浙江省杭州市房地產(chǎn)項目營銷策劃定位報告

1、項目研究思路宏觀形勢分析杭州市場分析西溪區(qū)域分析客群需求分析地塊條件市場情況開發(fā)意向開發(fā)意向項目定位項目定位產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案案例研究定位思考地塊規(guī)劃建筑風格戶型建議配套服務公司目標園林景觀宏觀形勢分析宏觀形勢分析進入09年來國家從資金、土地、稅費、交易等多個環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)行業(yè)的恢復發(fā)展提供政策支撐，這些事實已經(jīng)證明，房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，目前前景總體向好。但為防止再次出現(xiàn)行業(yè)危機，國家也在多個方面及重要環(huán)節(jié)對行業(yè)進行政策規(guī)范，所以未來一段時間，行業(yè)的主基調(diào)是 穩(wěn)定、發(fā)展、可控。穩(wěn)定、發(fā)展、可控。全國房地產(chǎn)宏觀政策規(guī)范政策n兩部委清查變更容積率預防地方政府違規(guī)托市n調(diào)整工業(yè)用地

2、出讓最低價標準n禁止保障房地塊用于商業(yè)性開發(fā)n非法占用耕地造成種植條件嚴重毀壞認定辦法（征求意見稿）n關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知n中央與地方聯(lián)手打擊捂盤n財政部出臺房屋贈與稅新規(guī)打擊房屋交易避稅n國土部嚴處小產(chǎn)權(quán)房扶持政策n2000億地方債3月開閘n國家住房建設(shè)制度(2010-2050)n八城市公積金異地互貸協(xié)議n城里人或可到鄉(xiāng)下置業(yè)n關(guān)于下達2009年部分中央廉租住房保障專項補助資金的通知n商品房開發(fā)資本金大限松動房貸風險總體可控n國務院首次下調(diào)商品房項目資本金比例n關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知全國房產(chǎn)市場房產(chǎn)投資增長率09年前8月房地產(chǎn)投資同比小幅上升14.7%，

3、環(huán)比上升3.1%。同時房地產(chǎn)投資比重開始止跌回升，占總投資額18.7%。注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局全國房地產(chǎn)投資同比有較明顯幅上升，同時比重逐漸上升。全國房產(chǎn)市場大中城市房屋價格指數(shù)全國70個大中城市房屋銷售價格指從四月份開始數(shù)持續(xù)回升，預示全國房地產(chǎn)行業(yè)大趨勢發(fā)展逐漸向好。注：數(shù)據(jù)來源國家發(fā)改委全國房地產(chǎn)市場房價已經(jīng)企穩(wěn)回升，增長速率穩(wěn)健，全國整體房地產(chǎn)市場進入一個穩(wěn)定發(fā)展期。全國房地產(chǎn)市場價升量跌后市仍須謹慎隨著今年上半年房地產(chǎn)價格理性回歸，房產(chǎn)銷售率迅速回升，同時國家政策進一步支持，使得現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)得以迅速恢復并健康發(fā)展。但是，我們也要注意到近期房地產(chǎn)市場又有泡沫產(chǎn)生的跡象，因此，保持清醒頭

4、腦，盡快入市，立足產(chǎn)品品質(zhì)提升，才是規(guī)避風險的根本方法。鑒于后市發(fā)展仍存在著不確定因素，具有前瞻性的項目定位理念和合理的產(chǎn)品實現(xiàn)方案，是本案立于不敗之地的首要保障。全國房產(chǎn)市場 “十一”期間最新動態(tài)北京：7天中，期房、現(xiàn)房累積簽約1119套，同比去年下降50%。價格：“二手房均價為11625元每平米，較9月份下降500元每平米。購房者：與新浪網(wǎng)聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，62.7%的網(wǎng)友近期不打算買房，25.4%的人認為明年3 月是買房的最佳時機。上海：十一七天內(nèi)，住宅成交8.46萬平方米，較最高峰2007年的16.7萬相比，幾乎被腰斬，逼近最低谷的2008年。價格上，住宅成交均價為13845元每平米。

