北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析報(bào)告

1、目 錄序言 3政策篇一、2011年房地產(chǎn)宏觀政策的回顧、點(diǎn)評(píng)和分析（一）國(guó)六條 5（二）九部委新政 6（三）民宅禁商 8（四）金融政策 9（五）稅收政策 14（六）經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)政策 16（七）行業(yè)規(guī)范性政策 17市場(chǎng)篇二、2011年北京土地市場(chǎng)交易分析（一）2011年北京土地市場(chǎng)交易總體狀況 20（二）2011年北京土地交易的具體區(qū)域狀況分析 23（三）2011年北京土地交易的功能屬性分析 25三、2011年北京商品房市場(chǎng)分析（一）2011年北京商品期房預(yù)售供應(yīng)分析 27（二）2011年北京商品期房銷(xiāo)售狀況分析 29四、2011年北京二手房市場(chǎng)分析（一）2011年北京二手房交易量分析 34（

2、二）2011年北京二手房交易價(jià)格分析 44（三）2011年北京二手房交易面積分析 52預(yù)測(cè)篇五、2011年北京二手房市場(chǎng)總結(jié)與2007年展望（一）2011年政策調(diào)控下北京二手房市場(chǎng)凸現(xiàn)的五大問(wèn)題 57（二）2011年政策調(diào)控下北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的五個(gè)亮點(diǎn) 59（三）展望2007年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的十二大趨勢(shì) 61理論研究篇六、置業(yè)指導(dǎo)（一）哪一個(gè)房貸產(chǎn)品適合您？ 68（二）二手房交易避免吃差價(jià)，消費(fèi)者要做到四個(gè)“一定” 72七、地產(chǎn)評(píng)論（一）購(gòu)房實(shí)名制 治標(biāo)更要治本 75（二）個(gè)人住房貸款在發(fā)展中更需警惕風(fēng)險(xiǎn) 78（三）透過(guò)房?jī)r(jià)高漲是否應(yīng)該優(yōu)化二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)政策？ 81附：2011年鏈家大

3、事件序 言每年總結(jié)都會(huì)說(shuō)，200年，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)是不平靜的一年，看來(lái)，11年也不能免俗了。不平靜成了常態(tài)。連續(xù)三年的宏觀調(diào)控，業(yè)內(nèi)從最初的不理解，對(duì)政策的非議，各門(mén)各派的爭(zhēng)論，媒體的推波助瀾。而慢慢的變得更冷靜，更客觀了。我的理解，調(diào)控的目標(biāo)在于抑制房?jī)r(jià)“過(guò)快”上漲，根本目的一是阻擊熱錢(qián)，二是社會(huì)和諧。從具體執(zhí)行的措施來(lái)看，結(jié)果是大相徑庭。過(guò)去的一個(gè)月里，北京的房?jī)r(jià)漲幅終于坐到了第一把交椅，顯然這個(gè)位子有些發(fā)燙。要是說(shuō)北京是全國(guó)調(diào)控難度的最大的城市，我想并不為過(guò)，理由大家見(jiàn)仁見(jiàn)智已經(jīng)說(shuō)了很多。對(duì)于北京的房?jī)r(jià)，在現(xiàn)在這樣一種背景下，要想控制住，幾乎是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。相關(guān)決策機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略一定要

4、明確，那就是不是漲不漲的問(wèn)題，是漲多少的問(wèn)題?！版溂业禺a(chǎn)”是一家專(zhuān)注于二手市場(chǎng)的企業(yè)，在過(guò)去的2011年里，“鏈家地產(chǎn)”在北京的門(mén)店由110家增加到310家，市場(chǎng)占有率從2.7增長(zhǎng)到11。這些成績(jī)的取得，是在頻繁的宏觀調(diào)控政策，是在北京的整體交易量?jī)H比05年增長(zhǎng)了不到15的大背景下。過(guò)去的兩年，鏈家擁抱宏觀調(diào)控，個(gè)中頗多體會(huì)。透明交易，不吃差價(jià)2004年底，“鏈家地產(chǎn)”徹底放棄了買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的差價(jià)行為，當(dāng)初的原因非常的簡(jiǎn)單，就是和公司的核心價(jià)值觀不吻合。當(dāng)初給我們的選擇有三：?jiǎn)为?dú)成立一個(gè)公司，選擇性的繼續(xù)做差價(jià)；做明差，就是和業(yè)主分傭；堅(jiān)決不做。這個(gè)選擇題，我們選了C。之后的三個(gè)月，鏈家當(dāng)時(shí)的買(mǎi)

5、賣(mài)經(jīng)紀(jì)人全軍覆沒(méi)，到2005年，只有可憐的27名買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)人支撐局面，還都是作業(yè)時(shí)間不到三個(gè)月的新手。艱難歸艱難，兩年來(lái)，“鏈家地產(chǎn)”堅(jiān)持奉行的透明交易，不吃差價(jià)，簽三方約。不僅僅引導(dǎo)了北京的消費(fèi)者，也給我們自己帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間，尤其是在宏觀調(diào)控期間，因?yàn)闆](méi)有顧慮，使得我們的市場(chǎng)占有率飛速發(fā)展。把事情看長(zhǎng)我們經(jīng)常在教育經(jīng)紀(jì)人，要他們把這個(gè)行業(yè)做為一生的事業(yè)來(lái)做。但是坦白的說(shuō)，“鏈家地產(chǎn)”直到2011年，從企業(yè)層面上，才真正的想著這個(gè)事情我們要十年，二十年，一百年的做下去。其實(shí)，當(dāng)一個(gè)中介企業(yè)，乃至一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，如果都在想我今天做的事情，能不能讓我明天在這個(gè)行業(yè)里繼續(xù)做下去，能不能繼續(xù)做的更好的

6、話，很多問(wèn)題也就迎刃而解了。年底這段時(shí)間，北京的經(jīng)紀(jì)行業(yè)不斷有新動(dòng)作，從透明交易，到資金監(jiān)管。在行業(yè)的游戲規(guī)則正在建立的同時(shí)，我們高興的看到，大家的共同語(yǔ)言越來(lái)越多了，技術(shù)上的競(jìng)爭(zhēng)在深化，無(wú)序的惡意在減少。北京的經(jīng)紀(jì)行業(yè)在面臨巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)，也面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。2007年，行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)必然是競(jìng)爭(zhēng)更激烈、行業(yè)更規(guī)范。行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，包括二手房交易、二手房按揭服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)都會(huì)進(jìn)一步加劇，競(jìng)爭(zhēng)的加劇，將大大的提升經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)水準(zhǔn)；對(duì)沒(méi)有形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的中等規(guī)模的經(jīng)紀(jì)企業(yè)，2007將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)公司的共同努力下，行業(yè)將愈加規(guī)范，委托中介交易的比例也會(huì)大大提升。因此，預(yù)計(jì)2

