國英置業(yè)合同成本手冊

1、合同管理流程（試行版）編制李姝蓉日期2008-8-1審核李曉輝日期2008-8-1批準(zhǔn)張立軍日期2008-8-1修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人2008-8-1第一次全面修改李姝蓉李曉輝張立軍1. 目的：保證公司合同管理科學(xué)有效，防范經(jīng)濟和法律風(fēng)險。2. 適用范圍：適用于公司項目開發(fā)涉及的工程類合同和其他類合同（銷售合同、勞動合同除外）的管理工作。3. 術(shù)語和定義：3.1. 工程類合同：指項目開發(fā)過程中簽訂的監(jiān)理、勘察、設(shè)計、總（分）承包施工、材料、設(shè)備訂購等合同或協(xié)議；3.2. 其他類合同：指除上述工程類合同外的合同（銷售合同、勞動合同除外）。4. 職責(zé)：參見流程圖及工作程序。

2、5. 工作程序：5.1. 本公司合同的經(jīng)辦部門、合同簽訂人、會簽、審核部門：5.1.1. 經(jīng)辦部門（合同簽訂部門）a) 工程類、設(shè)計類、材料設(shè)備類供應(yīng)商的采購經(jīng)辦部門為工程管理部；b) 營銷類供應(yīng)商的采購經(jīng)辦部門為開發(fā)經(jīng)營部；c) 土地采購經(jīng)辦部門為開發(fā)經(jīng)營部；d) 其他供應(yīng)商的采購經(jīng)辦部門為相應(yīng)的職能部門。5.1.2. 合同有效簽訂人為責(zé)權(quán)體系手冊中相關(guān)采購模塊的最終審批人。5.1.3. 合同的會簽主要是合同相關(guān)部門簽署本部門職責(zé)范圍內(nèi)的意見：財務(wù)部門從資金風(fēng)險的角度、成本部門從成本控制的角度、綜合管理部從法律風(fēng)險的角度、工程管理部從設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程管理、施工操作和質(zhì)量控制的角度。5.1.

3、4. 審核部門a) 建安類合同的審核部門為成本管理部；b) 其他合同的審核部門為財務(wù)部。5.2. 標(biāo)準(zhǔn)合同文本的編制5.2.1. 綜合管理部根據(jù)同類合同使用的頻次制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本制定計劃，各經(jīng)辦部門擬制標(biāo)準(zhǔn)文本，填寫合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表，按責(zé)權(quán)體系手冊進(jìn)行會簽、審核；5.2.2. 標(biāo)準(zhǔn)合同會簽、審核部門收到標(biāo)準(zhǔn)合同文本及合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表后2個工作日內(nèi)必須提出意見；5.2.3. 經(jīng)辦部門根據(jù)審核部門的審核意見對合同標(biāo)準(zhǔn)文本進(jìn)行修訂，修訂完成的標(biāo)準(zhǔn)合同文本經(jīng)審核通過后，按責(zé)權(quán)體系手冊報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核、審批；5.2.4. 批準(zhǔn)后的標(biāo)準(zhǔn)合同文本由經(jīng)辦部門開始使用，綜合管理部存檔； 5.2.5. 根據(jù)合同

4、履行情況、政府法規(guī)政策調(diào)整、案例分析等結(jié)論，應(yīng)持續(xù)及時修改標(biāo)準(zhǔn)合同文本。標(biāo)準(zhǔn)合同文本修改歸屬經(jīng)辦部門，按照本流程文件規(guī)定的程序進(jìn)行。5.3. 合同簽訂和執(zhí)行5.3.1. 確定合作方5.3.1.1. 合作方必須按照各類相應(yīng)的供應(yīng)商采購管理流程的規(guī)定進(jìn)行選擇；5.3.1.2. 政府行為、行業(yè)壟斷的合作方可直接洽談后，按本程序簽訂合同。5.3.2. 合同草擬5.3.2.1. 合同按以下原則草擬：a) 已制訂并實施合同標(biāo)準(zhǔn)文本的，應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)文本；b) 各類合同按5.1.1由各經(jīng)辦部門起草、組織洽談、簽約。5.3.2.2. 采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本的，經(jīng)雙方協(xié)商可對標(biāo)準(zhǔn)條款進(jìn)行修改，也可增加補充條款；5.3.2

