房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件2

1、第第2 2章章 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作房地產(chǎn)開發(fā)前期工作 1.掌握土地使用權(quán)的獲取方式,前期工作階段的主要內(nèi)容； 2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分、房地產(chǎn)項目招標方式； 3.了解遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性，了解項目立項報批的程序與內(nèi)容，招標程序與組織形式,辦理施工許可。本章學(xué)習(xí)要求遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性遵循房地產(chǎn)開發(fā)具有的內(nèi)在規(guī)律性是減少房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的需要房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項復(fù)雜的生產(chǎn)活動，需要有科學(xué)合理的開發(fā)程序城市政府制定嚴格的項目報建審批程序制度的引導(dǎo)、監(jiān)督和管理作用2.1 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分2.1.1 遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要

2、階段劃分投資機會研究可性研究行項目評估和決策獲取土地使用權(quán)開發(fā)項目立項規(guī)劃設(shè)計與方案報批建設(shè)工程招標簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理 投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段2.22.2土地使用權(quán)獲取途徑土地使用權(quán)獲取途徑 2.2.1 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級市場。 土地使用權(quán)出讓的方式有招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。2.2.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得

3、國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.2.3 土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用之后將該副土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國家機關(guān)和軍事

4、用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機構(gòu)進行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。2.2.4 土地合作項目立項2.32.3開發(fā)項目立項與報批開發(fā)項目立項與報批建設(shè)項目選址許可申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計條件審批規(guī)劃設(shè)計方案審批申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證立項與報批的主要內(nèi)容和程序2.42.4房地產(chǎn)開發(fā)項目招標房地產(chǎn)開發(fā)項目招標招標組織形式招標方式招標程序準備階段招標階段開標

5、定標階段房地產(chǎn)開發(fā)公司自行招標委托招標機構(gòu)代理招標投標公開招標邀請招標2.5 2.5 辦理施工許可辦理施工許可建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許可證申請表建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印的建筑工程施工許可證申請表并附加本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請發(fā)證機關(guān)在受到申請之日起十五日內(nèi)做出處理建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證2.5.1 申請施工許可應(yīng)具備一定的條件2.5.2 施工許可證的申辦程序（1）建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致;（2）施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場備查;（3）施工許可證不得偽造和涂改;（4）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工;