5、買房者：82%的受訪者有購房計劃，31%的受訪者希望總價能控制在70萬元以下。成都：十一期間，為期5天的2009年秋交會上，成交各類房屋4871套。價格：整體均價5819元每平米。買房者：各種優(yōu)惠政策，讓買房人看到了買房的希望。杭州：十一期間，杭州共成交商品房998套，是2008年同期3.2倍。價格：主城區(qū)樓盤紛紛進入兩萬元行列，近郊樓盤也觸及萬元界限。杭州市場可謂逆勢堅挺、鶴立雞群。高銷售量一方面體現(xiàn)了杭州本地客群的旺盛需求和高購買力；另一方面，城市強大的輻射力，外地投資者亦占據(jù)了購房市場的半壁江山。杭州市場分析杭州市場分析杭州房地產(chǎn)市場分析總體發(fā)展特征杭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應求局面，對于消

6、化空置房擠壓房產(chǎn)泡沫有積極意義。市場購買力強勁，全市住宅銷售呈加速上漲趨勢。市場需求旺盛，銷售量逐月增加杭州房地產(chǎn)市場分析總體發(fā)展特征房價穩(wěn)步上升，市場健康成長9月杭州市房地產(chǎn)價格比年初提高6.9%，余杭區(qū)則大幅增長22.7%，明顯高于全市房產(chǎn)成交價格漲幅。杭州市總體房價呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，表明市場處在相對健康成長階段。余杭區(qū)增幅明顯高于全市漲幅，表明余杭區(qū)正在受到市場關(guān)注，有助于這一新興板塊快速成長。杭州房地產(chǎn)市場分析總體發(fā)展特征樓市由局部火爆轉(zhuǎn)向四面開花重點板塊分析結(jié)論住宅市場格局分布具有鮮明的板塊色彩閑林、西溪別墅排屋高檔樓盤中檔樓盤中低檔樓盤城西、錢江新城城北、濱江、三墩下沙、留下由市場

7、現(xiàn)狀得出，本案所在版塊為杭州市高檔樓盤聚集地，其中分布有杭州市大部分排屋和豪華公寓。因此在高檔產(chǎn)品競爭較強的板塊中，提升項目產(chǎn)品力是立于不敗之地的根本。西溪區(qū)域分析西溪區(qū)域分析西溪區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域高端產(chǎn)品成就“西貴”板塊西溪板塊倍受關(guān)注，需求旺盛“金鑲玉”規(guī)劃打造生態(tài)居住區(qū)西溪區(qū)域分析“金鑲玉”模式 2009年3月，杭州西溪濕地國際城市綜合體概 念規(guī)劃方案評審勝出的兩套方案提出圍繞西溪 城市綜合體“金鑲玉”建設(shè)理念：以西溪濕地公園 為“玉”，以西溪濕地周邊區(qū)域開發(fā)和保護為“金”， 通過 “賦金于玉”實現(xiàn)“金玉成碧”，完成36平方公 里的杭州城市西部整體規(guī)劃。西溪區(qū)域分析房地產(chǎn)市場高檔物業(yè)匯

8、聚西溪板塊的土地價值一直受業(yè)界關(guān)注，區(qū)域內(nèi)的住宅用地更是稀缺。最近兩年，隨著萬科、綠城、坤和等實力房產(chǎn)企業(yè)的陸續(xù)進駐，板塊內(nèi)高尚居住園區(qū)初成規(guī)模，人居價值已得到迅速提升。大華西溪風情、坤和西溪里、萬坤西溪蝶園、西溪望莊、華元和莊、綠城西溪誠園等高端住宅云集西溪周邊。區(qū)域主要在售項目匯總大華西溪風情項目概況n項目位置：文一路延伸段，西溪風景區(qū)以西n總建面積：50萬n開盤時間：五期從08年10月至今多次開盤n近期09年8月、9月兩次n入住時間：2009年12月，2010年10月n綠 化 率：50n容 積 率：0.74n當前報價：33000元/平米n建筑形態(tài)：排屋別墅n主力戶型：五期悅宮286-37