5、.3. 政府有關(guān)部門有強制性規(guī)定的，可采用政府有關(guān)部門要求的合同文本；5.3.2.4. 公司尚未制定或不宜采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本的業(yè)務(wù)，應(yīng)參照以往相類似的合同標(biāo)準(zhǔn)文本或合同示范文本另行擬定非標(biāo)準(zhǔn)文本合同，非標(biāo)準(zhǔn)文本合同簽訂審核時須按5.2增加合同文本的審核；5.3.2.5. 經(jīng)辦部門在擬訂合同條款或補充協(xié)議時，應(yīng)做到內(nèi)容合法、條款齊備、文字清楚、表述規(guī)范、權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任明確，日期、期限和數(shù)字準(zhǔn)確。應(yīng)包括：a) 合同名稱；b) 甲乙方名稱及地址，經(jīng)辦人，聯(lián)系電話；c) 甲乙方法人代表或其合法代理人簽字、公司公章或合同專用章；d) 合同簽訂日期；e) 標(biāo)的（內(nèi)容）；f) 數(shù)量、質(zhì)量；g) 價款或酬金

6、（工程計價方法、工程款支付方式）；h) 履約方式、地點、費用的承擔(dān)；i) 違約責(zé)任（甲乙方權(quán)利、義務(wù)）；j) 生效、失效條件（諾成、踐成合同）；k) 解決爭議的方法；l) 合同的份數(shù)及附件；m) 保密條款（如果有需要）。5.3.2.6. 對方提供格式合同的，經(jīng)辦部門應(yīng)首先檢查是否與招標(biāo)文件要求或投標(biāo)文件的承諾一致，然后再參照5.3.2.5檢查。5.3.3. 合同洽談5.3.3.1. 當(dāng)通過招投標(biāo)或其它合法途徑確定合同談判單位后，經(jīng)辦部門按以下規(guī)定進(jìn)行合同洽談；5.3.3.2. 必要時，經(jīng)辦部門應(yīng)在談判前對合同談判對象的以下資質(zhì)進(jìn)行復(fù)核：a) 簽約對方的法人資格、資信情況、經(jīng)營范圍、過往業(yè)績及代

7、理權(quán)限；b) 屬對方法定代表委托代理人簽訂合同的，經(jīng)辦人必須要求對方代理人出具有對方法定代表人簽字并蓋公章的書面授權(quán)委托書，同時要對授權(quán)的具體內(nèi)容和授權(quán)期限進(jìn)行審核，以防委托代理人越權(quán)簽訂合同。5.3.3.3. 經(jīng)辦部門在合同洽談前，需就以下談判準(zhǔn)備事項進(jìn)行安排：a) 確定談判的目標(biāo)；b) 確定必要時可做出的讓步；c) 確定我方及對方的實際需求（或目標(biāo)）和強制（或約束）條件；d) 準(zhǔn)備初步的談判日程及談判內(nèi)容的先后次序；e) 確定談判的人選、分工和談判的原則等。5.3.3.4. 經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門與合同談判單位進(jìn)行洽談；5.3.3.5. 經(jīng)辦部門整理談判資料及結(jié)論，起草合同，填寫合同會簽審批

8、表。5.3.4. 合同會簽、審核5.3.4.1. 經(jīng)辦部門根據(jù)責(zé)權(quán)體系手冊確定是否需要會簽；5.3.4.2. 對于需要會簽的合同，各審核人應(yīng)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)對合同提出修改意見，經(jīng)辦部門根據(jù)修改意見整理出最終的合同文本，各審核部門根據(jù)最終的合同文本在合同會簽審批表上簽署意見；5.3.4.3. 合同會簽后，經(jīng)辦部門若要求律師審查合同，則知會綜合管理部法律顧問；5.3.4.4. 如會簽部門對合同提出修改意見，經(jīng)辦部門必須重新組織與供應(yīng)商的洽商，必要時各意見提出部門均應(yīng)參加洽商，雙方取得一致后進(jìn)行修改。5.3.5. 合同審批、蓋章5.3.5.1. 經(jīng)辦部門將會簽后的合同按責(zé)權(quán)體系手冊的權(quán)限要求提交管

