(完整版)天津前期物業(yè)服務(wù)合同(非住宅)

1、附件1:天津市非住宅前期物業(yè)服務(wù)合同(JF-2009-006 )甲方：法定代表人：聯(lián)系電話：住 所：郵政編碼：營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：乙方：綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司天津分公司法定代表人：孫彩霞 聯(lián)系電話： 住所：郵政編碼：營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：BH1100001企業(yè)資質(zhì)證號(hào)：1040095 資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)1根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和天津市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方 遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，甲方根 據(jù)招標(biāo)備案號(hào)或者協(xié)議選聘?jìng)浒柑?hào) 將（物業(yè) 項(xiàng)目名稱）委托乙方進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一條委托物業(yè)的基本情況物業(yè)類型（寫(xiě)字樓、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)

2、等） ：寫(xiě)字樓、商業(yè)、 酒店式公寓座落位置：天津市濱海新 區(qū)（縣）濱河西路以東、萬(wàn)順北道以 南_道（路、街）（號(hào)四 至：西至濱河西路，北至萬(wàn)順北道，東至眾安路，南至橫福 路本物業(yè)分 一 期開(kāi)發(fā)建設(shè),總占地面積： 0.92376 萬(wàn) 平方米總建筑面積：10.6487 萬(wàn)平方米。其中：地上 36 層、地下 3 層。寫(xiě)字樓 3.3144萬(wàn)平方米商業(yè) 2.0804 萬(wàn)平方米工業(yè)園區(qū)/萬(wàn)平方米酒店式公寓2.4120 萬(wàn)平方米委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附表一、二、三、四。（后附規(guī)劃總平面圖）該項(xiàng)目是通過(guò) 招投標(biāo)（招投標(biāo)、協(xié)議）方式選聘物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的。第二條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）（一）房屋本體和共用

3、部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理: 具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四（二）共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù):1 .供、配電設(shè)施設(shè)備：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四2 .給、排水設(shè)施設(shè)備：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四3 .升降系統(tǒng)：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四4 .消防系統(tǒng)：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四5 .空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四6 .智能化系統(tǒng)：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四7 .樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（通訊系統(tǒng)等）：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四8 .停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四9 .其他：（三）共用部位和共用場(chǎng)地的環(huán)境保潔和綠化養(yǎng)護(hù)：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四（四）物業(yè)裝飾裝修的管

4、理：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四（五）車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和消防管理：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四（七）物業(yè)檔案的建立、保管和使用：具體服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見(jiàn)附件四（八）其他委托事項(xiàng)：1、 2、 3、 第三條前期物業(yè)服務(wù)合同期限 5前期物業(yè)服務(wù)合同自 年 月 日開(kāi)始，至業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。第四條甲方權(quán)利義務(wù)（一）在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示本合同的內(nèi)容，并 組織購(gòu)房人對(duì)本合同的內(nèi)容和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)；（二）審定乙方提交的物業(yè)管理服務(wù)方案及管理制度；（三）監(jiān)督并配合乙方管理服務(wù)工作的

5、實(shí)施及制度的執(zhí)行；（四）聽(tīng)取乙方提由的合理化建議；（五）在向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記；（六）按照有關(guān)規(guī)定向乙方辦理物業(yè)管理交接手續(xù)；（七）按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（八）對(duì)本物業(yè)的共用部位、 設(shè)施及場(chǎng)地不得擅自占用和改 變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或者完善配套設(shè)施設(shè)備， 經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；（九）按照法律、法規(guī)的規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任；（十）其他：/第五條 乙方權(quán)利義務(wù)（一）依照國(guó)家、本市有關(guān)規(guī)定和本合同約定，制定物業(yè)管理服務(wù)方案和制度，對(duì)物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備、消防、公共秩序及環(huán)境衛(wèi)生等

6、進(jìn)行管理服務(wù)；（二）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示；（三）依照本合同約定向甲方、業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（四）建立物業(yè)項(xiàng)目的管理檔案；（5） 對(duì)業(yè)主違反國(guó)家和本市有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)和規(guī)章及臨時(shí)管理規(guī)約的行為，進(jìn)行勸阻、制止， 并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告；（6） 對(duì)侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為要求責(zé)任人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀；（7） 不得將物業(yè)項(xiàng)目全部委托給他人管理，但可以將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)；（八）負(fù)責(zé)編制物業(yè)的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施；（九） 提前將裝飾裝修房屋的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主，當(dāng)業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí)，對(duì)不

