工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 物業(yè)前期介入工程管理知識(shí) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)內(nèi)容概括一、工程人員在物業(yè)管理前期介入階一、工程人員在物業(yè)管理前期介入階段的主要工作內(nèi)容段的主要工作內(nèi)容二、前期介入工程師二、前期介入工程師崗位職責(zé)三、關(guān)于新建樓盤(pán)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一關(guān)于新建樓盤(pán)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見(jiàn)些意見(jiàn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)工程人員在物業(yè)管理前期介工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作入階段主要工作房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)一、對(duì)樓盤(pán)工程建設(shè)的參與一、對(duì)樓盤(pán)工程建設(shè)的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)

2、施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)參與人員主要是管理中心負(fù)責(zé)人和工程技術(shù)負(fù)責(zé)人。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)二、參與樓盤(pán)工程建設(shè)又可分為三個(gè)階段。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用

3、人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤(pán)后出現(xiàn)的難以解決的問(wèn)題。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)介入的方式主要有： 1）召開(kāi)有發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)、工程建設(shè)主管部門(mén)參加的意見(jiàn)交流會(huì)（如2001年11月14日下午召開(kāi)的“新樓盤(pán)意見(jiàn)溝通會(huì)”）2）將對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的意見(jiàn)以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)反映（如發(fā)給設(shè)計(jì)公司的關(guān)于小區(qū)電氣設(shè)計(jì)中與用電計(jì)量有關(guān)的幾點(diǎn)建議。3）參加設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，提出會(huì)審意見(jiàn)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)另外，在其他一些工作

4、場(chǎng)合，有機(jī)會(huì)我們也可以向設(shè)計(jì)人員提出意見(jiàn)或反映一些在物業(yè)管理和使用過(guò)程中碰到的問(wèn)題。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)無(wú)論任何一種方式，都需要有關(guān)的人員在日常工作中注意了解有關(guān)的情況，積累實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，搜集資料、數(shù)據(jù)，了解有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范，熟悉政府部門(mén)（如物價(jià)部門(mén)、供水、供電部門(mén)）的有關(guān)文件和規(guī)定。（如：只有熟悉物價(jià)部門(mén)有關(guān)小區(qū)公共用水、用電的攤分辦法和用電類(lèi)別的劃分，才能提出合理安裝電表的建議）房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，把意見(jiàn)提供給設(shè)計(jì)部門(mén)，并說(shuō)服其接納，這種情況是最理想的。當(dāng)然，我們?cè)谔峤ㄗh或意見(jiàn)時(shí)要注意措辭、語(yǔ)氣、態(tài)度，要顧及設(shè)計(jì)人員的面子，如果我們熟悉設(shè)計(jì)規(guī)范，有事實(shí)支持自

5、己的觀點(diǎn)，就會(huì)更容易說(shuō)服其采納我們的意見(jiàn)（舉例：接地扁鐵問(wèn)題和帝景遙控浮球加裝電磁閥的案例）參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審要注意的要點(diǎn)詳見(jiàn)關(guān)于新建樓盤(pán)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見(jiàn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)幾個(gè)典型的、影響較大的例子 1）低壓配電回路及電能表的合理設(shè)置，以暨南花園高層用電計(jì)量為例。2）高低壓配電房、變壓器房不宜設(shè)在地下室最低層（防水淹）。以規(guī)劃大廈為例。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3）設(shè)備房應(yīng)有足夠的維修空間（以鴻景水泵房為例）4）水泵房電氣控制柜基礎(chǔ)高度要適當(dāng)抬高（防水淹）。（以駿景為例）房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5）應(yīng)急燈、出口指示燈和疏散指示燈等和電源線路的連接應(yīng)通過(guò)插頭、插座的連接。（南景園）

6、6）水、電井房要設(shè)照明燈具。（鴻景園）房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)7）同一小區(qū)應(yīng)盡量將監(jiān)控室、消防中心集中設(shè)置。以上（1）（4）在完工后已無(wú)法更改，（5）、（6）更改要較大的工作量 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2、在施工階段介入 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)其作用是：1）參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，并適當(dāng)?shù)叵蝽?xiàng)目公司、總工室等部門(mén)反映，必要時(shí)以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高樓盤(pán)的建造質(zhì)量；注意的重點(diǎn)是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號(hào)（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計(jì)要求施工（駿景二期水泵房電柜基礎(chǔ)，只用磚

