第七章基準地價系數(shù)修正法

1、第七章第七章 基準地價修正法基準地價修正法華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程第一節(jié) 基準地價評估第二節(jié) 基準地價系數(shù)修正法第三節(jié) 基準地價系數(shù)修正法應用舉例重點提示重點提示: : 基準地價系數(shù)修正法是一次性評估大量土地價格的一種估價方法。本章在闡述基準地價的概念、特點、作用及其評估原理、原則的基礎上，詳細論述了城鎮(zhèn)土地、農(nóng)用地基準地價評估及其更新的步驟與方法，并介紹了采用基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的思路和操作程序。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程第一節(jié) 基準地價評估一、基準地價概述（一）基準地價的概念與特點 基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均

2、價格。它包括城鎮(zhèn)用地基準地價和農(nóng)用地基準地價。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程基準地價相對于其他地價類型具有以下幾方面的特點。1基準地價是一種區(qū)域性的價格。2基準地價是一種分用途的價格。3基準地價是一種平均價格。4基準地價是有限年期的價格。5.基準地價具有時效性。6基準地價與土地開發(fā)利用程度有關。7基準地價是政府委托評估的價格。 8基準地價是一種控制性的價格。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（二）基準地價的作用 基準地價的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面。1是政府宏觀調(diào)控土地市場的依據(jù)。2是國家征收土地使用稅的依據(jù)。3調(diào)節(jié)土地利用。4是進一步評估宗地地價的基礎。華中師范大學精品課程華

3、中師范大學精品課程（三）基準地價評估的原理1土地收益是基準地價評估基礎。2各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準地價的基礎。 3各類用途在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使得各類用地的基準地價具有不同的空間分布規(guī)律。4土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（四）基準地價評估的原則1以現(xiàn)實的土地用途為主，適當考慮規(guī)劃的原則。2各類用地分別評估，多種方法綜合運用的原則。3與社會經(jīng)濟水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則。4選擇合適的評估技術路線的原則。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程二、城鎮(zhèn)基準地價評估（一）基準地價評估范圍確定 基準地價

4、評估范圍一般分兩種情況：一是以城鎮(zhèn)建成區(qū)整體為評估范圍，二是以城鎮(zhèn)規(guī)劃建設區(qū)整體為評估范圍。（二）基準地價區(qū)域劃分 基準地價是反映一定區(qū)域內(nèi)的平均地價，首先應劃分基準地價區(qū)域。目前，劃分基準地價區(qū)域的方法有兩種：一是依據(jù)土地使用價值的影響因素在城鎮(zhèn)內(nèi)部的差異性和一致性，劃分土地級別；二是直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎上，按區(qū)域內(nèi)土地條件的差異，劃分出不同的均質(zhì)區(qū)域。 華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（三）基準地價評估資料的調(diào)查1資料調(diào)查的內(nèi)容：主要包括背景資料、市場交易資料和圖件資料等三大類。2市場交易資料調(diào)查的一般要求。3資料整理。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（四）基準地價

5、內(nèi)涵界定 主要包括以下幾個方面：界定評估基準日、土地開發(fā)程度、土地使用權年期和土地利用程度等。 表7-1 省城市基準地價更新平衡界定的基準地價內(nèi)涵類 型基準日年限土地開發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工業(yè)用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商業(yè)用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地2006.6.3040五通一平1.2-1.0住宅用地2006.6.3

6、070五通一平0.8-0.5工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（五）樣本地價計算1根據(jù)土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓資料計算樣本地價 樣本地價計算公式為：樣本地價土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方獲得的資金或?qū)嵨镎蹆r/出讓或轉(zhuǎn)讓的土地面積2根據(jù)土地使用權出租資料計算樣本地價 就城市土地而言，這種純粹的土地使用權租賃并不多，主要有露天堆場或臨時用 地出租等。樣本地價計算步驟如下： （1）計算土地出租的純收益。公式為： 土地純收益=土地總收益-土地總費用 （2）利用收益還原法計算樣本地價。公式為： 樣本地價土地純收益土地還原利率華中師范大學精品課程華中師范大學精品課

