房地產行業(yè)營改增的35個熱點難點問題

1、營改增熱點難點問題（房地產）1.關于“取得的不動產”，取得的方式是否包括租入？以購買方式取得不動產的取得時間是以簽訂購房合同時間，還是房產證的時間？對于自建的不動產，是竣工時間還是實際投入使用時間？答：（1）“取得的不動產”中的取得方式包括租入。（2）納稅人（不含其他個人）以購買方式取得的不動產，暫以辦理不動產權屬登記的銷售發(fā)票的開具時間作為不動產取得時間。（3）納稅人自建不動產，取得時間應為建筑工程施工許可證注明的合同開工日期；建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證的，應為建筑工程承包合同注明的開工日期。2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，其自建

2、的定義是什么？答：企業(yè)采取下面任一種方式建成的不動產都屬于自建不動產：（1）企業(yè)完全使用自己聘用的員工進行施工，最終建成不動產。（2）企業(yè)既使用本企業(yè)員工進行施工，也對外購買建筑服務。（3）企業(yè)作為建設方，將不動產建筑工程承包給建筑企業(yè)或個人。3.房地產開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產項目配套建設的學校、幼兒園，其相應的進項稅額能否抵扣？若將學校、幼兒園無償贈送給政府，是作為視同銷售處理，還是做進項轉出處理？答：房地產開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產項目配套建設的學校、幼兒園，其相應的進項稅額可以抵扣。若將學校、幼兒園無償贈送給政府，不需要按視同銷售計提銷項稅額，也不要做進項稅額轉出。4.政府向拆遷戶發(fā)房票，

3、拆遷戶憑房票到當地任何房地產公司購房都可抵購房款，請問開發(fā)企業(yè)收到房票時是否需要預繳稅款？答：房地產企業(yè)收到房票時，暫不需要預繳稅款。房票兌現時間早于房產的納稅義務發(fā)生時間，應在兌現時預繳稅款；房票兌現時間不早于房產的納稅義務發(fā)生時間，不需預繳稅款。5.房地產企業(yè)開發(fā)的房屋已經以房地產企業(yè)名義分戶辦理了產權登記，企業(yè)直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執(zhí)行納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法，還是執(zhí)行房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法？答：房地產企業(yè)銷售已辦產權登記的不動產，適用納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法；銷售自己開發(fā)的未辦產

4、權登記的不動產，適用房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法。6.開發(fā)單位代街道發(fā)放拆遷補償款，款由政府通過街道轉賬給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)代街道向被拆遷戶發(fā)放，但街道（政府）要求開發(fā)企業(yè)就收到的拆遷補償款向其開具發(fā)票，以前在地稅時可以開具且不作收入，營改增后可否比照，開具國稅普票，不作收入？答：開發(fā)企業(yè)對受托代發(fā)的拆遷補償款可以開具增值稅普通發(fā)票，開票時應在備注里注明拆遷補償款（不征稅）。7.房地產開發(fā)企業(yè)按照營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定（財稅201636號）規(guī)定，可從銷售額中扣除的向政府部門支付的土地價款包括哪些？答：根據財政部國家稅務總局關于明確金融 房地產開發(fā) 教

5、育輔助服務等增值稅政策的通知（財稅2016140號）規(guī)定， “向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】8.房地產開發(fā)企業(yè)以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價款（取得的財政收據抬頭為總公司），后又成立分公司（子公

6、司），以分公司（子公司）名義開發(fā)房地產項目，分公司（子公司）按一般計稅方法計算繳納增值稅時是否可以從銷售額中抵減上述土地價款？答：根據財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知（財稅2016140號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產開發(fā)企業(yè)組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更

7、協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發(fā)企業(yè)持有。9.房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的毛坯房同時贈送家電業(yè)務，是否需要視同銷售？房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的精裝房（裝修標準里包含家電、家具等），是否需要視同銷售？答：房地產企業(yè)銷售毛坯房或精裝房（裝修標準里包含家電、家具等），不需要按不同貨物適用的稅率分別計提銷項稅，對銷售收入全額按銷售不動產征收增值稅。10.買房送物業(yè)費，需要做視同銷售處理嗎？答：不需要。11.房地產企業(yè)沒收的定金或其他違約金，要區(qū)分已備案或未備案從而繳納增值稅或免繳增值稅嗎？答：未完成交易而沒收的定金或其他違約金不需要繳納增值稅，因為應稅行為沒