9、理層審批；5.3.5.2. 合同內(nèi)容在一頁以上的，應(yīng)在每頁加蓋騎縫章；5.3.5.3. 合同一般應(yīng)由雙方同時簽字蓋章；不能同時簽字蓋章的，應(yīng)盡量避免我方先行簽字蓋章；對方簽字蓋章應(yīng)在我方報批審核程序結(jié)束之后進(jìn)行；5.3.5.4. 法律、法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記、備案的，經(jīng)辦人員應(yīng)當(dāng)及時辦理有關(guān)手續(xù)； 5.3.6. 合同履行和檢查5.3.6.1. 合同簽訂之后，經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)合同的履行跟蹤；5.3.6.2. 合同簽訂之后的執(zhí)行，成本管理部門對建安類合同的履約情況進(jìn)行審核，財務(wù)部對其他合同的履約情況進(jìn)行審核；5.3.6.3. 在合同當(dāng)事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時，或者發(fā)生與合同有關(guān)的爭議時，合同執(zhí)行部門

10、經(jīng)辦人員須及時向部門負(fù)責(zé)人報告，并請示主管領(lǐng)導(dǎo)決定依法采取何種措施，必要時可知會綜合管理部法律顧問；5.3.6.4. 合同履行過程中，需要對來往函件或者單據(jù)進(jìn)行簽字的，按相關(guān)流程執(zhí)行；5.3.6.5. 合同履行過程中，對包括工程類的各項付款按相關(guān)流程執(zhí)行。5.4. 合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除5.4.1. 合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化，我方和對方均可提出變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同內(nèi)容的需求，并進(jìn)行初步接觸溝通，草擬變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同或協(xié)議；5.4.2. 經(jīng)辦部門填寫合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除審批表按責(zé)權(quán)體系手冊進(jìn)行會簽、審核、審批；5.4.3. 如果會簽、審核、審批結(jié)果不同意變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同，則仍按

11、原合同執(zhí)行；5.4.4. 如果會簽、審核、審批結(jié)果同意變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同，經(jīng)辦部門根據(jù)合同條款的約定負(fù)責(zé)后續(xù)事務(wù)辦理。5.4.5. 法律、法規(guī)規(guī)定變更、解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，經(jīng)辦部門應(yīng)當(dāng)及時辦理有關(guān)手續(xù)。5.4.6. 簽訂的變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同應(yīng)作為原合同的組成部分一并保存，不另行編號，可在原合同號后加“補充”字樣進(jìn)行登記和管理；5.4.7. 合同實際執(zhí)行過程中發(fā)生微小變更，但對合同條款無原則性影響的，經(jīng)辦部門可填寫合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除審批表作為變更結(jié)算說明連同相關(guān)附件經(jīng)會簽、審核、審批后視為原合同的補充合同進(jìn)行登記和管理，不再另行簽訂補充合同。5.5. 合同編號、分發(fā)、保

12、存及歸檔5.5.1. 經(jīng)辦部門應(yīng)按公司合同編號規(guī)則對簽訂的合同統(tǒng)一編號；5.5.2. 合同編號、合同審批過程中的合同擬稿、修改審核意見、合同會簽審批表以及合同原件、相關(guān)附件及補充合同為合同的共同組成部分，應(yīng)一并分發(fā)、保存、歸檔；5.5.3. 合同管理責(zé)任：5.5.3.1. 各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門的合同管理（簽訂、編號、分發(fā)、執(zhí)行、保存、歸檔）；5.5.3.2. 財務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司全部合同的管理（分類保存、監(jiān)督執(zhí)行、歸檔）；5.5.3.3. 綜合管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司全部合同的歸檔管理；5.5.4. 部門經(jīng)理對合同應(yīng)指派專人管理，對本部門簽訂的合同應(yīng)及時在部門合同管理臺帳內(nèi)登記后分發(fā)，并隨時將電子版臺

