外商投資房地產企業(yè)審批指南

1、外商投資房地產企業(yè)審批備案指引一、加強外商投資房地產審批的要求和掌握的原則（一）調控政策（二）調控范圍（三）審批注意事項（一）調控政策1、國務院六部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房2006171 號）2、商務部辦公廳關于貫徹落實關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見有關問題的通知（商資字2006192號）3、商務部 “2007年全國外資工作指導意見”4、商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房 地產審批和監(jiān)管的通知（商資函200750 ）（二）調控范圍從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫 字樓、會展中心、商業(yè)設施、主題公園等建設經營，或以

2、上述項目為 建設目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)的外商投資企業(yè)。（三）審批注意事項 商業(yè)存在原則 項目公司原則 提高注冊資本比例 限制外匯借款 提交履約承諾 返程投資 同一控制人投資 嚴禁固定回報 嚴禁規(guī)避審批 審批權限、程序 頒發(fā)外商投資企業(yè)批準證書商業(yè)存在原則1、境外機構、個人在境內從事房地產建設、經營（出租、出售），應 在境內設立外商投資企業(yè)2、境外機構、個人將以自用名義購買的房產用于出租、出售，應設立外商投資企業(yè)3、外商投資企業(yè)將自用房產用于出租、出售，應增加房地產經營范 圍注：境外機構、個人及外商投資企業(yè)將自用房產一次性、全部出售的 不在此列項目公司原則1、新設外商投資房地產企業(yè)，應先取得土

3、地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商 /房地產建筑物所有人簽 訂土地使用權或房產權預約出讓/購買協(xié)議2、非房地產企業(yè)增加房地產經營范圍，應先取得土地使用權、房地 產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房產權預約出讓/購買協(xié)議3、已設立房地產企業(yè)增加新的房地產建設經營業(yè)務，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房產權預約出讓 /購買協(xié)議 4、外商股權并購內資房地產企業(yè)，該內資房地產企業(yè)應擁有在建或 正在經營的房地產項目。5、外商股權并購房地產集團公司（控股公司，

4、本身沒有房地產建設、 經營項目），原則上不予批準。6、房地產投資性公司，或以投資房地產為主業(yè)的外商設立投資性公 司，原則上不予批準。注：1、調控政策沒有改變現(xiàn)行的外商投資房地產企業(yè)審批程序，沒有要求先設立一年的空殼公司。2、外商投資房地產企業(yè)沒有充分理由，一般不批準其增加總投資提高注冊資本比例（投資總額50%以上的注冊資本）1、外商投資設立房地產企業(yè)，投資總額超過 1000萬美元（含 1000萬美元）的，其注冊資本不得低于投資總額的 50%2、投資總額低于1000萬美元的，其注冊資本仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí) 行3、已設立的外商投資房地產增資，具增加的注冊資本不低于新 增投資總額的50%限制外匯借款1、外

5、商投資房地產企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得國 有土地使用證的，不得辦理境內外貸款2、在宏觀調控期間，原則上不批準外商投資房地產企業(yè)辦理境 外借貸和境內外匯借貸。無法辦理人民幣借貸而申請境內外外匯借貸 的企業(yè)，應向審批部門提供國內銀行不予貸款的原因說明（境外差額貸款必須為零）3、對項目核準部門已批準的可以境外借貸的外商投資房地產企 業(yè)，商務部門仍應按上述原則辦理。提交履約承諾1、境外投資者購買境內房地產企業(yè)股權，或購買境內企業(yè)房（地） 產并從事房地產建設經營的，投資者應向審批部門提交履行 國有土 地使用權出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證 的保證函2、境外投資者購買境內房地產企

6、業(yè)股權，或購買境內企業(yè)房（地） 產并從事房地產建設經營的，境內房地產企業(yè)應提交稅務機關出具的 企業(yè)納稅證明3、境外投資者購買境內房地產企業(yè)股權，或購買境內企業(yè)房（地） 產并從事房地產建設經營的，或收購合資企業(yè)中方股權的，應向審批 部門提交職工安置、銀行債務處理及三個月內一次性支付全部轉讓金 的材料。返程投資定義：境內企業(yè)或個人以其在境外設立或控制的企業(yè)名義， 對境內開展 直接投資活動，包括但不限于以下方式：購買或置換境內企業(yè)中方股 權、在境內設立外商投資企業(yè)及通過該企業(yè)購買或控制境內其他企業(yè)的股權或資產、協(xié)議購買境內資產及以該資產投資設立外商投資企業(yè)、向境內企業(yè)增資。突出問題：境內企業(yè)或個人控

