保利仁和物業(yè)工程設(shè)備管理手冊(cè)

1、保利仁和物業(yè)工程設(shè)備管理手冊(cè)編制： 日期： 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 未經(jīng)許可 嚴(yán)禁拷貝 生效日期：2021年10月3日目 錄第一章 設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)圖1第二章 工作職責(zé)2一、 工程部工作職責(zé)2二、 工程部主管崗位職責(zé)2三、 工程部高級(jí)技工崗位職責(zé)3四、 工程部技工崗位職責(zé)3五、 工程部木工崗位職責(zé)4六、 工程部水暖工崗位職責(zé)5七、 工程部鍋爐工崗位職責(zé)5八、 工程部電工崗位職責(zé)6九、 工程部弱電工崗位職責(zé)6十、 工程部土建工崗位職責(zé)7十一、 工程部維修技工崗位職責(zé)8十二、 工程部中央空調(diào)工崗位職責(zé)8十三、 工程部電梯工崗位職責(zé)8第三章 工程部工作制度及規(guī)程10一、 設(shè)備保修期管理辦法

2、10二、 水電過(guò)戶審批制度 10三、 配電房管理制度 12四、 發(fā)電機(jī)房管理制度 12五、 水泵房管理制度 13六、 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 13七、 中控/消防中心管理制度 14八、 電氣維修規(guī)定 15九、 臨時(shí)用電管理規(guī)定 15十、 用水、供水管理規(guī)定 16十一、 電梯管理規(guī)定 16十二、 設(shè)備管理規(guī)程 17十三、 測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程 29十四、 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 31十五、 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程 33十六、 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 36十七、 給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程 38十八、 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程 39十九、 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 41二十、 二次供水管理

3、規(guī)程 44二十一、 柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程46二十二、 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程47二十三、 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程50二十四、 電梯運(yùn)行管理規(guī)程53二十五、 電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程55二十六、 電梯故障維修規(guī)程59二十七、 電梯困人救援規(guī)程62二十八、 中央空調(diào)操作規(guī)程63二十九、 中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程63三十、 中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程 66三十一、 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程71三十二、 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程73三十三、 弱電系統(tǒng)維修規(guī)程75三十四、 用戶家庭安裝/維修規(guī)程78三十五、 公共設(shè)備大的故障維修程序86三十六、 設(shè)備更新、技術(shù)改造程序87三十七、 正壓風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程88三十八、 汽車道閘保養(yǎng)

4、規(guī)程89附件：1、物業(yè)接管驗(yàn)收手冊(cè)2、工程設(shè)備管理表格第一章 設(shè)備管理組織架構(gòu)圖一、設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)圖公司總經(jīng)理各物業(yè)管理處品質(zhì)技術(shù)部工程部主管工程部高級(jí)技工工程部技工合格供應(yīng)方第二章 工作職責(zé)一、工程部工作職責(zé)1、 消防中心、配電房、電梯組實(shí)行24小時(shí)值班，做好記錄。2、 每天定時(shí)巡視一次各處機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修理及保養(yǎng)。3、 對(duì)重大突發(fā)性故障，立即搶修。4、 對(duì)全部設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)及定期檢修，確保設(shè)備良好可行地運(yùn)作。5、 對(duì)業(yè)戶投訴，快速予以處理。6、 節(jié)約材料及電能消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將每月水、電單審核分析后送收款室。7、 對(duì)樓宇設(shè)備做到三干凈、四不漏、五良好。即：&#

5、216; 三干凈：指設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；Ø 四不漏：指不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；Ø 五良好：指使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、堅(jiān)固良好、調(diào)整良好。8、 編制每月備品備件計(jì)劃，上報(bào)管理處。9、 按設(shè)備實(shí)際情況和更好地為業(yè)主服務(wù)的需要，提出設(shè)備局部改造的合理化建議，報(bào)管理處審核并實(shí)施。10、 確保管轄區(qū)域消防設(shè)備完好無(wú)缺，保證任何時(shí)候都可起動(dòng)使用，達(dá)到滅火救災(zāi)的目的。11、 積極組織參加管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動(dòng)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。12、 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、工程部主管崗位職責(zé)1、 在物業(yè)管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理處房屋本體維護(hù)的全面管理工作