7、007年北京市全年的二手房交易量有望突破10萬(wàn)套。 北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 總經(jīng)理：左暉 2011年12月2011年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述在系列的宏觀調(diào)控下，2011年即將落下帷幕，鏈家地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)參與主體，以其切身感受的一些經(jīng)歷，對(duì)2011年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行了一個(gè)回顧與總結(jié)，主要包括五個(gè)層面：第一個(gè)層面是對(duì)2011年的宏觀政策回顧分析。該部分對(duì)于2011年出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀政策要點(diǎn)進(jìn)行匯總，并且對(duì)各項(xiàng)政策引起的市場(chǎng)反應(yīng)進(jìn)行回顧。主要從國(guó)六條、九部委新政、央行利率和存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅、經(jīng)濟(jì)適用房政策、行業(yè)整頓規(guī)范政策等方面進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)分析。第二個(gè)層面是對(duì)2011

8、年北京土地交易市場(chǎng)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要回顧。2011年1-11月土地交易宗數(shù)位72宗，預(yù)計(jì)全年的土地交易宗數(shù)在76宗，相比2005年的48宗上漲58.3%；2011年全年土地交易規(guī)劃建筑面積704.63萬(wàn)平米，相比2005年上漲62.8%；土地交易金額在200.78億元，相比2005年上漲73%，平均樓面價(jià)格2849元/平米，相比2005年上漲6.3%。 因此，2011年土地供應(yīng)依然較大，價(jià)格走勢(shì)基本保持平穩(wěn)。而城八區(qū)依然是供應(yīng)的主流區(qū)域，其中朝陽(yáng)和海淀是城八區(qū)土地供應(yīng)的主要承載地，2011年規(guī)劃建筑面積為210.47萬(wàn)平米，占比為29.86%，這也符合北京新城市功能規(guī)劃中對(duì)于保障功能拓展區(qū)（朝陽(yáng)、

9、海淀）土地供應(yīng)規(guī)劃的一個(gè)基本方針。同時(shí)，順義和通州作為東部重點(diǎn)發(fā)展帶，其土地交易也快速放量，規(guī)劃建筑面積從2005年的52.54萬(wàn)平米增加到2011年的105.39萬(wàn)平米，占比從2005年的12.1%上升到15%，而未來(lái)幾年其土地交易將繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)。另外，南城的豐臺(tái)、大興和房山的土地交易尤為活躍，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了238.63萬(wàn)平米，占2011年土地交易的33.9%，為此，南城開(kāi)發(fā)的力度將會(huì)進(jìn)一步深入。第三個(gè)層面從2011年北京的商品房市場(chǎng)進(jìn)行了略微分析。今年1-10月北京商品期房預(yù)售項(xiàng)目478個(gè)，同比下降17.9%；商品住宅期房成交1184.3萬(wàn)平米，同比下降30.5%；2011年1-

10、10月商品期房住宅價(jià)格7608元/平米，同比上漲12.2%。第四個(gè)層面對(duì)于2011年北京二手房市場(chǎng)的交易狀況作了略微詳盡的分析。從交易量來(lái)看，2011年北京二手房市場(chǎng)的交易量在7.6萬(wàn)套，同比漲幅為8.6%；其中已購(gòu)公房成交3.26萬(wàn)套，同比上漲5.1%，二手商品房成交4.34萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)11.3%，占全市二手房的交易比重從2005年的55.7%上漲到57.1%。預(yù)計(jì)2007年北京二手房的成交量在9-10萬(wàn)套之間，增長(zhǎng)幅度在18.4%-31.6%之間。從交易價(jià)格來(lái)看，2011年北京12個(gè)行政區(qū)的二手房?jī)r(jià)格為7155元/平米，相比2005年的6033元/平米上漲了1122元/平米，價(jià)格漲幅為1

11、8.6%；其中2011年北京12個(gè)行政區(qū)的已購(gòu)公房?jī)r(jià)格達(dá)到了7462元/平米，同比上漲了20.3%，二手商品房的價(jià)格為6816元/平米，同比漲幅為19.9%。2007年的北京二手房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)，但漲幅會(huì)出現(xiàn)一定的回落。從交易面積來(lái)看，北京二手房的交易依然集中90平米以下的中小面積，交易占比達(dá)到了67.1%。另外，已購(gòu)公房的交易面積主流在50-70平米之間，占比達(dá)到了49.5%，二手商品房的交易面積以90-120平米之間最大，比重為29.4%。第五個(gè)層面是對(duì)2011年北京二手房市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題和表現(xiàn)出了一些亮點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)概括，并對(duì)2007年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行了一個(gè)展望。我們希望與社

12、會(huì)各界人士共同探討和交流，如有什么問(wèn)題，也歡迎大家的指正。2011年房地產(chǎn)宏觀政策的回顧、點(diǎn)評(píng)和分析回顧2003年與2004年的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策，主要從兩個(gè)源頭來(lái)調(diào)控，應(yīng)該說(shuō)是總量調(diào)控為主；而從2005年開(kāi)始，宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始向“縱深”方向傾斜，除了繼續(xù)強(qiáng)化土地和金融政策之外，還從稅收和行政等多角度進(jìn)行了調(diào)控，不過(guò)，許多政策并沒(méi)有真正的細(xì)化，執(zhí)行力度較弱，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)；受此影響，2011年的宏觀政策更加朝著細(xì)化的具體方面發(fā)展，明確了具體的量化指標(biāo)，從而便于政策的執(zhí)行到位。而且，2011年7月，建設(shè)部等三部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)的關(guān)于進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)交易秩序的通知中，對(duì)于房產(chǎn)中介公司在代理買(mǎi)

13、賣(mài)過(guò)程中的賺取差價(jià)等違規(guī)行為要嚴(yán)格查處。因此，調(diào)空手段也從宏觀的總量調(diào)節(jié)逐漸細(xì)化到具體的微量調(diào)節(jié)。1、2011年5月17日，“國(guó)六條”出臺(tái)政策要點(diǎn)：重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)；加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難；增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供