7、頭架起）房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2）熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3）集圖紙、資料、使用說(shuō)明書(shū)，熟悉設(shè)備的功能；4）要和項(xiàng)目公司、施工單位、設(shè)備廠家及有關(guān)部門(mén)搞好關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期設(shè)備保修和管理。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3、參加各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1）驗(yàn)收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范，了解設(shè)計(jì)要求。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)要點(diǎn)：a、 檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施的性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求

8、。如：柴油發(fā)電機(jī)能否手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)；啟動(dòng)的時(shí)間是否達(dá)到要求，消防30秒，人防15秒；輸出電壓和頻率是否穩(wěn)定，配電開(kāi)關(guān)能否自動(dòng)切換等；開(kāi)啟濕式報(bào)警閥的試驗(yàn)閥，測(cè)試消防噴淋泵是否能自動(dòng)啟動(dòng)等。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)b、 檢查施工工藝。如：設(shè)備是否有編號(hào)；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標(biāo)識(shí)清楚；配線是否整齊；接線是否牢固；有多條（3條）以上零、地線的要設(shè)置零線、地線匯流排；多股線要壓接線耳；線槽蓋、線盒蓋是否齊全。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)c、 設(shè)備、設(shè)施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。d、 在驗(yàn)收證明書(shū)上簽字，對(duì)存在問(wèn)題要如實(shí)寫(xiě)上，不要簡(jiǎn)單簽名，或可注明：我司意見(jiàn)見(jiàn)附頁(yè)、另發(fā)函。（以愉景發(fā)電機(jī)為例）

9、房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2）接管移交 要點(diǎn)：a、 要有移交設(shè)備清單、資料清單、項(xiàng)目公司和物業(yè)公司雙方簽字。b、列出存問(wèn)題， 由項(xiàng)目公司簽字確認(rèn)。c、 明確存在問(wèn)題的整改責(zé)任和整改時(shí)間。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)三、籌辦物業(yè)管理中心1、擬定工程人員編制；2、招聘工程人員；3、制定開(kāi)盤(pán)前工程人員培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容；4、標(biāo)準(zhǔn)化管理制度及規(guī)程懸掛上墻準(zhǔn)備；5、協(xié)助制定開(kāi)辦預(yù)算；6、跟進(jìn)管理中心的裝修工程。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)前期介入工程師前期介入工程師崗位職責(zé)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公建配套、樓宇公共地方、公共設(shè)施、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、會(huì)所功能布局等規(guī)劃設(shè)

10、計(jì)，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。2參加甲方組織的小區(qū)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、施工圖紙會(huì)審。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3參與施工現(xiàn)場(chǎng)的了解、跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運(yùn)作的因素及時(shí)反饋給甲方采取適當(dāng)施。4召開(kāi)有集團(tuán)總工室、發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)、工程建設(shè)主管部門(mén)參加溝通意見(jiàn)交流會(huì)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5協(xié)助制定開(kāi)辦預(yù)算。 6議定工程人員編制。7招聘工程技術(shù)人員。8 跟進(jìn)管理中心的裝飾工程。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)9各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交前的遺留問(wèn)題及待改善事項(xiàng)向甲方提出。10按照中華人民共和國(guó)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及集團(tuán)工作程序協(xié)助編制物業(yè)接管計(jì)劃。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)關(guān)于新建樓盤(pán)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)于新建

