鄧州時(shí)代國(guó)際項(xiàng)目

1、時(shí)代國(guó)際項(xiàng)目一 項(xiàng)目簡(jiǎn)介2二 宏觀形勢(shì)分析2三 鄧州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)形勢(shì)分析3四 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析10五 客戶分析14六 時(shí)代國(guó)際項(xiàng)目分析170一 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：時(shí)代國(guó)際 項(xiàng)目地址：鄧州市北京大道與雷鋒路交匯處開發(fā)單位：鄧州遠(yuǎn)東企業(yè)發(fā)展有限公司 建筑形態(tài)：高層、 物業(yè)類型：住宅、 主宣傳語：白馬之畔 鄧東門戶 規(guī)劃設(shè)計(jì)：廣東啟源建筑工程設(shè)計(jì)院有限公司 建筑單位：河南四建股份有限公司 總占地面積：38畝 總建筑面積：150000 平方米 綠化率：51 % 容積率：4.6 主力戶型：浪漫兩房、溫馨三房、寬敞三房 二 宏觀形勢(shì)分析1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 2014年年初李克強(qiáng)講話時(shí)指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已進(jìn)入從

2、高速到中高速的“換擋期”，2015年第一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，同時(shí)房地產(chǎn)投資增速降低，成為拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素之一，有些經(jīng)濟(jì)發(fā)展學(xué)者指出，國(guó)家下一步會(huì)繼續(xù)利用房地產(chǎn)的發(fā)展來保證經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。2、房地產(chǎn)政策和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 國(guó)家出具了3.30政策來刺激房地產(chǎn)發(fā)展，近期一線城市房?jī)r(jià)有部分回升，二線城市房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定，對(duì)于政策反應(yīng)較慢和庫存壓力較大的三四線城市和部分二線城市，房?jī)r(jià)依然處于下跌趨勢(shì)，同時(shí)部分城市銷量在5月出現(xiàn)小幅度反彈之后，六月形勢(shì)依然不容樂觀。三 鄧州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)形勢(shì)分析3.1城市發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述；鄧州市享有中原天府，丹水明珠之稱?？偯娣e2369平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街、區(qū)）

3、，鄧州市總?cè)丝?88萬，其中城市人口40多萬。鄧州地處豫西南、湖北交界部位，位于武漢一西安一鄭州大三角和南陽一襄陽一十堰小三角附近，起著承東啟西的“橋梁”作用。1988年11月17日，經(jīng)中國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷鄧縣，設(shè)立鄧州市（縣級(jí)），由南陽代管。2004年省政府批準(zhǔn)鄧州市享有全部省轄市經(jīng)濟(jì)及社會(huì)管理權(quán)限，為經(jīng)濟(jì)單列市。2011年被省政府確定為十個(gè)省直管試點(diǎn)縣市之一。2014年全面由河南省直管。3.2城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 從上圖可以看出，鄧州經(jīng)濟(jì)總量較地級(jí)市南陽和襄陽都偏低，但是人均可支配收入處于中等水平。3.3城市發(fā)展規(guī)劃；3.4城市交通情況； 最新消息鄭州到重慶萬通高鐵站將在鄧州設(shè)置站點(diǎn)，鄧州在未來幾

4、年可能進(jìn)入有高鐵的日子。3.5小結(jié)3.6鄧州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展； 第六階段；14年末，以價(jià)換量階段； 以東濱華苑2600價(jià)格打響了鄧州房地產(chǎn)公開降價(jià)第一槍，鄧州房地產(chǎn)從此開始明暗爭(zhēng)相降價(jià)，搶奪客戶。3.7鄧州房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)年份200720082009201020112012201320142015（預(yù)測(cè)） 房?jī)r(jià)160018002400300035003700400035003000房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度（%）12.50%33.33%25.00%16.67%5.71%8.11%-12.50%-14.29%2013年的宏杰第一城均價(jià)在4500左右，好一點(diǎn)的位置和樓層價(jià)格高達(dá)5000元，但是進(jìn)入2014年隨著國(guó)家

