廣州東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營方案30頁

1、 page 1東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營方案方案2011年02月 page 2東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析報告目錄2項目所在區(qū)位市場狀況項目所在區(qū)位市場狀況正文正文3項目周邊商業(yè)租金狀況分析項目周邊商業(yè)租金狀況分析1項目自身條件分析項目自身條件分析4項目經(jīng)營業(yè)態(tài)布局項目經(jīng)營業(yè)態(tài)布局5項目首年租金收益預(yù)測項目首年租金收益預(yù)測part1 項目自身條件分析 page 4東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析項目規(guī)模，奠定項目為社區(qū)型購物廣場項目整體規(guī)模較小，難以容納大型的功能性業(yè)態(tài)，因此輻射范圍較窄。樓層樓層樓層建筑面積樓層建筑面積（）（）營業(yè)面積（未減中空）營

2、業(yè)面積（未減中空）（）（）營業(yè)面積（按規(guī)劃圖紙減中空）營業(yè)面積（按規(guī)劃圖紙減中空）（）（）負三層30982127負二層317119991966負一層302519991902一層285322012123二層287224862205三層293626932342四層301224941841五層301523361350總面積239821833513729 page 5東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析薄型建筑，人流較難回旋，布局考心思p項目樓層較“薄”，可供商業(yè)業(yè)態(tài)擺放的實際進深只有25-26米深。而長則有約72米。p其進深決定了難以引進大型超市等功能業(yè)態(tài)。p且由于項目窄長型，如何合理劃分商鋪及人流動線、

3、如何合理布局業(yè)態(tài)對項目商場的成敗起到尤為重要的作用。252672項目首層 page 6東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析車位少，餐飲娛樂業(yè)態(tài)引進受局限項目-3層p項目車位只有99個（根據(jù)發(fā)展商提供數(shù)據(jù)）且與樓上住戶共用。p車位數(shù)量可以說是極少，對項目引進餐飲以及娛樂業(yè)態(tài)有一定的局限性。 page 7東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析與5號線地鐵站直接相連p項目負二層直接與地鐵站相連使負層的商業(yè)價值直接升高。屬于項目的一大利好因素p車位缺少，地鐵便利。從交通使用的客戶群分析，項目未來的消費人群有機會將會以年輕一族為多。項目-2層與地鐵part2 項目所在區(qū)位市場狀況 page 9東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行

4、性分析本項目中華廣場商圈天河城商圈農(nóng)林下路商群中華廣場地王廣場海印運動城海印自由閑老鼠街王府井百貨東山錦軒現(xiàn)代城農(nóng)林下路商業(yè)街天河城正佳廣場維多利廣場廣百萬菱匯宏城2.7公里兩站地鐵1.4公里一站地鐵2.1公里一站地鐵東俊廣場零散街鋪傳統(tǒng)肉菜市場臨街服飾以及餐飲店 page 10東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析 page 11東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析part3 項目周邊商業(yè)租金狀況分析 page 13東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析中山一路商鋪租賃市場現(xiàn)狀位置位置中山一路天興大廈轉(zhuǎn)角街鋪中山一路天興大廈街鋪中山一路楊箕新一城轉(zhuǎn)角街鋪中山一路楊箕新一城內(nèi)街街鋪中山一路楊箕新一城內(nèi)街街鋪對面租賃

5、面積租賃面積230m228m2210m2236m2300m2租賃單價租賃單價（建積計算）（建積計算）350元/m2 *月500元/m2 *月262元/m2 *月127元/m2 *月133元/m2 *月租賃總價租賃總價80500元14000元55000元30000元40000元備注備注需付中介費40250元之前華輝拉腸在經(jīng)營頂手費5萬，之前經(jīng)營服裝實用率53%，之前為場內(nèi)服飾零售散鋪，進場費一個月租金，每3年租金遞增5%-10%實用率53%，餐飲鋪，其他條件同上三禾百味茶餐廳在經(jīng)營點評：中山一路一線街鋪租金為點評：中山一路一線街鋪租金為250-500250-500元元/m/m2 2 * *月，二

6、線及內(nèi)街街鋪租金為月，二線及內(nèi)街街鋪租金為100-150100-150元元/m/m2 2 * *月，鮮見轉(zhuǎn)租商月，鮮見轉(zhuǎn)租商鋪鋪 page 14東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析中山一路及周邊商鋪租賃市場現(xiàn)狀位置位置中山一路東港商場潮流站轉(zhuǎn)角街鋪中山一路東港商場潮流站場內(nèi)鋪梅花路靠近東風(fēng)路街鋪梅花路靠近中山一路路街鋪梅東路靠近東風(fēng)路街鋪租賃面積租賃面積23m210-30m232m242m240m2租賃單價租賃單價（建積計算）（建積計算）370元/m2 *月90元/m2 *月500元/m2 *月460元/m2 *月200元/m2 *月租賃總價租賃總價8500元900-2700元16000元19320

