上半年房地產(chǎn)市場形勢分析及走勢預測

1、2008 年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析及走勢預測內(nèi)容摘要： 2008 年上半年， 2008年上半年，房地產(chǎn)市場在加強宏觀調(diào)控的作用下，供給平穩(wěn)增長，市場銷售則持續(xù)低迷，房價總水平漲幅回落，房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入調(diào)整階段。下半年房地產(chǎn)市場面臨進一步調(diào)整，住房市場價格總水平漲幅將繼續(xù)明顯回落，個別城市房價繼續(xù)下降，房地產(chǎn)業(yè)在資金緊張的壓力下進一步整合。政策的立足點應(yīng)著力穩(wěn)定房價，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 調(diào)整 價格 調(diào)控政策一、房價漲幅出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段2008年上半年，在國家不斷加強房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和消費者持幣觀望的情況下，住房市場運行呈現(xiàn)

2、以下特點：（一）住房供應(yīng)平穩(wěn)增長，住房銷售持續(xù)下降受 2007年房價普漲和新開工面積增長的影響，上半年住宅投資呈現(xiàn)較快增長的勢頭，15月份住宅投資開發(fā)完成額同比增長 ，比上年同期提高個百分點，與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比提高個百分點。住房施工面積和竣工面積增速雖比年初回落，但與上年同期相比，平穩(wěn)增長，15月份住宅施工面積同比增長，比上年同期提高個百分點；住宅竣工面積同比增長%，比上年同期提高個百分點，竣工面積比上年增長萬平方米。而住房銷售自2007年年末以來持續(xù)下降。15月份住宅銷售面積同比下降%，銷售量比上年同期下降萬平方米，下降的幅度有逐漸擴大的趨勢。市場趨冷主要集中在一些經(jīng)濟發(fā)達的大城

3、市，其中僅北京、廣東、江蘇、浙江、上海等5 省市銷售面積就減少1427 萬平方米。住房市場供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化（見圖 1）。據(jù)住房建設(shè)部統(tǒng)計， 6 月底市場累計可售商品住房面積達億平方米，為 2006 年以來的最高 值，相當于 6 月份成交量的 10倍。圖1 2007年12月至2008年15月住宅供需狀況資料來源：根據(jù)中國經(jīng)濟景氣月報數(shù)據(jù)整理（二）中代價位住房逐步入市，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進一步改善在進一步抓緊落實保障性住房和中低價普通住房政策的作用下，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進一步改善。一是房地產(chǎn)投資中的住房投資比重進一步提高，15月份住房建設(shè)完成投資額占房地產(chǎn)投資額的%，比上年提高個百分點。二是中央財政和地

4、方財政加大了對保障性住房建設(shè)的支持力度，廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性用房的供給數(shù)量明顯增加。三是限價房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)得到較好落實，各地規(guī)劃建設(shè)的小戶型普通商品房的比例繼續(xù)提高，并逐步投入市場。15月份，套型面積90平方米以下的住宅投資同比增長86%，高于全部住房開發(fā)投資增速51 個百分點；據(jù)住房建設(shè)部對40個重點城市住房上市供應(yīng)量調(diào)查，16月份套型面積90平方米以下的住宅占比比上年同期提高個百分點；同時，各大城市建設(shè)的雙限房項目也開始陸續(xù)入市。（三）房價總水平漲勢回落，個別城市房價開始下降上半年，住宅價格總水平漲幅逐步下行。 6 月份，新建普通商品住房、二手房同比價

5、格指數(shù)分別為%和 %，漲幅由年初以來的二位數(shù)下降到一位數(shù)（見圖2）。從環(huán)比價格指數(shù)看，今年價格水平遠低于上年，呈現(xiàn)漲幅下降的趨勢（見圖3），6 月份新建普通商品住房、二手房環(huán)比價格指數(shù)分別為 %和 %，處于由漲轉(zhuǎn)跌的轉(zhuǎn)折點，房價總水平漲勢回落形勢明顯。對統(tǒng)計局調(diào)查的 70 個大中城市銷售心價具體分析， 1 月份環(huán)比指數(shù)下降的有13 個城市，持平的有8 個城市，到 6 月份，環(huán)比指數(shù)下降的有14 個城市，持平的擴大到 12個城市，分別增加1 個和 4 個城市，反映出這種趨勢有擴大之勢。圖 2 70 個大中城市各種住宅銷售同比價格指數(shù)（%）資料來源：根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)整理。圖 3

