星級(jí)酒店財(cái)務(wù)預(yù)算

1、酒店財(cái)務(wù)預(yù)算酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，個(gè)別酒店在計(jì)算凈利潤時(shí)把土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的投 入算在了酒店固定資產(chǎn)折舊中，這種測算方法是錯(cuò)誤的，因?yàn)槭澜缟系耐恋貙傧∪辟Y源，是永遠(yuǎn)不會(huì)貶值的，更談不上什么折舊。常常有業(yè)主來找我?guī)推錅y算即將開業(yè)酒店的盈虧情況，每當(dāng)我看完現(xiàn)場、拿到設(shè)計(jì)圖紙和工程概算時(shí)，我心里的感受多半是遺憾，因?yàn)榫?店即將落成，“生米已煮成熟飯”，財(cái)務(wù)測算已經(jīng)流于形式、失去了 真正意義。正確的流程是，在新酒店籌劃之初，就該請一位具有綜合 能力的酒店財(cái)務(wù)專家對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行論證和測算，其依據(jù)主要是項(xiàng)目的地理位置、交通情況、城市位置、地區(qū)消費(fèi)習(xí)慣和

2、消費(fèi)水平、城市 酒店概況、同檔次同規(guī)模酒店數(shù)量及其營收數(shù)據(jù)等，當(dāng)然，被測算項(xiàng) 目的總體規(guī)劃圖紙是論證和測算的重要資料。經(jīng)過財(cái)務(wù)專家的反復(fù)論證和測算，如果新酒店能在開業(yè)首年持平，接 下來的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項(xiàng)目，如果新酒店開業(yè)后 的幾年都不大賺錢，甚至虧本， 那么業(yè)主還有投資的信心嗎？話又說 回來，即使經(jīng)酒店財(cái)務(wù)專家測算出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，也不意味著酒店項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，因?yàn)闃I(yè)主可以召集設(shè)計(jì)師和酒店管理專家一起認(rèn) 真研討財(cái)務(wù)專家給出的論證測算，找出虧損的原因，再對(duì)設(shè)計(jì)的圖紙進(jìn)行調(diào)整，比如調(diào)整項(xiàng)目規(guī)模、酒店檔次、建筑結(jié)構(gòu)、功能布局等， 然后將調(diào)整后的圖紙和工程預(yù)算交給財(cái)務(wù)專家進(jìn)行二次測

3、算，其間的工作要耐心務(wù)實(shí)， 直到把酒店項(xiàng)目的投資方案修正到能夠保證賺錢為 止。新酒店的財(cái)務(wù)測算一般以開業(yè)后五年時(shí)間為限， 為了通俗易懂地向讀 者傳達(dá)測算技巧，筆者舉出一個(gè)測算案例。這是一家擁有300間客房的四星級(jí)酒店， 建筑面積3.3萬M2餐飲服 務(wù)設(shè)施有：零點(diǎn)餐廳、宴會(huì)包間、多功能廳、咖啡廳、大堂吧；娛樂 休閑服務(wù)項(xiàng)目有：KTV包間、足浴按摩、美容美發(fā)；健身項(xiàng)目有：桌 球、乒乓球； 還有會(huì)議設(shè)施等。 現(xiàn)就該酒店的首年經(jīng)營情況測算如下： 營業(yè)收入預(yù)測1、客房收入預(yù)測團(tuán)隊(duì)入住率在 9%，平均房價(jià) 300 元/ 間天；會(huì)議入住率在 15%，平均 房價(jià) 400元/間天；商務(wù)散客入住率在 51%，平均

4、房價(jià) 430元/間天。 預(yù)計(jì)全年客房收入為：(300 X 9% + (400 X 15% + (430 X 51%x 300 X 365=3353.985 萬元2、餐飲收入預(yù)測零點(diǎn)餐廳： 餐位數(shù)為 300 個(gè)，按二餐測算，人均消費(fèi)水平為 65 元， 餐廳利用率為 45%，預(yù)計(jì)全年零點(diǎn)餐廳收入為：300X 2X 65X 45%X365=640.575 萬元。宴會(huì)包間：共計(jì) 30 間，餐位數(shù)約為 380 個(gè)，按二餐計(jì)算，人均消費(fèi) 水平為 100 元，包間利用率為 60%，預(yù)計(jì)全年宴會(huì)包間收入為：380X 2X 100X 60%X 365=1664.4 萬元。多功能廳： 餐位數(shù)約為 300 個(gè)，人均