14、求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。點(diǎn)評(píng)分析：首先，該政策的出臺(tái)奠定了2011年宏觀調(diào)控的一個(gè)基調(diào)，也是今年后來(lái)各項(xiàng)政策出臺(tái)的一個(gè)綱領(lǐng)性文件；其次，該政策明確提出了要對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)矛盾進(jìn)行調(diào)解，一方面增加中低價(jià)位、中小套型的房產(chǎn)有效供給，另一方面也從房產(chǎn)需求角度進(jìn)行了有效的抑制，比如減緩城市拆遷的被動(dòng)性住房需求、利用完善的“稅收杠桿”以及差異化的金融信貸政策擠出部分投資或投機(jī)需求，從而通過(guò)增加房產(chǎn)的有效供給和抑制有效需求來(lái)進(jìn)行“雙向”調(diào)節(jié)；第三，進(jìn)一步明確了房產(chǎn)的梯級(jí)消費(fèi)模式，同時(shí)確立應(yīng)該積極發(fā)揮住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的宏觀調(diào)控機(jī)制對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要性。市場(chǎng)反應(yīng)：“國(guó)六條”的出

15、臺(tái)恰逢2011年5月19日北京工體二手房展和5月25-28日北京軍博房地產(chǎn)交易會(huì)舉辦的前夕，而透過(guò)這兩個(gè)展會(huì)的市場(chǎng)交易狀況，應(yīng)該在一定程度上可以窺探出房產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)于宏觀政策的一個(gè)反應(yīng)。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”參與兩個(gè)展會(huì)的實(shí)際狀況來(lái)看，客戶的登記量達(dá)到了上萬(wàn)條，消費(fèi)者的購(gòu)房熱情依然高漲。即使在國(guó)六條之前，央行已經(jīng)上調(diào)了房貸利率，同時(shí)加上此次政策的出臺(tái)，應(yīng)該說(shuō)政府實(shí)施新一輪的房產(chǎn)調(diào)控是必然的；但是，源于2005年宏觀調(diào)控以來(lái)，京城房?jī)r(jià)依然處于高位、高速增長(zhǎng)，從而使得京城房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“恐慌性”購(gòu)房的心理。而該政策的出臺(tái)，并沒(méi)有消除消費(fèi)者的這種“恐慌性”心理。不過(guò)，受“國(guó)六條”出臺(tái)的影響，投資性房產(chǎn)在政

16、策出臺(tái)一周后開(kāi)始出現(xiàn)放量，其中100萬(wàn)以上的高端房產(chǎn)和40萬(wàn)以下的低端房源掛牌量分別增長(zhǎng)了35.8%和29.3%，特別是高端房產(chǎn)比較集中的CBD、三元橋、紫竹橋等典型區(qū)域的房源掛牌量增長(zhǎng)相對(duì)更為明顯，分別增長(zhǎng)了37.8%、37.5%、39.3%。之所以?xún)蓸O房產(chǎn)掛牌增長(zhǎng)較大，這是因?yàn)橥顿Y高端房產(chǎn)收益較大，而投資低端房產(chǎn)的成本相對(duì)較低以及未來(lái)容易出手，決定了高低兩端房產(chǎn)的投資比較集中；而投資者對(duì)政策變動(dòng)是比較敏感的，一旦政策出現(xiàn)變動(dòng)，必將促使投資者在最短的時(shí)間內(nèi)對(duì)政策做出了趨利避害的反應(yīng)，從而造成了高低兩端房源短時(shí)間內(nèi)的放量增加。因此，可以看到國(guó)六條的出臺(tái)對(duì)于投資性房產(chǎn)已經(jīng)起到了一定的預(yù)警作用。2

17、、2011年5月29日，關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知政策要點(diǎn)：2011年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知，在此文件中，有六大關(guān)鍵數(shù)字直接沖擊樓市。70%：凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70以上；同時(shí)，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%5年：從2011年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅30%：從2011年6月1日起，

18、個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30。 35%：對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。 3年：對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 2年：滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。 點(diǎn)評(píng)分析：首先，該政策是對(duì)“國(guó)六條”的一個(gè)整體細(xì)化；其次，該政策明確了許多的“量化指標(biāo)”，便于政策的執(zhí)行到位和監(jiān)督到位，從而能夠真正起到政策調(diào)控的目的，并且這些量化的指標(biāo)也能夠大大增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)于政策調(diào)控所能達(dá)到效果的信心；第三，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求，與消費(fèi)者的主流需求實(shí)現(xiàn)對(duì)接；第四，此次政策對(duì)于營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限由原來(lái)的2年延長(zhǎng)至5年的本意來(lái)看，主要

19、是想通過(guò)減少房產(chǎn)投資的收益來(lái)抑制需求，從而達(dá)到緩和供需矛盾的目的；但是，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)只存在增量房（或商品房）市場(chǎng)的前提下效果可能會(huì)更有效，因?yàn)樵撜卟粫?huì)對(duì)房產(chǎn)的供給產(chǎn)生影響。然而，當(dāng)前北京的房地產(chǎn)狀況是二手房市場(chǎng)正需要被積極的盤(pán)活，這其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)就是需要增加二手房源的有效供給；而營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限的延長(zhǎng)勢(shì)必在抑制投資性需求（目前北京的投資性比例僅為12%左右）的同時(shí)，更多的是阻礙了二手房源的供給。第五，該文件明確了進(jìn)一步發(fā)揮稅收調(diào)控機(jī)制，這也為后期的各項(xiàng)稅收政策出臺(tái)實(shí)施奠定了基調(diào)。市場(chǎng)反應(yīng)：首先是京城二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的“過(guò)戶量激增、交易量下降”的市場(chǎng)行情。由于此次“新政”規(guī)定房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)

20、讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限從之前的2年調(diào)整為5年，8成二手商品房受到此次政策沖擊，并且從5月29日公布到6月1日正式實(shí)施，市場(chǎng)的緩沖期也就短短的兩天，從而使得5月30、31日兩天京城各區(qū)縣的二手房過(guò)戶量猛增三倍以上。但是，隨著6月1日新政的實(shí)施，過(guò)戶量迅即回落至正常水平，同時(shí)，6月二手房的交易量出現(xiàn)了明顯的下降，相比5月下降了21.7%，其中5年內(nèi)的二手房交易量更是下降32%。從中可以說(shuō)明一點(diǎn)就是新政中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整，已經(jīng)對(duì)二手房市場(chǎng)的交易量產(chǎn)生了實(shí)際的沖擊，而這種沖擊在二手房市場(chǎng)差不多延續(xù)了三個(gè)月，直至9月才基本恢復(fù)。其次，出售成本增加，收益降低使得房源掛牌量出現(xiàn)了大幅下滑。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”

