郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)1郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)場(chǎng)研究報(bào)告研究報(bào)告 （商業(yè)篇）（商業(yè)篇）凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司20102010 年年 5 5 月月郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)2目錄目錄第一部分：郴州商業(yè)市場(chǎng)整體概況第一部分：郴州商業(yè)市場(chǎng)整體概況 .3一、郴州商業(yè)行業(yè)發(fā)展歷史 .4二、郴州商業(yè)物業(yè)發(fā)展歷程分析 .6三、郴州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .8四、郴州商業(yè)整體狀況分析總結(jié) .14第二部分：郴州商業(yè)規(guī)劃第二部分：郴州商業(yè)規(guī)劃 .16一、郴州城市商業(yè)規(guī)劃基本要點(diǎn) .17二、郴州城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)

2、.17三、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局 .19四、郴州商業(yè)街規(guī)劃 .24五、郴州商業(yè)規(guī)劃小結(jié) .28第三部分：郴州商業(yè)與重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)綜合調(diào)查分析第三部分：郴州商業(yè)與重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)綜合調(diào)查分析 .29一、調(diào)查方式 .30二、郴州商業(yè)調(diào)查 .30三、郴州商業(yè)物業(yè)調(diào)查 .64第四部分：項(xiàng)目地塊分析第四部分：項(xiàng)目地塊分析 .70一、項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境分析 .71二、項(xiàng)目地塊分析 .72三、項(xiàng)目 swot 分析 .76四、地塊規(guī)劃分析 .77第五部分：附：郴州裕后街項(xiàng)目深度訪談?dòng)涗浀谖宀糠郑焊剑撼恢菰：蠼猪?xiàng)目深度訪談?dòng)涗?.81一、郴州工商局訪談 .82二、郴州地稅局訪談 .83三、郴州房產(chǎn)局訪談 .84四、普通

3、市民訪談 .84五、餐飲娛樂(lè)業(yè)訪談 .85六、地產(chǎn)代理商訪談 .85郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)3第一部分第一部分：郴州商業(yè)市場(chǎng)整體概況：郴州商業(yè)市場(chǎng)整體概況郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)4一、一、 郴州商業(yè)發(fā)展歷史郴州商業(yè)發(fā)展歷史( (一一)“)“南蠻之地南蠻之地”的封閉商業(yè)的封閉商業(yè)北宋才子秦觀一闋踏莎行郴州旅舍中“郴江幸自繞郴山，為誰(shuí)流下瀟湘去”，道出了郴州的千種風(fēng)情、萬(wàn)般美景，卻也道出了“南蠻之地”的傷感。多年來(lái)，郴州在世人眼中一直是落后閉塞的形象。歷史上，郴州曾是充軍、流放之地。由于偏遠(yuǎn)和落后，郴州一直因錯(cuò)名之苦而困惑，郴州常

4、被人錯(cuò)念成“柳”州、 “梆”州甚至“彬”州。由于封閉的環(huán)境和落后的交通，豐富的然資源并沒(méi)有帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展，商業(yè)停留在一個(gè)封閉的階段，與外界的通商較少，商業(yè)發(fā)展落后。（二）上世紀(jì)（二）上世紀(jì) 8080 年代后郴州商業(yè)迅速發(fā)展年代后郴州商業(yè)迅速發(fā)展80 年代后，由于種種原因，郴州曾經(jīng)封閉的商貿(mào)業(yè)迅速發(fā)展，曾經(jīng)封閉的商業(yè)格局逐漸被突破，商業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的全盛時(shí)期。郴州商業(yè)的迅速崛起，主要源自于以下三個(gè)主要的原因：1 1、從、從“南大門(mén)南大門(mén)”到到“后花園后花園”的轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了的轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了“牽手商業(yè)牽手商業(yè)”大力發(fā)展大力發(fā)展多山的郴州地處湖南最南端，素有湖南“南大門(mén)”之稱。東接江西贛州，南連廣東

5、韶關(guān)，號(hào)稱“沿海的內(nèi)地與內(nèi)地的前沿”，是沿海經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地延伸的交接地帶。過(guò)去，郴州人最自豪的是“湖南的南大門(mén)”這一稱謂。如今，“南大門(mén)”概念已經(jīng)逐步淡化，取而代之的是“粵港澳后花園”概念。定位于“后花園”，郴州主打旅游產(chǎn)業(yè)，利用得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展休閑旅游經(jīng)濟(jì)，建設(shè)成為廣東和港澳地區(qū)人士休歇身心的“樂(lè)土”。這一目標(biāo)的確立，吸引了許多廣東和港澳地區(qū)的投資商來(lái)到郴州與當(dāng)?shù)氐牡V老板共同合作，投資餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游商業(yè)，帶動(dòng)了郴州商業(yè)的迅速發(fā)展。在為廣東和港澳地區(qū)游客服務(wù)的同時(shí)，也打破了郴州封閉的商業(yè)局面，郴州商業(yè)進(jìn)入高速迅速發(fā)展的全新時(shí)代。2 2、采礦業(yè)的興起，造就了、采礦業(yè)的興起，造

6、就了“富礦一族富礦一族”的奢侈商業(yè)的奢侈商業(yè)郴州資源豐富， 素有“中中國(guó)國(guó)有有色色金金屬屬之之鄉(xiāng)鄉(xiāng) ” 、 “中中國(guó)國(guó)銀銀都都” 、 “南南方方重重點(diǎn)點(diǎn)林林區(qū)區(qū)” 、 “湖湖南南能能源源基基地地 ”之稱。現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)資源有 7 類 70 多種，其中郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)5鉍、鉬、微晶石墨的儲(chǔ)量居全國(guó)之首，鎢、鉛鋅會(huì)儲(chǔ)量分別居全國(guó)第三、第四位，礦產(chǎn)資源替在價(jià)值 2656 億元，人均占用量位居全省第一。全市煤炭?jī)?chǔ)量 11 億噸，是華南能源的重要供應(yīng)地；水能蘊(yùn)藏量170 萬(wàn)千瓦，是聯(lián)合國(guó)小水電基地之一。森林覆蓋率 62%，是湖南重要的林產(chǎn)區(qū)。郴州是香港農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)

7、基地之一，臨武鴨、桂陽(yáng)煙、東江魚(yú)、裕湘面、永興冰糖橙、桂東玲瓏茶等農(nóng)副產(chǎn)品主享譽(yù)海內(nèi)外。全市境內(nèi)有色金屬礦品種齊全，64 種有色金屬礦中已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)品 40 多種，全市主要有色金屬探明儲(chǔ)量達(dá)600 多萬(wàn)噸，占湖南省總儲(chǔ)量的三分之二，享有 “中國(guó)有色金屬之鄉(xiāng) ”的美譽(yù)。80 年代后期采礦業(yè)的興起，造就了一批批的礦老板。他們通過(guò)開(kāi)礦賺取了巨大的財(cái)富，堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，產(chǎn)生了為這些礦老板提供高消費(fèi)的奢侈商業(yè)。奢侈商業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了郴州商業(yè)整體的迅速發(fā)展。3 3、立體交通，擴(kuò)大了郴州商業(yè)的輻射力、立體交通，擴(kuò)大了郴州商業(yè)的輻射力隨著京珠、武廣高鐵的通車使用，昆廈高鐵的修建加上京廣鐵路的延續(xù)使用以及郴州市區(qū)與

