大濰坊中央領(lǐng)地項(xiàng)目定位策劃提報(bào)方案142P

1、大濰坊大濰坊“中央領(lǐng)地中央領(lǐng)地”項(xiàng)項(xiàng)目目定位策劃提報(bào)方案定位策劃提報(bào)方案目錄：目錄：第一章、我們的工作思路第一章、我們的工作思路 第二章、市場(chǎng)解析第二章、市場(chǎng)解析 一、宏觀市場(chǎng)影響分析 政策因素 經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)因素 技術(shù)因素 宏觀市場(chǎng)總結(jié) 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較 市場(chǎng)供需對(duì)比分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析第三章、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查及訪談第三章、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查及訪談 一、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析 二、消費(fèi)者訪談分析第四章、項(xiàng)目整體定位第四章、項(xiàng)目整體定位 一、開發(fā)定位 二、檔次定位 三、客戶定位 四、形象定位第一章、我們的工作思路第一章、我們的工作思路我們的工作階段我們的工作階段8

2、.18-8.238.24-9.99.10-第一階段第一階段 市場(chǎng)調(diào)研第二階段第二階段市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告撰寫第三階段第三階段定位溝通工作內(nèi)容工作內(nèi)容p客戶溝通p地塊考察p收集基礎(chǔ)資料p問(wèn)卷調(diào)研 p典型項(xiàng)目調(diào)研p專業(yè)人士訪談p客戶訪談p確定研究思路p撰寫項(xiàng)目主體報(bào)告p公司評(píng)審p修改調(diào)整工作內(nèi)容工作內(nèi)容工作內(nèi)容工作內(nèi)容p匯報(bào)p反饋調(diào)整策劃報(bào)告思維導(dǎo)圖策劃報(bào)告思維導(dǎo)圖我們的工我們的工作思路作思路市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查與訪談查與訪談工作思路工作思路挖掘市場(chǎng)挖掘市場(chǎng) 挖掘消費(fèi)者挖掘消費(fèi)者取向取向整體定位整體定位主要的研究?jī)?nèi)容主要的研究?jī)?nèi)容項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位第二章、市場(chǎng)解析第二章、

3、市場(chǎng)解析1、宏觀市場(chǎng)影響分析、宏觀市場(chǎng)影響分析經(jīng)濟(jì)因素(economic)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)gdp及增長(zhǎng)情況人均可支配收入年末人均儲(chǔ)蓄余額固定資產(chǎn)投資社會(huì)因素(social)主要人口增長(zhǎng)情況城市化率項(xiàng)目周邊情況技術(shù)因素(technological)新技術(shù)新工藝新材料政策因素(political)國(guó)家的政策、法規(guī)城市總規(guī)劃片區(qū)發(fā)展規(guī)劃城 市 化 因 素（civilization）宏觀市場(chǎng)分析思路宏觀市場(chǎng)分析思路1.11.1、政策因素、政策因素國(guó)家在國(guó)家在0909年將進(jìn)一步加大調(diào)整力度年將進(jìn)一步加大調(diào)整力度房?jī)r(jià)漲幅趨緩是大勢(shì)所趨房?jī)r(jià)漲幅趨緩是大勢(shì)所趨0909年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間

4、的調(diào)整期年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期二三級(jí)城市的機(jī)會(huì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化二三級(jí)城市的機(jī)會(huì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻即將改變政策，逐漸增高大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻即將改變政策，逐漸增高大勢(shì)所趨。國(guó)家對(duì)國(guó)家對(duì)0909年上半年的地產(chǎn)瘋狂狀態(tài)，從資金渠道（開發(fā)商融資與消年上半年的地產(chǎn)瘋狂狀態(tài)，從資金渠道（開發(fā)商融資與消費(fèi)者銀行貸款）進(jìn)行政策調(diào)整，提高門檻。費(fèi)者銀行貸款）進(jìn)行政策調(diào)整，提高門檻。濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 1、根據(jù)半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據(jù)絕對(duì)的地理交通樞紐地理交通樞紐要塞之地要塞之地。2、半島城市群中具備鐵路、高速

5、公路、機(jī)場(chǎng)和海港的四個(gè)城市之一，能方便地與省內(nèi)主要與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。 3、濰坊城市定位：以海洋化工、機(jī)械、食品加工為主導(dǎo)的綜合綜合性制造業(yè)城市，性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐。工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來(lái)人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。展，及外來(lái)人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 “一圈一圈”“”“兩翼兩翼”“”“三帶三帶”的發(fā)展新布局的發(fā)展新布局“一圈一圈”，即中心城市圈，即中心城市圈。以中心城市為核心，初步形成“一主

6、五副”大城市框架?！皟梢韮梢怼?，指以高密和諸城為主組，指以高密和諸城為主組成的東南部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以青州、臨朐成的東南部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以青州、臨朐為主組成的西南部經(jīng)濟(jì)區(qū)。為主組成的西南部經(jīng)濟(jì)區(qū)。 “三帶三帶”，即中部膠濟(jì)經(jīng)濟(jì)帶、北，即中部膠濟(jì)經(jīng)濟(jì)帶、北部沿海經(jīng)濟(jì)帶和南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶。部沿海經(jīng)濟(jì)帶和南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶。在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機(jī)會(huì)更多，多機(jī)會(huì)必然導(dǎo)致城市化水在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機(jī)會(huì)更多，多機(jī)會(huì)必然導(dǎo)致城市化水平迅速提高，外來(lái)流動(dòng)人口將增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。平迅速提高，外來(lái)流動(dòng)人口將增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。中心城市空間中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸一心、一

7、環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式的結(jié)構(gòu)模式 “一心”是由月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體“一環(huán)”是長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體“一廊”是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)通道“一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸項(xiàng)目地塊位于一環(huán)以內(nèi)，且緊臨項(xiàng)目地塊位于一環(huán)以內(nèi)，且緊臨“一廊一廊”和和“一心一心”，將來(lái)必將成為配，將來(lái)必將成為配套完善、生態(tài)綠化好、經(jīng)濟(jì)水平較高的宜居區(qū)域。套完善、生態(tài)綠化好、經(jīng)濟(jì)水平較高的宜居區(qū)域。 “15“15、3030、45”45”的公路網(wǎng)逐步形成中的公路網(wǎng)逐步