6、70 個大中城市各種住宅銷售環(huán)比價格指數(shù)（ %）資料來源：根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)整理。尤其是引起社會關(guān)注的是，年初以來廣州、深圳等個別城市房地產(chǎn)市場因為投機炒房比重較大，受預期變化影響，投機資金撤出較多，房價開始下降。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息中心分析，今年5 月份深圳房價比去年最高點下降36%， 6 月份全市新建商品住宅銷售均價為11159元/平方米，比2007年全年均價下降19%。從表中統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可以看出，廣州、深圳的房價從年初以來漲勢順落明顯，環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)負值，一些樓盤價格降幅較大，消費者觀望的氣氛較濃，房價還有下行的空間。而北京、上海等城市也呈現(xiàn)出住房銷售量持續(xù)下降、開發(fā)商促銷

7、力度加大，房價在高位小幅回落、有所松動的跡象（見表1）。表 1 2008年部分城市新建住宅銷售價格變化情況（ %）城市 2007 年12月 2008年1 月 2008年2 月 2008年3 月 2008年4 月 2008年5 月 2008年6月同比 深圳 廣州上海北京環(huán)比深圳廣州上海北京資料來源：根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)整理。（四）供需雙方僵持的形勢開始變化，住房市場步入調(diào)整期從去年年底以來，住房市場供需雙方僵持已達半年之久，在多項調(diào)控政策的作用下與 宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化中，供需雙方的的較量局面開始變化。住房的真正需求者，在宏 觀經(jīng)濟開始調(diào)整、從緊貨幣政策實施和房價漲幅回落的形勢下，堅

8、定了房價繼續(xù)回落 的預期，“買漲不買落”的心理使之采取了繼續(xù)持幣待購的策略。深圳等地甚至出現(xiàn) 個別貸款購房者因房價大幅下降棄房拒絕還貸的現(xiàn)象；投資炒房乾，在市場房價回落 形勢明朗的情況下，不僅不入市購房，一些投資住房數(shù)量較大的投資者，受預期悲觀 及資金壓力的影響，開始拋售手中房源，由需求者變身為住房供給者。住房消費者、 投機者的心理和行為的變化，加劇了市場銷售的嚴峻形勢，住房銷售面積從年初以來 增速大幅度下降。開發(fā)商承受的緊縮銀根、地根和市場需求不旺的壓力越來越大，難 以繼續(xù)堅持房價。其中一些達到銷售條件的樓盤，加大了打折促銷的力度；一些新建 樓盤甚至直接下調(diào)價格；一些實力較弱的開發(fā)商，難以繼

9、續(xù)堅持，降價出售未完工住 房建設(shè)項目；目前出現(xiàn)了較大的社會資金壓價收購或托管即將完工住房建設(shè)項目的情況，投入少量資金，達到銷售條件，以低于周邊樓盤的價格快速出手回籠資金和利 潤，對堅挺的房價起到?jīng)_擊的作用。綜上所述， 2008 年上半年房地產(chǎn)市場在加強宏觀調(diào)控的作用下，住房供給平穩(wěn)增長，消費者觀望預期堅定，市場銷售持續(xù)低迷，市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房價總水平漲幅明顯回落，房地產(chǎn)市場開始步入調(diào)整階段。二、下半年房地產(chǎn)走勢預測及產(chǎn)生的影響房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，未來房價會不會大幅回落，會不會對金融體系及宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響，社會上各種看法分歧較大，應(yīng)該對下半年的房地產(chǎn)市場走勢進行客觀、合理的分析。（一）

10、影響下半年住房價格走勢的因素住房是具有使用功能和投資功能雙重屬性的特殊商品，住房價格受市場供求、消費者購買能力及宏觀經(jīng)濟環(huán)境的多種因素影響。1 住房價格漲勢回落是近幾年過快上漲的房價合理回歸的結(jié)果。2003 年以來，伴隨著我國經(jīng)濟進入新的快速增長周期，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，在居民消費結(jié)構(gòu)升級、住房消費旺盛和居民財富增長、投資熱情較高的情況下，房價連年大幅攀升。按照國家統(tǒng)計局對70個大城市新建住宅銷售價格統(tǒng)計計算，至2007年末平均名義房價上漲40%多（見表2）。據(jù)深圳市網(wǎng)上預售合同備案統(tǒng)計，2003年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為 5621 元/平方米，2007年則上升到1

