房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)公司成本指南

1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南（試用本）編者按我們將公司成本控制專(zhuān)題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本公司成 本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明：第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來(lái)的，不可 能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以控制什 么What、怎樣控制 HoW 和誰(shuí)來(lái)控制 Who的編寫(xiě)形式, 僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完 善。希望它能在工作中為大家?guī)?lái)便利?？偛咳耸虏颗嘤?xùn)基地、2000、 6目錄第一項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第二項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第三項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第四項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引

2、用源。第五項(xiàng) 錯(cuò)誤！未找到引用源。第六項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第七項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第八項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第九項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。附件 北京公司規(guī)范化管理系列文件位項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南I立 項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方 式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有 國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈 活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范 圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng) 目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因 此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由 項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開(kāi)發(fā)形式1、新征土M征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減 免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)成本構(gòu)成

3、表、附表一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷 安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工 程體系走；交政府部分 按啟美規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審 算部負(fù)責(zé)自建部分；工 程部負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大 化，合理提高容積率， 降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、買(mǎi)斷項(xiàng)目買(mǎi)斷內(nèi)容明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及買(mǎi)斷方 式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭(zhēng)取取大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平 的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接 掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開(kāi)發(fā)合作方

4、式符合集團(tuán)要求，有利 于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及合作開(kāi) 發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo) 準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額 付款時(shí)間選擇有利于公司利 益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī) 劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大， 具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī) 劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶 來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制 內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī) 劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各 類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該

5、環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職 能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、規(guī)劃方案(1)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng) 目、審算、銷(xiāo)售部 配合暫缺相應(yīng)可操作參 考文件，以卜同(2)方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委 員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、 確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行 性設(shè)計(jì)艾更環(huán)節(jié)，內(nèi)重新 評(píng)審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工 程、審算、財(cái)務(wù)、 銷(xiāo)售等各部門(mén)組成 評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng) 理負(fù)責(zé)(3)設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù) 實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn) 行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配

6、合2、報(bào)批設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)方某根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情 況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任 務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部、銷(xiāo)售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方茶設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)報(bào)批注息巾政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自 身報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)(1)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì) 各部門(mén)(2)成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研 究、環(huán)境方案等因素對(duì)總 成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù) 責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)審算部負(fù)責(zé)(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專(zhuān)家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁

7、基設(shè)計(jì)(1)地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專(zhuān)業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助(2)設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式 由專(zhuān)豕進(jìn)行樁基形式和 樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審(3)樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè) 計(jì)(1)施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁 基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套 設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基 礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造 價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施 費(fèi)等約占總造價(jià)70%勺部分 屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng) 嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù) 責(zé)，其他部門(mén)協(xié)助(2)報(bào)建政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府 啟美政策交納。項(xiàng)目部(3)報(bào)施圖(4)審圖(5)施工配合互審互簽，明確修改意 見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 協(xié)助，知會(huì)銷(xiāo)售

8、部(6)面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工 時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助6、銷(xiāo)售包裝 設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制 施工招投標(biāo)7、裝修方案 設(shè)計(jì)(1)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指 導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確 定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售 部協(xié)助(2)材料設(shè)備選型成 本刀案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)參見(jiàn)深圳公司文件(3)招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售 部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件8、功能設(shè)計(jì)(1)小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功 能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)

9、 售、工程部協(xié)助(2)市政配套方案市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府后利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)(3)環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo) 準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo) 成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)(4)智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合 作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織， 總經(jīng)理負(fù)責(zé)(5)銷(xiāo)售承諾保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信 息暢通，保障銷(xiāo)售承諾與 實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更(1)設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 (2)設(shè)計(jì)艾更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流 程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工 程、銷(xiāo)售部協(xié)助詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 變更管理規(guī)范10、材料設(shè)備(1)選型(2)力菜確定時(shí)間

10、在擴(kuò)初圖確定前確定材料 設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段 就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助(3)采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)詳見(jiàn)設(shè)備材料 米購(gòu)規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部惚投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南I第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、 設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際 運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具 體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇 則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本 控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于 評(píng)標(biāo)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、投標(biāo)單 位的選擇(1)資質(zhì)(2)管理水平(3)技術(shù)力重(4)歷史記錄(5)資金實(shí)力(6)合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān) 理、材料

