張家港多幅土地投資可行性分析報告（5月）

1、張家港多幅土地投資可行性分析報告（2010年5月） 目錄第一章 出讓地塊基本信息第二章 建農(nóng)路東側(cè)地塊（張地2006-a-31）第三章 通運(yùn)路南側(cè)地塊（張地2005-a-38-b）第四章 人民西路南側(cè)地塊（張地2007-a-04）第一章 出讓地塊基本信息132第二章圖1 出讓地塊區(qū)位示意圖注明：1建農(nóng)路東側(cè)地塊2通運(yùn)路南側(cè)地塊3人民西路南側(cè)地塊表1 出讓地塊基本情況及規(guī)劃指標(biāo)要求編號土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）保證金（萬元）起始價（萬元）增價規(guī)則及幅度容積率建筑密度綠地率2005-a38-b市通運(yùn)路南側(cè)7766商住1.735%30%40年 70年9504695本次

2、出讓地塊現(xiàn)場競價、拍賣增價幅度為每畝1萬元或者1萬元的整數(shù)倍。2006-a31市建農(nóng)路東側(cè)3619商業(yè)1.5 30%20%40年5002308本次出讓地塊現(xiàn)場競價、拍賣增價幅度為每畝1萬元或者1萬元的整數(shù)倍。2007-a04市人民西路南側(cè)59158.80住宅2.230%30%70年750035939本次出讓地塊現(xiàn)場競價、拍賣增價幅度為每畝1萬元或者1萬元的整數(shù)倍。第二章 建農(nóng)路東側(cè)地塊（張地2006-a-31）一、地塊概況綠港玉水世家皇家首座長途汽車站上圖：地塊北側(cè)環(huán)城南路街景左下圖：地塊西側(cè)建農(nóng)路街景右下圖：地塊東側(cè)景江花園小區(qū)左上圖：地塊北望皇家首座 右下圖：地塊內(nèi)部地貌綜合解讀：1、 建

3、農(nóng)路東側(cè)地塊四至范圍：東至景江花園；南至振豐新村；西至建農(nóng)路；北至環(huán)城南路。2、 地塊周邊資源性解讀：（1） 商業(yè)環(huán)境：距沙洲路步行街僅約1公里，隔環(huán)城南路與皇家首座底商商業(yè)街相望，皇家首座引入太平洋百貨。（2） 人氣環(huán)境：皇家首座（在建）、綠港玉水世家（在建）、景江花園等多個大中型中高檔小區(qū)遍布項(xiàng)目周邊。3、周邊商業(yè)價格 主要參考皇家首座環(huán)城南路沿街在售商業(yè)。（1） 基本數(shù)據(jù)：商業(yè)層數(shù)為一層，層高5.9米，單鋪開間4米，進(jìn)深12.8米，主力面積60平米左右，拐角商鋪200平米左右。（2） 銷售價格：3.5-5萬元/平米。（3） 去化情況：基本能保證開盤即快速去化。（4） 市場反饋：總價200

4、萬元以內(nèi)單鋪較容易去化。二、規(guī)劃解讀圖：地塊紅線圖表2.1 建農(nóng)路東側(cè)地塊（張地2006-a-31）規(guī)劃指標(biāo)要求編號土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）保證金（萬元）起始價（萬元）增價規(guī)則及幅度容積率建筑密度綠地率2006-a31市建農(nóng)路東側(cè)3619商業(yè)1.5 30%20%40年5002308本次出讓地塊現(xiàn)場競價、拍賣增價幅度為每畝1萬元或者1萬元的整數(shù)倍。建筑高度不大于24米機(jī)動停車位不小于60個/萬平方米建筑面積（一）規(guī)劃條件分析1、 地塊北側(cè)環(huán)城南路建筑紅線退讓較大，退讓距離為15米，退讓過深。2、 根據(jù)地塊形狀圖，地塊沿街商鋪約均分為兩部分，沿環(huán)城南路商鋪位置較好

