蕪湖市泉州建材城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、蕪湖市“泉州建材城（暫命名）”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一項(xiàng)目概況31、項(xiàng)目名稱32、項(xiàng)目功能定位33、項(xiàng)目地理位置34、項(xiàng)目輻射范圍45、項(xiàng)目總占地46、項(xiàng)目總建面4二蕪湖市建材市場(chǎng)現(xiàn)狀分析51、全國建材市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀52、全國建材市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)83、蕪湖市建材市場(chǎng)需求狀況94、蕪湖市建材市場(chǎng)供給狀況105、小結(jié)12三蕪湖市城市規(guī)劃簡析121、蕪湖市城市發(fā)展規(guī)劃122、蕪湖市城市交通規(guī)劃133、蕪湖市城市現(xiàn)代物流體系規(guī)劃154、項(xiàng)目與城市規(guī)劃的相互作用15四項(xiàng)目投資與經(jīng)營方案161、項(xiàng)目建設(shè)周期與進(jìn)度安排162、項(xiàng)目投資方案與成本估算163、項(xiàng)目經(jīng)營方案與收益估算17五項(xiàng)目效益分析181、經(jīng)濟(jì)效益分

2、析182、社會(huì)效益分析18六結(jié)論與建議191、可行性研究結(jié)論192、建議19一 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目名稱泉州建材城（暫命名）2、 項(xiàng)目功能定位將項(xiàng)目建設(shè)成為以蕪湖為中心的皖南區(qū)域性建材物流中心。3、 項(xiàng)目地理位置到馬鞍山等到開發(fā)區(qū)航運(yùn)該項(xiàng)目位于蕪湖市鳩江區(qū)，九華北路與蕪寧鐵路之間，蕪?fù)吐妨⒔粯蚋浇?。這里向東可通過鳩茲大道通向三環(huán)路和蕪寧高速公路，向西可通過長江大橋到長江以西，向北可通過鳳鳴湖路和九華北路到達(dá)蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和馬鞍山，向南可通過九華路和弋江路穿越城市。進(jìn)入高速路過江到巢湖等到市區(qū)及城南項(xiàng)目位置與交通示意圖4、 項(xiàng)目輻射范圍包括蕪湖市全境以及馬鞍山、宣城、銅陵、巢湖等四市的大部分地

3、區(qū)，大約擁有2000萬人口的消費(fèi)市場(chǎng)。輻射范圍項(xiàng)目輻射范圍圖5、 項(xiàng)目總占地約300畝6、 項(xiàng)目總建面約20萬平米，容積率約為0.9二 蕪湖市建材市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、全國建材市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀建材業(yè)和建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，呼喚著全新市場(chǎng)流通體系的建立，迫切要求盡快建立統(tǒng)一、規(guī)范的國家級(jí)建材大市場(chǎng)，推動(dòng)我國建材市場(chǎng)與世界接軌，促進(jìn)我國建材產(chǎn)品貿(mào)易的進(jìn)一步擴(kuò)大和發(fā)展，并以國際國內(nèi)市場(chǎng)為導(dǎo)向，促進(jìn)和帶動(dòng)建材產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前國內(nèi)建筑業(yè)正處于快速繁榮期，奧運(yùn)工程項(xiàng)目的全面建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的巨額增長，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)一個(gè)新型的行業(yè)建材物流業(yè)的發(fā)展壯大，建材、家裝物流已悄然走進(jìn)我們的生活。建材種類繁多，性質(zhì)各異，一般包括鋼