6、，并定期對(duì)房屋本體進(jìn)行檢查。2、 全面掌握公司管轄的物業(yè)情況，每月對(duì)管理處的房屋本體維修進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、審查。3、 負(fù)責(zé)組織制定房屋本體維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并定期組織檢查，使計(jì)劃得以落實(shí)。4、 對(duì)管理處的技工進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)管理處技工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及季度考核。5、 協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理跟進(jìn)樓盤遺留問(wèn)題的改造及大型維修項(xiàng)目，確保樓盤正常使用。6、 負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和檔案的接管，參與組織對(duì)公司接管的樓盤進(jìn)行驗(yàn)收及其設(shè)施的完善工作。7、 按時(shí)、按質(zhì)、按量完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、工程部高級(jí)技工崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)機(jī)電安裝、維修工程的日常維護(hù)工作，確保管理區(qū)域的供水、供電、設(shè)備運(yùn)行正常

7、。2、 貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，確保機(jī)電設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。3、 對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。4、 根據(jù)崗位要求以及自身能力，對(duì)負(fù)責(zé)片區(qū)的設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作進(jìn)行實(shí)際操作。5、 巡檢消防栓、消防水管、給排水主管道、管道配件、樓道、天臺(tái)系統(tǒng)，并做記錄。6、 巡檢強(qiáng)弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)及水池水位控制線路等。7、 對(duì)工程部技工的工作情況記錄進(jìn)行匯總，發(fā)現(xiàn)故障的立即向值班工程師匯報(bào)并及時(shí)處理。8、 負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及水、電維修，并對(duì)維修工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤。9、 嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。10、

8、 按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作，并提出可行性建議。每月對(duì)公共用水、用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如有異常，進(jìn)行分析并進(jìn)行解決。11、 按時(shí)、按質(zhì)、按量完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。四、工程部技工崗位職責(zé)1、 確保整個(gè)管理項(xiàng)目供水正常，負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)維修工作。2、 檢修涂刷消防栓、消防水管、配件、開(kāi)關(guān)、樓道、天臺(tái)、水池開(kāi)關(guān)、給排水，并做記錄。3、 檢修涂刷，給排水主管道、開(kāi)關(guān)、草地噴淋系統(tǒng)。4、 參加供水公司抄表。5、 給排水、土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。6、 參加管理處大型全面檢查。7、 提出下月給排水維修計(jì)劃，給排水維修材料計(jì)劃。8、 熟悉強(qiáng)弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)、消防及水池水位控制

9、線路等。9、 每日巡視供電系統(tǒng)的運(yùn)行情況，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向主管匯報(bào)并及時(shí)處理。10、 檢查配電系統(tǒng)的空氣開(kāi)關(guān)、斷路器、電表等用電設(shè)備是否正常運(yùn)行。11、 參加供電公司抄表。12、 負(fù)責(zé)用電線路、電器維修、更換工作。13、 處理有關(guān)違章。14、 參加抄住戶電表，計(jì)出電度交財(cái)務(wù)計(jì)費(fèi)。15、 嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。16、 對(duì)維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時(shí)處理并匯報(bào)。17、 負(fù)責(zé)處理業(yè)主（住戶）水電項(xiàng)目報(bào)修處理。18、 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、工程部木工崗位職責(zé)1、 嚴(yán)格遵守規(guī)章制度和操作規(guī)程。2、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目所有木器家具的維修、保養(yǎng)。3、 負(fù)責(zé)管理

10、項(xiàng)目墻紙、大花板、玻璃及各種裝飾的裝修維護(hù)。4、 為管理項(xiàng)目舉辦的各種活動(dòng)制作和安裝道具。5、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目貼面維修保養(yǎng)和更新。6、 定期巡回檢查所管范圍設(shè)施的完好狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。接到派工單迅速維修，遇到重大問(wèn)題及時(shí)請(qǐng)示匯報(bào)。7、 維修完畢后清理現(xiàn)場(chǎng)。8、 完成上級(jí)指派的其它工作。六、工程部水暖工崗位職責(zé)1、 認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序，服從上級(jí)指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時(shí)完成工作任務(wù)。2、 熟知管理項(xiàng)目水暖管路的布置和分布情況，掌握主要控制閘閥的具體位置，以利于維修、維護(hù)工作的快速、準(zhǔn)確進(jìn)行。3、 對(duì)主要閘閥做好日常維護(hù)和檢查工作，并做好記錄。4、 接到報(bào)修任務(wù)時(shí)及

