貴州福泉及馬場坪酒店市場可行性調研報告

1、目錄一、 城市概況1.1 -地區(qū)城市1.2 -地區(qū)工業(yè)1.3 -地區(qū)農(nóng)業(yè)1.4 -地區(qū)旅游業(yè)1.5 -地區(qū)未來展望二、 福泉酒店業(yè)市場調查數(shù)據(jù)2.1 -調查數(shù)據(jù)說明 2.2 -調查數(shù)據(jù)表2.3 -調查結論三、 福泉馬場坪酒店投資可行性分析3.1 -投資何種模式酒店最好？3.2 -投資優(yōu)勢3.3 -投資劣勢3.4 -投入、收益模擬測算四、 總結語1.城市概況福泉市位于貴州省中部，黔南州北部。歷史悠久，物產(chǎn)豐富，既有世界罕見的高品位磷礦資源，又有濃香四溢的“高原牌”系列水果，還有綺麗迷人的名勝古跡，素有“亞洲磷都”、“水果之鄉(xiāng)”、“文化名城”的美譽。福泉年均氣溫14.7，年降水量1205毫米。東鄰

2、凱里市和黃平縣，南與麻江縣接壤，西界貴定、龍里、開陽三縣，北和甕安縣相連。南北最長55.2千米，東西最寬52.1千米?？偯娣e1688平方千米。人口31.39萬人（2007年末），有漢、布依、苗等民族，以漢族為多。轄2個街道、9個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)：金山街道、馬場坪街道、城廂鎮(zhèn)、黃絲鎮(zhèn)、鳳山鎮(zhèn)、陸坪鎮(zhèn)、地松鎮(zhèn)、龍昌鎮(zhèn)、牛場鎮(zhèn)、道坪鎮(zhèn)、高坪鎮(zhèn)、興隆鄉(xiāng)、藜山鄉(xiāng)、岔河鄉(xiāng)、仙橋鄉(xiāng)、高石鄉(xiāng)、谷汪鄉(xiāng)。市政府駐金山街道灑金北路。是國務院批準的對外開放城市，省級歷史文化名城和衛(wèi)生文明城市。這里交通發(fā)達、氣候溫和、資源豐富，是貴州經(jīng)濟發(fā)展的黃金地帶。自然景觀獨特，境內(nèi)峭壁、瀑布、溶洞、天生橋形態(tài)各異，其中灑金谷風景區(qū)以其

3、奇、幽、險、古等為特色，是貴州東線旅游第一站。1.1城市：福泉地理區(qū)位優(yōu)越。是大西南出海的主要通道和華東、中南地區(qū)通往大西南的咽喉要道，位于湘黔、黔桂、馬遵三條公路和湘黔鐵路交通線上，距龍洞堡國際機場僅80余公里。大西南出海通道貴新高等級公路及株洲至六盤水鐵路復線貫穿市境。市內(nèi)交通電力通信網(wǎng)絡發(fā)達。湘黔鐵路、滬昆高速、210國道、205省道、306省道和縣道、鄉(xiāng)道及礦煙經(jīng)濟道共計162條，基本形成了以貫穿市境南北的公路網(wǎng)絡。市屬企業(yè)及個體運輸業(yè)戶擁有客貨運輸車輛達2000余輛，在全省每百人人均擁有客貨運輸車輛中居第一；已建水電站21座，裝機14100kva,國家電網(wǎng)覆蓋全市，建有22萬伏變電站

4、1座，11萬伏變電站6座，正在建設的11萬伏變電站2座和50萬伏變電站1座；市內(nèi)16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部開通了程控電話，全部實現(xiàn)了光纜數(shù)字傳輸并已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，電視綜合覆蓋率已達100% 。1.2工業(yè)：福泉礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)突飛猛進?，F(xiàn)已探明具有工業(yè)開采價值的礦產(chǎn)資源有磷、煤、鐵、鉛、鋅、重晶石、硅石、耐火粘土、大理石、高嶺土、油頁巖、汞等20多種。優(yōu)勢礦種磷礦，儲量達3.2億噸，品位高（p205 含量多在30%以上，最高可達38%），多為露天礦，極易開采。市內(nèi)有福泉磷礦、市化肥廠、磷酸鹽廠、市重鈣廠、市磷肥廠、市軍民水泥廠等一系列骨干企業(yè)，擁有年產(chǎn)磷礦100萬噸、黃磷1.5萬噸、磷酸3萬噸、磷酸氫鈣

