內(nèi)江-朝陽鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調研報告0618

1、內(nèi)江-朝陽鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調研報告目 錄一、 調研說明.1二、 宏觀環(huán)境分析.2三、 區(qū)域住宅市場分析.5四、 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析.8五、 地塊條件研究12成都意高行投資顧問有限公司2013年6月一、調研說明1 通過對當?shù)卦谑圩≌蜕虡I(yè)項目的實地走訪，了解區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應量和需求量。2 同當?shù)亟?jīng)營者、消費者深度溝通，熟悉把握經(jīng)營者與消費者的心理特征。3 綜合本案地塊條件與區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，對本案做出預判。二、宏觀環(huán)境分析1、朝陽鎮(zhèn)簡介1） 基本概況朝陽鎮(zhèn)位于內(nèi)江城區(qū)西南部，東鄰全安鎮(zhèn)、鳳鳴鄉(xiāng)，南永安鎮(zhèn)、凌家鎮(zhèn)，西連威遠縣東聯(lián)鎮(zhèn)，北與資中縣陳家鎮(zhèn)接壤，距內(nèi)江城區(qū)18公里。全鎮(zhèn)幅員面積40.3

2、平方公里，轄區(qū)內(nèi)有18個行政村，1個街道社區(qū)，150個村民小組，總戶數(shù)8664戶，其中農(nóng)業(yè)人口7995戶，總人口30168人，農(nóng)業(yè)人口28463人，非農(nóng)村人口1705人。14路線道路名稱距離車程朝陽-內(nèi)江渝昆高速18km30分鐘朝陽-永安內(nèi)榮路5km10分鐘朝陽-全安白朝路5km10分鐘朝陽-東聯(lián)內(nèi)榮路6km12分鐘朝陽-凌家鄉(xiāng)村道路12km20分鐘全安鎮(zhèn)內(nèi)江市永安鎮(zhèn)凌家鎮(zhèn)朝陽鎮(zhèn)東聯(lián)鎮(zhèn)2） 產(chǎn)業(yè)特征以農(nóng)業(yè)為主導，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。n 以種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)為主，鎮(zhèn)內(nèi)種植業(yè)生產(chǎn)小麥、水稻、玉米、紅苕、豆類、油菜、花生、蔬菜；養(yǎng)殖業(yè)主要是生豬、水產(chǎn)和小家禽。n 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展薄弱，以建材、電器、建筑公

3、司、朝陽醬園廠等企業(yè)。3、城鎮(zhèn)規(guī)劃n 總體規(guī)劃： 總體規(guī)劃目標：朝陽鎮(zhèn)依托周邊優(yōu)勢資源（如永安鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、黃河鎮(zhèn)水庫旅游片區(qū)及感恩寺旅游片區(qū)的城鎮(zhèn)），同時將鎮(zhèn)區(qū)自身旅游資源相銜接，將其打造為 “水潤綠洲、低碳慢城”的城市新形象。恩寺旅游區(qū)朝陽旅游景點永安鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)黃河鎮(zhèn)水庫旅游區(qū)本案1） 土地規(guī)劃：n 目前城鎮(zhèn)規(guī)模較小，由一條主街和三條次街組成；規(guī)劃在2030年建設成為2.6平方公里的中型城鎮(zhèn)，主要向南向北縱向發(fā)展。2030年遠期規(guī)劃規(guī)模（2.6km）現(xiàn)有規(guī)模2） 人口規(guī)劃：n 目前城鎮(zhèn)常住人口為3000人（包含常住朝陽鎮(zhèn)的農(nóng)村居民），規(guī)劃在2030年達到1.7萬人。3） 城市功能規(guī)劃

4、：n 朝陽鎮(zhèn)將形成“三心、一軸、兩帶、五片”城鎮(zhèn)功能結構體系。本案人文商務中心、文化中心、政務服務中心濱河景觀帶、果蔬種植采摘旅游帶人文文化軸錦繡庭院片區(qū)南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)中部居住區(qū)南部居住區(qū)北部居住區(qū)4、小結n 從城鎮(zhèn)現(xiàn)有發(fā)展條件看，城鎮(zhèn)人口少，規(guī)模小，基礎設施落后，房地產(chǎn)市場發(fā)展內(nèi)在動力不足；n 朝陽鎮(zhèn)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（永安鎮(zhèn)、凌家鎮(zhèn)、白馬鎮(zhèn)）相比無突出的資源、交通、區(qū)位優(yōu)勢，對區(qū)域外客戶吸附能力較弱，房地產(chǎn)市場外在支撐不夠；n 從產(chǎn)業(yè)結構看，產(chǎn)業(yè)結構不合理，僅依靠種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，不利于帶動消費，促進商業(yè)市場的繁榮；n 從遠期城鎮(zhèn)規(guī)劃來看，將旅游觀光作為經(jīng)濟發(fā)展的主要支撐，任重而道遠，因此區(qū)域房

