畢業(yè)設計（論文）信陽市康詩丹郡小區(qū)房地產(chǎn)投資評估研究

1、華北水利水電學院畢業(yè)論文 信陽市康詩丹郡小區(qū)房地產(chǎn)投資評估研究摘要： 隨著社會主義經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，以及我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)項目日益興旺，逐漸成為國家的經(jīng)濟支柱以及地方政府的主要財政來源。但是住宅房屋的價格持續(xù)快速上漲，不僅影響到城市居民的生活質(zhì)量，也是整個國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素。如何評估住房價格以及對于其投資是否得利是人們?nèi)找骊P(guān)注的問題。影響住房價格因素是多方面的，如經(jīng)濟因素，政治因素，地理因素等等，這些定性的因素如何進行定量計算是人們廣泛關(guān)注的話題。本文首先簡單介紹了研究意義以及背景，并就目前廣泛應用的比較法、成本法以及收益法進行詳述，并進行一些改進措施并以此對信陽市一

2、處房地產(chǎn)進行綜合評估，來驗證這三種方法的可操作性。通過這一系列對數(shù)據(jù)的分析，來說明這幾種方法的實踐性以及對于房地產(chǎn)評估的重要性。關(guān)鍵詞：比較法，成本法，收益法，模糊綜合評價the investment appraisal of kangshidanjun district in xinyang cityabstract：with the transformation of the socialist economy and the rapid development of china's market economy, a thriving real estate projects i

3、n china has become the country's economic mainstay and the main financial sources of local government. however, residential housing prices continued to rise rapidly, not only affects the quality of life of urban residents, but also the entire national economy, a stable development of instab

4、ility.  how to evaluate the housing prices and whether get the benefit for their investors is a growing concern. there are many factors that affect housing prices, such as economical factors, political factors, geographical factors, etc., but these qualitative factors are calculated to qua

5、ntify how widespread topic of concern. this article first briefly introduces the research significance and background, and to compare the current widely used method, cost and income approach to detail, and make some improvements and use of real estate in xinyang city, a comprehensive assessment

6、 to verify operability of these three methods key words：comparative method, cost method, income method, fuzzy comprehensive evaluation目錄摘要iabstractii1 緒論11.1 研究背景11.2 研究的目的和意義42 概述52.1 房地產(chǎn)評估基本理論52.1.1 價值52.1.2 房地產(chǎn)市場的特性52.1.3 影響房地產(chǎn)價值變動因素62.2 房地產(chǎn)評估的基礎132.2.1 房地產(chǎn)評估的概念132.2.2 房地產(chǎn)評估目的132.2.3 房地

7、產(chǎn)評估的要素133 評估方法以及應用163.1 信陽市康詩丹郡小區(qū)基本概況163.2 比較法163.2.1 比較法的含義163.2.2 比較法的理論依據(jù)173.2.3 比較法的適用條件173.2.4 操作步驟173.2.5 比較法因素修正173.2.6 比較法在評估應用中存在的問題203.2.7 實例分析213.3 成本法233.3.1 概述233.3.2 適用條件243.3.3 基本公式以及應用243.3.4 成本法評估步驟243.3.5 價格構(gòu)成253.3.6 重新購建價格263.3.7 成本法在評估應用中存在的問題273.3.8 基于模糊綜合評價的房屋成新度的定量計算283.4 收益法3

8、03.4.1 概述303.4.2 理論依據(jù)303.4.3 收益法的應用前提313.4.4 收益法的適用對象313.4.5 收益法的評估公式323.4.6 收益法應用中存在問題333.4.7 還原利率確定353.4.8 實例分析363.4.9 主要參數(shù)說明374 結(jié)論以及展望394.1 小結(jié)394.2 展望39參考文獻41附 錄42附 錄1： 英文原文42附 錄2： 中文譯文44致謝461 緒論1.1 研究背景近幾年，伴隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了無可比擬的重要貢獻。但是進入2008年下半年，在全世界

9、金融危機的影響下，中國整個房地產(chǎn)市場開始下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。截止到2008年末，全國完成房地產(chǎn)市場開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%。其中，商品房完成投資22081億元，同比增長22.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.2%。2008年112月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。到了12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%。由于全國各地樓市發(fā)展不均衡，2008年東部地區(qū)房屋銷售量下降幅度明顯大于中西地區(qū)，一、二線城市下降幅度則大于三四線城市。北京、上海、武漢等重點城市的成交量萎縮超過五成。在國家“保增長”政策的主導以及各方

10、面努力下，2008年第四季度房地產(chǎn)市場進一步惡化的趨勢才被得到明顯遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。但是進入2009年我國房地產(chǎn)市場將更加不容樂觀，總體下行趨勢不可避免。上半年，房價基本承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進度和幅度不盡一致。一些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較大的城市，隨著價格的下降及經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，自住型需求將逐漸提高。我國政府連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，并力爭2009年經(jīng)濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。因此，對于房價下行是對前期房價過高的修正，而一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈

11、，市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。結(jié)合國際國內(nèi)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期特征，所以伴隨著2009年下半年房地產(chǎn)市場各方的博弈趨于理性以及成交量開始回升的發(fā)展形勢下，2010年全年處于平穩(wěn)期，主要是消化累積的存量房。而如今，隨著國際經(jīng)濟開始恢復，前期大量基礎設施、社會保障制度等投資，并且在內(nèi)、外需雙引擎的驅(qū)動下將改變傳統(tǒng)三架馬車帶動經(jīng)濟新一輪發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)下一個發(fā)展周期在此時出現(xiàn)。就整體而言，從近期房地產(chǎn)市場的各種信息來看，在2011上半年以及以后的一段時期內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場將充滿挑戰(zhàn)，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴峻的考驗，但機遇將大于挑戰(zhàn)。那么，在當前局勢下認清形勢、掌控方向，對房地產(chǎn)行業(yè)所處環(huán)境和未來的發(fā)展