21、統(tǒng)計(jì)資料分析，6月份的房源掛牌量相比5月下降了18%，其中房齡在5年內(nèi)的二手商品房掛牌量更是下降25%。之所以帶動(dòng)房源量迅速下降的根本原因就是在于營(yíng)業(yè)稅的征收年限從之前的2年延長(zhǎng)至5年，使得一部分房產(chǎn)出售者的成本增加，出售意愿降低，從而導(dǎo)致房源放量減少。比如胡小姐2003年花了80萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，本想今年以100萬(wàn)元出售，但由于新政出臺(tái)導(dǎo)致胡小姐出售成本將增加55000元（10000005.5%）；而為了維持原有的出售收益，胡小姐更是應(yīng)該以105.82萬(wàn)元（PP5.5%=100）的價(jià)格出售才能保持其既有的收益。如果出售價(jià)不變，業(yè)主就面臨巨額成本的增加；如果出售價(jià)提高，又面臨客戶是否能夠順利

22、接受的問(wèn)題。為此，二手商品房業(yè)主的出售意愿就呈現(xiàn)了明顯的下降。另外，對(duì)于那些快接近5年的房產(chǎn)業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)在就投入市場(chǎng)進(jìn)行出售，必將面臨高額營(yíng)業(yè)稅的成本支出，為了規(guī)避這部分稅費(fèi)成本，很多的出售業(yè)主采取了“以租待售”的策略，通過(guò)時(shí)間成本來(lái)緩沖稅費(fèi)的支出，使得二手商品房的掛牌量出現(xiàn)銳減。第三，消費(fèi)者的持幣觀望心理形成，客戶登記量出現(xiàn)銳減。受到此次新政“利好”因素的帶動(dòng)，消費(fèi)者對(duì)于普通商品住宅的良好預(yù)期（主要指套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上），使得消費(fèi)者對(duì)于未來(lái)可承受價(jià)格房產(chǎn)供給增加比較有信心；另一方面，此次政策的出臺(tái)，從根本上來(lái)說(shuō)也是為了平抑房?jī)r(jià)，這

23、就讓消費(fèi)者對(duì)于政策本身可能產(chǎn)生的效果給予了很大的預(yù)期。為此，“持幣觀望”、“靜觀市場(chǎng)走向再作購(gòu)房決定”亦成為消費(fèi)者的本能選擇。而從“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月客戶登記量相比5月下降35%，說(shuō)明消費(fèi)者的“持幣觀望”情緒已經(jīng)形成，政策對(duì)于購(gòu)房需求的抑制在短期內(nèi)已經(jīng)獲得效果；但是，這種需求的抑制是否能夠真正促動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康、平穩(wěn)發(fā)展還要依據(jù)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。如果未來(lái)一段時(shí)間價(jià)格繼續(xù)快速上漲，人們的購(gòu)房需求將會(huì)再次集中爆發(fā)，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲將會(huì)再次成為房市的焦點(diǎn)；反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控就會(huì)取得了實(shí)質(zhì)性的效果。而從調(diào)控之后的北京二手房?jī)r(jià)實(shí)際走勢(shì)來(lái)看，卻依然保持較快的上漲趨勢(shì)，在全國(guó)大中城市的房

24、價(jià)漲幅排行榜中處于前三，使得購(gòu)房者的需求被抑制一段時(shí)間之后，重新快速釋放，9月的客戶需求量已經(jīng)基本達(dá)到今年年初4月份的水平，房?jī)r(jià)也迅速上漲。3、2011年6月19日，北京市工商局出臺(tái)了“民宅禁商”政策要點(diǎn)：北京市工商局決定，自6月19日起對(duì)各類(lèi)市場(chǎng)主體（含外國(guó)企業(yè)常駐代表機(jī)構(gòu)）登記注冊(cè)時(shí)提交的住所使用證明文件中，凡提交的房屋所有權(quán)證寫(xiě)明房屋用途為“住宅”的，不予登記注冊(cè)；對(duì)購(gòu)置的商品房尚未取得房屋所有權(quán)證的，其提交的購(gòu)房合同中寫(xiě)明房屋用途為“住宅”（公寓、別墅）的，不予登記注冊(cè)；對(duì)房屋所有權(quán)證和購(gòu)房合同中房屋用途的表述無(wú)法辨別為住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），不予登記注冊(cè)。同時(shí)，住宅樓中的底

25、層規(guī)劃為商業(yè)用途或底層住宅改為商業(yè)用的，不得從事餐飲服務(wù)、歌舞娛樂(lè)、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所、生產(chǎn)加工和制造類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。點(diǎn)評(píng)分析：首先，該政策出臺(tái)實(shí)施打破了目前“商住兩用類(lèi)”物業(yè)的既定規(guī)則，使其將受到重創(chuàng)。其次，由于北京的創(chuàng)業(yè)需求依然旺盛，從而決定了商用物業(yè)的需求仍然較大；而在住宅的辦公需求路徑被封閉以及中小企業(yè)為控制成本的雙重作用下，必然選擇中低檔的商用物業(yè)，從而推動(dòng)中低檔商用物業(yè)需求的上升，促使租金上揚(yáng)。第三，民宅禁商政策的出臺(tái)在較大程度上也是通過(guò)住宅功能用途的回歸，讓其價(jià)格回落至住宅的真實(shí)水平，從而達(dá)到平抑價(jià)格的目的。市場(chǎng)反應(yīng)：受“民宅禁商”政策影響，商用物業(yè)的需求量明顯增多，中低檔商用

26、物業(yè)的價(jià)格有所上升；相反，高端住宅物業(yè)的成交價(jià)格和租金價(jià)格均出現(xiàn)了明顯的回落。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，7月的二手高檔公寓成交均價(jià)為16643元/平方米，比6月份回落了1157元/平方米，降幅達(dá)到6.5%；同時(shí)，商住兩用房產(chǎn)的租金收益也大幅降低，7月的二手公寓租金相比6月下降15%。而7月的寫(xiě)字樓和商鋪的成交量有23%的明顯上升，主要集中在海淀區(qū)北三環(huán)北的知春路地區(qū)，中關(guān)村地區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)的東大橋路和朝陽(yáng)門(mén)地區(qū)，其中個(gè)別寫(xiě)字樓的租賃價(jià)格，每平方米上漲5%10%。另外，CBD商圈、中關(guān)村、亞運(yùn)村、西二環(huán)以及紫竹橋等區(qū)域的高端住宅物業(yè)受到的影響也較大。據(jù)北京市建委網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)顯示，已登記的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有