7、制的境外企業(yè)，以承諾分享所投資境內 企業(yè)股權、或分享來源于境內企業(yè)的收益（包括上市）、或通過過橋 貸款募得的資金，以及日后公開募集或私募獲得的資金， 以境外投資 人的名義投資于境內（包括并購）。1、在宏觀調控期間，原則上不予批準返程投資房地產企業(yè)2、國務院、國資委批準的國有企業(yè)向境外注資，及紅籌股上市募集 資金，投資于境內房地產，按國家有關規(guī)定辦注：境內企業(yè)或個人在境外以綠地投資方式設立企業(yè)， 以該企業(yè)在境 外的經營利潤（不是境內關聯(lián)企業(yè)所轉移的利潤） 或經營業(yè)績募集的 資金，投資境內房地產，不屬于返程投資。同一控制人投資突出問題：-實際控制人為境內企業(yè)或個人的境外企業(yè)， 以返程投資或股權置換

8、 的方式并購境內該企業(yè)或個人名下企業(yè)的股權或資產；-實際控制人為境內企業(yè)或個人的境外企業(yè)， 以該企業(yè)在境外的經營 利潤（不是境內關聯(lián)企業(yè)所轉移的利潤）或經營業(yè)績募集的資金，或 股權置換的方式并購境內該企業(yè)或個人名下企業(yè)的股權或資產1、在宏觀調控期間，原則上不予批準同一控制人投資，或以股權置 換的方式投資房地產企業(yè)2、境外國有企業(yè)按照經國務院或國資委批準的重組方案，并購境內 同一控制人名下房地產，按國家有關規(guī)定辦嚴禁固定回報外商投資房地產企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何 一方固定回報或變相固定回報的條款。嚴禁規(guī)避審批 涉及房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)的審批， 必須嚴格按照外商投資

9、投資法律、法規(guī)和房地產宏觀調控的規(guī)定辦理，企業(yè)和審批機關不得 以任何方式規(guī)避正當的審批。審批權限、程序房地產調控政策未改變現(xiàn)有的外商投資房地產企業(yè)的審批權限和審 批程序頒發(fā)外商投資企業(yè)批準證書批準設立外商投資房地產企業(yè)，審批部門按 171號文要求，頒發(fā)一 年期的外商投資企業(yè)批準證書，在外商投資企業(yè)批準證書備 注欄內注明“有效期至*年*月*日”。二、報送備案注意事項利用現(xiàn)有外資統(tǒng)計系統(tǒng)報送備案材料1、按照要求填寫相關內容，及時報送，2、“投資總額內境外借款欄”和“外方股東貸款欄”已設定為“必填 項”，對于填寫“零”的，視同沒有境外借款。虛假填寫引起的后果， 由地方審批部門和企業(yè)自行承擔，3、并購

10、項目，應注明。未通過備案的企業(yè)重新申請未通過備案的企業(yè)，經投資者或企業(yè)同意并向審批部門做出書面說 明，審批部門確認后以書面形式向我部申請重新備案。三、商務部備案審核審核要求1、依法對地方審批的項目進行備案2、注冊資本是否達到總投資50%的要求3、沒有境內外外匯借款，或有合理的說明4、目前關于核查房地產企業(yè)是否具有項目，及境內人民幣和外匯借 款的內容，統(tǒng)計存根上還沒有規(guī)定，商務部將通過補充和調整存根內 容加以規(guī)范。三、商務部備案審核結果告知1、通過備案：納入外資統(tǒng)計的視同通過備案或外管局公布名單2、未通過備案：不納入外資統(tǒng)計的視同通過備案或外管局公布名單 沒有該企業(yè)3、每月25日前，外資司以司函將上月通過備案的，以及重新備案 通過外商投資房地產企業(yè)名單，通告國家外管局，由外管局公布四、加強管理1、審批部門應督促檢查外商投資房地產企業(yè)在證書一年有效期內交 納土地出讓金，否則不予換發(fā)與經營年限一致的批準證書，2、審批部門應督促檢查并購款（轉讓金）在外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 頒發(fā)