網(wǎng)絡(luò)版—創(chuàng)意大森林運(yùn)營綠資產(chǎn)

1、創(chuàng)意大森林，運(yùn)作綠資產(chǎn)超越旅游規(guī)劃通則與森林公園總體設(shè)計規(guī)范北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院森林旅游與養(yǎng)生地產(chǎn)中心主任劉志敏森林旅游是一種在特定地域一一森林為旅游者提供觀光游覽、休閑度假、狩 獵探險、科普教育等產(chǎn)品與服務(wù)的特色旅游，是一種新興的綠色旅游方式。我國 森林旅游大多脫胎于林場系統(tǒng)，并由林場作為投資主體進(jìn)行基本的旅游開發(fā)， 主 要形式是在原林場的基礎(chǔ)上建立森林公園、 風(fēng)景名勝區(qū)、植物園以及在自然保護(hù) 區(qū)開辟旅游小區(qū)等，其中，森林公園是主體。國外森林旅游的發(fā)展受到普遍重視，發(fā)達(dá)的社會經(jīng)濟(jì)條件保證了人類“親近 森林（綠色）”的天性能夠轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的消費(fèi)需求，形成了持續(xù)繁榮的森林旅游 市場：美國每年參加

2、森林旅游的人數(shù)達(dá) 20億人次，人均八分之一的收入都花在 森林旅游上；日本，每年進(jìn)行“森林浴”的旅游者達(dá)幾億人次；而在拉丁美洲， 森林旅游收入占整個旅游收入的90姒上。國外森林旅游在開發(fā)模式上形成了生 態(tài)觀光模式、休閑度假模式、運(yùn)動康體模式、游樂狂歡模式，本身并沒有太多的 新奇，但真正值得關(guān)注的是其扎實的操作思路，1）重視規(guī)劃設(shè)計；2）重視自然， 旨在社會公益；3）良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；4）開展宣傳教育，邀請公眾參與公園 策劃；5）建設(shè)非常完備的的配套法律法規(guī)體系，執(zhí)法嚴(yán)格有效。我們相信，經(jīng) 過科學(xué)、有序、規(guī)范、創(chuàng)意的開發(fā)，國外森林旅游的今天，就是中國森林旅游的 明天。一、森林旅游發(fā)展的四大困境自

3、1982年張家界作為我國第一個森林公園批建以來，整個中國的森林旅游 已經(jīng)經(jīng)歷了起步啟蒙、數(shù)量擴(kuò)張、系統(tǒng)升級三個階段，并呈現(xiàn)出兩種主要的發(fā)展 態(tài)勢，一是總體上處于粗放的觀光開發(fā)狀態(tài)，相對于起步階段，批建數(shù)量猛增， 但資源觀賞品級下滑、觀光依然主導(dǎo)，但休閑度假開始有所滲透、投資不斷增加， 但亟需提升策劃與商業(yè)運(yùn)營；二是極少數(shù)資源品級突出的森林項目（如張家界）觀光客群龐大穩(wěn)固，且正開始由景區(qū)向旅游區(qū)乃至目的地進(jìn)行升級， 初步形成了 泛森林產(chǎn)業(yè)集聚格局。隨著休閑時代的來臨，這一趨勢帶動了整個森林旅游由觀 先向休閑度假系統(tǒng)的升級，但難度較大。累毀升級階段（2000：一） 數(shù)量擴(kuò)張階段/（1990 年20

4、00年）起步啟蒙階段（1982年一 1990年）與一般旅游相比，森林旅游有其自身的特殊性，這些特殊性給森林旅游開發(fā)帶來了以下問題：件不佳施薄弱質(zhì)普遍地緊缺1、區(qū)位條件不理想：森林通常遠(yuǎn)離城市，且多位于山區(qū)，可進(jìn)入性差，抵 達(dá)綜合成本高；2、基礎(chǔ)設(shè)施差，開發(fā)成本高：由于森林旅游目的地通常地處偏僻，基礎(chǔ)設(shè)施條件差，導(dǎo)致項目開發(fā)成本升高；3、資源同質(zhì)化普遍：尤其是相鄰區(qū)域內(nèi)的森林資源，動植物物種差別不大，“千林一面”，這給差異化開發(fā)帶來了極大的困難；4、開發(fā)范圍與強(qiáng)度受限：森林旅游資源一般屬于保護(hù)性資源，建設(shè)用地指標(biāo)不足，一定程度上影響和制約了森林項目的商業(yè)價值和資本運(yùn)作空間。從橫向比較來看，不同的

5、旅游資源都有各自的“開發(fā)短板”，森林旅游資源也不例外，關(guān)鍵在于如何通過恰當(dāng)?shù)牟邉澮?guī)劃與商業(yè)運(yùn)作，將原本的“短板”轉(zhuǎn) 化為產(chǎn)品優(yōu)勢。從商業(yè)運(yùn)作角度來看，建設(shè)用地的普遍稀缺是森林旅游開發(fā)的一 個核心制約因素，這也正是策劃規(guī)劃需要解決和突破的核心課題之一， 從操作實踐來看，是可以做到的。二、綠維創(chuàng)景森林旅游規(guī)劃設(shè)計技術(shù)框架體系由于前述的“四大困境”，森林旅游的商業(yè)開發(fā)價值受到很大的壓制，因此， 規(guī)劃設(shè)計工作的焦點就集中在一一如何喚醒沉睡的森林資產(chǎn)。綠維創(chuàng)景建議，在森林旅游的開發(fā)中要超越旅游規(guī)劃通則與森林公園 總體設(shè)計規(guī)范，實現(xiàn)產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)及落地指導(dǎo)三大突破一一產(chǎn)品突破：先策劃后 規(guī)劃，用策劃來解決核心