7、符合安全要求和影響公共利益的行為，進(jìn)行勸阻制止；勸阻無(wú)效時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告；（十）負(fù)責(zé)編制物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃；（十一） 實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，至少每季度向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況；（十二）本合同終止乙方不再管理本物業(yè)時(shí)，在合同終止之日起十日內(nèi)，除向甲方或業(yè)主委員會(huì)移交本合同第十條第一項(xiàng)規(guī) 定的資料外，還必須辦理下列移交事項(xiàng)：1、預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè) 共用部位、設(shè)施和場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收益余額；2、物業(yè)管理項(xiàng)目的檔案資料；3、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備；4、實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)移交管理服務(wù)期間的財(cái)務(wù)資 料。（十三）應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安部門(mén)做

8、好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作。在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報(bào)告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。（十四）接受甲方和全體業(yè)主的監(jiān)督；（十五）其他：/第六條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)協(xié)商，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)采取包干制的形式（包干制或酬金制）（一）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、包干制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）寫(xiě)字樓： 16元/月平方米（含能耗費(fèi)用）（2）商業(yè)： 24.45 元/月平方米（含能耗費(fèi)用）（3）工業(yè)園區(qū)：元/月平方米（4）酒店式公寓：4.314 元/月平方米2、酬金制本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)資金的預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)如下（按建

9、筑面積計(jì)算）:（1）寫(xiě)字樓：（2）商業(yè)：_/元/月平方米一元/月平方米（3）工業(yè)園區(qū)：/元/月平方米(4) /_: _/元/月平方米物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇以下第 一種方式從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取酬金： 業(yè)服務(wù)企業(yè)每月/季/年按/元的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提取酬金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月/季/年按應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額/%的比例提取酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并于每 L月公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。（二）竣工驗(yàn)收合格交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用 由甲方承擔(dān)。（三）竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。（四）甲方與業(yè)主約定由甲方承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由甲方交

10、納。（五）已竣工但尚未生售或者尚未交給購(gòu)房人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由甲方交納。（六）交納費(fèi)用時(shí)間：（1）甲方于 每月10日前 交納；（2）業(yè)主于 每月10日前 交納。（七）甲方或者業(yè)主逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從逾期之日起按應(yīng)交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的3%。比例交納諱約金。（八）業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。第七條車位使用費(fèi)收費(fèi)方式（一）機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)委托乙方管理服務(wù)，經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)由甲乙雙方另行訂立，并作為本合同的附件。（二）非機(jī)動(dòng)車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： /第八條特約服務(wù)費(fèi)業(yè)主委托乙方提供物業(yè)服務(wù)合

11、同約定以外特約服務(wù)的，其 費(fèi)用由雙方約定；乙方應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公布。第九條物業(yè)管理用房在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，甲方向乙方無(wú)償提供并 移交不少于本項(xiàng)目規(guī)劃由售部分總建筑面積的千分之三至千分 之四 建筑平方米的物業(yè)管理用房， 用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主活動(dòng)。乙方負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位 和個(gè)人不得占用或者改作他用。甲方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房， 并向業(yè)主進(jìn)行公示。第十條物業(yè)驗(yàn)收交接（一）甲方在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后交付業(yè)主使用前，應(yīng)當(dāng)與乙方辦理接管驗(yàn)收手續(xù)， 并自新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起六十 日內(nèi)，向乙方提供下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)

12、構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬 配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；2、物業(yè)竣工驗(yàn)收資料；3、共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料；4、物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；#5、/o（二）乙方在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)配合乙方對(duì) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的共有部分進(jìn)行查 驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。（三）甲方未能及時(shí)整改的遺留問(wèn)題，雙方約定按以下方式解決：/第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝 修工程的內(nèi)容和期限、 允許施

13、工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)和處置以 及相關(guān)費(fèi)用等。第十二條 專項(xiàng)維修資金歸集和使用按照本市有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行。第十三條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，甲乙雙方均有義務(wù)書(shū) 面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第十四條違約責(zé)任（一）甲方違反合同第四條的約定，使乙方未完成規(guī)定的管理服務(wù)目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方解決，逾期未解決的，甲方承擔(dān)違約責(zé)任；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)當(dāng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。（二）乙方違反本合同第二、 五條的約定，未能達(dá)到約定的 管理服務(wù)目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方在三十 日內(nèi)整改、逾期未整改的，乙方承擔(dān)違約責(zé)任；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的， 乙方應(yīng)當(dāng) 給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。（三）乙方違反本合同第六、七、八

