贏房中國-成都美美力誠地塊項目投資評估報告

1、成都美美力誠地塊項目成都美美力誠地塊項目投資評估報告投資評估報告項目區(qū)位本案本案項目概況宗地位置：宗地位置： 項目宗地位于成都市新城發(fā)展的核心位置，在高新區(qū)天府大道北段以東、名都大道以西、親民東街以南、錦暉東街以北，地塊對面即為成都市政府新辦公大樓（俗稱：蓮花瓣大樓）。宗地面積及形狀：宗地面積及形狀： 宗地面積42.9781畝，呈比較規(guī)整的長方形，四面臨街，西臨成都市政中心和天府大道，南臨新益州市政公園（市政景觀公園），北臨旺旺集團(tuán)項目，東臨城市綠化公園，區(qū)位優(yōu)勢屬不可多得的中心政務(wù)區(qū)絕版位置，整體形象展示面極佳。現(xiàn)狀：現(xiàn)狀： 宗地規(guī)劃為商業(yè)金融用地性質(zhì)，航空限高70米，容積率不超過4.0，建

2、筑密度不超過45%。項目區(qū)位本案項目區(qū)位本案本案項目區(qū)位 本項目宗地位于南延線天府新城的核心，科創(chuàng)中心對面（成都市的市政府新大樓），比鄰新益州公園，是南延線不可多得的稀缺地塊，具有很高的商業(yè)價值和居住價值。 根據(jù)成都市城市重點(diǎn)向南發(fā)展的總體規(guī)劃，南城將建設(shè)成為“城南副中心”。 在“城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)”的發(fā)展總目標(biāo)之下，又分為建設(shè)成都市“行政辦公中心”、“創(chuàng)新研發(fā)中心”、“區(qū)域總部基地”、“現(xiàn)代服務(wù)基地”以及“宜居人文住區(qū)”五大規(guī)劃子目標(biāo)，旨在打造成都市的“浦東新區(qū)、濱海新區(qū)”。 項目遠(yuǎn)景未來的南延線將是成都的一座高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化人居新城 項目交通項目交通公路交通：公路交通： 以天府大道為中

3、軸線，站華路、元華路、紅星路南延線共同構(gòu)成南北走向的縱向交通網(wǎng)絡(luò)，將市中心和南部新城緊密的聯(lián)系在一起，更是很大程度的縮短了人們的心理距離。三環(huán)路、武侯大道東延線、孵化園北干道、四環(huán)路、迎賓大道等共同構(gòu)成了南部新城的橫向交通體系，交通網(wǎng)絡(luò)可謂是四通八達(dá)，奠定城南發(fā)展的基礎(chǔ)。地鐵交通：地鐵交通： 城南副中心規(guī)劃貫穿的地鐵路線有兩條：1號線和5號線，1號線是最先建設(shè)和最先通車的，將于2010年貫通，按照規(guī)劃1號線在南延線一共規(guī)劃了七個站口：南三環(huán)站、新益州站、孵化園站、世紀(jì)城站、科技園站、府河站和華陽廣都站。2010年開通后，成都地鐵經(jīng)濟(jì)時代正式到來，必將極大的推動南延線房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 項目配套

4、項目配套 隨著城南房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，相應(yīng)的各種生活配套：商業(yè)、酒店、公園、文化娛樂、醫(yī)療、學(xué)校等等也在逐步建立和完善。 未來城南副中心延伸出來的考察、接待、會展、旅游等功能，加上比鄰航空港等先天優(yōu)勢，未來南延線將是成都五星級酒店最為集中的片區(qū)之一，除了目前在營的世紀(jì)城洲際酒店、世紀(jì)城假日酒店，還有多個五星級酒店處于規(guī)劃建設(shè)中，如希爾頓酒店、萬豪酒店、譽(yù)峰的W酒店等，一些在建的甲級寫字樓和大型住宅項目也規(guī)劃有五星級酒店，如：天府國際廣場、河畔新世界、雅居樂花園等。 項目配套世紀(jì)城洲際酒店 世紀(jì)城假日酒店 希爾頓酒店 萬豪大酒店 巨龍五星級大酒店 譽(yù)峰 W酒店 項目規(guī)劃指標(biāo)宗地面積42.978

