最新購房合同注意事項

1、最新購房合同注意事項有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了岀售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提 供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋.五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至 導(dǎo)致購房合同無效下面是小編收集推薦的購房合同注意事項，僅供參考，歡迎閱讀參考.購房合同注意事項（一）簽訂商品房買賣合同應(yīng)該是雙方對合同的條款達(dá)成一致意見并以書而形式表達(dá)后同時簽字 蓋章，然后合同才能生效.但實際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章.開發(fā)商這樣做 有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時，中介機(jī)構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章,所以必須將談 好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個人掌管，

2、為了提高開發(fā)商自 己的效率或自己方便或者英它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才 集中起來去蓋章.賣方蓋章和買方簽字的時間差，對于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對于個別存在有意欺詐 的開發(fā)商，買方就不得不防了，比如開發(fā)商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處 增加對自己有利的內(nèi)容，對事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時買方已簽字了,首付款大都交 了,這會使買方處于一個不利的地位.為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉, 并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述岀來,以防被改動.最好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到,同時也是

3、對買方的一種尊重，對合同嚴(yán) 肅性的尊重.簽合同要注意的事項：，一個是預(yù)售許可證一左要看原件要看淸一查證.1 最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有上地使用證，一個是預(yù)售許可證.一左要看原件要看清楚 您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范用之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證.商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費者簽訂商品房預(yù)售合同,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三 十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和上地管理部門辦理登記備案手續(xù).確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證商品房預(yù)售2. 必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間.明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn) 證的違約責(zé)任.岀賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起9

4、 0日內(nèi),辦理產(chǎn) 權(quán)登記手續(xù)（第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后6 0日內(nèi)將需要由苴提供的辦理房屋權(quán) 屬登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)：第二階段的3 0日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）3. 應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使用 許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù).4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向消費者提供住宅質(zhì)疑保證書和住 宅使用說明書，并按住宅質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任.確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證.商品房預(yù)售二房屋而積的條款1. 建筑面積、套內(nèi)面積、使用而積和公攤的而積（自己分?jǐn)偟墓枚e）及其測雖:方法要明 晰.具體做法:a,應(yīng)在條款中寫明建筑

5、而積，建筑面積中含公用而積的組成部分及具體平米數(shù)、 使用而積平米數(shù)、建筑面積與使用而積的比例.，一個是預(yù)售許可證一定要看原件要看淸b, 公攤面積:和開發(fā)商約定淸楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是 哪一部分，要確左公攤的位置現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積.c, 其他:所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位苣示意圖、單元的平而圖也應(yīng)在合同 中寫明或作為附件另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約泄.而積差異的處理方式:一種是雙方自行約定，約左使用而積不能大于1%,或者0.5%；另一種, 約定而積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房款，而積誤差比絕對

6、值超過3%,開發(fā)商必須承 擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房.某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)圧在合同中直接格式化為“多退 少補(bǔ)、據(jù)實結(jié)算“,此點必須注意不接受，約定淸楚.最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有上地使用證2. 房屋質(zhì)量的條款要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備淸單、 等級,屋內(nèi)設(shè)備淸單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等同時，合同中 還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等（下水道堵塞、墻而滲水、屋頂漏雨、墻體尼 鼓等等問題）注意:涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾時,介同要求雙方 對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約泄避

7、免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善“或是“由買賣雙 方協(xié)商解決，或干脆空白不填另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符如 戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁“或“附條件合同的形式簽 訂.最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證下列情況，購房人因為房屋質(zhì)量問題,有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失:房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)疑 不合格，不能交付使用：房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格：因房屋質(zhì)量 問題嚴(yán)重影響正常居住使用.交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，岀賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修 復(fù)責(zé)任；岀賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù). 修復(fù)費

8、用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)注意查看交付標(biāo)準(zhǔn):多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)即“該商品房經(jīng)驗收合格而國 務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中已明確規(guī)左，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng) 進(jìn)行綜合驗收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗收，否則不得交付使用.確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證商品房預(yù)售三交房時間和預(yù)期交房條件在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時明確違 約責(zé)任.注意開發(fā)商利用“合理順延權(quán)利過長延遲交樓時間對于一些不合理的、缺少依據(jù)的 收費,如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，拒付.楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以注意:如要購買地下車庫應(yīng)