8、各縣區(qū)的交通完善，郴州進(jìn)入了一個(gè)交通立體化階段。便利的交通縮短了周邊省市和縣城到郴州的時(shí)間，更多的人喜歡來(lái)到郴州旅游和消費(fèi)，擴(kuò)大了郴州商業(yè)的輻射力，推動(dòng)了商業(yè)的高速發(fā)展。（三）新世紀(jì)以來(lái)郴州商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)時(shí)代（三）新世紀(jì)以來(lái)郴州商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)時(shí)代自從新世紀(jì)以來(lái)，郴州規(guī)劃建設(shè)了興隆、興旺、八一等多條商業(yè)步行街，省內(nèi)外眾多的商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)紛紛進(jìn)入，郴州的商業(yè)的發(fā)展速度進(jìn)一步提高，商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)時(shí)代。不過(guò)，目前郴州的商業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)也存在一定的問(wèn)題，業(yè)態(tài)分布仍然很凌亂，非常分散，沒(méi)有形成真正統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布的商業(yè)街，許多商業(yè)街的規(guī)劃管理存在缺陷。（四）郴州商業(yè)行業(yè)發(fā)展歷史小結(jié)（四）郴

9、州商業(yè)行業(yè)發(fā)展歷史小結(jié)郴州商貿(mào)行業(yè)曾經(jīng)封閉，但現(xiàn)在已經(jīng)已進(jìn)入高速開(kāi)展的全新時(shí)期。郴州商貿(mào)行業(yè)曾經(jīng)封閉，但現(xiàn)在已經(jīng)已進(jìn)入高速開(kāi)展的全新時(shí)期。郴州商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)時(shí)代，但還沒(méi)有形成統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布的商業(yè)街，郴州商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)時(shí)代，但還沒(méi)有形成統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布的商業(yè)街，商業(yè)街的規(guī)劃管理存在缺陷。商業(yè)街的規(guī)劃管理存在缺陷。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)6二、郴州商業(yè)物業(yè)發(fā)展歷程分析二、郴州商業(yè)物業(yè)發(fā)展歷程分析（一）發(fā)展階段（一）發(fā)展階段第一階段：以臨街營(yíng)業(yè)商鋪為主第一階段：以臨街營(yíng)業(yè)商鋪為主郴州屬于典型的內(nèi)地地級(jí)城市，上世紀(jì) 80 年代以前，由于城市經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，居民生活

10、水平較低，商業(yè)流通不足，商業(yè)形態(tài)單一，商業(yè)物業(yè)主要是城市街道兩旁的臨街商鋪。臨街商鋪的輻射力小，服務(wù)的范圍比較窄。第二階段：臨街商鋪計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商場(chǎng)和中小型商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)第二階段：臨街商鋪計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商場(chǎng)和中小型商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)上世紀(jì) 80 年代至 90 年代中期，在此階段，郴州商貿(mào)流通交易有了一定發(fā)展，城市建設(shè)了一些百貨大樓及比較初級(jí)的集貿(mào)市場(chǎng)，可以滿足人們相對(duì)多樣化的需求，但商業(yè)形態(tài)還是比較傳統(tǒng)，城市整體商業(yè)物業(yè)還是以臨街商鋪為主。此階段商業(yè)物業(yè)及其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是： 經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模相對(duì)小，經(jīng)營(yíng)品種業(yè)態(tài)單一。 商業(yè)規(guī)劃落后，缺乏人性化服務(wù)設(shè)施。 商業(yè)輻射范圍不大，以滿足周邊居民日常生活需求為主。

11、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理落后，缺乏市場(chǎng)意識(shí)。 經(jīng)營(yíng)檔次低，購(gòu)物環(huán)境差。第三階段：臨街商鋪百貨商場(chǎng)和商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)步行街購(gòu)物中心第三階段：臨街商鋪百貨商場(chǎng)和商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)步行街購(gòu)物中心上世紀(jì) 90 年代中期以后，隨著開(kāi)放改革的不斷深化，郴州經(jīng)濟(jì)和商業(yè)均有了較大的發(fā)展，城市建設(shè)不斷開(kāi)展，人民生活水平不斷提高，單純的臨街商鋪和百貨大樓等形式的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)和人民物質(zhì)需求的需要，故郴州又出現(xiàn)了商業(yè)步行街、社區(qū)型商鋪以及正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)代購(gòu)物中心形式的商業(yè)物業(yè)。在此階段，無(wú)論是臨街商業(yè)還是大型的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)趨向多樣化，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多功能結(jié)合的商業(yè)物業(yè)不斷出現(xiàn)。此階段的商業(yè)物業(yè)及

12、商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)為： 商業(yè)物業(yè)開(kāi)始中大型化，營(yíng)造規(guī)模效應(yīng)。 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃及商業(yè)物業(yè)配套設(shè)施開(kāi)始趨人性化。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)7 商業(yè)購(gòu)物環(huán)境不斷優(yōu)化。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理趨規(guī)范化、專業(yè)化。 商業(yè)功能不斷豐富，集購(gòu)物娛樂(lè)餐飲等功能于一身的商業(yè)物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)。 商業(yè)物業(yè)多樣化，城市里開(kāi)發(fā)建設(shè)臨街商鋪、社區(qū)商鋪、購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、專業(yè)市場(chǎng)、超市等多種類型商業(yè)物業(yè)。目前郴州的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)正處于這一階段的初級(jí)階段，真正具有現(xiàn)代意義的、在運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心有友誼中皇城、新天地商業(yè)城，五嶺廣場(chǎng)地下購(gòu)物商場(chǎng)預(yù)計(jì) 2010 年 8 月開(kāi)始對(duì)外招商。（二）近幾年郴州商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)狀

13、況（二）近幾年郴州商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況近幾年，郴州商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)主要以臨街商鋪為主，也有不少的專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街、大型商業(yè)項(xiàng)目，由于定位和商業(yè)規(guī)劃差，經(jīng)營(yíng)效益一般。郴州市城區(qū) 2009 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25.48 億元：住宅投資 21.39 億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 81.81%。商業(yè)用房投資 2.63 億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 10.54%。辦公用房投資 0.27 億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 1.08%。其他用房投資 1.62 億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 6.57%。09 年郴州市城區(qū)完成房屋竣工面積 89.18 萬(wàn)平方米，其中住宅用房竣工面積 81.21

14、 萬(wàn)平方米，非住宅房屋竣工面積 7.97 平方米，商業(yè)物業(yè)竣工面積所占的比列就更加少。09年郴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況詳細(xì)表21.39,82.55%2.63,10.15%0.27, 1.04%1.62, 6.25%住宅商業(yè)辦公用房其他用房分析：分析：郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)8據(jù)郴州市房管局所提供的數(shù)據(jù)資料，09 年，住宅與非住宅的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)重失調(diào)。具體體現(xiàn)在，非住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)比例少，造成郴州近年非住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。商業(yè)物業(yè)需求就更加高，郴州商業(yè)物業(yè)存在大量的市場(chǎng)需求。（三）郴州商業(yè)物業(yè)發(fā)展歷程小結(jié)（三）郴州商業(yè)物業(yè)發(fā)展歷程小結(jié)1 1、 郴州的商業(yè)物業(yè)開(kāi)

15、發(fā)建設(shè)正處于現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)全速發(fā)展的階段。郴州的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)正處于現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)全速發(fā)展的階段。2 2、 近幾年商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)比例過(guò)低，供不應(yīng)求，市場(chǎng)需求量大。近幾年商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)比例過(guò)低，供不應(yīng)求，市場(chǎng)需求量大。三、郴州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三、郴州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）郴州商業(yè)消費(fèi)現(xiàn)狀（一）郴州商業(yè)消費(fèi)現(xiàn)狀1 1、郴州社會(huì)零售消費(fèi)額分析、郴州社會(huì)零售消費(fèi)額分析1 11 17 7. .8 82 20 04 4. .4 42 23 39 92 29 93 3. .4 43 34 49 9. .9 90501001502002503003502005年 2006年 2007年 2008年 2009年年份消費(fèi)零售總

