某休閑購(gòu)物廣場(chǎng)設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、某休閑購(gòu)物廣場(chǎng)設(shè)計(jì)任務(wù)書目錄（一）競(jìng)選通告：（二）項(xiàng)目概況：（三）區(qū)位價(jià)值：（四）商業(yè)價(jià)值：（五）商業(yè)開發(fā)的必要性：（六）商業(yè)開發(fā)定位：（七）蘇寧休閑購(gòu)物廣場(chǎng)平面分布方案（八）蘇寧休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)劃要點(diǎn)（九）競(jìng)選主要內(nèi)容一覽表項(xiàng)目概況蘇寧天潤(rùn)城位于吉林市豐滿經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，北鄰溫德河和溫德游園，南至紅旗大橋，西到小白山和吉林市外環(huán)線，東臨松花江，規(guī)劃總占地面積5800 畝，總建筑面積 500 萬平米，總投資超百億元。該項(xiàng)目建成后，將成為東北，乃至中國(guó)北方最大的地產(chǎn)項(xiàng)目，在整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)界具有舉足輕重的地位。蘇寧天潤(rùn)城，擁有吉林市唯一的雙水岸景觀，擁有松花江與溫德河交匯的壯觀場(chǎng)面，擁有5000 米一

2、線水景的核心優(yōu)勢(shì)，更有溫德游園“天然氧吧”和小白山公園的山林美景。蘇寧天潤(rùn)城，打造吉林市的城中之城，將吉林市定義為蘇寧天潤(rùn)城的外城，以吉林大街和解放大路為坐標(biāo)軸，以1 路、46路、9 路、 45 路、51 路、 8 路等公交線路為輻射線，圈劃蘇寧天潤(rùn)城外部配套格局！規(guī)劃的紅旗大橋、藍(lán)旗大橋直接連通吉林市城市主干道，使項(xiàng)目成為吉林市未來向南發(fā)展的必經(jīng)之路，市政配套全面跟進(jìn)。蘇寧天潤(rùn)城外部的教育配套最為齊全，船營(yíng)一試驗(yàn)小學(xué)、豐滿試驗(yàn)一小學(xué)、吉林五中、吉林七中、松花江中學(xué)、吉林一中、毓文中學(xué)、吉林二中到北華大學(xué)、東北電力大學(xué) 幾近囊括吉林全部?jī)?yōu)質(zhì)教育資源。醫(yī)療配套是蘇寧天潤(rùn)城外部配套的重要組成，包括

3、吉林中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、吉林附屬醫(yī)院、吉林中心醫(yī)院在內(nèi)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，完全滿足居家健康所需！作為一座為 1/10 江城百姓傾力打造的理想家園，蘇寧天潤(rùn)城將以其恢宏的建筑規(guī)模，全面涵蓋拉丁廣場(chǎng)、拉丁風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)、全民健身中心、游艇碼頭、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、銀行、郵政、電信等生活配套，囊括一個(gè)城市全部的享受所需，讓居民“足不出城”即享繁華！中式山水，西式建筑，中西合璧。蘇寧天潤(rùn)城還原歐洲建筑風(fēng)格，再現(xiàn)全景歐洲水岸風(fēng)情，使人身臨其境，感受異域生活。項(xiàng)目一期采用的是原生態(tài)西班牙式建筑風(fēng)格。蘇寧天潤(rùn)城，還原建筑，更還原生活，使人能深處異域建筑群落中，感受歐洲生活的每個(gè)細(xì)節(jié)。（三）區(qū)位價(jià)值從