5、，售價較高；沿建農(nóng)路商鋪位置較差，售價較低。3、 建筑高度不大于24米，考慮首層商鋪挑高價值最大化，商鋪總層數(shù)不超過6層。（二）規(guī)劃方向建議 本地塊總體建議為六層商業(yè)考慮，其中首層做挑高考慮以增大商業(yè)價值。業(yè)態(tài)定位一、二層為精品店，三層以上為餐飲名店。三、投資收益測算（一）預(yù)計(jì)收入測算表2.2建農(nóng)路東側(cè)地塊預(yù)計(jì)銷售收入測算表樓層單層面積（）單價（元/）總價備注1層904.7535000316662502層904.7521000189997501層價格0.63層904.7517500158331251層價格0.54層904.7515750142498131層價格0.455層904.7515000

6、13571250按住宅價格計(jì)6層904.751500013571250按住宅價格計(jì)合計(jì)5428.5107891438注明：（1）單層面積推算為依據(jù)總建筑面積5428.5平米做6層分?jǐn)偪紤]。 （2）均價參考為周邊標(biāo)桿項(xiàng)目皇家首座，其商業(yè)售價為3.5-5萬元/平米。（二）預(yù)計(jì)成本測算表2.3 建農(nóng)路東側(cè)地塊預(yù)計(jì)成本測算表投資估算表項(xiàng) 目數(shù) 量單價(元/m2)投資額(萬元)一、建設(shè)工程費(fèi)5428.522641229（一）建筑工程1、商業(yè)5428.51000543（二）公共建筑工程1、地下車庫兼人防18202000 360（三）區(qū)內(nèi)配套費(fèi)5428.5350 190 （四）市政配套費(fèi)（水電氣）5428.

7、5250 136 二、不可預(yù)見費(fèi)5%一5%61三、建安工程費(fèi)總額一+二1290四、其它費(fèi)用98+1.03x1、地價x2、契稅3%0.03x3、政府規(guī)費(fèi)5428.580444、工程顧問費(fèi)5428.550275、管理費(fèi)（3%）三3%27五、項(xiàng)目總投資三+四1388+1.03x注明：地價成本暫做變量考慮。（三）項(xiàng)目投資回報損益表 單位：人民幣萬元項(xiàng) 目總 額 一、經(jīng)營收入10789 二、營業(yè)稅600 三、土地增值稅108 四、成本7754 1、土地成本5380 2、土地契稅162 3、建設(shè)成本1388 4、銷售成本324 5、資金成本500 五、稅前利潤2327 六、所得稅582 七、稅后利潤174

8、5八、資本凈收益22.6%注：1、土地成本按投資收益率30%計(jì)算，土地契稅按照土地成本3%計(jì)算。 2、銷售成本按3計(jì)算；土地增值稅按銷售額1%計(jì)算。 3、營業(yè)稅按經(jīng)營收入5.56%計(jì)算，所得稅按稅前利潤25%計(jì)算； 4、首期土地款按50%支付，資金成本按使用2年計(jì)算，計(jì)利息500萬。（四）投資收益分析表2.4 建農(nóng)路東側(cè)地塊拿地成本測算（按投資收益率30%計(jì)算） 項(xiàng)目單位：萬元預(yù)計(jì)總銷售收入10789按投資收益率30%計(jì)算總投入7754非土地成本2212按投資收益率30%計(jì)算土地成本5380樓面地價（30%收益率）9911元/平米土地價格（每畝，約5.2畝）992表2.5 建農(nóng)路東側(cè)地塊土地成

9、本分階收益測算總土地成本（萬元）單位土地成本（萬元/畝）樓面地價（元/）稅前投資收益額（萬元）稅前投資收益率23084264252560071.2%24004434421550570.0%26004804790529967.4%28005175158509364.8%30005545526488762.2%32005905895468159.5%34006276263447556.9%36006646632426954.3%38007017000406351.7%40007387369385749.1%42007757737365146.4%44008128105344543.8%460084