16、額（億元）消費(fèi)零售總額（億元）（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 2005 年-2009 郴州統(tǒng)計(jì)公報(bào)信息網(wǎng)）分析：分析：5 5 年以來(lái)的社會(huì)消費(fèi)零售總額均大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率年以來(lái)的社會(huì)消費(fèi)零售總額均大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，這表明郴州的社會(huì)零售這表明郴州的社會(huì)零售消費(fèi)正處于快速增長(zhǎng)的時(shí)期消費(fèi)正處于快速增長(zhǎng)的時(shí)期。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與社會(huì)零售總額增長(zhǎng)率比較經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與社會(huì)零售總額增長(zhǎng)率比較年度年度年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率社會(huì)零售總額增長(zhǎng)率社會(huì)零售總額增長(zhǎng)率200512.7%13.8%20068.3%15%200712.3%17郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)920087%22.8%200916%19.3

17、%（2）消費(fèi)品的增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為住房、教育、汽車、通訊、家用電器、文化娛樂(lè)等升級(jí)型消費(fèi)的推動(dòng)，表明郴州的居民消費(fèi)也逐漸進(jìn)入享受型消費(fèi)的階段，這將對(duì)城市商業(yè)發(fā)展的模式提出更高的要求。2 2、20092009 年郴州社會(huì)零售額和湖南其他城市比較年郴州社會(huì)零售額和湖南其他城市比較20092009 年郴州及周邊城市社會(huì)零售額比較年郴州及周邊城市社會(huì)零售額比較城市城市社會(huì)零售總額（億元）社會(huì)零售總額（億元）人均社會(huì)零售額（元）人均社會(huì)零售額（元）長(zhǎng)沙1524.9122957.9株洲364.49519.3湘潭223.27559永州203.63470衡陽(yáng)399.235396韶關(guān)287.7211314.5贛州2

18、66.953002郴州郴州177.8177.83857.83857.8從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，郴州的人均零售消費(fèi)額在其周邊兩省城市和湖南周邊城市中處于倒數(shù)第三位，僅相當(dāng)于長(zhǎng)沙的 1/6 左右。由此可見(jiàn)，郴州的人均消費(fèi)水平在湖南及周邊兩省都處于較低水平，零售商業(yè)的情景發(fā)展空間廣闊。3 3、郴州市城鎮(zhèn)居民生活水平分析、郴州市城鎮(zhèn)居民生活水平分析城鎮(zhèn)居民可支配收入分析城鎮(zhèn)居民可支配收入分析05-09年郴州城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)支出9595112301243313765137278349894594761043996240500010000150002005年2006年2007年2008年2009年年份總額

19、（元）居民可支配收入（元）居民消費(fèi)支出（元）（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于 2005 年-2009 郴州統(tǒng)計(jì)公報(bào)信息網(wǎng)）郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)10分析：分析：（1）隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，郴州城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)支出大幅度增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從 2005 年到 2008 年郴州可支配收入年平均增長(zhǎng)保持在14.5%左右，而人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)保持在 8.3%左右，居民生活質(zhì)量逐年提高。由于 08 年底-09 年初全球性的金融危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)都受到較大影響，郴州也受到了嚴(yán)重的沖擊，所以 09 年城鎮(zhèn)居民的可支配收入和消費(fèi)支出較 08 年都有所下降。經(jīng)過(guò) 09 年下半年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，

20、世界經(jīng)濟(jì)度過(guò)了難關(guān)，郴州城鎮(zhèn)居民的可支配收入和消費(fèi)支出也在相應(yīng)的提高。 （2） “高恩格爾系數(shù)，精神文化消費(fèi)有待提高高恩格爾系數(shù)，精神文化消費(fèi)有待提高”的特征。20092009 年全市城鎮(zhèn)年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居民人均可支配收入 1372713727 元，人均消費(fèi)性支出元，人均消費(fèi)性支出 94769476 元。全年城鎮(zhèn)居民恩格爾元。全年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)系數(shù) 40.2%,40.2%,其中，食品、衣著、居住和教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出分別增長(zhǎng)5.6%、11.1%、6.7%和 2.1%，物質(zhì)生活消費(fèi)還占的比重較大，精神文化消費(fèi)比例有待提高。4 4、城市居民商業(yè)消費(fèi)力分析、城市居民商業(yè)消費(fèi)力分析 雖

21、有采礦業(yè)和旅游業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平良好，貧富差距大，普通居民收入普遍雖有采礦業(yè)和旅游業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平良好，貧富差距大，普通居民收入普遍偏低偏低郴州采礦業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展較好，來(lái)至廣東和港澳地區(qū)的投資較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，但這也導(dǎo)致了富礦一族和普通老百姓的收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大，普通居民收入普遍不高，生活水平偏低。調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示：2009 年全市在崗職工年人均工資為 9644 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13727 元，人均消費(fèi)支出 9476 元。全市農(nóng)村居民人均純收入4519 元，全市農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2831 元。居民恩格爾指數(shù)為 40.2%，高于全國(guó)平均水平 37%，食品消費(fèi)在收入中占比例較高，在這

22、說(shuō)明郴州居民的生活水平低于全國(guó)城市人均水平。（二）郴州商業(yè)現(xiàn)狀微觀分析（二）郴州商業(yè)現(xiàn)狀微觀分析1 1、商圈界定、商圈界定郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)11近幾年，在郴州市政府“南延?xùn)|進(jìn)”戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，郴州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形成了三大板塊：一是老城區(qū)板塊，即以國(guó)慶路和人民路交叉點(diǎn)為中心的環(huán)形區(qū)域，是目前郴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為集中的區(qū)域，以郴州城市為中心形成住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的局面，這一板塊形成“北湖商圈北湖商圈”；二是香雪板塊，以今日興城為中心向外擴(kuò)散的環(huán)形區(qū)域，可稱為“香雪商圈香雪商圈”；三是五嶺廣場(chǎng)板塊，以五嶺廣場(chǎng)為中心點(diǎn)的扇形區(qū)域，是郴州市房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)變

23、的主體區(qū)域，房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位相對(duì)較高，也是能充分代表郴州市形象的區(qū)域，是當(dāng)前開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，目前已是商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅全面開(kāi)花，是為“五嶺商圈五嶺商圈”。1 1）主要商圈分析）主要商圈分析北湖商圈北湖商圈北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國(guó)慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近似臥“中”字型分布。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)12休閑娛樂(lè)于一體的城市 cbd 商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)

24、環(huán)境、增強(qiáng)綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當(dāng)增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能。 五嶺商圈五嶺商圈以郴州市政府、雄森國(guó)際假日酒店和華天酒店群和新天地商業(yè)城為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會(huì)展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費(fèi)為主的區(qū)域性商業(yè)中心。8 月份即將對(duì)外招商的五嶺地下商場(chǎng)以，將完善五嶺商圈的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)功能，提高經(jīng)營(yíng)水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購(gòu)物和多元化消費(fèi)需求 。香雪商圈香雪商圈香雪商圈是郴州市的一個(gè)社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個(gè)商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個(gè)商圈區(qū)域形象較差，據(jù)郴州規(guī)劃及東進(jìn)南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不

25、久的將來(lái)會(huì)有很大的提升和改善。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個(gè)商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)13主要商圈比較分析主要商圈比較分析商圈商圈商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)檔次檔次評(píng)述評(píng)述北湖商圈購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂(lè)于一體的城市 cbd 商務(wù)中心高、中、低檔次都有業(yè)態(tài)齊全，是郴州一直以來(lái)的商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚。五嶺商圈酒店、購(gòu)物、旅游、政務(wù)等業(yè)態(tài)中檔或中高檔商圈范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，檔次較高，城市南延，區(qū)域發(fā)展?jié)摿孟阊┥倘β糜螛I(yè)、餐飲、娛樂(lè)休閑等等中檔或中高檔目前發(fā)展與其他兩商圈相比有差距，城市東進(jìn)將