27、270個(gè)、商住項(xiàng)目58個(gè)、公寓項(xiàng)目472個(gè)。其中有銷(xiāo)售許可證并以普通住宅立項(xiàng)的寫(xiě)字樓36個(gè)、商住樓17個(gè)、公寓208個(gè)，共計(jì)261個(gè)。從中可以看出，以住宅立項(xiàng)的高端物業(yè)占到商住和公寓項(xiàng)目總量的5成左右，而其中六成又集中在CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村、西二環(huán)等區(qū)域。不過(guò)，由于民宅禁商涉及的面相對(duì)較廣，而且許多項(xiàng)目根本不具備“居住”用途，為此，9月朝陽(yáng)和海淀的相關(guān)主管部門(mén)對(duì)于那些功能、結(jié)構(gòu)、使用都是按照辦公設(shè)置，存有居住缺陷，而入住的客戶都具有商務(wù)需求的住宅給予特殊對(duì)待，允許注冊(cè)公司進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)，這也相當(dāng)于為民宅禁商開(kāi)了一個(gè)“口子”。目前“特赦”的具體項(xiàng)目有7個(gè)，主要位于CBD和中關(guān)村區(qū)域，分別是華貿(mào)中

28、心4號(hào)、15號(hào)、16號(hào)商務(wù)樓；財(cái)滿街；住邦2000；瑞信國(guó)際中心；世紀(jì)科貿(mào)大廈；中國(guó)電子大廈；而隨著這些項(xiàng)目的被特赦，使得這些項(xiàng)目的售價(jià)和租金又迅速上漲。4、金融政策4.1兩次上調(diào)利率政策要點(diǎn)：自2011年4月28日起，貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中5年期以上個(gè)人商業(yè)住房貸款基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%，下限幅度依然為0.9倍；自2011年8月19日起，貸款基準(zhǔn)利率再度上調(diào)，5年期以上個(gè)人商業(yè)住房貸款基準(zhǔn)利率由6.39%上調(diào)至6.84%，下限幅度擴(kuò)大為0.85倍。（2004年之后利率變動(dòng)情況參看下圖1和表1）表1：利率上調(diào)四次前后、貸款本金1萬(wàn)、不同貸款期限、不同貸款利率的月還

29、款額統(tǒng)計(jì)表利率時(shí)間5年10年15年20年25年30年優(yōu)惠利率2004-10-29前188.9111.379.366.258.753.92004-10-29190.1107.680.767.760.355.72005-3-17191.1108.681.868.961.556.82011-4-28192.2109.883.070.262.958.42011-8-19192.5110.183.470.663.358.7基準(zhǔn)利率2004-10-29前188.9111.379.366.258.753.92004-10-29190.1107.680.767.760.355.72005-3-17193.91

30、11.685.072.365.260.72011-4-28195.2113.086.573.966.862.52011-8-19197.3115.389.076.669.765.5點(diǎn)評(píng)分析：首先，從2004年10月29日起央行的首次加息，到2011年8月19日央行的第四次上調(diào)利率，在短短兩年內(nèi)出現(xiàn)四次上調(diào)，一方面說(shuō)明利率已經(jīng)步入市場(chǎng)化時(shí)代；另一方面，利率作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的工具，其上升通道已經(jīng)打開(kāi)，預(yù)示著為避免經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱增長(zhǎng)，特別是抑制房地產(chǎn)等熱點(diǎn)行業(yè)的投資過(guò)度增長(zhǎng)，將發(fā)揮其應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。其次，利率的調(diào)整更加體現(xiàn)出差異化的特征，從2005年3月17日央行實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限

31、檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，到201111年8月19日后，貸款1萬(wàn)、年限30年的月還款為65.5元，也就是每月增加了11.6元，每月的成本增加幅度達(dá)到了21.5%；另一方面體現(xiàn)在利率優(yōu)惠幅度上，雖然利率出現(xiàn)了四次上調(diào)，但是普通消費(fèi)者的利率增長(zhǎng)并不特別明顯，從2004年10月29日的5.31%上升到2011年8月19日的5.81%，增長(zhǎng)了0.5個(gè)百分點(diǎn)；而投資者的貸款利率卻呈現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，從2004年10月29日的5.31%增長(zhǎng)到2011年8月19日的6.84%，增長(zhǎng)了1.53個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)反應(yīng)：雖然央行頻繁的上調(diào)利率，但是，從抑制房產(chǎn)需求的角度來(lái)看并不是非常明顯，消費(fèi)者的購(gòu)房熱度依然不減。據(jù)“

32、鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，在今年4月央行實(shí)施第三次利率上調(diào)之后，5月的二手房客戶登記量相比4月繼續(xù)上漲15%；同時(shí)，今年8月19日央行的第四次上調(diào)利率，雖然這次利率調(diào)整是在今年整體宏觀調(diào)控2個(gè)月之后再度出臺(tái)的，但是，8月利率的上調(diào)并不能推延客戶購(gòu)房需求的回升，8月的客戶登記量相比7月增長(zhǎng)10%，而在傳統(tǒng)金九旺季的帶動(dòng)下，9月的客戶登記量相比8月更是增長(zhǎng)40%。之所以利率的上調(diào)并不能抑制房產(chǎn)需求，其最關(guān)鍵的原因在于要發(fā)揮利率的調(diào)節(jié)功能，其市場(chǎng)是完全充分的，投資比例相對(duì)較大；但是，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全充分，并且剛性需求較大，比例在90%左右，而投資比例在10%左右，這就決定了利率的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制

33、并不能發(fā)揮明顯作用。另外，從金融政策的差異化來(lái)看，利率上調(diào)帶給普通購(gòu)房者的成本增加并不明顯，如2011年8月19日，普通購(gòu)房者貸款1萬(wàn)、年限30年的月還款為58.7元，而2004年10月29日前，月還款為53.9元，也就是每月增加了4.8元，月成本增加幅度在8.9%，這對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)還基本不會(huì)產(chǎn)生太多的成本負(fù)擔(dān)，而且面對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，完全可以抵消成本支出的增加。4.2三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策要點(diǎn)：2011年7月5日，央行決定小幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由原先的7.5%上調(diào)為8%；2011年8月15日，央行決定再度小幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由8%上調(diào)至8.5%；2011年11月15日，央行第三次小幅

34、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由8.5%再次上調(diào)至9%。（圖2是2003年以來(lái)存款準(zhǔn)備金率的變化走勢(shì)圖）點(diǎn)評(píng)分析：首先，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，意味著降低了信貸乘數(shù)，從而降低了貸款的增速，也就是壓縮了貨幣的供給。據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站的公布數(shù)據(jù)顯示，截止2011年9月，各項(xiàng)存款達(dá)到了34.05萬(wàn)億元（其中儲(chǔ)蓄存款為16.33萬(wàn)億元），也就是說(shuō)，存款準(zhǔn)備金率每上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，貨幣供給就減少1700億元，而從今年央行3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率來(lái)看，就可以減少貨幣供給5100億元，從而減緩貸款的增速。其次，2011年央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的頻率相對(duì)比較密集。我們可以看出，自2004年4月25日開(kāi)始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，在兩