10、98474323941.2%48008868842303338.6%50009239211282736.0%52009599579262133.3%53809929911232730.1%54009969947229729.8%5600103310316220928.1%5650104210408215827.4%5700105210500210626.8%5750106110592205526.1%5800107010684200325.5%5850107910776195224.8%拿地評級系數(shù)：（1）拿地總成本低于5380萬元，即每畝成本996萬元以內(nèi)時，稅前收益率30.1%以上，拿地收

11、益率較高，推薦拿地。（2）拿地總成本介于5400-5700萬元之間，即每畝成本介于1000萬元-1050萬元時，稅前收益率在27%-30%之間，謹(jǐn)慎拿地。（3）拿地總成本高于5750萬元，即每畝成本高于1050萬元時，稅前收益率低于27%，風(fēng)險較高。第三章 通運(yùn)路南側(cè)地塊（張地2005-a-38-b）人民路cbd一、地塊概況紀(jì)澄河污水口時代花園國泰大廈綜合解讀：1、 通運(yùn)路南側(cè)地塊四至范圍：東至空地；南至東橫河；西至紀(jì)澄河；北至通運(yùn)路。2、 地塊周邊資源性解讀（1）自然景觀資源：“兩河一公園綠地”。即地塊南側(cè)東橫河，地塊東側(cè)紀(jì)澄河（待整治），東側(cè)隔河15畝左右公園綠地。（2）優(yōu)越配套資源。 a

12、、人民路cbd政務(wù)資源。b、人民路cbd商務(wù)區(qū)商業(yè)辦公資源。 c、公建配套資源：體育中心、游泳館等多重公建配套設(shè)施。（3）鬧中取靜的居家環(huán)境：遠(yuǎn)離人民路等主干道，居家環(huán)境相對靜謐。3、 地塊可能產(chǎn)生的抗性判斷（1）污染源：地塊西側(cè)紀(jì)澄河河道存在污水口，且目前污染嚴(yán)重。若不治理，對項(xiàng)目品質(zhì)感影響很大；若政府不治理，開發(fā)商自行治理，動用資源難度較大且將大幅增加開發(fā)成本。（2）周邊項(xiàng)目品質(zhì)感一般。目前城北人民路周邊區(qū)域暫無新開發(fā)項(xiàng)目，可參考的項(xiàng)目不多，從二手房市場來看，參考國泰時代花園，其二手房均價在8500-9000元/平米左右。本地塊若通過打造標(biāo)桿，尚需在引導(dǎo)環(huán)境的同時增加自身的配套品質(zhì)。4、綜

13、合研判（1）本地塊作為市中心少有的地塊，且周邊配套性資源豐富檔次感較強(qiáng)，具備打造高端標(biāo)桿項(xiàng)目的先決條件。（2）地塊占地僅7766平米，總建筑面積僅13202.2平米，有利于“短、平、快”操作。（3）預(yù)計(jì)拍地競爭激烈。市場調(diào)控背景下，開發(fā)商拿地原則將趨向于市中心的小幅地塊。（4）預(yù)計(jì)開發(fā)后去化速度快。由于本地塊處于市中心的黃金地段，且緊鄰人民路政務(wù)區(qū)cbd，僅面向公務(wù)員及公司高管層就可確保去化。二、規(guī)劃解讀圖：地塊紅線圖表3.1 通運(yùn)路南側(cè)地塊（張地2005-a38-b）規(guī)劃指標(biāo)要求編號土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）保證金（萬元）起始價（萬元）增價規(guī)則及幅度容積率建筑