4、材、水泥、木料、磚瓦沙石等，具有體積笨、質(zhì)量大、占地廣等特點(diǎn)，有些建材還具有保持期短、易破損等特點(diǎn)，有些建材需要大型物流設(shè)施、設(shè)備完成裝卸搬運(yùn)，有些建材需要較大的空間和特殊的環(huán)境完成保管和倉儲(chǔ)，這無疑對(duì)建材物流服務(wù)提出了更高的要求。由于建筑工程具有個(gè)異性、時(shí)間性和一次性的特點(diǎn)，產(chǎn)品的形成屬單件生產(chǎn)方式，因此建材物流有其自身特有的多樣性和復(fù)雜性等特點(diǎn)：供應(yīng)物流占主導(dǎo)、物流流程長、結(jié)點(diǎn)多、物流量的不穩(wěn)定性、物流服務(wù)場(chǎng)所的變動(dòng)性、物流服務(wù)方式的靈活性等。經(jīng)過多年的發(fā)展，隨著建筑業(yè)的興旺，當(dāng)前國內(nèi)建材物流也日漸繁榮和規(guī)范，已初步形成多種模式共存發(fā)展的格局，主要有以下5種模式：1.連鎖超市型；2.市場(chǎng)聯(lián)

5、盟型；3.品牌專賣店型；4.綜合批發(fā)市場(chǎng)型；5.物流園區(qū)（基地）型。（一）連鎖超市型建材連鎖超市具備貨真價(jià)實(shí)、購物環(huán)境好、退換貨方便等優(yōu)勢(shì)，一般品牌都以能夠進(jìn)入建材超市為榮。建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)，無阻礙購物已成為一種消費(fèi)時(shí)尚。（二）市場(chǎng)聯(lián)盟型國內(nèi)最早走上市場(chǎng)聯(lián)盟之路的是青島國際建材物流與采購聯(lián)盟。該聯(lián)盟2002年成立，是集建材生產(chǎn)商、銷售商、房地產(chǎn)開發(fā)商和建材大市場(chǎng)組成的建材聯(lián)合采購營銷網(wǎng)絡(luò)。主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙

6、向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的卓越價(jià)值的先進(jìn)模式。2003年，來自北京、上海及天津等13個(gè)省市的大型建材市場(chǎng)巨頭，在天津環(huán)渤海建材市場(chǎng)聯(lián)合簽署了中國建材市場(chǎng)聯(lián)盟天津協(xié)議，中國建材市場(chǎng)聯(lián)盟正式成立。各地建材市場(chǎng)通過聯(lián)盟，建立營銷網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)資源共享，借助于更加齊全的貨品和更加快捷的物流，贏得更加廣闊的市場(chǎng)。大聯(lián)盟充分發(fā)揮各成員單位在全國主要大中城市建材物流業(yè)的主導(dǎo)地位，為國內(nèi)外建材制造商提供貨暢其流的營銷網(wǎng)絡(luò)；走聯(lián)合之路，利用建材大市場(chǎng)豐富的市場(chǎng)資源進(jìn)行橫向聯(lián)合，通過資源整合形成一個(gè)覆蓋全國的建材物流網(wǎng)絡(luò)。（三）品牌專賣店型隨著社會(huì)發(fā)展的日新月異，人民物質(zhì)文化生活水平的快速提高，品牌建

7、材越來越受到消費(fèi)者的熱切關(guān)注。建材品牌專賣店已成為建材市場(chǎng)的亮點(diǎn)，成為建材物流的重要模式。品牌專賣店一般只經(jīng)營一類具有精妙的設(shè)計(jì)、精致的工藝的高端建材，品牌專賣店豐富了國內(nèi)家居建材市場(chǎng)的業(yè)態(tài)，滿足了消費(fèi)者對(duì)優(yōu)雅、純正、時(shí)尚名品的追求?？v觀國內(nèi)品牌建材市場(chǎng)，在都市人追求生活質(zhì)量和注重豪華風(fēng)格的推動(dòng)下，品牌專賣店具有廣闊的發(fā)展空間。（四）綜合批發(fā)市場(chǎng)型目前，國內(nèi)投資超億元的建材城有60多個(gè)，還有數(shù)千個(gè)規(guī)模不同的建材市場(chǎng)。建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。較有代表性的是天津環(huán)渤海建材中心批發(fā)市場(chǎng)，以其批發(fā)、

