顛覆常識!等額本金和等額本息怎么選

1、【顛覆常識】等額本金vs等額本息等額本息還是等額本金？哪種方式還房貸更為劃算？對于絕大多數(shù)人來說，住房貸款流程是買房的必經(jīng)流程。在當前如此低息的環(huán)境下，住房貸款的金錢成本如此低廉，貸款獲取通道如此方便，套利空間如此之巨大，比起其它融資渠道來幾乎就是國家給到的一種特殊優(yōu)待福利，所以住房貸款流程理論上應該是所有人買房的必經(jīng)流程。本文并不致力于展開闡述金融效率、投資技巧、合法套利等問題，故而不討論有錢該不該貸款的問題，本文首在分析：在辦理住房貸款時，到底是選擇等額本息？還是等額本金？相信，這也是曾經(jīng)或正在困擾各位的主要問題。我們注意到，市場上的主流觀點，包括有些銀行從業(yè)人員給到你的建議是選擇等額本金

2、，理由是總付出利息低，所以很容易被群眾所接受。但我要說的是，這些簡單粗暴的結(jié)論，在大多數(shù)情況下是錯誤的，金融效率有時候是負值。故而以此文進行技術(shù)性闡述，幫你重新認識金融的世界！首先我們回顧下等額本息和等額本金的定義：等額本息：是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，計算公式是： 貸款本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)÷（1+月利率）還款月數(shù)1等額本息的優(yōu)勢是每月還款額固定，簡單好記，起始壓力較小，劣勢是因為初始攤銷利息較多，本金較小，也就是開始時還的錢里大多數(shù)是利息，本金占比逐步增大，總利息支出較多！等額本金：等額本金是指一種貸款的還

3、款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。計算公式是：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 已歸還本金累計額）×每月利率等額本金因為先均攤本金再計算利息，因為優(yōu)勢很容易看到，就是本金前期還的快因而利息下降的很快，總利息支出占有優(yōu)勢（這點似乎很吸引人），劣勢就是前期還款數(shù)額較高，負擔較重！那么真相到底如何呢？比薩斜塔實驗告訴我們感覺和事實并非一致，下面我們通過一組數(shù)據(jù)來分析分析：假定我們貸款200萬，30年期（本篇不探討貸款時限邊際效率，以后單獨開篇），利率4.9%，95折，計算如下左側(cè)等額本息：每月均衡還款10318元，總支

4、付利息171.47萬元右側(cè)等額本金：首月還款額度13313元，總支付利息140.04萬元可以很顯然的看到，總利息等額本息比等額本金多還了31萬，31萬，好龐大的數(shù)字，所以你很輕易的得出結(jié)論等額本金更劃算了對不對？但是，大家注意我的用詞，“總”利息少了31萬，而不是利息少了31萬?！翱偂边@個字意味著這個數(shù)額的利息優(yōu)勢是建立在一生都不交易，不提前還款的前提下才會發(fā)生的（降息升息在已知范圍內(nèi)對二者是同步影響并且并不構(gòu)成實質(zhì)性分化，故而在此處不展開篇幅，但趨勢影響決策在后面會有闡述）還有一種普遍的聲音，就是因為等額本息先還的是利息大頭，所以如果近幾年的有提前還款計劃，還是該選擇等額本金！嗯，聽起來很有

5、道理，但，還是錯誤的！當把還款數(shù)據(jù)拉開后，我們很容易把兩種模式圖形化成以下圖示（若無特殊說明一概左側(cè)等額本息、右側(cè)等額本金）：                        （第一年）我們從圖式化形態(tài)中很直觀的可以看到，等額本息總支付利息較等額本金總支付利息多出來的近似為下圖藍線切出的弧度面積區(qū)域，這是針對你本金前少后多的一種對價，而且利息的減少貫穿一生，并且省息的大頭發(fā)生在還款的中后階段并非中前段，數(shù)字化還款明細也告訴我們，第一年兩種方式你支付的純代價也就是“純利息”幾無差