8、形成中 實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)內(nèi)的互通，中心城區(qū)到達(dá)昌邑市、昌樂(lè)縣、安丘市行政中心實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)到壽光、濰坊港的互通實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)到任何縣市區(qū)的互通項(xiàng)目地塊位于項(xiàng)目地塊位于1515分鐘交通圈內(nèi)，項(xiàng)目與中心公建周邊聯(lián)系緊分鐘交通圈內(nèi)，項(xiàng)目與中心公建周邊聯(lián)系緊密，交通便利，有利于將來(lái)居民的出行。密，交通便利，有利于將來(lái)居民的出行。城市化發(fā)展效應(yīng)評(píng)估城市化發(fā)展效應(yīng)評(píng)估城市形成城市離心增長(zhǎng)城市向心增長(zhǎng)內(nèi)城更新與改造內(nèi)城更新與改造 外向擴(kuò)展外向擴(kuò)展輻射城市化輻射城市化濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長(zhǎng)形式，本濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長(zhǎng)形式，本地塊項(xiàng)目更是城市內(nèi)城更新與改造的典型案例。地塊項(xiàng)

9、目更是城市內(nèi)城更新與改造的典型案例。按照濰坊市目前城市發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)目周邊將繼續(xù)更新，其相關(guān)配套也將更加合理完善，成為濰坊市區(qū)改造帶動(dòng)板塊的重要組成部分。 各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)前景市場(chǎng)前景地段環(huán)境市政配套人文特征濰城區(qū)傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)下降老城區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。但有白浪河沿線景觀帶市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，城區(qū)承載壓力過(guò)大。濰坊老住戶為主，流動(dòng)人口比例較小，隨之改造加速，人口逐漸增多濰坊老

10、的城市中心區(qū)域，隨著政府遷移，市政配套老化，濰坊居民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)知市政配套老化，濰坊居民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)知度較一般，現(xiàn)今加快舊城改造，該區(qū)域前度較一般，現(xiàn)今加快舊城改造，該區(qū)域前景尚可景尚可奎文區(qū)城市中心區(qū)域， 政治經(jīng)濟(jì)文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對(duì)較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來(lái)一定的吸引力配套完善，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口相對(duì)多些該區(qū)域?qū)儆跒H坊城市中心區(qū)域，各項(xiàng)指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段，比較適合居住生活，是新一輪的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，市民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)知度很高，該區(qū)域的商市民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)知度很高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為

11、先進(jìn)品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進(jìn)的地產(chǎn)市場(chǎng)，有很大的發(fā)展空間的地產(chǎn)市場(chǎng)，有很大的發(fā)展空間開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中開發(fā)區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強(qiáng)當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動(dòng)人口落戶居多做為新崛起的區(qū)域，其配套尚不完善，但城市各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，在各類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中都處于一個(gè)比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座對(duì)于該區(qū)域的房?jī)r(jià)在近幾年市政府的落座對(duì)于該區(qū)域的房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)得到迅速提升，該區(qū)域?qū)l(fā)展成濰坊市內(nèi)得到迅速提升，該區(qū)域?qū)l(fā)展成濰坊市另一城市中心另一城市中心1.21.2、經(jīng)濟(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素20

12、03200320082008年濰坊市年濰坊市g(shù)dpgdp情況分析情況分析 近年來(lái)濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)；經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，也會(huì)帶動(dòng)濰坊市民收入的不斷增長(zhǎng)，城市居民購(gòu)買力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；濰坊人均gdp年增長(zhǎng)率均在13%以上。增長(zhǎng)速度保持較快發(fā)展速度。經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。發(fā)展。2008年，濰坊人均gdp為23349元，折合3364美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段。2007年，濰坊gdp為2056.02億元，增速達(dá)到19.8%19.8%

13、，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。根據(jù)相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段。人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 小于小于4%4% 4-5% 4-5% 5-8% 5-8% 大于大于8%8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均gdpgdp水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-40008

14、00-4000美元美元4000-80004000-8000美元美元8000-200008000-20000美元美元0-8000-800美元美元啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期gdpgdp與城市化進(jìn)程與城市化進(jìn)程20082008年濰坊全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（年濰坊全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdpgdp）20562056億元，人均億元，人均gdpgdp達(dá)到達(dá)到2334923349元（按匯率折算約元（按匯率折算約為為33643364美元）。目前濰坊市城市化進(jìn)程處于高速增長(zhǎng)階段。美元）。目前濰坊市城市化進(jìn)程處于高速增長(zhǎng)階段。2003200320082008年濰坊市民收入水平分析年濰坊市民收入水平分析 近幾

15、年，濰坊市居民的人均儲(chǔ)蓄額快速增加，環(huán)比增長(zhǎng)率皆在13以上，2008年增長(zhǎng)13.9，人均儲(chǔ)蓄12164元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)，環(huán)比增長(zhǎng)率在10以上穩(wěn)步增加。2008年城市市區(qū)人均可支配收入達(dá)到13716元。人均儲(chǔ)蓄存款額和人均可支配收入的快速增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提人均儲(chǔ)蓄存款額和人均可支配收入的快速增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的有效需求，是濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的保障。供了大量的有效需求，是濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的保障。2003200320082008年濰坊市年濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況 濰坊市第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占的比例平穩(wěn)發(fā)展，與此相反第一

16、產(chǎn)業(yè)所占比例卻在逐年下降。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也日趨平穩(wěn)，其中很大一部分功勞要?dú)w結(jié)于第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的帶動(dòng)。 城市化與工業(yè)化發(fā)展規(guī)律是正比發(fā)展，目前濰坊工業(yè)化程度較高，而城市化城市化與工業(yè)化發(fā)展規(guī)律是正比發(fā)展，目前濰坊工業(yè)化程度較高，而城市化率相對(duì)較低，城市化發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。兩者之間的互動(dòng)發(fā)展，必將帶來(lái)第三率相對(duì)較低，城市化發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆烧咧g的互動(dòng)發(fā)展，必將帶來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則帶來(lái)就業(yè)人口和有效需求人口的增加，也必產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則帶來(lái)就業(yè)人口和有效需求人口的增加，也必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2003200320082008年濰坊市恩格爾

17、系數(shù)變化情況年濰坊市恩格爾系數(shù)變化情況 從2003年到2008年濰坊市城市恩格爾系數(shù)逐步降低,2006年開始下降速度明顯加快，市民消費(fèi)質(zhì)量顯著增強(qiáng)，預(yù)計(jì)今后幾年濰坊市恩格爾系數(shù)將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。濰坊市民生活水平正處于富裕狀態(tài)。濰坊市民生活水平正處于富裕狀態(tài)。濰坊市城區(qū)居民消費(fèi)支出額逐年上升，消費(fèi)能力的持續(xù)增長(zhǎng)，是拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的潛力因素。相比于消費(fèi)支出的增多，居住消費(fèi)占消費(fèi)支出的比例在近三年呈遞減狀態(tài)，主要收到以下影響： 1、目前濰坊居民人均住房面