13、帳發(fā)送給財務(wù)部經(jīng)理（或財務(wù)部指定人員）；經(jīng)辦部門和財務(wù)部對臺帳和合同應(yīng)每月核查一次，并作書面確認(rèn)；5.5.5. 經(jīng)辦部門簽訂合同時應(yīng)留存二份以上的合同原件分發(fā)使用：5.5.5.1. 非工程類合同原件經(jīng)辦部門一份、財務(wù)部一份，剩余的留存在經(jīng)辦部門；5.5.5.2. 工程類合同原件經(jīng)辦部門一份、財務(wù)部一份、成本管理部一份，剩余的留存在經(jīng)辦部門；5.5.5.3. 其他相關(guān)部門需要時使用復(fù)印件；5.5.6. 各部門應(yīng)定期（一年或項目完畢）將執(zhí)行完畢的合同整理成冊連同合同管理臺賬轉(zhuǎn)交綜合管理部，綜合管理部簽收后歸檔保存，按存留期限定期統(tǒng)一銷毀。6. 支持性文件6.1. 責(zé)權(quán)體系手冊6.2. 供應(yīng)商采購管

14、理流程6.3. 文件編號規(guī)則7. 相關(guān)記錄 7.1. 合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表 7.2. 合同會簽審批表 7.3. 合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除審批表 7.4. 合同管理臺賬項目成本管理流程（審核版）編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1. 目的：確保開發(fā)項目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)。2. 適用范圍：適用于公司所開發(fā)項目的全過程成本控制工作。3. 術(shù)語核定義：3.1. 項目目標(biāo)成本：是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)公司“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨

15、。4. 職責(zé)：參見流程圖及工作程序。5. 工作程序 5.1. 項目目標(biāo)成本釋義5.1.1. 項目目標(biāo)成本文件分為三個部分：項目目標(biāo)成本測算表項目目標(biāo)成本控制責(zé)任書項目動態(tài)成本月評估報告：a) 項目目標(biāo)成本測算表是反映項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)。b) 項目目標(biāo)成本控制責(zé)任書是對各項目成本、費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。c) 項目動態(tài)成本月評估報告反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。5.

16、2. 項目目標(biāo)成本管理原則a) 市場導(dǎo)向原則：項目目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。b) 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：項目目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。c) 事前控制原則：項目目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。d) 動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與項目目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。5.3. 項目目標(biāo)成本文件制訂5.3.1. 拓展論證階段：5.3.1.1. 對有意向參與招拍掛或合作開發(fā)的地塊，成本管理部參與項目可行性研究工作，根

17、據(jù)規(guī)劃草案、新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明和工程技術(shù)分析，進(jìn)行項目拓展階段建安成本測算，總經(jīng)理審批通過后，項目拓展階段建安成本測算自動成為項目預(yù)控目標(biāo)成本，具體操作參見項目拓展論證管理流程。5.3.2. 定位策劃、前期設(shè)計階段：5.3.2.1. 獲取土地后，成本管理部參與項目定位策劃、前期設(shè)計工作，根據(jù)產(chǎn)品定位、前期設(shè)計、各業(yè)態(tài)面積的劃分、項目開發(fā)工期、各機電系統(tǒng)配備標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行建安成本測算，組織編制項目目標(biāo)成本測算表，作為各部門的初步成本目標(biāo)。5.3.2.2. 根據(jù)建安成本測算，成本管理部提出方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成方案設(shè)計階段成本控制建議，以此指導(dǎo)實施方案的造價控制

18、。5.3.3. 方案設(shè)計（擴初設(shè)計）階段：5.3.3.1. 方案設(shè)計成果確定后5個工作日內(nèi)，成本管理組織對項目目標(biāo)成本測算表進(jìn)行細(xì)化和修訂。建安費的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。5.3.3.2. 成本管理部結(jié)合設(shè)計單位的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成施工圖設(shè)計階段成本控制建議，作為設(shè)計任務(wù)書的一部分發(fā)給設(shè)計單位作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。5.3.4. 施工圖預(yù)算階段：5.3.4.1. 施工圖完成后15個工作日內(nèi)，成本管理部組織對項目成本測算表全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的項目目標(biāo)成本。5.3.4.2. 財務(wù)部負(fù)責(zé)組織按已完工程

19、的經(jīng)驗和責(zé)任成本體系的要求，編制正式的項目目標(biāo)成本控制責(zé)任書，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。5.3.5. 各項目、各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標(biāo)成本控制責(zé)任書）在定稿后即時提交國英置業(yè)成本管理部，相關(guān)數(shù)據(jù)記錄備案。5.4. 項目目標(biāo)成本測算表的編制5.4.1. 項目成本測算必須應(yīng)用統(tǒng)一測算表格，并體現(xiàn)量價分離的原則。5.4.2. 項目目標(biāo)成本的制訂以項目規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，項目目標(biāo)成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說明書。5.4.3. 成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)本公司已竣工