5、地產(chǎn)項目在短期內(nèi)不能作為旅游地產(chǎn)開發(fā)，只能按普通商品房的模式操作。三、區(qū)域住宅市場分析1、區(qū)域住宅供應特征分析n 朝陽鎮(zhèn)目前無商品房項目，因此商品房具有一定的市場成長空間。n 居民自建房為市場住宅供應主要形式，但隨著房地產(chǎn)市場的興起和不斷發(fā)展，自建房將逐漸淡出市場，朝陽房地產(chǎn)將開始進入商品房時代。n 建筑形態(tài)均為低層自建住宅。 n 由當?shù)卣u開發(fā)的1.65萬還房項目，將直接消化棚戶區(qū)約150戶居民，將在一定程度上削減商品房購買需求；n 在未來一到兩年內(nèi)，僅推出一宗90畝土地開發(fā)用地，無其他土地供應。2、區(qū)域住宅需求特征分析n 二手房市場發(fā)展滯后；一方面表現(xiàn)為無中介機構，另一方面年均可供應量

6、屈指可數(shù)，成交量較低，均反映出需求量有限的供需特征。n 朝陽鎮(zhèn)常駐人口極少，同時具有較強購買力的消費者大多脫離朝陽市場，選擇資源環(huán)境較好、生活條件更優(yōu)越的內(nèi)江市場，因此朝陽消費者市場被成功分流，區(qū)域需求被進一步弱化。n 根據(jù)當?shù)厝丝跍y算和同類鄉(xiāng)鎮(zhèn)操盤經(jīng)驗，商品房年均消化200套是較理想的成交數(shù)據(jù)；3、區(qū)域住宅成交價格分析n 目前成交均價為2500元/，同比增長13.64%。注：以上數(shù)據(jù)來源于當?shù)鼐用?、消費者市場分析1） 消費者構成通過對當?shù)鼐用竦默F(xiàn)場摸底調研得知，區(qū)域內(nèi)消費者構成主要以吸引朝陽鎮(zhèn)本地購房為主，難于吸引周邊購房客群。n 鄉(xiāng)村購房者為主力客群；n 城鎮(zhèn)改善性需求為次要客戶。2）

7、消費者特征描述n 外出務工人員，具有一定儲蓄能力，但不能承受內(nèi)江城區(qū)高房價壓力，但渴望便捷生活的青年購房群體；n 本地生意人，有一定經(jīng)濟實力，欲改變目前居住環(huán)境的改善性客群n 當?shù)匦W、中學人民教師、公務員對朝陽鎮(zhèn)有地異情節(jié)的購房者3） 消費者產(chǎn)品形態(tài)偏好：n 購房者絕大多數(shù)偏好多層住房；n 購房者不全排斥小高層產(chǎn)品，但對高層產(chǎn)品具有較強抗性。4） 購房者戶型需求：n 購房者的家庭結構大多為3-5口之家，對住房的品質要求不高，但對戶型的功能性較為看重，要求有更多的居室。n 套三為市場的主力需求戶型。套二及套三以上的大戶型為市場次需求戶型。n 同時可適當考慮戶型的贈送空間，將其改造為臥室，滿足購