11、樓盤(pán)前期規(guī)劃設(shè)計(jì) 的一些意見(jiàn)的一些意見(jiàn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)一、建筑專(zhuān)業(yè)一、建筑專(zhuān)業(yè)1、根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范：外窗窗臺(tái)距樓面、地面的凈高低于0.9米時(shí)，應(yīng)有防護(hù)設(shè)施，所以窗臺(tái)高度低于0.9米的開(kāi)啟窗應(yīng)設(shè)安全防護(hù)欄；2、住宅的廚房宜設(shè)排煙氣的煙道，避免各廚房抽油煙機(jī)的排氣管直接向室外甚至是臥室窗戶排放，造成居室周?chē)h(huán)境污染和影響外立面美觀以及鄰里不和；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3、住宅各廳房應(yīng)預(yù)留合適的空調(diào)室外機(jī)位、空調(diào)排水孔及排水管，避免沒(méi)有預(yù)留或預(yù)留位置不夠或所需排水管、銅管過(guò)長(zhǎng)?！癥J”樓盤(pán)32棟臨新港西路的部分空調(diào)室外機(jī)位凈寬不足，造成空調(diào)機(jī)難于安裝，經(jīng)處理后雖然可安裝小功率空調(diào)機(jī)，但未有足夠散熱空間，

12、造成空調(diào)機(jī)運(yùn)行12小時(shí)就出現(xiàn)停機(jī)；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4、各單體建筑設(shè)計(jì)應(yīng)按各自的規(guī)范要求進(jìn)行，如“JJ”花園幼兒園室外樓梯采用鋼梯，梯板邊緣未進(jìn)行處理，這不符合幼兒園的設(shè)計(jì)要求；5、“YJ”、“JJ”花園設(shè)置了戶外游泳池，但均未按衛(wèi)生防疫要求設(shè)置洗腳池、淋浴池，造成兩處游泳池因整改推遲開(kāi)放； 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)6、公司現(xiàn)在普遍采用的窗戶做法為平開(kāi)與固定組合窗，平開(kāi)扇的面積不宜太大，如“YJ”花園一些外窗開(kāi)啟扇寬度，最大的達(dá)到700mm，造成平開(kāi)窗鉸鏈強(qiáng)度不足，也易造成業(yè)主開(kāi)啟不方便、不安全；7、由于商鋪可能會(huì)被間隔，從而改變了原來(lái)的空間形態(tài)，可能導(dǎo)致原設(shè)置于商鋪內(nèi)的消防栓失去了原有的作用，因此

13、建議盡可能將消防栓設(shè)置于公共走道；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)8、有通車(chē)需要的路面、廣場(chǎng)，如需要飾面，應(yīng)考慮車(chē)流的荷載，以免飾面被過(guò)早和頻繁壓壞。（如八駿廣場(chǎng)的廣場(chǎng)磚被壓壞嚴(yán)重）；9、某樓盤(pán)一層有兩套房的陽(yáng)臺(tái)利用幼兒園的樓面填高作陽(yáng)臺(tái)。由于幼兒園、住宅的基礎(chǔ)沉降不均勻，造成陽(yáng)臺(tái)出現(xiàn)一條仿如斷開(kāi)式的裂縫，陽(yáng)臺(tái)分隔墻出現(xiàn)應(yīng)力裂縫，建議以后在設(shè)計(jì)中盡可能避免這種情況； 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)10、各運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)盡可能依體育場(chǎng)地規(guī)范設(shè)計(jì)（如：燈光、場(chǎng)地大小等）；11、會(huì)所應(yīng)有足夠的安全防護(hù)措施，如圍欄應(yīng)達(dá)到規(guī)范要求的高度，地面防滑，泳池飾面防鋒利傷人處理，泳池的圍蔽不能太矮等；12、預(yù)留會(huì)所廣告位置；房地產(chǎn)房地產(chǎn)

14、E網(wǎng)網(wǎng)13、地下室墻面、天花、地面的裝飾，建議設(shè)計(jì)圖紙加以明確；14、化糞池井蓋設(shè)置，在綠化帶內(nèi)深埋在花基下，并且沒(méi)有明顯標(biāo)志，導(dǎo)致清理化糞池時(shí)要重新開(kāi)挖花基，重新升高化糞池檢修口等。15、儲(chǔ)水池滲漏現(xiàn)象普遍，如噴泉用水、游泳池，生活水池等，建議設(shè)計(jì)中要有明確和有效的防水措施；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)16、電梯門(mén)前地板應(yīng)向外傾斜一個(gè)合理的坡度，以防水流入電梯井道；17、“JJ”花園大堂需經(jīng)過(guò)幾級(jí)樓梯方可進(jìn)入電梯，不利于殘疾人及老人坐輪椅進(jìn)出，應(yīng)考慮設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道；18、小區(qū)內(nèi)設(shè)備房按類(lèi)別采用通用鎖匙（如電表房用一類(lèi)通匙，電梯機(jī)房用一類(lèi)通匙等）；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)19、首層大堂活動(dòng)通風(fēng)窗應(yīng)安裝防盜網(wǎng)以