5、4萬噸、鈣鎂磷肥20萬噸、普鈣12萬噸、硫酸4萬噸、磷酸三鈣3萬噸、原煤70萬噸、水泥6萬噸的生產(chǎn)能力。1.3農(nóng)業(yè)：福泉日照充足，土地肥沃，適宜各類農(nóng)作物生長，農(nóng)業(yè)前景喜人。主要農(nóng)作物有水稻、玉米、小麥、大豆、油菜、烤煙等。境內(nèi)宜林荒山荒地約40萬畝 ，現(xiàn)已開發(fā)近5萬畝種植果、藥、桑、茶和用材林木。馬場坪鎮(zhèn)萬畝果園場年產(chǎn)水果近百萬公斤，所產(chǎn)梨、桃、桔、葡萄、中華獼猴桃等蜚聲全國，供不應求。優(yōu)勢品種“高原福梨"以果形美觀、色澤鮮麗、皮薄汁多、含糖量高的特點被選定為1998年西南7省區(qū)經(jīng)濟協(xié)作會貴州“8.28”活動指定水果。1.4旅游業(yè)：福泉是貴州東線、南線旅游第一站。境內(nèi)山川秀麗，歷史

6、悠久，旅游景點眾多，是研究古夜郎文化的重要遺址，已被收入中國名城大詞典。省級文物保護單位福泉古城垣歷經(jīng)數(shù)百載依舊巍然屹立；葛鏡橋、竹王城建筑風格早為建筑學者欽佩；古色古香的張三豐紀念館和神奇娟秀的福泉山讓游人留連忘返；以奇、悠、古、絕名播遐邇的著名省級風景區(qū)灑金谷被選入昆明世博園展館。還有正待開發(fā)的多處自然風光，如有以奇石、古樹、清泉、小溪組合而成的楊山拾翠；鑲嵌有仙人洞和蜈蚣橋的玉翠山；撲簌迷離的飛水巖；常年棲息鴛鴦、鷺絲的小巖山水；密林覆蓋常有國家一類保護動物蘇門羚等珍禽異獸出沒的蛤蚌河；百鳥爭鳴的叢林幽溪及奔騰不息的清水江等，景點多而相對集中，融文物、神話、自然風光、民族風情及科學考察為

7、一體，令人目不暇接、美不勝收。每一處勝景都有一個美麗動人的神話傳說，游人進入福泉，恍如闖人一個神話世界。1989年國家投資60多億元建設的國家重點工程項目黃龍山生態(tài)旅游區(qū)。將會把福泉的旅游業(yè)推向一個嶄新的高度。1.5地區(qū)未來展望：2010年，福泉市被國家工信部授予“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”稱號，2011年被國家商務部授予“國家外貿(mào)轉型升級示范基地”稱號，同年底，躋身“全國西部百強縣市”。福泉市抓住這一契機，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，精心規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局，努力推進新型工業(yè)化進程。福泉市“十二五”規(guī)劃的目標是，到“十二五”期末，實現(xiàn)全市工業(yè)總產(chǎn)值達280億元，年均增長25；工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成350億

8、元，年均增長30；區(qū)域稅收總收入達33.7億元。按照州委“951”經(jīng)濟發(fā)展格局，重點以工業(yè)經(jīng)濟為主導。福泉工業(yè)園區(qū)以“一區(qū)三園六產(chǎn)業(yè)”規(guī)劃布局后，一年多來，該市就引進福泉火電廠投資8億元煙氣脫硫制60萬噸硫酸循環(huán)經(jīng)濟項目，甕福集團投資3.5億元建設磷石膏綜合利用項目，福泉市金鹿農(nóng)機產(chǎn)業(yè)園項目投資1.2億建設年產(chǎn)1萬臺拖拉機及低速車等10家大中型企業(yè)落戶。到2011年底，福泉工業(yè)園區(qū)累計實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值113.45億元，同比增長38.4；地方累計收入5.69億元，同比增長42.13；安排就業(yè)11940人，解決失地農(nóng)民就業(yè)3629人。踏著“加速發(fā)展、加快轉型、推動跨越”的激越鼓點，強力推行工業(yè)化