18、積32平米，省內(nèi)僅次于東營(yíng)（東營(yíng)人均住房面積33平米）。市民住房比較寬裕。 2、近期濰坊推出大量樓盤，住房供應(yīng)量多，部分居民處于觀望狀態(tài)，持幣待購(gòu)。 3、目前濰坊住房消費(fèi)群體主要是市區(qū)人口，市區(qū)周邊區(qū)域購(gòu)買力尚未完全帶動(dòng)起來(lái)。從本項(xiàng)目來(lái)看，較低的住房消費(fèi)比重說(shuō)明濰坊市場(chǎng)目前的潛在購(gòu)買力較大，如何將其從本項(xiàng)目來(lái)看，較低的住房消費(fèi)比重說(shuō)明濰坊市場(chǎng)目前的潛在購(gòu)買力較大，如何將其轉(zhuǎn)化成購(gòu)買力是本項(xiàng)目思考之一，另外本項(xiàng)目規(guī)模較大，將是周邊區(qū)域城市化人口的重轉(zhuǎn)化成購(gòu)買力是本項(xiàng)目思考之一，另外本項(xiàng)目規(guī)模較大，將是周邊區(qū)域城市化人口的重要承載體要承載體。2002200220082008年濰坊市區(qū)住房消費(fèi)支出情

19、況年濰坊市區(qū)住房消費(fèi)支出情況 從2003年到2008年濰坊市固定資產(chǎn)投資大體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，房地產(chǎn)需求得到進(jìn)一步釋放。在濰坊市政府城區(qū)規(guī)劃的影響下，其每年的基礎(chǔ)設(shè)施投資額穩(wěn)步增加。2008年基礎(chǔ)設(shè)施投資902.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)30.1。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增加，其占固定資產(chǎn)投資的比例亦呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢(shì)。20082008年房地產(chǎn)投資年房地產(chǎn)投資156.6156.6億元，將近固定資產(chǎn)投資的億元，將近固定資產(chǎn)投資的1313，位，位居全省第四（房地產(chǎn)投資額前三位為青島、煙臺(tái)、濟(jì)南）。居全省第四（房地產(chǎn)投資額前三位為青島、煙臺(tái)、濟(jì)南）。2003200320082008

20、年濰坊市固定資產(chǎn)等投資情況年濰坊市固定資產(chǎn)等投資情況 2003年2008年中，2003年供地面積最多，近154公頃，占近五年供地總量的39.13%。2007年濰坊市區(qū)土地成交量最少，僅11.11公頃。政府對(duì)土地的控制力度較大?？紤]前幾年成交土地量較多，考慮前幾年成交土地量較多，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)推出量仍將居高。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)推出量仍將居高。濰坊市區(qū)土地開發(fā)供應(yīng)分析及商品房銷售情況分析濰坊市區(qū)土地開發(fā)供應(yīng)分析及商品房銷售情況分析 2005年到2008年期間，濰坊市區(qū)商品房建設(shè)發(fā)展迅速。每年投入施工的面積快速增長(zhǎng).未來(lái)5年市場(chǎng)將出現(xiàn)大量商品房供應(yīng)。近3年商品房竣工面積以每年60萬(wàn)平米左右的速度增長(zhǎng)，而

21、銷售面積增長(zhǎng)僅每年而銷售面積增長(zhǎng)僅每年2020多萬(wàn)多萬(wàn)平米，供應(yīng)超過(guò)需求，供需不平衡。平米，供應(yīng)超過(guò)需求，供需不平衡。本項(xiàng)目推出后將受到較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。本項(xiàng)目推出后將受到較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。1.31.3、社會(huì)因素、社會(huì)因素 1 1、人口總體特征、人口總體特征 截止到2008年，濰坊市總?cè)丝谶_(dá)859.13萬(wàn)（比上年增長(zhǎng)0.4），總戶數(shù)261.5萬(wàn)戶；其中市轄區(qū)人口153.63萬(wàn)。全市年出生人口84885人，人口自然增長(zhǎng)率4.34，性別比為105.6。據(jù)1人口抽樣調(diào)查，全市年末常住人口883.61萬(wàn)人。（1）根據(jù)濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒2009，2008年底濰坊市轄區(qū)年齡比例為：主要人口年齡在3560歲之

22、間，其次為1835歲之間。60歲以上人口占13.05，濰坊人口進(jìn)入濰坊人口進(jìn)入老齡化。老齡化。靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 （2）根據(jù)濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒2009顯示，2008年底濰坊家庭平 均2.83人/戶，意即多數(shù)家庭為3口之家。（3）2008年底，濰坊市社會(huì)從業(yè)人員比例為：注釋：“非私營(yíng)單位”指非私營(yíng)單位中國(guó)有控股企業(yè)和集體控股等企業(yè) 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 （4）2008年底，濰坊市職工平均工資為15192元（市轄區(qū)為16877元），其中非私營(yíng)單位為14742元/人，國(guó)有單位19267元/人，集體單位從業(yè)為11487元/人，其他非私營(yíng)單位從業(yè)人員為12190元/人。綜上，濰坊市民中綜上，濰坊市民

23、中18183535歲的人群占?xì)q的人群占29.8329.83，此部分人是目前及，此部分人是目前及近幾年購(gòu)房者的主要消費(fèi)人群；另外占總量近幾年購(gòu)房者的主要消費(fèi)人群；另外占總量38.338.3的的35356060歲人群歲人群則是二次置業(yè)的潛在客戶。從職業(yè)來(lái)看，國(guó)有單位和非私營(yíng)單位的則是二次置業(yè)的潛在客戶。從職業(yè)來(lái)看，國(guó)有單位和非私營(yíng)單位的平均工資較高，且從業(yè)人員人數(shù)較多，是房地產(chǎn)消費(fèi)的主要人群。平均工資較高，且從業(yè)人員人數(shù)較多，是房地產(chǎn)消費(fèi)的主要人群。 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 據(jù)我司對(duì)住宅消費(fèi)的客戶分析據(jù)我司對(duì)住宅消費(fèi)的客戶分析 濰坊住宅消費(fèi)群體近7成購(gòu)房自用， 從來(lái)源地看，多是本地常住人口，約占

