房地產(chǎn)基礎知識(3)課件

1、房地產(chǎn)基礎知識(3)房地產(chǎn)基礎知識(3)房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)基礎知識(3)房房 地地 產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)基礎知識(3) 房產(chǎn)：房產(chǎn)： 是房屋及其權利的總稱是房屋及其權利的總稱 地產(chǎn)：地產(chǎn)： 是土地及其權利的總稱是土地及其權利的總稱 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)：是由土地、附著在土地上的各類建筑是由土地、附著在土地上的各類建筑 物、構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其物、構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其 權利構成的財產(chǎn)總稱。常常又稱為權利構成的財產(chǎn)總稱。常常又稱為“不不 動產(chǎn)動產(chǎn)”，香港稱為物業(yè)，香港稱為物業(yè)。 房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)基礎知識(3)工業(yè)建筑工業(yè)建筑：如各類廠房、倉庫等如各類廠房、倉庫

2、等 農(nóng)業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑：飼養(yǎng)、儲存農(nóng)具的房屋飼養(yǎng)、儲存農(nóng)具的房屋 房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的類型: 1、生產(chǎn)用房地產(chǎn)：、生產(chǎn)用房地產(chǎn)：房地產(chǎn)基礎知識(3)居住用房地產(chǎn)居住用房地產(chǎn)：住宅、公寓、別墅等住宅、公寓、別墅等經(jīng)營用房地產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)：商業(yè)、服務、旅游等商業(yè)、服務、旅游等行政用房地產(chǎn)行政用房地產(chǎn)：行政、辦公建筑行政、辦公建筑專用類房地產(chǎn)專用類房地產(chǎn)：文教、醫(yī)療、交通、體育類、文教、醫(yī)療、交通、體育類、 觀演類、展覽、紀念建筑觀演類、展覽、紀念建筑園林建筑園林建筑：供人們游憩用的建筑物供人們游憩用的建筑物2、非生產(chǎn)用房地產(chǎn)：、非生產(chǎn)用房地產(chǎn)：房地產(chǎn)基礎知識(3) 房地產(chǎn)位置的房地產(chǎn)位置的固定固定性

3、性 房地產(chǎn)地域的房地產(chǎn)地域的差別差別性性 房地產(chǎn)的高值房地產(chǎn)的高值耐久耐久性性 房地產(chǎn)的保值房地產(chǎn)的保值增值增值性性3、房地產(chǎn)的特性：、房地產(chǎn)的特性：房地產(chǎn)基礎知識(3)4、土地使用權出讓的年限、土地使用權出讓的年限 住宅用地住宅用地7070年年 工業(yè)用地工業(yè)用地5050年年 綜合或其他用地綜合或其他用地5050年年 商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年年 教育用地、科技用地、文化用地、衛(wèi)生教育用地、科技用地、文化用地、衛(wèi)生 用地、體育用地用地、體育用地5050年年房地產(chǎn)基礎知識(3)房地產(chǎn)中介的概念房地產(chǎn)中介的概念房地產(chǎn)基礎知識(3) 1、房地產(chǎn)中介：、房地產(chǎn)中介： 就是聯(lián)結房

4、地產(chǎn)發(fā)展商與消費者以及房地產(chǎn)就是聯(lián)結房地產(chǎn)發(fā)展商與消費者以及房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)部的各種經(jīng)濟關系的紐帶。經(jīng)濟內(nèi)部的各種經(jīng)濟關系的紐帶。廣義的房地產(chǎn)中介：廣義的房地產(chǎn)中介： 就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟中從生產(chǎn)就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟中從生產(chǎn) 到消費一切為房地產(chǎn)運行服到消費一切為房地產(chǎn)運行服 務的活動；務的活動；狹義的房地產(chǎn)中介：狹義的房地產(chǎn)中介： 就是專門為房地產(chǎn)市場交易就是專門為房地產(chǎn)市場交易 主體服務的活動。主體服務的活動。房地產(chǎn)基礎知識(3)2、房地產(chǎn)中介的基本特點、房地產(chǎn)中介的基本特點: 中介機構，既不占有房產(chǎn)也不占有貨幣，不中介機構，既不占有房產(chǎn)也不占有貨幣，不直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動；房地產(chǎn)中介組織直接從事