14、密度綠地率2005-a38-b市通運(yùn)路南側(cè)7766商住1.735%30%40年 70年9504695本次出讓地塊現(xiàn)場競價、拍賣增價幅度為每畝1萬元或者1萬元的整數(shù)倍。建筑限高主體建筑不低于15米，不高于40米停車位不小于總戶數(shù)100%物業(yè)用房不小于小區(qū)總建筑面積的千分之七。紅線范圍南部東橫河規(guī)劃紅線不小于20米，建筑紅線不小于5米；北部通運(yùn)路一側(cè)規(guī)劃紅線不小于8米，建筑紅線不小于13米。約50m（一）規(guī)劃方向建議12f12f約95m約80m6+1f6+1f4f6+1f約55m規(guī)劃說明：1、 沿紀(jì)澄河與東橫河交叉處排布4f疊加洋房，可使景觀資源優(yōu)勢最大化。2、 地塊西側(cè)由南向北依次排布4f疊加洋

15、房、6+1f多層、12f小高層，可使產(chǎn)品保持良好的梯度性。3、 地塊東部由南向北依次排布兩幢6+1f層多層，鄰近通運(yùn)路排布兩單元12層電梯小高層，主要考慮地塊東部較為狹長，地形有利于建筑物充分排布開來。表3.2 產(chǎn)品分類面積表產(chǎn)品類型面積（平米）備注4f疊加洋房10001幢4套6+1多層54003幢36套12f小高層57201幢2個單元44套物業(yè)用房13202.20.007=92.4通運(yùn)路1f底層商業(yè)989.8挑高5.9米三、投資收益測算（一）預(yù)計(jì)收入測算表3.3 通運(yùn)路南側(cè)地塊預(yù)計(jì)銷售收入測算表樓層面積（）單價（元/）總價（萬元）備注4f疊加洋房10002000020006+1f多層5400

16、12000648012f小高層5720100005720通運(yùn)路1f底層商業(yè)989.8180001782住宅車位8075000元/個600疊加洋房車位未納入計(jì)算范圍合計(jì)16582注明：（1）住宅價格主要參考周邊二手房均價約8500-9000元/平米，綜合考慮本案獨(dú)特的水景優(yōu)勢及鬧中取靜的環(huán)境，其價值較周邊小區(qū)有所提升。 （2）初步規(guī)劃時考慮進(jìn)疊加洋房這一產(chǎn)品概念，若產(chǎn)品規(guī)劃時有所差異，計(jì)算總銷售收入時可能存在500萬左右的差價。（二）預(yù)計(jì)成本測算表3.4 通運(yùn)路南側(cè)地塊預(yù)計(jì)成本測算表投資估算表項(xiàng) 目數(shù) 量單價(元/m2)投資額(萬元)一、建設(shè)工程費(fèi)13202.219242540（一）住宅建筑工程

17、1、小高層、高層6802.212008162、疊加洋房、多層6400800512（二）公共建筑工程1、 地下車庫兼人防（車庫按25平米/個計(jì)算）21002000 420（三）區(qū)內(nèi)配套費(fèi)13202.2350 462（四）市政配套費(fèi)（水電氣）13202.2250 330二、不可預(yù)見費(fèi)5%一5%127三、建安工程費(fèi)總額一+二2667四、其它費(fèi)用252+1.03x1、地價x2、契稅3%0.03x 3、政府規(guī)費(fèi)13202.2801064、工程顧問費(fèi)13202.250665、管理費(fèi)（3%）三3%80五、項(xiàng)目總投資三+四2919+1.03x注明：地價成本暫做變量考慮。（三）項(xiàng)目投資回報損益表 單位：人民幣萬