35、年兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，存款準(zhǔn)備金率均沒(méi)有上調(diào)；亦或是在央行已經(jīng)實(shí)施三次利率上調(diào)的前提下，存款準(zhǔn)備金率才開(kāi)始上調(diào)，而且在短短四個(gè)月之內(nèi)連續(xù)上調(diào)三次，從中可以透射出，央行已經(jīng)意識(shí)到僅僅通過(guò)利率上調(diào)來(lái)抑制貸款的需求并不能達(dá)到預(yù)期的效果，貸款增速依然過(guò)快。2011年一季度房地產(chǎn)信貸額度達(dá)到了1.26萬(wàn)億，已經(jīng)占到了央行2011年度信貸額2萬(wàn)億的50%以上，投資繼續(xù)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，雖然4月央行進(jìn)行了利率的上調(diào)，但是貸款增量依然較大，據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止2011年9月各項(xiàng)貸款額為23.38萬(wàn)億元，相比2011市場(chǎng)反應(yīng)：存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)更多地從減少貨幣供給入手，為此對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金壓力比較明顯，而對(duì)

36、于普通房產(chǎn)消費(fèi)者的影響程度并不是很大。因此，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)對(duì)于二手房市場(chǎng)并沒(méi)有產(chǎn)生明顯反應(yīng)，但是，如果貸款增速依然不能回落，存款準(zhǔn)備金率的繼續(xù)上調(diào)是必然的，比如上調(diào)至10%以上，其影響必然會(huì)傳遞到住房二級(jí)市場(chǎng)。4.3 未封頂樓盤(pán)禁止房貸政策要點(diǎn)：2011年9月27日，北京市銀監(jiān)局召開(kāi)了在京各股份制商業(yè)銀行“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況通報(bào)會(huì)”，并對(duì)各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了現(xiàn)場(chǎng)檢查意見(jiàn)書(shū)。在這份意見(jiàn)書(shū)中，北京市銀監(jiān)局作出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”，“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率”等一系列規(guī)定，隨后的10月30日，北京銀監(jiān)會(huì)再度召集北京16家商業(yè)銀

37、行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人，正式傳達(dá)現(xiàn)場(chǎng)檢查意見(jiàn)書(shū)。根據(jù)這份意見(jiàn)書(shū)，包括四大行在內(nèi)的所有商業(yè)銀行都被禁止向未封頂樓盤(pán)發(fā)放按揭貸款。點(diǎn)評(píng)分析：首先，該政策在2003年的121號(hào)文中就已經(jīng)明確，但由于當(dāng)時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，導(dǎo)致各行執(zhí)行的力度并不大；而在去年和今年的宏觀調(diào)控下，北京房?jī)r(jià)卻沒(méi)有得到有效的控制，這是北京再次執(zhí)行信貸調(diào)控的根源之一。其次，未封頂樓盤(pán)禁止房貸有利于擠出在期房到現(xiàn)房階段中存在“炒作”行為產(chǎn)生的價(jià)格泡沫。第三，該政策的執(zhí)行到位，將會(huì)擠出一部分購(gòu)房需求，緩和商品房市場(chǎng)的短期供需矛盾，但在一定程度上又會(huì)讓部分需求轉(zhuǎn)移至二手房市場(chǎng)，從而會(huì)增加住房二級(jí)市場(chǎng)的供求矛盾。市場(chǎng)反應(yīng)

38、：受未封頂樓盤(pán)禁止房貸的影響，在開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大的前提下，樓盤(pán)的竣工周期會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑增加，從而減少了購(gòu)房需求；同時(shí)，由于不能獲得銀行的貸款支持，購(gòu)房者的支付能力大大降低。為此，新房的交易開(kāi)始出現(xiàn)下降，使得一部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到了二手房市場(chǎng)上。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，11月1日-6日，望京、朝青、馬家堡、上地區(qū)域購(gòu)房客戶登記量比10月26日-31日分別上漲8%、7.4%、7.2%、6.5%。這就是因?yàn)榻型Ｎ捶忭敇潜P(pán)房貸后，部分新盤(pán)的購(gòu)房需求開(kāi)始尋找替代品，并轉(zhuǎn)向二手房，使得這些區(qū)域二手房需求量有所增加。4.4限制外資購(gòu)房政策要點(diǎn)：2011年7月11日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委頒布

39、了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格管理。其中規(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房?！本o接著2011年7月21日，北京市建委出臺(tái)關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房簽約有關(guān)問(wèn)題的緊急通知，對(duì)上述規(guī)定作了進(jìn)一步明確，其中港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限

40、購(gòu)一定面積的自住商品房暫定只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅。點(diǎn)評(píng)分析：首先，我國(guó)允許外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為資本賬戶尚未開(kāi)放下的一個(gè)漏洞，有些外資為了投機(jī)人民幣升值而投資于房地產(chǎn)，而此次限制對(duì)于緩解人民幣的升值壓力會(huì)起到一定幫助；其次，北京市對(duì)外資在京購(gòu)房設(shè)立了“準(zhǔn)入門(mén)檻”；第三，對(duì)符合條件的境外機(jī)構(gòu)和境外人士設(shè)定了“購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)”，即只能購(gòu)買(mǎi)自用、自住的商品房，不能購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住的商品房，包括投資性質(zhì)的寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、住宅等都在嚴(yán)格限制購(gòu)買(mǎi)范圍內(nèi)；第四，針對(duì)港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑在北京等城市投資房產(chǎn)比較活躍的現(xiàn)實(shí)情況，出臺(tái)“只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅”的規(guī)定，限制港澳臺(tái)居民和華僑在京“炒房”；第五，為落實(shí)“限制外資購(gòu)

41、房”的目的，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部于2011年9月1日出臺(tái)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知，從外匯進(jìn)入的源頭進(jìn)行管制。市場(chǎng)反應(yīng)：由于外籍人士是京城高端物業(yè)的主要購(gòu)買(mǎi)人群之一，而此次“限制外資購(gòu)房”政策的出臺(tái)，導(dǎo)致高檔樓盤(pán)對(duì)外籍人士的銷(xiāo)售全面停止，使得高檔住宅的交易量出現(xiàn)了明顯的下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，外資購(gòu)買(mǎi)高檔住宅套數(shù)下降近六成，其中華僑、港澳臺(tái)同胞購(gòu)買(mǎi)的套數(shù)從64套下降到19套，跌幅達(dá)70%，而外籍人士購(gòu)買(mǎi)的套數(shù)也從94套減到44套，跌幅達(dá)53%。其中燕莎區(qū)域、泛CBD區(qū)域、朝陽(yáng)公園板塊等是外籍人士購(gòu)房的主要區(qū)域，成為受到“限外政策”影響最大的板塊。相反，在商品房交易量下降的同時(shí)，京