5、房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動；房地產(chǎn)中介組織在進行房地產(chǎn)中介業(yè)務活動時，只能提供服務在進行房地產(chǎn)中介業(yè)務活動時，只能提供服務; 中介具有中介具有流動性流動性的特點的特點; 中介活動具有極大的中介活動具有極大的靈活靈活性性; 中介活動是中介活動是有償有償服務服務;房地產(chǎn)基礎知識(3)3、房地產(chǎn)中介的內(nèi)容、房地產(chǎn)中介的內(nèi)容:房地產(chǎn)咨詢：房地產(chǎn)咨詢： 以專業(yè)的房地產(chǎn)知識和技術為用戶以專業(yè)的房地產(chǎn)知識和技術為用戶 提供專門的服務。提供專門的服務。地產(chǎn)經(jīng)紀服務：地產(chǎn)經(jīng)紀服務：主要是指房地產(chǎn)銷售等各方面的經(jīng)主要是指房地產(chǎn)銷售等各方面的經(jīng) 紀代理活動。紀代理活動。房地產(chǎn)評估：房地產(chǎn)評估： 它是對需估價的房地產(chǎn)的價格做

6、出它是對需估價的房地產(chǎn)的價格做出 合理的判斷和科學的確定的行為。合理的判斷和科學的確定的行為。房地產(chǎn)基礎知識(3)4、房地產(chǎn)中介人員資格認證、房地產(chǎn)中介人員資格認證 我國目前實行房地產(chǎn)中介人員的資質(zhì)認證制度我國目前實行房地產(chǎn)中介人員的資質(zhì)認證制度 （ 分地方性的和全國性的兩種分地方性的和全國性的兩種） 深圳市還實行房地產(chǎn)中介人員的上崗認證制度深圳市還實行房地產(chǎn)中介人員的上崗認證制度房地產(chǎn)基礎知識(3)房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)基礎知識(3)1、房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程、房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程: 一級市場：一級市場：土地市場土地市場; 二級市場：二級市場：開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市開發(fā)商把開發(fā)的房

7、地產(chǎn)投入市 場進行現(xiàn)樓交易或預售場進行現(xiàn)樓交易或預售; 三級市場：三級市場：業(yè)主之間房地產(chǎn)的自由轉讓業(yè)主之間房地產(chǎn)的自由轉讓;房地產(chǎn)基礎知識(3)2、按房屋的建筑層數(shù)分類建筑、按房屋的建筑層數(shù)分類建筑: 低層建筑：低層建筑： 一般指一般指1 1至至3 3層的房屋層的房屋 多層建筑：多層建筑： 一般指一般指4 4至至8 8層的房屋層的房屋 小高層建筑：小高層建筑： 一般指一般指8 8至至1212層的房屋層的房屋 中高層建筑：中高層建筑： 一般指一般指1212至至1818層的房屋層的房屋 高層建筑：高層建筑： 一般指一般指1818層以上的房屋層以上的房屋 超高層建筑：超高層建筑： 一般指一般指30

8、30層以上的房屋層以上的房屋 ( (建筑物超過建筑物超過100100米以上也稱為超高層建筑）米以上也稱為超高層建筑）房地產(chǎn)基礎知識(3) 躍層式住宅（也稱錯層）：躍層式住宅（也稱錯層）：占有上下兩層樓占有上下兩層樓面，戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系，面，戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系，但沒有完全分兩成層（適合大面積住宅）；但沒有完全分兩成層（適合大面積住宅）； 復式住宅：復式住宅：每戶占用兩層樓面，是由香港李每戶占用兩層樓面，是由香港李鴻仁創(chuàng)造設計的經(jīng)濟住宅；兩層合計的層高低于鴻仁創(chuàng)造設計的經(jīng)濟住宅；兩層合計的層高低于躍層式住宅（復式為躍層式住宅（復式為3.33.3米、躍層式為

9、米、躍層式為5.65.6米）；米）；3、其它建筑、其它建筑房地產(chǎn)基礎知識(3) 指帶有指帶有花園和車庫花園和車庫的獨的獨院式或二、三層小樓，建筑院式或二、三層小樓，建筑密度低，內(nèi)部居住功能完善，密度低，內(nèi)部居住功能完善，裝修豪華并富有變化，戶外裝修豪華并富有變化，戶外道路、通訊、購物、綠化也道路、通訊、購物、綠化也有較高水平。有較高水平。 別墅樓形還可分別墅樓形還可分并列型并列型（聯(lián)排型）及疊拼型（聯(lián)排型）及疊拼型等。等。 別墅花園：別墅花園：房地產(chǎn)基礎知識(3) 商住住房：商住住房： 是指它屬于居家住宅，但是同時又有寫字樓是指它屬于居家住宅，但是同時又有寫字樓的硬件設備尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，