5、消費(fèi)水平為 80 元，餐廳利用率為35% 預(yù)計(jì)全年多功能廳收入為：300 X 80 X 35%< 365=306.6萬元?？Х葟d： 餐位數(shù) 120 個(gè)，人均消費(fèi) 88 元，按二餐計(jì)算（早餐不計(jì)， 對(duì)外開中晚自助餐），餐廳利用率為 30%，預(yù)計(jì)全年咖啡廳收入為： 120X 2X 88X 30%X 365=231.264 萬元。大堂吧： 餐位數(shù) 96 個(gè)，人均消費(fèi) 30 元，餐廳利用率為 170%，預(yù)計(jì) 全年大堂吧收入為 96X 30X 170%X 365=178.704 萬元。會(huì)議室： 多功能廳 1 個(gè)，每周利用率按 1.5 次計(jì)算，每次消費(fèi)額為 1 萬元，預(yù)計(jì)全年多功能廳會(huì)議收入為 1.

6、5 X 1X 54=81 萬元；中會(huì)議室 2 個(gè)，利用率為 30%，平均每場次消費(fèi)額為 2000 元，預(yù)計(jì)全年中會(huì)議 室收入為 2X 2000X 30%X 365=43.8 萬元；小會(huì)議室 2 個(gè)，利用率為 30%，平均每場次消費(fèi)額為 1200 元，預(yù)計(jì)全年小會(huì)議室收入為 2X 1200 X 30%X 365=26.28 萬元。預(yù)計(jì)全年會(huì)議室收入為 151.08 萬元。 預(yù)計(jì)全年餐飲收入為 3172.623 萬元。3、健身收入預(yù)測乒乓球桌 1 張，每小時(shí)消費(fèi)額為 40 元，每周按 6 小時(shí)計(jì)算，預(yù)計(jì)全 年乒乓球收入為： 40X 6X 54=1.296 萬元；臺(tái)球桌 1 個(gè)，每小時(shí)消費(fèi) 額為 4

7、0 元，每周按 12 小時(shí)計(jì)算，預(yù)計(jì)全年臺(tái)球收入為：40X 12X54=2.592 萬元。健身收入共計(jì) 3.888 萬元。4、娛樂休閑收入預(yù)測娛樂休閑項(xiàng)目設(shè) KTV 和足浴按摩美容美發(fā)全部對(duì)外承包。 KTV 有 28 個(gè)包間，占裙樓一層，共1700M2月租金60元/M2 （含物業(yè)管理費(fèi)，但水電空調(diào)費(fèi)按表另計(jì)），即首年租金 122.4 萬元（以十年為限，每年租金遞增2% ;足浴按摩美容美發(fā)占裙樓一層，共1700M2,月租金50元/M2 （含物業(yè)管理費(fèi)，但水電空調(diào)費(fèi)按表另計(jì)），即首年租金 102 萬元（以十年為限，每年租金遞增2%）。總計(jì) 224.4 萬元。5、商場收入預(yù)測共有兩個(gè)小賣部， 全部對(duì)

8、外承包， 以五年為限， 每年租金遞增 5%，面 積共70m2預(yù)計(jì)全年房租收入 26萬元。6、其他收入預(yù)測 其他收入包括洗衣、 電話、商務(wù)中心等， 按客房、餐飲收入總計(jì)的 1.5%計(jì)算，全年預(yù)計(jì)其他收入為：6526.608 X 1.5%=97.8991萬元。預(yù)計(jì)全年酒店總營業(yè)收入為6628.3951 萬元，若加上對(duì)外承包項(xiàng)目收入，預(yù)計(jì)全年酒店總收入為6878.7951 萬元。營業(yè)成本預(yù)測營業(yè)成本主要指餐飲成本， 外包。因本酒店的娛樂休閑和商場兩個(gè)項(xiàng)目全部零點(diǎn)餐廳綜合飲食成本率按47%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年餐廳成本為640.575X 47%=301.07萬元。會(huì)包間綜合飲食成本率按45%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年餐廳

9、成本為1664.4 X45%=748.98萬元。多功能廳綜合飲食成本率按50%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年餐廳成本為306.6X50%=153.3萬元?？Х葟d綜合飲食成本率按45%=104.07萬元。45%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年餐廳成本為231.264 X大堂吧綜合飲食成本率按 30%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年大堂吧成本為178.704X 30%=53.6112 萬元。預(yù)計(jì)全年餐飲成本為 1361.0312 萬元。營業(yè)稅金預(yù)測營業(yè)稅金按酒店總營業(yè)收入的 5.55%計(jì)算，預(yù)計(jì)全年交稅金為：6628.3951 X 5.55%=367.876 萬元。 本預(yù)算未按照現(xiàn)新政計(jì)算，請留意分辨。費(fèi)用預(yù)測1 、工資：人員定編按客房總數(shù)的 1:

10、1.6 配備，預(yù)計(jì)員工總?cè)藬?shù)為 480 人。部門經(jīng)理以上管理人員約為 8 人（總經(jīng)理、駐店經(jīng)理、餐飲部、客房 部、前廳部、財(cái)務(wù)部、工程部、人力資源部經(jīng)理或總監(jiān)各一人）和高 級(jí)廚師 5 人，預(yù)計(jì)以上 13 人的工資按人均月工資 12000 元測算（已 含養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)）， 按 13 個(gè)月計(jì)算，預(yù) 計(jì)全年工資總額為：（ 8+5）X 12000X 13=202.8 萬元。普通員工 467 人，月人均工資按 2000 元測算，按 13 個(gè)月計(jì)算， 預(yù)計(jì) 全年工資總額為： 467X 2000X 13=1214.2 萬元。預(yù)計(jì)酒店全年工資總額為 1417 萬元。2、 福利費(fèi)： 按員工

11、工資總額的14%計(jì)提福利費(fèi)， 全年預(yù)計(jì) 1417X 14%=198.38萬元。3、養(yǎng)老、醫(yī)療、事業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)費(fèi)用： 按員工工資總額的 24.3% （分別是 20%、8%、2%、0.5%和 0.7%）計(jì)提費(fèi)用，全年預(yù)計(jì) 467X 2000X 12X 31.2%=349.6896 萬元。4、工作餐費(fèi)用：外聘部門經(jīng)理以上高級(jí)管理人員為 8人，早中晚三餐， 按每人每天 50 元計(jì)算，預(yù)計(jì)全年為 8X 50X 365=14.6萬元。普通員工 472 人，按每人每天 16 元(早餐 4 元、中晚餐各 6 元)每 月按 26 天計(jì)算，預(yù)計(jì)全年為 472X 16X 26X 12=235.6224 萬元。

12、 預(yù)計(jì)全年工作餐總費(fèi)用為 250.2224 萬元。5、工作服及勞保用品： 按每人每年 800 元計(jì)算， 預(yù)計(jì)全年費(fèi)用為 800X 480=38.4 萬元。6、洗滌費(fèi)： 按客房、餐飲營業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計(jì)全年洗滌費(fèi)用為：( 3353.985+3172.623 )X 1.2%=78.3193 萬元。7、消耗品費(fèi)用：客房部按客房收入的 1.2%測算，餐飲部按餐飲收入的 0.8%測算，預(yù)計(jì)全年消耗品費(fèi)用為3353.985 X 1.2%+3172.623X0.8%=65.6288 萬元。8、棉織品費(fèi)用： 客房部按客房收入的2%測算，餐飲部按餐飲收入的2.5%測算， 預(yù)計(jì)全年棉織品費(fèi)用為：3353

13、.985 X 2%+3172.623X 2.5%=146.3953 萬元。9、餐具費(fèi)用： 餐具費(fèi)用按餐飲收入的 2%測算， 全年餐具費(fèi)用預(yù)計(jì)為：3172.623 X 2%=63.4525萬元。1 0、辦公郵電費(fèi)： 按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計(jì)全年辦公郵電費(fèi)為 6628.3951 X 0.8%=53.0272 萬元。1 1 、宣傳廣告費(fèi)： 按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計(jì)全年宣傳廣告費(fèi)為 6628.3951 X 0.8%=53.0272 萬元。12、交際應(yīng)酬費(fèi)： 按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.7%測算，預(yù)計(jì)交際應(yīng)酬費(fèi) 為 6628.3951 X 0.7%=46.3988 萬元。13、 材料維

14、修費(fèi)： 按酒店?duì)I業(yè)總收入的1%測算，預(yù)計(jì)全年材料維修費(fèi)為 6628.3951 X 1%=66.284 萬元。14、 水費(fèi)（含排污費(fèi)）：按酒店?duì)I業(yè)總收入的2.2%測算，預(yù)計(jì)全年水費(fèi)為 6628.3951 X 2.2%=145.8247 萬元。15、 電費(fèi)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的 7%測算，預(yù)計(jì)全年電費(fèi)為 6628.3951X 7%=463.9877 萬元。16、 天燃?xì)赓M(fèi)：按餐飲收入的2.8%測算，預(yù)計(jì)全年天燃?xì)赓M(fèi)為3172.623 X 2.8%=88.8334 萬元。17、 柴油費(fèi)：按酒店?duì)I業(yè)總收入的1.7%測算，預(yù)計(jì)全年柴油費(fèi)為6628.3951 X 1.7%=112.6827 萬元。18、 其