15、配合門(mén)禁系統(tǒng)使用。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 二、弱電專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1、 消防梯、客梯轎廂內(nèi)的緊急呼叫，應(yīng)連通監(jiān)控中心或消防中心；2、為優(yōu)化人員及設(shè)備的管理，節(jié)省人力資源，小區(qū)的保安監(jiān)控中心及消防控制中心宜統(tǒng)一設(shè)立，不宜分期設(shè)置多個(gè)控制中心；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3、弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警）應(yīng)設(shè)專(zhuān)用接地裝置，在系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把弱電防雷裝置一并納入設(shè)計(jì)范圍；4、為方便值班保安及業(yè)主確認(rèn)訪客身份，在小區(qū)出入口應(yīng)設(shè)可視對(duì)講門(mén)口機(jī)；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5、一個(gè)工程項(xiàng)目不宜多個(gè)施工單位，如門(mén)禁系統(tǒng)、防盜門(mén)、電控鎖、可視對(duì)講、IC卡分別由不同單位施工，系統(tǒng)出現(xiàn)故障，互相推卸責(zé)任，難以及時(shí)解決問(wèn)題；6、設(shè)施、設(shè)備選

16、型不合理，如密碼防盜門(mén)鎖，不適合使用頻繁的小區(qū)以致造成故障頻繁；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)7、小區(qū)智能化系統(tǒng)應(yīng)統(tǒng)一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來(lái)的發(fā)展，預(yù)先敷設(shè)空管（如在分區(qū)、分期結(jié)合處，預(yù)埋空管）；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)要考慮總體統(tǒng)一管理，預(yù)留足夠容量； 8、小區(qū)應(yīng)預(yù)留足夠電話容量，避免引致業(yè)主投訴。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)9、有條件時(shí)，強(qiáng)弱電管井分開(kāi)設(shè)置，當(dāng)共用時(shí)，強(qiáng)、弱電管線應(yīng)分向設(shè)置；10、車(chē)輛收費(fèi)系統(tǒng)與管理中心財(cái)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，且收費(fèi)亭根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置空調(diào)設(shè)備；11、消防和監(jiān)控中心應(yīng)安裝防靜電地板、空調(diào)及電話。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)三、強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)三、強(qiáng)電專(zhuān)業(yè) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 、 有 關(guān) 用 電 計(jì) 量

17、（ 詳 見(jiàn) 康 工 建 字2001013號(hào)關(guān)于小區(qū)電氣設(shè)計(jì)中與用電計(jì)量有關(guān)的幾點(diǎn)建議）；2、高、低壓配電房、變壓器房不宜設(shè)在地下室的最低層，當(dāng)設(shè)在地下室的最低層時(shí)，應(yīng)適當(dāng)抬高其地面（以防萬(wàn)一水管破裂、水閥故障時(shí)不致于容易被水浸）；3、安裝于水泵房?jī)?nèi)的落地式配電柜、控制柜應(yīng)適當(dāng)抬高其基礎(chǔ)，必要時(shí)可局部抬高地面，并設(shè)步級(jí)以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸電柜）；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4、小區(qū)高低壓配電房、變壓器室在高溫潮濕天氣室溫有時(shí)可達(dá)40C，建議高、低壓配電房、變壓器房應(yīng)設(shè)應(yīng)急照明燈、紅外線燈和通風(fēng)設(shè)施；5、各種電柜、電箱盡可能布置在室內(nèi)，在公共場(chǎng)所（如架空層、地下車(chē)庫(kù)等）的電柜電箱應(yīng)設(shè)置

