地吧話筒放下，不得用力擲聽筒，若特殊情況超過三響，應(yīng)向來電者表示歉意。第4章

28、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 安全是業(yè)主的第一需求，在物業(yè)服務(wù)管理工作中占有很重要的地位，是整個博物館及社會安定的基礎(chǔ)。一、安全管理的措施及對策擬建立”*博物館”安全防衛(wèi)體系，采取四級報警（根據(jù)治安事件輕重劃分的等級）、四級屏障（根據(jù)博物館安防員值班崗的設(shè)置劃分職責(zé)），層層設(shè)防、分工負(fù)責(zé)、集中管理、密切配合等方式，使博物館24小時內(nèi)都處于嚴(yán)密的保護(hù)中。1、治安事件等級劃分及相應(yīng)處理四級報警制度：一級報警：當(dāng)博物館內(nèi)有報警及異常情況出現(xiàn)時，博物館內(nèi)的巡邏崗必須在八分鐘內(nèi)趕至報警現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)，并作相應(yīng)的處理。二級報警：二級報警經(jīng)確認(rèn)事態(tài)較為嚴(yán)重，或煤氣探測器報警，或應(yīng)急按鈕報警，博物館當(dāng)班主管在八分鐘內(nèi)趕

29、至現(xiàn)場進(jìn)行處理；事后，當(dāng)班主管需向項(xiàng)目經(jīng)理提交書面報告并備案。三級報警：經(jīng)確認(rèn)事態(tài)十分嚴(yán)重（重大交通事故、重大治安事件）或中小型火災(zāi)，當(dāng)班安防員須在二分鐘內(nèi)趕至事發(fā)現(xiàn)場進(jìn)行處理，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在三十分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場指導(dǎo)工作；事后，項(xiàng)目經(jīng)理需向公司總經(jīng)理提交書面報告并備案。四級報警：特大治安事件、重大自然災(zāi)害或重大火災(zāi)，項(xiàng)目全體管理人員緊急動員，在項(xiàng)目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，有組織、有步驟地處理事件，并應(yīng)向政府有關(guān)部門緊急求助；事后，項(xiàng)目經(jīng)理需向公司總經(jīng)理提交書面報告并備案。 2、保安人員職責(zé)劃分（四級屏障）：第一級屏障 在博物館各出入口設(shè)定點(diǎn)崗，以形成封閉的管理體系；第二級屏障 在博物館內(nèi)分區(qū)設(shè)巡邏崗，加強(qiáng)監(jiān)

30、控安防工作；第三級屏障 監(jiān)控中心的值班員組成專職應(yīng)急機(jī)動部隊(duì)，其他休班的人員組成兼職應(yīng)急機(jī)動隊(duì)，隨時緊急出動，處理博物館內(nèi)的三級報警；第四級屏障 當(dāng)發(fā)生四級報警事件時，項(xiàng)目全體人員緊急動員，在項(xiàng)目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，有組織地處理事件。3、部分作業(yè)流程例舉：監(jiān)控安防員工作流程圖交接班看記錄檢查設(shè)備開始監(jiān)控工作看到可疑情況出現(xiàn)某類報警通知博物館內(nèi)巡邏安防員關(guān)注事態(tài)發(fā)展，密切配合跟蹤、錄像通知巡邏安防員作事故記錄與交接班記錄 4、保安人員上崗執(zhí)勤守則上崗佩戴要統(tǒng)一，儀態(tài)嚴(yán)整步調(diào)齊文明服務(wù)講禮貌，見人說話先敬禮提高警惕防盜搶，犯罪分子設(shè)法擒熟記任務(wù)和程序，勤巡勤察我館內(nèi)掌握消防各器材，遇到火災(zāi)會處理愛護(hù)公物

