京津冀房?jī)r(jià)趨勢(shì)對(duì)比

1、房?jī)r(jià)的概念房?jī)r(jià)的概念1商品房?jī)r(jià)格商品房?jī)r(jià)格2京津冀商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)分析京津冀商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)分析3京津冀商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)對(duì)比京津冀商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)對(duì)比4目 錄京津冀房?jī)r(jià)趨勢(shì)對(duì)比京津冀房?jī)r(jià)趨勢(shì)對(duì)比房?jī)r(jià)的概念房?jī)r(jià)的概念1商品房?jī)r(jià)格商品房?jī)r(jià)格2京津冀商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)分析京津冀商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)分析3京津冀商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)對(duì)比京津冀商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)對(duì)比4目 錄 一直以來(lái)，房?jī)r(jià)問(wèn)題都是城鄉(xiāng)居民普遍關(guān)注的話題。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口的急劇增長(zhǎng)，解決城市居民住房問(wèn)題，應(yīng)該是政府和全社會(huì)集思廣益著力重點(diǎn)解決的問(wèn)題，是建設(shè)法治中國(guó)的關(guān)鍵所在。房 價(jià) 房?jī)r(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市

2、場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格。是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房 價(jià)按房地產(chǎn)權(quán)益劃分按房地產(chǎn)權(quán)益劃分房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格：特指房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房買(mǎi)賣價(jià)格。這類價(jià)格在商品房市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格：可分為租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、地上權(quán)價(jià)格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格派生出來(lái)的。商 品 房 商品房：是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。1住宅商品房：指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（

3、包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等2辦公樓商品房：指各類商店、門(mén)市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋3其他商品房：住宅樓中作為人防用、不住人的地下室，以及托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門(mén)用途的房屋，還包括商住兩用房商 品 房商品房的分類：商品房?jī)r(jià)格 商品房的平均銷售價(jià)格 一定時(shí)期內(nèi)商品房銷售總額 = 一定商品房銷售總面積商品房?jī)r(jià)格建筑成本建筑成本房地產(chǎn)開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期來(lái)的預(yù)期政府相政府相關(guān)政策關(guān)政策商品房?jī)r(jià)格的商品房?jī)r(jià)格的主要影響因素主要影響因素土地價(jià)格商品房?jī)r(jià)格北京市

4、商品房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京市商品房?jī)r(jià)格分析金融危機(jī)金融危機(jī)救市政策救市政策200820092010雙限政策雙限政策北京市商品房?jī)r(jià)格分析 辦公樓商品房的平均價(jià)格較高。北京作為中國(guó)的商業(yè)和政治中心云集國(guó)內(nèi)外大企業(yè)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求較大，租金也較高，相對(duì)售價(jià)較高。 其他商品房?jī)r(jià)格最低，且變化較小。需求價(jià)格彈性較小，受市場(chǎng)和政策影響較小。 其他商品房主要以商住兩用商品房為主，由于其他商品房是不能戶口落戶，沒(méi)有學(xué)區(qū)派位，首付較高50%。而大部分人選擇北京買(mǎi)房很大部分是看中戶口和學(xué)區(qū)名額。因此其他商品房的價(jià)格波動(dòng)大且價(jià)格低天津市商品房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局天津市商品房?jī)r(jià)格分析 20

5、08年隨著濱海新區(qū)建設(shè)和國(guó)家“救市”政策的雙重刺激，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)步復(fù)蘇，基本擺脫了“金融風(fēng)暴”的負(fù)面影響 2011年2月開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)令。限購(gòu)、限貸、土地出讓等相關(guān)政策的實(shí)施，政府“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”的目標(biāo)已開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)。天津市商品房?jī)r(jià)格分析 辦公樓商品房的平均價(jià)格較高，波動(dòng)大。天津作為一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求較大，租金也較高，相對(duì)售價(jià)較高。 其他商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)較大。受政府調(diào)控政策的影響。 天津市的商住兩用房的價(jià)格波動(dòng)幅度大，因?yàn)樘旖驊艨趯?duì)人的吸引力相對(duì)不大。很多創(chuàng)業(yè)者看中天津的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其價(jià)格主要受政府對(duì)創(chuàng)業(yè)的支持力度天津市商品房?jī)r(jià)格分析 以商住兩用為