7、程3根據(jù)二手房買賣資料計算樣本地價 公式為： 樣本地價（房屋買賣價-房屋現(xiàn)值-稅金-有關費用）/土地面積4根據(jù)房屋出租資料計算樣本地價 （1）確定房屋出租的總收益；（2）確定房屋出租的總費用，房屋出租的總費用主要包括管理費、維修費、折舊費、保險費、稅金等；（3）計算房屋出租的房地純收益，公式為：房地純收益房地總收益-房地總費用；（4）確定房屋本身應獲得的出租純收益；（5）計算土地純收益，公式為：土地純收益房地純收益-房屋純收益；（6）計算樣本地價。 華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程5根據(jù)商品房銷售資料計算樣本地價在計算商品房的地價時，應以每棟樓為單位進行，其計算公式為：地價= 商品房的

8、用地面積有兩種計算公式： （1）能明顯劃分出商品房用地面積的，直接采用其用地面積為標準進行計算； （2）一些高層建筑區(qū)，很難劃清每棟樓的用地面積，則可通過建筑物的占地面積和規(guī)劃的區(qū)域覆蓋率，計算出用地面積。即： 用地面積建筑物占地面積/規(guī)劃的建筑覆蓋率用地面積稅費利息利潤建筑面積同類建筑單位面積造價商品房售價華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（六）樣本地價修正 1年期修正：基準地價評估要求樣本資料具有可比性。由于樣本地價的年期不統(tǒng)一，相互缺乏可比性，因此，在利用樣本地價評估基準地價前，應將樣本地價修正到各類用地法定的最高出讓年限。 2交易日期修正：地價在不同時間是不同的。為了保證樣本地價

9、的可比性，在基準地價評估中，對不同時間發(fā)生交易的地價，必須進行交易時間修正。 3容積率修正：容積率修正按區(qū)域進行，以城市規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標準進行修正。 4土地開發(fā)程度修正：土地開發(fā)程度修正是將樣本地價統(tǒng)一修正到基準地價設定的土地開發(fā)程度下。當樣本實際開發(fā)程度高于所設定的開發(fā)程度時，進行減價修正；當樣本實際開發(fā)程度低于所設定的開發(fā)程度時，進行加價修正。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（七）樣本地價整理 1樣本地價的分類統(tǒng)計：在樣本地價計算和修正的基礎上，根據(jù)各城市劃定的基準地價區(qū)域，進行樣本地價分類統(tǒng)計。 2樣本地價分布圖的編制：將經(jīng)過處理的樣本地價資料，按樣本的實際位置，標注在工

10、作圖上，從圖上分析地價的變化規(guī)律，檢驗區(qū)域邊界劃定的準確性。（八）樣本數(shù)據(jù)檢驗 1樣本總體分布類型檢驗：樣本總體分布類型檢驗以土地級別或均質(zhì)地域為單位，對各土地級別或均質(zhì)地域不同用途的樣本數(shù)據(jù)分別進行分布類型檢驗。 2剔除異常樣本數(shù)據(jù)：剔除樣本數(shù)據(jù)的異常值，需要在樣本總體分布類型檢驗的基礎上進行。異常值是指同一土地級別或同一均質(zhì)地域內(nèi)的同行業(yè)中，由于某些特殊因素影響而造成的地價明顯高于或低于其它宗地地價。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程nXYnii1niiniiiSSXY11（九）基準地價評估 1利用指數(shù)模型評估基準地價 常用指數(shù)模型為： Yn=A(1+r)Xn 式中：Yn-第n級土地

11、上樣本每平方米土地的價格；r-地價級差系數(shù)；Xn-第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；A-回歸常數(shù)。 2利用算術平均數(shù)模型評估基準地價 常用模型如下： 或 式中：Y-某均質(zhì)地域或土地級別的平均地價；Xi-某均質(zhì)地域或土地級別內(nèi)可用樣本的單位面積地價；N-某均質(zhì)地域或土地級別內(nèi)可利用的地價樣本數(shù)；Si-樣本宗地面積。 華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（十）基準地價的確定與公布 利用不同的資料、不同的方法測算基準地價，必然會得到不同的估價結(jié)果。因此必須按照一定原則，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，確定合理的基準地價。 1基準地價確定： （1）以一種方法測算城鎮(zhèn)基準地價的，用該方法得到的級別或區(qū)域商業(yè)