9、注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款，維修費、物44 6A* &百員等等.房子的保修期限和范囤對維修期限、條件作出約泄.購房合同注意事項（二）簽署購房合同須知一、產(chǎn)權(quán)證要齊全包括國有上地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可 證.此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售 樓現(xiàn)場看到證件的原件,再有就是上地證是否抵押了，上地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商 向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照,經(jīng)營范用里是 不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可.二、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件,要明確雙方違約責(zé)任按規(guī)立

10、入住 70%以上才能開通燃?xì)?之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌.三、延期交房:開發(fā)商補(bǔ)充協(xié)議規(guī)泄,“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之 一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓,業(yè)主只退回已交的本 金.”這種約定非常不合理.四、購買合同的第一條,項目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時，需要注意在合同中填寫相 關(guān)的內(nèi)容,與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范用第二條,是商品房的銷 售依拯，您需要做的跟第一條基本相同,需要核對銷售許可證的號碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的 方式,與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致.五、公攤而積:不應(yīng)該計入的包括倉庫、機(jī)動車車

11、庫、非機(jī)動車車庫，作為人房的地下室，以 及可以單獨使用的空間.還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心 等為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分,比如說小區(qū)的物業(yè)管 理用房等在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個明確的說明，在主合同的第三條里,只是說分?jǐn)偭?多少，分?jǐn)偟亩e的數(shù)額，但是在合同的附件二,應(yīng)該有一個房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四?一部分，是經(jīng)過哪一個地方批準(zhǔn)的.六、而積確認(rèn)和差異的確定建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)左的第二種處理方式，即確左雙 方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負(fù)3%,超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng) 退還房款以及利息，你也可

12、以接受.七、付款方式與期限一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商,是不是可以留5%左右的房款，在正式交 房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約N的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付 相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時間約崔的更加充裕一些.在簽訂正式購房合同之前，建議你 向開發(fā)商指左的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件,看你是否能夠得到資信貸款，避免 岀現(xiàn)其他的麻煩.八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任也就是說開發(fā)商約左你超過30天未付淸房款可以解約的, 對預(yù)期交房的解約期限也只能泄30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的.九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可 能某些

13、方而，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)汁的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個 工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房.十、房屋的交接:開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實 測,在交樓的時候，應(yīng)該提供實測而積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用 說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓,由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān).十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項，首先是通水通 電通電梯.保證你售樓之后，這是最基本的保障再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通, 一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少

14、,但是目前北京市并沒有明確 的規(guī)左，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有 關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約左，以免影響您的正常生活對于您購買恫區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開 發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā) 商承諾竣工時間在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約圮 的處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾 期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任.十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)左，約左了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款,購房人可以根 據(jù)實際的情況，可以選擇退房或

15、者違約金.按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi),開發(fā)商應(yīng)將登 記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案如果因為開發(fā)商的責(zé)任,沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記 機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約泄一個處理方式，可以退房，對于違約金,一 般是合同金額的之間，也是根拯實際的情況來進(jìn)行選擇也可以選擇不退房，如果選擇 退房，操作起來有一泄困難,比如說你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權(quán),是在入住之后的二三個月進(jìn) 行，如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利,建議大家在確認(rèn)這個項目是一個合 法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題, 并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因為這個項目的

16、本身合法性有問題,在這個情況下建議你選擇不 退房,讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金.其它:比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是 正本，二份是副本現(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份,購房人應(yīng)該有一個合同的正 本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押在整個的合同最后一條，是做預(yù)售 登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管 理局和房管局做登記附件一是房屋的平而圖，在簽合同的時候應(yīng)該注意這個圖紙要用坐標(biāo)來 確認(rèn)這個房屋的朝向：第二要標(biāo)注而積,或者是而積的標(biāo)尺.簽訂購房合同需要注意啥第一，在合約書中，應(yīng)