14、條約定，擅自提高收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)的，甲方及業(yè)主有權(quán)要求乙方清退；造成甲方、業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)當(dāng)給予甲方、業(yè)主經(jīng)濟(jì)賠償。（四）甲、乙任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц?元的違約金；違約方還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)超過(guò)違約金部分的經(jīng)濟(jì)損失。（五）其他：/第十五條質(zhì)量糾紛的約定因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或者安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以有資質(zhì)的鑒定部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。第十六條不可抗力的約定 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)， 雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第十七條免責(zé)條款以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：1、乙方已履行本合

15、同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造 成損失的；2、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已 告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；3、因非乙方責(zé)任由現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有 線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；4、/。第十八條爭(zhēng)議處理本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議， 雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決或者報(bào)請(qǐng)物 業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或者調(diào)解不成的，按下列第2種方式處理：1、向/仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；2、向人民法院提起訴訟 。第十九條合同附件（一）雙方可以對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。（二）本合同附件均

16、為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家和本市有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第二十條合同備案（一）本合同正本連同補(bǔ)充協(xié)議及附件共17 頁(yè),一式五份，甲乙雙方及市、區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)（備案）各 執(zhí)一份，售房現(xiàn)場(chǎng)公示一份，具有同等法律效力。（二）本合同簽訂之日起三十日內(nèi)，甲方持本合同到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案。第二十一條其他約定事項(xiàng)（1） /（2） /（3） /（4） /（5） /第二十二條 合同責(zé)任及生效（一）乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主，本物業(yè)的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

17、（二）本合同自簽訂之日起生效。15甲方（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）：住所：法定代表人：委托代理人：郵政編碼：電話：傳真：乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)） 住所： 法定代表人： 委托代理人： 郵政編碼： 電話： 傳真：年 月 日年月日附件四：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（一） 房屋本體的維修、養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1、 建立樓宇維修管理檔案。2、 設(shè)置規(guī)范齊全的管理標(biāo)識(shí)，標(biāo)志清晰準(zhǔn)確完整。3、 維修維護(hù)管理（ 1） 大廈結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)堅(jiān)固，無(wú)損壞，梁、板、柱和混凝土墻無(wú)損壞，無(wú)裂縫下垂。（ 2） 樓頂：防水層無(wú)破損，不滲漏，無(wú)積水，無(wú)堆積物，排水順暢。（ 3） 外墻面：預(yù)制混凝土隔墻結(jié)點(diǎn)安裝牢固，外墻板縫不滲漏，無(wú)損壞，玻璃幕及鋁板

18、墻面清潔。（ 4） 散水：無(wú)堵塞、無(wú)積水、無(wú)污漬、邊角整齊無(wú)缺口。（ 5） 頂?shù)貕Γ浩秸喂?，無(wú)損，潔凈。（ 6） 門(mén)窗：密實(shí)度合適，開(kāi)啟關(guān)閉順暢。4、 確保室外場(chǎng)地、道路的完好和正常使用；及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率達(dá)到100%。（二）設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1、供配電系統(tǒng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（ 1） 對(duì)供電范圍內(nèi)的電氣設(shè)備定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案（包括電氣平面圖、設(shè)備管理圖、接線圖等圖樣），做到安全、合理、節(jié)約用電；（ 2） 建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；（ 3） 建立24 小時(shí)運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零星

19、維修合格率100%。（ 4） 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明燈具、線路、開(kāi)關(guān)保證完好，確保用電安全；（ 5） 加強(qiáng)日常檢查巡視，及時(shí)更換燈具光源，確保節(jié)日燈光的正常使用；定期檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修，小修不過(guò)夜。2、給排水系統(tǒng)（ 1） 保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用。（ 2） 建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國(guó)家和天津市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏，對(duì)供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門(mén)等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修，并按天津市二次供水要求對(duì)生活水箱及消防水池進(jìn)行定期清洗和消毒，定期對(duì)水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；（ 3） 定期對(duì)排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；及時(shí)清理

