商鋪投資培訓(xùn)稿PPT課件

1、培訓(xùn)意義：梳理商鋪銷售時(shí)對(duì)于售價(jià)和租金的關(guān)系；讓置業(yè)顧問科學(xué)正確的引導(dǎo)客戶；讓置業(yè)顧問熟練掌握商業(yè)投資基本計(jì)算方法；第1頁(yè)/共15頁(yè)商鋪投資收益率四種算法： 租金回報(bào)率法 租金回報(bào)率分析法 內(nèi)部收益率法 簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法 第2頁(yè)/共15頁(yè)1、租金回報(bào)率法 公式：（稅后月租金按揭月供款）12（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款） 優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 第3頁(yè)/共15頁(yè)2、租金回報(bào)率分析法 n公式：（稅后月租金每

2、月物業(yè)管理費(fèi)）12購(gòu)買房屋總價(jià) 這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。 第4頁(yè)/共15頁(yè)3、內(nèi)部收益率法 公式為：累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)（按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金（維修基金）家具、電器等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）內(nèi)部收益率 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益

3、、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。 不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。 第5頁(yè)/共15頁(yè)4、簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法 公式為：如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率

4、所包含的意義呢？ 如何計(jì)算投資回報(bào)率 第6頁(yè)/共15頁(yè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式 公式：計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率月租金12(個(gè)月)/售價(jià)或者保守計(jì)算公式：投資回報(bào)率月租金11(個(gè)月)/售價(jià)公式：計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率(售出價(jià)購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià) 第7頁(yè)/共15頁(yè)舉例說明例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下： 套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率2萬(wàn)元12/200萬(wàn)元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資

5、回報(bào)率將是：12 要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率(215-200)/200，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5 第8頁(yè)/共15頁(yè)現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來(lái)了，那么，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn)？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬(wàn)不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？ 我們認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會(huì)有10個(gè)答案。但據(jù)一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無(wú)幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值 。第9頁(yè)/共15頁(yè)其實(shí)

6、不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，比如商住兩用物業(yè)、爛尾翻新物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：物業(yè)類別 合理回報(bào)率 投資臨界點(diǎn) 超高回報(bào)率 (需審慎) 商住兩用物業(yè) 1012 7 15以上 爛尾翻新物業(yè) 910 6 20以上 第10頁(yè)/共15頁(yè) 溝通試題例如：上東大街6棟1層1號(hào)鋪，建筑面積：47.11現(xiàn)設(shè)定其銷售：29000元/，計(jì)算依據(jù)國(guó)際簡(jiǎn)易評(píng)估法問題1：1、此商鋪以15年投資回報(bào)期，問此商鋪靜態(tài)投資回報(bào)率是多少？2、根據(jù)15年投資回報(bào)期，問此商鋪每月租金是多少？第11頁(yè)/共15頁(yè)例如：上東大街6棟1層1號(hào)鋪，建筑面積：47.11現(xiàn)設(shè)定其銷售：29000元/，計(jì)算依據(jù)國(guó)際簡(jiǎn)易評(píng)估法問題2：1、如果商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司承諾客戶前3年每年10%的投資回報(bào)，那么此商鋪每個(gè)月每平方米的租金應(yīng)該是多少？2、如果客戶客戶說15年投資回報(bào)周期太長(zhǎng)要12年收回投資，那么此商鋪每個(gè)月每平方米的租金應(yīng)該是多少？第12頁(yè)/共15頁(yè)例如：上東大街6棟1層1號(hào)鋪，建筑面積：47.11現(xiàn)設(shè)定其銷售：29000元/，(計(jì)算依