20、的或行業(yè)相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后項目成本測算表中的工程量應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。5.4.4. 成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。5.4.5. 產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計、工程、成本、市場反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。5.4.6. 施工圖預(yù)算完成后項目

21、成本測算表中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。5.4.7. 拓展論證、定位策劃和方案設(shè)計階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗或同行相關(guān)數(shù)據(jù)直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。5.4.8. 各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大。5.5. 項目目標(biāo)成本控制責(zé)任書的編制5.5.1. 項目目標(biāo)成本控制責(zé)任書應(yīng)包含以下內(nèi)容：項目概況；地價成本控制（如何進(jìn)行控制？相應(yīng)的使用表格？）；開發(fā)前期準(zhǔn)備費用控制(如何進(jìn)行控制？相應(yīng)的使用表格？)；

22、主體建安；社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費的控制（如何控制？）；園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制；開發(fā)間接費的控制（如何控制?相應(yīng)的使用表格?）。5.5.2. 項目目標(biāo)成本控制責(zé)任書應(yīng)明確：控制目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點。（完全成本部自行編制作為掌控其他部門成本的依據(jù)？）5.5.3. 財務(wù)部匯總目標(biāo)成本測算表，編制項目目標(biāo)成本控制責(zé)任書，初稿完成后反饋到各職能部門和項目公司討論、修改，直到達(dá)成一致，按責(zé)權(quán)手冊要求進(jìn)行審核、審批。5.5.4. 項目目標(biāo)成本控制責(zé)任書達(dá)成一致后由各單位負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)、總經(jīng)理簽發(fā)開始執(zhí)行、相關(guān)部門監(jiān)督、考核。5.6. 項目目標(biāo)成本執(zhí)行5.6.1. 各責(zé)任單

23、位按照相關(guān)流程、作業(yè)指引進(jìn)行目標(biāo)成本控制。a) 采購管理：按各供應(yīng)商采購管理流程的規(guī)定，參加招標(biāo)過程經(jīng)濟標(biāo)編制及評審，審核采購合同，審核進(jìn)度款及結(jié)算款支付。b) 設(shè)計變更：按設(shè)計變更管理流程的規(guī)定，對通過可行性論證的變更進(jìn)行成本測算。c) 工程簽證：按工程簽證管理流程的規(guī)定進(jìn)行審核，對已實施完成的工程簽證進(jìn)行復(fù)核。5.6.2. 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月編制項目動態(tài)成本月評估報告，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議，在完成后的三個工作日內(nèi)報國英置業(yè)財務(wù)部。5.6.3. 項目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)按照項目目標(biāo)成本控制

24、責(zé)任書對相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。5.6.4. 項目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。5.7. 項目目標(biāo)成本的修訂5.7.1. 施工圖確定后的測算稿為最終項目目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在項目動態(tài)成本月評估報告中反映即可。5.7.2. 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達(dá)2），應(yīng)對項目目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，財務(wù)部備案。5.8. 項目成本控制后評估5.8.1. 項目結(jié)束后，成本管理部組織按項目后期評估作業(yè)指引對整個項

25、目發(fā)生的成本進(jìn)行的全面的、系統(tǒng)的評價和分析總結(jié)，以逐步提高企業(yè)成本控制的水平。6. 支持性文件6.1. 設(shè)計變更管理流程 gyzy/yg-qp-sj-0086.2. 工程現(xiàn)場簽證管理流程 gyzy/yg-qp-xm-0046.3. 項目動態(tài)成本管理作業(yè)指引 gyzy/yg-wi-cb-0036.4. 工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引 gyzy/yg-wi-cb-0026.5. 項目成本后期評估作業(yè)指引 gyzy/yg-wi-cb-0047. 相關(guān)記錄7.1. 項目目標(biāo)成本測算表 gyzy/yg-qr-cb-0017.2. 目標(biāo)成本控制責(zé)任書 gyzy/yg-qr-cb-0027.3. 項目動態(tài)成本