18、門(mén)鎖，并應(yīng)在開(kāi)鎖后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；6、一用一備設(shè)置的潛污泵，應(yīng)設(shè)手動(dòng)、自動(dòng)兩種控制方式，在手動(dòng)控制方式下，可同時(shí)啟動(dòng)兩臺(tái)潛污泵（以便急需時(shí)使用），在自動(dòng)控制方式下，集水井水位處超高水位時(shí)，自動(dòng)啟動(dòng)兩臺(tái)潛污泵；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)7、路燈、園林燈、噴泉等盡可能集中控制，并設(shè)手動(dòng)和時(shí)控兩種控制方式，以便于管理和節(jié)省人手； 8、路燈應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況考慮間隔控制，以節(jié)省用電；9、在大堂、電梯前廳、走火梯設(shè)置應(yīng)急燈（即使有發(fā)電機(jī)備用電源），以便在突然停電時(shí)，能即時(shí)、可靠地提供照明； 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)110、應(yīng)急燈、疏散指示燈、出口指示燈等和電源線路連接，建議通過(guò)插座、插頭

19、連接，以便于維修保養(yǎng)，在公共場(chǎng)所的應(yīng)急燈應(yīng)考慮防盜裝置；11、在柴油發(fā)電機(jī)的總饋電柜設(shè)電能計(jì)量表，以便于計(jì)量發(fā)電電能；12、電氣施工圖要強(qiáng)調(diào)：埋地敷設(shè)的穿線管要使用水煤氣管，接線盒要使用防水線盒，導(dǎo)線連接要在接線盒內(nèi)進(jìn)行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經(jīng)常漏電跳閘，不能正常使用；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)13、樓梯、走廊（除電梯前廳外），安裝紅外線人體感應(yīng)開(kāi)關(guān)，以節(jié)省用電，減少更換燈泡的人力和材料，提高業(yè)主滿意度；14、各單元的門(mén)鈴不宜設(shè)置在廚房?jī)?nèi)，以設(shè)置在單元進(jìn)門(mén)走廊或廳內(nèi)為宜； 15、應(yīng)急發(fā)電機(jī)設(shè)置市電失壓自啟動(dòng)功能，其配電系統(tǒng)設(shè)置手動(dòng)和自動(dòng)合閘功能（通過(guò)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)

20、換），當(dāng)市電斷電時(shí)，既可手動(dòng)送電，又可通過(guò)預(yù)先設(shè)置自動(dòng)狀態(tài)將發(fā)電機(jī)電源自動(dòng)送到末端設(shè)備；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)16、部分位置照明不足，如游泳池、小區(qū)內(nèi)部分轉(zhuǎn)角位、架空層要重新加裝光管等；17、戶外型電箱要具備防水功能；18、單元戶內(nèi)配電箱總開(kāi)關(guān)的大小要注意和電表房?jī)?nèi)住宅單元開(kāi)關(guān)匹配（供電局根據(jù)每戶報(bào)裝容量確定空氣開(kāi)關(guān)的大小），避免越級(jí)跳閘；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)19、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)用電計(jì)量裝置，以便配合空調(diào)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)使用或分?jǐn)偪照{(diào)電費(fèi)；20、考慮業(yè)主的電費(fèi)攤分建議路燈、樓層照明、大堂照明盡可能設(shè)計(jì)高效節(jié)能燈具。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)四、給排水專(zhuān)業(yè)四、給排水專(zhuān)業(yè) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1、各小區(qū)水泵房由于水池

21、補(bǔ)水、進(jìn)水浮球故、各小區(qū)水泵房由于水池補(bǔ)水、進(jìn)水浮球故障控制失靈，導(dǎo)致泵房水浸，影響住戶的正障控制失靈，導(dǎo)致泵房水浸，影響住戶的正常使用，同時(shí)又造成設(shè)備的損壞。常使用，同時(shí)又造成設(shè)備的損壞。天面水池天面水池和地下水池均需加裝超高水位報(bào)警裝置，即和地下水池均需加裝超高水位報(bào)警裝置，即可早發(fā)現(xiàn)早處理，所以從安全角度和水泵房可早發(fā)現(xiàn)早處理，所以從安全角度和水泵房的重要性考慮：的重要性考慮：（1）水池宜加裝超高水位報(bào)警裝置，并將報(bào)）水池宜加裝超高水位報(bào)警裝置，并將報(bào)警信號(hào)引到消防監(jiān)控中心；警信號(hào)引到消防監(jiān)控中心；（2）水池應(yīng)加裝水位儀，水池進(jìn)水管道應(yīng)加）水池應(yīng)加裝水位儀，水池進(jìn)水管道應(yīng)加裝過(guò)濾裝置；裝