26、進(jìn)一步提升和改善2 2）商圈格局總結(jié)商圈格局總結(jié)北湖當(dāng)先，五嶺飛騰，香雪抓機(jī)遇北湖當(dāng)先，五嶺飛騰，香雪抓機(jī)遇就目前郴州商圈的商業(yè)氛圍和未來(lái)前景來(lái)看，北湖商圈屬于郴州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，現(xiàn)在商業(yè)發(fā)展好，其他商圈一時(shí)難以趕超；五嶺商圈隨著新天地商業(yè)城的營(yíng)業(yè)和五嶺地下商場(chǎng)的即將招商，將迎來(lái)新的飛騰；香雪商圈目前商業(yè)氛圍較其他兩商圈相比，還處于較淡的階段。郴州城市“南延?xùn)|進(jìn)”的戰(zhàn)略將為期提高良好的機(jī)遇，區(qū)域可機(jī)遇提高商業(yè)發(fā)展。2 2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)情況分析、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)情況分析 布局比較集中，商圈區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)大布局比較集中，商圈區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)大郴州整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布比較集中，在各個(gè)商圈都有一些相對(duì)較大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如超市、百

27、貨商場(chǎng)等。因?yàn)椴季衷?，相?duì)比較集中，因此各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)輻射力較強(qiáng)，商圈區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)大。 三大商圈，北湖商圈一馬當(dāng)先三大商圈，北湖商圈一馬當(dāng)先整個(gè)郴州城區(qū)，具備足夠輻射力的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有三個(gè)。其中北湖商圈在郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)14三個(gè)商圈中商業(yè)氛圍最成熟。 商業(yè)街較多，發(fā)展程度各不相同商業(yè)街較多，發(fā)展程度各不相同目前，郴州在營(yíng)業(yè)的商業(yè)步行街有五條：興隆步行街、興旺步行街、八一步行街、北苑步行街、香雪商業(yè)街。其中興隆、八一、香雪營(yíng)業(yè)狀況相對(duì)較好，其他兩條步行街營(yíng)業(yè)狀況均很慘淡。目前在建和籌建的商業(yè)步行街有四條：汽車展銷一條街、文化體育用品一條街、旅游紀(jì)念品

28、一條街、湘南風(fēng)情園。由于這些商業(yè)街都是統(tǒng)一業(yè)態(tài)的商業(yè)街，目前在郴州還沒(méi)有業(yè)態(tài)統(tǒng)一性質(zhì)的商業(yè)街，因此該四條新建的商業(yè)步行街未來(lái)的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)前景還是樂(lè)觀的。3 3、大中型連鎖經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐狀況、大中型連鎖經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐狀況目前，進(jìn)入郴州開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的大中型商戶有步步高超市、新一佳超市、家潤(rùn)多超市、蘇寧電器、國(guó)美電器等國(guó)內(nèi)一二線品牌商戶。也有沃爾瑪這樣的世界型的大超市，友誼中皇城和新天地商業(yè)城也先后落戶郴州。總體上，目前已進(jìn)駐郴州的知名品牌經(jīng)營(yíng)商戶既有國(guó)內(nèi)商戶，也不乏國(guó)際品牌商戶，而且知名品牌商戶的總體數(shù)量越來(lái)越多。（三）郴州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析小結(jié)（三）郴州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析小結(jié)1 1、 從宏觀狀況來(lái)看從宏觀狀況

29、來(lái)看郴州近郴州近 5 5 年的商業(yè)零售消費(fèi)增長(zhǎng)率超過(guò)年的商業(yè)零售消費(fèi)增長(zhǎng)率超過(guò) gdpgdp 增長(zhǎng)率，表明郴州的商業(yè)零售增長(zhǎng)率，表明郴州的商業(yè)零售消費(fèi)市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期。消費(fèi)市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期。郴州的商業(yè)消費(fèi)水平在湖南省內(nèi)和周邊相鄰兩省的城市中處于較低水平。郴州的商業(yè)消費(fèi)水平在湖南省內(nèi)和周邊相鄰兩省的城市中處于較低水平。2 2、 從微觀狀況來(lái)看從微觀狀況來(lái)看布局比較集中，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)大。布局比較集中，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)大。三大商圈，北湖商圈一馬當(dāng)先。三大商圈，北湖商圈一馬當(dāng)先。商業(yè)街較多，發(fā)展程度各不相同。商業(yè)街較多，發(fā)展程度各不相同。貧富差距大，普通居民平均收入與消費(fèi)力偏低，制約著商業(yè)的發(fā)展。貧富差距

30、大，普通居民平均收入與消費(fèi)力偏低，制約著商業(yè)的發(fā)展。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)15四、郴州商業(yè)整體狀況分析總結(jié)四、郴州商業(yè)整體狀況分析總結(jié)1 1、從歷史來(lái)看、從歷史來(lái)看郴州商貿(mào)行業(yè)曾經(jīng)封閉，但現(xiàn)在已經(jīng)已進(jìn)入高速發(fā)展的全新時(shí)期。郴州商貿(mào)行業(yè)曾經(jīng)封閉，但現(xiàn)在已經(jīng)已進(jìn)入高速發(fā)展的全新時(shí)期。郴州商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)時(shí)代，但還沒(méi)有形成統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布的商業(yè)街，郴州商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)時(shí)代，但還沒(méi)有形成統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布的商業(yè)街，商業(yè)街的規(guī)劃管理存在缺陷。商業(yè)街的規(guī)劃管理存在缺陷。2 2、從整體開(kāi)發(fā)來(lái)看、從整體開(kāi)發(fā)來(lái)看商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)比重不大，供不應(yīng)求。商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)比重不大，供不應(yīng)求。3

31、 3、 從商業(yè)發(fā)展宏觀狀況來(lái)看從商業(yè)發(fā)展宏觀狀況來(lái)看郴州商業(yè)零售消費(fèi)市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期。郴州商業(yè)零售消費(fèi)市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期。居民生活消費(fèi)水平低于全國(guó)平均水平。居民生活消費(fèi)水平低于全國(guó)平均水平。4 4、 從商業(yè)發(fā)展微觀狀況來(lái)看從商業(yè)發(fā)展微觀狀況來(lái)看布局比較集中，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)大。布局比較集中，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)大。三大商圈，北湖商圈一馬當(dāng)先。三大商圈，北湖商圈一馬當(dāng)先。商業(yè)街較多，發(fā)展程度各不相同。商業(yè)街較多，發(fā)展程度各不相同。貧富差距大，普通居民平均收入與消費(fèi)力偏低，制約著商業(yè)的發(fā)展。貧富差距大，普通居民平均收入與消費(fèi)力偏低，制約著商業(yè)的發(fā)展。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)16

32、第二部分：郴州商業(yè)規(guī)劃第二部分：郴州商業(yè)規(guī)劃郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)17一、一、 郴州城市商業(yè)規(guī)劃基本要點(diǎn)郴州城市商業(yè)規(guī)劃基本要點(diǎn)根據(jù)郴州市城市整體規(guī)劃綱要（20052020 年） ：所界定的中心城區(qū)范圍，即現(xiàn)狀新、老城區(qū)及周邊的用地，面積約為 6平方公里。規(guī)劃內(nèi)容包括市級(jí)（副）商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、大中型零售網(wǎng)點(diǎn)、特色商業(yè)街、社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、賓館/會(huì)展業(yè)以及物流體系。規(guī)劃期限為 20062020 年，分兩步實(shí)施：近期規(guī)劃：20062010 年，以改造、完善為主，中心城區(qū)按 48 萬(wàn)人口規(guī)劃。遠(yuǎn)期規(guī)劃：20112020 年，以發(fā)展、