8、有發(fā)生。12.土地出讓金返還（指政府不指定用途）需要沖減土地成本從而在計算增值稅時減少可扣除的地價么？答：如不是降低地價的返還款，則房地產企業(yè)還可以原來支付的土地價款扣減房地產銷售額。13.房地產公司銷售不動產納稅義務發(fā)生時間如何確定？答：增值稅納稅義務確定的前提是納稅人是否已發(fā)生應稅行為。對以買賣方式轉讓的不動產，應對照商品房買賣合同上約定的交房時間，房地產開發(fā)企業(yè)與購買方在合同約定的最遲交房時間之前完成房屋交付手續(xù)的，以實際交付時間作為納稅義務發(fā)生時間。因房地產開發(fā)企業(yè)原因造成延遲交房的，以實際交房時間作為納稅義務發(fā)生時間；因購買方原因未按合同約定完成不動產交付手續(xù)的，以合同約定的最遲交房

9、時間作為納稅義務發(fā)生時間。對以投資、分配利潤、捐贈、抵債等方式轉讓的不動產，房地產開發(fā)企業(yè)應以不動產權屬變更的當天作為納稅義務發(fā)生時間。14.房地產開發(fā)企業(yè)預收款的范圍如何確定？答：房地產開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前收取的誠意金、認籌金和訂金等。15.代收的辦證等費用是否屬于價外費用？答：房地產開發(fā)企業(yè)為不動產買受人辦理“兩證”時，代收轉付并以不動產買受人名義取得票據的辦證等款項，不屬于價外費用的范圍。16.房地產開發(fā)企業(yè)出租不動產，城市綜合體、商業(yè)地產的運營公司出租商鋪，工業(yè)企業(yè)、政府產業(yè)園區(qū)出租廠房、企業(yè)孵化器出租辦公場所，租賃合同中約定

10、免租期的，是否要按照視同銷售繳納增值稅？答：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，免租期不屬于視同銷售情形。17.國家稅務總局關于發(fā)布房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）中“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售面積”是指計入容積率的建筑面積，是否包括無法辦理產權證的地下車位建筑面積？答：不包括。18.企業(yè)轉讓建設用地指標收入是否要繳納增值稅？答：按 “銷售無形資產-其他權益性無形資產”繳納增值稅。19.“房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售的，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅”，何時清繳？預售過程中與其他項目共

11、同取得的進項稅額如何劃分抵扣？增值稅預繳后是按月清算，還是達到銷售時點后統(tǒng)一清算，是否月度時僅預繳即可？答：采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。其中，一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款；小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。按照營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法的規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售不動產的，其納稅義務發(fā)生時間不再為收到預收款的當天，而是完成不動產銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。納稅人銷售不動產，應按照營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法規(guī)定的納

12、稅義務發(fā)生時間，計算應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。20.房地產開發(fā)企業(yè)當期允許扣除的土地價款，是不是用當期預收的房款，根據每套房屋的單價，折算出對應銷售面積，再計算允許扣除的土地價款，還是采用其他計算方法？答：允許扣除的土地價款不是根據當期預售的房屋面積計算確定，而是根據房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定，按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅

13、申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。21.房地產開發(fā)企業(yè)從銷售額中扣除的土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據，但在實際中，一般繳納土地競拍保證金才能取得財政監(jiān)制票據，繳納其他土地款都是取得繳款書，財政部門不更換票據。所以是否從銷售額中扣除的土地價款必須取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據？答：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級

14、以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?。上述財政票據包括財政部監(jiān)制的安徽省政府非稅收入一般繳款書（收據）。22.國家稅務總局公告2016年第18號第五條中土地價款扣除使用的建筑面積數據，是指總體規(guī)劃面積、施工證面積、還是預售證面積?答：土地價款扣除使用的建筑面積是指當期銷售房地產項目建筑面積，即當期納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。23.同一法人多個項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售房產項目的銷售額中抵減？答：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算