42、城的高端二手商品房交易量卻出現(xiàn)了比較明顯的上漲。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，自意見(jiàn)頒布后，境外人士購(gòu)房成交量不斷上漲，9月份環(huán)比8月上漲18%，客戶登記量上漲22%。這是由于政策并沒(méi)有明確限制購(gòu)買(mǎi)二手房，而直至目前有關(guān)外資限購(gòu)二手房的細(xì)則仍未出臺(tái)；因此在這兩個(gè)多月當(dāng)中，境外人士只要經(jīng)過(guò)北京市涉外審批辦公室對(duì)所售房屋是否具有涉外資格的審查，便可以在建委辦理相關(guān)手續(xù)。而在這一過(guò)程中，部分境外客戶購(gòu)房熱情不減，其需求從受限的商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。5、稅收政策5.1營(yíng)業(yè)稅政策要點(diǎn)：2011年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，此次意見(jiàn)規(guī)定：“從201

43、1年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅?！狈治鳇c(diǎn)評(píng)：從此項(xiàng)政策中營(yíng)業(yè)稅的變化來(lái)看，其具備明確的指向性，即通過(guò)抑制投資需求來(lái)緩解供需緊張的局面，從而控制房?jī)r(jià)漲幅。如果北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)純粹的增量房市場(chǎng)的話，那么政策應(yīng)該具有明顯的效果，房源有效供給增多，投資需求減少，房?jī)r(jià)自然受到控制。但是，北京市的房產(chǎn)交易中，還存在著相當(dāng)數(shù)量且快速發(fā)展的存量房市場(chǎng)（2005年北京市二手房成交量已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)套

44、），5年以?xún)?nèi)的房屋轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅在減少投資性需求的同時(shí)，將直接影響到存量房市場(chǎng)中的房源供給。據(jù)調(diào)查，北京市二手房市場(chǎng)中的投資需求不超過(guò)15%，而五年以?xún)?nèi)轉(zhuǎn)讓的存量房占總房源量的48%，五年以?xún)?nèi)轉(zhuǎn)讓的二手商品房占二手商品房總房源量的80%，這種情況下，供需矛盾會(huì)進(jìn)一步加劇，在局部熱點(diǎn)區(qū)域還會(huì)出現(xiàn)業(yè)主將成本加到房?jī)r(jià)中，轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者。市場(chǎng)反應(yīng)：首先，為了規(guī)避稅費(fèi)，在政策實(shí)施前出現(xiàn)了集中過(guò)戶的高峰；其次，消費(fèi)者心理預(yù)期發(fā)生改變，“持幣觀望”情緒開(kāi)始形成；第三，營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限的延長(zhǎng)在抑制需求的同時(shí)，更多的是阻礙了二手房源的供給；第四，二手房購(gòu)買(mǎi)意愿的降低，使得部分二手房需求出現(xiàn)了“隱藏”或者轉(zhuǎn)移

45、；第五，在營(yíng)業(yè)稅新政實(shí)施后，京城二手房的交易量出現(xiàn)了大幅回落，成交量經(jīng)歷了6月、7月兩個(gè)月的低迷，直到8月才出現(xiàn)了回暖。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，6月的二手房交易量相比5月下降了21.7%，其中房齡在5年的二手房成交量下降幅度相對(duì)更為顯著，環(huán)比下降幅度達(dá)到了32%。5.2個(gè)人所得稅政策要點(diǎn)：2011年7月18日，國(guó)稅總局下發(fā)了關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知。通知規(guī)定：“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并征收”，在計(jì)算時(shí)，“允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”，其中，合理費(fèi)用包括“納稅人按

46、照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用”。通知還規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。政策于2011年8月1日起正式實(shí)施。隨后，北京出臺(tái)了相應(yīng)細(xì)則，明確了在原值不明的情況下，可按成交價(jià)的1%征收。分析點(diǎn)評(píng)：首先，通知明確了營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收將一并征收，這就意味著此次個(gè)稅的征收將會(huì)是一個(gè)“強(qiáng)制性”的征收方式，相比當(dāng)前的自愿申報(bào)繳納方式，必然會(huì)增加交易者的交易成本；其次，個(gè)人所得稅的實(shí)施在一定程度上會(huì)

47、增加房產(chǎn)交易雙方的交易成本，交易成本的增加，會(huì)降低房產(chǎn)交易雙方的交易意愿。不過(guò)，交易量的下降主要是那些涉及個(gè)稅的房產(chǎn)，這就決定了房產(chǎn)的交易價(jià)格在短期交易量下降時(shí)間段并不會(huì)出現(xiàn)明顯的變化；但是，隨著二手房交易量的回升，由于稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的原因會(huì)使得二手房的價(jià)格出現(xiàn)一定的上漲；第三，通知明確了各項(xiàng)可扣除稅金及合理費(fèi)用，特別是細(xì)化了合理費(fèi)用，方便了政策的實(shí)際操作，在一定程度上表明政策的制定也更加的科學(xué)。 市場(chǎng)反應(yīng)：首先，在個(gè)稅正式實(shí)施前，為規(guī)避稅費(fèi)，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了集中成交及集中過(guò)戶；其次，與營(yíng)業(yè)稅相比，個(gè)稅無(wú)論是稅率還是最后的稅額，都比營(yíng)業(yè)稅低，因此與營(yíng)業(yè)稅實(shí)施一個(gè)月后成交量下跌兩成的幅度相比，個(gè)稅對(duì)

48、二手房市場(chǎng)的影響明顯小很多；隨著兩稅并征逐漸明朗，二手房供需意愿均有所增強(qiáng)，特別是5年內(nèi)房產(chǎn)的需求會(huì)開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，8月份二手房成交量相比上月上漲11%，五年內(nèi)“兩稅房”成交量相比7月份更是上漲15.6%，下半年二手房市場(chǎng)回暖的勢(shì)頭并未受到個(gè)稅的沖擊；第三，在繳納方式上，9成以上的消費(fèi)者按照核定稅率1%來(lái)繳納。5.3土地增值稅：政策要點(diǎn)：2011年11月14日，北京地稅局出臺(tái)關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知，該文件對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定，并于2011年12月1日正式實(shí)施。該通知明確了土地增值稅的兩種計(jì)算方式

49、：第一種是核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收；第二種是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。11月29日，北京市關(guān)于土地增值稅征收的具體辦法出臺(tái)，其中明確免征范圍包括：普通住宅以及5年以外的非普通住宅；征收的范圍僅針對(duì)5年以?xún)?nèi)的非普通住宅，其中3年以?xún)?nèi)的按規(guī)定計(jì)征（全額征收），滿3年，未滿5年的可減半征收。分析點(diǎn)評(píng)：通知對(duì)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目和征收方式進(jìn)行了比較明確的規(guī)定，而11月29日的具體征收辦法則明確了土地增值稅的征收范圍，由于土地增值稅征收的范圍僅局限在5年以?xún)?nèi)的非普通住宅，而非普通住宅市場(chǎng)并不是二手房市

