某國際商務(wù)花園營銷報告

1、擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003前 言華盛國際商務(wù)花園位于上海市普陀區(qū)西北角的桃浦鎮(zhèn)，是上海近期來交通市政建設(shè)的重心，桃浦將在原先工業(yè)基地的基礎(chǔ)上規(guī)劃發(fā)展成上海都市型工業(yè)園區(qū)中心。本報告從上海房地產(chǎn)市場總體狀況出發(fā)，逐步分析到桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場、廠房市場，闡述了圍繞華盛國際商務(wù)花園進行了一系列的市場調(diào)查結(jié)果，對本案進行總體的分析，提出根據(jù)本案的自身特點和市場的需求所制定的系統(tǒng)化的營銷策略，以達到順利銷售的結(jié)果。我公司將以我們在廠房招商方面的經(jīng)驗與公司在東南亞地區(qū)的人脈為本案進行

2、有效的宣傳，實現(xiàn)雙方共同盈利的良好局面。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003第一章 市場篇一、 上海房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀和趨勢2002年的申城樓市在一片熱賣和年末申博成功的熱鬧中間落下帷幕后，上海樓市依然呈現(xiàn)出一路上揚的態(tài)勢。市場法則告訴我們，供求是決定房價漲跌的主要依據(jù)。8月份，浦東價格頂部繼續(xù)向上，而且高、低價位盤呈全面活躍態(tài)勢；中心城區(qū)中，盧灣北部太平橋地區(qū)新添高價盤；北部各區(qū)，中低價盤房價普遍上漲，個別低價盤初遇價格阻力線。去年以來，隨著上海土地使用權(quán)出讓方式由協(xié)議改為招投標

3、和商品房實施內(nèi)外銷并軌以及我國加入WTO的重大利好，人們對房地產(chǎn)發(fā)展充滿著預(yù)期。因此，上海掀起了一股聲勢不小的圈地運動。在上海的松江、青浦等郊區(qū)，已經(jīng)很少有土地可供出讓，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價格漲幅驚人，幾乎翻一倍。去年松江大學(xué)城附近的地價為40萬元一畝，而如今已經(jīng)達到80萬元一畝。又如閔行在浦東地區(qū)的浦江鎮(zhèn)，是“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)的重點鎮(zhèn)，隨著盧浦大橋建設(shè)和浦江兩岸開發(fā)的利好推動，使得這個鎮(zhèn)的土地價格猛漲。不僅上海本地開發(fā)商，全國各地開發(fā)商也紛紛涌入上海，甚至不少實力非凡的海外房地產(chǎn)巨子也開始搶灘上海，不惜在上海市中心繁華地段重金圈地。尤其是申辦2010年世界博覽會和浦江兩岸開發(fā)的實質(zhì)性啟動

4、，使中擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003外各地投資者更是涌動。 從宏觀上看，2002年上海房地產(chǎn)市場上暖風(fēng)頻吹：浦江兩岸綜合開發(fā)進入實質(zhì)性的啟動、央行第八次降息、十大軌道的建設(shè)引發(fā)新一輪房產(chǎn)投資熱；從政策上看，取消藍印戶口政策并沒有對市場造成太大的沖擊；從市場上看，100萬平方米的重點工程配套商品房的正式啟動，指導(dǎo)性房價控制在每平方米3500元左右，最近新成立上海地產(chǎn)(集團)有限公司和上海大盛資產(chǎn)有限公司對土地一級市場進行調(diào)控性經(jīng)營，建立政府主導(dǎo)型土地儲備供應(yīng)機制，這些都表明了政

5、府宏觀調(diào)控的態(tài)度，使住宅開發(fā)納入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道。在產(chǎn)業(yè)競爭中，預(yù)計2003年將是國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)走向聯(lián)合之路的一年，目前外資房地產(chǎn)企業(yè)加快了進軍上海的步伐，來自上海市工商局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明在2002年上半年，注冊資金超過3000萬美元的房地產(chǎn)企業(yè)達到了15家，由和黃地產(chǎn)、新世界、新鴻基、瑞安地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商掀起的“投資潮”將再度上演“升級版”，同時，據(jù)摩根斯坦利公布的海外基金投資中國房地產(chǎn)市場的一項研究顯示：在未來2-3年中間，將有3-10億美元的海外資金進入上海市場，他們憑借著雄厚的資金實力、先進的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念逐鹿市場，而國內(nèi)的房地產(chǎn)商的政府背景優(yōu)勢和