12、、住宅、工業(yè)基準地價為城鎮(zhèn)基準地價； （2）以兩種方法測算城鎮(zhèn)基準地價的，應以級別或區(qū)域為單位，參考不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定各級別或區(qū)域中各用途的基準地價。 2基準地價的公布：基準地價評估成果通過?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）國土管理部門的驗收后，縣、市人民政府應根據(jù)國土資源聽證規(guī)定的要求，將基準地價評估（更新）成果進行聽眾。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程三、農(nóng)用地基準地價評估 農(nóng)用地基準地價評估的對象為某一行政區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)狀農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。農(nóng)用地基準地價評估的技術方法有三個，現(xiàn)分別加以介紹: （一）樣點地價平均法。 （二）地價模型法。 （三）基準地塊評估法

13、。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程四、基準地價更新 基準地價更新是基準地價的內(nèi)在要求，是基準地價評估的延續(xù)。下面以城鎮(zhèn)基準地價為例，來說明其更新的技術方法，農(nóng)用地基準地價更新可以參照城鎮(zhèn)基準地價更新的方法進行。 （一）基準地價更新的要求 1充分利用原有的成果. 2根據(jù)具體情況選擇更新技術路線. 3明確基準地價更新的目的在于應用.華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程（二）利用市場交易價格資料更新基準地價 步驟：1基準地價更新區(qū)域的劃分；2基準地價更新資料收集與整理；3基準地價內(nèi)涵界定；4樣本地價計算；5樣本地價修正；6樣本地價整理；7樣本數(shù)據(jù)檢驗；8基準地價計算；9基準地價的確定與公

14、布。（三）利用地價指數(shù)逐年調(diào)整基準地價 利用地價指數(shù)調(diào)整基準地價的基本思路是：首先以原土地級別或以房地產(chǎn)市場交易資料為依據(jù)劃分調(diào)查區(qū)域，并以此為控制確定調(diào)查樣本宗地（有條件的城鎮(zhèn)應盡量建立標準宗地體系）的數(shù)目和分布方式，收集和整理地價資料，計算樣本地價；然后以修正后的樣本地價為依據(jù)，計算級別分類平均地價和綜合平均地價；最后分別以基期和報告期的平均地價，測算一定基期的地價指數(shù)，進而以地價指數(shù)修正各類用地的基準地價和綜合基準地價。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程第二節(jié) 基準地價系數(shù)修正法 一、基準地價系數(shù)修正法的基本原理 1基準地價系數(shù)修正法是利用基準地價評估或更新成果，在將估價對象宗地的

15、區(qū)域條件及個別條件與其所在區(qū)域的平均條件進行比較的基礎上，確定相應的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價時點價格的方法； 2基準地價系數(shù)修正法的理論依據(jù)：基準地價系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應具有相似的價格； 3基準地價系數(shù)修正法的特點與適用范圍：基準地價系數(shù)修正法，是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法它適用于具備基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價格評估。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程二、基準地價系數(shù)修正法的估價步驟 （一）確定級別

16、或區(qū)域基準地價。（二）編制宗地價格修正系數(shù)表。 下面僅以級別宗地價格修正系數(shù)表為例，來說明宗地價格修正系數(shù)表編制的步驟與方法。 1確定各類用途宗地價格影響因素：宗地價格影響因素主要分為區(qū)域因素和個別因素兩大類。由于用途不同，通常分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途確定其宗地價格影響因素； 2確定各因素的權重：采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值； 3樣本地價整理：在對樣本地價進行修正并剔除異常樣本之后，以土地級別為單位，將所有收集到的正常樣本地價，按商業(yè)、住宅和工業(yè)三大用途分別進行歸類和排序。 華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程4計算各級各類用地的最大修正幅度。