18、元項(xiàng) 目總 額 一、經(jīng)營收入16582 二、營業(yè)稅922 三、土地增值稅166 四、成本11918 1、土地成本7477 2、土地契稅225 3、建設(shè)成本2919 4、銷售成本497 5、資金成本800 五、稅前利潤3566 六、所得稅892 七、稅后利潤2674八、資本凈收益22.4%注：1、土地成本按投資收益率30%計(jì)算，土地契稅按照土地成本3%計(jì)算。 2、銷售成本按3計(jì)算；土地增值稅按銷售額1%計(jì)算。 3、營業(yè)稅按經(jīng)營收入5.56%計(jì)算，所得稅按稅前利潤25%計(jì)算。 4、首期土地款按50%支付，資金成本按使用2年計(jì)算，計(jì)利息800萬。（四）投資收益分析表3.5 通運(yùn)路南側(cè)地塊拿地成本測算

19、（按投資收益率30%計(jì)）項(xiàng)目單位：萬元預(yù)計(jì)總銷售收入16582按投資收益率30%計(jì)算總投入11918非土地成本2919按投資收益率30%計(jì)算土地成本7477樓面地價（30%收益率）5663元/平米土地價格（每畝，約11.6畝）645表3.6 通運(yùn)路南側(cè)地塊土地成本分階收益測算總土地成本（萬元）單位土地成本（萬元/畝）樓面地價（元/）稅前投資收益額（萬元）稅前投資收益率46954053556644254.1%47004053560643754.0%49004223712623152.3%51004403863602550.6%53004574014581948.8%550047441665613

20、47.1%57004914317540745.4%59005094469520143.6%61005264620499541.9%63005434772478940.2%65005604923458338.5%67005785075437736.7%69005955226417135.0%71006125378396533.3%73006295529375931.5%74476425641360830.3%75006475681355329.8%75506515719350229.4%76006555757345028.9%76506595794339928.5%770066458323347

21、28.1%77506685870329627.7%78006725908324427.2%78506775946319326.8%79006815984314126.4%79506856022309025.9%80006906060303825.5%拿地評級系數(shù)：（1）拿地總成本低于7447萬元，即每畝成本642萬元以內(nèi)時，稅前收益率30.3%以上，拿地收益率較高，推薦拿地。（2）拿地總成本介于7500-7800萬元之間，即每畝成本介于647萬元-672萬元時，稅前收益率在27%-30%之間，謹(jǐn)慎拿地。（3）拿地總成本高于7850萬元，即每畝成本高于672萬元時，稅前收益率低于27%，風(fēng)險較高

22、。第四章 人民西路南側(cè)地塊（張地2007-a-04）躍進(jìn)河?xùn)|側(cè)地塊一、地塊概況該地塊位于人民西路與國泰中路交匯處，西側(cè)有商校、泗港小學(xué)、幼兒園等教育資源，南臨東橫河，位于1月初拍賣的躍進(jìn)河?xùn)|側(cè)地塊西側(cè)約1公里處。即四至范圍為：東至商校；南至東橫河；西至國泰中路；北至人民西路。因調(diào)研時間有限，且該地塊起拍價達(dá)到35939萬元，需投入的開發(fā)資金較大，不做展開性解讀。二、規(guī)劃指標(biāo)表4.1 人民西路南側(cè)地塊基本情況及規(guī)劃指標(biāo)要求編號土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）保證金（萬元）起始價（萬元）增價規(guī)則及幅度容積率建筑密度綠地率2007-a04市人民西路南側(cè)59158.80住宅2

23、.230%30%70年750035939本次出讓地塊現(xiàn)場競價、拍賣增價幅度為每畝1萬元或者1萬元的整數(shù)倍?？偨?30149.4建筑限高不高于70米，不小于20米住宅停車位不小于總戶數(shù)的100%三、投資收益測算（一）預(yù)計(jì)收入測算表4.2 人民西路南側(cè)地塊預(yù)計(jì)銷售收入測算表樓層面積（）單價（元/）總價（萬元）備注小高層/高層130149.47800101517略低于躍進(jìn)河?xùn)|側(cè)地塊預(yù)計(jì)售價8000元/平米車位110075000元/個8250按1100戶計(jì)算合計(jì)109767注明：測算時建筑面積全部做住宅考慮，為考慮商業(yè)。根據(jù)躍進(jìn)河?xùn)|側(cè)地塊周邊商業(yè)價值的測算，預(yù)計(jì)周邊商業(yè)價格在11000-12000元