4、吉林市發(fā)展格局看，城市的東西方向被山脈阻隔，發(fā)展空間狹小。因此，吉林市實(shí)際上已形成了南北雙線拉動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。而城市北部為傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)，污染嚴(yán)重，城市越向南，空氣質(zhì)量就越好，居住條件也越好?！肮I(yè)向北，居住向南”也成了城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。蘇寧天潤(rùn)城占據(jù)吉林市最適于人居的城市南部、松花江上游，且雄踞吉林市向南發(fā)展的交匯之地，具有廣闊的發(fā)展前景。根據(jù)吉林省長(zhǎng)期規(guī)劃，吉林和長(zhǎng)春將形成長(zhǎng)吉經(jīng)濟(jì)圈，成為振興東北的重要經(jīng)濟(jì)圈之一，總投資70 億元的長(zhǎng)吉高速鐵路已于2007 年開工建設(shè)。另外，根據(jù)長(zhǎng)期規(guī)劃，吉林市永吉縣將成為吉林市的第六個(gè)區(qū)，而永吉縣正好處于天潤(rùn)城以南，因此，從發(fā)展角度而言，天潤(rùn)城所在區(qū)域?qū)?/p>

5、成為吉林市真正的發(fā)展方向，成為吉林市中心區(qū)連接新區(qū)的紐帶，具有重要的發(fā)展?jié)摿?。就本區(qū)域規(guī)劃而言，蘇寧天潤(rùn)城周邊交通道路設(shè)施完善后，將具有極大的發(fā)展?jié)摿?。首先，外環(huán)線的建設(shè)，將使項(xiàng)目與外界快速聯(lián)通，更具擴(kuò)張性；其次，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有三座跨江大橋規(guī)劃興建（白山大橋和紅旗大橋規(guī)劃已確定，預(yù)計(jì) 2008 年開工建設(shè)），屆時(shí)，項(xiàng)目所在地將與江南地區(qū)連為一體，共享江南地區(qū)所有的配套和資源，包括吉林市最集中的學(xué)校和最集中的高檔居住區(qū)都將連為一體，形成吉林市最高檔和最具潛質(zhì)的消費(fèi)集中地帶。（四）商業(yè)價(jià)值：項(xiàng)目所在地位于吉林市城市副中心，向南具有廣闊的發(fā)展空間，隨著區(qū)域住宅地產(chǎn)的快速成熟，區(qū)域商業(yè)潛力巨大。就商圈而

6、言，吉林市市級(jí)商圈東市場(chǎng)和河南街都處在吉林市市中心，商業(yè)過于集中，而其他商圈則較為分散，項(xiàng)目周邊共有三個(gè)商圈，分別是長(zhǎng)春路商圈、臨江門商圈、江南恒山路商圈，三個(gè)商圈規(guī)模較小，商業(yè)影響力和輻射力較低，商業(yè)氛圍較淡，無法滿足周邊消費(fèi)群體的消費(fèi)要求。就周邊消費(fèi)群體而言，建成后的蘇寧天潤(rùn)城，將成為總面積500 萬平米的中高檔超大型社區(qū)，江對(duì)岸（有兩座大橋相連）沿江高檔小區(qū)建筑面積超過 400 萬平米（包括建筑面積 60 萬平米的紫光紳苑、建筑面積超過100 萬平米的江南一號(hào)地塊、建筑面積65 萬平米的江南一號(hào)、建筑面積約30 萬平米的證大山水國(guó)際、建筑面積27 萬平米的中環(huán)濱江花園、建筑面積約30 萬

7、平米的伯爵項(xiàng)目等），2公里內(nèi)中檔小區(qū)建筑面積約200 萬平米以上， 2 公里內(nèi)總消費(fèi)群體超過 30 萬人， 5 公里內(nèi)消費(fèi)人群超過50 萬，其中大部分為中高收入群體。另外還有吉林市一中、北華大學(xué)、醫(yī)藥學(xué)院、吉林二中、松花江中學(xué)等眾多院校，以及一汽吉林輕型車廠等眾多大型和高科技企業(yè)，擁有足夠數(shù)量和高水平的消費(fèi)人群，足以支撐一個(gè)大型商圈發(fā)展。就流動(dòng)人口而言，項(xiàng)目所在區(qū)域是滿清祭祖勝地小白山麓，小白山有滿清“祖壇”的美譽(yù)，與天壇、地壇齊名，其旅游價(jià)值的挖掘、文化價(jià)值的挖掘、商業(yè)價(jià)值的挖掘都會(huì)給區(qū)域帶來巨大的客流量，而蘇寧天潤(rùn)城對(duì)項(xiàng)目商業(yè)核心區(qū)域的良好規(guī)劃，包括擬引進(jìn)百安居等知名國(guó)際品牌，強(qiáng)化商業(yè)核心