11、及設(shè)備供貨商名 冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承 建商、供貨商、監(jiān)理公司 中選擇投標(biāo)單位。主辦部門(mén)推薦五家投標(biāo) 單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān) 理招投標(biāo)合同； 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、 環(huán)境、裝修招投標(biāo) 合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè) 備招投標(biāo)合同。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、 包裝招投標(biāo)合同。詳見(jiàn)招投標(biāo)管 理規(guī)范第8條 至15條和招投 標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作小組審 核、考察、評(píng)估、篩選三 家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo) 評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見(jiàn)招投標(biāo)管 理規(guī)范第8條 至15條和招投 標(biāo)管理程序2、招投標(biāo) 文件各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：(1)工期；(2)工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)里要

12、求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍；(6)結(jié)算方式；(7)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；(8)投標(biāo)注意事項(xiàng)；(9)廢標(biāo)條件(投標(biāo)書(shū)必須 加蓋投標(biāo)單位法人印章)；(10)接標(biāo)時(shí)間；(11)開(kāi)標(biāo)時(shí)間；(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補(bǔ)充息見(jiàn)；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文；(15)圖紙、其他要求等。主辦部門(mén)起草、制定招投 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工 程監(jiān)理招投標(biāo)合 同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè) 計(jì)、環(huán)境、裝修招 投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材 料設(shè)備招投標(biāo)合 同。4、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng) 銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合 同。詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第 6條、第16條至20條、和招投 標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見(jiàn)招投標(biāo)管 理規(guī)

13、范第 6 條、第16條至 20條、和招投 標(biāo)管理程序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件3、評(píng)標(biāo)和 定標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé) 技術(shù)評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng) 濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審 核廣告包裝費(fèi)詳見(jiàn)招投標(biāo)管 理規(guī)范第21條 至33條、和招 投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定 中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見(jiàn)招投標(biāo)管 理規(guī)范第21條 至33條、和招 投標(biāo)管理程序施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)0力布工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方 面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一 個(gè)是材料、工程款的

14、支付。由于市場(chǎng)變化 與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由 于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改 動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是 必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意 各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、設(shè)計(jì)艾更 環(huán)節(jié)(1)艾更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全 面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工 中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。 全囿考慮工程造價(jià)，對(duì)可能 發(fā)生變更的地方后預(yù)見(jiàn)性， 并予以事先約定。各部門(mén)全面評(píng)估艾奧帶來(lái) 的各種變化，為審批提供參 考依據(jù)。審算部負(fù)責(zé)計(jì)算 變更費(fèi)用(含可能 引起的索賠)。甲方項(xiàng)目代表執(zhí) 行修改的工期評(píng) 估。審算部成本管理 員負(fù)責(zé)計(jì)算

15、變更后 的成本現(xiàn)狀。詳見(jiàn)工程變更管理辦法“，程變更的控制辦法”(2)艾更的審核 簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更 分成四類(lèi)，/、同類(lèi)別按相應(yīng) 的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門(mén)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 理規(guī)范第二條、第十 三條。設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù) 責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 理規(guī)范第5到第8條。變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè) 計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和 施工單位共同簽字后，才能 功效。經(jīng)辦部門(mén)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 理規(guī)范第九到第十二 條。(3)艾更的審批主管總經(jīng)理審批后方可 進(jìn)行艾更。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 理規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場(chǎng)簽 證(1 )簽證的必要 性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按 照合同中所約定的條款執(zhí)

16、行。經(jīng)辦部門(mén)(設(shè)計(jì)部 或工程部)(2)簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng) 堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的 原則。詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 理規(guī)范第十條?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件(續(xù))2、施 工現(xiàn)場(chǎng)簽證(1)簽證的工程 量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量 準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工 程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂 改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān) 理工程師的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門(mén)(設(shè)計(jì)部 或工程部)詳見(jiàn)工程變更管理辦法“，程變更的控制辦法”(2)簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù) 責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 理規(guī)范第5到第8 條。必須遵循“先洽后干”的 原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按 相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò) 后方引止式簽證。主管總經(jīng)理詳

