寫字樓地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)的七大趨勢(shì)

1、文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯.歡迎下載支持2007 寫字樓地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)的七大趨勢(shì)一、市場(chǎng)需求差異化明顯不同區(qū)域和城市的寫字樓發(fā)展呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。一個(gè)區(qū)域和城市的寫字樓需求旺盛程度與當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。從國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局來看，以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、廣州、深圳為代表的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨于穩(wěn)定性的增長(zhǎng)，在這樣的背景下， 一線城市寫字樓市場(chǎng)自 90 年代末期開始逐步走向成熟， 而租售需求也相對(duì)旺盛。 上海甲級(jí) 寫字樓的租金水平自亞洲金融風(fēng)暴之后就穩(wěn)步上升；而北京市場(chǎng)對(duì)每年巨大新增供應(yīng)量的消化能力也讓人對(duì)其前

2、景保持樂觀。與此同時(shí)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步走強(qiáng)，中國(guó)概念成為國(guó)際資本青睞的對(duì)象。近兩年來，國(guó)際資本進(jìn)入內(nèi)地一線城市（主要是北京、上海兩地），收購(gòu)成熟寫字樓物業(yè)的事件時(shí)有發(fā)生。我們認(rèn)為，只要全球流動(dòng)性過剩的格局沒有發(fā)生根本改變，人民幣穩(wěn)步升值的態(tài)勢(shì)仍然保持下去，那么國(guó)際資本對(duì)一線城市成熟寫字樓的收購(gòu)需求仍將存在。 而且， 亞洲 REITs 市場(chǎng)的建立， 為這些國(guó)際資本的退出提供了一條便捷通道， 從而解決了其后顧之憂。相對(duì)而言，二、三線城市的寫字樓市場(chǎng)起步較晚，有待進(jìn)一步的市場(chǎng)培育。畢竟，寫字樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。對(duì)二、三線城市的寫字樓市場(chǎng)考察，需要關(guān)注這些城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。按照一般

3、規(guī)律，在一個(gè)總部集中和高端服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市，寫字樓的需求更為強(qiáng)勁。比如天津的濱海新區(qū)，作為國(guó)家新批的金融改革試點(diǎn)區(qū)域，這一區(qū)域的寫字樓需求在未來幾年的上升趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)比較明顯。而在珠江三角洲地帶，核心城市周邊的二、三線城市，一般是沿著 “三來一補(bǔ)” 的模式發(fā)展起來的，對(duì)寫字樓的需求就相對(duì)較少。除了地域的差異性，不同行業(yè)和企業(yè)對(duì)寫字樓的需求差異呈現(xiàn)細(xì)化趨勢(shì)。事實(shí)上，這種需求差異在市場(chǎng)上客觀存在。一些企業(yè)的研發(fā)中心傾向于選擇在城市邊緣區(qū)域、強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境的辦公物業(yè)；一些大型的商業(yè)開發(fā)客戶需要城市中心地帶、交通便利、繁華區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)；一些中小型的企業(yè)則更愿意選擇成本經(jīng)濟(jì)、內(nèi)部硬件條件良好的城區(qū)

4、邊緣地帶。我們認(rèn)為，在未來幾年中，國(guó)內(nèi)寫字樓的進(jìn)一步細(xì)分趨勢(shì)值得關(guān)注。即使在同一公司，辦公場(chǎng)所的選擇也不盡相同。大型公司由于不同部門的工作性質(zhì)要求，對(duì)形象、交通、內(nèi)部硬件條件等選擇因素的不同側(cè)重，可以選擇不同的辦公區(qū)域。例如，大型企業(yè)的營(yíng)銷策劃部門一般多注重形象， 可能會(huì)選擇城市中心區(qū)域的頂級(jí)寫字樓作為辦公場(chǎng)所， 而企業(yè)的研發(fā)部門則多選擇城郊。從整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，需求的差異化將直接導(dǎo)致城市不同區(qū)域的寫字樓定位更為明確。以北京的 CBD為例。從 05 年下半年開始，該區(qū)域的寫字樓租戶出現(xiàn)大規(guī)模的 “進(jìn)退 ”現(xiàn)象。原有大型制造業(yè)的國(guó)企和跨國(guó)公司逐步撤離CBD,遷往中關(guān)村和望京區(qū)域，而新來的租戶以短