11、時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)維修、填寫維修記錄，并及時(shí)復(fù)命。5、 管路、管件維修好后，及時(shí)通知相關(guān)部門，保持現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境整潔。6、 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)操作技能。7、 妥善保管維修用具、丟失、損壞時(shí)將根據(jù)情況承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。8、 定期向工程部高級(jí)技工述職。9、 完成工程部高級(jí)技工交辦的其它工作任務(wù)。七、工程部鍋爐工崗位職責(zé)1、 認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序，服從上級(jí)指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時(shí)完成工作任務(wù)。2、 根據(jù)鍋爐的保養(yǎng)要求，做好鍋爐的日常保養(yǎng)和維護(hù)工作。3、 鍋爐出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)通知并協(xié)助維修人員進(jìn)行搶修。4、 負(fù)責(zé)鍋爐房的環(huán)境衛(wèi)生。5、 認(rèn)真做好鍋爐運(yùn)行的原始記錄、巡檢記錄。6、

12、 做好交接班工作，認(rèn)真填寫當(dāng)班記錄。7、 定期向工程部高級(jí)技工述職。8、 積極參加培訓(xùn)活動(dòng)，努力鉆研本職工作，主動(dòng)提出合理化建議。9、 完成工程部高級(jí)技工交辦的其他工作任務(wù)。八、工程部電工崗位職責(zé)1、 認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序，服從上級(jí)指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時(shí)完成工作任務(wù)。2、 熟知公司主要電氣設(shè)備、設(shè)施的構(gòu)造、原理及易損壞部件名稱，從而為維護(hù)、維修工作的快遞、準(zhǔn)確進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。3、 做好主要電氣設(shè)備、設(shè)施的日常保養(yǎng)和檢查工作，并做好記錄。4、 接到報(bào)修任務(wù)應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)維修，填寫維修記錄，并及時(shí)復(fù)命。5、 在停電維修設(shè)備時(shí)必須掛警告牌，以保證人身和設(shè)備

13、安全。6、 設(shè)備、設(shè)施維修好后及時(shí)通知使用部門，并保持現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境整潔。7、 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)操作技能。8、 妥善保管維修用具、丟失、損壞時(shí)將根據(jù)情況承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。9、 定期向工程部高級(jí)技工述職。10、 完成工程部高級(jí)技工交辦的其它工作任務(wù)。九、工程部弱電工崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)水泵變頻柜、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等弱電設(shè)備的管理、維修、保養(yǎng)。2、 熟練掌握弱電設(shè)備的技術(shù)性能及工作原理并能優(yōu)質(zhì)、高效地完成維修任務(wù)。3、 負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)弱電設(shè)備的包修公司，督促協(xié)助進(jìn)行維修保養(yǎng)。4、 負(fù)責(zé)申請(qǐng)購(gòu)買維修所需的電子元件、工具儀表。5、 當(dāng)弱電設(shè)備（系統(tǒng)）發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修，確保系統(tǒng)正常

14、運(yùn)行，維修后做好維修記錄。6、 每日進(jìn)行一次巡視檢查。7、 每周對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行一次細(xì)致的檢查、調(diào)整和維護(hù)保養(yǎng)并作好記錄。8、 積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動(dòng)、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。9、 認(rèn)真做好工程部高級(jí)技工及主管安排的其它工作任務(wù)。十、工程部土建工崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)房屋本體公用配套設(shè)施及管理項(xiàng)目?jī)?nèi)室外公用配套設(shè)施的維修及保養(yǎng)，為管理項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)舒適良好的環(huán)境。2、 服從管理處經(jīng)理、工程部主管及高級(jí)技工的工作安排，協(xié)助其它維修工做好各項(xiàng)維修工作。3、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花園瓷磚、瓷片等公共設(shè)施的維修及養(yǎng)護(hù)工作。4