10、使居住者在的硬件設備尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集團以及依賴網(wǎng)絡進行適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集團以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。社會活動的人群。房地產(chǎn)基礎知識(3) 集資房：集資房： 指實行指實行政府、單位、個人政府、單位、個人三方面共同承擔，三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。 職工個人職工個人可按房價全額或部分出資，政府及可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、稅費等方面給予部分減免，相關部門用地、信貸、稅費等方面給予部分減免，集資

11、所建住房的權屬，按出資比例確定，個人按集資所建住房的權屬，按出資比例確定，個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資的擁有部分產(chǎn)權。有的只有一份合同，上面只能的擁有部分產(chǎn)權。有的只有一份合同，上面只能寫一個人的名字當做屋主。寫一個人的名字當做屋主。房地產(chǎn)基礎知識(3)4、面積的概念：、面積的概念： 居住面積：居住面積： 指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積之和。使用的居室凈面積之和。 所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。占

12、有的水平面積（即結構面積）。房地產(chǎn)基礎知識(3)v 使用面積：使用面積： 指各層面中供生活起指各層面中供生活起居所使用的凈面積之和；居所使用的凈面積之和； 包括過道、包括過道、 廚房、衛(wèi)廚房、衛(wèi)生生 間、廁所、起居室、儲間、廁所、起居室、儲藏室、臥室的凈面積，內(nèi)藏室、臥室的凈面積，內(nèi)墻面的厚度也要計入使用墻面的厚度也要計入使用面積。面積。房地產(chǎn)基礎知識(3) 指住宅樓內(nèi)為住戶方便出指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入、正常交往、保障生活所設入、正常交往、保障生活所設計的公共走廊、樓梯、電梯間、計的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、門廳、樓梯間廳等所水箱間、門廳、樓梯間廳等所占面積的總和。占面積的總和。 它包

13、括部分結構面積。開它包括部分結構面積。開發(fā)商在出售商品房時，要計算發(fā)商在出售商品房時，要計算每戶公共面積的分攤量。每戶公共面積的分攤量。v 公用面積：公用面積：房地產(chǎn)基礎知識(3)產(chǎn)權相關概念產(chǎn)權相關概念房地產(chǎn)基礎知識(3)1、房地產(chǎn)權包含那些權利：、房地產(chǎn)權包含那些權利： 房地產(chǎn)權：房地產(chǎn)權： 是業(yè)主對土地的使用權和土地上建筑物、附是業(yè)主對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權；著物的所有權； 即房地產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有即房地產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，如業(yè)主對該房地產(chǎn)的占有、使用、收益的權利，如業(yè)主對該房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利，以及由上述權利產(chǎn)生的他

14、項權，和處分的權利，以及由上述權利產(chǎn)生的他項權，如抵押權等。如抵押權等。房地產(chǎn)基礎知識(3)2、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)登記 房地產(chǎn)登記的內(nèi)容：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容： 包括土地使用權及地上建筑物的所有權與他包括土地使用權及地上建筑物的所有權與他項權利的登記，包括對房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)權項權利的登記，包括對房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)權利性質(zhì)、房地產(chǎn)權利來源、取得時間、變化情況利性質(zhì)、房地產(chǎn)權利來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結構、用途、價值、等級、坐和房地產(chǎn)的面積、結構、用途、價值、等級、坐標、等的專門記載。標、等的專門記載。房地產(chǎn)基礎知識(3)3、房地產(chǎn)登記的種類：、房地產(chǎn)登記的種類： 房地產(chǎn)登記房地

15、產(chǎn)登記可分為初始登記、轉移登記、抵可分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。押登記、變更登記和其它登記。 房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈與等房房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產(chǎn)登記由有關當事人共同申請。當事人包括：地產(chǎn)登記由有關當事人共同申請。當事人包括：買賣雙方，抵押人與抵押權人，房地產(chǎn)共有人，買賣雙方，抵押人與抵押權人，房地產(chǎn)共有人，房地產(chǎn)交換雙方，贈與雙方等。房地產(chǎn)交換雙方，贈與雙方等。房地產(chǎn)基礎知識(3)4、房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證主要記載的有關內(nèi)容：主要記載的有關內(nèi)容： 如權利人名稱、身份證號；土地權屬來源、如權利人名稱、身份證號；土地權屬來源、宗地號、土地等級、用途