9、0平米n開 發(fā) 商：浙江大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大華西溪風情區(qū)位 賣點區(qū)域交通區(qū)域交通由文一西路、文二西路延伸段（建設(shè)中）、荊常大道、繞城高速、等縱橫路網(wǎng)構(gòu)成了西溪風情周邊相對便利的城市交通。規(guī)劃中的快速軌道8號線將為項目提供更為方便的交通。賣點提煉賣點提煉西溪游艇排屋別墅大區(qū) “西溪第一盤”賣點一：第一家進駐西溪區(qū)域開發(fā)的樓盤賣點二：第一大規(guī)模西溪純排屋水景別墅賣點三：第一家引進游艇的西溪排屋別墅關(guān)鍵數(shù)字：50萬平低密水景 3500米沿河水景 30000平米中央水景點評：該項目與本案同在一個緯度，地理位置比本案相對較弱，生態(tài)自然環(huán)境卻優(yōu)于本案，該項目歷時較長，整盤雖近尾聲，但規(guī)劃中的六期未來面

10、臨較強直面競爭。大華西溪風情配套 建筑 園林配套服務高教園區(qū)、各類商業(yè)預期配套齊全緊鄰阿里巴巴淘寶城、倉前高教園區(qū)、沃爾瑪購物廣場（建設(shè)中）、蔣村商務中心（規(guī)劃中）、浙江大學紫金港校區(qū)、浙大國家科技園，周邊還分布有西溪天堂酒店群、西溪文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，綠城學校等配套。社區(qū)內(nèi)西溪風情建設(shè)有總面積3萬的高檔配套，包括：5000南會所、2.3萬新天地商業(yè)街和悅宮的3000VIP會所。社區(qū)建筑新古典主義外立面以石材為主，在典雅、莊重、精致的新古典主義建筑風格上增加現(xiàn)代建筑元素，氣質(zhì)簡潔、俊朗，建材設(shè)施配套打造生態(tài)環(huán)保、安全齊全、科技高端。社區(qū)園林天然水系造景50%高綠化率，建筑密度較低，綠化面積大，寬大

11、河面，中央大水景，主要依靠天然水域造景。點評：該項目以大盤造城的概念規(guī)劃，內(nèi)部配套設(shè)施齊全；建筑風格率先采用了新古典，前三期建筑過時，品質(zhì)感相對較弱，4、5期品質(zhì)較強，值得借鑒；園林綠化除對大面積水景的利用，缺少細節(jié)，不夠精致。大華西溪風情戶型設(shè)計概括：充分注重戶型的通透性，設(shè)立天井采光，地下層通過首層的天井玻璃同樣實現(xiàn)采光；層層露臺設(shè)計，親近自然，方便觀景；較大的客廳及主臥面寬，提高居住舒適度；一層客廳和餐廳形成錯層落差，墊高入戶門，樹立登堂入室的尊貴感。點評：二層雙臥朝南，充分接受陽光洗禮三層大尺度空間，豪華尊貴，盡顯主人身份；但是二層空間缺少家庭室的設(shè)計以及首層出現(xiàn)暗衛(wèi)的設(shè)計，略顯缺憾；

12、另外入戶進入餐廳略顯不妥。A戶型：共四層286大華西溪風情戶型設(shè)計概括：設(shè)立天井采光，強調(diào)戶型的通透性；前三后四層加上雙地下層設(shè)計，五層排屋戶型盡量增加居住的功能空間；層層露臺設(shè)計，親近自然，方便觀景；寬大通透客廳，社交活動空間舒適氣派；一層客廳和餐廳形成錯層落差，墊高入戶門，樹立登堂入室的尊貴感。點評：與A戶型相比，此戶型多出一層地下室，功能更加豐富；加上此戶型南入戶，直接進入客廳優(yōu)于A戶型，其他與A戶型情況類似。C戶型：共四層318大華西溪風情開發(fā)進度西溪里項目概況n項目位置：西湖區(qū)文一西路蔣村西路口 n總建面積：33萬n開盤時間：2008年7月 n入住時間：2009年底 n綠 化 率：3