26、月評估報告 gyzy/yg-qr-cb-003項目開發(fā)成本測算表建安成本項目估算 指標(biāo)單位基數(shù)估算總額（萬元）計算說明備注一、前期工程費用1、遷移項2、工程設(shè)計費項3、地質(zhì)勘察費及測量項4、其他零星項二、巖土工程元/建筑面積三、基礎(chǔ)工程元/建筑面積四、主體工程元/建筑面積1、土建工程元/建筑面積2、安裝工程元/建筑面積3、裝修工程五、室外配套工程六、工程其他費1、工程監(jiān)理費元/建筑面積2、燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費燃?xì)夤こ淘靸r3、工程保險費項4、報建費工程總造價5、工程造價咨詢費工程總造價6、水電增容7、公用設(shè)施專用基金8、不可預(yù)見費合 計主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：占地面積：基地面積（面積單位：平方米）計入容積率

27、面積： 不計入容積率面積：住宅戶數(shù)：停車位（輛）其中：地上停車位地下停車位_項目分產(chǎn)品類型成本匯總序號成本項目可售面積單位成本總成本（萬元）分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)說明類型1類型2類型3商業(yè)平均類型1類型2類型3商業(yè)合計建筑面積*0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 可售面積*0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 一土地獲得價款0.00 1 政府地價及相關(guān)費用0.00 表中公式把地價按可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ舭凑嫉孛娣e分?jǐn)偟貎r，請修改公式。若地價不是在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)傄嗾埿薷墓? 合作款項0.00 3 紅線外市政設(shè)施0.00 4 拆遷補償費0.00 二開發(fā)前期準(zhǔn)備費0.00 1 勘察設(shè)

28、計費0.00 表中公式把該項成本按可售面積在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)偂Ｈ舨皇窃谒挟a(chǎn)品類型中分?jǐn)傉埿薷墓? 報批報建增容費0.00 3 三通一平費0.00 4 臨時設(shè)施費0.00 三主體建筑工程費0.000.000.000.00 0.00 1 基礎(chǔ)工程0.000.000.000.00 0.00 按產(chǎn)品類型實發(fā)生額計算2 結(jié)構(gòu)及粗裝修0.000.000.000.00 0.00 3 門窗工程0.000.000.000.00 0.00 4 公共部位裝修0.000.000.000.00 0.00 5 室內(nèi)裝修0.000.000.000.00 0.00 四 主體安裝工程費0.000.000.000.00 0

29、.00 1 室內(nèi)水暖氣電0.000.000.000.00 0.00 按產(chǎn)品類型實發(fā)生額計算2 設(shè)備及安裝費0.000.000.000.00 0.00 3 弱電系統(tǒng)0.000.000.000.00 0.00 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費0.00 1 室外給排水系統(tǒng)0.00 表中公式把該項成本按可售面積在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)傉埿薷墓? 室外采暖系統(tǒng)0.00 3 室外燃?xì)庀到y(tǒng)0.00 4 室外高低壓線路0.00 5 室外智能化系統(tǒng)0.00 6 其他0.00 六園林環(huán)境費0.00 1 綠化建設(shè)費0.00 表中公式把該項成本按可售面積在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)傉埿?/p>

30、改公式2 建筑小品0.00 3 道路廣場建造費0.00 4 圍墻建造費0.00 5 室外照明0.00 6 室外零星工程0.00 7 其他0.00 七配套設(shè)施費0.00 1 游泳池0.00 表中公式把該項成本按可售面積在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)傉埿薷墓? 會所0.00 2 幼兒園0.00 3 學(xué)校0.00 5 球場0.00 6 設(shè)備用房0.00 7 車站建造費0.00 8 其他0.00 八開發(fā)間接費0.00 1 工程管理費0.00 表中公式把該項成本按可售面積在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)傉埿薷墓? 資本化利息0.00 3 營銷設(shè)施建造費0.00 4

31、物業(yè)完善費0.00 5 不可預(yù)見費0.00 開發(fā)成本0.00 九 期間費用0.00 1 管理費用0.00 表中公式把該項成本按可售面積在所有產(chǎn)品類型中分?jǐn)偂Ｈ舨皇窃谒挟a(chǎn)品類型中分?jǐn)傉埿薷墓? 銷售費用0.00 3 財務(wù)費用項目總投資0.00 項目開發(fā)成本明細(xì)三級及四級項目名稱核算內(nèi)容a、土地征用、轉(zhuǎn)讓及拆遷補償費土地征用及配套設(shè)施費、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等 1、土地征用費及轉(zhuǎn)讓金土地征用及配套設(shè)施費、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金 2、拆遷補償費補償?shù)貎r、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用