17、注明與發(fā)展商談左的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款. 如是分期付款，每期款的繳款時間應(yīng)注明.第二，發(fā)展商交付房屋的日期一左要寫明確,應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可 的措詞來表達(dá)，因為這里涉及到逾期交房的違約問題.第三，對于購宜房屋的面積要明確銷售而積（含分?jǐn)偟墓枚e）是多少如面積誤碼率差超 過約左范【札客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失目前，有些城市如上海,甚至規(guī)泄發(fā)展商實測 而積大于客戶購置面積時客戶將不必追補(bǔ)而積款，而實測而積小于購置面積，發(fā)展商還要退 款.第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間因煤氣公司有規(guī)泄，必須等到樓宅入住率達(dá)70% 時才通氣源因此，雖然煤氣管道

18、已通，但客戶尚有可能用不上煤氣,給生活帶來諸多不便所以, 在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時發(fā)展商采取的應(yīng) 急辦法.第五，應(yīng)在合同中明確提岀產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時間.目前由于各方而的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā) 放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期,發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證.第六，發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更淸晰地闡述協(xié)議內(nèi)容,往往還會讓客 戶再簽署一份補(bǔ)充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任, 以及而積丈雖誤碼率差,若差異過大時在哪些情況下的免貼責(zé)任.一般情況下，發(fā)展商簽此合 同,主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約

19、的規(guī)避風(fēng)險的一種方式但客 戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱.一般而言,簽約時 最重要的就是上述幾個問題，但對其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細(xì)研究，一左 要做一個明明白白的購房人.識別對購房人不利的合同條款一、合同約左:暫測面積與實測面積的允許誤差在5%,如誤差超過5%,按實際情況多退少補(bǔ). 從目前了解的情況看，購房者所得到的而積一般比合同約定的面積少，如果互不結(jié)算,吃虧的 肯定是購房者，由此可見,上述條款對張先生的不利是十分明顯的.二、合同約屯購房者不按合同約左時間付款，則應(yīng)按中國人民銀行固左資產(chǎn)貸款利率汁算利 息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有按時交

20、房，卻什么懲罰措施也沒有.律師說法:這是一條明顯不公平的內(nèi)容,許多購房者卻忽略了.現(xiàn)實中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房 卻理直氣壯，購房者卻無可奈何的情況，就是因為任合同中沒有規(guī)左相應(yīng)的懲罰措施,比如應(yīng) 參照購房者不按時付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購房者有權(quán)解除合同等.這樣，出現(xiàn)問題購房者才有 計可施，有權(quán)可維護(hù).三、合同約N：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任. 律師說法:這是強(qiáng)詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力,若克的因施工問題延期交房，開 發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去.四、合同約定:發(fā)展商交房后三個月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證.律師說法:這里面有兩個問題

21、，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒有意識到甚至岀現(xiàn)這樣的事:發(fā) 展商交房時通知購房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能 給鑰匙，否則不給到頭來購房者還是住不進(jìn)新房因此，律師建議購房者應(yīng)將交房的含義具體 化，即規(guī)左為:交房屋鑰匙否則，應(yīng)為發(fā)展商違約還有一個問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時限內(nèi)辦 不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒有規(guī)定,以至于問題發(fā)生時不知所措同樣建議應(yīng)明確 為:若不能按時辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房.這樣，購房者的權(quán)益才能得到充 分保障.五、合同附件中對房屋的配套設(shè)備約左不淸在張先生的合同附件里，只約左“預(yù)留電話線、 有線電視插座、管道煤氣入戶、24小

22、時熱水”卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常 使用,不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦這種含糊不淸的約左是不完整的，希望也能 引起其他購房者的注意.慎簽購房合同許多購房者買房時，往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒有明確房屋是 否是合法銷售的情況下,就匆匆向開發(fā)商交付定金或購房款，結(jié)果到正式談判時只能被對方牽 著鼻子總,違心簽訂合同這種不慎簽購房合同從而導(dǎo)致落入購房陷阱的情況往往貽害無窮. 山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購房者應(yīng)注意以下問題：“五證“要嚴(yán)格審查購房者購買期房時應(yīng)査看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：建設(shè)工程規(guī)劃許可、國 有上地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