13、0 n容 積 率：1.8 n當前報價：高層18000元 /； 別墅 4 0000元/n建筑形態(tài)：高層、排屋 n主力戶型：137、178平米（高層） 290平米（排屋） n開 發(fā) 商：坤和建設(shè)集團股份有限公司西溪里區(qū)位 賣點區(qū)位配套學校：小區(qū)內(nèi)部配幼兒園一個；周邊有綠城育華學校、西溪實驗學校以及規(guī)劃中的中小學；公建：項目所屬西溪濕地保護范圍，鄰西溪國家濕地公園。項目周邊規(guī)劃蔣村商務中心、文一西路特色商業(yè)街；醫(yī)院：項目北面浙大國際醫(yī)療中心將是省內(nèi)規(guī)模最大的綜合性三級甲等醫(yī)院；公交：周邊文一西路蔣村公交總站。賣點提煉杭州“墻門大宅”世家生活空間賣點一：中式排屋以小景、幽巷、靜院、敞屋等墻門生活空間元

14、素演繹現(xiàn)代中式墻門大宅。賣點二：利用自然濕地資源，打造體驗式場景，曲徑通幽。點評：該項目與本案容積率相同，其產(chǎn)品類型和排布對本案具有很強的借鑒性。此外，該項目地理位置更佳，因此要求本案產(chǎn)品更加具有吸引力。西溪里建筑 園林社區(qū)建筑新中式在建筑規(guī)劃上，二期以板式高層公寓半圍合排屋區(qū)的設(shè)計，視線向五常港河開放，使二期住戶采光好、景觀開闊，享受沿河景觀及私密安靜的環(huán)境。社區(qū)園林組團公園在景觀設(shè)計上，將墻門文化貫穿始終，幽巷、雅街、素墻，水系、綠植、坡地以及板式公寓寬敞的樓間距形成的主題性綠地，如7000多的組團公園、10000多的水景中央花園。點評：此項目打造新中式建筑，其排屋產(chǎn)品對中式元素的體現(xiàn)較為

15、到位，但其小高層產(chǎn)品卻很難看到中式元素的體現(xiàn)。究其原因，新中式對高層建筑的運用技術(shù)尚不成熟，很難體現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)感。西溪里戶型設(shè)計排屋：面積260，地上3層，地下1層概括：一層設(shè)置中庭，二三樓可通風見光，增加了亮度和通透性。三層只設(shè)置休閑露臺與主人房，增加了舒適性。點評：整個房型瘦長，面寬較窄，光照有限。二層幼兒房、父母房并排，兩房面寬都略顯局促。西溪里開發(fā)進度開發(fā)進度開發(fā)進度分期開發(fā)，分期銷售。分蘆園/熙園(排屋)和瑾園/珺園(公寓)共4個組團銷售。銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀2009年5月底，二期開盤，目前聯(lián)排尚余72套，戶型為290平方米和325平方米。公寓尚有5棟，500套左右，戶型為87平米，89平米

16、和125平米。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前小高層均價16312元/，排屋均價27742元/，與報價40000元/有一定差距。綠城西溪誠園項目概況n項目位置：綠城西溪誠園位于西湖區(qū)文一西路n總建面積：60萬n開盤時間：預計09年11月底n入住時間：未定n綠 化 率：40n容 積 率：2.1 n當前報價：30000元/平米n建筑形態(tài)：高層n主力戶型：180-200平米n開 發(fā) 商：浙江報業(yè)綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠城西溪誠園區(qū)位 賣點區(qū)域交通區(qū)域交通由西溪路、天目山路、文一路、紫金港路、紫金花路、古墩路等縱橫密集路網(wǎng)組成了西溪誠園周邊便捷的城市交通線路圖，西溪誠園還近鄰杭州繞城高速，使遠行更為方便。賣點提