15、銷售額。因此，一個項目的土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。24.房地產開發(fā)企業(yè)一個項目開發(fā)的房產全部銷售后，如有進項留抵稅額，如何處理？答：房地產開發(fā)企業(yè)的進項留抵稅額，可以結轉下期繼續(xù)抵扣，但按現行稅收政策規(guī)定不能退稅。25.關于地下車位，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉讓幾十年使用權。該轉讓行為土地增值稅一般被視同轉讓不動產，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？答：根據銷售服務、無形資產、不動產注釋，銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業(yè)務活動。轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。上述出租車位行為，

16、不涉及轉讓不動產所有權或永久使用權，因此不屬于銷售不動產，應按照不動產租賃服務繳納增值稅。26.房地產開發(fā)企業(yè)在2016年4月30日前取得的土地分成若干期開發(fā)，有的在2016年4月30日前取得建筑工程施工許可證，有的在2016年5月1日以后取得建筑工程施工許可證，該地塊上開發(fā)的所有房地產是作為一個整體開發(fā)項目，根據其取得的第一個建筑工程施工許可證時間判定是否屬于房地產老項目？還是將每期作為一個獨立的房地產項目，根據每期取得的建筑工程施工許可證的時間或合同約定開工時間判定是否屬于房地產老項目？答：房地產開發(fā)企業(yè)對2016年4月30日前取得的土地采取分期開發(fā)的，且第一個建筑工程施工許可證的開工時間

17、在2016年4月30日之前的，企業(yè)可以將該土地上各期開發(fā)的房地產作為一個整體開發(fā)項目，選擇適用房地產老項目增值稅簡易計稅政策；也可以將各期開發(fā)的項目作為獨立房地產項目，根據每期取得的建筑工程施工許可證的時間或合同約定開工時間，選擇適用房地產新、老項目增值稅稅收政策。27.房地產開發(fā)企業(yè)自己建設、自己運營的酒店、商鋪、停車場、電影院等不動產，其進項稅額是否需要分期抵扣？答： 根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第15號）的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。因此房地產開

18、發(fā)企業(yè)的上述不動產，不需要實行分期抵扣。28.房地產老項目轉租是否適用簡易征收？答：根據營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定的規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算應納稅額。29.不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法的第二條“房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定?！闭垎枺哼@里所指“在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定?！笔侵阜慨a企業(yè)不需要分期抵扣，還是進行該項目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓201

19、6年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費可以分兩年分別按60%、40%抵扣進項，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進項？答：不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第15號）中施工現場修建的臨時建筑物、構筑物的進項稅額不適用分期抵扣規(guī)定，是指修建臨時建筑物或構筑物的納稅人應將上述臨建設施的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條的規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日發(fā)生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年

20、抵扣比例為40%。因此，對于2016年4月30日前已在建的辦公樓，只有5月1日之后取得的進項稅額才可適用不動產分期抵扣規(guī)定。30.房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產開發(fā)項目，是否可以根據規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？答：根據房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發(fā)的房地產新項目，應適用一般計稅方法計稅。因此，房地產開發(fā)企業(yè)存在不同時期開發(fā)的多個新老項目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡易計稅方法或一般

21、計稅方法計稅。31.房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營業(yè)稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡易計稅方法計稅的，是否可以扣除對應的土地價款？答：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，選擇簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。32.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，開工日期在4月30日之前的同一施工許可證下的不同房產，如開發(fā)項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？答：不可以。同一房地產項目只能選擇適用一種計稅方法。33.營改增后，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，

22、預繳和申報都怎么操作？答：根據國家稅務總局關于發(fā)布的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在取得預收款的次月納稅申報期，按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照規(guī)定的增值稅納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照規(guī)定的增值稅納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率

23、計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。34.全面推開營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？答：房地產開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函1998554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產開發(fā)企業(yè)以下簡稱甲方取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據其他單位以下簡稱乙方的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按銷售不動產稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅?！睜I改增后，房地產開發(fā)企業(yè)以下簡稱甲方取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據其他單位以下簡稱乙方的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房