購買二手房必須要注意哪些方面

1、買二手房必須注意的幾點打算購買二手房時，少不了要和中介打交道。俗話說：買的不如賣的精，尤其面對魚龍混雜的中介公司時，更要擦亮雙眼，警惕各種陷阱！買到經(jīng)濟實用的可靠房屋，這才是終極目標，趕快來學學中介到底喜歡玩哪些貓膩，又該如何安全買房吧！我國二手房市場剛剛起步，行業(yè)相關(guān)條例規(guī)范尚未明確，這就給很多無良中介提供了不少可趁之機，偷鉆法律漏洞，蒙蔽買家和賣家，從中牟取黑心收入。房屋市場中很多血淋淋的實例教訓都在提醒我們，通過中介買房時，千萬要處處留心，捂好口袋、看好資金，不要以為全權(quán)委托給中介就等于萬事大吉。這些“血淋淋”的教訓都在提醒我們，在買房時，千萬要捂住口袋、看好資金、多留一個心眼。相較而言

2、，規(guī)模較大的中介公司運營比較正規(guī)，但也不能因此掉以輕心從而放松警惕。中介公司往往會利用房地產(chǎn)概念和合同漏洞制造陷阱，將買房定金、首付款甚至全部房款都囊入懷中。所以大家在和房地產(chǎn)中介打交道時一定要小心喔！1、查看兩證是否齊全。買房時務(wù)必要小心排查，避免購買問題房屋，記得向中介提出查看原房東有無房地產(chǎn)所有權(quán)證和土地證等證件，并要保證證件有效；比如只有房產(chǎn)證而沒有土地使用證，那房價勢必要據(jù)此打折。如果兩證齊全，則要辨認清楚土地來源是轉(zhuǎn)讓還是劃撥，由于劃撥過來的土地需要繳納房價3%的土地出讓金，這也是一筆不小的附加支出，相當于房子凈價與這部分土地出讓金加起來的總額才是房子總價，不少人因此上當多花冤枉錢

3、。因此小心查看證件類別，如果是劃撥土地，房價也要因此打折。2、報價心中有數(shù)，一次性砍價砍到底。在買房之前，一定要對房屋市場做相應(yīng)調(diào)查取價，對同類房屋價位心中有數(shù)，這樣才能根據(jù)目標房屋價格有小篩選甄別，選擇合適房源。在議價時，最終房價的確定關(guān)鍵取決于購買者的第一次報價或還價，如果首次報價，如價格報高，那么今后就很難再往下砍，達不到應(yīng)有的價值效益。所以最好在調(diào)查清楚的基礎(chǔ)上，做出合理、合適的首次報價。3、購買二手房最好通過公證處購買。 最后簽訂買賣協(xié)議以及辦理過戶手續(xù)時，最好在公證處的監(jiān)督公證下確認辦理，以便結(jié)果清晰公正具有法律效益。私下簽署合同有可能伴隨著房價打折等誘惑陷阱，許多買家正是在這種誘

4、惑下不明所以被中介“忽悠”簽了合同，結(jié)果無故多花許多錢，最后即使上法院也只能按照協(xié)議書面規(guī)定進行裁決，受害人只能啞巴吃黃連自認倒霉。一、看房。（一）、選購二手房要考慮那些要素： 1、向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化等最新的信息。 2、確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。 3、價格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購買何種區(qū)位、多大面積的住房。 4、交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。 5、房屋價值。通過反復比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。 6、確認房屋面積

5、。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積。最保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。 7、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。 8、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 9、舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費用以及水、電、煤費用。 10、物業(yè)管理。水、電、煤費用如何收??；電梯的品牌、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公

6、司提供哪些服務(wù)。 11、產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。 12、選擇中介?？煽恐薪閼?yīng)該提供有效的營業(yè)執(zhí)照執(zhí)業(yè)和經(jīng)紀人姓名、證號和照片，明確經(jīng)紀組織的經(jīng)營范圍。 （二）、購買二手房 看房、選房的“十看十不看” 如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購房者普遍關(guān)心的問題。一般情況下，在確定購房前，大家都會實地勘查一番，以免因為買下有缺陷的住房而遺憾。 1、不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才

7、能得到最確切的信息。 2、不看晴天看雨天 下過雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的“侵襲”，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。 3、不看建材看格局 購買二手房時最好是看空房子，因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性較差。各種功能區(qū)最好能有效區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。 4、不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有

8、滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。 5、不看裝潢看做工 好的裝潢都會讓人眼前一亮，有時高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。 6、不看窗簾看窗外 要注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。 7、不看冷水看熱水 如果想要

9、知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。如果房子沒有熱水供應(yīng)，一般有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。 8、不看電梯看樓梯 市區(qū)內(nèi)許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。 9、不看地上看天上 除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現(xiàn)象。如果有，表示有可能漏水?？赡艿脑挘环翈下萁z刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆

10、脫落、漏水等現(xiàn)象。 10、不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因為他們是最了解該小區(qū)基本狀況的人，有時甚至比業(yè)主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。 二、買方進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。（一）二手房產(chǎn)權(quán)確定方式 在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。 要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指

11、“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。 第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如