17、煉賣點提煉綠城第二代高層公寓典范賣點一：綠城品牌-綠城十五年城西回歸之作賣點二：城西精裝大盤-城西版塊近年來少有的精裝小高層大盤賣點三：西溪濕地城西和西溪的紐帶點評：該項目與本案同在一個緯度，地理位置比本案相對更佳，未來可能會對本案造成威脅綠城西溪誠園配套 建筑 園林配套服務配套服務大型商業(yè)、教育西城廣場、沃爾瑪購物廣場（建設(shè)中）、蔣村商務中心（規(guī)劃中）、浙江大學紫金港校區(qū)、杭州綠城育華學校，周邊還分布有西溪實驗學校、市府幼兒園、杭十五中西溪校區(qū)等眾多學校，形成涵蓋大學、中學、小學、幼兒園等全程完備教育配套系統(tǒng)。社區(qū)內(nèi)配備綠城獨創(chuàng)的園區(qū)生活服務體系、高端生活設(shè)施。社區(qū)建筑社區(qū)建筑新古典主義外立

18、面以石材幕墻為主，在典雅、莊重、精致的新古典主義建筑風格上增加現(xiàn)代建筑元素，風格更為簡潔、俊朗。社區(qū)園林社區(qū)園林組團綠化40%高綠化率，建筑密度較低，綠化面積大。點評：該項目內(nèi)外配套設(shè)施齊全，采用了杭州市場上較為流行的新古典風格，全部為9-13層建筑，建筑密度較低，綠化面積大。綠城西溪誠園戶型設(shè)計概括：增加居住私密性，戶型實現(xiàn)電梯直接入戶，較大的客廳及主臥面寬，增加儲藏空間，加大廚房面積，使室內(nèi)布局更佳合理和完善，提高居住舒適度；精裝修，引入水循環(huán)地暖裝置等科技節(jié)能技術(shù)。E E戶型：四室兩廳三衛(wèi)，戶型：四室兩廳三衛(wèi)，186186 J J戶型：三室兩廳三衛(wèi)，戶型：三室兩廳三衛(wèi)，218218 L

19、L戶型：五室兩廳五衛(wèi)，戶型：五室兩廳五衛(wèi)，269269點評：點評：私密居家氛圍；客廳大開間，北接景觀陽臺；方正書房連接景觀陽臺，聆賞美景；廚房大面寬，與餐廳連接緊密；南向雙次臥連接景觀陽臺，營造融融生活情趣。點評：點評：與E戶型相比，功能空間數(shù)量減少，增加了每個空間的面積；起居室與廚房分開，使整個空間布局更加完善點評：點評：大面積戶型，開敞玄關(guān)鋪展尊貴人生；增設(shè)工人房，各個功能房均配備獨立衛(wèi)生間，品質(zhì)生活更便捷；廚房空間充足設(shè)置早餐廳；主臥大開間，套房結(jié)構(gòu)，豪華盥洗室功能齊備綠城西溪誠園開發(fā)進度開發(fā)進度開發(fā)進度分四期開發(fā)，即將開盤為一期，一期9萬平米，9棟樓，為11層、13層小高層，共503套

20、。銷售現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀目前沒有在售樓座，預計09年11月底開盤銷售。西溪區(qū)域分析價格分析西溪區(qū)域分析戶型分析西溪區(qū)域分析 近期土地成交狀況剛剛拍出的這四塊土地，都是居住用地，位置集中在荊長路東西側(cè)和文一西路。雖然地塊面積不是很大，但是樓面價7500元/（荊長路西側(cè)地塊5071元/），都比本案低。這更加決定了本案不能走性價比路線，而是要提升品質(zhì)，提高產(chǎn)品附加值，走高端路線。西溪區(qū)域分析 總結(jié)n天賜的西溪加上合理的規(guī)劃，最終成就了“西貴”板塊的形成。n競品定位高端，主流為聯(lián)排、洋房、大戶型公寓等改善型住宅。n區(qū)域未來商品房潛在供應量18萬用地，再加上競品的存量，都對項目入市造成競爭。要求本案定位高端，