24、/平米左右，考慮到商業(yè)占總建筑面積的比重不大，且該地塊住宅與商業(yè)價差不大，不影響整體測算的準(zhǔn)確性。（二）預(yù)計(jì)成本測算表4.2 人民西路南側(cè)地塊預(yù)計(jì)成本測算表投資估算表項(xiàng) 目數(shù) 量單價(元/m2)投資額(萬元)一、建設(shè)工程費(fèi)130149.4222328927（一）住宅建筑工程1、小高層、高層130149.4120015618（二）公共建筑工程2、 地下車庫兼人防（車庫按25平米/個計(jì)算）275002000 5500（三）區(qū)內(nèi)配套費(fèi)130149.4350 4555（四）市政配套費(fèi)（水電氣）130149.4250 3254二、不可預(yù)見費(fèi)5%一5%1446三、建安工程費(fèi)總額一+二30373四、其它費(fèi)用

25、+1.03x1、地價x2、契稅3%0.03x 3、政府規(guī)費(fèi)130149.48010414、工程顧問費(fèi)130149.4506515、管理費(fèi)（3%）三3%911五、項(xiàng)目總投資三+四32976+1.03x注明：地價成本暫做變量考慮。（三）項(xiàng)目投資回報損益表 單位：人民幣萬元項(xiàng) 目總 額 一、經(jīng)營收入109767 二、營業(yè)稅6103 三、土地增值稅1098 四、成本78897 1、土地成本36532 2、土地契稅1096 3、建設(shè)成本32976 4、銷售成本3293 5、資金成本5000 五、稅前利潤23669 六、所得稅5917 七、稅后利潤17752八、資本凈收益22.5%注：1、土地成本按投資收

26、益率30%計(jì)算，土地契稅按照土地成本3%計(jì)算。 2、銷售成本按3計(jì)算；土地增值稅按銷售額1%計(jì)算。 3、營業(yè)稅按經(jīng)營收入5.56%計(jì)算，所得稅按稅前利潤25%計(jì)算。 4、首期土地款按50%支付，資金成本按使用2年計(jì)算，計(jì)利息5000萬。（四）投資收益分析表4.4 人民西路南側(cè)地塊拿地成本測算（按投資收益率30%計(jì)）項(xiàng)目單位：萬元預(yù)計(jì)總銷售收入109767按投資收益率30%計(jì)算總投入78897非土地成本41269按投資收益率30%計(jì)算土地成本36532樓面地價（30%收益率）2807元/平米土地價格（每畝，約88.7畝）442表4.5 人民西路南側(cè)地塊土地成本分階收益測算總土地成本（萬元）單位土

27、地成本（萬元/畝）樓面地價（元/）稅前投資收益額（萬元）稅前投資收益率3593940527612428030.8%3600040627662421730.7%3610040727742411430.6%3620040827812401130.4%3630040927892390830.3%3640041027972380530.2%3650041128042370230.0%3653241228072366930.0%3660041328122359929.9%3670041428202349629.8%3680041528282339329.7%3690041628352329029.5%3

28、700041728432318729.4%3710041828512308429.3%3720041928582298129.1%3730042128662287829.0%3740042228742277528.9%3750042328812267228.7%3760042428892256928.6%3770042528972246628.5%3780042629042236328.3%3790042729122226028.2%3800042829202215728.1%3810043029272205428.0%3820043129352195127.8%3830043229432184827.7%3840043329502174527.6%3850043429582164227.4%3860043529662153927.3%3870043629742143627.2%3880043729812133327.0%3890043929892123026.9%3900044029972112726.8%3910044130042102426.6%3920044230122092126.5%393004433020208