8、區(qū)在整個(gè)城市的商業(yè)地位，都會(huì)為區(qū)域帶來巨大的人流，并通過旅游、休閑、定向購(gòu)物等方式，使客源“長(zhǎng)期駐留”，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。隨著周邊區(qū)域的成熟，交通線路逐步增加，作為永吉縣政府駐地口前鎮(zhèn)到吉林市最重要的交通樞紐，隨著永吉縣與吉林市交往的日益頻繁，項(xiàng)目?jī)?nèi)的形成的商圈也將成為永吉縣重要的消費(fèi)場(chǎng)所。（五）商業(yè)開發(fā)的必要性：作為蘇寧環(huán)球股份有限公司外埠開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，蘇寧天潤(rùn)城關(guān)系著公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，因此，如何更好地開發(fā)蘇寧天潤(rùn)城，使項(xiàng)目不但成為公司的品牌旗艦、更成為公司地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)的重要標(biāo)桿，是項(xiàng)目開發(fā)的重要目標(biāo)。對(duì)于蘇寧天潤(rùn)城而言，蘇寧休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值異常巨大：（ 1）本案商業(yè)

9、項(xiàng)目開發(fā)面積超過 16 萬平方米 ，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)于提升住宅項(xiàng)目的附加值，完善項(xiàng)目周邊的生活配套 ,打造吉林市城市副中心具有決定性的意義。（ 2）商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)將在較大的程度上刺激住宅價(jià)格的提升，促進(jìn)天潤(rùn)城住宅的銷售。（ 3）本案所在區(qū)域是吉林市城市規(guī)劃的方向，商業(yè)目前處于空白狀態(tài)，此商業(yè)項(xiàng)目升值的潛力巨大。（4）本案商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)天潤(rùn)城商業(yè)門市的銷售、價(jià)格的提升將起到巨大的推動(dòng)作用。（ 5）商業(yè)加住宅的模式將在最大程度上提升天潤(rùn)城市場(chǎng)形象。（ 6）項(xiàng)目?jī)?nèi)部超大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本身，也有利于項(xiàng)目樹立優(yōu)于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)于公司的資金沉淀是暫時(shí)的，但對(duì)公司持續(xù)發(fā)展

10、及收益都有非常重大的戰(zhàn)略價(jià)值，因此，本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)勢(shì)在必行。（六）商業(yè)開發(fā)定位：蘇寧休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的開發(fā)，必須遵循商業(yè)開發(fā)的一般定律，立足項(xiàng)目自身配套服務(wù)，通過有競(jìng)爭(zhēng)力的特色商業(yè)定位贏得項(xiàng)目在整個(gè)城市商業(yè)中的地位，使項(xiàng)目具有由單一的區(qū)域購(gòu)物中心向輻射整個(gè)城市的特色商業(yè)中心的發(fā)展?jié)摿?。因此，本?xiàng)目的發(fā)展必須依賴較強(qiáng)的交通、與住宅地產(chǎn)開發(fā)形成有效互動(dòng)，并立足城市商業(yè)的整體研究，進(jìn)行細(xì)致的定位判斷。根據(jù)多論研究，本項(xiàng)目以大型超市和大型百貨、電器連鎖為龍頭，以餐飲、娛樂、休閑為特色，進(jìn)行項(xiàng)目整體定位。建設(shè)吉林市首屈一指的大型 Shopping Mall ，使項(xiàng)目成為吉林市城市的標(biāo)志性建筑之一。在商