21、設(shè)置合理的產(chǎn)品類型和戶型，在一定程度上進行產(chǎn)品創(chuàng)新，增強競爭力?？腿盒枨蠓治隹腿盒枨蠓治隹腿盒枨蠓治鲠槍Υ舜握{(diào)研，我們設(shè)計了調(diào)查問卷，以了解杭州房地產(chǎn)市場需求。問卷內(nèi)容主要涉及兩項內(nèi)容：n杭州房地產(chǎn)整體需求n西溪板塊區(qū)域內(nèi)市場需求限于有效問卷只有113個，所以問卷結(jié)果可能有所偏頗或者不全面，因此我們又根據(jù)對西溪板塊目前在售產(chǎn)品客群的梳理對客群需求進行了修正，最后得出本案將面對的客群特點?？腿盒枨蠓治霭鍓K需求問卷顯示，目前城西板塊需求趨于旺盛客群需求分析公寓產(chǎn)品偏好中間套、邊套偏好大比例的懸殊，可以看出邊套目前是需求的主流。結(jié)合目前杭州小高層主要有板樓和點式樓兩種，因此我們建議小高層優(yōu)勢位置可建

22、點式樓。平層優(yōu)于復式同類型的公寓產(chǎn)品中，相對平層需求更旺盛客群需求分析別墅類型偏好聯(lián)排別墅受寵聯(lián)排別墅/排屋、花園洋房需求都很旺盛。疊拼產(chǎn)品市場認知度較低，獨棟鑒于總價高昂需求較弱?？腿盒枨蠓治鰟e墅主題偏好水景別墅略占上風近半數(shù)受訪者表示喜歡水景別墅，對山景別墅、鄉(xiāng)村別墅的偏好度較弱。水主題設(shè)計最受歡迎水景主題高于綠地主題，更高于康樂設(shè)施主題。客群需求分析別墅戶型偏好戶型面積對于別墅面積，250-400平米的需求占到了67%。城西客群特征小結(jié)根據(jù)市調(diào)結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，目前板塊購買客戶主要有以下特征：年齡：中年偏上人群為主籍貫：杭州本地47%，浙江省內(nèi)其他地區(qū)42%，其他地區(qū)11%。家庭階層：富貴

23、之家買房目的：改善自住，投資各半。教育程度：大專以上水平為主，比較崇洋。審美：具有一定的生活情調(diào)，強烈向往更高檔住宅產(chǎn)品的居住感覺。項目地塊分析項目地塊分析項目地塊分析經(jīng)濟指標n規(guī)劃用地面積：16.2296萬n規(guī)劃建筑面積：29.41128萬n容積率：1.8n限高：36米n建筑密度:30%n物業(yè)類別：商品住宅30萬平米的體量，既有利于打造高檔項目的規(guī)模，又不至于帶來過長的銷售周期。而1.8的容積率與36米限高，就決定了產(chǎn)品的類型，只能在小高層、洋房和聯(lián)排別墅中做組合。項目地塊分析資源環(huán)境優(yōu)勢：n各方向優(yōu)良的路況n地塊有坡度的濕地環(huán)境n東側(cè)繞城高速綠化帶與河流 劣勢： 北側(cè)變電站和高壓線項目地塊

24、分析地塊問題地塊北側(cè)緊鄰文一西路位置存有 1 1 0 千伏五常變電站一座和兩條高壓線。雖然高壓線不在地塊里面，但是如果該變電站不能拆除，其四周 1.5 米安全距離之內(nèi)的位置需做防護。而高壓線的安全距離更高達10米。主要影響是對于客群心理層面，尤其是高端客群易產(chǎn)生購買抗性項目地塊分析小結(jié)地塊整體較為方正，地勢稍有坡度。每塊地塊東西長，南北短，呈較規(guī)則四邊形分布，用地較為開闊，有利于項目的發(fā)展規(guī)劃。尤其是地塊東邊緊鄰繞城高速綠化帶、東南緊鄰河流、地塊上較好的濕地資源都給項目打造高端住宅、提升品質(zhì)以充分支撐。但是，項目北端的變電站和高壓線將對產(chǎn)品排布以及消費者心理造成影響。項目地塊分析建議n變電站的