5、1畝（占地28652.06平米）宗地規(guī)劃為商業(yè)金融用地性質(zhì)航空限高70米容積率不超過4.0（規(guī)劃方案批準(zhǔn)的是不超過4.61）建筑密度不超過45%綠地率15%停車位1010輛建筑總面積181928平米 其中，地上面積133211平米（132051計入容積率） 地下面積48952平米 項目現(xiàn)狀本 案新政府大樓新益州公園 項目轉(zhuǎn)讓方提供的資料公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件公司與國土局簽署的土地出讓合同項目國土地使用證方案及概念設(shè)計已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)項目的概念性設(shè)計方案項目市場調(diào)研項目的組團(tuán)定位及地段價值：項目的組團(tuán)定位及地段價值： 站南組團(tuán)發(fā)展片區(qū)是指在火車南站以南，四環(huán)路以北，依托于天府大道發(fā)展的區(qū)域，規(guī)劃

6、面積為12平方公里，站南組團(tuán)將是城南副中心的核心區(qū)域，該中心主要由科技商務(wù)區(qū)、科技博覽區(qū)兩大園區(qū)構(gòu)成，規(guī)劃用途是行政中心，以辦公、金融、文化和居住為主，規(guī)劃人口15.6萬，是繼華陽之后的最多人口的組團(tuán)。 站南組團(tuán)緊接主城區(qū)，交通、城市配套等相對完善，目前已經(jīng)吸引了大量的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，如中海、和記黃埔、九龍倉、深長城、合景泰富等，開發(fā)的項目大多數(shù)是定位較高的品質(zhì)樓盤，如中海城南1號、南城都匯、天府長城、譽(yù)峰、天府長城、華敏世家等，價格普遍偏高。還有特拉各斯、理想中心、城南科技廣場、中國水電大廈、拉德方斯等高檔寫字樓項目。目前此片區(qū)已經(jīng)形成密集發(fā)展之勢，土地日益稀缺，增值潛力巨大。 項目市場調(diào)研

7、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)查：區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)查： 南延線作為未來的城市新中心，在建和規(guī)劃中的區(qū)域總部寫字樓和其他商業(yè)寫字樓項目眾多，這些寫字樓規(guī)劃起點(diǎn)高，主要以甲級寫字樓為主，因此本身硬件配置比較高，銷售均價多在15000元/以上。如新希望大廈、四川水電大廈、拉.德方斯大廈。 項目市場調(diào)研區(qū)域住宅市場調(diào)查：區(qū)域住宅市場調(diào)查：品牌企業(yè)多、項目品質(zhì)高、價格走勢高、置業(yè)客戶素質(zhì)高品牌企業(yè)多、項目品質(zhì)高、價格走勢高、置業(yè)客戶素質(zhì)高 城南“副中心”作為成都城市發(fā)展的重大戰(zhàn)略規(guī)劃，未來幾十年的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖浚舜罅康膰鴥?nèi)一線開發(fā)商、港資大鱷、國際品牌在此進(jìn)駐，如龍湖、中海、雅居樂、華潤、和記黃埔、九龍倉、新

8、世界地產(chǎn)、新鴻基、希爾頓集團(tuán)等。 從調(diào)查的實際情況看，從三環(huán)路開始沿著南延線的物業(yè)價格高，從三環(huán)路到世紀(jì)城片區(qū)的樓盤價格比較高，普通高層電梯公寓一般是800016000元/（建面）；別墅的價格一般在1000030000元/。 南延線作為規(guī)劃發(fā)展的城市新區(qū)，總部辦公人群、國家公務(wù)員、高新技術(shù)白領(lǐng)、企業(yè)老板等中高收入者成為了購房的主流，在城南豪宅市場也活躍著不少外籍人士的身影。 項目市場調(diào)研南城區(qū)域電梯豪宅市場調(diào)查：南城區(qū)域電梯豪宅市場調(diào)查：樓盤樓盤紫檀首座華敏世家譽(yù)峰城南1號世紀(jì)峰景開發(fā)商開發(fā)商千和物業(yè)招商蛇口地產(chǎn)華敏置業(yè)合景泰富中海地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)地址地址人民南路四段38號人民南路四段48號高新區(qū)

9、天泰路265號南部新城仁和片區(qū)新益州大道199號世紀(jì)城路418號總占地總占地56畝40畝20畝280畝約173畝72畝總建面總建面2800017000083726約37萬約3300058萬容積率容積率3.95.04.821.92.859.8建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層高層高層高層高層超高層總戶數(shù)總戶數(shù)160694戶86戶1期246戶2049戶1740面積區(qū)間面積區(qū)間280-29573-340289-346170-380158240280-380銷售價格銷售價格15000元/12000-15000元/13000元/17000-21000元/均價15000元/13000-15000元/開盤時間開盤時間20