33、提質(zhì)為主，中心城區(qū)按 65 萬(wàn)人口規(guī)劃。二、郴州城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)二、郴州城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)（一）總體目標(biāo)（一）總體目標(biāo)到 2020 年，郴州市初步實(shí)現(xiàn)商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)代化，總體達(dá)到國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的商業(yè)水平，形成“一主一副兩次多點(diǎn)一主一副兩次多點(diǎn)” （ 一主：國(guó)慶路市級(jí)商業(yè)中心，一副：白一主：國(guó)慶路市級(jí)商業(yè)中心，一副：白露市級(jí)副商業(yè)中心，兩次：五嶺廣場(chǎng)商業(yè)中心、王仙商業(yè)中心，多條步行街）露市級(jí)副商業(yè)中心，兩次：五嶺廣場(chǎng)商業(yè)中心、王仙商業(yè)中心，多條步行街）具有本地特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局體系，將郴州市基本建設(shè)成為立足湘南、直接面向沿海發(fā)達(dá)城市的湘、粵、贛商品集散基地。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同

34、人置業(yè) 凌峻中國(guó)181服務(wù)于提高人民生活水平和建設(shè)小康社會(huì)，多層次吸收“百貨要精、超市要廉、專賣(mài)店要名（品牌） 、專業(yè)店要全，便利店賣(mài)時(shí)間”多業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)特色，構(gòu)建集約便利的消費(fèi)品零售商業(yè)體系，同時(shí)，促進(jìn)消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。2服務(wù)于特色農(nóng)業(yè)和優(yōu)勢(shì)工業(yè)基地建設(shè)，積極推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)和物流園區(qū)建設(shè)，促進(jìn)物流園區(qū)與批發(fā)市場(chǎng)的創(chuàng)新發(fā)展。3服務(wù)于文化和旅游資源的綜合開(kāi)發(fā)，探索“文化樹(shù)牌、旅游聚人、商業(yè)興市”的商、旅、文互動(dòng)發(fā)展新模式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。4服務(wù)于郴州“一城兩區(qū)五組團(tuán)”城市建設(shè)框架，統(tǒng)籌建設(shè)“一主一副兩次多點(diǎn)”的城市商業(yè)新格局，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)市場(chǎng)發(fā)展。（二）具體目標(biāo)（二）具體

35、目標(biāo)年份年份消費(fèi)品零消費(fèi)品零售總額售總額（億元）（億元）消費(fèi)品零消費(fèi)品零售總額年售總額年均增長(zhǎng)率均增長(zhǎng)率商業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積（萬(wàn)面積（萬(wàn)平米）平米）人均零售人均零售商業(yè)面積商業(yè)面積（平米）（平米）商業(yè)新增商業(yè)新增就業(yè)崗位就業(yè)崗位（萬(wàn)個(gè)）（萬(wàn)個(gè)）年均增長(zhǎng)年均增長(zhǎng)就業(yè)崗位就業(yè)崗位數(shù)（個(gè)）數(shù)（個(gè)）2010 年313.312%62.41.31.530002020 年811.810%911.42.92900（1）商業(yè)體系 近期內(nèi)規(guī)劃 1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，1 個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，13 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心；遠(yuǎn)期內(nèi)規(guī)劃 1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，1 個(gè)市級(jí)副商業(yè)中心，2 個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，19 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心。（2）社區(qū)農(nóng)貿(mào)

36、市場(chǎng) 規(guī)劃期內(nèi)，重點(diǎn)規(guī)劃 37 家社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其中現(xiàn)有21 家，近期新建 7 家，遠(yuǎn)期新建 9 家；形成由 20 家“農(nóng)加超”，15 家標(biāo)準(zhǔn)菜市場(chǎng)和 2 家生鮮超市構(gòu)成的多層次、多網(wǎng)絡(luò)覆蓋中心城區(qū)居住區(qū)的社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)體系。（3）大中型零售網(wǎng)點(diǎn) 規(guī)劃期內(nèi)，重點(diǎn)規(guī)劃 34 家大中型零售網(wǎng)點(diǎn)，其中現(xiàn)有 19 家，新建 15 家。（4）商業(yè)街 規(guī)劃期內(nèi)，形成專業(yè)特色街 12 條，其中現(xiàn)有 6 條，新建 6 條。近期內(nèi)，重點(diǎn)調(diào)整 1 條專業(yè)街，建設(shè)培育 4 條專業(yè)街，遠(yuǎn)期內(nèi)，重點(diǎn)培育發(fā)展2 條專業(yè)街（區(qū)） 。（5）商品交易市場(chǎng) 規(guī)劃期內(nèi)，規(guī)劃商品交易市場(chǎng) 31 家，其中現(xiàn)狀保留郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研

37、究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)1922 家，新建（規(guī)劃）9 家，分別為服裝市場(chǎng)現(xiàn)有 7 家；電腦/數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)有2 家，新建 1 家；汽車交易市場(chǎng)（含二手車交易市場(chǎng)）現(xiàn)有 1 家、新建 1 家；家居裝飾建材市場(chǎng)現(xiàn)有 3 家；廢舊物資交易市場(chǎng)（含舊貨市場(chǎng)）現(xiàn)有 1 家；副食品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)有 1 家；干貨市場(chǎng)現(xiàn)有 1 家；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)新建 1 家，糧油批發(fā)市場(chǎng)新建 1 家；機(jī)電大市場(chǎng)（含農(nóng)機(jī)）現(xiàn)有 1 家；農(nóng)資市場(chǎng)規(guī)劃 1 家；汽車配件（含汽車飾品）市場(chǎng)現(xiàn)有 1 家，新建 1 家，水果市場(chǎng)保留 1 家，畜禽交易市場(chǎng)新建 1 家，小商品市場(chǎng)規(guī)劃 1 家，奇石市場(chǎng)新建 1 家，窗簾布藝市場(chǎng)現(xiàn)有

38、 1 家，鋼材市場(chǎng)現(xiàn)有 2 家。（6）物流體系 基本形成“一園區(qū)多中心”的兩級(jí)物流體系，重點(diǎn)建設(shè)位于槐樹(shù)下組團(tuán)的市級(jí)物流園區(qū)。三、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局三、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局郴州市城區(qū)商業(yè)體系分為城市市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大中型零售網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街、商業(yè)交易市場(chǎng)、酒店與會(huì)展業(yè)、物流體系共 9 類。 國(guó)慶路市級(jí)商業(yè)中心國(guó)慶路市級(jí)商業(yè)中心王仙嶺商業(yè)中心王仙嶺商業(yè)中心白鹿市級(jí)副商業(yè)中白鹿市級(jí)副商業(yè)中心五嶺廣場(chǎng)商業(yè)中心五嶺廣場(chǎng)商業(yè)中心郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)20（一）城市市級(jí)商業(yè)中心（一）城市市級(jí)商業(yè)中心國(guó)慶路商業(yè)中心位于健康路、國(guó)慶路、

39、北湖路八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近似臥“中”字型分布。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂(lè)于一體的城市 cbd 商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境、增強(qiáng)綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當(dāng)增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能。1 1、鼓勵(lì)設(shè)置：、鼓勵(lì)設(shè)置：餐飲網(wǎng)點(diǎn)、專業(yè)店、專賣(mài)店、文化娛樂(lè)和賓館酒店2 2、適度設(shè)置：、適度設(shè)置： 書(shū)報(bào)亭、銀行、通訊、停車場(chǎng)、垃圾回收站和公廁等公共配套設(shè)施。3 3、限制設(shè)置：、限制設(shè)置： 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