50、場(chǎng)成交主流（不足二手房成交量?jī)沙桑?，因此土地增值稅的?shí)施對(duì)整體二手房市場(chǎng)影響并不大。市場(chǎng)反應(yīng)：土地增值稅開(kāi)征前夕，出現(xiàn)了成交量和過(guò)戶量同漲的局面；土地增值稅開(kāi)征前期的市場(chǎng)現(xiàn)象明顯區(qū)別于其他稅收（例如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅）開(kāi)征前的市場(chǎng)現(xiàn)象，主要是因?yàn)榘l(fā)布（11月14日）與正式實(shí)施（12月1日）間隔較長(zhǎng)，給了市場(chǎng)反應(yīng)的時(shí)間。在土地增值稅正式實(shí)施后，由于5年以?xún)?nèi)的非普通住宅不是二手房市場(chǎng)成交的主流，因此總體二手房成交量并未受到土地增值稅的沖擊，只是部分5年以?xún)?nèi)非普通住宅較為集中的區(qū)域，成交量出現(xiàn)了一定的下降。在個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅這三個(gè)稅種相繼實(shí)施后，二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)已基本確定，除非制定新的稅種。在

51、這種情況下，二手房市場(chǎng)的需求開(kāi)始真正的明朗化。6、經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)政策政策要點(diǎn)：2011年9月30日，北京2011-2010年住房建設(shè)規(guī)劃公示稿中明確提出要“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”，其中指出“探索建立經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行內(nèi)循環(huán)的流轉(zhuǎn)模式，即經(jīng)濟(jì)適用房不得直接上市，由政府回購(gòu)”。2011年11月3日，北京住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2010年）通過(guò)北京市政府審批正式出臺(tái)，但其中刪除了“經(jīng)濟(jì)適用房不得直接上市，由政府回購(gòu)”的條文；而在11月9日北京市建委舉行的“行風(fēng)政風(fēng)”通報(bào)會(huì)上，公布政府將要重新確立“經(jīng)濟(jì)適用房政府回購(gòu)”政策，但把回購(gòu)對(duì)象限定在“新建、銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房”。該政策經(jīng)歷了“一波三折”。點(diǎn)評(píng)分析：經(jīng)

52、濟(jì)適用房作為政策保障性的住房，政府采取一種“回購(gòu)”的方式是符合邏輯的，同時(shí)在最后確定的“回購(gòu)”范圍進(jìn)行了“老房老政策，新房新辦法”的區(qū)別對(duì)待，也體現(xiàn)了不搞“一刀切”的政策靈活性；另外，通過(guò)“經(jīng)濟(jì)適用房政府回購(gòu)”，可以在較大程度上制止違規(guī)購(gòu)買(mǎi)、謀取不正當(dāng)利益的行為發(fā)生，杜絕經(jīng)濟(jì)適用房作為房產(chǎn)投機(jī)炒作的一個(gè)“工具”，從而切實(shí)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用住房的保障作用。但是，為了能夠確保“經(jīng)濟(jì)適用房政府回購(gòu)”政策的有力執(zhí)行，還要在相關(guān)的操作細(xì)節(jié)上進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，比如“回購(gòu)”的途徑、“回購(gòu)”后的再分配人員資格確定和審核、“回購(gòu)”過(guò)程的監(jiān)督等等。市場(chǎng)反應(yīng)：在2011年9月30日北京住房建設(shè)規(guī)劃公示稿出來(lái)之后，由于許多經(jīng)

53、濟(jì)適用房業(yè)主擔(dān)心“政府回購(gòu)”政策的實(shí)施，將會(huì)嚴(yán)重影響其出售收益，從而使部分持有者出現(xiàn)心理危機(jī)，因此加速上市，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房放量明顯增長(zhǎng)的現(xiàn)象。截止到10月30日，僅回龍觀、天通苑兩大經(jīng)濟(jì)適用房存量較多區(qū)域，經(jīng)濟(jì)適用房再上市掛牌量就比上月同期高出三成。另外，由于房源供應(yīng)量增加和出售者心理價(jià)位出現(xiàn)松動(dòng)，導(dǎo)致回龍觀、天通苑兩大經(jīng)濟(jì)適用房存量較多區(qū)域房源掛牌均價(jià)出現(xiàn)走低現(xiàn)象，10月的房源掛牌均價(jià)相比9月同期降2%。但是，11月9日，北京市建委宣布“經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)”政策僅針對(duì)“新增、銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房”，這就意味著“老經(jīng)濟(jì)適用房”在以后轉(zhuǎn)手當(dāng)中依然可以按照市場(chǎng)價(jià)格正常流通運(yùn)轉(zhuǎn)，從而使得當(dāng)前準(zhǔn)備出售的經(jīng)濟(jì)適

54、用房業(yè)主又開(kāi)始呈現(xiàn)出售價(jià)格和出售意愿的“堅(jiān)挺”趨勢(shì)，對(duì)未來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期再度增強(qiáng)，導(dǎo)致出售者與購(gòu)買(mǎi)者之間的心理預(yù)期產(chǎn)生了一定的偏差，交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)“膠著”狀態(tài)，從而使得11月的二手經(jīng)濟(jì)適用房相比10月回落15%。7、行業(yè)規(guī)范性政策政策要點(diǎn)：2011年7月6日，建設(shè)部等三部門(mén)出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，首次在中央層面提出了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在代理買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中部的賺取差價(jià)；2011年9月4日和10月30日，北京市建委分別出臺(tái)了關(guān)于開(kāi)展本市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓的通知和關(guān)于開(kāi)展北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)的實(shí)施方案，對(duì)于18種違規(guī)行為進(jìn)行整頓，其中兩條就是“在代理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，以包銷(xiāo)或以出賣(mài)人全權(quán)委托的名義，對(duì)委托人隱瞞房屋實(shí)際價(jià)格、房屋權(quán)屬狀況、轉(zhuǎn)委托等重要事項(xiàng)和第三方進(jìn)行交易，損害委托人合法權(quán)益的”和“開(kāi)展吞吐或變相吞吐房產(chǎn)業(yè)務(wù)，偷逃國(guó)家稅費(fèi)，牟取不當(dāng)利益的”；2011年10月31日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)出臺(tái)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，其中規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以低價(jià)購(gòu)進(jìn)，高價(jià)售出等方式賺取差價(jià)”；2011年11月，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起了關(guān)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“