6、天然的地區(qū)優(yōu)勢將逐步弱化、勢必需要走聯(lián)合之路，擴大融資渠道、更新經(jīng)營理念，重新打造核心競爭力。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003二、桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢1. 桃浦區(qū)域市場大環(huán)境概述根據(jù)“十五”上海城市交通發(fā)展規(guī)劃，上海下一步將致力于本市道路貨運的發(fā)展。位于上海西北部的普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)將建成西北綜合物流中心和工業(yè)園區(qū)。這個中心規(guī)劃用地4.2平方公里，在建設(shè)實施中采取“自由起步、盡快升級，有點到線，形成街市，縱深推進，形成園區(qū)”的步驟。今年5月前主要完成基礎(chǔ)建設(shè)部分，即貨運交

7、易所、中心停車場、公用型倉儲區(qū)、配載一條街的建設(shè)以及網(wǎng)上貨運交易系統(tǒng)等。在市政建設(shè)重點規(guī)劃的推動下，帶動該區(qū)域工業(yè)的飛速發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)也會隨著本區(qū)域各類型工業(yè)的發(fā)展進入一個全新的領(lǐng)域。2. 桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀桃浦由于地處上海西北角，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，與市區(qū)交通不暢通便捷，又是老的工業(yè)城鎮(zhèn)，污染較為嚴重，不能形成大規(guī)模的住宅小區(qū)。桃浦鎮(zhèn)的永匯新苑，是2002年6月上市的新盤，10、11月售價隨即上調(diào)了5090元/平方米，雖然該盤有上揚趨勢，但3、4樓的高價位房源目前還有剩余；和永匯新苑相似，寶山呼蘭路、虎林路上的富浩花園，沿馬路的低價房和比較經(jīng)濟的兩房、三房基本已售罄，所剩房源售價多在29

8、003600元/平方米。在真南路上還有一些獨體、三聯(lián)、四聯(lián)別墅，但是社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施簡單，綠化率低。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003總體說來，桃浦目前的房產(chǎn)市場隨著該區(qū)域的發(fā)展，處于一個尚未完全啟動的階段，區(qū)域市場內(nèi)的樓盤無論從品質(zhì)、價格還是去化率來看，與市區(qū)的商品房市場還是有較大差距的。3. 桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢隨著近期市政重點的轉(zhuǎn)移，桃浦將發(fā)展成為上海都市型工業(yè)基地，上海西北物流園區(qū)中心。在這種形勢的推動下，將刺激桃浦區(qū)域各行業(yè)跟進工業(yè)的發(fā)展，形成一體化的配套系統(tǒng)。而房

9、地產(chǎn)業(yè)也將隨著該區(qū)域工業(yè)建設(shè)的速度，進入一個全新的階段。隨著該區(qū)域都市型工業(yè)園區(qū)的一一成立，眾多外商集團的進入，勢必要求周邊的配套設(shè)施日趨完善。而住，作為人的基本物質(zhì)需要，是日后市場發(fā)展的重頭戲。今后的桃浦房地產(chǎn)市場將一改過往高價位房源滯銷的現(xiàn)狀，會針對外來高技術(shù)人員、高層管理人員這一目標消費群，將住宅形式定位于更獨立化，即獨體商務(wù)別墅；更品質(zhì)化，即智能化的住宅小區(qū)；更人性化，即講求居住環(huán)境，特別是綠化環(huán)境的高檔小區(qū)。桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展指日可待。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房

10、產(chǎn)2003三、桃浦區(qū)域廠房市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢1. 桃浦區(qū)域工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀概述上海都市型工業(yè)基地的前身是桃浦工業(yè)區(qū)，是上海市最早的市級工業(yè)區(qū)之一，從20世紀50年代發(fā)展至今，成為上海市基礎(chǔ)設(shè)施最完善、配套最齊全的工業(yè)區(qū)。90年代末期，在全市率先進行市區(qū)聯(lián)手，發(fā)展都市型工業(yè)。桃浦位于普陀區(qū)西北角，314國道橫貫其中，距內(nèi)環(huán)線3公里，兩側(cè)為外環(huán)線，距滬寧高速2公里，距虹橋機場約6公里，沿著外環(huán)線南可達滬杭高速、浦東新區(qū)，北可達吳淞集裝箱碼頭、張華浜集裝箱基地。優(yōu)越的地理位置，吸引中外客商紛至踏來，使基地成為展示上海都市型工業(yè)的窗口。從鎮(zhèn)政府經(jīng)外環(huán)線至虹橋國際機場只需10分鐘。至吳淞集裝箱碼頭僅 20分