16、、使用年限；房地產(chǎn)的宗地號、土地等級、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱、棟號、房號、建筑面積、建購價款。名稱、棟號、房號、建筑面積、建購價款。 司法機關、行政機關人員；司法機關、行政機關人員； 受權利人委托代理房產(chǎn)事務的律師；受權利人委托代理房產(chǎn)事務的律師； 抵押權人的銀行、拍賣行授權人員；抵押權人的銀行、拍賣行授權人員；可查閱檔案的組織和個人：可查閱檔案的組織和個人：房地產(chǎn)基礎知識(3)5、紅皮和綠皮、紅皮和綠皮房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證的區(qū)別：的區(qū)別： 紅皮紅皮房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證用于記載市場商品房地用于記載市場商品房地產(chǎn)；產(chǎn)權人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、產(chǎn)；產(chǎn)權人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、收益

17、、處分權利。收益、處分權利。 綠皮綠皮房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證用于記載非市場商品房用于記載非市場商品房地產(chǎn)；凡綠皮地產(chǎn)；凡綠皮房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)，一記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣、需抵押或出租的，按規(guī)定辦理。律不得買賣、需抵押或出租的，按規(guī)定辦理。房地產(chǎn)基礎知識(3)6、如何補發(fā)、如何補發(fā)房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證？（1）權利人登報紙，收到申請后登記機關，刊登）權利人登報紙，收到申請后登記機關，刊登 滅失公告，六個月后補發(fā)，滅失公告，六個月后補發(fā)，房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證上上 注明注明補發(fā)補發(fā)（2）申請補發(fā)（遺失房地產(chǎn)證）申請補發(fā)（遺失房地產(chǎn)證） 深圳市房地產(chǎn)變更房地產(chǎn)證申請書深圳市房地產(chǎn)變更房地產(chǎn)證申請書 身份

18、證明身份證明 查檔結果查檔結果 刊登權利人遺失聲明的原報紙刊登權利人遺失聲明的原報紙 具結書：申請人填寫，單位需蓋公章具結書：申請人填寫，單位需蓋公章房地產(chǎn)基礎知識(3)7、什么叫房地產(chǎn)繼承？、什么叫房地產(chǎn)繼承？ 是指房地產(chǎn)所有人死亡或宣告死亡之時起，是指房地產(chǎn)所有人死亡或宣告死亡之時起，按照法律的規(guī)定將死者遺留下來的房地產(chǎn)轉移給按照法律的規(guī)定將死者遺留下來的房地產(chǎn)轉移給他人的一項法律制度。他人的一項法律制度。房地產(chǎn)基礎知識(3)8、發(fā)生下列情形，要進行變更登記：、發(fā)生下列情形，要進行變更登記： 房地產(chǎn)使用用途改變的；房地產(chǎn)使用用途改變的； 權利人姓名或名稱發(fā)生變化的；權利人姓名或名稱發(fā)生變化

19、的； 房地產(chǎn)坐落名稱或房產(chǎn)名稱變化的；房地產(chǎn)坐落名稱或房產(chǎn)名稱變化的； 建筑物、附著物倒塌、拆除的；建筑物、附著物倒塌、拆除的；房地產(chǎn)基礎知識(3)三級市場交易概念三級市場交易概念房地產(chǎn)基礎知識(3) 凡房地產(chǎn)已辦理二級市場登記并領取凡房地產(chǎn)已辦理二級市場登記并領取房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證后再發(fā)生轉移的應辦理三級市場轉移登記。后再發(fā)生轉移的應辦理三級市場轉移登記。 如房地產(chǎn)如房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、，人民法院判決、裁定的強制性轉移等都屬于三級市場轉移登記。裁定的強制性轉移等都屬于三級市場轉移登記。1、三級市場轉移登記：、三級市場轉移登記：房地產(chǎn)基礎知識(3)2、業(yè)主委托他人進行房地產(chǎn)買賣辦理：、業(yè)主委托他人進行房地產(chǎn)買賣辦理