24、購(gòu)房總量的八成多； 近2/3的成交客戶是濰坊本地人，且項(xiàng)目周邊人群較多。 從年齡來(lái)看，購(gòu)房者多在2145歲之間，尤以2135歲居多。 從從事行業(yè)來(lái)看，從事制作業(yè)、商業(yè)零售、科研教育、醫(yī)療衛(wèi) 生、金融/投資、公務(wù)員等行業(yè)較多些。主流消費(fèi)人群構(gòu)成主流消費(fèi)人群構(gòu)成 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 城市化率與城市發(fā)展城市化率與城市發(fā)展濰坊市城市化率逐年提高，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產(chǎn)方式、交換濰坊市城市化率逐年提高，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產(chǎn)方式、交換方式和生活方式向規(guī)模化、集約化、市場(chǎng)化和社會(huì)化方向轉(zhuǎn)換，從而方式和生活方式向規(guī)模化、集約化、市場(chǎng)化和社會(huì)化方向轉(zhuǎn)換，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。推動(dòng)房地產(chǎn)市

25、場(chǎng)的不斷發(fā)展。濰坊市總?cè)丝谖痪由綎|第二（僅次于臨沂），但其城市化率與山東全省的46.8（數(shù)據(jù)來(lái)源：2008年山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）尚有部分差距，城市化發(fā)展空間非常大。 濰坊流動(dòng)人口量總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度變動(dòng)較大。 流動(dòng)人口與固定人口的比重較小，流動(dòng)人口最多的2006年也僅是固定人口的2.62（2006年，濟(jì)南的流動(dòng)人口和固定人口的比例約為12）。濰坊市固定人口與流動(dòng)人口分析濰坊市固定人口與流動(dòng)人口分析 綜上，濰坊市流動(dòng)人口較少，人口異質(zhì)性小，住房銷售以本地為主，消費(fèi)綜上，濰坊市流動(dòng)人口較少，人口異質(zhì)性小，住房銷售以本地為主，消費(fèi)認(rèn)知趨同性強(qiáng)。認(rèn)知趨同性強(qiáng)。區(qū)域聚集人群分析及聚集

26、區(qū)位預(yù)測(cè)區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預(yù)測(cè) （1）從濰坊市發(fā)展和十一五城市規(guī)劃來(lái)看，城市化擴(kuò)張將改造周邊區(qū)域迎來(lái)老城區(qū)新城市化的機(jī)會(huì)。（2）濰坊近期建設(shè)規(guī)劃年限為20062010，在此期間勾勒出濰坊市“一心、一環(huán)、一廊、一軸“的空間結(jié)構(gòu)模式。其中，“一心”是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體，最核心的地段位于白浪河沿線從火車站到人民公園附近，是濰坊最具活力、最繁華的地段?！耙画h(huán)”是提高城市運(yùn)行效率的保障和引導(dǎo)城市增長(zhǎng)的框架?！耙焕取眲t是以綠色休閑空間塑造為基礎(chǔ)，兩河之間低密度開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)，構(gòu)建濰坊特有的綠色核心發(fā)展帶?！耙惠S”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸。鑒于人口往經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域聚集及沿交通路的兩側(cè)發(fā)展的趨

27、勢(shì)，中心區(qū)域白浪河沿線和市區(qū)一環(huán)周邊將成為將來(lái)的人群聚集區(qū)域?？紤]區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)及各考慮區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)及各階層居民居住特點(diǎn)，中心區(qū)域?qū)⒅饕奂渭岸啻沃脴I(yè)的中高層人群，一階層居民居住特點(diǎn)，中心區(qū)域?qū)⒅饕奂渭岸啻沃脴I(yè)的中高層人群，一環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。居民消費(fèi)習(xí)慣居民消費(fèi)習(xí)慣 根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層： 在城市中沒(méi)有住房的。主要包括：原沒(méi)有穩(wěn)定收入的城市居民，倒閉的企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。 在城市中有1套住房的。主要包括：城市中收入比較低

28、下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標(biāo)。 城市非中心地段有2-3套住房的。主要包括：城市中學(xué)歷較高，得到過(guò)分房福利的本地居民；他們羨慕那些在城市中心地段有幾套住房的人。 城市中心有2-3套住房的。主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過(guò)分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。 有多套中高檔住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現(xiàn)，在充分享受生活的同時(shí)仍不斷奮斗，以積累更多的財(cái)富。同時(shí)也較注重投資。 各階層生活方式分析各階層生活方式分析 行政機(jī)構(gòu)人員：在山東各地中高檔樓盤的購(gòu)買群體中行政辦公人員所占的比重都比

29、較大，這部分群體購(gòu)買住宅時(shí)主要注重小區(qū)環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，要求社區(qū)內(nèi)有比較完善的配套。考慮濰坊市行政中心的所在地，本項(xiàng)目將會(huì)吸引較多行政機(jī)構(gòu)人員購(gòu)房。 企事業(yè)中高層管理人員：這部分包括私營(yíng)企業(yè)的中高層管理人員，他們大多有自己的住房，購(gòu)買的主要目的是改善居住環(huán)境和居住氛圍。他們比較注重小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，尤其是教育設(shè)施。注重戶型設(shè)計(jì)的功能合理，追求房產(chǎn)的性價(jià)比。 私營(yíng)企業(yè)老板及個(gè)體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。2 2、各階層居住方式及消費(fèi)行為

30、特征分析、各階層居住方式及消費(fèi)行為特征分析居民消費(fèi)習(xí)慣居民消費(fèi)習(xí)慣 1.41.4、技術(shù)因素、技術(shù)因素以上科技技術(shù)多見(jiàn)于住宅項(xiàng)目。如天同雙羊新城項(xiàng)目的太陽(yáng)能系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、中水回用系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)等六十余項(xiàng)新技術(shù)、新材料，成為濰坊首席國(guó)家級(jí)健康居住宅示范小區(qū)。 技術(shù)因素技術(shù)因素建筑新技術(shù)、新工藝得到較大范圍內(nèi)應(yīng)用的包括：建筑節(jié)能技術(shù)（如新型保溫、隔墻墻體和屋面保溫技術(shù)與產(chǎn)品、管道保溫、太陽(yáng)能、太陽(yáng)能照明等）、建筑節(jié)地技術(shù)、新型建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)（如鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)及配套產(chǎn)品）環(huán)保新技術(shù)：建筑節(jié)水技術(shù)（如潔具與廚房的節(jié)水技術(shù)與產(chǎn)品、雨水收集與凈化污水的回用技術(shù)與產(chǎn)品、分質(zhì)供水技