31、和設(shè)備，設(shè)施財物不可移執(zhí)勤期間大小事，做好記錄和筆記遇到突發(fā)重大事，及時報告爭第一準(zhǔn)時接班不遲到，不誤不漏不睡覺執(zhí)勤精神又抖擻，認(rèn)真負(fù)責(zé)每一秒執(zhí)行任務(wù)抓疑犯，有權(quán)扭送不審押發(fā)生事件?，F(xiàn)場，保護(hù)證據(jù)靠大家 出入館內(nèi)人車物，按照規(guī)定必驗(yàn)查如遇罪犯不服制，正當(dāng)防衛(wèi)適度恰違反治安條例事，勸阻教育不處罰注：安全保衛(wèi)工作操作流程及博物館各崗崗位職責(zé)詳見公司管理體系文件保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保持整潔、美麗，顯示出優(yōu)雅本色，使”*博物館”的整體品質(zhì)得以無礙的展現(xiàn)，需要物業(yè)服務(wù)人員精心呵護(hù)、科學(xué)嚴(yán)密的管理工序。“*博物館”的清潔服務(wù)主要有“清潔對象全面、清潔標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、清潔面積較大、較復(fù)雜”幾個特點(diǎn)，并且通過各種培訓(xùn)及宣傳

32、，引導(dǎo)業(yè)主有意識注重環(huán)保，從自我做起的環(huán)保意識。一、保潔作業(yè)計(jì)劃保潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃，也只有通過這樣的作業(yè)計(jì)劃書，方能確保清潔管理無盲點(diǎn)，便于管理工作的實(shí)施檢查與考核。二、保潔工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查是保障保潔工作質(zhì)量的必要手段，有關(guān)保潔檢查標(biāo)準(zhǔn)參照以下辦法執(zhí)行：1、公共場所、房屋公共部位保潔 （1）館內(nèi)公共場所每天清掃； （2）樓梯、扶手每天清掃擦試一次，地面每天擦拭不少于二次。樓道內(nèi)玻璃每月擦拭一次。 （3）水池、溝、渠、沙井每周清理一次。 （4）及時清掃積水、積雪，清潔完成，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，并進(jìn)行保潔巡查。2、垃圾的處理與收集 （1）根據(jù)物業(yè)實(shí)

33、際合理布設(shè)垃圾箱，垃圾袋裝。（配置垃圾箱的費(fèi)用由貴方單位提供） （2）垃圾每日收集2次，做到日產(chǎn)日清，無垃圾箱滿溢現(xiàn)象； （3）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蟲等。 （4）垃圾箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。 三、保潔消殺工作內(nèi)容 （1）組織進(jìn)行消殺活動時，要提前2天向博物館管理單位放通知，并設(shè)置做好消殺工作的標(biāo)識，以便通知業(yè)主明確注意事項(xiàng)。 （2）配制藥液必須按藥方比例配制，容器不得隨意放置，使用過后要清洗干凈，確保無藥液殘留。 （3）藥液需存放在陰涼處，蓋緊瓶蓋，貼上明顯標(biāo)識以免誤用。 （4）作業(yè)時，工作人員要戴好手套、口罩。 （5）噴灑完

34、后要用香皂洗手和暴露部位，防止損傷皮膚和眼睛。 （6）室外滅蚊蠅時應(yīng)使用適量藥液，以免污染四周環(huán)境，或致人和寵物中毒。 （7）對于雨水井、污水井、化糞池內(nèi)的蚊、蠅、蟲消殺時，只需將井蓋移開一條縫，將噴頭插進(jìn)井內(nèi)進(jìn)行噴殺。噴殺時不可將整個井蓋翻開，以防蚊、蟲、蠅大量飛出，井內(nèi)噴殺完成后需及時將井蓋復(fù)位蓋實(shí)。樓層滅蚊蠅時間應(yīng)定于每周日16:50-17:00最佳，滅蚊蠅藥液一般噴灑在陰暗角落里。第五章 人防技防的結(jié)合與應(yīng)用 1、確保保安人員的綜合素質(zhì) （1）素質(zhì)管理。對保安人員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們在實(shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝

35、備。 （2）意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安人員的服務(wù)意識，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變原來保安人員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的保安人員成為“保安員、迎賓員、服務(wù)員”的有機(jī)統(tǒng)一體。 2、安全管理體系的建立（1）我們將采用進(jìn)出口門崗和機(jī)動巡邏崗相結(jié)合的方式對項(xiàng)目進(jìn)行安全管理。機(jī)動巡邏的重點(diǎn)在項(xiàng)目內(nèi)死角的巡邏，確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。（2）安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移 針對不同時期，對“寧西固原博物館”的安全管理重點(diǎn)加以調(diào)整。在裝修補(bǔ)漏期間，重點(diǎn)加強(qiáng)裝修施工現(xiàn)場的安全管理。（3）充分用好技防措施，構(gòu)筑安保屏障 我們將充分利用好項(xiàng)目閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、及消防報警系統(tǒng)等安全防護(hù)設(shè)施對項(xiàng)目實(shí)施更好地安全管理?！?/p>