5、宏觀調(diào)控慢慢深入三四線城市，鄧州房?jī)r(jià)只漲不跌的歷史也被打破，房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌周期。同時(shí)可以看出，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)間從2011年大規(guī)模開始，一線城市和二線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)受到影響，2013-2014年出現(xiàn)不同程度下跌，2015年開始出現(xiàn)局部轉(zhuǎn)好的跡象，由于鄧州位于4線城市（或者叫五六線城市），三四線城市對(duì)政策反應(yīng)具有滯后性，2013年鄧州房?jī)r(jià)不僅沒有出現(xiàn)下跌，同時(shí)出現(xiàn)上漲，但是同時(shí)要看到，2015年，隨著3.30政策的出臺(tái)，一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)局部上漲，部分穩(wěn)定，同時(shí)，4線城市對(duì)政策反應(yīng)的滯后性，4線城市房?jī)r(jià)依舊開始下跌。3.7鄧州當(dāng)?shù)卣苇h(huán)境 國(guó)家出臺(tái)的3.30新政，真正落實(shí)到三四線城市，需要時(shí)間，

6、就像銀行房貸利率根本沒有優(yōu)惠，還是保持基準(zhǔn)利率上浮20%，這給大部分農(nóng)村客戶帶來的還是經(jīng)濟(jì)上吃力。這邊小開發(fā)商過度開發(fā)，政府管理不嚴(yán)，導(dǎo)致小開發(fā)商房?jī)r(jià)偏低，對(duì)正常開發(fā)商利潤(rùn)造成影響，對(duì)我們項(xiàng)目沖擊不小。四 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析4.1財(cái)富置業(yè)南陽財(cái)富置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”） 成立于2006年10月16日，是河南宛西制藥股份有限公司的控股子公司，國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司總部位于宛西制藥南陽總部，現(xiàn)有員工200余人。公司設(shè)有房產(chǎn)營(yíng)銷部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部、物業(yè)管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、綜合管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、商業(yè)運(yùn)營(yíng)部等部門，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、建材銷售、商業(yè)管理、酒店管

7、理、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)。自成立以來，公司依托宛藥集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外樹形象，向管理要效益，以項(xiàng)目為平臺(tái)，誠信經(jīng)營(yíng)，打造財(cái)富置業(yè)自身品牌，努力實(shí)現(xiàn)“營(yíng)造精品社區(qū)，改善人居環(huán)境；提升城市形象，創(chuàng)建品質(zhì)生活”的企業(yè)使命。近年來，公司先后成功開發(fā)西峽財(cái)富世家、鄧州財(cái)富世家、鄧州財(cái)富名家等一系列精品小區(qū)，產(chǎn)品在項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)始終處于一流行列，連續(xù)多年被南陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)評(píng)為南陽市房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)單位，所開發(fā)的小區(qū)榮獲南陽市政府“園林小區(qū)”、河南省園林單位、河南省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)等優(yōu)秀稱號(hào)。目前，上繳利稅已位于南陽市400余家房地產(chǎn)公司的前三名。選擇財(cái)富，擁有幸福。財(cái)富人正以飽滿的工作熱情、務(wù)實(shí)

8、的工作作風(fēng)、誠信的職業(yè)操守和追求完美的精神，致力于把財(cái)富置業(yè)打造成為南陽區(qū)域市場(chǎng)講誠信、重品牌、尊重客戶、回饋社會(huì)的一流品牌房產(chǎn)企業(yè)。簡(jiǎn)評(píng)；該企業(yè)是國(guó)有控股公司，具有政府背景，資金實(shí)力充裕，在鄧州開發(fā)樓盤有，財(cái)富世家，財(cái)富名家，財(cái)富家天下，財(cái)富書香人家等；該企業(yè)在鄧州具有很好的口碑，是實(shí)力品牌，也是鄧州銷售風(fēng)向標(biāo)之一，即使行情不好，也有很多客戶愿意選擇它，因?yàn)橄嘈潘钠放?.2 東正皇馬2011年4月，中國(guó)東正基業(yè)控股集團(tuán)（簡(jiǎn)稱東正集團(tuán)） 將旗下多家項(xiàng)目公司進(jìn)行整合重組，正式成立集團(tuán)公司。東正集團(tuán)是以金融、地產(chǎn)、酒店、實(shí)業(yè)為一體的跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)公司，自2007年開始運(yùn)營(yíng)以來，集團(tuán)內(nèi)部管理日趨