40、，限制新建百貨店、大型超市、購(gòu)物中心和各類批發(fā)市場(chǎng)等大型網(wǎng)點(diǎn) 分析：本項(xiàng)目的地塊靠近市中心，距離該中心邊緣約分析：本項(xiàng)目的地塊靠近市中心，距離該中心邊緣約 500500 米。因此在市級(jí)中米。因此在市級(jí)中心的商業(yè)模式上可以直接借勢(shì)。商業(yè)氣氛對(duì)項(xiàng)目具有一定的輻射。心的商業(yè)模式上可以直接借勢(shì)。商業(yè)氣氛對(duì)項(xiàng)目具有一定的輻射。（二）市級(jí)副商業(yè)中心（二）市級(jí)副商業(yè)中心白露商業(yè)中心位于新區(qū)行政辦公會(huì)展區(qū)、工業(yè)園區(qū)和居民居住區(qū)三區(qū)交匯地帶，為聯(lián)系郴州和資興城區(qū)的中心位置，商業(yè)地塊采取集中成片純商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，預(yù)留充足停車場(chǎng)地和公共休憩場(chǎng)所，打造園林式綜合商業(yè)區(qū)。 近期未納入本規(guī)劃。1 1、鼓勵(lì)設(shè)置：、鼓勵(lì)設(shè)置：

41、專業(yè)店、專賣(mài)店、便利店、農(nóng)加超等購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)和中高檔特色餐飲店、休閑娛樂(lè)設(shè)施，適度發(fā)展百貨店、大型超市和大型專業(yè)店。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)212 2、適度設(shè)置：、適度設(shè)置：銀行、郵局、通訊、書(shū)報(bào)亭、停車場(chǎng)、垃圾回收站、公廁、休憩廣場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)菜市場(chǎng)等公共配套設(shè)施。3 3、限制設(shè)置：、限制設(shè)置： 各類批發(fā)市場(chǎng)。 分析：商業(yè)中心屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃中，供項(xiàng)目參考的依據(jù)小。分析：商業(yè)中心屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃中，供項(xiàng)目參考的依據(jù)小。（三）區(qū)級(jí)商業(yè)中心（三）區(qū)級(jí)商業(yè)中心五嶺廣場(chǎng)商業(yè)中心五嶺廣場(chǎng)商業(yè)中心以郴州博物館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會(huì)展業(yè)、

42、政府辦公和居民日常生活消費(fèi)為主的區(qū)域性商業(yè)中心。規(guī)劃以擴(kuò)大會(huì)展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。1 1、鼓勵(lì)設(shè)置：、鼓勵(lì)設(shè)置：賓館、酒店、會(huì)展業(yè)2 2、適度設(shè)置：、適度設(shè)置：農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)電和農(nóng)資市場(chǎng)。3 3、限制設(shè)置：、限制設(shè)置：新建百貨店、大中型綜合超市和建材市場(chǎng)。 分析：商業(yè)中心離項(xiàng)目遠(yuǎn)，項(xiàng)目受其商業(yè)輻射小。分析：商業(yè)中心離項(xiàng)目遠(yuǎn)，項(xiàng)目受其商業(yè)輻射小。王仙商業(yè)中心王仙商業(yè)中心王仙區(qū)級(jí)商業(yè)中心空間范圍位于新灣大道、相山大道、前營(yíng)大道和郴資大道合圍區(qū)域，與湘南學(xué)院一路之隔，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)市體育館和市文藝中心。該商業(yè)功能區(qū)以“一館一中心”為依托，以大學(xué)城的商業(yè)區(qū)為核心，主要為

43、大學(xué)城的師生提供綜合消費(fèi)服務(wù)，并著重吸引文藝匯演和體育比賽項(xiàng)目。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)221 1、鼓勵(lì)設(shè)置：、鼓勵(lì)設(shè)置：大型綜合超市、主題專業(yè)店及一批品牌專賣(mài)店、時(shí)尚專業(yè)店和便利店。2 2、適度設(shè)置：、適度設(shè)置：中小型特色專業(yè)店、專賣(mài)店和超市。3 3、限制設(shè)置：、限制設(shè)置：百貨店、購(gòu)物中心和各類商品交易市場(chǎng)。 分析：商業(yè)中心規(guī)劃籌建當(dāng)中，對(duì)項(xiàng)目影響效果較低。分析：商業(yè)中心規(guī)劃籌建當(dāng)中，對(duì)項(xiàng)目影響效果較低。（四）社區(qū)商業(yè)（四）社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)主要由日常購(gòu)物、生活服務(wù)和市政服務(wù)等三大類網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成，為社區(qū)居民提供日常生活保障，包含商業(yè)、服務(wù)業(yè)門(mén)店及醫(yī)療衛(wèi)生、金融郵

44、電、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施。社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展應(yīng)體現(xiàn)便民利民的就近原則，結(jié)合區(qū)內(nèi)區(qū)外分工，與其服務(wù)人口、消費(fèi)能力相適應(yīng)，滿足居民生活，適應(yīng)消費(fèi)需求變化。 社區(qū)商業(yè)中心基本服務(wù)半徑是 700-800 米，服務(wù)人口 2-3 萬(wàn)，設(shè)置于上一級(jí)商業(yè)中心至少半徑 1000 米商圈范圍外的居民小區(qū)內(nèi)。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模應(yīng)按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50180-93)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，用地面積每千人600-940 平方米，建筑面積每千人 700-910 平方米。商業(yè)總面積不低于 1 萬(wàn)平方米1 1、鼓勵(lì)設(shè)置：、鼓勵(lì)設(shè)置：餐飲、茶館、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)、維修和再生資源回收等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。2 2、適度設(shè)置：、適度設(shè)

45、置：金融、郵電、通信等市政服務(wù)設(shè)施。3 3、限制設(shè)置：、限制設(shè)置：污染性網(wǎng)點(diǎn)，大型餐飲店、歌舞廳等擾民網(wǎng)點(diǎn)。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)23（五）社區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)（五）社區(qū)商貿(mào)市場(chǎng) 社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是社區(qū)（鄰里）商業(yè)的核心商業(yè)形態(tài)，服務(wù)半徑 0.8-1 公里。推進(jìn)已有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的“農(nóng)改超”升級(jí)工作，完善市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，明確市場(chǎng)主體，改善經(jīng)營(yíng)和衛(wèi)生環(huán)境，倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)；調(diào)整市場(chǎng)無(wú)關(guān)商品比重，合理布局商品動(dòng)線，提高市場(chǎng)利用率；規(guī)范整頓馬路菜市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)退路進(jìn)場(chǎng)，逐步取消露天攤檔式農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；徹底改造設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能不全、嚴(yán)重老化的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，允許業(yè)主多種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，政府從政策、稅收等方面給予

46、支持；按居住區(qū)域設(shè)置新建社區(qū)菜市場(chǎng)，以室內(nèi)單層或雙層菜市場(chǎng)為主，規(guī)模控制在 1000-3000 平方米之間，為后期“農(nóng)改超”提供便利。（六）大中型零售網(wǎng)點(diǎn)（六）大中型零售網(wǎng)點(diǎn)圍繞城市總體規(guī)劃對(duì)“一城兩區(qū)五組團(tuán)”分片功能定位、交通規(guī)劃和人口規(guī)模及變遷，通過(guò)對(duì)區(qū)域消費(fèi)力水平研究和現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施建設(shè)勘察情況，結(jié)合土地性質(zhì)劃分，按照零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)大中型零售網(wǎng)點(diǎn)。重點(diǎn)發(fā)展 34家大中型零售網(wǎng)點(diǎn)，其中現(xiàn)有 19 家，新建 15 家。（七）商品貿(mào)易交易市場(chǎng)（七）商品貿(mào)易交易市場(chǎng)規(guī)劃期內(nèi)，基本建成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、現(xiàn)代化水平較高的商品交易市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃商品交易市場(chǎng) 31 家，其中保留現(xiàn)狀 22 家，新建