11、業(yè)定位的同時(shí)，同即將引進(jìn)的商家進(jìn)行洽談，將其具體的設(shè)計(jì)要求匯總，提供給設(shè)計(jì)公司，進(jìn)行設(shè)計(jì)。例如超市中的沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等對(duì)停車的要求、對(duì)上貨區(qū)道路的要求等。在滿足商家基本要求后，要對(duì)商業(yè)設(shè)計(jì)的價(jià)值進(jìn)行分析，力爭(zhēng)商業(yè)價(jià)值最大化。并對(duì)各種業(yè)態(tài)的出入口要進(jìn)行綜合分析，在保證商業(yè)人氣的情況下，又避免客戶的相互干擾，影響商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)。此外，可以為電信、金融、郵政等配套行業(yè)預(yù)留足夠的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。對(duì)外鋪的面積進(jìn)行獨(dú)立的測(cè)繪，增加了租售的靈活性，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)無法預(yù)料的環(huán)境時(shí)，可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方式的靈活調(diào)整。對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)節(jié)性必須充分考慮并加以解決，使項(xiàng)目具有不斷自我更新發(fā)展的巨大潛能。（七）蘇寧休閑購(gòu)物廣

12、場(chǎng)平面分布方案1.總用地面積 5.4436 萬平方米；預(yù)計(jì)總建筑面積 14.5 萬平方米；其中地面面積：地上商業(yè)面積10 萬平方米；綜合辦公樓1.5 萬平方米；地下面積3 萬平方米。2.業(yè)態(tài)分布：大型品牌超市1-3 層，每層 10000 平方米，合計(jì) 3,0000平方米，基本獨(dú)立設(shè)計(jì)（大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、家樂福三選一）；一層百貨類 2,2000平方米（包括銀行用房、主次入口、垂直交通及蘇寧電器 1000 平方米）；二層百貨類 1,9000平方米、蘇寧電器4000 平方米；三層大地電影院3000 平方米；微型嘉年華7000 平方米；美食廣場(chǎng) 5000 平方米（帶夾層）；浴場(chǎng)、KTV 、健身俱樂部、

13、vip 商務(wù)會(huì)館等 1,0000 平方米（帶夾層）；地下 30000 平方米，（按停車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)地下停車場(chǎng)和設(shè)備用房）；如有多余，作為倉(cāng)庫(kù)出租；綜合辦公樓引進(jìn)各種特色餐飲及娛樂，部分作為管理公司及吉林公司辦公用房。本方案按規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)比選、先行規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)2008 年底前開工建設(shè)， 2010 年十月前竣工，力爭(zhēng)2011 年春節(jié)前開業(yè)，主力店招商可在設(shè)計(jì)完畢時(shí)推廣，2008 年底前主力店基本完成意向性簽約，具體價(jià)位及免租期長(zhǎng)短根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況另行制定、報(bào)告。（八）蘇寧休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)劃要點(diǎn)綜上所述，蘇寧環(huán)球股份有限公司決定在吉林蘇寧天潤(rùn)城內(nèi)開發(fā)建設(shè)一座大型 ShoppingMall-

14、蘇寧休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，與區(qū)內(nèi)其他類型的商業(yè)共同構(gòu)成輻射整個(gè)吉林市南部的商業(yè)圈，蘇寧休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的具體設(shè)計(jì)要求如下：一規(guī)劃要求1，指標(biāo)控制：用地區(qū)位：吉林市南部，璦大路西側(cè)，西三路以南，西二路以北，南一路以東。用地性質(zhì)：商業(yè)，辦公，居住。用地面積： 5.4436 公頃地塊控制坐標(biāo)：詳電子版用地范圍圖建筑性質(zhì)：商業(yè)，辦公，居住。建筑面積：總建筑面積：14.5 萬平方米（其中地上商業(yè)面積10 萬平方米、綜合辦公樓1.5 萬平方米、地下面積 3 萬平方米）容積率：大于 3.0建筑間間距系數(shù)：滿足消防及相關(guān)規(guī)范要求。停車指標(biāo)：停車位比例參照相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2、建筑退讓：退道路紅線：距璦大路道路紅線為15 米，距西三路道路紅線為 10 米，用地西側(cè)道路寬度為12 米。3、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格或后現(xiàn)代建筑風(fēng)格都可，要求與周邊建筑和城市空間形成和諧的關(guān)系。4、建筑平面布局：指標(biāo)要求詳見附表5、成果要求1、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到修詳規(guī)和建筑