23、建設(shè)工程開工建設(shè)許可證、商品房銷售（預(yù) 售）許可證在“五證中，最重要的是上地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，它 表明所售房屋是合法項目如果房屋已驗收還應(yīng)査看是否具有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)疑合格證明原件開發(fā)商同時應(yīng)出具住宅質(zhì)量保證書和住宅使用 說明書認(rèn)購協(xié)議要慎簽購房者在簽訂正式商品房買賣（預(yù)售）合同前,開發(fā)商往往要求購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議, 并交納一立數(shù)額的左金由于認(rèn)購房屋到簽訂正式的購房合同有一段時間，有些購房者可能不 想購買已預(yù)訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發(fā)商達(dá)成一致，而沒有簽訂合同這時左 金能否要回就與所簽訂的認(rèn)購協(xié)議有很大的關(guān)系.如果認(rèn)購協(xié)議中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約龍

24、則左金可以返還如果開 發(fā)商在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定“購房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)左的證件到開發(fā) 商售樓處簽訂正式購房合同，逾期購房者所交認(rèn)購金（或定金、誠意金）不予退還“等此類條 款購房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原 因無法達(dá)成協(xié)議.合同附件不可缺目前使用的商品房買賣合同，除主合同要件外還包括四個附件，即房屋平而圖、公共部分 與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議合同附件是主合同組成部分, 是對主合同約左不明條款做出的明確約肚，是對主合同沒有約左部分的重要補(bǔ)充.合同附件與主合同具有同等的法律效力.購房者在洽購房屋時開發(fā)商往往做出許

25、多口頭承諾購房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾 和廣告宣傳,購房者在訂立合同時可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書而合同中如 果開發(fā)商沒有實現(xiàn)這些承諾，購房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)圮要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任 并賠償損失.心明眼亮避開購房陷阱-謹(jǐn)慎簽訂合同看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認(rèn)購書，然 后再簽正式合同這里面的問題就更多了.陷阱一:在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一泄額度的左金，這是無可非議的但有時購房者在交 付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不 退定金，理由是

26、買家沒有履行合同，所以沒收定金.對策:律師建議買家與發(fā)展商在協(xié)議中約定,若買家得不到貸款時，泄金該如何返還或是否要 扣除部分作為手續(xù)費等,這樣就避免了很大的麻煩.同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收左金的,這本身是沒有法律依據(jù)的.陷阱二:合同主體認(rèn)能不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤有時代表發(fā)展商簽約的人并不是 法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)上地?fù)碛姓撸@些都有可能產(chǎn)生問題.另外，也有可能該項目是A公司開發(fā)的,實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司 簽約,否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩.對策:在簽約前您査明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不

27、是,則是否持有“授權(quán)委 托書“否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé) 任.陷阱三:不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要.但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一立要 看淸楚現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶岀示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表 明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及而積丈疑誤差率差異過大在哪些情 況下能免賠這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一 種方式.善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益.對策:看淸楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，的辦法是找一個律

28、師來幫你的忙.陷阱四:“最短時間“與“合同是雙方意思一致的表達(dá)但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題, 在最短時間內(nèi)解決“，“在裝修材料上，選擇的國外進(jìn)口的等一些看上去很誘人但沒有實際意 義的承諾最短是多長時間，什么樣的才算的？不知道.合同里岀現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法,因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司.對策:購房者一泄要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾 落實在合同里.陷阱五:約建提前交納部分費用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很髙的行業(yè)開發(fā)商而臨資金壓力是 很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢而在合同

29、或是補(bǔ)充協(xié)議中, 開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進(jìn)去,要求購房者提前交納，這是顯失公平的.比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù) 售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約朿，這就是對消費者的侵害.對策購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理 的費用標(biāo)準(zhǔn).陷阱六:賣方解除合同在一些發(fā)展商制左的售樓契約或契約附件中,往往有這樣的條款:“買方無故逾期付款，經(jīng)賣 方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款”這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商 以此為由，沒收