10、07年12月2006年9月2008年9月2009年11月底2008年8月2008年11月項目市場調(diào)研南城區(qū)域近期土地成交市場調(diào)查：南城區(qū)域近期土地成交市場調(diào)查：本案1385萬/畝1100萬/畝970萬/畝1195萬/畝1265萬/畝1370萬/畝980萬/畝項目市場調(diào)研項目項目SWOTSWOT分析：分析：項目優(yōu)勢（項目優(yōu)勢（S S）核心地段優(yōu)勢片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高高尚公園住宅價值交通發(fā)達(dá)，輻射面廣地鐵經(jīng)濟(jì)帶來巨大商業(yè)價值綜合稀缺性高項目劣勢（項目劣勢（W W）周邊常住人口目前較少，有待提升項目規(guī)劃體量有限項目市場調(diào)研項目項目SWOTSWOT分析：分析：項目機(jī)會（項目機(jī)會（O O）美美力誠商業(yè)旗艦的領(lǐng)

11、航 未來60萬城市精英人口消費(fèi)力 項目威脅（項目威脅（T T）中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，對商業(yè)制約較大南延線的商業(yè)市場競爭激烈項目定位本案應(yīng)該是兼顧商業(yè)和居住功能高端城市綜合體本案應(yīng)該是兼顧商業(yè)和居住功能高端城市綜合體 定位的釋義分解：定位的釋義分解： 1、從概念上說，是定義成都新的奢侈消費(fèi)模式，為城市貴胄量身打造的國際化新奢區(qū)。 2、從檔次上說，是成都乃至西南地區(qū)首屈一指的，開歷史先河的高端消費(fèi)體。 3、從功能上說，是城市綜合體，具有居住、購物、休閑、娛樂、美食、美視等一站式高檔國際化消費(fèi)區(qū)。 4、從效應(yīng)上說，是以美美力誠旗艦店為龍頭，帶動的各種高層次商業(yè)消費(fèi)和居住，具有強(qiáng)大的聯(lián)動和聚合效應(yīng)

12、，將項目整體提升到一個新高度。 5、從價格上說，將開創(chuàng)南延線商業(yè)和住宅價格水平的新高度，形成強(qiáng)大的市場影響力。 項目定位總體規(guī)劃布局：總體規(guī)劃布局： 1、美美力誠旗艦店作為整個商業(yè)的龍頭，也代表項目形象，沿天府大道獨(dú)立式設(shè)計，保證本身的形象展示面，發(fā)揮形象領(lǐng)航作用。 2、其余商業(yè)部分獨(dú)自成體，放棄大型購物商場模式，采取開放式Block街區(qū)式設(shè)計，BLOCK街區(qū)即Block，B-Business（商業(yè)）、L-Lie fallow（休閑）、O-Open（開放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（親和）。 3、住宅部分保持相對的私密性，放置在臨新益州公園一側(cè)，保證高檔住宅面向公園的視野景觀和生活

13、氣息，與BLOCK商業(yè)街區(qū)采取綠化帶進(jìn)行一定程度的隔離，保持相對獨(dú)立性。 4、空間尺度的層次處理 在水平向空間層次上，形成“動區(qū)+中介區(qū)+靜區(qū)”布局，臨路為動態(tài)商業(yè)街區(qū)，包括美美力誠旗艦店和BLOCK院街商業(yè)；內(nèi)側(cè)臨新益州公園為靜區(qū)，高層住宅臨湖相望，中間綠化相隔。 項目設(shè)計方案更多關(guān)于本項目的規(guī)劃、設(shè)計方案另見附件文件 參照項目價格調(diào)查本項目譽(yù)峰項目，住宅，精裝，均價2萬元/平米城南1號項目，住宅，清水，均價1.7萬元/平米華敏世家，住宅，清水，均價1.6萬元/平米新城核心區(qū)新希望大廈項目，寫字樓，清水，均價1.6萬元/平米首座項目，公寓，清水，均價1.8萬元/平米項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成都美美項目主

14、要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表成都美美項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號序號項目項目數(shù)量數(shù)量單位單位1建設(shè)用地面積28652.6平方米2規(guī)劃總建筑面積180943180943平方米平方米3地上建筑面積132011平方米4 零售商業(yè)面積14051平方米5 美美力誠建筑面積30968平方米6 住宅建筑面積26147平方米7 酒店建筑面積28037平方米8 辦公建筑面積31648平方米9首層、五層架空面積（不計算容積率）1160平方米10地下建筑面積48932平方米11容積率4.61 平方米12建筑密度44.17%13綠地面積4297平方米14綠地率15.00%15機(jī)動車位1010平方米16地下車庫993平方米17地面非