31、術(shù)與產(chǎn)品）綠色建材與新型建筑節(jié)材技術(shù)（建筑涂料及地面、屋面、墻面磚瓦等產(chǎn)品可循環(huán)利用新型建材技術(shù)、高強(qiáng)、高性能混凝土技術(shù)）環(huán)境工程與生態(tài)環(huán)境保護(hù)。電話系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電視系統(tǒng) 安防系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)背景音樂(lè) 停車管理 ic卡系統(tǒng) 三表系統(tǒng) 安防技術(shù)：商業(yè)辦公大廈的安防系統(tǒng)主要包括電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、門禁控制、停車場(chǎng)管理等。居住小區(qū)的要求建設(shè)主要由安全防范子系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)、信信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)構(gòu)成的全套居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。 技術(shù)因素技術(shù)因素市場(chǎng)上被采納的其他新技術(shù)還包括：建筑施工新技術(shù)（如信息化施工技術(shù)、地基基礎(chǔ)施工技術(shù)）信息化技術(shù)（如建筑智能化管

32、理與樓宇自控技術(shù)、城市給排水管網(wǎng)信息化管理技術(shù)、物業(yè)管理信息化技術(shù)）工程勘察、測(cè)量技術(shù)與設(shè)備。 目前濰坊市場(chǎng)對(duì)建筑新技術(shù)的應(yīng)用是一市場(chǎng)空白點(diǎn)，中高檔小區(qū)僅在電視目前濰坊市場(chǎng)對(duì)建筑新技術(shù)的應(yīng)用是一市場(chǎng)空白點(diǎn)，中高檔小區(qū)僅在電視監(jiān)控、門禁控制、停車場(chǎng)管理、安防系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等方面有配置。本項(xiàng)監(jiān)控、門禁控制、停車場(chǎng)管理、安防系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等方面有配置。本項(xiàng)目應(yīng)在此方面有所創(chuàng)新。目應(yīng)在此方面有所創(chuàng)新。 技術(shù)因素技術(shù)因素1.51.5、宏觀市場(chǎng)總結(jié)、宏觀市場(chǎng)總結(jié)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié) 近幾年，國(guó)家及地方政府不斷通過(guò)各種政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，目的在于抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。濰坊作為一個(gè)三級(jí)

33、城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以本身需求為濰坊作為一個(gè)三級(jí)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以本身需求為主，宏觀調(diào)控對(duì)其不會(huì)產(chǎn)生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。主，宏觀調(diào)控對(duì)其不會(huì)產(chǎn)生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。從濰坊出臺(tái)政策看，本項(xiàng)目屬于區(qū)舊城改造區(qū)域。項(xiàng)目開發(fā)受到政府政策支持。項(xiàng)目開發(fā)受到政府政策支持。濰坊城市定位為工業(yè)化城市，它的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來(lái)人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來(lái)人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在近期的濰坊城市規(guī)劃中，本項(xiàng)目地塊位于濰城區(qū)，屬于商住用地，規(guī)模較大，便于規(guī)模開發(fā)。且項(xiàng)目位于“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中的

34、火車站發(fā)展商圈，區(qū)域繁榮之日可待。處于城市快速交通環(huán)，交通便利。伴隨舊城改造的加速，伴隨舊城改造的加速，本地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆１镜貕K發(fā)展?jié)摿薮蟆H坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長(zhǎng)形式，項(xiàng)目周邊已經(jīng)擴(kuò)展迅速，其相關(guān)配套也已經(jīng)逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的重要組成部分。根據(jù)目前濰根據(jù)目前濰坊城市發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的客源。坊城市發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的客源。 從經(jīng)濟(jì)來(lái)看，濰坊經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，居民收入、購(gòu)買力不斷提升，經(jīng)濟(jì)的助推及經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)將帶動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生更多的有效需求，為本項(xiàng)目發(fā)展奠定需求拉動(dòng)

35、將帶動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生更多的有效需求，為本項(xiàng)目發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。濰坊恩格爾系數(shù)較低，生活處于富裕水平；居住消費(fèi)僅占消費(fèi)支出的占9，購(gòu)房潛力購(gòu)房潛力比較大。比較大。濰坊市固定資產(chǎn)投資逐步上升，房地產(chǎn)需求得到進(jìn)一步釋放。濰坊市固定資產(chǎn)投資逐步上升，房地產(chǎn)需求得到進(jìn)一步釋放。另外，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，各種商業(yè)、辦公環(huán)境的需求及改善，對(duì)本項(xiàng)目東南部商業(yè)部分是利好因素。隨著全市總?cè)丝谂c總戶數(shù)的增長(zhǎng)，濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來(lái)各種非物濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來(lái)各種非物質(zhì)層面需求量的增加，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。質(zhì)層面需求量的增加，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

36、不斷發(fā)展。位置方面，位于濰城區(qū)中心處，又處于火車站商圈中心。項(xiàng)目規(guī)模較大，在開發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中可以承擔(dān)更多的科技因素，有利于產(chǎn)品的創(chuàng)新研究。項(xiàng)目規(guī)模較大，在開發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中可以承擔(dān)更多的科技因素，有利于產(chǎn)品的創(chuàng)新研究。濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體已進(jìn)入發(fā)展階段，各種物業(yè)結(jié)構(gòu)正逐漸趨于合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形式較好。 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié) 2 2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析2.12.1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析區(qū)域分布特點(diǎn)區(qū)域分布特點(diǎn) 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)板塊特點(diǎn)傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)下降。城

37、市中心區(qū)域， 政治經(jīng)濟(jì)文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速。經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，城區(qū)承載壓力過(guò)大。配套完善，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強(qiáng)。市政配套較差人文特征濰坊老住戶為主，流動(dòng)人口逐漸增加的趨勢(shì)當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口比較多當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動(dòng)人口落戶居多當(dāng)?shù)鼐用穸?，流?dòng)人口較少自然環(huán)境老城區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。有白浪河景觀帶。成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對(duì)較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來(lái)一定的吸引力。

38、濰城區(qū)屬于新濰城區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整。坊子區(qū)距市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，自然環(huán)境資源一般，尚有待于進(jìn)一步建設(shè)發(fā)展。前景可觀，加快舊城改造，該區(qū)域前景看好。發(fā)展前景看好，區(qū)域各項(xiàng)指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段。崛起的區(qū)域，城市各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，前景看好。土地資源較豐富，隨著城市的快速發(fā)展，區(qū)域前景看好。開發(fā)樓盤整體狀況開發(fā)樓盤整體狀況【濰城區(qū)】【濰城區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬(wàn)平米）總建面（萬(wàn)平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型均價(jià)均價(jià)白浪金沙8高層55平米一室、100-135平米三室3800碧水豪廷8小高層、高層130/150平米三室、160/17