36、*博物館”項(xiàng)目的智能化設(shè)施平臺為大力推行技術(shù)防范提供了可能，我司將積極協(xié)調(diào)并利用其提供的各類安保防范系統(tǒng)，防止及終止任何危及可影響業(yè)主生命財產(chǎn)與身心健康的行為和因素，構(gòu)筑強(qiáng)而有力地安保屏障。 智能化系統(tǒng)和監(jiān)控中心相連，當(dāng)發(fā)現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控中心將作出積極的反應(yīng)措施，它是安防設(shè)備的運(yùn)用機(jī)構(gòu)，其作用突出了安防的防范和力量的調(diào)配。通過監(jiān)控中心的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，利用安防警報信息處理網(wǎng)絡(luò)，調(diào)動所有部門力量，及時處理應(yīng)急突發(fā)事件，并做出快速判斷，當(dāng)內(nèi)部力量不足時及時向公安部門尋求支援。第六章 突發(fā)事件應(yīng)急處理 一、安保事件應(yīng)急處理 1、博物館內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況，并且當(dāng)事人逃脫時，應(yīng)立即用對講機(jī)、電話迅速與出入口

37、崗及執(zhí)勤保安人員聯(lián)系，報告有關(guān)特征請求攔截，有管理人員接到攔截請求時必須及時做出反應(yīng)，經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)現(xiàn)象時，及時移交轄區(qū)派出所處理； 2、博物館內(nèi)發(fā)生打架斗毆、流氓滋擾生事，立即勸阻，如有傷人和財產(chǎn)損失，要迅速報告公安機(jī)關(guān)，并協(xié)助公安人員處理； 3、 博物館內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在作案，立即報告公安機(jī)關(guān)。同時，保護(hù)好現(xiàn)場作案工具等不要用手接觸，不要讓無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場，如無固定現(xiàn)場的、無法將劫匪遺留的物品留在原處的，要一一收拾妥當(dāng)，交公安機(jī)關(guān)處理； 二、發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急處理 1、發(fā)生火災(zāi)報警，保安人員必須趕往報警地點(diǎn)察看，如果誤報，做好記錄，解除誤報； 2、發(fā)現(xiàn)報警屬實(shí)，先報警，然后取出滅火器滅火

38、； 3、火勢很大適應(yīng)取出消火栓中的水帶滅火，同時用對講機(jī)通知其他保安人員報警，并組織樓內(nèi)人員疏散。 三、發(fā)生水災(zāi)應(yīng)急方案 1、常備一些應(yīng)急物品（如沙袋、鐵鍬、水桶等）； 2、一旦發(fā)現(xiàn)水流出，不管任何人應(yīng)立即報物業(yè)服務(wù)中心； 3、物業(yè)服務(wù)中心必須組織人員查找原因，并組織排水； 4、做好防護(hù)工作，防止大水侵蝕館內(nèi)文物，特別防止流入井、配電房； 5、處理突發(fā)事件后，要及時做好相應(yīng)紀(jì)錄，并向有關(guān)部門匯報。此外，我們將進(jìn)一步密切與當(dāng)?shù)刂伟膊块T聯(lián)系，積極配合治安部門的工作，加大綜合治理力度；三、停電應(yīng)急預(yù)案1、在接到停電通知的情況下，服務(wù)中心應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時間以及安全防范要求等情況通知館內(nèi)負(fù)責(zé)人

39、，同時工程部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。2、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，技術(shù)人員應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因，采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電供電局查詢停電情況，了解何時恢復(fù)供電，并將了解的情況通知物業(yè)中心。3、保安人員工到博物館各主要出入口、廳內(nèi)維持秩序、疏散人流，加強(qiáng)安保措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關(guān)閉大門。4、詳細(xì)記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。5、突發(fā)停電的預(yù)防措施： （1）技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常； （2）安防部、工程部除