22、過(guò)濾裝置；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2、商業(yè)用水和住宅用水應(yīng)分別設(shè)表計(jì)量，清潔用水、園林綠化用水應(yīng)分別設(shè)表計(jì)量；3、天面雨水的排放應(yīng)選用各種型式的雨水斗，而不應(yīng)采用地漏；4、直飲水系統(tǒng)在新建樓盤(pán)中，沒(méi)有采用遠(yuǎn)程抄表，水表、減壓閥和壓力表等公用設(shè)備設(shè)置在業(yè)主的陽(yáng)臺(tái)上，對(duì)設(shè)備維修保養(yǎng)增加了難度，并可能引發(fā)與業(yè)主之間的矛盾； 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5、地下室水池和水泵均為一用一備，為方便管網(wǎng)設(shè)備的維修和清洗水池，建議兩水池之間設(shè)計(jì)橫管連通，所有水泵從橫管上設(shè)出的支管吸水；6、“DJ”苑地下車(chē)庫(kù)人防大門(mén)下的大坑缺少排污井設(shè)計(jì)，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲(chóng)；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)7、給排水系統(tǒng)設(shè)備安裝位

23、置不便維修，如：游泳池進(jìn)、排水閥，噴泉水池進(jìn)、排水閥，部分天面水池遙控閥、水池內(nèi)浮球閥（遠(yuǎn)離檢修口）安裝位置不便維修；8、地下設(shè)備房無(wú)通風(fēng)系統(tǒng)造成設(shè)備房長(zhǎng)期潮濕，重要設(shè)備房集水井無(wú)備用排污泵；房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)19、應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)范，杜絕給排水管道橫穿電房的現(xiàn)象；10、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網(wǎng)，防止堵塞水泵；11、清潔綠化用水點(diǎn)建議設(shè)在路邊，用鵝卵石作飾面并設(shè)排水系統(tǒng)，避免積水破壞綠地;房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)12、因綠化和清潔用水的使用者和分?jǐn)倢?duì)象均不同，應(yīng)選用不同型式的龍頭并設(shè)獨(dú)立水表計(jì)量；13、閥門(mén)井的凈空間偏小不方便設(shè)備的維修保養(yǎng)；14、水泵房應(yīng)有足夠的維修空間和預(yù)留吊鉤，以便維修水泵

24、和電機(jī)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 五、空調(diào)通風(fēng)專(zhuān)業(yè)五、空調(diào)通風(fēng)專(zhuān)業(yè) 六、電梯專(zhuān)業(yè)六、電梯專(zhuān)業(yè) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)康管通字2003050號(hào)關(guān)于注意做好公共水電關(guān)于注意做好公共水電分?jǐn)傁嚓P(guān)工作的通知分?jǐn)傁嚓P(guān)工作的通知房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)各有關(guān)管理中心： 為合理向用戶分?jǐn)偣菜娰M(fèi)用，避免分?jǐn)傄罁?jù)不足，水電用量記錄不清晰而引起投訴，甚至拒交分?jǐn)傎M(fèi)用，管理中心應(yīng)注意做好以下工作： 1在項(xiàng)目公司向管理中心移交公共水電項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)認(rèn)真檢查各有關(guān)公共用水、用電是否已安裝了有效的用量計(jì)量表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否與實(shí)際用水（用電）類(lèi)別相符。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2在移交現(xiàn)場(chǎng)，管理中心和項(xiàng)目公司代表應(yīng)詳細(xì)記錄各公共水、電表底數(shù)并由雙