39、0平四室3300城市印象2.965多層、高層80/90平米兩室、120/140平米三室2780起價(jià)格調(diào)陽(yáng)光3.8多層、小高層67平米一室、72-103平米兩室3000華景新城（一期）7.5（總16）多層、高層77-100平米兩室、115-140平米三室3100華實(shí)小區(qū)（二期）2小高層83/94平米兩室、125平米三室2800魯發(fā)名城（一期）6.5（總93）多層80-100平米兩室、100-120平米三室2700玫瑰國(guó)際11多層、高層90-100平兩室、95/110-140平三室未定名都百盛園3.75（總6）多層、高層92-99平米兩室、99-131平米三室3000潤(rùn)揚(yáng)新城3（總12）高層40-

40、50平米一室、60-70/91平米兩室3000潤(rùn)澤苑4多層90-110平米三室2460市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析【奎文區(qū)】【奎文區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬(wàn)平米）總建面（萬(wàn)平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型均價(jià)均價(jià)北國(guó)之春9.9高層79-99平米兩室、105-120平米三室3000丹桂里（一期）6.3864（總21.24）高層94平米兩室、103-145平米三室3650帝景灣7.5267高層、多層90/110平米兩室、137-152平米三室3800東方名苑（一期）10（總30）高層80-110平米兩室、103-146平米三室3400東方明珠13高層80-110平米兩室、

41、120/152平米三室未定東方御景1.0362多層、高層90/95平米兩室、130-170平米三室3000東昊上河園50多層、高層90-110平米兩室、140平米三室3500恒易星河（二期）5.5高層94-102平米兩室、113-178平米三室3500江南印象濰州（一期）9.3（總15）多層80-86平米兩室、120-140平米三室2800君尚綠世界7多層、小高層77-96平米兩室、88/107/130平三室未定領(lǐng)秀華城（三期）8.7多層、高層98-105平米兩室、117/123平米三室3200龍澤名郡6高層、小高層90-101平米兩室、117-163平米三室3500玫瑰園（一期）7.6（總1

42、2）高層、小高層78/81平米兩室、120-142平米三室3900尚城盛和（一期)2（總15）多層90-120平米兩室及三室3000盛世豪廷帝景苑（三期）35多層、高層未定未定盛世豪廷觀?。ǘ冢?3多層、高層90/114-130平米三室未定泰華領(lǐng)域5.8高層39-49平米一室3596秀水花苑7.8未定未定未定新龍橙堡1.01多層90平米兩室、115/135平米三室2800起新新家園（二期）5.7多層80-100平米兩室、127-142平米三室3450市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析【開發(fā)區(qū)】【開發(fā)區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬(wàn)平米）總建面（萬(wàn)平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型

43、均價(jià)均價(jià)北海公寓7高層87/107平米兩室、93-135平米三室2900鼎邦麗池8.6高層87/102平米兩室、110-139平米三室3000東方春天2.73高層、多層90余平米兩室、120-130平米三室高層3300多層3500東方世紀(jì)城（一期）8.7（總13）高層、多層90-130平米兩室、105-180平米三室2750泛海城市花園5.2多層、別墅110平米三室、180平米四室4000高速仁和盛廷14.5869未定未定未定海信蘭郡9.8多層92-108平米兩室、130-147平米三室3200翰林新城（二期）3.78小高層96平米兩室、133平米三室3300和豐城市花園1.9077高層54平

44、米一室、80-90平米兩室2880起價(jià)匯嘉瑞景園23高層140平米以上三室、全部為大戶型未定金馬怡園（一期）2.3（總46）多層77-95平米兩室、124/134平米三室3200錦光公寓4.4918高層170-300平米三室3700九龍山莊（二期）8.6多層、小高層92-162平米三室3600青青家園4.482小高層68平米一室、128/166平米三室未定中和香檳花園3.37（總6.87）多層、高層89/96平米兩室、100-148平米三室3200市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析2.2、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較小高層

45、、高層產(chǎn)品隨著市場(chǎng)的發(fā)育成熟逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)可，消費(fèi)者的小高層、高層產(chǎn)品隨著市場(chǎng)的發(fā)育成熟逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)可，消費(fèi)者的居住習(xí)慣仍以多層為主，市場(chǎng)上還存在大量多層產(chǎn)品。居住習(xí)慣仍以多層為主，市場(chǎng)上還存在大量多層產(chǎn)品。濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)符合濰城區(qū)本地人及工薪階層的基本居住習(xí)慣，目前濰城區(qū)住宅項(xiàng)目仍以高層為主，同時(shí)有少量小高層項(xiàng)目。城市的一個(gè)中心區(qū)域，并且沿虞河景觀帶這個(gè)優(yōu)勢(shì)資源而興起的項(xiàng)目較多，并且該區(qū)域土地資源比較緊張，主要是小高層和高層產(chǎn)品居多。開發(fā)區(qū)對(duì)于產(chǎn)品類型來(lái)講比較復(fù)雜，開發(fā)區(qū)土地資源較為豐富，并且與城市中心區(qū)域有段距離，多層、小高層、高層產(chǎn)品云集。該區(qū)域市

46、場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，但土地資源也相對(duì)較多，目前在售的項(xiàng)目基本以多層為主。產(chǎn)品比較產(chǎn)品比較各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個(gè)范圍段之內(nèi)，沒(méi)有在產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個(gè)范圍段之內(nèi)，沒(méi)有在產(chǎn)品戶型上形成差異化。品戶型上形成差異化。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)該區(qū)域戶型多以兩室兩廳80-100和三室兩廳110-140為主。與維城區(qū)類似，但該區(qū)域大戶型產(chǎn)品要多一些，有部分項(xiàng)目三室兩廳戶型面積達(dá)到140-160。戶型面積以滿足根本居住的中、小戶型為主，主力戶型面積在90-110之間。該區(qū)域主要以80-100平米的兩室居多，三室戶型的面積也相對(duì)其他區(qū)域較小。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀

47、比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較戶型比較戶型比較 隨著消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)理念的提升，結(jié)合城市規(guī)劃配套的跟進(jìn)，除坊子區(qū)外，隨著消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)理念的提升，結(jié)合城市規(guī)劃配套的跟進(jìn)，除坊子區(qū)外，其他三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)差距不是很大，尤其是濰城區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價(jià)格也非其他三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)差距不是很大，尤其是濰城區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價(jià)格也非整個(gè)區(qū)域的均價(jià)，而是所選擇的調(diào)研項(xiàng)目的分析價(jià)格。）整個(gè)區(qū)域的均價(jià)，而是所選擇的調(diào)研項(xiàng)目的分析價(jià)格。）濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)目前該區(qū)域的整體房?jī)r(jià)相對(duì)偏低低，均價(jià)大約在3000-3300元左右。該區(qū)屬于濰坊城市中心區(qū)域，是新一輪的重點(diǎn)發(fā)展