47、（規(guī)劃）9 家，培育以服裝、建材、鋼材交易為主的火車站市場(chǎng)群和以農(nóng)產(chǎn)品、副食、機(jī)電、農(nóng)資為主的五嶺市場(chǎng)群。（八）酒店與會(huì)展業(yè)（八）酒店與會(huì)展業(yè)規(guī)劃期內(nèi)，區(qū)別社會(huì)酒店和景區(qū)酒店，舊城組團(tuán)（含五嶺廣場(chǎng)片區(qū)） 、新城區(qū)綜合服務(wù)中心打造商務(wù)休閑型酒店，城前嶺組團(tuán)設(shè)置基本食宿型酒店，湘南風(fēng)情園培育旅游接待型酒店，白水組團(tuán)建立研討交流型酒店。近遠(yuǎn)期內(nèi)在舊城區(qū)新建 5-7 家中高檔星級(jí)賓館（酒店） ，在城前嶺新客站城前大道兩側(cè)新建 2-3家中擋星級(jí)賓館（酒店） ，在湘南風(fēng)情園培育 1-2 家綜合旅游接待型酒店，在湘南學(xué)院對(duì)面新建 1-2 家學(xué)術(shù)交流、文藝匯演、體育賽事接待星級(jí)酒店，在新城郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市

48、場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)24區(qū)綜合服務(wù)中心新建 3-5 家中高檔商務(wù)型酒店。各賓館的建設(shè)時(shí)序，可根據(jù)城市發(fā)展的態(tài)勢(shì)決定;各賓館的具體定位，在不違反本布局意向的前提下，可根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)作的需求決定。賓館酒店建設(shè)應(yīng)擺脫單純的“住宿+娛樂(lè)”的概念，應(yīng)提升商務(wù)功能，在酒店中配套建設(shè)大型停車場(chǎng)、展團(tuán)辦公室、大型會(huì)議室、洽談室、商務(wù)室等。（九）物流體系（九）物流體系 依托本地有色金屬加工、建材、電子信息和農(nóng)產(chǎn)品等強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和湖南省“一點(diǎn)一線”發(fā)展主軸和珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移前沿承接地的地緣優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持市場(chǎng)創(chuàng)新與物流服務(wù)相統(tǒng)一，完善物流管理，培育物流企業(yè)物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)信息平臺(tái)，增強(qiáng)現(xiàn)代物流對(duì)新型生產(chǎn)服

49、務(wù)業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)作用。 規(guī)劃期內(nèi)，控制服務(wù)特點(diǎn)相似的中小型物流中心的重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)物流園區(qū)（中心）與專業(yè)市場(chǎng)、生產(chǎn)基地和現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施相結(jié)合，統(tǒng)籌發(fā)展。 郴州市的物流服務(wù)體系按照“123”模式建設(shè)“一園區(qū)多中心”的兩級(jí)體系發(fā)展，中心城區(qū)規(guī)劃 1 個(gè)物流園區(qū)，2 個(gè)區(qū)域物流中心和 3 個(gè)專業(yè)物流中心，優(yōu)先建設(shè)市級(jí)物流園區(qū)。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)25四、郴州商業(yè)街規(guī)劃四、郴州商業(yè)街規(guī)劃規(guī)劃期內(nèi)，重點(diǎn)培育發(fā)展 12 條專業(yè)街,實(shí)施“1236”工程，即重新定位 1條商業(yè)街，提升 2 條商業(yè)街，完善 3 條商業(yè)街，新建 6 條專業(yè)街。（一）重新定位商業(yè)街（一）重新定位商業(yè)

50、街1 1、興旺步行街、興旺步行街興旺風(fēng)情步行街西起國(guó)慶北路，東至北湖路，全長(zhǎng)約 250 米，與興隆步行街間隔不足 100 米，重新規(guī)劃為中外簡(jiǎn)餐、時(shí)尚會(huì)所專業(yè)街。規(guī)劃期內(nèi)，重點(diǎn)引入知名休閑娛樂(lè)品牌和精致高雅會(huì)所，引進(jìn)中外特色時(shí)尚簡(jiǎn)餐，提升城市年輕、時(shí)尚元素；改善街容、店貌等經(jīng)營(yíng)環(huán)境，增設(shè)街區(qū)新穎動(dòng)感雕塑，適度發(fā)展便利店；充分利用城市商業(yè)中心地段獨(dú)有的地下停車場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，吸引城市有車精英階層。重新定位商業(yè)街重新定位商業(yè)街提升商業(yè)街提升商業(yè)街經(jīng)營(yíng)完善商業(yè)街經(jīng)營(yíng)完善商業(yè)街興隆精品步行街興隆精品步行街興旺風(fēng)情步行街興旺風(fēng)情步行街北苑步行街北苑步行街八一精品步行街八一精品步行街東風(fēng)路夜市美食東風(fēng)路夜市美食一

51、條街一條街香雪特色餐飲街香雪特色餐飲街市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)26（二）提升商業(yè)街（二）提升商業(yè)街1 1、興隆精品步行街、興隆精品步行街興隆步行街西起國(guó)慶北路，東至北湖路，全長(zhǎng)約 350 米，與興旺步行街平行，規(guī)劃建成精品步行街。規(guī)劃期內(nèi)，重點(diǎn)提升步行街商品經(jīng)營(yíng)檔次和商業(yè)服務(wù)水平，鼓勵(lì)開(kāi)設(shè)品牌專賣(mài)店和專業(yè)店，重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一線知名綜合品牌，打造集聚知名品牌服裝、鞋帽、化妝品、時(shí)尚飾品、眼鏡、鐘表、珠寶等的精品步行街；開(kāi)辟與興旺步行街的連接巷，擴(kuò)大步行街的服務(wù)功能。步行街適當(dāng)增設(shè)公廁、休息座椅等設(shè)施，加強(qiáng)出入口管理，限制機(jī)動(dòng)車通行，保持街

52、區(qū)綠化和衛(wèi)生，禁止占街經(jīng)營(yíng)行為，保障公共活動(dòng)場(chǎng)地。2 2、東風(fēng)路夜市美食一條街、東風(fēng)路夜市美食一條街位于東風(fēng)路中段，長(zhǎng)約 300 米，規(guī)劃為夜市美食綜合餐飲街。規(guī)劃期內(nèi)，以經(jīng)營(yíng)整頓和結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，發(fā)展面向中低消費(fèi)的餐飲設(shè)施，加強(qiáng)餐飲衛(wèi)生管理，整頓占街經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化就餐環(huán)境，提高服務(wù)水平，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，滿足消費(fèi)者多元化的飲食需求。（三）經(jīng)營(yíng)完善商業(yè)街（三）經(jīng)營(yíng)完善商業(yè)街1 1、香雪特色餐飲街、香雪特色餐飲街西起國(guó)慶南路，東至磨心塘，長(zhǎng)約 800 米，規(guī)劃為地方特色餐飲街。規(guī)劃期內(nèi)，以中高檔餐飲設(shè)施為主，鼓郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)27勵(lì)發(fā)展連鎖、特許經(jīng)營(yíng)等地方特色品牌

53、餐飲和“老字號(hào)”餐飲店，體現(xiàn)地方飲食文化，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理，加強(qiáng)食品安全和消防隱患監(jiān)管。2 2、八一路精品步行街、八一路精品步行街位于八一路上，全長(zhǎng)約300 米，以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚服裝、鞋類商品為主，規(guī)劃期內(nèi)，注重與其他商業(yè)區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)顧客、商品價(jià)格、貨品款式等方面形成自身鮮明特色。3 3、北苑休閑步行街、北苑休閑步行街位于北苑路上，長(zhǎng)約100 米，進(jìn)一步強(qiáng)化康樂(lè)洗浴休閑服務(wù)功能。 （四）規(guī)劃新建商業(yè)街（四）規(guī)劃新建商業(yè)街1 1、汽車展銷一條街（近期）、汽車展銷一條街（近期）位于國(guó)慶南路梨樹(shù)山段東西兩側(cè)，全長(zhǎng)約 500 米，規(guī)劃為集汽車銷售、售后服務(wù)、汽車文化展示、二手交易功能于一身的綜合性汽車專