9、科學(xué)規(guī)范。目前集團(tuán)運(yùn)行兩大平臺(tái)即控制平臺(tái)和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，確定了“金融、地產(chǎn)、酒店、實(shí)業(yè)四元鼎立”的戰(zhàn)略方針，短短6年內(nèi)成功運(yùn)作了20萬平方米唐河?xùn)|正雅典陽光水岸陽光式會(huì)所住宅，2.5萬平方米的超4星級(jí)唐河?xùn)|正藍(lán)灣國(guó)際酒店，15萬平方米唐河?xùn)|正和美國(guó)際、和美步行街住宅商用一體化的城市綜合體，26萬平方米鄧州東正皇馬國(guó)際、皇馬國(guó)際廣場(chǎng)頂級(jí)商住綜合生活街區(qū)，30萬平方米鄧州東正香溪美地城市新中心高檔住宅，26萬平方米鄧州皇馬觀邸景觀式闊景華宅，260萬平方米鄧州東正中央新城，25萬平方米東正新世界，被譽(yù)為南陽地產(chǎn)界的一匹黑馬。公司目前土地儲(chǔ)備資源豐富，儲(chǔ)備土地包括了高檔住宅、大型商業(yè)綜合體、酒店等多種功

10、能用地，為集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，東正將以更完善的集團(tuán)體系深耘輝煌的未來。集團(tuán)旗下全資或控股公司河南東鋒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南陽市嘉陽酒店管理有限公司南陽市和美物業(yè)服務(wù)有限公司河南正瑞商業(yè)管理有限公司2007年4月： 東正集團(tuán)前身東鋒置業(yè)公司注冊(cè)成立。2008年10月： 20萬唐河?xùn)|正雅典陽光項(xiàng)目隆重開盤。2010年8月： 嘉陽酒店管理公司成立。2010年12月： 15萬唐河?xùn)|正和美國(guó)際項(xiàng)目舉行隆重的奠基典禮。2011年4月： 整合各項(xiàng)目公司，正式成立中國(guó)東正基業(yè)控股集團(tuán)。2011年10月： 2.5萬超四星級(jí)唐河?xùn)|正藍(lán)灣國(guó)際飯店正式營(yíng)業(yè)。2012年4月：26萬鄧州東正皇馬國(guó)際項(xiàng)目隆重奠

11、基。2013年9月： 南陽市區(qū)、唐河、鄧州三地四個(gè)大型項(xiàng)目共計(jì)收儲(chǔ)土地1300余畝。2013年10月： 30萬鄧州東正香溪美地項(xiàng)目隆重奠基。2014年6月： 26萬鄧州東正皇馬觀邸項(xiàng)目隆重奠基。2015年6月；25萬平方米東正新世界開盤，簡(jiǎn)評(píng)；東正集團(tuán)雖然在鄧州是進(jìn)入較早的開發(fā)商之一，但其名聲確是臭名昭著，在皇馬國(guó)際規(guī)劃樓盤中肆意加蓋，造成高達(dá)8的容積率，大大降低小區(qū)舒適度，開發(fā)商為了金錢泯滅良心，根部不顧及業(yè)主。同時(shí)也不得不佩服皇馬國(guó)際的營(yíng)銷能力，雖然名聲很差，但是該團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷能力很強(qiáng)，非常舍得廣告費(fèi)的投入，在鄧州確是坑了一批老實(shí)人。4.3星河灣總占地面積：60 畝 總建筑面積：150000

12、平方米2014年殺出的一條黑馬，售樓部高大上，最大的優(yōu)勢(shì)是緊靠著在建的濕地公園，緊鄰鄧州唯一湍河，稱為居住舒適的小區(qū)，再加上該樓盤價(jià)格均價(jià)在3300元，銷量還不錯(cuò)。4.4總結(jié)其他規(guī)模不一的開發(fā)商鄧州也非常多，樓盤總數(shù)估計(jì)在50個(gè)左右，一個(gè)小小市級(jí)有如此多樓盤項(xiàng)目，可謂供給大大過剩，5年都難消化完，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且偏遠(yuǎn)樓盤和無證小開發(fā)商價(jià)格偏低，對(duì)我項(xiàng)目稍有影響。五 客戶分析5.1購房者來源分析2013年前2014年年末后分析：隨著城市化進(jìn)程的加快，鄧州開始城中村改造項(xiàng)目，城市居民買房需求下降，同時(shí)隨著農(nóng)村收入增加，農(nóng)村進(jìn)程買房比例不斷提升，返鄉(xiāng)置業(yè)的比例也大幅度提升。同時(shí)購房面積以三房為主。5.