15、機(jī)動車車位450平方米項目總體定位集商業(yè)、居住功能為一體的高端城市綜合體集商業(yè)、居住功能為一體的高端城市綜合體 定位的釋義分解：定位的釋義分解： 1、從概念概念上說，是定義成都新的奢侈消費(fèi)模式，為城市貴胄量身打造的國際化新奢區(qū)。 2、從檔次檔次上說，是成都乃至西南地區(qū)首屈一指的，開歷史先河的高端消費(fèi)體。 3、從功能功能上說，是城市綜合體，具有居住、購物、休閑、娛樂、美食、美視等一站式高檔國際化消費(fèi)區(qū)。 4、從效應(yīng)效應(yīng)上說，是以美美力誠旗艦店為龍頭，帶動的各種高層次商業(yè)消費(fèi)和居住，具有強(qiáng)大的聯(lián)動和聚合效應(yīng)，將項目整體提升到一個新高度。 5、從價格價格上說，將開創(chuàng)南延線商業(yè)和住宅價格水平的新高度，

16、形成強(qiáng)大的市場影響力。 項目總體定位酒店式公寓28000平米公寓式住宅26000平米獨(dú)棟式商業(yè)14000平米美美力誠百貨31000平米公寓式寫字樓32000平米項目銷售、租賃物業(yè)配比序號物業(yè)類型建筑面積完全銷售部分資產(chǎn)持有部分備注()()()1零售商業(yè)建筑面美力誠百貨建筑面積3096830968該部分物業(yè)作為資產(chǎn)持有，暫不銷售3高檔住宅建筑面積26147261474酒店公寓建筑面積28037280375公寓寫字樓建筑面積32648326486地下建筑面積4895248952該部分物業(yè)作為資產(chǎn)持有，暫不銷售小 計10088379920合計180803項目營銷策略定位將將

17、1313萬平米物業(yè)細(xì)分成萬平米物業(yè)細(xì)分成5 5個不同功能、個不同功能、不同業(yè)態(tài)、不同客戶購買的小眾投資不同業(yè)態(tài)、不同客戶購買的小眾投資的精品物業(yè)的精品物業(yè) 總體量18萬平米可銷售部分10萬平米不可銷售部分8萬平米獨(dú)棟商業(yè)公寓住宅酒店式公寓美美百貨商業(yè)地下商業(yè)、車庫公寓寫字樓項目各物業(yè)功能定位銷售部分物業(yè)-零售商業(yè)部分 物業(yè)體量：14051平米。 物業(yè)形態(tài)：5、6棟單棟面積為20003000平米的獨(dú)棟商業(yè)體。 銷售對象：國際頂級汽車專賣店（如勞斯萊斯、阿斯頓馬丁、邁巴赫、法拉利、賓利、瑪莎拉蒂）、國際一線品牌專賣店（LV、Gucci、Prada、Herms） 市場現(xiàn)狀：目前，在成都市人南路二段美

18、美百貨商場對面，國際一線品牌LV獨(dú)立租賃了約2000多平米的獨(dú)立店鋪?zhàn)鳛槠放茖Ｙu店，月租金水平在180200元/平米，按國際慣例的租金售價比折算過來，物業(yè)的銷售均價不低于36000元/平米。 銷售狀況：成都是中國西南地區(qū)頂級品牌、奢侈品、高端商品的聚集地。GUCCI品牌在成都的日最高營業(yè)額超過70萬元，眾多國際一線品牌的商品紛紛落地成都，選址開店，為本項目獨(dú)棟零售商業(yè)的銷售聚集的大量的優(yōu)質(zhì)潛在客戶，本項目獨(dú)棟商業(yè)的銷售市場非常緊俏。項目各物業(yè)功能定位可銷售物業(yè)-高檔公寓住宅部分 物業(yè)體量：26147平米。 物業(yè)形態(tài)：以150平米2房2廳、200平米3房2廳戶型打主力的大戶型都市豪宅產(chǎn)品。 銷售

19、對象：高端都市豪宅產(chǎn)品。 市場現(xiàn)狀：據(jù)調(diào)查，目前在成都市城南高新區(qū)，以譽(yù)峰、城南一號為代表的高端住宅物業(yè)成為成都市高檔住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿和代表。以譽(yù)峰為代表的精裝修物業(yè)，銷售均價20000元/平米；以城南一號為代表的清水房物業(yè)，銷售均價16000元/平米。而該區(qū)域高檔公寓住宅的租金價格達(dá)100120元/平米/月，涉外租賃需求，租賃市場成交旺盛。 銷售狀況：據(jù)實地調(diào)查，譽(yù)峰項目09年11月正式開盤銷售，推出300多套總價在300500萬的大戶型豪宅產(chǎn)品，2009年12月底已銷售超過90%比例；中海城南一號項目2008年8月開盤，銷售比例更是超過95%比例，目前已開始推二期項目。項目各物業(yè)功能定位可銷