11、鐘。目前，真南路拓寬工程已結(jié)束， 55米寬的祁連山路延伸段工程即將付諸實施。搭乘 62、117 、832、 213等7 條公交線均可從市內(nèi)各個角落趕赴鎮(zhèn)內(nèi)。鐵路滬寧線、滬杭環(huán)圍線、南河支線穿越本鎮(zhèn)，上海西站、南翔站、桃浦站均在鎮(zhèn)區(qū)域邊緣。便利的交通狀況使桃浦在原先工業(yè)基地的基礎(chǔ)上，上升為都市型的工業(yè)園區(qū)，成為上海市區(qū)西北部陸、海、空交通的一個結(jié)合點。桃浦工業(yè)園區(qū)北靠滬嘉高速東倚祁連山路，南至真南路，西傍外環(huán)線，占地面積4.2平方公里，地理位置極其優(yōu)越，成為上海市環(huán)保型精細化工的基地和都市型工業(yè)的基地。桃浦的水、電、氣、通訊、擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having p

12、rofessional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003道路、排污等基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全，上海長橋水廠與桃浦水廠可提供充足的生活用水和生產(chǎn)用水、在建的大場水廠竣工在即；污水由南大路南側(cè)九號支管排污，進入桃浦污水廠進行處理；區(qū)域內(nèi)建有一個22萬伏、三個3.5萬伏的變電站，供電余量很大；六萬門電話局和郵電支局的建設(shè)是桃浦的市政配套條件更加完善。園區(qū)內(nèi)擁有國家投資近10億元形成的雄厚的基礎(chǔ)設(shè)施，在園區(qū)敦煌路西側(cè)1.8平方公里內(nèi)可主導(dǎo)發(fā)展醫(yī)藥加工產(chǎn)業(yè)，先后引進了上海方大制藥有限公司、上海中藥二廠、上海制藥六廠、上海獸業(yè)三維制藥有限公司、上海大眾制藥廠等醫(yī)藥加工企業(yè)，形成了醫(yī)藥加工的

13、集中地，在"十五"期間將建設(shè)成為上海的"小藥谷"，吸引眾多海內(nèi)外醫(yī)藥投資者的目光。桃浦區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有上海英雄金筆股份有限公司、上海APW通訊設(shè)備有限公司、上?？饲诳税萦湍邢薰尽⑸虾０轄柸玖嫌邢薰?、上海獸業(yè)三維制藥有限公司、上海西北物流園區(qū)、上海北方停車場等各類企業(yè)。2. 桃浦區(qū)域廠房市場現(xiàn)狀在敦煌路東側(cè)1.7平方公里，區(qū)域現(xiàn)已利用市屬存量空地、空房建造了12萬平方公里的標準廠房，引進了近百家各類科技型、都市型工業(yè)企業(yè)，今后還將建造40萬平方米各類標準、房型合理、規(guī)格齊全的廠房。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having prof

14、essional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003目前，區(qū)域內(nèi)的廠房市場尚未形成規(guī)?；?，主要是租賃形式，銷售市場處于停滯不前的狀態(tài)，這和整個區(qū)域尚未形成規(guī)?；敲芮邢嚓P(guān)的。3. 桃浦區(qū)域廠房市場發(fā)展趨勢桃浦作為上海今后的都市型工業(yè)基地，建設(shè)高標準、高配套的新型廠房吸引外來企業(yè)的落戶勢在必行。隨著區(qū)域內(nèi)各市政設(shè)施、配套設(shè)施的完善，投資企業(yè)對于廠房的要求也愈來愈高。對于廠房本身的品質(zhì)來說，周到的物業(yè)管理、人性化的綠化景觀、整個工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的整體性，這些都是投資企業(yè)的基本要求。另外，由于廠房目標客源層的特殊性，注重入駐廠房的快捷性要求投放市場的廠房最好是現(xiàn)房，證照齊全，為投資

15、企業(yè)帶來最為便利的入駐方式。隨著市場的日趨完善，廠房市場將由目前的租賃市場向銷售市場過渡，一次性的投資能為希望在該區(qū)域長期落戶的企業(yè)帶來更大的效益。同時，今后投放市場的廠房將不再是獨立的，工業(yè)園區(qū)內(nèi)的各項相關(guān)生活配套設(shè)施更是投資企業(yè)所要考慮到的。綜合的考慮，形成系統(tǒng)的工業(yè)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，可為投資企業(yè)解決后顧之憂。總體說來，今后桃浦區(qū)域的廠房市場將隨著桃浦的發(fā)展，更注重產(chǎn)品個案基礎(chǔ)設(shè)施的完善性、規(guī)劃的整體性、功能的齊全性，整個市場也會更完善，更具可操作性。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁

16、隆房產(chǎn)2003四、同等區(qū)域個案分析1. 上海外高橋廠房地址：上海外高橋保稅區(qū)廠房面積：1000平方米樓層：4米，第3層樓層承重量：0.50噸/平方米配電容量：50KVA價格：0.60元/天·平方米2. 全隆實業(yè)廠房地址：浦東北蔡、蓮園路交通狀況：臨近滬南公路、十余條公交線廠房面積：2500平方米樓層：3米，第二層車間面積：1200平方米建筑結(jié)構(gòu)：框架樓層承重：2噸/平方米柱網(wǎng)跨度：4.5米樓層承重：2噸/平方米配電容量：200KVA水/氣：通擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2

17、003價格：0.70元/天·平方米其他配套設(shè)施：廠區(qū)環(huán)境優(yōu)美，廠房整齊，大院可停20輛小車，有獨立辦公小樓。二樓1200平方米車間可供出租，新瓷磚裝修，鋁合金窗，特別適合食品、工廠電子行業(yè)生產(chǎn)。3. 上海電子有限公司廠房地址：浦東金橋地區(qū)交通狀況：573、581等十余條公交線路廠房面積：1396平方米樓層：4.5米，四層柱網(wǎng)跨度：10m×10m樓層承重：2噸/平方米配電容量：200KVA水/電：通價格：0.90元/天·平方米其他配套設(shè)施：a.全裝修，配套空調(diào)（柜機，掛機，吸頂式）；b.部分鋁合金隔斷，礦面板吊頂，高2.8米；c.環(huán)氧地坪和塑料防靜電地坪；可適用辦公

18、、電子、工廠類加工企業(yè)。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)20034. 東升企業(yè)：廠房地址：普陀區(qū)廠房面積：1300平方米廠房占地面積：10000平方米車間面積：1300平方米空余場地：1500平方米樓層：6.5米，單層柱網(wǎng)跨度：20米樓層承重：5噸/平方米配電容量：1500KVA水/電：通價格：0.70元/天·平方米其他配套設(shè)施：本廠房是新廠房，適合用于印刷、機械五金加工、電線電纜等生產(chǎn)設(shè)備的安放，更適合精密儀器的生產(chǎn)。5. 上海普陀區(qū)政府海外聯(lián)誼會廠房地址：普陀區(qū)真南路交通

19、狀況：十余條公交線路到達市中心廠房面積：80000平方米車間面積：80000平方米擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003廠房占地面積：120畝樓層：6米，三層柱網(wǎng)跨度：24米樓層承重：1噸/平方米價格：0.45元/天·平方米其他配套設(shè)施：上海市都市型工業(yè)示范區(qū)，坐落在普陀區(qū)真南路，交通方便，園區(qū)占地120多畝，建筑面積80000多平方米，有引棟三層樓花園式的標準廠房，棟棟分隔，戶戶獨立。園區(qū)內(nèi)綠化、道路、水、電、通訊設(shè)備齊全；園區(qū)旁食堂、快餐、住宿、洗澡、理發(fā)配套完善。園區(qū)

20、內(nèi)每棟廠房的面積從21004600平方米不等，園區(qū)內(nèi)設(shè)有招商引資辦公室，提供辦證辦照一條龍服務(wù)。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003第二章 產(chǎn)品篇一、本案總體分析上海華盛投資有限公司在桃浦鎮(zhèn)投資開發(fā)的項目共占地29公頃，約435畝，建筑面積25萬平方米，投資額高達4.5億人民幣。目前本案為已建成總約6300平方米的都市型標準廠房，均為三層混凝土框架結(jié)構(gòu)。廠房底層層高4.5米，荷載800kg/m2，二、三層高3.9米，荷載600 kg/m2，單體面積約30008000平方米不等，均配

21、有2T/臺的運載貨梯。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003二、本案優(yōu)勢分析1. 地段 本案地處上海市區(qū)，處于上海陸路輻射長江三角洲和內(nèi)陸省份的物流樞紐中心西北綜合物流園區(qū)內(nèi)，又是該地區(qū)的開發(fā)標志未來島的中心地段，中心地段的地理位置給本案的去化帶來諸多便利。2. 交通 本案處于上海陸上交通最發(fā)達的地區(qū)，它毗鄰?fù)猸h(huán)線，依托滬嘉、滬寧高速公路，連接204、312國道，距上海張華浜集裝箱貨運中心僅15分鐘車程，距虹橋機場、上?；疖囄髡緝H一箭之遙，可謂面向世界、輻射全國。3. 物業(yè)管理 本案