25、存在，勢必會導致來訪客戶現(xiàn)場轉(zhuǎn)化率降低。為保障銷售進展順利，需加大推廣力度以增加客群基數(shù)，導致推廣費用增加。 60億1.5% 30%=2700萬n變電站的存在，勢必會造成周邊樓座定價比其他樓座低，按經(jīng)驗值約在10%左右。預計變電站周邊樓座總面積約4萬平米（11層小高層）。 4萬平米2萬元/平米10%=8000萬如果協(xié)調(diào)相關(guān)部門搬遷變電站的費用在此之下，建議公司盡可能實現(xiàn)變電站的搬遷，為項目打造高端產(chǎn)品掃清障礙。項目初步開發(fā)意向建議市場大勢趨好地塊優(yōu)勢豪宅-高端物業(yè)杭州高速發(fā)展西溪高尚住區(qū)高端客群需求打造高端品牌初步意向：西園-西溪島居生活大華西溪風情坤和西溪里西溪望莊西溪蝶園濕地-核心價值區(qū)域

26、共性地塊條件一般定義豪宅的五大標準：一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復制；四是風格各異難以仿造：五是人文價值無法再生。因此，稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性。本地塊條件下的豪宅界定：打造一個相對意義上的產(chǎn)品品質(zhì)豪宅，這里所說的豪宅并非單純價格昂貴的房子，而是相對于其他優(yōu)越區(qū)位和獨特資源項目我們占據(jù)并不是最好位置、資源卻打造出不同凡響的獨特品質(zhì)樓盤高端物業(yè)。項目定位思考關(guān)于豪宅項目定位思考關(guān)于濕地濕地的價值濕地的價值濕地廣泛分布于世界各地，是地球上生物多樣性豐富和生產(chǎn)力較高的生態(tài)系統(tǒng)。濕地在抵御洪水、調(diào)節(jié)徑流、控

27、制污染、調(diào)節(jié)氣候、美化環(huán)境等方面起到重要作用，它既是陸地上的天然蓄水庫，又是眾多野生動植物資源，特別是珍稀水禽的繁殖和越冬地，它可以給人類提供水和食物。濕地與人類息息相關(guān)，是人類擁有的寶貴資源，因此濕地被稱為“生命的搖籃”、“地球之腎”。住區(qū)濕地景觀營造結(jié)合本案地塊目前存在的相當體量的濕地景觀，建議與后期規(guī)劃良好結(jié)合，在不過于影響項目整體施工的前提下，盡可能保有地塊上的優(yōu)勢濕地資源。在后期的景觀營造中，與人工造景相結(jié)合，打造既自然生態(tài)又能彰顯品質(zhì)的濕地景觀。項目定位思考關(guān)于濕地解讀西溪濕地（精神層面）西溪是一個有著悠久人類活動蹤跡的次生濕地，擁有較為獨特的水生陸生植被和野生動物：水中生長著蘆、

28、菱、萍、蓮；兩岸茂盛著梅、柿、樟、竹；溪中游動著鯉魚、草魚、蝦、黃鱔；天上岸中翻飛著白鷺、翠鳥、綠頭鴨、銀雞等稀有鳥類，形成了獨特的濕地生態(tài)景觀。項目定位思考關(guān)于濕地西溪歷史，十分悠久，迄今已有四五千年歷史。西溪人文，源遠流長。西溪自古就是隱逸之地，被文人視為人間凈土、世外桃源。秋雪庵、泊庵、梅竹山莊、西溪草堂在歷史上都曾是眾多文人雅士開創(chuàng)的別業(yè)，他們在西溪留下了大批詩文辭章。濱水居住的高端價值西溪濕地早在新石器時代的良渚文化時期就有了先民生活的足跡，而且歷來是皇家、儒仕、百姓依濕居住和濱水生活的風水寶地。在都市飛速發(fā)展的今天，既占據(jù)城市便利，又占據(jù)濱水自然價值，已然成為高端居住形態(tài)的代表符合。項目定位思考高端物業(yè)+ 濱水居住= 灣區(qū)物業(yè)項目定位思考灣區(qū)物業(yè)灣區(qū)物業(yè)通常是指那些擁有灣區(qū)資源