房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識一

1、房屋建筑基礎(chǔ)知識（一 ）一、建筑專用術(shù)語（一）城市規(guī)劃術(shù)語1 城 市規(guī)劃對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設(shè) 的綜合部署、具體安排和實施管理。2 城 市基 礎(chǔ)設(shè)施城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。3 城 市用地城 市 用 地按城市中土地使用的主要性質(zhì)劃分的居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè) 用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、 綠地、特殊用地、水域和其它用地的統(tǒng)稱。居 住 用 地在城市中包括住宅及相當于居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務(wù)設(shè)施、 道路和綠地等設(shè)施的建設(shè)用地。公 共 設(shè) 施 用 地城市中為社會服務(wù)的行政、經(jīng)濟

2、、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研及 設(shè)計等機構(gòu)或設(shè)施的建設(shè)用地。工 業(yè) 用 地城市中工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房、堆場、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（包 括其專用的鐵路、碼頭和道路等）的建設(shè)用地。倉 儲 用 地城市中倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施的建設(shè)用 地。對 外 交 通 用 地城市對外聯(lián)系的鐵路、公路、管道運輸設(shè)施、港口、機場及其附屬設(shè) 施的建設(shè)用地。道 路 廣 場 用 地城市中道路、廣場和公共停車場等設(shè)施的建設(shè)用地。市 政 公 用 設(shè) 施 用 地城 市 中 為 生 活 及 生產(chǎn) 服 務(wù) 的 各項 基 礎(chǔ)設(shè) 施 的 建 設(shè)用 地 包 括 ：供 應(yīng) 設(shè) 施 、 交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)

3、施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及 其它市政公用設(shè)施的建設(shè)用地。綠 地城市中專門用以改善生態(tài)、保護環(huán)境、為居民提供游憩場地和美化景 觀的綠化用地。特 殊 用 地一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質(zhì)的用地。(11)水域和其它用地城市范圍內(nèi)包括耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、露天礦 用地和棄置地，以及江、河、湖、海、水庫、葦?shù)?、灘涂和渠道等?年有水或季節(jié)性有水的全部水域。保留地城市中留待未來開發(fā)建設(shè)的或禁止開發(fā)的規(guī)劃控制用地。4 居住區(qū)規(guī)劃居 住 區(qū) 規(guī) 劃對城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和 市政公用設(shè)施所進行的綜合性具體安排。居 住 小 區(qū)城市中由居住區(qū)級

4、道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不 穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足 該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居 地區(qū)。居 住 組 團城市中一般被小區(qū)道路分隔，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、居民所 需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。5 建筑面積密度每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積。一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。6 容積率7 建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。8 道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。9 建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面 的界線。又稱建筑控制線

5、。10 建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。11 日 照標 準根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽房 間在規(guī)定的日照標準日獲得的日照量，是編制居住區(qū)規(guī)劃確定居住建 筑間距的主要依據(jù)。12 綠 地率城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住 區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括： 公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅 線 內(nèi)的綠 地）， 不包 括屋頂、 曬臺的人 工綠 地。13 占 （基/用 ） 地面積 ：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影 面積，不包括代征地的面積。14 總

6、建 筑面積：也 叫“ 建 筑 展 開 面 積 ” 。建 筑 物 各 層 水 平 投 影 面 積 的 總 和 ，包 括 使 用 面 積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。使用面積指建筑物各層平面中直接為 生產(chǎn) 或生活使用的凈面積的總和。 在 居住建 筑中的使用面積也 稱 “居 住 面 積 ” 。輔 助 面 積 是 指建 筑 物各 層 平面 為 輔 助 生 產(chǎn) 或 生 活 活動 所 占 的 凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用 面 積 與 輔 助 面 積 的 總 和 稱“ 有 效 面 積 ” 。結(jié) 構(gòu) 面 積 指 建 筑 物 各 層 平 面 中 的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。15 城

7、市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。工程性基 礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運輸、郵電通信、環(huán)境保護、 防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè) 施。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。（二）設(shè)計規(guī)范術(shù)語1 建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計 算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含 了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公 攤面積等。2 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之 和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，

8、但在 住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層 數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、 管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租 金，都是按使用面積計算。3 公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活 所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā) 商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。4 實用面積它是建筑面積扣除公共分 攤面積后的余 額。5 居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室 凈面積之和。所謂凈面積就是

9、要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平 面 積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般 作為衡量居住水平 的面積指標。作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房6 計租面積按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽 臺 （閉合 式按一半計算）， 壁櫥等。非住宅用房按建 筑面積計算。7 得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套 內(nèi)建筑面積=套 內(nèi)使用面積+套 內(nèi)墻體 面積+陽臺建筑面積。套 （單元） 建筑面積=套 內(nèi)建筑隊面積+分攤得 公用建 筑面積。8 房（戶）型指房屋建筑物內(nèi)各功能部位的數(shù)量及其組合情況。如三房二廳二衛(wèi)。9 錯層指建筑的不同功能部位雖在同一個平面圖

10、層中，但各功能部位存在一 定的高差。這樣的建筑層面設(shè)計方式稱為錯層設(shè)計。10 復(fù)式房指非別墅物業(yè)中，一套住宅分為不同建筑層，但各建筑層之間又通過 戶 內(nèi)樓梯相互聯(lián) 系。 這 樣的戶型稱為 “復(fù)式房”。11 開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間 的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間 一 般 不 超 過 3.0 米 -3.9 米 ，磚 混 結(jié) 構(gòu) 住 宅 開 間 一 般 不 超 過 3.3 米 。規(guī) 定 較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn) 定性和抗震性。開 間 5 米 以 上 ， 進深 7 米 以 上 的 大開 間 住