22、從整體效果出發(fā)關(guān)注建筑空間與環(huán)境的有機聯(lián)系，為入駐的業(yè)主提供多樣化的實用空間。廠區(qū)內(nèi)24小時的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)，另有巡邏、消防報警系統(tǒng)配備的周全管理及無微不至的細心呵護，能滿足客戶未來發(fā)展的靈活需求。4. 綠化及景觀 合理的交通布局使每一幢廠房之間形成了安靜的院落，庭院內(nèi)風(fēng)格各異的綠化景點，為廠房營造了輕松宜人的室外環(huán)境，是工作人員業(yè)余休閑的良好場所。廠區(qū)內(nèi)東西延伸的寬幅綠化帶與南北走向的庭院形成垂直軸線，大大增加了園區(qū)主入口的景觀效果，而各小庭院組織成集中的中央休閑景觀空間，則豐富了廠區(qū)的空間層次，增加了廠區(qū)的凝聚力。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Hav

23、ing professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)20035. 現(xiàn)有廠房及產(chǎn)證齊全 廠房不同于許多住宅公寓房，廠房的目標消費群更注重時間就是金錢的觀念，比起其他開發(fā)中的工業(yè)園區(qū)，已建成的廠房更能吸引目標消費群的目光。另外，當(dāng)本案的目標消費群進行大筆投資購買廠房時，產(chǎn)證的齊全使本案在周邊同類區(qū)域市場內(nèi)脫穎而出。6. 園區(qū)規(guī)劃整體性 “華盛國際商務(wù)花園”不僅僅只建造單一的廠房，更是從人性化的角度考慮業(yè)主的各方面的需求，后期開發(fā)的國際商城、物流倉儲、18層酒店公寓樓及公寓樓南邊的沿人工湖所建的28幢獨體商務(wù)別墅，都形成了該園區(qū)的規(guī)劃理念一體性，成為本案進行銷售的最大亮

24、點。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003三、本案劣勢分析1. 目標客源層單一 本案由于產(chǎn)品的特殊性，決定了本案的目標客源層是具有一定生產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)，而在選擇消費的過程中，起到?jīng)Q定性作用的是這些企業(yè)的導(dǎo)航人，他們的企業(yè)主。另外，由于本案是整體性規(guī)劃園區(qū)，后期開發(fā)的諸多項目都與已建成的廠房銷售息息相關(guān)，所以如何使目標客源層接收到有效的信息是本案的最大困難點。在大眾媒體上進行本案的廣告宣傳，對于本案的市場推廣是毫無作用的，如何尋求有效的廣告媒體也就成了本案在進行市場推廣時的難點。2. 同

25、類市場競爭激烈 由于現(xiàn)階段長江三角洲經(jīng)濟前景大好，整個江、浙兩省各地區(qū)都在進行積極地招商引資，這對于本案來說，同類市場選擇面太廣當(dāng)然使本案所處的市場競爭更為激烈。同時，同類產(chǎn)品中有許多地區(qū)對于外商投資給予的不僅有本案所包含的企業(yè)工商注冊登記等，更有本案所欠缺的稅費優(yōu)惠政策，對于入駐長江三角洲投資的企業(yè)主來說，這是一個很大的吸引點，正是這一點造成本案在同類市場上缺乏一定的競爭力。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003四、本案的目標客源層分析1. 境外投資性企業(yè)主 目前，由于整個長江三角

26、洲地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展前景大好，吸引了眾多境外華人及非華人廠商來此地進行投資。其中，由于大陸地區(qū)勞動用工成本較低，當(dāng)?shù)卣姸鄡?yōu)惠的稅費政策，吸引了有意來大陸投資廠商的目光。上海，作為長江三角洲區(qū)域熠熠閃光的明珠，良好的經(jīng)濟大環(huán)境，便利的地理交通位置，更是外商投資建廠的首選。本案所處的地理位置得天獨厚，空港、海港、物流近在咫尺，現(xiàn)有的廠房證照齊全，注重綠化景觀布局，物業(yè)管理完善，園區(qū)規(guī)劃的系統(tǒng)性對于外商來說都是選擇投資建廠的重要考慮因素。a. 臺灣省生產(chǎn)型企業(yè)主 在亞洲金融風(fēng)暴后，臺灣經(jīng)濟受到極大的沖擊，長期陷入低迷狀態(tài)，由于勞工費用高居不下，使很多生產(chǎn)型企業(yè)的順利運作遭到阻力。而大陸良好的投資環(huán)境