6、吸引物的構(gòu)建問題；產(chǎn)業(yè)突破：突破單一旅游產(chǎn)業(yè)，形 成泛旅游產(chǎn)業(yè)整合；落地指導(dǎo)突破：為了項目成功落地，配套編制一個3-5年的 運(yùn)營計劃。1、總體思路“創(chuàng)意大森林運(yùn)營綠資產(chǎn)”創(chuàng)意大森林一一即通過“創(chuàng)意經(jīng)典”來形成該森林旅游項目的吸引核（包括 作為吸引核的概念本身和與之相對應(yīng)的具體旅游產(chǎn)品），從而作為啟動市場、引 爆人氣的抓手；運(yùn)營綠資產(chǎn)以旅游商業(yè)運(yùn)作的思維（而不是以傳統(tǒng)的GB/T 18972-2003 旅游資源分類、調(diào)查與評價為標(biāo)準(zhǔn)）來重新認(rèn)識和利用資源，為各項森林資源 找到能夠?qū)崿F(xiàn)其商業(yè)價值最大化的游憩方式。2、技術(shù)框架“一招、十大模式、一核、環(huán)式開發(fā)”1） 一招、十大模式一招，即尋找和打造“吸

7、引核”，是“森林+X”產(chǎn)品發(fā)展2構(gòu)中的“ X”。森 林環(huán)境是背景，X為具體的吸引核心，在確定了 X之后，就自然形成了相應(yīng)的開 發(fā)模式和收入結(jié)構(gòu)。十大模式，即觀光森林模式一一“森林+觀光”；文化森林模式一一“森林+ 文化”；休閑森林模式一一“森林+休閑娛樂”；養(yǎng)生森林模式一一“森林+養(yǎng)生”； 運(yùn)動森林模式一一“森林+康體運(yùn)動”；會議森林模式一一“森林+商務(wù)會議”；鄉(xiāng) 村森林模式一一“森林+新農(nóng)村模式”；度假森林模式一一“森林+旅游地產(chǎn)”；創(chuàng) 意森林模式一一“森林+創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)”；泛森林模式一一“森林+泛林產(chǎn)業(yè)”。我有林森林+觀光模式)文化森林森林文化休第森林,森林+休閑娛樂模式度假森林,森林十旅

8、游地產(chǎn)模式“近公林森林+創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)模式泛森林校森林+泛林產(chǎn)業(yè)2） 一核、環(huán)式開發(fā)一核，即圍繞森林公園（尤其是其中的生態(tài)物種精華部分）打造“森林綠核” 原則上不做硬開發(fā)，而是通過觀賞方式的創(chuàng)新設(shè)計來做好、做細(xì)、做精、做美觀 光的文章，梳理出一個傳世經(jīng)典的觀光結(jié)構(gòu)。環(huán)式開發(fā)，即不悶在森林公園里，而是拉開大框架，圍繞“一核”在外圍根 據(jù)具體的資源條件進(jìn)行環(huán)狀開發(fā)布局。整理和控制若干個地塊單元，不僅可解決 建設(shè)用地稀缺、基礎(chǔ)設(shè)施敷設(shè)困難等問題，還可很好地整合森林公園周邊的社會 經(jīng)濟(jì)與人口資源，形成“泛森林公園”開發(fā)的大結(jié)構(gòu)。3、運(yùn)作模式根據(jù)掌控森林資源主體的不同，運(yùn)作模式可分為兩類：1）兩先兩后模式

9、對于國有森林公園，由于采伐指標(biāo)銳減，森林公園（林場）本身大多財力有 限，且融資困難，其運(yùn)作可采用“兩先兩后”模式。兩先，先做總規(guī)+修規(guī)，其中，總規(guī)要揉進(jìn)策劃的關(guān)鍵內(nèi)容，屬于“先策劃 后規(guī)劃”式的總規(guī)，而修規(guī)則僅針對近期自身要投入的基礎(chǔ)性開發(fā)， 主要包括“一 門（大門）一場（生態(tài)停車場）、一心（游客中心）一道（核心觀光步道系統(tǒng)）” ,兩后，后做概規(guī)+品牌，其中，概規(guī)是在總規(guī)框架下，包裝出以供招商的地 塊單元，總平圖和鳥瞰圖是關(guān)鍵，而品牌工作則是經(jīng)由全套媒體公關(guān)組合方案將 項目的核心概念及其價值傳播出去， 展現(xiàn)項目投資價值，以支持概規(guī)中招商工作 的推進(jìn)。2）五級推進(jìn)模式對于民間資本控制的森林旅游項目，可考慮采用“五級推進(jìn)”運(yùn)作模式。五級推進(jìn)模式一一一級，直接出讓資源，獲取資源差價；二級，進(jìn)行資源包 裝和