40、配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好，以作備用。第七章 消防管理方案我公司堅(jiān)持貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，嚴(yán)格施行防火安全責(zé)任制。并樹立“全員防消”管理觀念。同時加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作，在博物館內(nèi)設(shè)立消防安全宣傳欄，用以宣傳消防法規(guī)和防火知識。重點(diǎn)加強(qiáng)秩序維護(hù)員的消防演練，提高防范意識和自救能力，博物館內(nèi)有展示的文物，所以對于博物館消防管理尤為重要。一、消防安全三級檢查制度 （一）一級檢查由公司消防領(lǐng)導(dǎo)小組實(shí)施 1、公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組對各部門上報的安全問題要認(rèn)真對待，及時安排有關(guān)部門解決，并檢查解決結(jié)果。 2、每月由消防安全委員會主任、副主任

41、或其授權(quán)人對各部門及服務(wù)中心進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查，尤其是節(jié)假日前要組織服務(wù)中心消防安全大檢查。 3、檢查各部門貫徹執(zhí)行消防安全制度情況，重點(diǎn)檢查要害部位消防安全管理及執(zhí)行情況。 4、嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，對工作做的好的部門或個人要予以表彰，對工作做的不好的部門或個人要嚴(yán)厲批評和處罰。 5、檢查各部門消防管理及消防檢查記錄及表格的登記、管理情況，由辦公室負(fù)責(zé)將公司各部門上報的消防安全情況進(jìn)行集中統(tǒng)一歸檔，保存完好。（二）二級檢查由各部門組織實(shí)施 1、各部門對上級安排的工作要圓滿完成，不允許拖延和討價還價。 2、部門經(jīng)理對班組或安全員反映的問題要認(rèn)真對待，盡快解決，如解決不了要及時匯報，并跟蹤解決。 3

42、、部門每周五要組織班組長及安全員對本部門負(fù)責(zé)的安全區(qū)域和消防工作及設(shè)備物資進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 4、經(jīng)常檢查班組消防工作的執(zhí)行和落實(shí)情況，檢查班組對“工作日志”的登記填寫情況如不符合要求要令其改正。 5、組織處理部門火險隱患的整改，向員工進(jìn)行安全教育，及時表揚(yáng)好的，批評做的不好的。 6、各部門要認(rèn)真記錄每項(xiàng)消防檢查情況及每次問題的處理情況，并將每日班組記錄的檢查情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，于每月底向公司匯報一次部門消防安全的工作情況。（三）三級檢查由班組組織實(shí)施 1、每個員工每天對本崗位及周圍進(jìn)行一次消防安全檢查，排除自己能排除的不安全因素，上報不能解決的隱患及不安全因素。 2、每個員工都有

43、及時發(fā)現(xiàn)問題，處理問題或上報解決問題的責(zé)任，否則，發(fā)生事故由本崗位當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。 3、每個班組每天應(yīng)將每個員工檢查的結(jié)果寫進(jìn)“消防安全日檢表”，并將存在的問題上報。 4、每位員工提前10分鐘到崗，并向上一班了解或自己檢查安全情況，對檢查內(nèi)容進(jìn)行登記并簽名，發(fā)現(xiàn)一般問題由班組長負(fù)責(zé)處理，較大問題要及時報告部門領(lǐng)導(dǎo)處理，不得疏忽或拖延。 5、班組上報的情況要由上報班組負(fù)責(zé)跟蹤處理結(jié)果，并在“工作日志”上詳細(xì)記載處理與結(jié)果，如尚未處理要一直記載，直到解決為止。二、消防培訓(xùn)制度1、入職培訓(xùn)：新員工入職培訓(xùn)由服務(wù)中心辦公室在新員工入職手續(xù)辦理完畢后，安排安防部進(jìn)行實(shí)施。入職培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：博物館消防