27、，以及之前眾多企業(yè)來大陸投資的成功經(jīng)驗，增強了在臺灣本省的企業(yè)主來大陸投資的信心。上海，作為國際化的大都市，帶動了整個長江三角洲區(qū)域乃至全國的經(jīng)濟發(fā)展。臺商在選擇投資地點時，上海自然是首選。b. 菲律賓生產(chǎn)型企業(yè)主 菲律賓由于長期的政治動蕩，政局不穩(wěn)定，排華現(xiàn)象嚴重，都加速了菲律賓華商想要回大陸投資的意愿。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003c. 日本生產(chǎn)型企業(yè)主 日本常年的泡沫經(jīng)濟，通貨膨脹嚴重，物價日益飛漲，都使部分中小性生產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。大陸飛速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境，使精明的日本廠

28、商關(guān)注已久。而上海由于地理位置上的優(yōu)勢，是日本最先接觸到的大型城市。投資建廠自然首選上海。2. 江浙兩省臺商協(xié)會 進入江浙兩省投資的臺商早已形成一定的規(guī)模，就江蘇省的昆山市而言，整個昆山的經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)都是臺商的投資所帶動的正面效應(yīng)。在參加臺商協(xié)會的這些臺灣人里，有本案潛在的目標消費群，想進一步在上海拓展業(yè)務(wù)的，擴大生產(chǎn)規(guī)模的人不是少數(shù)。3. 江浙兩省本地投資企業(yè)主 在江浙兩省中，有眾多中型生產(chǎn)型企業(yè)將產(chǎn)品銷售到國外。當(dāng)規(guī)模發(fā)展到一定階段時，希望進入一個更大的市場，那么上海就是他們的首選。進駐上海是他們多年的夙愿，而本案正是給他們提供了這樣一個機會。4. 廣東東莞、中山、深圳遷廠企業(yè)主 廣

29、東沿海廠區(qū)由于早期受到香港、臺灣的大力炒作，地價快速飚漲，當(dāng)?shù)毓べY節(jié)節(jié)高升，造成部分有擴廠計劃之企業(yè)主，紛紛把目光移轉(zhuǎn)到長江三角洲。本案屬標準型現(xiàn)有廠房，正可為沿海企業(yè)主提供最具時效性擴遷廠計劃中的落腳地。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation 燁隆房產(chǎn)2003第三章 營銷方案建議在目前的市場中，無論什么類型的產(chǎn)品投放市場時，都離不開行之有效的營銷方案。同樣在房地產(chǎn)市場中，營銷策略的選擇顯得尤其重要，由于這類產(chǎn)品屬長期保存品，使消費者在對產(chǎn)品進行抉擇購買時尤為謹慎，從多方面去考量產(chǎn)品的綜合價值。而對于

30、產(chǎn)品的生產(chǎn)者，即開發(fā)商來說，如何切入目標消費群的潛在消費心理，在何種區(qū)域市場內(nèi)進行針對性產(chǎn)品宣傳，利用何種傳播媒介把產(chǎn)品信息有效地傳遞給目標消費群，在實施營銷策略時應(yīng)注意到的各類細節(jié)問題，都是在以下的章節(jié)中要一一闡述的。一、營銷總體策略建議1. 東南亞及日本聯(lián)合銷售策略 根據(jù)本案目標客源層的主力構(gòu)成，建議在境外，包括臺灣、菲律賓、日本在內(nèi)的廣大區(qū)域建立一定規(guī)模的銷售平臺。利用本公司固有的人脈關(guān)系，將本案的具體情況進行有目的地宣傳，形成境外聯(lián)合銷售平臺。2. 江浙滬臺商協(xié)會銷售策略 聯(lián)系在江浙滬的臺商協(xié)會，為本案進行定期的展示，情況的介紹，向在江浙滬的臺商傳達有效信息。3. 江浙滬工商業(yè)展示會銷售策略 針對江浙滬本地的生產(chǎn)廠商，參加他們舉辦的工商業(yè)產(chǎn)品展示會，進入幾個重點區(qū)域進行本案的定點展示。擁有專業(yè)·擁有贊美 華盛國際商務(wù)花園營銷報告Having professional Having appreciation