5、小精悍”的服務(wù)行業(yè)為主。由此，CBD的服務(wù)中心定位初具輪廓。此外，園區(qū)型寫字樓的興起，也是市場(chǎng)需求差異細(xì)化的結(jié)果。它的定位根據(jù)來自 于園區(qū)企業(yè)的需求，與整個(gè)園區(qū)的主題明確相關(guān)。二、寫字樓的商品化程度提高從國(guó)內(nèi)寫字樓的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式來看，寫字樓產(chǎn)品的投資特性將逐步顯現(xiàn)。在市場(chǎng)化程度不高的時(shí)期，國(guó)內(nèi)企業(yè)建造寫字樓的開發(fā)模式以零散銷售為主，便于及時(shí)回收資金。這一方式在各城市中低檔次寫字樓 的開發(fā)上仍然可以看到。這一方式的選擇很大程度上受制于開發(fā)商的資金約束。隨著市場(chǎng)對(duì)寫字樓產(chǎn)品的理解加深，收取租金的經(jīng)營(yíng)模式開始受到市場(chǎng)的追捧，尤其是在頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)突出。選擇這一模式的開發(fā)商通常具有一定的

6、資金實(shí)力和長(zhǎng)期的耐心，同時(shí)對(duì)所開發(fā)物業(yè)的價(jià)值升值潛力表現(xiàn)出很強(qiáng)的自信。同時(shí)，這一模式有利于開發(fā)商對(duì)寫字樓產(chǎn)品的整體運(yùn)營(yíng)，在較長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)過程中樹立企業(yè)品牌。但這并不說明租賃模式優(yōu)于銷售模式。從近兩年的市場(chǎng)情況來看，整幢收購(gòu)和企業(yè)自建高檔寫字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國(guó)企和跨國(guó)企業(yè)扮演買方角色的機(jī)會(huì)較多。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象并非對(duì)租賃模式的否定，而是從另一方面說明，寫字樓的投資價(jià)值已經(jīng)凸顯。未來幾年，主要一線城市中心的寫字樓土地供應(yīng)稀缺，現(xiàn)有高檔寫字樓產(chǎn)品也相對(duì)較少，再加上人民幣的穩(wěn)步升值，未來城市中心的高檔寫字樓價(jià)值上升的潛力明顯增加。在此背景下，搶占市場(chǎng)稀缺資源，一方面可以提升企業(yè)形

7、象，另一方面可以坐擁物業(yè)升值，對(duì)于 “財(cái)大氣粗 ”的購(gòu)買方而言，是不二之眩一個(gè)最新的現(xiàn)象也從另外角度說明寫字樓產(chǎn)品的價(jià)值。在 2006 年中，上海的寫字樓開始流行 “命名權(quán)、標(biāo)示權(quán) ”冠名交易。其中，匯豐、渣打等知名企業(yè)就通過購(gòu)買或大面積租賃等方式，取得相關(guān)地標(biāo)性寫字樓的冠名權(quán)。這一現(xiàn)象足以說明市場(chǎng)對(duì)寫字樓產(chǎn)品投資價(jià)值的挖掘上升到新的層次。三、高端寫字樓配置升級(jí)高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等要求。未來幾年寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的提高，集中反映在這三方面，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)和開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。區(qū)位及交通因素更加重要。在企業(yè)選址的因素中，交通流線越來越擁有更重要的權(quán)重。高素質(zhì)的外資企業(yè)是高

8、檔寫字樓的主力客戶，約占 42% 。隨著中國(guó)外企的進(jìn)駐，對(duì)高檔寫字樓需求加大，外企更多的考慮招聘本地員工。交通狀況成為影響入駐企業(yè)效率和發(fā)展速度的首要因素。具有較好成長(zhǎng)空間的高端寫字樓通常都是位于黃金區(qū)位的交通核心區(qū)域。臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。建筑硬件設(shè)施提高。在經(jīng)歷激烈動(dòng)蕩的高速發(fā)展時(shí)間之后，成熟的開發(fā)商已不看重華而不實(shí)的外裝內(nèi)飾， 而更加注重寫字樓高效的辦公商務(wù)環(huán)境和健康舒適的室內(nèi)空間。 例如， 高端寫字樓更加注重電梯配置，一般 3000 平米就應(yīng)配備一部電梯。電梯數(shù)量同電梯的組合形式、控制方式、運(yùn)行速度都有密切的關(guān)系。一些地理環(huán)境很好，外觀相當(dāng)不錯(cuò)的寫字樓在出租市