7、元8000元備注備注商場緊鄰楊箕地鐵d出口，場內(nèi)主要經(jīng)營潮流服飾、美容美甲、飲品小食店，商場內(nèi)部通道僅有1米，內(nèi)部昏暗、不通透，入場費5萬元，整體處于招商階段轉(zhuǎn)手費5萬，一年一簽，目前經(jīng)營地產(chǎn)中介公司，周邊均以經(jīng)營地產(chǎn)中介為主目前經(jīng)營地產(chǎn)中介公司商鋪門面較窄，進深12米，因此租金較低，之前經(jīng)營文具鋪 page 15東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析中山一路周邊商鋪租賃市場現(xiàn)狀位置位置共和路中段小區(qū)商鋪共和大街鉄一小學(xué)對面臨街商鋪共和大街鉄一小學(xué)對面臨街商鋪西元崗靠近達道路臨街商鋪東華東路與均益路交匯處轉(zhuǎn)角鋪租賃面積租賃面積60m210m211m240m253m2租賃單價租賃單價（建積計算）（建積計

8、算）150元/m2 *月335元/m2 *月410元/m2 *月145元/m2 *月320元/m2 *月租賃總價租賃總價9000元3350元4500元5800元17000元備注備注頂手費5萬，一年一簽，目前經(jīng)營地產(chǎn)中介公司，周邊均以經(jīng)營地產(chǎn)中介為主頂手費3萬，目前經(jīng)營服裝頂手費2.5萬，目前經(jīng)營文具及手機配件頂手費3.8萬，之前經(jīng)營茶葉，為臨時商業(yè)頂手費5萬，之前經(jīng)營品牌服裝 page 16東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析中山一路及周邊商鋪租賃市場現(xiàn)狀位置位置租賃面積租賃面積租賃單價租賃單價（建積計算）（建積計算）租賃總價租賃總價備注備注金迪大廈2層220040.590000整體出租，之前非商鋪

9、梅東路402008000楊箕村10012012000之前為便利店中山一路382248500之前做服裝中山一路402259000空鋪中山一路107107100小食店、頂手3萬 page 17東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析東山口周邊商業(yè)租金狀況位置位置租賃面積租賃面積租賃單價租賃單價（建積計算）（建積計算）租賃總價租賃總價備注備注執(zhí)信南路街鋪451004500原文具店廟前西街街鋪951009500原快餐店東山口地鐵站旁街鋪401757500原服裝店東山口商業(yè)街街鋪8043835000原食雜店東華東路街鋪4633015000位置較偏,頂手3萬東山大少商場商鋪6036722000一樓空鋪,5萬進場費.

10、 page 18東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析東山口周邊商業(yè)租金狀況位置位置租賃面積租賃面積租賃單價租賃單價（建積計算）（建積計算）租賃總價租賃總價備注備注梅花村商店商鋪91231100中山一路梅花村22號共2層,是省屬機關(guān)單位小商場,商鋪位置在一層梅花村共和市場商鋪191903600共和路和中山一路交匯處梅花村共和路街鋪631207000餐飲農(nóng)林下路街鋪1245955003萬頂手費王府井百貨街鋪5062031000原經(jīng)營品牌服裝農(nóng)林下路街鋪3535012000內(nèi)衣店,靠東山口 page 19東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析項目周邊大型商業(yè)租金項目名稱項目名稱樓層樓層租賃面積租賃面積(建筑建筑面

11、積）面積）租賃單價租賃單價（建積計算）（建積計算）備注備注中華廣場首層300300表叔茶餐廳首層60800工商銀行通道，原童裝店首層1801860靠近西門，原箱包店三層60680原玉器飾品店地王廣場負一層180800二線鋪，服裝負一層801200入口位置敞開式鋪位，數(shù)碼通訊負二層60300服裝負二層200100數(shù)碼專區(qū)，可免租三個月 page 20東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析項目周邊大型商業(yè)租金項目名稱項目名稱樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租賃單價租賃單價（建積計算）（建積計算）東山錦軒首層散鋪300-400首層餐飲250二層超市80二層散鋪180-250負一層散鋪200-300負一層餐飲150三層餐飲8

12、0 page 21東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析吉之島承租租金狀況項目項目租金租金其他其他東站東方寶泰吉之島15元/平方米不含管理費及空調(diào)費中山一路吉之島3.5%營業(yè)額/月含管理費及空調(diào)費part4 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)布局 page 23東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析項目整體定位社區(qū)生活型購物中心 page 24東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析項目整體定位社區(qū)生活型購物中心 page 25東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析四層三層二層首層負一層負二層生鮮超市 page 26東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析項目整體裝修標準p按照公共區(qū)域15002000元的裝修標準進行裝修part5 項目首年租金收益預(yù)測 page 28東山領(lǐng)匯廣場商業(yè)經(jīng)營可行性分析項目首年月租金預(yù)測樓層面積業(yè)態(tài)租金單價總體月租金負二層2000超市約80元320,000負一層2000超市約80元一層1401散鋪約150元210,150約800餐飲、功能店等約100元80,000二層1386散鋪約120元166,320約1100餐飲、功能店等約80元88,000三層1000散鋪約100元100,000約1700大型商家、功能店、餐飲約80元136,000四層2494餐飲、電玩約80元386,400五