30、其已付95%的價款，豈非很不公平.況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰 行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物.對策:依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款當(dāng)然，還有其他一些類似的合同 條款存在著這樣的問題,購房者可以依據(jù)法律的規(guī)上來更好地維護(hù)自己的權(quán)益.陷阱七:處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于日前如何如何，但是并沒有約左如果沒有在“一日 前如何如何“后該怎樣處理這樣，即使最后認(rèn)左是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解 了事.對策:購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)汁圖紙施工 和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳

31、細(xì)越好.陷阱八:以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念有時會岀現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題,開發(fā)商承諾臥 室的玻璃是中空的,到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下而的部分是中空，而上而卻是普通玻璃等 等.對策:對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好不給開發(fā)商一點空隙. 當(dāng)然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方而的知識.陷阱九:拒簽補(bǔ)充協(xié)議前而說了,開發(fā)商在簽約時會主動岀具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以岀具 一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理 中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩舉個簡單的例子，你買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯, 是否

32、會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題,為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的 髙層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班髙峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是 否有權(quán)拒付部分電梯費呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議這 種現(xiàn)象在北京是很普適的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此.對策:不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益實在不行，又覺得沒有把握,那就只 好放棄了購房.合同附件“文章“多1、附件一是房屋平面圖一般情況下，開發(fā)商提供的平而圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦 發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平而

33、圖中標(biāo)明長、寬 等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電氣、供水、供曖以及其他線路和裝修的平而圖. 這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù).2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖe的構(gòu)成說明.這里購房者需要注意的是, 凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該構(gòu)成而積分?jǐn)偠e的計算 應(yīng)按京國上房管權(quán)字2000）第369號文件執(zhí)行.雙方應(yīng)約龍,岀賣人違背該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退 還不應(yīng)計入分?jǐn)偠e部分的相應(yīng)價款,并按該價款的10%支付違約金.3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定.對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝 修標(biāo)準(zhǔn)具體化要避免采用諸如“髙級而磚”

34、、“高級外墻涂料髙級木地板”之類的模糊性標(biāo) 準(zhǔn).應(yīng)當(dāng)盡量寫淸裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).4、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議.有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議，對此，購房人要仔細(xì) 閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù). 其次，購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項在補(bǔ)充協(xié)議中做岀詳細(xì) 約左例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商 自行組建或單方選聘的,為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費標(biāo)準(zhǔn)，購BR房人應(yīng)當(dāng) 與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項做岀具體約泄.5、附件五

35、是關(guān)于計價方式與價款的約定.目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付 房款一般來說,因為開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期 取得貸款但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準(zhǔn)購房人貸款的情況岀現(xiàn)一旦這種情況 岀現(xiàn),購房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行購房合同,而臨違約風(fēng)險有鑒于此，建議購房 人在附件五中，除了約立好付款方式及期限外，還要明確約左:“如果購房人的貸款申請未獲銀 行批準(zhǔn)，則購房人有權(quán)與出賣人協(xié)商,采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退 房買受人因此退房時，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人”簽補(bǔ)充協(xié)議抓住八大要點在簽訂購房合同時要增加補(bǔ)充

36、協(xié)議，目前已受到越來越多的購房者的重視但如何簽訂補(bǔ)充 協(xié)議才更為有效呢？補(bǔ)充協(xié)議太少，不能充分保護(hù)購房者的利益，起不到補(bǔ)充協(xié)議的作用：但 補(bǔ)充協(xié)議太多，動輒上百條，別說一般購房者,就是專業(yè)法律人員要想全部解釋淸楚也非易事, 其實際可操作性很小.其實只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約朿開發(fā)商,即使條款很少，也能 起到保護(hù)購房者利益的作用，而又使開發(fā)商能夠接受，不影響交易的進(jìn)行，這應(yīng)是購房者明智 的選擇.從整個商品房買賣合同來看，開發(fā)商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八個部 分，只要針對這八個部分來簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就基本可以保護(hù)購房者合法權(quán)益不受侵害：第一要約左套內(nèi)建筑而積和公攤而積的合理誤差范圍