8、零售、推廣、設(shè)計(jì)、施工于一體的經(jīng)營特色，獲得了英、美兩國的iso9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證，成為面向全國、輻射華北的國家一流建材大市場(chǎng)，目前已形成覆蓋天津各地區(qū)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)及終端市場(chǎng)的物流配送基地，建立起了規(guī)范的建材現(xiàn)代物流配送體系。（五）物流園區(qū)（基地）型近年來，物流業(yè)在黨中央、國務(wù)院高度重視和各級(jí)政府的重點(diǎn)扶持下，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，建材物流園區(qū)（基地）以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)（基地）有十余個(gè)。例如：已建成的廣東建材物流基地位于廣州市黃埔區(qū)黃埔大道東，占地60萬平方米，有5000噸級(jí)兩個(gè)泊位貨運(yùn)碼頭，1800米碼頭

9、岸線，2條共7.6公里長鐵路專用線，與京廣、京九鐵路相接，交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件十分優(yōu)越。目前已成為華南地區(qū)最大的鋼材、木材、玻璃等建材商品的進(jìn)出口集散地和擁有多種功能的現(xiàn)代化大型物流基地；北新建材集團(tuán)至2005年底，將在華北區(qū)、華東區(qū)、華南區(qū)和擬建中的西南區(qū)共擁有五個(gè)超大型的物流產(chǎn)業(yè)基地，集采購與供應(yīng)為一身的全國物流網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)初步形成；正在建設(shè)的廈門建材物流展示中心，投資9億元，占地600畝，是包括建材展示、加工、倉儲(chǔ)、配送等一條龍配套完善的建材園區(qū)，將成為國內(nèi)最大的建材物流中心。2、 全國建材市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有資料顯示，2005年1-10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11769億元，同比增長21.6%，

10、全國累計(jì)完成房屋施工面積14.3億平方米，同比增長18.5%。數(shù)字表明，建材物流需求日漸強(qiáng)大，國內(nèi)建筑業(yè)應(yīng)該高度重視建材物流的發(fā)展，加強(qiáng)與供應(yīng)商的溝通與協(xié)作，實(shí)現(xiàn)建材物流的合理優(yōu)化，為建筑業(yè)開辟創(chuàng)造利潤的新途徑。（一）幾種建材物流模式共同發(fā)展上述五種建材物流模式不是一塵不變的，物流業(yè)作為一種新的生產(chǎn)力，正在從功能單一的初始階段向供應(yīng)鏈管理一體化服務(wù)邁進(jìn)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)建材物流向更先進(jìn)的模式進(jìn)化，新的模式會(huì)產(chǎn)生，舊的模式被淘汰。目前這幾種模式呈現(xiàn)相互融合、彼此滲透、互為促進(jìn)、共同發(fā)展的局面。（二）建材物流配送受到高度重視建材與其他商品的一個(gè)重要不同點(diǎn)是量大、體重、價(jià)值低，物流費(fèi)用在商品成本中占很大比

11、重。降低物流成本，是提高競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑。因此，規(guī)?；?、專業(yè)化、現(xiàn)代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流園區(qū)將成為建材物流發(fā)展的主流趨勢(shì)，不僅可以提高物流配送效率和質(zhì)量，還可以減輕城市建材流通壓力。（三）第三方物流成為建材領(lǐng)域的主力軍目前，國內(nèi)第三方物流企業(yè)在建材領(lǐng)域還不多見。隨著建材物流市場(chǎng)的不斷發(fā)展，物流企業(yè)服務(wù)水平的不斷提升，建材供應(yīng)商面對(duì)日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，不得不尋找更多降低成本的途徑，而國內(nèi)建材供應(yīng)商還不具備自建配送中心來降低成本的條件，選擇第三方物流將成為一個(gè)較為明智的選擇。有資料表明：有物流外包意愿的建材供應(yīng)商高達(dá)90%，第三方物流將成為建材物流的主力軍。面對(duì)加入wto

12、的新形勢(shì)，國內(nèi)建材物流業(yè)將以“與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新”的精神，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定特色鮮明的建材綜合化發(fā)展物流戰(zhàn)略，優(yōu)化整合資源，大力發(fā)展建材物流配送新業(yè)態(tài)。3、 蕪湖市建材市場(chǎng)需求狀況“十五”時(shí)期，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。記者從市房管局了解到，全市房地產(chǎn)5年完成開發(fā)投資129.05億元，是“九五”期間的4.05倍，年平均增長33%，竣工房屋面積940萬平方米。與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相同步的是居民居住條件的不斷改善。統(tǒng)計(jì)表明，去年末城市居民人均居住面積由“九五”末的13.5平方米增至17.3平方米，農(nóng)村居民生活用房面積由26.2平方米增至30平方米。今年我市采取了加大安置房建設(shè)步伐，增