17、最大修正幅度的計算公式如下： 式中：F1各用途基準地價修正到宗地價格的最大上調(diào)幅度；F2各用途基準地價修正到宗地價格的最大下調(diào)幅度；Ilb某類用地的級別基準地價；Inb該類用途、該級別內(nèi)最高的正常樣本地價；Ini該類用途、該級別內(nèi)最低的正常樣本地價。5計算各因素影響地價的修正系數(shù)。各因素影響地價的最大修正幅度計算公式如下： 式中：F1i某因素影響地價的最大上調(diào)幅度；F2i某因素影響地價的最大下調(diào)幅度；Wi某因素影響地價的權重值。 6編制宗地價格修正系數(shù)表。 %1001lblbnbIIIF%1002lbnilbIIIFiiWFF11iiWFF22華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程 （三）確

18、定估價對象宗地的價格修正系數(shù)。 （四）計算宗地價格。宗地價格的計算公式如下： 式中：Pi估價對象宗地的價格；P估價對象宗地所對應的級別基準地價；Ki估價對象宗地在第i個因素條件下的修正系數(shù)；R容積率修正系數(shù)；Y年期修正系數(shù)；T交易時間修正系數(shù)；D開發(fā)程度修正額。1(1)niiiPPKRYTD華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程第三節(jié) 基準地價系數(shù)修正法應用舉例 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬向銀行支行申請辦理土地使用權及在建工程抵押貸款，特委托不動產(chǎn)評估有限公司對其所屬的位于市區(qū)街號的在建工程及其分攤的土地使用權進行價格評估，為其辦理抵押貸款提供價格參考。估價時點是2006年6月24日，土地設定用途

19、為商業(yè)，土地開發(fā)程度達到宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地紅線內(nèi)土地平整（以下簡稱“七通一平”），土地剩余使用年限為40年，容積率為2.5?；鶞实貎r系數(shù)修正法是評估該地塊價格的方法之一，其評估過程如下： （一）收集估價對象所在地的基準地價及其相應的宗地地價修正系數(shù)體系 估價對象為市一級商業(yè)用地，其基準地價為6500元/米2。該市基準地價的基準日為2006年6月30日，土地開發(fā)程度為 “七通一平”，容積率為2.5。該市一級商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表及其說明表分別見表7-3和表7-4。華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程表7-3 市一級商業(yè)用地宗地地價區(qū)域因素修正

20、系數(shù)表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級商服中心（米）0.05210.02610-0.0261-0.0521距區(qū)級商服中心（米）0.04780.02390-0.0239-0.0478交通條件臨道路類型0.02190.01090-0.0109-0.0219公交狀況（條）0.02040.01020-0.0102-0.0204距長途汽車站（米）0.00900.00450-0.0045-0.0090距客運碼頭（米）0.00530.00270-0.0027-0.0053基礎公用設施狀況供電狀況（%）0.00490.00250-0.0025-0.0049供水狀況（%）0.00680.00340-0.0

21、034-0.0068排水狀況（%）0.00680.00340-0.0034-0.0068供氣狀況（%）0.00540.00270-0.0027-0.0054距郵局（米）0.00560.00280-0.0028-0.0056距銀行（米）0.00860.00430-0.0043-0.0086距農(nóng)貿(mào)市場（米）0.00850.00420-0.0042-0.0085人口狀況流動人口密度(人/km2)0.02010.01000-0.0100-0.0201常居人口密度(萬人/km2)0.02230.01120-0.0112-0.0223華中師范大學精品課程華中師范大學精品課程表7-4 市一級商業(yè)用地宗地地價

22、區(qū)域因素修正系數(shù)指標說明表 因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級商服中心（米）100(100, 300 (300,500 (500,800 800距區(qū)級商服中心（米）100(100, 300 (300,500 (500,800 800交通條件臨道路類型生活型主干道混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路公交狀況（條）97, 9)5, 7)3, 5)1000距客運碼頭（米）3500(3500, 3800 (3800,4000 (4000,4500 4500基礎公用設施狀況供電狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供水狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)60排水狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供氣狀況（%）9585, 95)75, 85)60,75)1000距銀行（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000距農(nóng)貿(mào)市場（米）100(100, 250