44、基本情況、組織機(jī)構(gòu)、消防常識、各種滅火器材的使用、滅火技能及公司消防管理制度。2、專題培訓(xùn)：此項(xiàng)培訓(xùn)由辦公室組織，服務(wù)中心負(fù)責(zé)實(shí)施。服務(wù)中心應(yīng)在開展培訓(xùn)前一周做好培訓(xùn)計(jì)劃，安排培訓(xùn)課程表，以及備好培訓(xùn)教材。培訓(xùn)對象為公司全體員工。培訓(xùn)內(nèi)容：博物館消防設(shè)備設(shè)施、主要滅火設(shè)備、各種滅火器材的使用、消防法律法規(guī)、常用消防知識及滅火技能、火場逃生知識等。3、外派培訓(xùn)：根據(jù)消防法關(guān)于特殊崗位必須持證上崗的規(guī)定，同時為提高在崗人員的業(yè)務(wù)技能，消防中心人員要參加消防部門指定的相關(guān)培訓(xùn)。需外派培訓(xùn)的員工，由服務(wù)中心填寫“外派培訓(xùn)申請表”辦公室審核報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后進(jìn)行。培訓(xùn)完成后，所取得的結(jié)業(yè)證書在取證后的一周

45、內(nèi)辦公室備案。4、部門培訓(xùn) （1）服務(wù)中心負(fù)責(zé)對部門一般保安人員和專職消防員的培訓(xùn)工作。 （2）培訓(xùn)過程中全體人員需遵守公司培訓(xùn)制度，部門要填寫培訓(xùn)記錄表格并交辦公室備案。 （3）對一般保安人員的培訓(xùn)內(nèi)容側(cè)重滅火知識，包括消防技能、基本消防常識及消防演習(xí)方案的操練。第八章 房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)房屋設(shè)備，是對房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用各類設(shè)備、設(shè)施的簡稱。房屋設(shè)備管理是對房屋設(shè)備的使用、日常養(yǎng)護(hù)、維修與更新的管理。其目的是確保設(shè)備的完好率和正常使用。一、房屋設(shè)備管理的基本內(nèi)容與要求 1、使用管理：房屋設(shè)備根據(jù)使用時間的不同分為日常使用設(shè)備、季節(jié)性使用設(shè)備及緊急情況下使用設(shè)備，各類

46、設(shè)備均建立相應(yīng)的運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位職責(zé)制。 2、維修養(yǎng)護(hù)管理：包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和維修人員值班制度等。 3、安全管理：安全管理在房屋管理中占有重要地位。國家對安全性能要求高的設(shè)備實(shí)行合格證制度，如消防，要求使用和維修人員持證上崗，為確保安全，我公司制定有相應(yīng)的管理規(guī)定，如消防通道的管理規(guī)定等。 4、技術(shù)檔案資料管理：我公司各類設(shè)備均建立設(shè)備卡片、管理帳冊與技術(shù)檔案，如各類管線圖。 5、房屋設(shè)備管理的基礎(chǔ)原則是行業(yè)管理與專業(yè)管理相結(jié)合；對房屋設(shè)備管理的基本要求是：良好的服務(wù)質(zhì)量，經(jīng)濟(jì)的管理費(fèi)用，及時的維修，確保設(shè)備的完好率與使用安全。

47、二、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修 1、設(shè)備的保養(yǎng)：物業(yè)管理企業(yè)主管部門和城建部門、供電部門、自來水公司、等單位及有關(guān)人員對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。 2、本項(xiàng)目設(shè)備的保養(yǎng)實(shí)行三級保養(yǎng)制，即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)及二級保養(yǎng)。 3、根據(jù)要求對設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進(jìn)行日常點(diǎn)檢和定期點(diǎn)檢。 4、設(shè)備的維修：房屋設(shè)備的維修根據(jù)設(shè)備的完損狀況進(jìn)行維修。 5、零星維修工程：對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理，通常只要修復(fù)、更換少量易損零件，調(diào)整較少部分機(jī)構(gòu)和精度。 6、中修工程。 7、大修工程。 8、設(shè)備更新和技術(shù)改造。 9、設(shè)備保養(yǎng)與維修的原則預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計(jì)劃

48、維修并重，是設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。對房屋設(shè)備做到“三好”、“四會”和“五定”。三好：指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。四會：指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。五定：指對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時和定質(zhì)。實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。完善設(shè)備管理和定期維修制度。修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。三、區(qū)域巡查重點(diǎn)： 1、 樓道 （1）對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 （2）對樓道、扶梯進(jìn)行巡查： 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無

49、塌口，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補(bǔ)破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。 （3）對樓面進(jìn)行巡查： 內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。 2、辦公區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻 （1）對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： （2）館內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象； （3）混凝土路面不起砂，無