15、、 負(fù)責(zé)每棟樓天面隔熱保濕層及墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養(yǎng)工作。5、 負(fù)責(zé)鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房防盜網(wǎng)、停車場(chǎng)防護(hù)欄及管理項(xiàng)目?jī)?nèi)污水井蓋、雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。6、 及時(shí)滿足業(yè)戶土建方面的維修工作，做到急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)及時(shí)修完。維修時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，盡職盡責(zé)，不能造成返工、窩工。7、 配合水工確保管理項(xiàng)目?jī)?nèi)地上、地下排污管（溝）、雨水管道、化糞池的暢通。每月要全面檢查一次并作巡查記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不能處理的大工程要及時(shí)報(bào)告工程部主管或管理處主任。8、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)公共設(shè)施及業(yè)主室內(nèi)外滲水的處理，認(rèn)真做好各項(xiàng)質(zhì)量記錄。9、 積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)

16、活動(dòng)、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10、 認(rèn)真完成管理處經(jīng)理、工程主管及高級(jí)技工交給的其它任務(wù)。十一、工程部維修技工崗位職責(zé)1、 遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2、 服從工程部主管及工程部高級(jí)技工調(diào)度和安排，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成工作。注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量作到讓業(yè)主滿意。3、 遵守操作維修持程序，作到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。4、 努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗(yàn)，提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平，做好各項(xiàng)質(zhì)量記錄。5、 發(fā)揚(yáng)主人翁精神，開(kāi)動(dòng)腦筋，提出合理化建議，為管理處多作貢獻(xiàn)。6、 對(duì)業(yè)主及住戶要彬彬有禮，以及時(shí)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理處爭(zhēng)取榮譽(yù)。7、 作好“

17、工完場(chǎng)清”衛(wèi)生工作，注意節(jié)約材料。8、 著裝整潔，上班要佩掛員工牌，保持管理處良好形象。9、 積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動(dòng)、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10、 認(rèn)真完成管理處安排的其它工作任務(wù)。十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責(zé)1、 熟練掌握管理項(xiàng)目中央空調(diào)系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。2、 按規(guī)定及時(shí)巡檢各層樓溫度及機(jī)組運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除；并認(rèn)真做好記錄。3、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對(duì)機(jī)組的保養(yǎng)。4、 保持機(jī)房設(shè)備的清潔，做到無(wú)油漬、無(wú)積水、無(wú)灰塵。5、 遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排。十三、工程部電梯工崗位職責(zé)1、 熟練掌握管理項(xiàng)

18、目的電梯系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。2、 堅(jiān)守崗位，定期對(duì)電梯整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)分析并處理，解決不了的及時(shí)報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真做好記錄。3、 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不得利用職務(wù)之便開(kāi)啟已停電梯；不得隨意改變電梯的性能，特殊情況及時(shí)上報(bào)工程部。4、 維修保養(yǎng)及其他原因造成的停梯應(yīng)及時(shí)在基站掛牌。5、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對(duì)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)6、 保持機(jī)房的清潔衛(wèi)生，做到地上無(wú)積塵、無(wú)水漬、無(wú)油漬。7、 遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排。第三章 工程部工作制度及規(guī)程一、設(shè)備保修期管理辦法1、 國(guó)務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：a、 供熱與供冷系統(tǒng)，

19、為2個(gè)采暖期、供冷期；b、 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；c、 其他項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。2、 保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長(zhǎng)保修期。3、 物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，工程部、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，工程部維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)考評(píng)的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需工程部自己做（或委托專業(yè)公司），書面協(xié)議有助于解決矛

20、盾、糾紛。4、 設(shè)備保修期時(shí)間內(nèi)，工程部可委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，工程部應(yīng)督促保修單位解決。5、 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，工程部須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見(jiàn)，并報(bào)公司品質(zhì)技術(shù)部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，工程部有權(quán)拒絕簽字。二、水電過(guò)戶審批制度1、 用電、用水過(guò)戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本，各單位嚴(yán)格遵守審批制度。2、 用電、用水由發(fā)展商過(guò)戶到管理處必須滿足以下條件：a、 各項(xiàng)政