20、售物業(yè)-萬豪公寓部分 物業(yè)體量：28037平米。 物業(yè)形態(tài)：依托萬豪酒店的品牌號召力打造的都市中小戶型公寓住宅產(chǎn)品。 銷售對象：美美百貨的消費(fèi)客戶、使領(lǐng)館客戶、都市金領(lǐng)人群。 市場現(xiàn)狀：由于在成都市領(lǐng)館區(qū)南移到本項目所在高新區(qū)，本項目所在區(qū)域成為高端酒店式公寓的聚集地。區(qū)域內(nèi)精裝公寓的租金價格達(dá)80100元/平米/月，如果有國際品牌酒店的管理，公寓的租金價格平均增加2030元/平米。據(jù)調(diào)查，首座項目精裝公寓，一套型170平米的戶型，月租金達(dá)到1700020000元/月，租賃市場需求、交易都很旺盛。 銷售狀況：目前，本項目區(qū)域暫無精裝酒店式公寓推出和銷售，因此，無可參考和對比的項目。但是，參考人

21、南路首座、紫檀等已交房的公寓項目，其租金水平一般在100120元/平米/月，折算倒推回來物業(yè)的銷售價格在1800022000元/平米。項目各物業(yè)功能定位可銷售物業(yè)-公寓寫字樓部分 物業(yè)體量：32648平米。 物業(yè)形態(tài)：智能SOHO、既可居家又可辦公的公寓式寫字樓。 銷售對象：美美百貨的商家客戶、中介、法律等中小型創(chuàng)業(yè)客群。 市場現(xiàn)狀：對本項目寫字樓定價最具參考的項目位于人南路四段附近的新希望大廈寫字樓，銷售均價16000-18000元/平米，項目區(qū)域內(nèi)的拉德方斯大廈，銷售均價16000-17000元/平米。除此以外，該區(qū)域還有水電大廈、中石油大廈、聯(lián)通大廈、國電大廈、中信廣場等寫字樓項目，銷售

22、均價都不低于15000元/平米。 銷售狀況：區(qū)域內(nèi)寫字樓市場成交也非?；鸨?，2009年12月底調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新希望大廈銷售幾近告磬，目前僅僅只剩下14層樓一層還未銷售。拉德方斯大廈的銷售已全部完成，09年5月已交房。成都城南高新片區(qū)的商務(wù)寫字樓的需求量大，而本項目區(qū)別于其他純商務(wù)甲級寫字樓項目的公寓式寫字樓產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)更是非常稀缺的物業(yè)產(chǎn)品。項目各物業(yè)功能定位物業(yè)銷售價格與租金水平對比分析 項目物業(yè)產(chǎn)品區(qū)域同類可比項目銷售價格區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)租金水平以租金反推物業(yè)的銷售價格物業(yè)售價租金比本項目物業(yè)定價基準(zhǔn)測算價格獨(dú)棟商業(yè)/180200元/平米/月3250036000元/平米160180 250

23、00元/平米公寓住宅1600020000元/平米16000元/平米酒店式公寓/100120元/平米/月1800021600元/平米150180 16000元/平米公寓式寫字樓1600018000元/平米16000元/平米單位：建筑面積平米項目各物業(yè)功能定位不銷售物業(yè)-美美百貨部分 物業(yè)體量：30968平米。 物業(yè)形態(tài)：中國西南區(qū)高端奢侈品、精品百貨賣場。 租賃對象：國際一線化妝品、服裝、皮具品牌，全球奢侈品牌。 市場現(xiàn)狀：美美百貨是目前成都三大奢侈品百貨之一，同時也是業(yè)績最好的一家高端百貨商場。位于人南路二段，分川信店、天一店兩個賣場，總營業(yè)面積14000平方米，2008年創(chuàng)造了16億元的營業(yè)

24、額神話。其中，Gucci一個品牌的日最高營業(yè)額達(dá)70萬元。 本部分租金收益狀況：鑒于美美百貨與本項目簽署有戰(zhàn)略合作協(xié)議，本項目裙樓部分是專門為美美百貨“定制”的商業(yè)物業(yè)。美美百貨將在本項目規(guī)劃打造中國西南區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的精品、奢侈品旗艦店賣場。一般而言，物業(yè)的租金采取保底扣點(diǎn)的方式收取，扣點(diǎn)從商場營業(yè)總額提取1525%比例。美美百貨入駐本項目后，賣場面積得以擴(kuò)張，裝修檔次得到提升，如按150200元/平米的租金價格，每年可獲得54007200萬元的物業(yè)租金收益。項目各物業(yè)功能定位不銷售物業(yè)-地下商業(yè)及車庫部分 物業(yè)體量：48952平米。 物業(yè)形態(tài)：高檔超市、家居賣場、室內(nèi)停車庫。 租賃對