17、見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 理規(guī)范第十四條。(3)簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分 類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng) 計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出 改進(jìn)意見(jiàn)。資料工程師詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管 理規(guī)范第十八、十九 條。3、審圖(1)擴(kuò)初圖會(huì)審(2)施工圖會(huì)審(3 )分項(xiàng)、分部 圖會(huì)審(4)各專(zhuān)業(yè)技術(shù) 圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及 審批制度。各專(zhuān)業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開(kāi)工前把圖紙中 的問(wèn)題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)施，環(huán)節(jié)成本控 制要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配 合費(fèi)(1)分包方式(2)分包內(nèi)容(3)分包的責(zé)任 界定通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過(guò)程中修 改分包方式、分包內(nèi)容、 范圍向增加工程成本。甲方代表詳見(jiàn)施，環(huán)節(jié)成本

18、控 制要點(diǎn)四、“總分包 配合費(fèi)”5、材料供應(yīng)(1)選型(2)材料供應(yīng)方式(3)材料計(jì)劃(4)預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的 選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確 ao設(shè)計(jì)部主要解決的是材料供應(yīng) 對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影 響，詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成 本控制要點(diǎn)五、“材 料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式， 通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織 工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。 材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn) 題，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門(mén)6、工程款的 支付(5)付款進(jìn)度(6)工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程 進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理 工程師審核完成的 形象部位預(yù)算人員審核工 程價(jià)值量詳見(jiàn)付款審批程序規(guī)范附件2:

19、 “工程款付 款流程”(1)付款的審批根據(jù)情況由/、同級(jí)別人 員最終審批。主管副總或總經(jīng)理第五項(xiàng)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心 要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而科學(xué)的 流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié) 出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目 的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、材料進(jìn)場(chǎng) 計(jì)劃采購(gòu)招投標(biāo)及訂 立合同時(shí)間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期;與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期r與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間一與工序安排相聯(lián)系2、材料的性 能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立 材料市場(chǎng)信息庫(kù)。審算部技木參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由 設(shè)計(jì)部確

20、定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要 制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招 投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三 家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審算部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第六、七條和設(shè)備材料米購(gòu)規(guī)范第四條3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度 保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額 進(jìn)度控制。保修款一般不低于合 同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付 款。經(jīng)辦部門(mén)（工程部或 設(shè)計(jì)部）詳見(jiàn)付款審批程序規(guī)范附件3 “甲供材料付款流程”和附件 7“采購(gòu)類(lèi)付款流程”4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn) 場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè) 工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見(jiàn)設(shè)備材料采購(gòu) 規(guī)范第八條質(zhì)重收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)

21、量驗(yàn) 收物業(yè)公司5、材料保管 與保修材料保管在合同中明確貨物的 卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān) 者工程部詳見(jiàn)設(shè)備材料采購(gòu) 規(guī)范第九條、第十 三到十六條材料保修用合同的方式明確保 修責(zé)任和保修期k肖售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指第六項(xiàng)車(chē)肖售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制， 但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單 項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷(xiāo)售涉及 的部門(mén)比較多，所以各部門(mén)乃至總經(jīng)理 都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此 外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住 和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè) 環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、營(yíng)銷(xiāo)方 案(1)費(fèi)用總額P確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)

22、費(fèi)用管理規(guī)范(2)市場(chǎng)信息收集(3)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(4)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素 確定具體計(jì)劃和費(fèi)用銷(xiāo)售部(5)營(yíng)銷(xiāo)方案審批征求各方面意見(jiàn)， 按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)操作流程規(guī)范2、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn) 場(chǎng)費(fèi)用(1)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)用銷(xiāo)售人數(shù)控制 銷(xiāo)售工作進(jìn)度控制 獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制銷(xiāo)售部部門(mén) 經(jīng)理(2)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)(3)賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)(4)銷(xiāo)售模型費(fèi)用(5)宣傳資料及禮品費(fèi)(6)展銷(xiāo)費(fèi)銷(xiāo)售部專(zhuān)業(yè) 經(jīng)理和部門(mén) 經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范(7)計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額 審批制度主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范3、媒體選 擇(1)媒體及廣告代理公 司信息收集和分析專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范(2)招投標(biāo)r先

23、評(píng)后選的原則銷(xiāo)售部:詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范內(nèi)部評(píng)審銷(xiāo)售部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范r招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4、樣板房 裝修(1 )設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部、銷(xiāo) 售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范 和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范(2)材料采購(gòu)信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見(jiàn)設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī) 范(3)信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審 小組詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范(4)樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、 銷(xiāo)售部祥見(jiàn)物業(yè)管理規(guī)范(5)材料回收、保管和 再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評(píng)估和處理設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，物業(yè)、 銷(xiāo)售部配合詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、銷(xiāo)售回 款(1)銷(xiāo)售折扣點(diǎn)待