8、房者對多居室的需求。5、小結n 朝陽鎮(zhèn)由于城鎮(zhèn)基礎條件薄弱，房地產(chǎn)市場還沒有真正意義的起步，因此商品房市場具有一定的成長空間；n 朝陽鎮(zhèn)同內(nèi)江其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)一樣，住房市場總體呈供應有限、需求不足的市場特征；n 房地產(chǎn)市場銷售呈現(xiàn)明顯的季節(jié)性；一般而言，春季農(nóng)民工返鄉(xiāng)潮為購房的高峰期，但其它絕大多數(shù)時段房企將面臨持續(xù)低量的銷售現(xiàn)狀，銷售周期相對較長；n 城鎮(zhèn)購房者外流，農(nóng)村消費群體將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場的主力群體，因此須充分把握農(nóng)村居民的購房特性。四、區(qū)域商業(yè)市場分析：1、 區(qū)域商業(yè)格局概述n 朝陽鎮(zhèn)商業(yè)主要集中在正街，其他街道商業(yè)氛圍較弱；l 正街為內(nèi)榮路朝陽段，是多年聚集成市，商業(yè)地位不可動搖；l

9、農(nóng)貿(mào)街主要承擔農(nóng)貿(mào)市場功能；l 老街以居住功能為主，商業(yè)氛圍薄弱；至威遠l 新街在舊城改造項目的帶動下，商業(yè)地位將逐漸增強。至全安至內(nèi)江商業(yè)繁華地段人流節(jié)點人流節(jié)點正街西正街東新街老街農(nóng)貿(mào)街正街：朝陽鎮(zhèn)主力商街，主要承擔區(qū)域人流、車流干線。2、 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀n 區(qū)域內(nèi)無一手商鋪供應；n 二手商鋪緊俏，可售商鋪供應量極少。n 均為臨街底鋪，無2層及2層以上商業(yè)業(yè)態(tài)，總體表現(xiàn)檔次低、規(guī)模小，形象差的特征；n 地段是朝陽商業(yè)價值最重要的影響因素，不同地段商鋪的租金、售價水平千差萬別，正街由于發(fā)展時間較早，在區(qū)域內(nèi)的租金、售價最高；城鎮(zhèn)邊緣位置租金、售價高，空置率較高。n 區(qū)域商業(yè)租金范圍為10-50

10、（元/.月），單位售價為0.4-1.3（萬元/）。二手商鋪調查表位置租金（元/.月）售價（萬元/）進深（m）面寬（m）層高（m）空置率（%）正街東15-450.45-1.25-143-53-3.530%正街西15-500.4-1.36-123.5-4.53-3.520%新街10-300.4-0.95-73-6.53-3.515%老街10-300.6-0.853-62-53-3.5/農(nóng)貿(mào)街10-250.4-0.72-83-53-3.55%注：一些居民將底層門面作為居家使用，特別是老街居住功能較強，因此不做空置率統(tǒng)計。3、 業(yè)態(tài)統(tǒng)計分析n 整體商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，無明顯的街道化特征；n 朝陽鎮(zhèn)總體商業(yè)業(yè)

11、態(tài)以超市、家電、休閑娛樂為主，主要滿足當?shù)鼐用竦幕旧钚枨?。缺乏中端商業(yè)業(yè)態(tài)。4、 大型商業(yè)業(yè)態(tài)專項調查n 目前無一家大型商業(yè)業(yè)態(tài)；缺失其它規(guī)模業(yè)態(tài)，如餐飲、服裝等主力商業(yè)。5、 消費者偏好調查n 區(qū)域消費者包含農(nóng)村消費和城鎮(zhèn)消費兩種消費群體；n 農(nóng)村消費為主力群體，購物的目的性較強，一般為快速消費行為，因此選擇購物方便的樓層消費，對2層及2層以上的消費有較大抗性；n 城鎮(zhèn)消費為次要群體，消費相對充裕，不排斥垂直消費，但對3層以上有明顯的抗性；注：以上為對當?shù)厣碳?、消費者調查統(tǒng)計6、 商業(yè)參與者構成調查n 隨著城市化的不斷推進，城鎮(zhèn)人口不斷擴充，部分農(nóng)村居民開始尋求創(chuàng)業(yè)機會，為商業(yè)市場繁榮提

12、供持續(xù)推動力。n 朝陽鎮(zhèn)對外輻射不足，很難吸引朝陽鎮(zhèn)以外的消費者進入；因此，朝陽鎮(zhèn)商業(yè)以服務本地農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民消費為主。7、 商業(yè)體量測算n 商業(yè)測算前提：項目商業(yè)初步定位：本案商業(yè)可依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，打造以輻射全鎮(zhèn)區(qū)域的鎮(zhèn)級商業(yè)中心。n 人口測算法：商業(yè)總需求面積=常住人口*人均商業(yè)面積=3萬人*0.5/人=1.5萬；商業(yè)總供應面積約0.7萬；本案商業(yè)需求面積=商業(yè)總需求面積-商業(yè)總供應面積=1.5萬-0.7萬=0.8萬n 商業(yè)實現(xiàn)法：根據(jù)以上市場調查，本案可預計容納的商業(yè)業(yè)態(tài)及數(shù)量如下：商業(yè)業(yè)態(tài)面積要求數(shù)量小計樓層需求服裝10066001-2F超市500210001F酒樓5002100