21、府驗(yàn)收通過(guò)，物業(yè)接管驗(yàn)收、房屋設(shè)備驗(yàn)收合格，計(jì)量裝置符合要求。b、 工程施工收尾工作均結(jié)束，無(wú)施工臨時(shí)用電、用水發(fā)生。c、 水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者，就發(fā)展商對(duì)多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。d、 以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請(qǐng)辦理抄表到戶。e、 原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。3、 水電過(guò)戶由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司財(cái)務(wù)部，審核通過(guò)后，由管理處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)財(cái)務(wù)部審核管理處不得自行辦理。4、 水電過(guò)戶審批流程圖開(kāi)始是否滿足過(guò)戶條

22、件1、政府部門已驗(yàn)收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費(fèi)用是否有問(wèn)題。發(fā)展商、管理處向供電供水部門寫抄表到戶申請(qǐng)，請(qǐng)他們現(xiàn)場(chǎng)檢查是否滿足抄表到戶的條件。發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費(fèi)用，并確定金額。我司整改。發(fā)展商寫過(guò)戶申請(qǐng)（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費(fèi)。管理處執(zhí)申請(qǐng)、原供電供水合同、水電費(fèi)單及空白供電供水合同、銀行代收水電費(fèi)合同書，到公司財(cái)務(wù)部辦理合同會(huì)簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過(guò)戶。財(cái)務(wù)部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^(guò)戶期間水電費(fèi)。管理處提供此期間的水電抄表記錄。要

23、求發(fā)展商辦理，調(diào)整比例。管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費(fèi)合同書填寫公共部分代收水電費(fèi)合同書在公司財(cái)務(wù)部辦理會(huì)簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報(bào)供電供水所。有問(wèn)題符合抄表到戶三、配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保管理項(xiàng)目供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。1、 配電房全部機(jī)電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班人員操作，無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入配電房。2、 配電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由工程部值班員操作，非工程部值班員禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、

24、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開(kāi)關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。3、 室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵，室內(nèi)溫度控制在35以下，墻壁配掛溫度計(jì)。4、 建立運(yùn)行記錄，每天巡查、每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄，解決不了的問(wèn)題書面報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)。5、 配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴(yán)禁超載供電。6、 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。四、發(fā)電機(jī)房管理制度1、 非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修人員須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，在工程部值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。2、 機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸

25、煙、嚴(yán)禁明火。3、 發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。4、 配電房工程部值班員必須熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。5、 每月啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。6、 發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月定期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。7、 機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。8、 發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開(kāi)關(guān)置于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。五、水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、物業(yè)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶提

26、供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、 工程部值班員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水。2、 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。3、 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動(dòng)。4、 泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。5、 水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。6、 按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。7、 保

27、證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。六、空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度空調(diào)設(shè)備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定：1、 空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備，必須由指定的電氣人員管理操作，非本職人員禁止操作。2、 無(wú)關(guān)人員必須經(jīng)工程部主管許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。3、 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁明火。4、 做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。5、 須每月對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。6、 定期保養(yǎng)檢查，及時(shí)更

28、換磨損的零件，并作好記錄。7、 定期對(duì)冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。8、 調(diào)整冷卻塔風(fēng)扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。9、 控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。10、 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月清掃一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。七、中控/消防中心管理制度中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到轄區(qū)的各項(xiàng)安全。為保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度。1、 中控室/消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。2、 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。3、 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時(shí)不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信

29、號(hào)燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時(shí)雙方須對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。4、 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)檔，中控室/消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，須立刻核實(shí)信號(hào)的真?zhèn)?，信?hào)為真時(shí)，將其置于自動(dòng)，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號(hào)為誤報(bào)時(shí)，及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。5、 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災(zāi)報(bào)警控制器中的報(bào)警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報(bào)警記錄等按下列時(shí)間進(jìn)行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像信息保存七天，無(wú)用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無(wú)用者刪除。6、 中控室/消防中心設(shè)備應(yīng)由維修方專業(yè)人員進(jìn)行維修保養(yǎng)。使用