25、象：品牌連鎖超市、與美美百貨互補(bǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)。 市場現(xiàn)狀：有美美百貨旗艦店的吸引和號召力，本項目地下負(fù)一層24000多平米的面積可招商出租給品牌連鎖超市、家居大賣場、書刊音像商城等，不但可以填補(bǔ)商業(yè)業(yè)態(tài)上的空缺，還可以為區(qū)域作配套。負(fù)二層24000多平米作為車庫，解決美美商場、住宅、公寓、寫字樓的停車。 本部分租金收益狀況：以本項目所處區(qū)域位置，以及和美美百貨搭配的功能定位，負(fù)一層商場的租金水平按市場行情可定位在5080元/平米的價格區(qū)間，每年可獲得14002300萬元的物業(yè)租金收益。此外，負(fù)二層24000平米的車庫部分可規(guī)劃出約500個車位，每年可獲得的停車費(fèi)收益不低于300萬元。項目成本分析

26、預(yù)測序號序號成本科目成本科目公式公式工程量工程量單價單價合計合計( (萬元萬元) )單項單項( (萬元萬元) )建筑面積建筑面積180943180943（一）（一）土地獲得價款土地獲得價款1809431809433040 3040 55000 55000 1購買項目、獲取土地155000 55000（二）（二）開發(fā)前期工程費(fèi)開發(fā)前期工程費(fèi)180943180943327 327 5916 5916 1 1設(shè)計費(fèi)設(shè)計費(fèi)18094318094350 50 9059052 2景觀設(shè)計費(fèi)景觀設(shè)計費(fèi)1515元元/ /平方米平方米147651476515 15 22223 3地勘測繪費(fèi)地勘測繪費(fèi)6 6* *

27、6 6米方格一米方格一個點(diǎn)，每孔個點(diǎn)，每孔8 8米，米，110110元元/ /米米54595459110 110 60603 3報批報建費(fèi)報批報建費(fèi)180943180943268 268 484948495 5臨時設(shè)施費(fèi)臨時設(shè)施費(fèi)1 1400000 400000 4040項目成本分析預(yù)測-續(xù)上表( (三三) )主體建安及裝修工程費(fèi)主體建安及裝修工程費(fèi)1809431809432765 2765 50038500381 1基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程( (筏板基礎(chǔ)筏板基礎(chǔ)) )170170元元/ /平方米（含平基土石方）平方米（含平基土石方）180943180943170 170 307630762 2結(jié)構(gòu)及

28、粗裝修工程結(jié)構(gòu)及粗裝修工程按照無梁樓板計算按照無梁樓板計算1809431809431250 1250 22618226183 3外墻及門窗工程外墻及門窗工程180943180943570 570 1031210312門窗工程窗戶、入戶門及防火墻工程塔樓以上（628層）3865315005798裙樓外立面精裝修地上1-5層31584120037904 4公共部位精裝修公共部位精裝修地上建筑面積的地上建筑面積的20%20%公攤進(jìn)行精裝修公攤進(jìn)行精裝修36189800289528955 5戶內(nèi)精裝修戶內(nèi)精裝修0 06 6主體設(shè)備及安裝工程費(fèi)主體設(shè)備及安裝工程費(fèi)1809431

29、80943615 615 1113711137（1）室內(nèi)給排水戶內(nèi)給水工2）室內(nèi)采暖0（3）室內(nèi)燃?xì)?（4）室內(nèi)電氣工程表后電氣工5）消防180943701267（6）通風(fēng)空調(diào)及其安裝費(fèi)地上部分設(shè)置中央空調(diào)1320113003960（7）電梯及安裝費(fèi)30層站20450000900低層電梯6層/6站，原設(shè)計4臺，增加4臺8200000160扶梯及安裝費(fèi)暫估算30臺303500001050（8）弱電系統(tǒng)智能化及弱電工9）其它設(shè)備及安裝工程費(fèi)地?zé)岬仍O(shè)備工程180943901628項目成本分析預(yù)測-續(xù)上表（四）（四）基礎(chǔ)設(shè)施