13、加廉租房供應(yīng)等一系列措施，通過創(chuàng)新思維，既保證了房價(jià)的平穩(wěn)，又有效維護(hù)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。2006年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額66.63億元，同比增長47.35，占gdp的13.85%,占固定資產(chǎn)投資的23.22%。其中住宅完成開發(fā)投資44.55億元，同比增長30.88。就市區(qū)而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成58.81億元，同比增長45.82，其中住宅完成開發(fā)投資37.93億元，同比增長29.06?！胺渴小背尸F(xiàn)出投資大幅增長，供求兩旺、供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨完善的良好態(tài)勢(shì)。從整體上看，隨著我市國民經(jīng)濟(jì)較快的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)隨著宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)不斷趨向合理，住宅開發(fā)投資額繼續(xù)穩(wěn)步增加。房地產(chǎn)業(yè)

14、的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)給建材市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展空間。一般認(rèn)為，工程建設(shè)項(xiàng)目中材料成本占工程項(xiàng)目造價(jià)的60-70左右?？梢?，建材業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中占有很高的比重。因此，近幾年蕪湖建材業(yè)的需求量也相當(dāng)大，而且呈現(xiàn)快速增長的勢(shì)頭。據(jù)業(yè)內(nèi)人士的估算，我市目前的建材業(yè)份額在5-6億元左右，但實(shí)際需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，很大份額分流到外地去了。4、 蕪湖市建材市場(chǎng)供給狀況隨著我市房地產(chǎn)等建材相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建材市場(chǎng)也隨之逐漸形成。從上個(gè)世紀(jì)九十年代到現(xiàn)在，已經(jīng)發(fā)展起來以長江市場(chǎng)園為主的，包括金鴻新、中南、銀豐裝飾城、長江市場(chǎng)園建材城等較大型的建材市場(chǎng)4家，以及許許多多分布在各個(gè)街區(qū)角落的小型建材商店。其中，長江

15、建材市場(chǎng)是蕪湖長江市場(chǎng)園整體項(xiàng)目的重要組成部分，市場(chǎng)經(jīng)營面積規(guī)劃29.2萬平方米，市場(chǎng)于2002年6月份推出，其經(jīng)營區(qū)域主要由精品展示廳、交易大廳、鋪面綜合區(qū)三部分組成，經(jīng)營品種包括木業(yè)板材、陶瓷潔具、燈飾燈具、油漆涂料、五金水暖、塑鋼石材、管材不銹。市場(chǎng)配套體系主要由加工區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和廣場(chǎng)文化區(qū)構(gòu)成。 蕪湖長江市場(chǎng)園建材城依托自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)，以及發(fā)展商卓越的招商和培育能力，引進(jìn)了來自江、浙、閩、粵和蕪湖本地眾多建材品牌商家。不過，相對(duì)于周邊大城市的建材市場(chǎng)而言，這些建材市場(chǎng)分散、檔次不高、品種有限、專業(yè)性不強(qiáng)，造成市場(chǎng)供給不足，而且價(jià)格偏高。有些客戶不得不到南京

16、等地購買，其中南京紅太陽就占領(lǐng)了蕪湖約10%的市場(chǎng)份額。市場(chǎng)名稱地址品類經(jīng)營面積（萬平米）檔次經(jīng)營狀況長江建材市場(chǎng)弋江中路較多29.2低一般中南建材城中山南路與利民路交匯處一般4.4中低差金鴻新弋江中路較少2中低差銀豐裝飾城銀湖中路一般3較高較好銀豐裝飾城長江建材市場(chǎng)金鴻新中南建材城現(xiàn)有大型建材市場(chǎng)位置示意圖建材產(chǎn)品價(jià)格偏高有兩個(gè)原因：由于經(jīng)營場(chǎng)所的選擇性少，造成2-4個(gè)商家競(jìng)爭(zhēng)一個(gè)店面的局面，使店面租金不穩(wěn)定，而且不斷攀升。以長江建材市場(chǎng)為例，目前每平米每個(gè)月租金達(dá)到25元，已經(jīng)高過長江市場(chǎng)園其他物流店面5元以上。一般認(rèn)為，物流費(fèi)用約占工程項(xiàng)目造價(jià)的11左右，而且物流效率的高低還會(huì)影響建材占