32、房支出等b、前期工程費房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測繪、“七通一平”等支出 1、規(guī)劃設(shè)計費項目所有工程的規(guī)劃及設(shè)計費 2、地質(zhì)勘察費工程水文、地質(zhì)勘察和紅線坐標(biāo)測量、定點、埋設(shè)樁界等發(fā)生的各項費用 3、可行性研究費可行性研究、論證等發(fā)生的費用 4、七通一平等費用場地平整費；道路、供水、供電、排污、排水、通訊、路燈等市政工程七通費用。 5、報建、臨時設(shè)施費等項目報建費用，臨時供電供水設(shè)施、臨時道路、臨時設(shè)施、臨時租地費等c、基礎(chǔ)設(shè)施費房屋開發(fā)中各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出,包括小區(qū)道路、供排水、供電、供氣、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、園林綠化等支出1、煤氣管道煤氣管道等設(shè)備及安

33、裝工程2、通訊電話線的埋管等費用，如包給總包單位則可不單獨反映3、供排水建筑物2米以外的供排水設(shè)備、管道、閥門、污水井、雨水井、水泵、化糞池、排水溝等4、供電建筑物2米以外的供電設(shè)備、電線、電纜、變壓器、發(fā)電機組，變配電所設(shè)備費、材料費、安裝費、室外照明等5、有線電視有線電視管線的鋪設(shè)費用，如包給總包單位則可不單獨反映6、監(jiān)控及對講系統(tǒng)監(jiān)控對講及智能化系統(tǒng)安裝及設(shè)備費用，如包給總包單位則可不單獨反映；停車場智能化管理系統(tǒng)7、園林綠化包括區(qū)內(nèi)園林、綠化場地的花草、樹木各項費用8、小區(qū)道路指區(qū)內(nèi)小道(不是七通一平的市政道路)，多數(shù)為混凝土路面，寬度在10米以內(nèi)9、其他基礎(chǔ)設(shè)施的其他工程費用d、建筑

34、安裝工程費指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項建筑工程、安裝工程及設(shè)備采購等費用支出 1、基礎(chǔ)工程工程樁費用，具體核算包括各類樁，邊坡支護，大型土石方工程，基礎(chǔ)排水，樁基試驗檢測費，沉降及觀測費等費用 2、主體工程主要核算結(jié)構(gòu)工程，包括總包合同。如未實行總包制的，則包括天然基礎(chǔ)、混凝土及鋼筋混凝土工程、磚石工程、樓地面工程、屋面工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、門窗工程、幕墻工程、防水工程、煙道工程及其他零星工程；腳手架搭設(shè)費用應(yīng)計算在內(nèi) 3、水電安裝主要指水電設(shè)備安裝工程的費用。水包括供水、排水、污水處理等。電包括電線、電纜、變壓器、發(fā)電機組，變配電所設(shè)備費、材料費、安裝費等項目開發(fā)成本明細(xì)（續(xù)

35、） 4、裝飾工程包括二次精裝修、潔具、櫥柜工程、室內(nèi)外裝飾、地面裝飾、大堂及住宅入口裝飾等工程 5、消防工程包括消防系統(tǒng)設(shè)計、安裝及設(shè)備等 6、電梯包括所有電梯貨款及安裝成本 7、空調(diào)及通風(fēng)工程空調(diào)貨款及安裝成本；通風(fēng)管道費用 8、人防工程人防工程費用 9、白蟻防治白蟻防治費用 10、其他工程包括防水堵漏、地下停車場標(biāo)識、屋頂燈光工程等e、公共配套設(shè)施費不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、公廁、自行車棚、游泳池、各類球場、崗?fù)ぁ⒌篱l、永久導(dǎo)示系統(tǒng)、垃圾中轉(zhuǎn)站、信報箱等f、工程其他費包括工程監(jiān)理費用、質(zhì)監(jiān)費、咨詢費、保險費、水電增容、公用設(shè)施專用基金等