48、區(qū)域，市政配套完善，市民認(rèn)知度比較高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進(jìn)的地產(chǎn)市場(chǎng)，目前區(qū)域銷售均價(jià)約在3400-3700左右。開發(fā)區(qū)是濰坊正在崛起的區(qū)域，在各類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中都處于一個(gè)比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座對(duì)于該區(qū)域的房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)得到迅速提升，目前該區(qū)域房屋均價(jià)約在3300-3600左右。該區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，房?jī)r(jià)較市區(qū)整體偏低，在售樓盤數(shù)量也較少。目前區(qū)域銷售均價(jià)約在2500-2600左右。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較銷售價(jià)格比較銷售價(jià)格比較根據(jù)銷售狀況的比較，四個(gè)區(qū)域的銷售狀況差距不是太大，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查看出，濰坊根據(jù)銷售狀況的比較，四個(gè)區(qū)域的

49、銷售狀況差距不是太大，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查看出，濰坊市民置業(yè)沒(méi)有絕對(duì)的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進(jìn)行分流。市民置業(yè)沒(méi)有絕對(duì)的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進(jìn)行分流。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)濰城區(qū)在售項(xiàng)目約15個(gè)，占調(diào)查總量的28。該區(qū)域銷售速度比其它區(qū)域相對(duì)較慢，多層產(chǎn)品銷售速度較快，小高層、高層產(chǎn)品的銷售狀況不為樂(lè)觀。在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到60-80%?？膮^(qū)目前在售樓盤比較多，約21個(gè)，占調(diào)查總量的40。項(xiàng)目檔次也相對(duì)較高，由于位置的優(yōu)越性，該區(qū)域的銷售狀況比較好。在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到70-80%。開發(fā)區(qū)在售樓盤比較多，約15個(gè)，占調(diào)查總量的28。就目前現(xiàn)

50、狀來(lái)講，開發(fā)區(qū)的商品房銷售速度還是比較快的，大多數(shù)項(xiàng)目于去年年底開盤，目前在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到70-80%。由于坊子區(qū)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，在售樓盤數(shù)量也較少。由于價(jià)格較市區(qū)明顯偏低，銷售情況尚可，目前在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到80%左右。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較銷售狀況比較銷售狀況比較通過(guò)上圖得知，目前市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積區(qū)間為通過(guò)上圖得知，目前市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積區(qū)間為90-11090-110平米，占供應(yīng)總量的平米，占供應(yīng)總量的33.2333.23。其次是。其次是110-130110-130平米，占供應(yīng)總量的平米，占供應(yīng)總量的24.95%24.95%。再次是

51、。再次是70-9070-90平米，所占比例為平米，所占比例為21.3821.38。從銷售情況來(lái)。從銷售情況來(lái)看，銷售量最多的也是看，銷售量最多的也是90-11090-110平米，消化率達(dá)將近平米，消化率達(dá)將近8080。其次銷售量第二的是。其次銷售量第二的是110-130110-130平米，消平米，消化率達(dá)化率達(dá)63.563.5。銷售量第三的是。銷售量第三的是70-9070-90平米，消化率達(dá)平米，消化率達(dá)68.768.7。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各面積區(qū)間供應(yīng)銷售情況各面積區(qū)間供應(yīng)銷售情況2.32.3、市場(chǎng)供需對(duì)比分析、市場(chǎng)供需對(duì)比分析市場(chǎng)供需對(duì)比分析市場(chǎng)供需對(duì)比分析通過(guò)對(duì)

52、濰坊市場(chǎng)53個(gè)重點(diǎn)樓盤實(shí)地調(diào)研，其中在售的有45個(gè)，潛在供應(yīng)的樓盤有8個(gè)。現(xiàn)統(tǒng)計(jì)出目前市場(chǎng)上住宅供應(yīng)量共計(jì)294.4788294.4788萬(wàn)平米，存量共計(jì)81.36381.363萬(wàn)平米。潛在供應(yīng)部分主要包括三部分：（1）尚未推出及后續(xù)開發(fā)的市場(chǎng)潛在供應(yīng)量達(dá)342.8196342.8196萬(wàn)平米；（2）尚未推出的樓盤供應(yīng)量達(dá)109.8786109.8786萬(wàn)平米。推售比=目前供應(yīng)量/（目前供應(yīng)量+潛在供應(yīng)量）=294.48/（294.48+342.82）=46.21%消化率=100%-（目前存量/目前供應(yīng)量）%=100%-（81.36/294.48）%=72.37%06年平均消化率=72.8/1

53、17=62.22%07年平均消化率=97.18/170=57.16%08年平均消化率=117.28/247=47.48%計(jì)算出平均消化率：（62.22%+57.16%+47.48%）/3=55.62%由于以上數(shù)據(jù)屬于政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)實(shí)效性較差，加上政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)間上要滯后于市場(chǎng)實(shí)際情況，我們將政府?dāng)?shù)據(jù)與調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行取值，取樣采用2/8法則，即政府?dāng)?shù)據(jù)權(quán)重80%，市場(chǎng)20%，從新定義市場(chǎng)消化比例：55.62%*80%+72.37%*20%=58.97%58.97%現(xiàn)有供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有供應(yīng)量統(tǒng)計(jì) 09年在售項(xiàng)目供需量：09年在售項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量=294.48+158.42=452.9萬(wàn)09年在售項(xiàng)

54、目市場(chǎng)消化量=452.9*58.97%=267.07萬(wàn)09年的潛在開發(fā)量（含遠(yuǎn)期規(guī)劃）將高達(dá)109.88萬(wàn)。數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)。但是根據(jù)濰坊市歷年行情，尤其是新盤開發(fā)量，大規(guī)模項(xiàng)目基本上都是要分期開發(fā)的，一般以一年作為一個(gè)周期，針對(duì)潛在項(xiàng)目，我們估算09年供應(yīng)量，采用2/8法則，09年上市量為潛在總供應(yīng)量的20%，即09年潛在項(xiàng)目供應(yīng)量=109.88*20%=21.98萬(wàn)。潛在項(xiàng)目消化量為：21.98萬(wàn)*58.97%=12.96萬(wàn)0909年市場(chǎng)供需量年市場(chǎng)供需量 根據(jù)以上測(cè)算，09年的市場(chǎng)供應(yīng)量大于市場(chǎng)需求量，存在供需失衡。但09年的需求量與往年相比也相對(duì)較大，因此09年濰坊房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供大于求的