30、費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)180943180943145 145 2621 2621 1 1供電工程費(fèi)供電工程費(fèi)一戶一表前公用電力及專用一戶一表前公用電力及專用配電（含各配電箱）配電（含各配電箱）180943180943120 120 217121712 2室外給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)18094318094322 22 3983983 3室外排水系統(tǒng)室外排水系統(tǒng)0 04 4室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)1381383750 3750 52525 5室外智能化系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)6 6區(qū)內(nèi)行車道路工程費(fèi)區(qū)內(nèi)行車道路工程費(fèi)（五）（五）環(huán)境景觀工程費(fèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)18094318094329 29 517 517 環(huán)境景觀工

31、程費(fèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)350元/平方六）（六）配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)18094318094330 30 543 543 （七）（七）工程相關(guān)費(fèi)用（含）售工程相關(guān)費(fèi)用（含）售樓部樓部 監(jiān)理、造價咨詢監(jiān)理、造價咨詢18094318094312 12 217 217 （八）（八）大修基金大修基金建筑安裝建筑安裝11001100* *3.5%3.5%18094318094338.5 38.5 697 697 開發(fā)成本開發(fā)成本1809431809430 0 115548 115548 （九）（九）期間費(fèi)用期間費(fèi)用1809431809431331 1331 24087 24087 1

32、1財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用40000400008.0%8.0%320032002 2管理費(fèi)用管理費(fèi)用1740581740581.0%1.0%174117413 3銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用1740581740583.0%3.0%52225222稅金稅金1740581740588.00%8.00%1392513925項目總投資項目總投資139635 139635 項目銷售收入測算-按市場公允價格測算項目物業(yè)銷售收入測算：項目物業(yè)銷售收入測算：序號物業(yè)類型建筑面積市場公允基準(zhǔn)價格可直接銷售部分本項目全部物業(yè)資本項目全部物業(yè)資產(chǎn)價值產(chǎn)價值（萬元）（萬元）()(元/)(萬元)1零售商業(yè)建筑面積1405125000351

33、272美美力誠百貨建筑面積3096825000/774203高檔公寓住宅建筑面積2614716000418354酒店式公寓建筑面積2803716000448595公寓式寫字樓建筑面積3264816000522376地下商場、車庫建筑面積489525000/24476小 計174058101896合計275954 在物業(yè)銷售基準(zhǔn)價格按目前市場公允條件下，如本項目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價值為在物業(yè)銷售基準(zhǔn)價格按目前市場公允條件下，如本項目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價值為275954萬萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不銷售的物業(yè)，本項目可售物業(yè)的收入為元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不

34、銷售的物業(yè)，本項目可售物業(yè)的收入為174058萬元，減去項目總投資后有萬元，減去項目總投資后有34423萬元的稅前利潤。萬元的稅前利潤。項目敏感度分析-在市場公允價格基礎(chǔ)上浮20%序號物業(yè)類型建筑面積市場評估基價在基價上浮20%項目可銷售收入/物業(yè)資產(chǎn)總收入（萬元）()(元/)(元/)1零售商業(yè)建筑面積14051250003000042153421532美美力誠百貨建筑面積309682500030000929043高檔公寓住宅建筑面積26147160001920050202502024酒店式公寓建筑面積28037160001920053831538315公寓式寫字樓建筑面積3264816000

35、1920062684626846地下商場、車庫建筑面積489525000600029371小 計208870合計331145 在項目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價格上浮在項目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價格上浮20%的條件下，如本項目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價值為的條件下，如本項目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價值為331145萬萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不銷售的物業(yè)，本項目可售物業(yè)的收入減去項元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不銷售的物業(yè)，本項目可售物業(yè)的收入減去項目總投資后有目總投資后有69235萬元的稅前利潤。此外，每年還可獲取物業(yè)租金收益不低于萬元的稅前利潤。此外，每年還可獲取物業(yè)租金收益不低于7100萬

36、元。萬元。項目敏感度分析-在市場公允價格基礎(chǔ)下調(diào)20%序號物業(yè)類型建筑面積市場評估基價在基價下調(diào)20%項目可銷售收入/物業(yè)資產(chǎn)總收入（萬元）()(元/)(元/)1零售商業(yè)建筑面積14051250002000028102281022美美力誠百貨建筑面積309682500020000619363高檔公寓住宅建筑面積26147160001280033468334684酒店式公寓建筑面積28037160001280035887358875公寓式寫字樓建筑面積32648160001280041789417896地下商場、車庫建筑面積489525000400019581小 計139246合計220763