37、，目的是防I匕交房時在合同約定范弗I 內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大.第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題,應(yīng)約立在這種 情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房 者的定金或追究違約金.第三要約泄房屋交付時開發(fā)商要提供房屋而積實測數(shù)據(jù)，應(yīng)約宦如果開發(fā)商提供不了，購房 者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金,目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問 題而彼動.第四要約定物業(yè)費、停車費等費用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收 費標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況.第五要約泄精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，

38、不能被開發(fā)商以進(jìn)口、髙級、優(yōu)質(zhì)等不明確 的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約泄與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位宜、方向、 可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提岀異議而無依據(jù)的情況.第六要約左開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的 時間,目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán).第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防 止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活.第八要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約肚不明確的,可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳 材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù).宜業(yè)指南:合同附件陷阱逐個提合

39、同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間,更大程度地維護(hù)消費者利益但 因目前消費者的法律知識不足，附件有時就被發(fā)展商利用作為“對付”買家的工具.同時，不少 買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得讀.實際上，根據(jù)合同法規(guī)左,若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準(zhǔn)即買賣雙方在 合同附件中約左的條款最終是執(zhí)行依據(jù)因此，建議買家簽合同附件時慎之又慎下而是合同 附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑒.在正式文本中有“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后X日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供 的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后X日內(nèi)

40、取得房 地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第三項處理:詳見補(bǔ)充協(xié)議，但補(bǔ)充協(xié)議中卻沒有關(guān)于何時 辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定.專家評點:依據(jù)合同法的規(guī)左，買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的 時間，如果出賣人未能及時辦證的,買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支 付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金.在合同附件中約左“商品房交付時,如花園等附屬項目的而積與合同記載的而積有誤差時，買 受人同意接受交付時的實際而積”，或“商品房附屬花kl而積經(jīng)岀賣人暫測為X平方米，該而積 包括花園用墻地基而積如果商品房交付時花園而積與上述而積有誤差時以交付時的面積為 準(zhǔn),謀差部分按每平方

41、米X元人民幣多退少補(bǔ)”.專家評點:花園而積能否出售，目前法律未有明確規(guī)迄但這部分而積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán) 部分，買受者即使支付相應(yīng)的價格也不能將這部分而積列入房屋的產(chǎn)權(quán),這一點買受者一泄要 注意如買賣合同記載的商品房的建筑而積（套內(nèi)而積+分?jǐn)偯娣e）、套內(nèi)面積、分?jǐn)?而積與實測而積有差異時雙方按如下方式處理：1、建筑而積沒有差異但套內(nèi)而積與分?jǐn)偠?積均有差異時商品房價款不變.2、建筑而積和分?jǐn)偠e均有差異但套內(nèi)而積沒有差異時商 品房價款不變.3、建筑面積和套內(nèi)而積均有差異時按套內(nèi)而積誤差比進(jìn)行調(diào)整”專家評點:以上條款既確定了建筑而積不變價款不變,又約九套內(nèi)而積不變，價款不變,而且當(dāng) 建筑面積與套

42、內(nèi)而積均有差異時又按套內(nèi)面積的誤差進(jìn)行調(diào)整，這個約左違反了建設(shè)部2 0 0 1年6月1日頒布的商品房銷售管理辦法的相關(guān)規(guī)泄，商品房銷售可以按套（單元） 計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑而積計價.廣州市2 0 0 1年岀臺規(guī)泄,商品房應(yīng)按套 內(nèi)而積銷售.而2 0 0 1年實施的商品房預(yù)售合同約定的售房條款，也明確規(guī)立“該商品房 屬預(yù)售，按整套（整層）岀售,如套內(nèi)建筑而積汁算，該商品房單價為每平方米（幣）元,總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖe的建筑計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行 計價：如整幢出售，按建筑而積計算”上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)左，應(yīng)屬無效“買 賣合同所稱的已