54、業(yè)街，在臨郴資大道拐角處布置適量綠化用地。規(guī)劃期內(nèi)，依托市域快速路、京珠高速和市級(jí)物流園區(qū)便捷運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，加快郴州汽車交易中心（含二手車交易市場(chǎng)）建設(shè)，鼓勵(lì)發(fā)展 4s 店和區(qū)域代理店，加強(qiáng)經(jīng)銷商資質(zhì)管理，提高汽車貿(mào)易水平；逐步引導(dǎo)七里大道沿線和中心城區(qū)郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)28分散的汽車銷售商轉(zhuǎn)移至本區(qū)域；規(guī)范二手車流通市場(chǎng)，做好報(bào)廢汽車回收拆解市場(chǎng)的監(jiān)督與管理；引導(dǎo)發(fā)展汽車配件銷售及維修服務(wù)，建立湘南地區(qū)集展示、銷售、維修服務(wù)為一體規(guī)模最大的汽車銷售一條街。2 2、文化體育用品一條街（近期）、文化體育用品一條街（近期）南起郴資大道，東連市體育中心，以倒“l(fā)”

55、分布，規(guī)劃為服務(wù)于大學(xué)生、輻射市區(qū)的文體用品專業(yè)街。規(guī)劃期內(nèi)，重點(diǎn)培育發(fā)展 2-3 家 500-1000 平方米的文體用品專業(yè)店，鼓勵(lì)體育器材、運(yùn)動(dòng)服裝（鞋類） 、文化用品、圖書(shū)等小型專業(yè)店和專賣(mài)店聚集發(fā)展，引導(dǎo)發(fā)展體育、健身培訓(xùn)中心。3 3、旅游紀(jì)念品一條街（近期）、旅游紀(jì)念品一條街（近期）位于武廣鐵路客運(yùn)站廣場(chǎng)南側(cè)，全長(zhǎng)約 350 米。規(guī)劃建設(shè)以具有郴州地方特色的福文化、紅色文化等旅游資源為依托的旅游紀(jì)念品銷售一條街。規(guī)劃期內(nèi)，結(jié)合武廣鐵路客運(yùn)站建設(shè)，依托當(dāng)?shù)芈糜挝幕Y源，開(kāi)設(shè)小型特色專賣(mài)店與專業(yè)店，重點(diǎn)引進(jìn) 2-3 家 300-500 平方米的旅游紀(jì)念品專業(yè)店，鼓勵(lì)發(fā)展旅游咨詢和接待綜合

56、服務(wù)，打造郴州旅游文化的宣傳和服務(wù)窗口。4 4、湘南風(fēng)情園（近期）、湘南風(fēng)情園（近期）位于郴資大道以南，郴州大道入口兩側(cè)，全長(zhǎng)約 1000 米，規(guī)劃為區(qū)域性旅游服務(wù)中心。規(guī)劃期內(nèi)，結(jié)合高速公路出口，重點(diǎn)發(fā)展突出城市特色文化娛樂(lè)、旅游休閑、餐飲項(xiàng)目，適度發(fā)展現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)購(gòu)物設(shè)施，建設(shè)粵港澳后花園旅游休閑重要接待基地和城市新亮點(diǎn)。5 5、新城餐飲娛樂(lè)一條街（遠(yuǎn)期）、新城餐飲娛樂(lè)一條街（遠(yuǎn)期）南接郴資大道，北枕新區(qū)綠化廣場(chǎng)，東臨西河路，西界白露大道，在長(zhǎng)約800 米，寬約 220 米的長(zhǎng)方形地塊上，規(guī)劃餐飲休閑綜合服務(wù)街。規(guī)劃期內(nèi)，結(jié)合新區(qū)綠化廣場(chǎng)的建設(shè)，適度發(fā)展背面茶座、ktv 等休閑娛樂(lè)設(shè)施，南面引

57、導(dǎo)建設(shè)中高檔具有特色的餐飲、休閑娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)。配套街面改造，建設(shè)大型停車場(chǎng)，注重優(yōu)化環(huán)境，建成集餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的商業(yè)街。6 6、白露商業(yè)城（遠(yuǎn)期）、白露商業(yè)城（遠(yuǎn)期）貫穿于白露購(gòu)物中心，為白露購(gòu)物中心經(jīng)脈所在，按商品組團(tuán)集中布局原郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)29則，規(guī)劃形成服裝、皮具箱包、皮鞋、餐飲小吃、運(yùn)動(dòng)元素、鐘工珠寶等六大專業(yè)街區(qū)，統(tǒng)一招商，規(guī)范管理，加強(qiáng)品牌引導(dǎo)，成為購(gòu)物中心各主力店的有力補(bǔ)充。（五）小結(jié)（五）小結(jié)郴州目前在營(yíng)業(yè)的商業(yè)街有八一步行街等五條，其中有相當(dāng)一部分的經(jīng)營(yíng)郴州目前在營(yíng)業(yè)的商業(yè)街有八一步行街等五條，其中有相當(dāng)一部分的經(jīng)營(yíng)情況較好，對(duì)

58、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力大。規(guī)劃和籌集中的幾條統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街，情況較好，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力大。規(guī)劃和籌集中的幾條統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街，對(duì)項(xiàng)目的威脅更大。對(duì)項(xiàng)目的威脅更大。郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)30第三部分第三部分：郴州商業(yè)與重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)綜郴州商業(yè)與重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)綜合調(diào)查分析合調(diào)查分析郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)31一、調(diào)查方式一、調(diào)查方式在這里，商業(yè)物業(yè)指已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)街、購(gòu)物商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)以及在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。調(diào)查方式有： 商業(yè)物業(yè)實(shí)地調(diào)查 經(jīng)營(yíng)商戶抽樣調(diào)查 地產(chǎn)中介公司探訪 各行業(yè)人士深度訪談 政府部門(mén)人士訪談其中，主要采取實(shí)地走訪

59、方式開(kāi)展工作，并通過(guò)政府官方以及行業(yè)人士深度訪談等方式作為輔助，從多個(gè)角度來(lái)印證所了解的市場(chǎng)情況。二、郴州商業(yè)調(diào)查二、郴州商業(yè)調(diào)查（一）郴州主要商業(yè)街（非步行街）調(diào)查（一）郴州主要商業(yè)街（非步行街）調(diào)查郴州主要商業(yè)大道有國(guó)慶北路、文化路-北湖路-解放路、人民東路等 6 條主要商業(yè)街道。其布局如下圖：中山西街燕泉北中山西街燕泉北路路服裝、百貨、食雜服裝、百貨、食雜8080120120 元元/ /月月國(guó)慶北路國(guó)慶北路業(yè)態(tài)涵蓋多樣業(yè)態(tài)涵蓋多樣4040100100 元元/ /月月國(guó)慶中路、南路國(guó)慶中路、南路業(yè)態(tài)涵蓋多樣業(yè)態(tài)涵蓋多樣25257070 元元/ /月月人民西路人民西路副食、餐飲、娛樂(lè)副食、餐

60、飲、娛樂(lè)等等2020100100 元元/ /月月人民東路人民東路服裝、數(shù)碼、副服裝、數(shù)碼、副食食2020120120 元元/ /月月文化路北湖路解放文化路北湖路解放路路服裝、家電、數(shù)碼服裝、家電、數(shù)碼5050110110 元元/ /月月郴州裕后街項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（商業(yè)篇）同人置業(yè) 凌峻中國(guó)321 1、國(guó)慶北路、國(guó)慶北路業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)涵蓋齊全，包括服飾鞋帽、生活日化、餐飲住宿、休閑娛樂(lè)等，業(yè)態(tài)在路段上的分布基本沒(méi)有規(guī)律，各種業(yè)態(tài)混合經(jīng)營(yíng)。面積面積以 3050為主租金水平租金水平基本分為兩個(gè)檔次級(jí)別，單位出租商鋪?zhàn)饨鹪?4060 元/月左右，個(gè)人出租商鋪?zhàn)饨鹪?70100 元/月左右。經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)