9、、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化同步”，福泉市正以前所未有的速度闊步前行。2.福泉酒店業(yè)市場調查數(shù)據(jù)2.1調查數(shù)據(jù)說明本次調查針對了福泉市及馬場坪10余家高低端酒店、賓館，進行了價格、配套設施、入住率等方面的調查。2.1調查數(shù)據(jù)表根據(jù)2012年10月13日對福泉酒店業(yè)做的市場調查，得出的結果大致如下（摘選）。酒店名稱調研項目福泉大酒店灑金大酒店三豐大酒店金福賓館誠信大酒店區(qū)域灑金北路灑金北路灑金北路灑金北路灑金北路星級等級4星掛牌2星掛牌1星無無樓層15f7f6f6f配套設施水會ktv停車場無無無中餐廳客房數(shù)148間/套72間/套31間/套24間/套15間/套客房價位（均價）福泉大酒店只計標間、商務

10、間大廳標價：563大廳標價：348大廳標價：268大廳標價：178大廳標價：173現(xiàn) 行 價：300現(xiàn) 行 價：201現(xiàn) 行 價：186現(xiàn) 行 價：120現(xiàn) 行 價：130團 體 價：279團 體 價：148團 體 價：135團 體 價：115團 體 價：110入住率約70%約80%約8090%約90%約7080%會議設施14間間間無無電梯數(shù)量4部直升電梯1部直升電梯1部直升電梯無無車位配備有停車場/地下有停車場門前泊車無無優(yōu)點建筑大氣，裝修豪華，配套設施齊全，具備4星級酒店的氣質本土企業(yè)，在當?shù)赝瑱n次酒店中小有知名度開業(yè)時間較早，在當?shù)赝瑱n次酒店中小有知名度缺點硬件配套基本達到4星，軟件有待

11、提高，因為是本土企業(yè)，受本土人情影響，服務理念較差客房設計一般，房間面積較小，大廳面積不足35，略顯小氣客房設計一般，整體裝修裝飾過于老化，部分墻體均有霉變脫落的痕跡客房設計差，整體裝修裝飾過于老化，建筑面積小，走廊過道狹窄，部分墻體均有霉變脫落的痕跡客房設計差，整體裝修裝飾過于老化，建筑面積小，只有5樓一層住客，房間少。 2.3調查結論根據(jù)以上信息得出結論，福泉地區(qū)酒店業(yè)分處兩個極端，一是以福泉大酒店為主的高端高星級酒店。此類酒店投入成本較大，高檔次房間例如豪華套間（單、雙）和行政間、套（單、雙）入住率低，當?shù)貙Υ祟惙啃托枨蟛桓咴斐少Y源浪費。二是以灑金大酒店、三豐大酒店為代表的低端星級酒店。

12、此類酒店均已開業(yè)多年，硬件陳舊，裝修都已老化，甚至走廊過道和房間內(nèi)都出現(xiàn)墻體脫落現(xiàn)象。但是此類型酒店價格具有一定優(yōu)勢，所以總體入住率也普遍較高。3. 福泉馬場坪酒店投資可行性分析3.1投資何種模式酒店最好？目前，全國的酒店業(yè)發(fā)展方向被普遍認可的主要有兩個，一是傳統(tǒng)高星級酒店，二是連鎖型經(jīng)濟型酒店，從2009年全國的酒店市場狀況來看，也反映出這種趨勢，酒店一直以來面對的傳統(tǒng)的中等消費群有萎縮的跡象，尤其是散客群體，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店現(xiàn)有的目標市場忠誠度比較低，對價格過于敏感，在市場上出現(xiàn)大量經(jīng)濟型酒店等較便宜產(chǎn)品后，“跳槽”頻發(fā)。因此，積極尋找新的、高成長性的目標市場，確定今后酒