20、排水井和排水溝渠淤泥、雜物，保證井蓋和篦子完整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零修合格率100%。3、消防系統(tǒng)（ 1） 加強(qiáng)日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防系統(tǒng)的設(shè)施、線路齊全，完好無(wú)損，隨時(shí)可啟用，定期進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試，確保整個(gè)系統(tǒng)反應(yīng)正常；（ 2） 及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障，零修合格率100%；（ 3） 制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道通暢，照明設(shè)備，引路標(biāo)志完好，零修合格率100%。4、電梯系統(tǒng)（ 1） 建立電梯運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理制度，建立電梯保養(yǎng)維修檔案，確保電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全措施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；（ 2） 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)電梯管理規(guī)定和

21、安全規(guī)程，電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備，定期進(jìn)行維修保養(yǎng)，定人定時(shí)對(duì)導(dǎo)軌進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑；轎廂、井道保持清潔；（ 3） 24 小時(shí)應(yīng)急值班，發(fā)生故障，接到報(bào)修后維修人員在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，及時(shí)排除故障。5、智能化系統(tǒng)（ 1） 保障樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行和有效工作，制定操作、巡查計(jì)劃，通過(guò)系統(tǒng)監(jiān)督檢查機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況，及時(shí)反饋并采取應(yīng)急措施；為設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)、合理運(yùn)行提供依據(jù)。（ 2） 保障安防智能化系統(tǒng)按設(shè)計(jì)要求正常運(yùn)行，定期維護(hù)，包括周界防范系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，能夠利用此綜合技防系統(tǒng)有效執(zhí)行安全計(jì)劃，提高大廈安全系數(shù)。6、公共衛(wèi)生間設(shè)備

22、：每日進(jìn)行一次檢查，每月進(jìn)行一次保養(yǎng)；保持設(shè)備完好、無(wú)破損， 使用功能齊全。7、樓內(nèi)外標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：無(wú)破損、丟失，根據(jù)每日進(jìn)行一次檢查，每月進(jìn)行一次保養(yǎng)；保持設(shè)備完好、 需要及時(shí)更換。8、外圍設(shè)施（旗桿、景觀設(shè)施等）：每日進(jìn)行一次檢查，每月進(jìn)行一次保養(yǎng)；保持設(shè)施完好、無(wú)破損、丟失，根據(jù)需要及時(shí)更換。9、公共照明設(shè)施（樓道、景觀、路燈、航標(biāo)燈等）：每日進(jìn)行檢查；按規(guī)定時(shí)間開(kāi)啟；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)更換，每月進(jìn)行一次保養(yǎng)，保證照明，完好率98%以上。（三）公共秩序維護(hù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)人員要求：按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時(shí)應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、

23、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、做與工作無(wú)關(guān)的事；正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；值崗時(shí)與業(yè)主、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語(yǔ)，不得使用“命令”、 “要求”類用語(yǔ)及禁忌語(yǔ)；業(yè)主需要幫助時(shí)（如開(kāi)關(guān)車門(mén)、提拿重物、揚(yáng)招及預(yù)約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)主動(dòng)及時(shí)提供服務(wù)，對(duì)業(yè)主及訪客的詢問(wèn)應(yīng)熱情接待。實(shí)施正常的公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到責(zé)任義務(wù)。對(duì)突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時(shí)報(bào)告上級(jí)，并做好記錄。協(xié)助公安部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報(bào)告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。安全秩序維護(hù)、巡邏值班、防火管理

24、、車場(chǎng)及車位管理（地上及地下）、安防重點(diǎn)區(qū)域劃分、重要活動(dòng)服務(wù)以及應(yīng)急預(yù)警準(zhǔn)備。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：門(mén)崗值勤的管理門(mén)崗：各出入口24小時(shí)值勤，其中主出入口7： 00-20： 00 立崗，出入口由巡邏崗與領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并有詳細(xì)的交接班記錄；對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車實(shí)行詢問(wèn)登記。負(fù)責(zé)人員、大宗物品的出入管理工作。對(duì)于出現(xiàn)的緊急車輛如救火車、救護(hù)車、各種搶險(xiǎn)車，在其駛?cè)腠?xiàng)目后通知巡邏崗讓其全程跟蹤。巡邏崗的管理巡邏崗：巡邏工作按照指定的巡邏路線進(jìn)行巡視，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每一小時(shí)巡查一次，夜間每2 小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。（四）公共環(huán)境保潔維護(hù)內(nèi)容