15、他費(fèi)用（又稱不可預(yù)測費(fèi)用）：按酒店?duì)I業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計(jì)全年其他費(fèi)用為6628.3951 X 1.2%=79.5407萬元。預(yù)計(jì)全年經(jīng)營費(fèi)用（1-18項(xiàng)）總額為3717.0943萬元。經(jīng)營毛利潤預(yù)測酒店的經(jīng)營毛利潤計(jì)算方法很簡單，就是酒店的總收入減去總成本、總費(fèi)用和稅金的總和就是酒店的毛利潤，那么上述酒店預(yù)計(jì)全年 （開業(yè) 首 年） 實(shí) 現(xiàn) 經(jīng) 營 利 潤 為：6878.7951 -1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936萬元。第二至第五年酒店財(cái)務(wù)測算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)酒店首年可行性財(cái)務(wù)測算產(chǎn)生后， 就可以輕松地測算出第二至第五年 酒店經(jīng)營情況的較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，

16、因?yàn)闇y算所依據(jù)的參數(shù)變化的占少 數(shù)，不變的占多數(shù)，現(xiàn)將變化的參數(shù)列表如下予以說明：從表中所列數(shù)據(jù)可以看出，由于第二年至第五年的收入增長幅度始終高于費(fèi)用增長幅度，所以，只要酒店開業(yè)首年產(chǎn)生一定的經(jīng)營毛利， 那么一般情況下接下來四年酒店的毛利只會(huì)增加，不會(huì)減少。酒店經(jīng)營的最終目的是獲得凈利潤酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，若是用自有資金作酒店投入，那就必須計(jì)算銀行利息，若 是從銀行貸款的，就必須每年準(zhǔn)時(shí)向銀行還貸，若是做產(chǎn)權(quán)式酒店， 就必須逐月逐年地向業(yè)主返還高額利息。若一大筆自有資金定期五年存放在銀行，其利息收入至少在5%以上；若從銀行貸款，目前的貸款利息大

17、概是 1-3年為5.4%,3-5年是5.76%， 六年以上是5.94%;若要付給產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主回報(bào)，一般是稅前9%外加每年一定數(shù)量的免費(fèi)客房入住券。因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，如果經(jīng)營的毛利潤多于自有資金存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租費(fèi)用， 那么酒店就產(chǎn)生了凈利潤，這才真正達(dá)到了投資者的目的；如果經(jīng)營的毛利潤還不夠付那些利息或返租費(fèi)用，那么酒店就意味著虧本經(jīng) 營；如果酒店的毛利潤為負(fù)數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除 了要拿出一筆可觀的資金還貸或返給產(chǎn)權(quán)業(yè)主租金外，還要繼續(xù)向酒 店投入，這樣的酒店麻煩就大了。值得我們注意的是，中國乃至世界上的酒店管理公司絕大多

18、數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負(fù)責(zé)酒店的盈虧，賺了錢要分存。他們所謂賺錢的概念是什么呢？就是酒店產(chǎn)生了毛利，其實(shí)這是很不公平的，因?yàn)橛忻木频暝S多還是在虧本經(jīng)營，合理的游戲規(guī)則應(yīng) 該是，酒店有了凈利潤，酒店管理公司才可按照一定比例得到獎(jiǎng)勵(lì)。若是酒店虧了錢，即經(jīng)營沒有產(chǎn)生毛利，那么酒店管理公司照樣按照營業(yè)總收入的比例拿走管理費(fèi)， 而且派駐的高級(jí)管理人員的工資福利 待遇分文不少。道理其實(shí)很簡單，可遺憾的是，中國的許多酒店業(yè)主就愿意吃這個(gè)虧、 上這個(gè)當(dāng)。如何計(jì)算酒店的凈利潤呢？拿上邊舉的酒店案例來說吧，酒店建筑面積共有3.3萬m2按現(xiàn)在四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)以及市場的建設(shè)造價(jià)測算，酒店建筑投入約為1200元/M2,機(jī)電安裝工程投入約為1000元/M2，酒店裝飾工程投入約為2800 元/M2 ,那