24、定銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法(2)回款周期待定銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù) 責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督詳見(jiàn)回款管理規(guī)范6、銷(xiāo)售補(bǔ) 充條款及承 諾(1) 承諾的給出制作樓書(shū) 承諾分類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù) 責(zé)，設(shè)計(jì)、 工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法(2)設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制 度承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，銷(xiāo)售、 工程協(xié)助7、客戶交 房(1)交房日期(2)保修期(3)質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類(lèi)處 理與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng) 保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中 心負(fù)責(zé)，銷(xiāo) 售前臺(tái)、物 業(yè)公司協(xié)作詳見(jiàn)補(bǔ)償管理規(guī)范8、其他(1)中介費(fèi)待定銷(xiāo)售部(2)與銷(xiāo)售相關(guān)的其他 費(fèi)用(如因銷(xiāo)售要求而 發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更 費(fèi))嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn) 行主管副總詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)

25、 范等程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有 關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息 可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào) 研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程 序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際 操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、乙方預(yù)算(1)乙方預(yù)算內(nèi)容 的審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目 看(地面、墻面、部分家 具)，縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方 法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法/、同 會(huì)影響成本的問(wèn)題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié) 助參見(jiàn)深圳公司有 關(guān)文件2、鋼筋用量 的核實(shí)(1)施工圖中的鋼 筋用量(2)洽商、艾更的 鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng) 驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良

26、好、 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨 詢(xún)公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工 作財(cái)務(wù)部、審算部與主管 副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià) 咨詢(xún)公司。詳見(jiàn)正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范審算部專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與 核實(shí)工程造價(jià)咨詢(xún)公司的 鋼筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢(xún)公司與審 算部相關(guān)人員必須卜現(xiàn)場(chǎng) 了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào) 整(1)材料價(jià)差(2)人工價(jià)差(3)費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格(材料、人工、費(fèi)用)變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng) 時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商 里對(duì)策審算部材料組與預(yù)算工 程師負(fù)責(zé)詳見(jiàn)正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范4、洽商、變 更的費(fèi)用控 制(1)圖紙審核(2)因市場(chǎng)因素甲 方對(duì)圖紙的

27、修改(3)現(xiàn)場(chǎng)簽證工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織 各專(zhuān)業(yè)共同審圖，實(shí)行專(zhuān) 業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對(duì)圖紙做出重大修 改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì) 比較現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)1、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專(zhuān) 業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2、工程部負(fù)責(zé)其他專(zhuān) 業(yè)圖紙的審核3、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn) 場(chǎng)簽證的監(jiān)控4、審算部負(fù)責(zé)審核洽 商、變更的合理 性、完整性(負(fù)洽詳見(jiàn)正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范生費(fèi)用的原因和責(zé)任商)及經(jīng)濟(jì)性控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、違約與索 賠(1)工期(2)質(zhì)量甲方履行自己的合同義 務(wù)甲方督促乙方履行合同 義務(wù)工期與質(zhì)量重視過(guò)程中 控制1、工程項(xiàng)目部負(fù) 責(zé)施工合同中技術(shù) 條款的監(jiān)控2、審算部

28、負(fù)責(zé)施 工合同中合同條款 經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控詳見(jiàn)正在草擬中工程 預(yù)決算管理規(guī)范(3)配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各 施工方的配合問(wèn)題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施 工過(guò)程中協(xié)調(diào)、配 合(4)停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工 時(shí)，工程部與審算部及時(shí) 進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi) 用的核實(shí)I期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南I第項(xiàng)期 間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三 塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變 化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加 強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這 一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還 有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門(mén)的有關(guān)費(fèi)用支 出情況?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi) 用(1)公司開(kāi)發(fā)速度、 規(guī)模與貸款計(jì)劃制定年度資金計(jì)劃資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金 計(jì)劃2、財(cái)務(wù)部與審算部配合 控制占?jí)嘿Y金量詳見(jiàn)付款審批程序 規(guī)范中工程款付款 流程、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用付 款流程地價(jià)款的支付制