30、者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級(jí)時(shí)必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場(chǎng)情況下，方可進(jìn)行，無(wú)關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。7、 辦理業(yè)主裝修申請(qǐng)時(shí)，工程部須對(duì)擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)。8、 對(duì)監(jiān)控設(shè)備每月要進(jìn)行一次保養(yǎng)。八、電氣維修規(guī)定為保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬(wàn)無(wú)一失，特制定以下規(guī)定：1、 必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國(guó)家電氣安全操作規(guī)

31、程，工程部技工做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬(wàn)無(wú)一失。2、 供方（或維修人員）對(duì)于轄區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計(jì)劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃，要由品質(zhì)技術(shù)部把關(guān)審查并派專人參加。3、 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，工程部對(duì)作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。4、 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識(shí)牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5、 維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無(wú)誤并拆除所有的安全措施后，方可投入

32、運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動(dòng)機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。6、 本規(guī)定與“配電房管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。九、臨時(shí)用電管理規(guī)定為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時(shí)施工用電管理，確保管理項(xiàng)目電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)管理項(xiàng)目住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1、 管理處對(duì)管理項(xiàng)目進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量，必須限定在不影響管理項(xiàng)目供電系統(tǒng)正常運(yùn)作和供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修人員在報(bào)修繕計(jì)劃時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備詳細(xì)資料，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。2、 臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。3、 凡進(jìn)入管理項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人使用電動(dòng)

33、設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。4、 進(jìn)入管理項(xiàng)目的臨時(shí)施工人員使用的電動(dòng)設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。5、 管理處專業(yè)人員有權(quán)對(duì)違章操作的人員和電動(dòng)設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動(dòng)設(shè)備及工具的使用。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止施工。十、用水、供水管理規(guī)定為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特

34、規(guī)定如下：1、 由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的技工負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、 在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶供水。在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí)，應(yīng)先通知住戶。3、 地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次，由水務(wù)局取樣檢驗(yàn)。水質(zhì)必須合格。水箱入口應(yīng)加蓋密封并加鎖。每年510月每個(gè)月加藥二次（每15天一次）；14月及1112月每個(gè)月加藥一次。4、 在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控制器、浮球閥工作不正常，應(yīng)立即向管理處報(bào)告，由管理處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。5、 隨時(shí)向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水

35、宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。6、 執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。7、 本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。十一、電梯管理規(guī)定為保證電梯正常運(yùn)行，更好地為業(yè)主和顧客服務(wù)，特制定本規(guī)定：1、 電梯內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修人員禁止操作。2、 運(yùn)行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢修。3、 切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)乘搭電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。4、 電梯維修人員每月應(yīng)對(duì)電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞，應(yīng)立即停梯檢修。5、 全面認(rèn)真執(zhí)行電梯例保、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)則，認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。6

36、、 因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。7、 組織專人應(yīng)每天用清潔劑擦拭電梯一遍。十二、設(shè)備管理規(guī)程為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求，特制定本規(guī)程。（一）定義1、例保指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。2、一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥

37、門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。3、二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試；對(duì)管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。5、

38、大修工程大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。6、設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。7、事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。8、狀態(tài)維修通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。（二）設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓

39、配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、ba中央管理計(jì)算機(jī)。級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場(chǎng)控制器。級(jí)設(shè)備：除、級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。（三）設(shè)備管理模式采用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng)例保、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。1、對(duì)于符合磨損規(guī)律的、級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)

40、機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見(jiàn)附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。2、對(duì)于、級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。3、對(duì)于級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表內(nèi)。（四）職責(zé)1、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購(gòu)、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)公共

41、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)。 2、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。3、管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。（五）設(shè)備前期管理1、前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。2、設(shè)備的接管驗(yàn)收（1）設(shè)備的接管驗(yàn)收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司，組織專家及相

42、關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司品質(zhì)技術(shù)部對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術(shù)部公章）。、級(jí)設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單報(bào)辦公室復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由品質(zhì)技術(shù)部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料，由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗(yàn)收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽

43、字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。 （2）當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過(guò)戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來(lái)水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司辦公室審核。審核通過(guò)后，由管理處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事宜，辦公室負(fù)責(zé)辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。3、設(shè)備的編號(hào)設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成：（1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示(取az)。（2）第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字0199表示；（3）第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字123.表示；

44、（4）第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字、表示； 例： kd 03 1 ()學(xué)府康都物業(yè)管理處 電梯 1號(hào)梯 級(jí)管理設(shè)備4、設(shè)備的建帳（1）管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并填寫機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表。（2）管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立設(shè)備臺(tái)帳。5、設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由品質(zhì)技術(shù)部委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由品質(zhì)技術(shù)部驗(yàn)收，通過(guò)后，再與供方簽訂公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同。6、設(shè)備標(biāo)識(shí)管理（1）設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要

45、求，貼在設(shè)備上。（2）設(shè)備的顏色設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。（3）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。（4）設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由各管理處統(tǒng)一設(shè)計(jì)。（六）設(shè)備使用管理1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。2、管理處技工必須按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。3、管理處技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作

46、是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。4、重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準(zhǔn)。（七）設(shè)備維修保養(yǎng)管理1、計(jì)劃（1）維修保養(yǎng)計(jì)劃供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表匯總，于每年12月下旬報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃品質(zhì)技術(shù)部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由品質(zhì)技術(shù)部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。（2）檢定計(jì)劃：電梯檢定計(jì)劃由管理處制定；計(jì)量器具檢定計(jì)

47、劃由管理處制定。2、實(shí)施（1）有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方提供的表格作記錄，管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。 （2）發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），工程部應(yīng)用故 障轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)給管理處書面說(shuō)明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方不能解決的問(wèn)題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫外委維修申請(qǐng)表，維修費(fèi)報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核，

48、呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫外委維修申請(qǐng)表按上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由品質(zhì)技術(shù)部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知品質(zhì)技術(shù)部，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。（3）設(shè)備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。3、檢查（1）維修

49、保養(yǎng)檢查工程部日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，無(wú)法解決的問(wèn)題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（、級(jí)設(shè)備）“例?！庇?jì)劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬、級(jí)設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案；屬級(jí)設(shè)備由管理處檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由品質(zhì)技術(shù)部組織驗(yàn)收。（2）設(shè)備的檢定 對(duì)于電梯，電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期 檢定，管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。（八）設(shè)備安全管理（1

50、）持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。（2）安全事故處理程序當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修，保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設(shè)備安全事故報(bào)告，品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見(jiàn)。（九）設(shè)備封存及報(bào)廢管理1、設(shè)備封存擬封存的、級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)品質(zhì)技術(shù)部，品質(zhì)技術(shù)部計(jì)劃安排設(shè)備封存前的

51、處理工作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。2、設(shè)備報(bào)廢對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由技工填寫設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表，報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過(guò)程中更換下來(lái)的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在設(shè)備維修記錄上寫明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表。 （十）組織對(duì)供方的控制1、供方的選取：類 提供零星設(shè)備維修的維修方類 提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商2、新供方評(píng)價(jià)零星維修及日常養(yǎng)護(hù)須外委由管理處按

52、供方初審記錄初審內(nèi)容要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購(gòu)等項(xiàng)目，應(yīng)由品質(zhì)技術(shù)部組織公開(kāi)招標(biāo)或議標(biāo)。除邀約合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請(qǐng)新供方參加。品質(zhì)技術(shù)部組織評(píng)標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過(guò)后，列入合格供方名單。3、供方選擇 由管理處從合格供方中初選23家符合條件者報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核，品質(zhì)技術(shù)部審核后確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術(shù)部組織公開(kāi)招標(biāo)，選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決策，確定中標(biāo)單位。4、供方的評(píng)價(jià)供方須每年至少進(jìn)行一次評(píng)審。例保、一保、二保工程的供方按維修供方評(píng)價(jià)表由管理處進(jìn)行評(píng)價(jià)，品質(zhì)技術(shù)部審核，評(píng)審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按土建供方評(píng)