9、場(chǎng)遭到冷落，就是由于電梯數(shù)量不足，高峰時(shí)期長(zhǎng)時(shí)期擁擠等候，導(dǎo)致租戶流失。成功案例，如上海外灘中心， 2200 平米的標(biāo)準(zhǔn)樓層面積，共 50 層，配備了21 部電梯，侯梯時(shí)間不超過30 秒。很好解決了內(nèi)部豎向交通。在空調(diào)方面將會(huì)使用四管制的空調(diào)系統(tǒng)，以充分保證辦公室溫度，在季節(jié)交替期也能舒適穩(wěn)定。布線會(huì)傾向于采用架空地板，創(chuàng)造高度靈活、極具效率的辦公環(huán)境。同時(shí)設(shè)有智能化消防報(bào)警系統(tǒng)、通訊和數(shù)據(jù)處理設(shè)備、智能樓宇管理系統(tǒng)等。在滿足一定層高要求的基礎(chǔ)上，未來寫字樓還要保證足夠的室內(nèi)空間。層高的確定與結(jié)構(gòu)形式、通風(fēng)系統(tǒng)都有著密切的關(guān)系。近年寫字樓層高穩(wěn)健提升，趨向于3.9 米以上。趨向于向多功能綜合體

10、發(fā)展。對(duì)于以租賃和出售為主要開發(fā)目的的高檔寫字樓項(xiàng)目，未來必定具備一定的整體規(guī)模，以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢(shì)體顯項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，資源集中配置 ,全體共享。寫字樓發(fā)展的重要趨勢(shì)是將城市中商業(yè)、辦公、居注酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文化娛樂等豐富的共享資源進(jìn)行組合 , 使客戶享受到更廣泛的特色服務(wù)和資源支持，在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。如上海外灘中心內(nèi)部配備了頂級(jí)酒店，極大地提升了寫字樓的檔次。是一座融合了商務(wù)、居注餐飲和娛樂等多功能的時(shí)尚建筑。物業(yè)系統(tǒng)趨于獨(dú)立完整專業(yè)化。未來高檔寫字樓的服務(wù)一方面將體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，具備統(tǒng)

11、一獨(dú)立完整的物業(yè)系統(tǒng)，保障高端寫字樓物業(yè)的純粹性和獨(dú)立性；另一方面將體現(xiàn)在對(duì)入駐企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。酒店式服務(wù)甚至可以包括衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。目前已經(jīng)出現(xiàn)一些新興寫字樓項(xiàng)目，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假曰無休，而且還配有送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等服務(wù)。四、小戶型寫字樓將成為投資新寵中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對(duì)寫字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在 100-400 平米的辦公空間即可滿足這部分企業(yè)的辦公需求。這類企業(yè)主要有三種類型：一類是以貿(mào)易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線城市的房地產(chǎn)，占地面積不需太大；

12、第三類是高科技企業(yè)的辦事處，他們看中的是升級(jí)潛力和智能化系統(tǒng)。近年來投資者對(duì)商住樓的投資熱度開始急劇下降。個(gè)別投資者閑散的資金只有幾十萬，這部分資金不夠投資高端寫字樓，投資商鋪也買不了多大面積，這部分客戶就把投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向適合投資的小戶型寫字樓產(chǎn)品上，他們對(duì)小戶型寫字樓趨之若鶩的原因在于，租金持續(xù)走高及投資小戶型寫字樓首付比較低，未來升值潛力非常大。小戶型寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)一直向好，市場(chǎng)中的一些小波動(dòng)不會(huì)影響投資者對(duì)小戶型寫字樓的看好。2006 年 6 月 19 曰，北京市工商局登記部門下發(fā)的關(guān)于從嚴(yán)審查住所使用證明文件的通知（北京市工商局 2006 第 14 號(hào)文件）正式實(shí)施。明確提出 “暫停利用

13、居民住宅從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的登記注冊(cè) ”。此規(guī)定使一大批小公司、創(chuàng)業(yè)型公司失去低成本的辦公場(chǎng)所，如各種創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)公司等。而這部分公司由于受行業(yè)特點(diǎn)、資金實(shí)力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場(chǎng)所，很難支付寫字樓高額的租金和物業(yè)費(fèi)，同時(shí)更需要與寫字樓相似的辦公環(huán)境和配套服務(wù)。因此極大地促使了小戶型寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。隨著住宅 “禁商令 ”的政策出臺(tái)，商務(wù)公寓的風(fēng)頭受到?jīng)_擊，小戶型寫字樓開始大舉入市，迎來了良好的發(fā)展契機(jī)，頗受中小型企業(yè)關(guān)注。不少中小企業(yè)紛紛將辦公室遷到租金和管理費(fèi)相對(duì)較便宜的小戶型寫字樓辦公，促使小戶型寫字樓租賃成交活躍起來。總體來看，隨著寫字樓的專業(yè)化更加清晰，成長(zhǎng)性辦公