50、脫皮、斷裂，明溝不斷裂； （4）路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。 3、館內(nèi)各種燈飾 （1）檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 （2）檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。 （3）每天閉館前關(guān)閉無需啟動的各類燈飾。 4、配電配電室專業(yè)電工值班，隨時巡查配電設(shè)備運(yùn)行情況，做好運(yùn)行記錄。制定月、季、年檢修計(jì)劃并實(shí)施，加強(qiáng)維護(hù)，減少故障及不必要的配件損壞。各種空開負(fù)荷不超標(biāo)，如發(fā)現(xiàn)空開不能承載相應(yīng)用電負(fù)荷時，要及時更換空開，使其在安全使用范圍內(nèi)。各種電線、插頭、插板要勤檢查，如發(fā)現(xiàn)不能承載相應(yīng)用電負(fù)荷時，也要及時更換。第九章 *博物館物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)用測算表費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算(元/年)一、管理人員工

51、資及社保管理人員工資管理人員1名，工資2800元月 33,600 社會保障基金1人2841元/月12月31.85%=1085810,858 管理員服裝費(fèi)用秋冬裝800元/套,春夏裝360元/套,各2套,使用2年.(800+360)元/套2年1人=580元/年580 電話費(fèi)100元/人/月 ,100元/月1人12月=1200元/年1,200 小計(jì)46,238 二、公共秩序管理費(fèi)用安防員工資安防員24名：其中門崗6人（白班單崗、夜班雙崗）、展廳10人（白班2班倒）、監(jiān)控室4人、古玩城1人、家屬院1人、文物庫2人（夜班2班倒）工資1800元/月/人 ,1800元/月/人24人12月=518400元/

52、年518,400 社會保險基金社保基數(shù)2841，養(yǎng)老20%，醫(yī)療8%，工傷生育1.85%，失業(yè)2%。260,599 保安人員服裝費(fèi)服裝費(fèi):秋冬裝800元/套(含襯衣、領(lǐng)帶、帽子、胸牌、棉大衣等），春夏裝360元/套，每人各1套,每套使用2年，(800+360)元/套2年22人)=12760元/年13,920 警械器材費(fèi)用橡膠棍6支，60元/支；對講機(jī)6部，1200元/部；兩年折舊，充電式手電4套，150元/套，1年折舊（606+12006）2年+1504=4380/年4,380 小計(jì)797,299 三、公共區(qū)域保潔費(fèi)用保潔人員工資保潔員8名,工資1600元/月/人 , 1600元/月/人8人1

53、2月=153600153,600 社會保險基金社?；鶖?shù)2841，養(yǎng)老20%，醫(yī)療8%，工傷生育1.85%，失業(yè)2%。86,866 保潔人員服裝費(fèi)服裝費(fèi):秋冬裝420元/套，春夏裝180元/套，每人各1套,每套使用2年，(420+180)元/套2年8人=2400元/年2,400 日常保潔費(fèi)用含塵推、塵推液、拖布、玻璃清潔器、笤帚、馬桶刷、手套、毛巾、衛(wèi)生間小便池除臭球、潔廁粉、洗衣粉、洗手液、垃圾袋、消殺用品等。100元/月/人9,600 小計(jì)252,466 四、 技術(shù)維護(hù)費(fèi)用技術(shù)人員工資技術(shù)人員2名,工資2700元/月/人 ,2700元/月/人2人12月=64800元/年64,800 社會保險基金社保基數(shù)2841，養(yǎng)老20%，醫(yī)療8%，工傷生育1.85%，失業(yè)2%。21,717 技術(shù)人員服裝費(fèi)服裝費(fèi):300元/年/人，300元*2人=600元600 技術(shù)人員工具小型工具2套，300元*2=600元600 小計(jì)87,717 五、綠化費(fèi)用綠化人員工資綠化人員工資，2000元/月/人，2000元*1人*12月=24000元24,000 社?；鹳M(fèi)用社保基數(shù)2841，養(yǎng)老20%，醫(yī)療8%，工傷生育1.85%，失業(yè)2%。10,858 綠化工具綠化費(fèi)用：小型工具1000元/年，化肥、農(nóng)藥1000元/年2,000 小計(jì)36,858 六、