55、狀態(tài)。市場(chǎng)供需空間結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供需空間結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)總體供應(yīng)市場(chǎng)總體供應(yīng)消費(fèi)群體需求消費(fèi)群體需求存在空間存在空間建筑形建筑形態(tài)態(tài)多層、高層為主普通多層60.14%；小高層為22.06%；高層為5.34%；花園洋房選擇率為7.47%；多層、小高層、花園洋房戶型結(jié)戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)兩室、三室兩室戶型需求比例為45.03%，三室戶型需求比例為49.55%，兩室、三室戶型均為主力戶型面戶型面積積70-90平米的占到21.38%、90-110平米的占到33.23%、110-130平米的占到24.95%70-90平方米占27.30%；90-110平方米占44.33%； 110-130平方米占17.02%。90-110平米

56、市場(chǎng)空間更大，根據(jù)市場(chǎng)銷售情況，110-130平米的也具有較大空間園林景園林景觀觀在售項(xiàng)目園林景觀方面主要是簡(jiǎn)單綠化、有部分項(xiàng)目具有一些水景觀，綜合來(lái)講，在售項(xiàng)目均難以形成真正項(xiàng)目景觀，體現(xiàn)不出園林景觀在項(xiàng)目中的重要性。植被和水景選擇比例最高，分別占比40.78%和40.07%針對(duì)具體要求方面，草坪比49.29%；樹木比例占到29.43%采用組團(tuán)式綠化是市民首選，比例占到57.8%植被綠化是首選、且需要采取景觀圖團(tuán)方式周邊配周邊配套套在售項(xiàng)目均處于一個(gè)比較成熟的大環(huán)境之中，可依托部分市政資源商業(yè)設(shè)施、超市等是最受關(guān)注的，占比26.86%；中小學(xué)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也非常受關(guān)注，分別占比20.51%和17

57、.86%；本項(xiàng)目暫無(wú)市政配套資源，根據(jù)大盤開發(fā)理論，可根據(jù)自身情況及市場(chǎng)需求，適當(dāng)進(jìn)行商業(yè)、教育、醫(yī)療等做出相應(yīng)配套。內(nèi)部配內(nèi)部配套套依托項(xiàng)目本身沿街商業(yè)進(jìn)行內(nèi)部配套的補(bǔ)充小型超市/便利店是最受關(guān)注的，占比23.23%；室外小型健身設(shè)施和診所/藥店也非常受關(guān)注，分別占比18.31%和17.59%；根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件， 適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，做足內(nèi)部配套設(shè)施，可彌補(bǔ)區(qū)位上的劣勢(shì)濰坊住宅市場(chǎng)存在大量空白點(diǎn)，購(gòu)房消費(fèi)理念存在極大的引導(dǎo)空間。濰坊住宅市場(chǎng)存在大量空白點(diǎn)，購(gòu)房消費(fèi)理念存在極大的引導(dǎo)空間。 2.42.4、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研火車站周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤一覽火車站周邊競(jìng)爭(zhēng)樓

58、盤一覽樓盤名稱樓盤名稱建筑面積（）建筑面積（）物業(yè)類別物業(yè)類別主營(yíng)產(chǎn)品主營(yíng)產(chǎn)品公寓均價(jià)（公寓均價(jià)（/ /）開盤時(shí)間開盤時(shí)間交房時(shí)間交房時(shí)間金沙城市廣場(chǎng)金沙城市廣場(chǎng)280000普通住宅 公寓 商鋪綜合商業(yè)39002007-11-102009-6-30潤(rùn)揚(yáng)新城潤(rùn)揚(yáng)新城157800普通住宅 公寓 商鋪 酒店五金34002008-4-122008-12-31中亞商貿(mào)城中亞商貿(mào)城一期130000酒店 寫字樓 公寓 物流中心皮革箱包33002007-11-5-新天地購(gòu)物城新天地購(gòu)物城180000商鋪 普通住宅 公寓綜合商業(yè)-2008-7-312009-12-31美尚美廣場(chǎng)美尚美廣場(chǎng)27870商鋪綜合商業(yè)-

59、正在招商-茶葉批發(fā)市場(chǎng)茶葉批發(fā)市場(chǎng)160000商鋪茶葉3300-2009-9-15v1v1廣場(chǎng)廣場(chǎng)-休閑商業(yè)-聯(lián)運(yùn)首座聯(lián)運(yùn)首座酒店-3300-市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié) 本項(xiàng)目位于火車站廣場(chǎng)旁邊，區(qū)域整體環(huán)境繁華，且正處于一個(gè)高速發(fā)本項(xiàng)目位于火車站廣場(chǎng)旁邊，區(qū)域整體環(huán)境繁華，且正處于一個(gè)高速發(fā) 展的階段，這為本項(xiàng)目的成功入市提供有利條件。展的階段，這為本項(xiàng)目的成功入市提供有利條件。 隨著城市進(jìn)展開拓等因素，區(qū)域房?jī)r(jià)整體上升較快，因此濰坊住宅市場(chǎng)隨著城市進(jìn)展開拓等因素，區(qū)域房?jī)r(jià)整體上升較快，因此濰坊住宅市場(chǎng) 的發(fā)展空間較大，對(duì)本項(xiàng)目也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。的發(fā)展空間較大，對(duì)本項(xiàng)目也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。 通過(guò)

60、調(diào)查發(fā)現(xiàn)濰城區(qū)火車站商圈住宅市場(chǎng)與其他區(qū)域相比，整體銷售情通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)濰城區(qū)火車站商圈住宅市場(chǎng)與其他區(qū)域相比，整體銷售情 況較好，這也證明了客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度。況較好，這也證明了客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度。 本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多業(yè)態(tài)類似性大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多業(yè)態(tài)類似性大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)粗糙，尤其景觀設(shè)計(jì)落后，大打項(xiàng)目品質(zhì)的折周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)粗糙，尤其景觀設(shè)計(jì)落后，大打項(xiàng)目品質(zhì)的折 扣，我們項(xiàng)目可以從景觀關(guān)注點(diǎn)入手打造賣點(diǎn)?？郏覀冺?xiàng)目可以從景觀關(guān)注點(diǎn)入手打造賣點(diǎn)。通過(guò)對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研得知：通過(guò)對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研得知：競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析第三章、