43、交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項，不包括稅 費和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的 協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān).買賣合同所稱的累訃已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付 款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不包括稅費和買受人通過銀行按揭所取得的 尚未償還的借款，銀行按揭的處理由岀賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)“專家評點:買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實際上已經(jīng)支付房 款，出賣人不把這部分房款訃入買受人累計已支付房款，顯然有失公平,且與商品房預(yù)售的慣 例不符“甲方領(lǐng)到該物業(yè)竣工驗收證明后,應(yīng)由代表律師

44、向乙方發(fā)出交付使用通知書，自 交付使用通知書發(fā)岀之日起一年內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)該物業(yè)的結(jié)構(gòu)保修期，并對該物業(yè)結(jié)構(gòu) 建筑質(zhì)量問題負(fù)責(zé)保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任何破損及以下情 形,甲方不負(fù)保修責(zé)任”專家評點:根據(jù)1 9 9 8年9月1日開始實施的商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用 說明書制度的規(guī)左，對住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規(guī)左.住宅保修從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，并非從“交付使用通知書 發(fā)出之日起一年內(nèi)，且物業(yè)的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移時間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計算，而非 “甲方（發(fā)展商）代表律師向乙方發(fā)岀該物業(yè)交付使用通知書3 0天后

45、“為保障各業(yè)主及用 戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無條件地同意并接受由甲方或甲方指左的管理公司統(tǒng)一管理“專家評點:根據(jù)廣東省物業(yè)管理條例（從1 9 9 8年1 0月1日起施行）之規(guī)泄:“物業(yè)已 交付使用的建筑而積達(dá)到5 0 %以上，或者已交付使用的建筑而積達(dá)到3 0 %以上不足5 0 %，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)左召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會“ （第七條）：由業(yè)主大會批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司.第2 1條規(guī) 立:“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會, 未經(jīng)綜合驗收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費用“

46、甲方在約定交樓 期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約專家評點:人為約立了六十天的免責(zé)期限，對乙方不公平.購房合同如何簽之:買房警惕數(shù)字游戲購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進(jìn)合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一 和附件二對購房人所購商品房基本情況描述淸楚，并盡可能利用合同第三條后而的空白行，要 求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實際交付情況不符時，應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠 償責(zé)任沒有具體賠償責(zé)任的約泄，第三條對商品房基本情況表述的作用將會大大降低.8號樓變成4號樓如果有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買 房人問我在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在有

47、不少國人對數(shù)字非常重視,為了一個靚號，不惜一擲千金,有些房地產(chǎn)商為了迎合人們 的心理，賣房時將幢（座）號、層數(shù)、門牌號避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用 3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替.因此，購房人在約泄合同第三條時首先要查驗淸楚房地產(chǎn) 商填寫的房屋坐落、層數(shù)、而積等基本情況是否符合該房屋所任項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可 證和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢（座）號、層數(shù)、門牌號 是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標(biāo)注一致.如果不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商交房時幢（座）號、層數(shù)、門牌號 發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號

48、交房時不跳了，挑了 8字的人實際 收到的成了 7字，甚至有的8號樓莫拿其妙地變成了 4號樓.因此筆者建議這些購房人事先在 合同中和房地產(chǎn)商約定淸楚如交房時出現(xiàn)這種問題,房子是可退還是可換，不然到時即使法官 認(rèn)立房地產(chǎn)商在這個問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量,購房人很難根 據(jù)自己的“迷信“達(dá)到退房或換房的目的.圖紙尺寸、用途、凈高要標(biāo)明合同第三條提及的合同附件一是房屋平而圖，房地產(chǎn)商通常會提供一個購房人所買房屋的 平而圖，購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個平而圖 上標(biāo)涓所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細(xì)，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺

49、 寸、空調(diào)位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平而圖中標(biāo)淸楚，并在 第三條的相關(guān)空格中填淸楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高.在這里需要提醒購房人注意的有兩點：1. 有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要 以為公寓就可商住兩用到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的 一個詞，國家根本就沒有這個有關(guān)房屋用途的用語當(dāng)然我們不得不承認(rèn)目前買這種商住兩用 房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠(yuǎn)利益是否能得到保障仍是一 個未知數(shù)為了居住而買“商住兩用樓，則是有百害而無一利.2. 層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)