13、店投資方向是我們現(xiàn)在必須開始考慮的戰(zhàn)略問題。當然，首先我們應該說清楚，經(jīng)濟型酒店、快捷商務酒店也是存在巨大風險的。因為沒有任何投資是沒有風險的。經(jīng)濟型酒店、快捷商務酒店的良好競爭力是相對于星級賓館而言的。而一旦市場上出現(xiàn)大量的經(jīng)濟型酒店、快捷商務酒店后，那么之間的競爭將是相當慘烈的。但所幸，在福泉這個市場，我們還沒有看到任何一家類似的酒店，當然也就不存在“真正的”競爭對手。那么，什么樣的酒店才值得投資呢？換句話說，面對何種消費群體的酒店才是我們的“夢中情人”呢？如今是商務的時代，是做任何事都講究快速高效的年代，做一個以經(jīng)濟型、快捷商務類型為主題的酒店才能迎合主流，才能在酒店市場立于不敗之地。經(jīng)

14、濟型酒店、快捷商務酒店的消費群體是哪些呢？如果按社會身份劃分，他們應該包括但不只包括以下幾種人：企業(yè)白領和部分中高層管理人員，it、廣告、咨詢等新型行業(yè)從業(yè)人員，貿(mào)易公司營銷人員，自主創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者以及有國外生活、工作經(jīng)歷的各類人員。如果說中國將來會出現(xiàn)“中產(chǎn)階級”這一階層，他們一定會成為最主要的組成部分，而國外的社會發(fā)展歷史表明，這一群體不僅消費能力最強，而且能引領消費潮流，甚至形成社會上主流的消費意識，目前，國內(nèi)的類似群體還在初步形成的過程中?？梢灶A見，隨著中國開放型經(jīng)濟的深入發(fā)展，隨著福泉在十二五期間的規(guī)劃和發(fā)展，在不遠的將來，所謂的“中產(chǎn)階級”一定會出現(xiàn)在我們的周圍。 &

15、#160; 所以，投資專門服務于他們的經(jīng)濟型、商務快捷型酒店絕對是值得嘗試的投資目標，重要的是，至少在福泉，像這樣的酒店還沒有，因此，投資這樣的酒店具備“掘第一桶金”的潛力。其次，這樣的酒店不同于傳統(tǒng)的高星級酒店，投資額不會過于巨大，投資者資金壓力比較小，第三，由于面對的顧客群體喜歡簡單的服務和自助式服務，對人員面對面服務要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。3.2投資優(yōu)勢l 價格優(yōu)勢：馬場坪現(xiàn)房價在2600元/左右，本案購入價是xxx元/有效節(jié)約成本l 馬場坪是連接福泉、甕安的中樞 *客流量大l 項目地處馬場坪火車站附近 *未來升值潛力巨大l 未來的酒店發(fā)展趨勢為快捷商務酒店 *

16、現(xiàn)在在該地區(qū)還沒有競爭對手l 加盟連鎖酒店具有一定品牌影響力 *能依托品牌帶來一定客源l 連鎖品牌酒店擁有完善的管理體系 *有豐富的管理經(jīng)驗3.3投資劣勢l 開業(yè)時間晚于其他酒店l 新酒店品牌忠實度不高、附加值低3.4投入、收益模擬測算【模擬收益測算】以位于某城市一級地段的酒店為例。酒店建筑面積3500平方米，年租金145萬，100間客房，年平均出租率90，平均房價160元，加盟7天的參考收益如下：    費用說明總投資5,100,000裝修費用4,800,000一次性合作費300,000總收入5,518,800年均房費收入5,256,000年均非房費收入262,

17、800利潤率12.90%凈利潤714,212經(jīng)營毛利潤率56%經(jīng)營毛利潤3,090,528物業(yè)年租金1,450,000年收入提成386,316裝修費用攤銷480,000合作費攤銷60,000回收期4.07投資收益率24.60%營運現(xiàn)金流1,254,212480+30=510（萬元）4.8萬/房×100間客房=480（萬元）3000元/房×100房=30（萬元）525.6+26.28=551.88（萬元）100間房×90%×160元×365天=525.6（萬元）525.6×5%=26.28（萬元）71.4212（凈利潤）/551.88（總收入）=12.9%毛利潤-租金-提成-攤銷：309.05-145-38.63-48-6=71.4212（萬元）預設551.88（總收入）×56%=309.0528（萬元）預估551.88（總收入）×7%=38.6316（萬元）按10年攤銷：480萬元/10年=48萬/年按5年攤銷：30萬元/5年=6萬/年總投資/營運現(xiàn)金流：510萬元/125.4212萬元=4.07年營運現(xiàn)金流/總投資：1