17、用資金的數(shù)量和施工效率，目前我市的幾個(gè)建材市場(chǎng)所處位置交通便利性也不夠，這也是建材銷售價(jià)格上升的原因之一。目前，相對(duì)于全國建材市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，我市建材市場(chǎng)都為落后的攤位式批發(fā)市場(chǎng)，規(guī)模較小，物流活動(dòng)零散，市場(chǎng)的配套倉儲(chǔ)、裝卸、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)施設(shè)備不夠。市場(chǎng)中購物環(huán)境較差，零星的送貨車輛與人流混雜，物流費(fèi)用高，物流速度慢，物流質(zhì)量難以保證。5、 小結(jié)我市建材市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，而且在未來5-10年內(nèi)還有很大的市場(chǎng)空間。但目前幾個(gè)建材超市都相對(duì)比較落后，存在各種不足與缺陷，不能滿足市場(chǎng)的需求。根據(jù)蕪湖建材市場(chǎng)的需求發(fā)展趨勢(shì)，蕪湖的專業(yè)建材市場(chǎng)應(yīng)該在兩至三個(gè)之間，而且應(yīng)該在品牌、規(guī)模、專業(yè)和打造“供需平臺(tái)”上

18、做文章。如果消費(fèi)者能在當(dāng)?shù)刭I到自己所需的商品，人們就不會(huì)舍近求遠(yuǎn)了。本項(xiàng)目的建設(shè)將一改我市建材物流落后的面貌，不僅能滿足區(qū)域性的建材市場(chǎng)需求，還能為城市建設(shè)及時(shí)提供貨品齊全的價(jià)格低廉的商品，一舉多得。三 蕪湖市城市規(guī)劃簡析1、蕪湖市城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的先行者和承載者。市十三屆人大五次會(huì)議通過的“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要中明確提出，我市將著力實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建濱江山水園林城市。未來5年，將進(jìn)一步拓展城市發(fā)展空間，市區(qū)面積將擴(kuò)大到720平方公里，其中建成區(qū)面積將達(dá)到150平方公里，市區(qū)人口將達(dá)到130萬?！笆晃濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)投資300億元。將堅(jiān)持高起點(diǎn)、規(guī)劃建設(shè)一批功能齊全

19、、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、交通便捷的新型社區(qū)，以滿足不同消費(fèi)群體的需求，到2010年，人均住房建筑面積要達(dá)到25平方米?？梢灶A(yù)見，“十一五”期間，我市房地產(chǎn)業(yè)必將有一個(gè)更大的發(fā)展?！笆晃濉逼陂g，蕪湖市將努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)既快又好的發(fā)展，地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政總收入、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅保持全省領(lǐng)先水平，把蕪湖建設(shè)成先進(jìn)制造業(yè)基地、區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化中心、綜合交通樞紐、濱江山水園林城市。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展目標(biāo)是，到2010年，累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2000億元，年均增長20%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入2000億元，年均增長23%；實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1000億元(當(dāng)年價(jià)格)，按可比價(jià)格計(jì)算，年均增長17%；