11、宅可為 住 戶 提供 一個 40-50 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承 重 墻 減 少 一 半 ， 使 用 面 積 增 加 2% ， 便 于 靈 活 隔 斷 、 裝 修 改 造 。12 進深在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之 間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成 的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一 定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定 在 5米左 右， 不 能任 意擴大。13 套內(nèi)面積俗 稱 地磚 面 積 。它 是 在 實 用 面 積 的 基礎(chǔ) 上 扣 除 了 柱

12、體 、墻 體 等 占 用 空 間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖， 吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。14 公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：(1) 電 梯 井 、 樓 梯 間 、 垃 圾 道 、 變 電 室 、 設(shè) 備 室 、 公 共 門 廳 和 過 道 等 功 能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；(2) 各 單 元 與 樓 宇 公 共 建 筑 空 間 之 間 的 分 隔 以 及 外 墻 ( 包 括 山 墻 ) 墻 體 水平投影面積 的 50 。15 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按 照設(shè)計要求全部完工，

13、 經(jīng)驗收合格 的建筑.16 輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括 過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。17 共有建 筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。18 共有建 筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的 比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。19 公用建 筑面積分攤系數(shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得 到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建 筑面積套內(nèi)建筑面積之 和。20 標 準 層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。21 層 高層 高是指住宅高度以層為單位

14、計量，每一層 的高度國家在設(shè)計上有要 求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板 面之間的距離。22 凈 高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。23 實 用 率實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率=套 內(nèi)建筑面積套 內(nèi)建筑面積分攤 的共有共用建 筑面積24 陽 臺陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。25 露 （ 平 ） 臺露（平）臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面 伸出室外的部分。26 走 廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。27 地 下 室地下室是指房間地面低 于室外地平面的高度 超過 該房間凈高的 12 者。28 半 地

15、下 室半 地下室是指房間地面低 于室外地平 面的高度超過該房間凈高的 13， 且不超過 12者29 玄 關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居 室 是 家 庭 的 領(lǐng) 地 ，講 究 一 定 的 私 密 性 ，大 門 一 開 ，有 玄 關(guān) 阻 隔 ，外 人 對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度 裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換 鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。30 隔 斷隔斷是指專門作 為分隔室內(nèi)空間的不 到頂?shù)陌虢?立面.31 過 道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。（三）銷售術(shù)語產(chǎn) 權(quán) 證書

16、是指房屋所 有權(quán) 證 和土地使用權(quán) 證。 房屋 產(chǎn) 權(quán)證 書包 括： 產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、 建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房 地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。32 使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府 以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。33 公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單 位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、 占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房， 按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住 房

17、。上述兩類房均為使用權(quán)房。34 不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有 住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用 的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。35 已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。36 單位產(chǎn)權(quán)房單 位 產(chǎn) 權(quán) 房 是 指 產(chǎn) 權(quán) 屬 于 單 位 所 有 的 房 屋 ，也 稱 系 統(tǒng) 產(chǎn) 權(quán) 房 、系 統(tǒng) 房 。37 廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉 租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是 騰退的舊公房等。38 私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是

18、由個人或家庭購買、建造的住宅。 在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費 市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。9 二手房二 手 房 即 舊 房 。新 建 的 商 品 房 進 行 第 一 次 交 易 時 為 一 手 ，第 二 次 交 易 則 為 二 手 。一 些 無 房 的 人 ，可 以 買 一 套 別 人 多 余 的 房 ；而 另 一 些 手 里 有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余 戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。10 期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn) 證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商

19、品房 時 應(yīng) 簽 預(yù) 售 合 同 。期 房 在 港 澳 地 區(qū) 稱 做 為 買 樓 花 ，這 是 當 前 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處 于 建 造 之 中 的 房 地 產(chǎn) 項 目 。而 在 成 都 市 通 常 對 期 房 的 理 解 是 未 修 建 好 ， 尚不能入住的房子。11 現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者 在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。12 外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷） 售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的 企業(yè)，其他組織和個人。13 內(nèi)銷

20、房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的 房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。14 準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪 廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外 墻裝修和進行配套施工階段的房屋。15 共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地 享有平等的所有權(quán)。共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。16 共有房產(chǎn)17 尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房 中 的 一 種 。 一 般 情 況 下 ， 當 商 品 住 宅 的 銷 售 量

21、 達 到 80 以 后 ， 一 般 就 進 入 房 地 產(chǎn) 項 目 的 清 盤 銷 售 階 段 ，此 時 所 銷 售 的 房 產(chǎn) ，一 般 稱 為 尾 房 。 開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或 朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶 小花園且遮擋較嚴重。18 爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求 形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更 無 力 進 行 后 續(xù) 建 設(shè) ，甚 至 全 盤 停 滯 的 積 壓 樓 宇 。 爛 尾 的 情 況 一 般 不 會 發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯 現(xiàn)。19 銷售面積銷售面積是指商品房按套 或單元出售， 其銷售面積為購房者 所購買 的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有 建筑面積之和。20 均 價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和 數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前 段 時 期 某 高 層 物 業(yè) 推 出 的 不 計 樓 層 、 朝 向 ， 以 2800 元 平 方 米 統(tǒng) 一 價 銷售， 即以均價作銷售價， 也 不失為引人矚 目 的營銷策略。21 基 價基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。