50、量的高度叫凈髙,因此購房人要求房地產(chǎn)商在 合同中能說明樓層凈高.容積率和綠地率購房人在關(guān)注自己所買房屋平而圖的同時，還應(yīng)盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在 小區(qū)的整體平而圖附上,在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和髙度及綠地面積由 此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確泄自己所購 房屋采光有無遮擋.購房人在進(jìn)行這些約定前有幾個概念需要搞淸：1 建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范弗I內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比附屬建 筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算而積的附屬建筑物除外.房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的上地面積 而是根拯建筑容積率繳納上地出讓金,人防工程屬國家所

51、有，不計算建筑容積率房地產(chǎn)商為 了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率.建筑密度不同于建筑容積率，它是 指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范 朗內(nèi)的全部上地而積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地而積、建筑物（構(gòu)筑物）所占而積、運動 場地等等.2. 房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹,這也是一個不準(zhǔn)確、不規(guī)范的 用詞在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率“和“綠化覆蓋率“兩種叫法.綠地率是 指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi) 的上地和地表覆土達(dá)不到3米深度的上地，不管它們上

52、而是否有綠化，都不計入綠地而枳.綠化 覆蓋率是指綠化垂直投影而積之和與小區(qū)用地的比率樹的影子、露天停車場可以中間種草 的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上.購房人要注意房地產(chǎn)商在 銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率.簽訂商品房買賣合同時，使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的商品房買賣合同示范 文本由于示范文本是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān) 系，因此，采用示范文本簽訂合同有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益但切不可認(rèn)為采用示范 文本就萬事大吉，即使采用示范文本簽訂商品房買賣合同，購房時也應(yīng)注意以下幾個問 題.1、認(rèn)購書問題.在目前商品房交易過程

53、中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人 簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款.開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所 銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情 況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換, 要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一左數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)左的時間里，購房人不想購買該 房屋,就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款.第一種情況的認(rèn)購書，由于我國城市房地產(chǎn)管理法和商品房銷售管理辦法都明確規(guī) 立，在未取得預(yù)售許可證前,是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，違反 法律和

54、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)左的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的但人 民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的關(guān)于審理商品房買賣合同糾 紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱法院解釋）第2條規(guī)左:岀賣人未取得商品房 預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)左無效,但是在起訴前取得商品房預(yù) 售證明的,可以認(rèn)立有效根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購書，如果開發(fā)商 在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購書肯左是無效的：如果開發(fā)商在購房人起訴前 取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情 況一樣，即和下面要討論的

55、第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)相同.第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完 備.法院解釋第5條規(guī)左:商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法 第十六條規(guī)立的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且岀賣人已經(jīng)按照約左收受購房款的，該協(xié)議 應(yīng)當(dāng)認(rèn)左為商品房買賣合同，肯立具有法律效力但是實踐中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備商品房 銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何？法院解釋并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從法院解釋第5條的規(guī)定,反推岀不具備商 品房銷售管理辦法第十六條規(guī)左的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必然沒有法律效 力但是如果認(rèn)

56、購書僅規(guī)定了房號、而積和價格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的基 本條款，不具有法律效力.2、補(bǔ)充協(xié)議問題.在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)示范文本所訂立的商品房買賣合同外，還要 求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好這種 補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有 而積的確左分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方而，甚至包含許多針對開發(fā) 商的免責(zé)條款比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套 批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)

57、延遲 交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任“由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專 業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié) 議拿回來找專家進(jìn)行咨詢,將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找岀來，并對其進(jìn)行修改同時由于補(bǔ) 充協(xié)議是由開發(fā)商擬泄的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增 加保護(hù)購房人的條款如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā) 商簽訂補(bǔ)充協(xié)議.3、售樓廣告問題.開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾從法 律角度來說,售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹苴商品房的文字、圖 片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款此類廣告法 律上一般視英為要約邀請，不能宜接成為合同的內(nèi)容.對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖 不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任.根據(jù)廣告法 第37、38條規(guī)左，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合 法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任因此，