11、3669元/平方米，4年間上漲倍。而在一些大城市較好的位置，房價上漲得更快。高企的房價不斷推高一些大城市房價收入比（見表2），已經(jīng)遠遠超出了普通居民購房的承受能力，抑制了普通居民購房需求，市場因需求不足進行自我調(diào)整是市場經(jīng)濟的必然規(guī)律。超出普通居民購房能力的部分應(yīng)該是投機者炒房制造的泡沫，現(xiàn)在的房價距離合理價格存在一定 的空間，在未來一定時期內(nèi)，市場供求關(guān)系將促使房價繼續(xù)回落，向合理價格回歸。表 2 部分城市新建住宅價格變化及居民承受能力2007 年 12 月房價比 2003 年 12 月（%）2008年 6月房價（同比、 %） 2007年住房平均售價（元 /平米）2007 年城鎮(zhèn)人均收入（元

12、）住房收入比全國平均 3665 14908北京13239 21989上海8253（ 07 年 5 月平均成交價10929） 20667廣州10586 22469深圳13669 24870注：房價增長情況是根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)整理。上海房價上漲啟動較早，2003年同比上漲。房價是各地統(tǒng)計平均售價計算。房價收入比按90平米、戶均 3 口計算。2宏觀經(jīng)濟調(diào)整推動房動產(chǎn)市場進行調(diào)整。在世界經(jīng)濟增長減緩、國內(nèi)經(jīng)濟面臨流動性過剩和價格較高以及自然災(zāi)害頻發(fā)的環(huán)境中， 2008 年中央政府為防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹，實行了穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，已經(jīng)

13、取得明顯成效，經(jīng)濟增速穩(wěn)步回落，宏觀經(jīng)濟進入調(diào)整期，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。一是繼續(xù)從緊的貨幣政策和控制土地政策，將加大開發(fā)商的資金壓力，迫使開發(fā)商加快土地開發(fā)、房屋建設(shè)速度和調(diào)整房價策略以盡快回收資金。二是宏觀經(jīng)濟開始調(diào)整，將改變住房投機者對房地產(chǎn)后市的看法和投資策略，目前大部分投機者已經(jīng)由購房者轉(zhuǎn)變成賣房者，加劇了住房市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變的改變。三是經(jīng)濟調(diào)整影響居民對未來房價走勢的看法，加之經(jīng)濟調(diào)整期中未來收入增長存在許多變數(shù)，使消費者繼續(xù)采取持幣觀望的態(tài)度，住房需求將繼續(xù)不旺，房地產(chǎn)市場進行調(diào)整已成必然。3房地產(chǎn)調(diào)控政策將促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整。2008 年將加強和完善各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，所

14、采取的調(diào)控措施有利于保持一定的住房開發(fā)規(guī)模、改善住房供給結(jié)構(gòu)、平抑住房價格。一是中央財政將增加住房保障的投入，加快和增加廉租住房的建設(shè)，以保證對城市低收入家庭住房保障政策得到落實；二是要求和督促地方政府優(yōu)先滿足保障性住房用地，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確?！?0/70”政策目標的實現(xiàn)；三是繼嚴格執(zhí)行“房貸新政”，進一步抑制住房投資需求，也影響了一部分改善住房的需求；四是各地陸續(xù)推出兩限度，擠壓了開發(fā)商的利潤空間，平抑了市場住房價格，促進房價平穩(wěn)回落。（二）下半年年房地產(chǎn)市場走勢預測房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期比較長，調(diào)整剛剛開始，下半年房地產(chǎn)市場將

15、呈現(xiàn)以下特點：1雖然資金短缺壓力將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與投資，但由于上年新開工面積和在建規(guī)模比較大；同時地震災(zāi)區(qū)大量損毀住房開始重建；政府也在加快和增加保障性住房的建設(shè)。這些因素將使下半年房地產(chǎn)投資仍保持一定的規(guī)模，預計下半年投資增速有所回落，略低于上年年末水平。2房地產(chǎn)投資將向中低檔普通住房傾斜，保障性住房和中低檔住房供應(yīng)量繼續(xù)增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，中低收入居民住房難的問題將得到逐步解決。3市場供求形勢變化，中低檔住房供給比例的增加，促使住房市場價格總水平漲幅將繼續(xù)明顯回落，逐步向 2007年底水平靠近。隨著房價的合理回落，一些急于購房的需求將陸續(xù)出現(xiàn)，短期內(nèi)不會出現(xiàn)房價大幅下跌的情況。