36、費用。 1、工程監(jiān)理費工程監(jiān)理費用 2、質(zhì)監(jiān)費質(zhì)量監(jiān)督費 3、咨詢費工程咨詢費 4、保險費工程保險費 5、水電增容水電增容費 6、公用設(shè)施專用基金根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資百分之二的比例提取 7、不可預(yù)見費其他不可預(yù)見費用 8、其他其他費用g、開發(fā)間接費公司所屬直接組織管理開發(fā)項目（工程中心單位）發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、辦公費、應(yīng)酬費、水電費、租賃費、差旅費、折舊費、修理費、汽車雜費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等h、利息支出為房地產(chǎn)開發(fā)項目借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費開發(fā)成本合計項目營銷費用明細(xì)表 營銷費用（銷售直接費用）：是指為銷售產(chǎn)品進(jìn)

37、行廣告宣傳、營銷策劃、銷售推廣所發(fā)生的費用，主要項目包括媒體廣告費、營銷策劃費（推廣費）、代理費、樣板房費用項目名稱核算內(nèi)容二級三級四級a、媒體廣告費媒體廣告費電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交車身廣告、電子屏廣告、軟文稿酬、dm單張制作及派發(fā)b、推廣費用展銷費用銷售模型設(shè)計制作費、展位費、布置費、制作費等促銷活動費用場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費等；贈送給業(yè)主的各類獎金、獎品、旅游、物業(yè)管理費等包裝費用1、售樓資料售樓書、宣傳資料等2、售樓處設(shè)計、工程、裝修、裝飾等3、現(xiàn)場包裝費專為促銷而實施的現(xiàn)場環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪、照明等4、戶外廣告設(shè)施及發(fā)

38、布費車站廣告、路牌廣告、樓盤廣告、指路牌現(xiàn)場管理費1、現(xiàn)場銷售水電費銷售現(xiàn)場發(fā)生水電費2、現(xiàn)場銷售人工費（暫不做）含工資及福利費、津貼、傭金、著裝費等3、現(xiàn)場日常管理費現(xiàn)場管理雜費、接待費用4、現(xiàn)場銷售器具費飲水機、家私、辦公設(shè)備等c、代理費代理銷售傭金d、樣板房設(shè)計、裝修、家具、家私、清潔、保安、維修費用等，可收回部分考核時從中扣除e、不可預(yù)見費其他與銷售直接相關(guān)費用合 計項目公攤成本及期間費用成本表序號成本項目原始指標(biāo)系數(shù)工作量單價(元)合價(萬元)可售面積單方造價工作量及單價說明一土地成本01政府地價及相關(guān)費用02合作款項03紅線外市政設(shè)施費04拆遷補償費0二開發(fā)前期準(zhǔn)備費01勘察設(shè)計費

39、02報批報建費03三通一平費04臨時設(shè)施費0五社區(qū)管網(wǎng)工程費01室外給排水系統(tǒng)02室外采暖系統(tǒng)03室外燃?xì)庀到y(tǒng)04室外電氣及高低壓設(shè)備05室外智能化系統(tǒng)06六園林環(huán)境費01綠化建設(shè)費綠化面積02建筑小品03道路廣場建造費04圍墻建造費05室外照明06室外零星設(shè)施0兒童游樂設(shè)施、指示、標(biāo)識牌、垃圾桶 、座椅、陽傘7七配套設(shè)施費01游泳池02會所03幼兒園04學(xué)校05球場06設(shè)備用房0配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費08八開發(fā)間接費01工程管理費02資本化利息財務(wù)提供3營銷設(shè)施建造費04物業(yè)完善費05不可預(yù)見費九期間費用01管理費用02銷售費用0項目主體建安成本表序號成本項目原始指標(biāo)系數(shù)工程量單價(元)合價(萬元)可售單方工程量及單價說明三主體建筑工程費01基礎(chǔ)工程費0土方工程基底面積0護壁護坡0樁基礎(chǔ)0樁基檢測費0降水02 結(jié)構(gòu)及粗裝修0混凝土框架建筑面積0標(biāo)注含鋼量、砼含量；含條基或獨立柱基等淺基礎(chǔ)砌體建筑面積0找平及抹灰建筑面積0防水防水面積0屋面防水