6、別，你無非是在等額本金模式中“幸苦的”在前期多還了本金，為了“未來”少還利息。                         （第三年）到了第三年時，你每月供款中的純利息部分也沒有省下來多少，你依舊在辛苦的為未來抗著！我們再來算筆賬：假定第三年年末等額本息總供款取整37萬, 還款本金9.9萬,支出總利息27.1萬（剩余本金190萬）等額本金總供款取整46.6萬 ,還款本金20萬,支出總利息26.6萬（剩余本金180萬）結(jié)果：等額本金方式比等額本息方式三年總供款多了

7、10萬，利息省了5000，若提前還款本金少還的10萬其實是你三年里自己辛苦多還的本金，跟利息關(guān)系不大。介于篇幅有限，不再一一展示數(shù)據(jù)，有興趣的伙伴可以自己看一下各年數(shù)據(jù)的規(guī)律，下面闡述數(shù)據(jù)推論的結(jié)論：數(shù)據(jù)背后帶來驚人的真相1.等額本金的誤區(qū)：總利息省，體現(xiàn)在整個周期還款計劃中，尤其是在還款期中后段逐步體現(xiàn)明顯而不是前期，前三年在案例模型中你沒有從等額本金方式中帶來任何省息效益（如果你用多背負10萬元的代價三年里省下5000元算的話），第五年才開始稍微有點體現(xiàn)，所以早期比如3、5年內(nèi)要提前還款用等額本金的方式劃算省利息的傳統(tǒng)思維是錯誤的，你少還的本金來自于你幸苦的多供款！ 2.等額本金

8、的代價：貨幣是有時間價值的，今天的錢永遠比明天更值錢；人生的大概率是越來越富有的（除非你沒有奮斗的心），未來越來越有錢的。但金錢的邊際效率遞減的，就好比食神阿星落魄時的一碗叉燒飯遠遠比富庶時的山珍海味更寧人難忘的道理一樣，你現(xiàn)在的多100塊肯定沒有你上學時的多100塊對你愉悅感大，第5個包子肯定沒有第1個包子好吃！借貸的意義在于把你未來的富裕后邊際效用低下的富裕資金跨時空借到今天供你在奮斗初期錢緊張（效用高）時來用，供款是恒定的，收入是增長的，負擔是降低的。所以一正一反疊加的效用是超高的。這其中利息只是必要的代價而已，如果這個代價足夠低，而優(yōu)選的資產(chǎn)又大概率安全性升值，你就應該盡可能的把投資負

9、擔拋給自己富裕的未來，能拋多少拋多少，能拋多久拋多久！但要重點重復兩點：代價要低，資產(chǎn)要大概率安全。不要跟我講配資炒股，也不要跟我講超高杠桿炒房，走火入魔不在正統(tǒng)討論范圍之列！3.等額本金、等額本息的抉擇 如果預期貸款利率持續(xù)較低（低于貨幣增速 ），滿貸，能扛的動200萬的等額本金1331元，就應該用13313元貸出等額本息方式下的260萬！60萬可以供更大的資產(chǎn)，或者用來維護你的流動性！ 如果你只要如案例中的200萬，那選擇等額本息供款10318元，比等額本金的13313元省下的月3000元遞減，只要能尋覓到大于房貸利息的安全性回報理財產(chǎn)品，等額本息效率更高，兼顧維持流動性，和維護一定的生活品質(zhì)：哪怕你不做二次復合投資，把省下的錢用來帶你的老婆孩子游覽四海，多享受美食，你也實際享受到了通脹給你帶來的逆補貼（論負利率下的購買力損失去了哪里）（參考第2點，年輕時把自己逼得太緊毫無效率） 如果當下并不富裕，咬牙扛房，選等額本息，原因參照上一段 如果你在使用最大杠桿效用投資房子，短期交易概率大，選擇等額本息（毀三觀了沒），因為在三五年內(nèi)利息并無省下多少時，少供款即放大杠桿率。 如果你是超級保守派，或沒有二次投資的能力，又有錢，隨意如果預期未來貨幣價值大幅度上漲，超過貨幣增速（法幣時代，小概率事件），選等額本金！ 如果你是消費