20、人均生產(chǎn)總值超過5000美元。財(cái)政總收入與經(jīng)濟(jì)保持同步增長。在“十一五”期間要把蕪湖建成國內(nèi)外重要的先進(jìn)制造業(yè)基地，打造“蕪湖制造”的工業(yè)品牌。繼續(xù)培育壯大汽車及汽車零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)，加快產(chǎn)業(yè)集聚，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、 蕪湖市城市交通規(guī)劃（一）公路交通網(wǎng)規(guī)劃 構(gòu)建以沿江高速、合杭高速為主軸，快速通道相貫通，高起點(diǎn)、大手筆改造蕪湖市與相鄰地市的出入口道路，構(gòu)筑發(fā)達(dá)、便捷、快速的對(duì)外交通系統(tǒng)，形成以蕪湖為結(jié)點(diǎn)，連接杭州、寧波、南京、上海、武漢、重慶等大城市的快速通道；市域建設(shè)快速通道通達(dá)灣沚、繁昌和南陵三縣城，通過連絡(luò)線連接縣城與中心鎮(zhèn)，通過提升道路等級(jí)、完善道路網(wǎng)絡(luò)，形成以

21、高速公路快速通道中速通道為骨架的三級(jí)道路干道網(wǎng)絡(luò)體系，全面提高市域城鎮(zhèn)之間以及城鎮(zhèn)與農(nóng)村地區(qū)之間的通達(dá)性。（二）鐵路交通網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃鐵路網(wǎng)發(fā)展重點(diǎn)是：建設(shè)宣杭鐵路復(fù)線，局部改造皖贛線；改造、小楊村編組站和鐵路客運(yùn)站場(chǎng)，規(guī)劃、實(shí)施客運(yùn)站至峨山路之間的鐵路東移工程，減少對(duì)城市南部的干擾，使城市南部的土地具有更大的開發(fā)價(jià)值，規(guī)劃將原有鐵路線路（長約6公里），作為城市輕軌線路用地。（三）水運(yùn)交通網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃1、充分利用長江黃金水道及萬噸級(jí)港口的有利條件，充分挖掘和利用港口資源，大力發(fā)展水上貨運(yùn)交通。2、充分利用江北的中水岸線港口資源，對(duì)江南的港口岸線加以整合，將一些企業(yè)占用的岸線退讓出來。3、發(fā)展水上旅游

22、業(yè)，利用中水和淺水岸線建設(shè)為游艇碼頭。4、打通蕪太運(yùn)河，加強(qiáng)蕪湖與蘇浙滬之間的內(nèi)河聯(lián)系。5、開發(fā)荊山河、漳河、青弋江等內(nèi)河航道，與蕪太運(yùn)河聯(lián)通成網(wǎng)。（四）港口發(fā)展規(guī)劃確立蕪湖港“五基地”“三平臺(tái)”發(fā)展戰(zhàn)略?！拔寤亍敝福褐旒覙蛭锪骰?、裕溪口物流基地、荻港物流基地、西江物流基地、綜合物流基地；“三平臺(tái)”是：物流平臺(tái)、商務(wù)平臺(tái)、信息平臺(tái)。蕪湖港未來發(fā)展的藍(lán)圖為：建設(shè)現(xiàn)代物流中心，興建以煤炭運(yùn)輸綜合一體化的港口煤炭物流園區(qū)，建立完善港口物流信息平臺(tái)。城市總體規(guī)劃市域綜合交通規(guī)劃圖如下所示：3、 蕪湖市城市現(xiàn)代物流體系規(guī)劃前期（2006-2007年）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段：到2007年初步建成港口、汽車等

23、物流項(xiàng)目示范工程。后期（2008-2010年）快速發(fā)展階段：以支持電子商務(wù)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的第三方物流為代表的現(xiàn)代物流企業(yè)快速發(fā)展，到2010年初步建成滿足進(jìn)出口、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)等發(fā)展需要的幾個(gè)大的物流項(xiàng)目。到2020年以前，將使蕪湖市真正成為安徽省以及長江三角洲的物流中心之一。按照國際型、區(qū)域型、市域型三個(gè)層次，蕪湖市區(qū)重點(diǎn)物流項(xiàng)目近期建設(shè)規(guī)劃如下表所示：類型物流項(xiàng)目名稱地址類型國際型朱家橋物流園區(qū)朱家橋港國際轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐型對(duì)非洲出口商品配送中心弋江區(qū)國際貨物集散型區(qū)域型綠色農(nóng)業(yè)物流中心三山區(qū)區(qū)域集配型蕪湖綜合物流園區(qū)弋江區(qū)區(qū)域集配型裕溪口煤炭配送中心裕溪口港區(qū)域集配型市域型開發(fā)區(qū)物流中心開發(fā)區(qū)內(nèi)地