12、查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。 最

13、后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。 總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。 （二）如何看房產(chǎn)證 學會看房產(chǎn)證是二手房交易一門必修課。 房地產(chǎn)權(quán)證最常見的是偏黃色和綠色版本。隨著售后公房與商品房的并軌上市交易，這兩種版本

14、的產(chǎn)證效力已經(jīng)相同。 上海市房地產(chǎn)權(quán)第一頁系扉頁；第二頁由以下內(nèi)容組成，（1）上海市房地產(chǎn)權(quán)證中英文文字，（2）房地產(chǎn)權(quán)證編號，該編號一般由“滬房地（所屬行政區(qū)簡稱）字（年份）第 號”的內(nèi)容組成，反映房屋的所在地和發(fā)證時間，（3）驗證條形碼，（4）登記日，一般為核準辦理該產(chǎn)證的時間，在該頁中還應(yīng)貼有契稅完稅貼花和權(quán)證印花稅貼花，證明權(quán)利人已經(jīng)繳納國家相關(guān)稅費；第三頁系上海市房屋土地資源管理局對該份房產(chǎn)證的說明，證明其為國家所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證，并加蓋市局公章。第四、第五頁系最重要的權(quán)利記載頁，記載了權(quán)利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項內(nèi)容。其中重要的有：權(quán)利人，即房屋所有人，在較早的

15、綠色產(chǎn)證中，一般只有一個房地產(chǎn)權(quán)利人，其他權(quán)利人大多列在共有人一項中，新版本的房地產(chǎn)權(quán)證則將全體房屋所有人都記載在權(quán)利人一項中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號和棟（幢）號；土地狀況記載了房屋所占使用權(quán)土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號、部位，建筑面積、類型、用途，結(jié)構(gòu)、竣工日期等基本情況，在該頁中由當?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門加蓋公章確認。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨立別墅的交易稅費和上非住宅基本相同，3契稅和5綜合稅或相應(yīng)增值稅。認定是單體獨立別墅一般須將房屋類型和第六頁的地籍圖結(jié)合起來辨別。房屋類型雖然注明是花園住宅或別

16、墅等的，但是在地籍圖中該房屋并非單體獨立，四面臨空，則不被認定為單體獨立別墅，交易時應(yīng)按照普通住宅納稅。 第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當?shù)胤康禺a(chǎn)登記機構(gòu)的騎縫章。 （三）三種顏色四種類型 不同顏色產(chǎn)權(quán)證的含義 根據(jù)1996年3月1日起施行的房地產(chǎn)登記條例，上海市實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，對房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)權(quán)證分三種顏色，四種類型。 房產(chǎn)證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產(chǎn)主管部門對不同房地產(chǎn)權(quán)益實行分類發(fā)放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產(chǎn)權(quán)人分別享有不同的房地產(chǎn)權(quán)利。 綠色權(quán)利：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上

17、房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進入房地產(chǎn)市場。 以下情況填寫綠證： 1：以出讓方式取得土地使用權(quán)的： 2：外銷商品房： 3：己補交土地使用權(quán)出讓金的花園住宅； 4：己補交土地使用權(quán)出讓金的僑匯商品房。 以下情況應(yīng)填寫綠證，并注記“限內(nèi)銷房”： 1：已補交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資六類用地； 2：己補交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資聯(lián)建、參建商品房屋； 3：外資內(nèi)銷房； 4：1994年4月30日前立項并取得商品居計劃，1994年12月31日前領(lǐng)取土地使用證的內(nèi)銷商品房。 紅證所記載的房地產(chǎn)不能進入房地產(chǎn)市場。以下情況填與紅證： 1：申請集體所有的非農(nóng)用地登記的； 2：申請坐落在集體所有土地上單位和

18、個人所有的房屋登記的。 黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補地價等有關(guān)手續(xù)后，可進入房地產(chǎn)市場。以下情況填寫黃證： 1：以征用劃撥方式取得土地使用權(quán)的； 2：坐落在征用劃撥土地上的單位和個人的房屋； 3：公有住宅出售后的房屋； 4：職工購買的平價房、優(yōu)惠價房等； 5：補償所得的房屋。 另外，現(xiàn)在市場上還有一種咖啡色房地產(chǎn)權(quán)證，是綠證，黃證、紅證頒發(fā)前使用的一種房產(chǎn)證，是當年在房、地分離時由當時的房產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。此證自1996中3月1日起已停止發(fā)放。 最新法規(guī)規(guī)定：所有黃證將轉(zhuǎn)變?yōu)榫G證。 使用權(quán)房屋將不得直接上市交易。 三、

19、買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任，買方交付定金。（一）購買二手房議價巧作準備 首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放松。 其次，摸清上家的底細和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急于出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。 最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了

20、解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全，房屋在設(shè)計或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。 （二）二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立 1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。 2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司

21、的印章。 3、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。 4、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。 遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。 四、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同。（一）簽訂二手房買賣合同七個必須 1必須確認房主真實身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買

22、賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。 2必須明確雙方違約責任 因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。 3必

23、須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。 4必須注明費用交接時間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。 5必須有代理費明細單 隨著中介市