16、但個別住房價格漲幅過高、投資比例高的城市房價會較大幅度回落。4由于貨幣繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)行業(yè)資金面進一步緊張，出現(xiàn)較大缺口，一些房企生存困難，開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓以及企業(yè)兼并現(xiàn)象將增加，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和中介行業(yè)將面臨重新洗牌。整體看， 2008 年下半年房地產(chǎn)市場進一步調(diào)整形勢逐漸明朗，房地產(chǎn)投資增速略有回落；市場供求形勢發(fā)生變化，住房價格總水平將繼續(xù)明顯回落，如果宏觀經(jīng)濟增長如不發(fā)生大的波動，短期內(nèi)房價不會出現(xiàn)大幅下降的情況；國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策要注重促進房地產(chǎn)市場向平隱方向發(fā)展。（三）對當前房地產(chǎn)市場調(diào)整及其影響的幾點看法下半年房地產(chǎn)市場還將面臨進一步調(diào)整，對調(diào)整可能帶來的影響，社會上有

17、不同的看法，甚至有較大的分岐，對此需要認真分析和認識。第一，下半年房價將逐步回落，但不會出現(xiàn)大幅波動。目前，市場調(diào)整中房價回落已成必然，并仍存在一定的回落空間，但這種回落將是一種漸進的過程，不會出現(xiàn)大幅波動。其原因：一是我國所處的經(jīng)濟發(fā)展階段和我國國情，決定了未來一段時期房價仍然是穩(wěn)步上漲趨勢，目前僅是長期趨勢中的調(diào)整與波動。二是我國宏觀經(jīng)濟雖然調(diào)整，但仍然保持較高的增速，居民就業(yè)與收入不會受大的影響，房地產(chǎn)市場所依托的基礎(chǔ)和環(huán)境仍然比較堅實。三是房價雖然存在一定泡沫，但投機房源在全部房產(chǎn)存量中所占比例有限，即使投機客破產(chǎn)和拋售住房，對房價總水平不會產(chǎn)生太大的影響。四是我國正處在民民生活水平提

18、高和住房消費升級換代階段，自住性需求比較旺盛，并有不同層次的支付能力，隨著房價的回落，中低價房的入市，部分自住性需求會陸續(xù)出現(xiàn)。五是今年我國的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)調(diào)整政策將注重經(jīng)濟穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。第二，調(diào)整有利于促進房地產(chǎn)業(yè)進一步整合，目前不適宜采取“救市”措施。房地產(chǎn)市場調(diào)整，給開發(fā)商帶來資金壓力，對開發(fā)商的實力和經(jīng)營行為進行嚴峻的考驗，但不同的開發(fā)商在市場調(diào)整中所受影響程序不同。那些在2007 年對前景盲目樂觀、高價拍地的開發(fā)商面臨資金短缺、經(jīng)營難以為繼的困境，必須出售土地或在建項目斷臂求生；那些幻想快進快出、依靠住房價格上漲獲利的中小開發(fā)商，因為本身實力不足，經(jīng)營困難面臨被兼并或

19、出售項目的局面；一些實力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健的開發(fā)商也面臨資金偏緊的壓力，卻有較大的自我調(diào)整能力。資金緊張會一定程度影響房地產(chǎn)業(yè)，但目前房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品存量較大、實力較強，應(yīng)該有較大的承受力，不適宜出臺無原則放松銀根的“救市措施。應(yīng)鼓勵開發(fā)商適時調(diào)整盈利策略、銷售策略，以及積極參與中低價保障性住房的建設(shè)，進行穩(wěn)健經(jīng)營。既可以擠出房地產(chǎn)泡沫，促使房價合理回歸，又可促進房地產(chǎn)業(yè)再一次優(yōu)勝劣汰，為健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第三，房地產(chǎn)市場調(diào)整對我國金融市場產(chǎn)生的金融風險有限。住房市場調(diào)整、房價下跌能否像美國次貸危機給我國金融市場帶來一定風險？美國資貸危機風險源主要是低首付、前低后高的貸款利率和大量支付能力較紙的貸款人，加之美國經(jīng)濟衰退、房價大幅下降、失業(yè)率增加、大量貸款人還款能力喪失導至的。目前我國住房金融主要是個人房貸，今年一季度個人住房按揭貸款余額占國內(nèi)銀行貸款總額的11%左右。但中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展依然健康、增長較快，只要居民就業(yè)和收入有保障，絕大部分自住性需求的個貸不會出現(xiàn)問題，短期內(nèi)對金融市場產(chǎn)生的金融