13、2購房目的客戶特征區(qū)域來源由城市轉(zhuǎn)向農(nóng)村面積選擇以110一下居多，100平方左右最佳戶型選擇三方為主，二房為輔5.3客戶分析總結(jié)； 隨著,鄧州房?jī)r(jià)不斷下跌，投資買房客戶占比已經(jīng)趨近于0，買房主力也從城市轉(zhuǎn)向了農(nóng)村客戶，買房目的也多是自用或者婚房的剛需為主，三房為主的形勢(shì)依然未改變，同時(shí)，農(nóng)村客戶受教育程度低，并不真正了解大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，而且經(jīng)濟(jì)能力有限，因此只關(guān)注價(jià)格，剛需客戶想買小三房的現(xiàn)房。六 時(shí)代國(guó)際項(xiàng)目分析6.1項(xiàng)目進(jìn)展情況 項(xiàng)目一期共有462套，主要戶型87平兩房,102平三房,130平三房一期開始于2013年8月份開始銷售，正值鄧州房地產(chǎn)最繁榮時(shí)期，一期有代理商負(fù)責(zé)銷售，開盤

14、當(dāng)月銷售達(dá)到近70%，至今一期基本完成，剩余不足40套，銷售均價(jià)在3500左右，同時(shí)一期也即將交房，與2015年10月交房。個(gè)人認(rèn)為一期銷售較好，一方面是位置好，另一方面是趕上了鄧州房地產(chǎn)一片打好的形勢(shì)。 二期500套左右，主要戶型98平小三房，116平大三房二期于2015年1月開盤，此時(shí)正值4線城市房地產(chǎn)形勢(shì)惡化，購房者觀望態(tài)度濃厚時(shí)期，二期至今開盤5個(gè)多月，銷售不足70套，開盤均價(jià)3600，后期看銷售情況不佳，即使進(jìn)行了調(diào)價(jià)，銷售還是慢，最大的問題還是工程進(jìn)度，從置業(yè)顧問反饋得知，很多著急買房的客戶要小戶型的現(xiàn)房，二期工程進(jìn)度慢，看看就走了，損失不少客戶。6.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；

15、處于鄧州最東邊位置，是政府大力發(fā)展的商業(yè)核心位置，位置可以說在鄧州處于最好的位置之一，交通便利發(fā)達(dá)。施工質(zhì)量鄧州第一，基礎(chǔ)設(shè)施良好，二期戶型較好，滿足廣大客戶需求。項(xiàng)目劣勢(shì)；近期附近又有幾座樓盤拔地而起，我方施工進(jìn)度較為緩慢。二期工期受天氣原因，進(jìn)度慢，從開盤到現(xiàn)在半年了，未出正負(fù)零。有純北戶型，在北方地區(qū)可能部分人難以接受。兩梯六戶型，比較擁擠，電梯壓力較大。6.3鄧州樓市大環(huán)境近期，尤其是2014年年末，以東濱華苑打出2600價(jià)格戰(zhàn)開始，鄧州房地產(chǎn)可以說進(jìn)入了以價(jià)換量的階段，由于鄧州處于4線城市，對(duì)國(guó)家政策反應(yīng)遲緩，當(dāng)?shù)鼐用窠逃捷^低，更是形成中國(guó)人特有的“追漲殺跌”的濃厚觀望態(tài)勢(shì)，和只看價(jià)格不看品質(zhì)的“實(shí)用原則”。個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，鄧州居民已經(jīng)形成了對(duì)樓市濃厚的觀望態(tài)勢(shì)，樓