13、01-3F特色餐飲5052501F藥房20024001F茶樓400312001-3Fktv30013001-3F網(wǎng)吧10011001-2F電器20024001F通訊10022001F銀行20012001F美容5021001-3F美發(fā)5021001F副食店5052501F五金店5052501F建材50105001F總計/6850/本項目可實現(xiàn)6850的商業(yè)體量。n 最終商業(yè)體量建議：本案商業(yè)體量=（8000+6850）/2=74257、小結n 朝陽鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展相對落后，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚存在差距，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者的影響力較弱，經(jīng)濟輻射力僅限本鎮(zhèn)，因此不具備做大規(guī)模的商業(yè)體量的條件。n 朝陽商業(yè)市場主要依

14、靠本地農(nóng)村消費客群的進入，應充分把握本地農(nóng)村消費習性，不能盲目參照市級商業(yè)開發(fā)模式，即以大型集中式獨棟商業(yè)或多層垂直商業(yè)為突破點，來引領鄉(xiāng)村消費觀念。原因有兩點：一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)大商業(yè)招商難度較大；另一方面，要改變傳統(tǒng)的消費模式需要時間的積淀，短期難于改變；n 本案位于朝陽鎮(zhèn)最成熟商業(yè)地段，租售水平較高，可充分利用新街及正街沿街面，盡量做足商業(yè)。同時可在其他商業(yè)價值相對較高的位置，適當增加商業(yè)容量，但不建議做4層及4層以上的商業(yè)；五、 地塊條件研究1地塊周邊配套朝陽鎮(zhèn)的配套可滿足居民的基本生活需求。具體配套如下：n 購物：農(nóng)貿(mào)市場、臨街購物場所；n 銀行：四川省農(nóng)村信合社、郵政儲蓄銀行；n 教育：

15、朝陽鎮(zhèn)中心小學，朝陽鎮(zhèn)初中，朝陽幼兒園；n 醫(yī)療：朝陽中心衛(wèi)生院，及其他社區(qū)醫(yī)療單位等本案郵政儲蓄銀行朝陽中學農(nóng)村信用社農(nóng)貿(mào)市場朝陽鎮(zhèn)小學校朝陽鎮(zhèn)中心醫(yī)院幼兒園2交通環(huán)境本案對外交通主要依靠萬壽街、天河街、交通街、步行街四條主要城鎮(zhèn)街道。正街老街新街4. 本案sowt分析1) 優(yōu)勢n 區(qū)位優(yōu)勢：位于朝陽鎮(zhèn)最成熟地段，購房者對該區(qū)域接受度高；n 配套優(yōu)勢：朝陽鎮(zhèn)上可基本滿足購物、教育、醫(yī)療、等生活需求；n 交通優(yōu)勢：本案處于朝陽的兩條最主干道的交匯處，同時也是連接內(nèi)江、威遠、全安鎮(zhèn)、東聯(lián)鎮(zhèn)的重要交通要塞，商業(yè)潛在價值較高；2) 劣勢n 人口劣勢：人口基數(shù)低，需求總量有限；n 經(jīng)濟劣勢：朝陽鎮(zhèn)經(jīng)濟基礎相對薄弱，對外經(jīng)濟的輻射力不強，對其他地區(qū)購房者和投資者的吸引力較弱。3) 機會n 市場機會：區(qū)域房地產(chǎn)市場處于初級階段，具有一定的發(fā)展空間；n 產(chǎn)品機會：本案為朝陽首個商品房項目，容易占領先機，建立良好的市場口碑；n 規(guī)劃機會：本案靠近濱河景觀帶和朝陽公園，與朝陽鎮(zhèn)規(guī)劃的商務中心、文化中心、政務服務中心僅百米距離，是難得的宜居和宜商之地，升值潛力不可估量； 4) 威脅n 政策威脅：房地