14、寫字樓發(fā)展迅速。這類寫字樓以中檔為主，物業(yè)管理水平不高，客源充足，銷售較快，由于位置、配套較好，租賃活躍，較受投資者的青睞。這種趨勢(shì)將迫使寫字樓市場(chǎng)重新進(jìn)行定位調(diào)整，預(yù)計(jì)在 2007 年真正符合小公司需要、符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的小戶型物業(yè)會(huì)相繼出現(xiàn)。繼續(xù)保持租售兩旺的良好勢(shì)頭。五、獨(dú)立性企業(yè)總部寫字樓模式將進(jìn)一步發(fā)展全球 500 強(qiáng)中有 300 家左右在中國(guó)建立了總部， 僅在北京具有跨國(guó)公司地區(qū)總部性質(zhì)的投資公司已達(dá)100 多家。均看好北京擁有國(guó)際化大都市的資源。依托總部型經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)，在中國(guó)一線城市獲取立足之地并樹立品牌形象已經(jīng)成為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。這種強(qiáng)調(diào)企業(yè)獨(dú)立性的總部寫字樓模式包括區(qū)域集群

15、式總部和獨(dú)立總部?jī)煞N類型。能充分滿足企業(yè)建立公司品牌和展現(xiàn)公司張力的需要，同時(shí)也能通過獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)來滿足企業(yè)文化的營(yíng)造，以及企業(yè)管理的需要。這類寫字樓已成為企業(yè)自身形象的載體，所代表的不再是一個(gè)群體的形象，而成為某個(gè)單體的專屬形象。這無疑可以滿足那些希望彰顯企業(yè)自身魅力與形象的公司的辦公需求。 2007 年國(guó)際化辦公設(shè)施的需求將進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。產(chǎn)品主題化、個(gè)性化發(fā)展趨勢(shì)突顯，人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到更廣泛關(guān)注?？v觀目前國(guó)內(nèi)一線城市，不僅在城市郊區(qū)地帶出現(xiàn)了以突出企業(yè)自身形象、顯示自身特征和實(shí)力的寫字樓產(chǎn)品。在用地緊張的城市中心區(qū)繁華地段，也開始出現(xiàn)小規(guī)模的獨(dú)棟式企業(yè)總部組團(tuán)，目前對(duì)獨(dú)立性企業(yè)總

16、部寫字樓有強(qiáng)烈需求的主要有三類客戶：一是 “中 ”字頭企業(yè)，以占據(jù)最顯要的區(qū)位和外在形象作為第一訴求；二是外地進(jìn)駐一線城市的企業(yè)，主要是受一線城市總部資源的輻射而設(shè)立總部型機(jī)構(gòu)的企業(yè)；三是各行業(yè)的龍頭企業(yè)，企業(yè)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，業(yè)務(wù)穩(wěn)定，但亟需行業(yè)品牌的提升。就專業(yè)來說這類寫字樓適合電子，通訊， IT 等高科技及保密性要求較高的行業(yè)。獨(dú)棟寫字樓雖然是一個(gè)小眾的，個(gè)性化的產(chǎn)品，但是它是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，它實(shí)際上是順應(yīng)著企業(yè)需求的趨勢(shì)去的，所以它應(yīng)該是一個(gè)很有前景的建筑形態(tài)。 2007 年將會(huì)有適應(yīng)新需求的寫字樓產(chǎn)品，如總部基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型寫字樓等大量出現(xiàn)。同時(shí)將會(huì)針對(duì)獨(dú)立性企業(yè)總部寫字樓的辦公場(chǎng)所

17、相對(duì)獨(dú)立性、代表企業(yè)特有形象、高品質(zhì)生態(tài)及綠化環(huán)境、辦公環(huán)境高舒適度及高檔次、高配置生態(tài)節(jié)能等技術(shù)進(jìn)一步研究探索。六、綠色和可持續(xù)將進(jìn)一步發(fā)展高舒適度、低能耗的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)。世界范圍內(nèi)的能源危機(jī)和中國(guó)能源上的緊缺都使得建筑能耗問題受到越來越多的關(guān)注。 2005 年 7 月 1 曰開始實(shí)施的公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求強(qiáng)制執(zhí)行， 對(duì)于新一代寫字樓產(chǎn)品來說，有了更為嚴(yán)格的限制。同時(shí)，建筑節(jié)能也已成為開發(fā)商和業(yè)主共同關(guān)注的問題，建筑能耗直接影響到后期的運(yùn)營(yíng)成本， 國(guó)外資料顯示， 一棟寫字樓產(chǎn)品使用壽命按30 年計(jì)算， 它的運(yùn)營(yíng)成本將是這個(gè)建筑投資的 3 倍。作為業(yè)主來講，特別是持有物業(yè)的業(yè)主，能耗是不得不關(guān)