37、在項目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價格下調(diào)在項目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價格下調(diào)20%的條件下，如本項目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價值為的條件下，如本項目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價值為220763萬萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不銷售的物業(yè)，本項目可售物業(yè)的收入減去項元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不銷售的物業(yè)，本項目可售物業(yè)的收入減去項目總投資后的稅前利潤為目總投資后的稅前利潤為389萬元。但是，在項目的實際開發(fā)運(yùn)作中，開發(fā)商完全可以通過以萬元。但是，在項目的實際開發(fā)運(yùn)作中，開發(fā)商完全可以通過以管理提升、成本控制等辦法，將凈現(xiàn)金流調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)，實現(xiàn)項目的無風(fēng)險投資、運(yùn)營。管理提升、成本控制等辦法，將凈現(xiàn)

38、金流調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)，實現(xiàn)項目的無風(fēng)險投資、運(yùn)營。仁安投資本項目將得到什么？仁安投資本項目將得到什么？本項目位于成都市政府新區(qū)所在地最核心的地段，項目一旦建成將成為成本項目位于成都市政府新區(qū)所在地最核心的地段，項目一旦建成將成為成都市的標(biāo)志性建筑、標(biāo)桿參照項目。這將給仁安的企業(yè)知名度帶來極大的提都市的標(biāo)志性建筑、標(biāo)桿參照項目。這將給仁安的企業(yè)知名度帶來極大的提升，讓仁安的品牌在成都樓市一炮打響，迅速確立起來。本項目是仁安進(jìn)入升，讓仁安的品牌在成都樓市一炮打響，迅速確立起來。本項目是仁安進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場并樹立優(yōu)質(zhì)、精品、高檔品牌形象的最佳時機(jī)、最難得的途成都房地產(chǎn)市場并樹立優(yōu)質(zhì)、精品、高檔品牌形

39、象的最佳時機(jī)、最難得的途徑。徑。因本項目安全可控并可實實在在預(yù)見的投資回報收益，以及今年逐年增加因本項目安全可控并可實實在在預(yù)見的投資回報收益，以及今年逐年增加的物業(yè)租金收入，必將給仁安集團(tuán)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益，同時，項目的成功的物業(yè)租金收入，必將給仁安集團(tuán)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益，同時，項目的成功運(yùn)作給仁安帶來強(qiáng)大的品牌提升和知名度擴(kuò)張也是毋庸置疑的。運(yùn)作給仁安帶來強(qiáng)大的品牌提升和知名度擴(kuò)張也是毋庸置疑的。由恒邦置業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊操盤，必將使本項目無論是前期定位開發(fā)、施工管由恒邦置業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊操盤，必將使本項目無論是前期定位開發(fā)、施工管理、后期銷售、招商、運(yùn)營等環(huán)節(jié)都得以充分的保障。理、后期銷售、招商、

40、運(yùn)營等環(huán)節(jié)都得以充分的保障。本項目核心的地段、很低的進(jìn)入條件、美美百貨的進(jìn)駐，必將為仁安集團(tuán)本項目核心的地段、很低的進(jìn)入條件、美美百貨的進(jìn)駐，必將為仁安集團(tuán)的投資帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)收益和巨大的社會效應(yīng)。的投資帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)收益和巨大的社會效應(yīng)。項目投資分析評價本項目作為成都房地產(chǎn)市場的標(biāo)桿性、高端項目，投資開發(fā)本項目可迅速本項目作為成都房地產(chǎn)市場的標(biāo)桿性、高端項目，投資開發(fā)本項目可迅速樹立開發(fā)商資金實力雄厚、商業(yè)運(yùn)營能力強(qiáng)的高端品牌形象。樹立開發(fā)商資金實力雄厚、商業(yè)運(yùn)營能力強(qiáng)的高端品牌形象。項目位于成都城市發(fā)展的新中心，所處地理位置絕版，項目開發(fā)條件成熟，項目位于成都城市發(fā)展的新中心，所處地理位置絕版，項目開發(fā)條件成熟，四周環(huán)境優(yōu)越，項目周邊開發(fā)、建設(shè)、供需市場旺盛，為本項目的投資與開四周環(huán)境優(yōu)越，項目周邊開發(fā)、建設(shè)、供需市場旺盛，為本項目的投資與開發(fā)奠定和營造了良好的整體市場氛圍。發(fā)奠定和營造了良好的整體市場氛圍。項目地塊干凈、無拆遷，前期方案設(shè)計、報建手續(xù)均已完成，可很快獲得項目地塊干凈、無拆遷，前期方案設(shè)計、報建手續(xù)均已完成，可很快獲得施工許可證，項目的投入產(chǎn)出周期短，資金的周轉(zhuǎn)速度快、回報非常大。施工許可證，項目的投入產(chǎn)出周期短，資金的周轉(zhuǎn)速度快、回報非常大。本項目與美美百貨簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，美美百貨將定向入駐本項目。這本項目