25、方簽字確定，以此作為雙方負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用的分界線，（管理中心也可根據(jù)實(shí)際情況與項(xiàng)目公司商定各項(xiàng)公共水電費(fèi)用由管理中心負(fù)責(zé)承擔(dān)（或分?jǐn)偅┑钠鹗既掌?，但必須雙方確認(rèn)有關(guān)公共水、電表的底數(shù)）。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3公共水電設(shè)備設(shè)施移交接管后，管理中心必須按公司有關(guān)制度做好設(shè)備設(shè)施的管理，任何單位確需從管理中心已接管的管線上引接水、電使用，必須按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，經(jīng)同意后方可接入，并必須安裝計(jì)量表，由管理中心有關(guān)人員確認(rèn)起、止讀數(shù)，由申請(qǐng)使用方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4項(xiàng)目公司因促銷(xiāo)需要，要求增加燈飾、噴泉等開(kāi)啟時(shí)間或加大燈飾的功率，銷(xiāo)售人員帶客看樓明顯增加電梯使用次數(shù)的，管理中心應(yīng)與項(xiàng)目公司協(xié)商

26、，由項(xiàng)目公司適當(dāng)分?jǐn)傄欢ǖ馁M(fèi)用，以免引起業(yè)主的投訴。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5進(jìn)出小區(qū)的道路如屬市政規(guī)劃路，其路燈電費(fèi)不應(yīng)由業(yè)主分?jǐn)?，在發(fā)展商將規(guī)劃路向市政部門(mén)移交前，建議路燈電費(fèi)由發(fā)展商承擔(dān)；如不屬市政規(guī)劃路，但確實(shí)又不在現(xiàn)有住宅范圍，現(xiàn)在分?jǐn)偨o業(yè)主會(huì)引起較多投訴的，應(yīng)與發(fā)展商協(xié)商，建議仍由發(fā)展商承擔(dān)路燈電費(fèi)，以免造成業(yè)主的普遍不滿而影響樓盤(pán)銷(xiāo)售（此路段的路燈用電應(yīng)獨(dú)立計(jì)量）。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)有關(guān)管理中心：白云駿景（籌）、羅馬家園（籌）、華景北區(qū)、駿景南苑、愉景南苑、翰景軒、珠江帝景、逸景翠園、華南新城、南景園、旭景家園、東莞駿景 廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司 管理部 二00三年十月二十四日房地產(chǎn)房

27、地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)問(wèn)題一：小區(qū)路燈電費(fèi)是否要分?jǐn)偨o業(yè)主？依據(jù)是什么？原則上小區(qū)范圍的路燈用電費(fèi)用，由小區(qū)的所有?。ㄓ茫艉侠矸?jǐn)?。依?jù)是粵價(jià)1997173號(hào)（實(shí)際操作時(shí)應(yīng)具體情況具體分析，參見(jiàn)康管通字2003050號(hào)第5點(diǎn)。）房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)問(wèn)題二：為提高對(duì)突發(fā)事件的反應(yīng)能力，管理中心平時(shí)應(yīng)做好哪些工作？房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)關(guān)于提高應(yīng)急反應(yīng)能力，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)的通知房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)各管理中心： 2003年9月18日晚9：50，愉景雅苑怡情居A、C、D棟因公變房的電源電纜故障突然停電，經(jīng)供電局有關(guān)人員搶修，于19日中午11：30恢復(fù)怡情C、D棟的供電,下午5時(shí)恢復(fù)怡情A的供電(架設(shè)臨時(shí)線路)。在整個(gè)事件過(guò)程中，管理中心經(jīng)理陳繼寧、副經(jīng)理童生、工程主任麥鏡明能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)指揮，不辭勞累，連續(xù)作戰(zhàn)近20小時(shí)，發(fā)通知給業(yè)主，告知停電原因(供電局線路故障)和搶修進(jìn)度，安撫業(yè)主情緒；連夜組織工程人員排查故障原因，密切配合供電局的搶修工作，并做好自行架設(shè)臨線供電的準(zhǔn)備工作，使用臨時(shí)電纜供電后，布置保安和工程人員加強(qiáng)對(duì)有關(guān)設(shè)備設(shè)施和現(xiàn)場(chǎng)巡視。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)總體上，采取的措施是得當(dāng)?shù)?，其工作精神更是值得肯定。但從中也暴露出一些不足之處，?dāng)值技工對(duì)停電樓棟所屬公變房的位置不太熟悉，在業(yè)主上班的高峰時(shí)段未能啟動(dòng)發(fā)電機(jī)供電梯運(yùn)行。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)對(duì)突發(fā)事件的處理很能反應(yīng)