第3章資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法

1、資資 產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng) 估估Valuation22021年10月14日星期四第3章 資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑3.2 3.2 收益途徑收益途徑3.3 3.3 成本途徑成本途徑3.4 3.4 評(píng)估途徑與方法的選擇評(píng)估途徑與方法的選擇32021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的基本含義市場(chǎng)途徑的基本含義l市場(chǎng)途徑是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。42021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的基本前提市場(chǎng)途徑的基本前提l

2、要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng) l公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 52021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的基本程序市場(chǎng)途徑的基本程序l搜集有關(guān)資料 l選擇參照物（可比實(shí)例）l在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素 l指標(biāo)對(duì)比、量化差異 l調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異 l綜合分析確定評(píng)估結(jié)果 l實(shí)體特征實(shí)體特征l權(quán)益特征權(quán)益特征 l市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征 l時(shí)效特征時(shí)效特征 l數(shù)量特征數(shù)量特征l資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的功能 l資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量 l市場(chǎng)條件市場(chǎng)條件 l交易條件交易條件 62021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要

3、評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法l市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法 。l資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù) u市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法72021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法l現(xiàn)行市價(jià)法l市價(jià)折扣法u下列方法都是市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法的特例l功能價(jià)值類(lèi)比法l價(jià)格指數(shù)調(diào)整法l成新率價(jià)格調(diào)整法82021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法l交易情況

4、修正l交易時(shí)間因素修正u市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法的主要因素修正l資產(chǎn)狀況因素修正（包括功能、新舊程度）l交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正92021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法l修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格（）/100u市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（交易情況修正）102021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法u市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（交易時(shí)間因素修正）修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格同類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)采用定基指數(shù)修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格（評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/參照物交易時(shí)價(jià)格指數(shù)）采用環(huán)比指數(shù)修正后的價(jià)格=

5、參照物交易價(jià)格（1+a1） (1+a2) (1+an)a1、 a2 an為從參照物交易日到評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)112021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法u市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（資產(chǎn)狀況因素修正）l資產(chǎn)狀況包括很多因素。不同的資產(chǎn)，資產(chǎn)狀況因素也不相同。這里主要介紹資產(chǎn)的功能和新舊程度因素修正。122021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法u市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（資產(chǎn)狀況因素修正）l功能修正功能修正修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格 (評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）修正后

6、的加格=參照物交易價(jià)格 (評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）x132021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法u市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（資產(chǎn)狀況因素修正）l新舊程度修正新舊程度修正修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格 (評(píng)估對(duì)象成新率參照物成新率）142021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法u市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正）l修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格（）/100152021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法u價(jià)

7、值比率法l價(jià)值比率法是指利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評(píng)估對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種具體評(píng)估方法 162021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法u價(jià)值比率法（市凈率倍數(shù)法）被評(píng)估企業(yè)價(jià)值=市凈率被估企業(yè)同口徑賬面凈資產(chǎn)價(jià)值172021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法市場(chǎng)途徑的主要評(píng)估方法u價(jià)值比率法（市盈率倍數(shù)法）企業(yè)評(píng)估價(jià)值被評(píng)估企業(yè)相同口徑收益額參照物（企業(yè)）市盈率 市盈率股票價(jià)格/股票收益18

8、2021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑舉例市場(chǎng)途徑舉例對(duì)某企業(yè)一臺(tái)通用機(jī)床進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個(gè)月已經(jīng)成交的3個(gè)交易實(shí)例作為參照物，被評(píng)估對(duì)象及參照物的有關(guān)情況見(jiàn)下表 ，試，試估測(cè)該機(jī)床的價(jià)值。參照物A參照物B參照物C被評(píng)估對(duì)象交易價(jià)格（元）18 60015 50016 800因素修正交易狀況10598103100品牌因素102100102100功能因素9910198100價(jià)格指數(shù)110%115%118%125%成 新 率80%60%75%70%192021年10月14日星期四3.1 3.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑v市場(chǎng)途徑舉例（答案）市場(chǎng)途

9、徑舉例（答案）（萬(wàn)元）修正參照物43.174%80%70%110%12599100102100105100186:A（萬(wàn)元）修正：參照物77.174%70%70%112%12510110010010098100155B（萬(wàn)元）修正：參照物26.176%75%70%108%12598100102100103100168C機(jī)床評(píng)估值=（174.43+174.77+176.26）3=175.15（萬(wàn)元）202021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的基本含義收益途徑的基本含義收益途徑是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)這個(gè)技術(shù)思路的各

10、種評(píng)估方法的總稱(chēng)。212021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的基本前提收益途徑的基本前提未來(lái)收益可預(yù)測(cè)收益風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測(cè)收益期限可確定222021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的基本程序收益途徑的基本程序收集未來(lái)預(yù)期收益的數(shù)據(jù)資料分析被評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益確定折現(xiàn)率或資本化率計(jì)算未來(lái)收益的現(xiàn)值確定評(píng)估結(jié)果確定收益期限232021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的基本參數(shù)收益途徑的基本參數(shù)l收益額l折現(xiàn)率l收益期限242021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具

11、體方法符號(hào)含義：P：評(píng)估值（現(xiàn)值）i：年序號(hào) r：折現(xiàn)率R：預(yù)期收益 A：年金t：純收益年期 n：收益年期252021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u單一收益的現(xiàn)值),/(11nrFPRrRPnl復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)查表262021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期）niiirRP1)1(nnrRrRrRP)1(.)1()1(2211272021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益（年金）現(xiàn)值（有限