18、注的一個(gè)問題。節(jié)能無疑成為生態(tài)節(jié)能型寫字樓開發(fā)的核心目標(biāo)。目前開發(fā)商對(duì)于綠色建筑標(biāo)識(shí)的興趣可能在于促進(jìn)市場(chǎng)銷售。并不僅僅是環(huán)境意識(shí)促使開發(fā)商去建造綠色建筑。 長(zhǎng)遠(yuǎn)來看， 綠色建筑可節(jié)能30% 到 70% ，維護(hù)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用便相應(yīng)地減少，而且出租率也將得到提高，因?yàn)樵S多公司都更青睞健康的辦公室；對(duì)于業(yè)主和使用者來說，他們承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用，更多考慮的是室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)、 服務(wù)以及舒適性對(duì)他們商業(yè)活動(dòng)的影響。 國(guó)內(nèi)寫字樓過去多半為并不節(jié)能的全封閉寫字樓，片面學(xué)習(xí)國(guó)外寫字樓外觀形象，沒有真正理解歐洲節(jié)能技術(shù)的要點(diǎn)，某些項(xiàng)目斷章取義使用一些具體的單項(xiàng)建筑技術(shù)，（如盲目采用封閉式雙層玻璃幕墻），或者盲目提高裝修標(biāo)準(zhǔn)

19、或堆砌高新技術(shù)。這些采用節(jié)能技術(shù)的方式并不適合中國(guó)氣候，不能達(dá)到生態(tài)節(jié)能的目的，反而帶來高能耗。經(jīng)過前段媒體的關(guān)注與報(bào)導(dǎo)，發(fā)展商、租戶都開始關(guān)注寫字樓的節(jié)能生態(tài)問題。相當(dāng)多的業(yè)主已經(jīng)開始務(wù)實(shí)的研究生態(tài)節(jié)能技術(shù)了。意識(shí)到要想綜合解決寫字樓保溫隔熱、遮陽(yáng)、自然通風(fēng)、防火、防噪音、便于清潔等方面的要求，只有在設(shè)計(jì)上深入研究，才能開發(fā)出適合中國(guó)不同氣候的外墻系統(tǒng)和整體節(jié)能技術(shù)。預(yù)計(jì)未來的一年綠色與可持續(xù)寫字樓將得到明顯的發(fā)展。七、專業(yè)聚集特征愈加鮮明隨著 WTO 的深入及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，越來越多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)隨著業(yè)務(wù)量的迅速增長(zhǎng)或擴(kuò)租或搬遷至城市的一個(gè)大區(qū)域，形成區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的專業(yè)聚集群。這種專業(yè)聚集

20、群可以稱為 “商務(wù)生態(tài)圈 ”。如北京市已經(jīng)發(fā)展了多個(gè)具有清晰區(qū)域地位和區(qū)域形象的商務(wù)圈，形成 CBD、中關(guān)村、金融街為主題的“升X'的成熟、熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)。上海形成陸家嘴、徐家匯、虹橋、靜安、南京西路恒隆一帶等商務(wù)區(qū)。這些商務(wù)圈在區(qū)域產(chǎn)業(yè)、便利狀況、區(qū)域配套都已經(jīng)或逐步走向成熟。未來的商務(wù)生態(tài)圈，不是簡(jiǎn)單地把高檔寫字樓都集中在一起。如果只做單一的同質(zhì)化的物業(yè)，只提供為跨國(guó)集團(tuán)總部服務(wù)的寫字樓，檔次再高，最后也很難生存，它應(yīng)該是多種層次和類型的物業(yè)、產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合共生發(fā)展的一個(gè)有機(jī)體。產(chǎn)業(yè)鏈級(jí)次遞減、低級(jí)作為配套為高級(jí)服務(wù)。分布在生態(tài)圈內(nèi)的眾多相互關(guān)聯(lián)、相互影響、相互依存的上下游企業(yè)，可以左右逢緣，創(chuàng)造一