24、區(qū)配送型西江汽車物流中心西江港口地區(qū)配送型蕪湖長江物流中心新長江地區(qū)配送型4、 項(xiàng)目與城市規(guī)劃的相互作用蕪湖雖然是一個(gè)地級(jí)市，但隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與輻射，蕪湖已經(jīng)逐漸成為長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腹地之一，未來的城市發(fā)展速度將變得越來越快，城市擴(kuò)張以及包括基礎(chǔ)設(shè)施的各方面城市建設(shè)規(guī)模也將逐年擴(kuò)大。城市規(guī)劃已將蕪湖定位為區(qū)域交通與物流的中心。從城市總體規(guī)劃市域綜合交通規(guī)劃圖中可以看出，泉州建材城項(xiàng)目所在地正好位于城市對(duì)外公路、鐵路、航運(yùn)等立體交通網(wǎng)的十字路口上，也是城市對(duì)內(nèi)交通的樞紐之地，地理位置非常顯赫。這是發(fā)展物流，特別是發(fā)展具有“量大、體重、價(jià)值低”特點(diǎn)的建材物流中心的重要便利條件。四 項(xiàng)目投

25、資與經(jīng)營方案1、 項(xiàng)目建設(shè)周期與進(jìn)度安排本項(xiàng)目的占地大，適合建設(shè)成規(guī)?；?、專業(yè)化、現(xiàn)代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流園區(qū)，將蕪湖建材物流產(chǎn)業(yè)的改造與提升一步到位。建設(shè)周期分為三期，包括建材展示、銷售、倉儲(chǔ)、配送等一條龍配套完善的建材功能區(qū)。第一期以銷售和倉儲(chǔ)區(qū)建設(shè)為主，為期一年時(shí)間；第二期以建材展示區(qū)建設(shè)為主，為期10個(gè)月；第三期以配送區(qū)建設(shè)為主，為期10個(gè)月。從2007年下半年開始到2010年上半年竣工。其建設(shè)進(jìn)度安排圖為：07.707.1008.108.408.708.1009.109.409.709.1010.1基礎(chǔ)工程第一期第二期第三期2、 項(xiàng)目投資方案與成本估算本項(xiàng)目的

26、投資組織者為蕪湖市泉州商會(huì)，泉州商會(huì)在蕪湖從事建材行業(yè)的商家達(dá)150家以上，占目前整個(gè)蕪湖建材市場(chǎng)供應(yīng)商的一半以上。各商家均有一定的資本實(shí)力，因此，本項(xiàng)目將采取自籌的方式募集建設(shè)資金。本項(xiàng)目投資包括土地成本、基礎(chǔ)工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)和各種稅費(fèi)等。投資分項(xiàng)單位成本費(fèi)用合計(jì)土地成本30萬元/畝9000萬元基礎(chǔ)工程10萬元/畝3000萬元建安工程500元/平米10000萬元經(jīng)營管理100元/平米2000萬元各種稅費(fèi)50元/平米1000萬元合計(jì)2.5億元3、 項(xiàng)目經(jīng)營方案與收益估算采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的卓越價(jià)值的先進(jìn)經(jīng)營模式。為了達(dá)到充分有效的管理和運(yùn)作，項(xiàng)目將全部采用出租方式經(jīng)營，經(jīng)營面積預(yù)計(jì)為15萬平米（包括所有可用于出租的部分）。招商方面，目前來自泉州的建材商家將成為現(xiàn)成的固有客戶，入駐率將可以達(dá)到70%左右，另外30%經(jīng)營面積的招商也將因此而容易解決。經(jīng)營建材品類將以目前市場(chǎng)需求量大的磁磚、水暖、木材為主，包括以下九個(gè)大類所有建材品種，做到品類齊全，貨源充足，運(yùn)輸便利，價(jià)格低廉： 1.電線（強(qiáng)電線、弱電線）；2.給水管道（冷水管、熱水管）；3.木材（木方材、木板材）；4.瓷磚