12、年期）)1(11nrrAPnnrrrAP)1(1)1(),/(nrAPAP 年金現(xiàn)值系數(shù)，查表282021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期、兩段收益不同）)1(11)1()1(1tnttiirrrArRPi292021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期、可知凈變現(xiàn)值）nnnrprrAP1)1(11302021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益（年金）現(xiàn)值（永續(xù)年期）

13、rArrAPn)1(11312021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益現(xiàn)值（永續(xù)年期、收益等比遞增）srAP322021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（永續(xù)年期、兩段收益不同）nniirrArRPi)1()1(1332021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑舉例收益途徑舉例臨海公司擬被某一公司收購(gòu)，預(yù)計(jì)收購(gòu)后臨海公司仍能按原有的經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)。經(jīng)預(yù)測(cè)，臨海公司在未來(lái)5年內(nèi)的預(yù)期收益額分別為100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、130萬(wàn)元、14

14、0萬(wàn)元和160萬(wàn)元。并根據(jù)該公司的現(xiàn)實(shí)收益情況推斷，從第6年開(kāi)始，該公司的預(yù)期年收益額將維持在160萬(wàn)元的水平上。假定折現(xiàn)率為10%。 根據(jù)上述條件，計(jì)算該公司的價(jià)值。342021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑舉例（答案）收益途徑舉例（答案）)(15.147644.99371.482%)101%(10160%)101 (160%)101 (140%)101 (130%)101 (120%)101 (100)1 ()1 (5543211萬(wàn)元ninniirrRrRp352021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本含義成本途徑的基本含義

15、成本途徑是先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)存在的貶值因素，從重置成本中扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。362021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的評(píng)估計(jì)算公式成本途徑的評(píng)估計(jì)算公式l資產(chǎn)的評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值u基本公式372021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的評(píng)估計(jì)算公式成本途徑的評(píng)估計(jì)算公式l評(píng)估值重置成本成新率功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值l評(píng)估值重置成本成新率u常用公式382021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本前提成本途徑的基本前提被評(píng)估資

16、產(chǎn)處于繼續(xù)使用的前提下具備估測(cè)各種指標(biāo)、參數(shù)有關(guān)資料392021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本l現(xiàn)行價(jià)格水平現(xiàn)行價(jià)格水平 l全新資產(chǎn)全新資產(chǎn) 402021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本有形損耗l復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本 l更新重置成本更新重置成本 412021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本有形損耗l資產(chǎn)使用資產(chǎn)使用 l自然力作用自然力作用 422021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途

17、徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本有形損耗功能性貶值l科學(xué)技術(shù)進(jìn)步科學(xué)技術(shù)進(jìn)步 建造成本降低建造成本降低運(yùn)營(yíng)成本降低運(yùn)營(yíng)成本降低 432021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本有形損耗功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值l外界因素影響外界因素影響 經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)供求市場(chǎng)供求經(jīng)濟(jì)政策經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境因素環(huán)境因素心里因素心里因素442021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u重置成本估測(cè)l重置核算法重置核算法亦稱(chēng)細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根

18、據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。452021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u重置成本估測(cè)l價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面原值價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本資產(chǎn)的歷史成本價(jià)格指數(shù)l定基指數(shù)調(diào)整定基指數(shù)調(diào)整l環(huán)比指數(shù)調(diào)整環(huán)比指數(shù)調(diào)整 462021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u重置成本估測(cè)l功能價(jià)值類(lèi)比法功能價(jià)值類(lèi)比法，也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)

19、相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。472021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物重置成本重置成本v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u重置成本估測(cè)l功能價(jià)值類(lèi)比法（公式）x）參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量（參照物重置成本重置成本482021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u重置成本估測(cè)l統(tǒng)計(jì)分析法為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，節(jié)省評(píng)估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本 。重置成本

20、賬面歷史成本K492021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u實(shí)體性貶值估測(cè)l觀(guān)測(cè)法觀(guān)測(cè)法也稱(chēng)成新率法，是指由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值重置成本（1實(shí)體性成新率）502021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u實(shí)體性貶值估測(cè)l使用年限法使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。

21、已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率實(shí)際已使用年限總使用年限預(yù)計(jì)殘值重置成本資產(chǎn)的實(shí)體性貶值512021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u實(shí)體性貶值估測(cè)l修復(fù)金額法修復(fù)金額法是根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實(shí)體所需要支付的金額來(lái)判斷資產(chǎn)的有形損耗額。實(shí)體性貶值修復(fù)費(fèi)用522021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u功能性貶值估測(cè)l超額運(yùn)營(yíng)成本造成功能性貶值估測(cè)功能性貶值額（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)）532021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑

22、v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u功能性貶值估測(cè)l超額投資成本造成功能性貶值估測(cè)功能性貶值額復(fù)原重置成本更新重置成本542021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u經(jīng)濟(jì)性貶值估測(cè)l貶值率估測(cè)法1 x）原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力預(yù)計(jì)可利用生產(chǎn)能力（經(jīng)濟(jì)貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本經(jīng)濟(jì)性貶值率552021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)u經(jīng)濟(jì)性貶值估測(cè)l收益損失額折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值額資產(chǎn)年收益損失額(1所得稅率)(P/A，)562021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑舉例成本途徑舉例海王公司有