6、主的商品房?jī)r(jià)格受經(jīng)濟(jì)和政府政策的影響較大。2007年濱海新區(qū)地位確立使天津產(chǎn)生區(qū)位聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，輻射多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈帶動(dòng)天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入新成長(zhǎng)期，其他商品房的需求快速增加。因此其他商品房?jī)r(jià)格快速上漲。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)外貿(mào)易占很大比重的天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展受嚴(yán)重影響，其他商品房?jī)r(jià)格下降。2012年提出京津冀一體化后天津支持創(chuàng)業(yè)力度加大，從而使其價(jià)格快速上漲。河北省商品房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局河北省商品房?jī)r(jià)格分析 辦公樓商品房的平均價(jià)格較高，波動(dòng)幅度較大。受市場(chǎng)和政府政策以及區(qū)域環(huán)境影響較大。 其他商品房?jī)r(jià)格最低，波動(dòng)幅度較小。 商品房平均價(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力

7、度較小，只有石家莊從2011年2月開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)令，并且在2014年9月取消。河北省商品房?jī)r(jià)格分析 河北省的其他商品房從2012年開(kāi)始上升，這是由于京津冀一體化之后很多創(chuàng)業(yè)者看中河北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及河北省對(duì)外來(lái)創(chuàng)業(yè)者的大力支持，導(dǎo)致價(jià)格快速上升。京津冀商品房?jī)r(jià)格綜合分析 通過(guò)三張圖表我們可以看出：商品房平均價(jià)格與住宅商品房的價(jià)格基本相近且變化同步。而辦公用商品房的價(jià)格波動(dòng)幅度很大。三個(gè)地區(qū)的辦公用商品房的價(jià)格一直高于住宅和其他商品房的價(jià)格，其他商品房的價(jià)格最低。北京市的其他商品房的價(jià)格變化緩慢，價(jià)格一直趨于平穩(wěn)，而天津的其他商品房的價(jià)格波動(dòng)較大；河北省的其他商品房的價(jià)格平穩(wěn)上升。京津冀商品房?jī)r(jià)格綜

8、合分析 通過(guò)三張圖表我們可以看出： 北京、天津等大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求較大，辦公樓商品房的價(jià)格較高。 一些二、三線城市，企業(yè)集中度不大，寫(xiě)字樓需求一般，但供應(yīng)未見(jiàn)減少，租金難以提升，售價(jià)相對(duì)住宅較低。 目前住宅處于調(diào)控期，商鋪和寫(xiě)字樓屬于商用物業(yè)，不在調(diào)控之列，但由于區(qū)域環(huán)境和城市級(jí)別限制，價(jià)格相差較大。京津冀商品房平均銷售價(jià)格變化趨勢(shì)京津冀商品房平均銷售價(jià)格變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比3、2009年的救市政策使北京商品房?jī)r(jià)格迅速上升，而2010年出現(xiàn)限購(gòu)令北京商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始下降，之后在2012年以來(lái)緩慢上升。而天津房

9、價(jià)在2011出現(xiàn)小幅度下降外一直穩(wěn)步上升，河北的房?jī)r(jià)則始終處于穩(wěn)步上升。說(shuō)明北京房?jī)r(jià)受市場(chǎng)、政策的影響較大。京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比4、其他商品房主要是以商住兩用商品房為主。商住兩用商品房的價(jià)格之所以在京津冀三地有很大的不同，是由于其他商品房的特點(diǎn)所決定的，因?yàn)樯套捎蒙唐贩坎荒軕艨诼鋺簦瑳](méi)有學(xué)區(qū)派位，首付較高。北京的房?jī)r(jià)戶口落戶和學(xué)區(qū)派位是很重要的影響因素，這導(dǎo)致其價(jià)格較低變化較小。京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比而天津和河北的商住兩用商品房?jī)r(jià)格受政府對(duì)創(chuàng)業(yè)者的支持力度的影響較大，還受區(qū)位因素的影響，很多的年輕創(chuàng)業(yè)者，因?yàn)樵诒本﹦?chuàng)業(yè)成本高，就會(huì)選擇成本相對(duì)較低的河北和天津。并且由于京津冀一體化之后河北和天津的區(qū)位優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)突出。更加刺激其商品房?jī)r(jià)格上漲。京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比京津冀房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)比 在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中某些城市尤其是一些地區(qū)的中心城市住宅價(jià)格對(duì)其周邊地區(qū)能起到一個(gè)示范效應(yīng)，這種價(jià)格走勢(shì)上的相關(guān)性被學(xué)術(shù)界稱為波紋效應(yīng)。作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，京津冀地區(qū)地緣相近，在政治、經(jīng)濟(jì)、文化上都存在密切的關(guān)系。京津冀房?jī)r(jià)變化趨