25、、標(biāo)準(zhǔn)住宅（ 酒店式公寓） ：1）樓內(nèi)公共區(qū)域：地面每天清掃1 次， 擦拭 2 次； 墻面無(wú)灰塵、無(wú)亂懸掛等現(xiàn)象；頂棚目視無(wú)灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)；樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每天擦拭2 次；門(mén)窗玻璃每月擦拭2 次；消防栓、標(biāo)識(shí)牌等設(shè)施每周擦拭1 次；電梯轎廂每天擦拭2 次；操作板面每天消毒1 次；每月對(duì)電梯門(mén)、壁保養(yǎng)1 次。2）樓外公共區(qū)域：硬化地面、主次干道每天清掃2 次，干凈整潔；綠地?zé)o垃圾、紙袋等雜物；公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持干凈整潔無(wú)雜物；對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時(shí)進(jìn)行清掃；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2 次；路燈、樓道燈每季度清潔 1 次；垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)滿溢現(xiàn)象；垃圾桶

26、、果皮箱每天清潔2 次 , 夏季每天進(jìn)行消毒。寫(xiě)字樓：1） 對(duì)管轄物業(yè)范圍所有場(chǎng)所和物品的立面、平面、無(wú)規(guī)則面不留死角的進(jìn)行定期或不定期的清潔，做到全天候、全方位保潔，特別是衛(wèi)生間要做到按保潔作業(yè)要求，定人定點(diǎn)定時(shí)巡查、監(jiān)督、管理。2） 做好垃圾的收集并統(tǒng)一放置到垃圾清運(yùn)點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清。3） 建筑物各類自來(lái)水水池要定期清洗，并確保無(wú)二次污染。4） 污水排放通暢，定期清理垃圾箱。5） 公共衛(wèi)生間每日早、晚對(duì)共用衛(wèi)生間清潔 2次，保潔時(shí)懸掛醒目標(biāo)識(shí)；（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香

27、水，小便器內(nèi)放置香球等)；每月 1 次用毛巾擦燈具；每月2 次對(duì)共用衛(wèi)生間進(jìn)行消殺，發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時(shí)清潔。室內(nèi)無(wú)明顯異味、臭味；地面無(wú)明顯煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無(wú)蜘蛛網(wǎng)和積灰，目視墻壁干凈，便器潔凈無(wú)黃漬。定期殺滅蚊、蠅、鼠、蟑螂、螞蟻，并做到無(wú)滋生源，對(duì)螞蟻藥做到及早發(fā)現(xiàn)，及早聘請(qǐng)專業(yè)公司或自行進(jìn)行滅殺。6） 辦公和辦公場(chǎng)所要控制噪音，制止喧鬧現(xiàn)象，無(wú)閑雜人員隨意流動(dòng)。7） 建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認(rèn)真落實(shí)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備。8） 樓梯、扶手、大廳、走廊、吸煙室、電梯間、地下室、內(nèi)外墻面、停車場(chǎng)(庫(kù))、道路等所有公共區(qū)域保潔清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用，部件廢棄物、污漬，衛(wèi)生間潔凈無(wú)異

28、味；及時(shí)清掃積水，確保物業(yè)容貌整潔。9） 電梯內(nèi)每日清潔2 次；每季度對(duì)電梯門(mén)壁打臘上光1 次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1 次。商業(yè)部分：硬化地面、主次干道每天清掃2 次，干凈整潔；綠地?zé)o垃圾、紙袋等雜物；商業(yè)內(nèi)部公共區(qū)域設(shè)專人保潔，隨時(shí)保持干凈整潔無(wú)雜物；公共衛(wèi)生間定時(shí)進(jìn)行清潔。對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時(shí)進(jìn)行清掃；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、等每周擦拭 2 次；路燈每季度清潔1 次；垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)滿溢現(xiàn)象；垃圾桶、果皮箱每天清潔 2 次 , 夏季每天進(jìn)行消毒。針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃。(五)綠化養(yǎng)護(hù)、租擺和室內(nèi)景觀維護(hù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)1) 草坪及地被植物適時(shí)修剪，高度不應(yīng)超過(guò)15 公分；綠地整潔，無(wú)雜掛物。2) 樹(shù)冠基本完整，無(wú)枯枝死杈。3) 綠籬枝葉正常，整齊一致。4) 紅線內(nèi)草坪、喬木、灌木、景觀小品的補(bǔ)苗、淋水、噴藥、施肥、修剪、除雜草等養(yǎng)護(hù)5) 適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治，保持?jǐn)?shù)目花草正常生