12、態(tài)勢予以剖析，無論是對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展，還是對房地產(chǎn)行業(yè)在具體工作中的突破都具有積極的指導作用。與此同時，在當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須認真分析當前行業(yè)發(fā)展形勢、把握未來市場發(fā)展方向，及時調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并根據(jù)行業(yè)趨勢制定發(fā)展戰(zhàn)略，才能盡可能避免風險，實現(xiàn)企業(yè)的盈利目標和可持續(xù)發(fā)展14。02468101214162007200720072007200820082008200820092009系列1圖11 20072009年季度經(jīng)濟增長率圖12 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)圖 從以上兩圖可以看出2007年到2008年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)受國際金融危機的影響基本上是呈現(xiàn)下降趨勢，從200

13、9年開始回暖，并快速上升，說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)基本上復蘇，繼續(xù)作為國民經(jīng)濟支柱。表11 19972007 全國房地產(chǎn)發(fā)展基本情況表表12 19972007 全國土地開發(fā)情況表綜合上述兩表中可以看出，中國的房地產(chǎn)業(yè)在最近15年的發(fā)展中十分迅速，雖然不可避免的受到國際金融危機的影響，但是總體而言上升步伐十分迅速，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱。而且地方政府也給予很大的支持與便利，從表12中可以看出新開發(fā)的土地增長近3倍，投資金額增長近20倍，極大的推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。1.2 研究的目的和意義房地產(chǎn)是不可再生的稀缺資源，它是人們工作和生活中必不可少的一種資源。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是改

14、革開放以后，房地產(chǎn)逐漸演變?yōu)橐环N商品，發(fā)展成為一個產(chǎn)業(yè)，并且隨著其的發(fā)展，帶動了咨詢、設計、生產(chǎn)以及建筑等一批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。任何一個產(chǎn)業(yè)都是從不完善逐步成熟和完善的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，房地產(chǎn)業(yè)隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、住房制度和土地制度等的發(fā)展而不斷地成熟，但也正是由于制度的改革以及市場的變化，以至于房地產(chǎn)面臨的不確定因素越來越多，越來越繁雜，房地產(chǎn)作為一種投資也將會面臨更多更大的風險，而且由于我國的國情與其他國家不同，一些先進國家比較先進成熟的房地產(chǎn)市場模式和管理理論并不能直接拿來為我所用，必須結(jié)合我國的實際國情摸索適合我國國情的房地產(chǎn)市場模式和管理理論。

15、由于房地產(chǎn)業(yè)投資額巨大、周期長、盈利高等特點，注定了房地產(chǎn)行業(yè)是一個必須預測將來需求的行業(yè)，同時是一個高風險的行業(yè)。近幾年來，房地產(chǎn)已成為與我們每個人息息相關(guān)、影響國民經(jīng)濟發(fā)展最為重大的產(chǎn)業(yè)的情況下，風險因素更加復雜，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果投資者不能清醒深刻的認識開發(fā)中的各種風險，或者對于風險考慮不足盲目開發(fā)，一旦這些風險發(fā)生，將導致開發(fā)項目的虧損，甚至使房地產(chǎn)企業(yè)遭受致命的打擊。本文從房地產(chǎn)投資的角度出發(fā)，通過資產(chǎn)評估的一系列的方法手段探討房地產(chǎn)評估的有效途徑，分析房地產(chǎn)項目所面臨的風險問題，并針對信陽市康詩丹郡這一房地產(chǎn)項目運用科學的手段對風險進行預測和評價，對于減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風險，

16、提高收益，具有極其重要的指導意義。2 概述2.1 房地產(chǎn)評估基本理論2.1.1 價值對于房地產(chǎn)而言價值一般就是指其“市場價值”，即“某人或者某些人愿意而且能夠從資源出售的對象手中購入物品所支付的貨幣金額”，根據(jù)市場經(jīng)濟理論，越是稀有短缺的商品，其價值也就越高。如果某些普遍需求的商品變得短缺了，其價值也會有極大提高。對于房地產(chǎn)市場而言，亦是如此。但是房地產(chǎn)產(chǎn)品是典型的耐用消費品，使用時間通常是幾十年，其與一般的耐用消費品不同，大部分國家都將房地產(chǎn)視為“投資品”，因此不納入cpi的計算中，即房地產(chǎn)的價格波動不影響通貨膨脹的水平。我國的在計算cpi的商品中也不包括房地產(chǎn)，因此老百姓深刻感受到房地產(chǎn)價

17、格答復上漲而通貨膨脹水平照常保持在較低水平。2.1.2 房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)市場就是交易房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括耐用消費品的消費、投資、租賃與投機并存的一個場所。投資品具有投資和投機的雙重屬性，加上房地產(chǎn)的耐用消費品的特性，以及現(xiàn)實存在的租賃，中國的房地產(chǎn)市場成為投資、投機、耐用消費、與租賃的市的組合。我國有5萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量巨大，但是房地產(chǎn)產(chǎn)品的唯一性，使得房地產(chǎn)市場競爭表現(xiàn)出巨大的差異性；而且房地產(chǎn)市場交易雙方的信息嚴重不對稱，所以房地產(chǎn)市場是一個典型的非完全競爭市場。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為終端的消費品，其產(chǎn)業(yè)鏈條很長，涉及許多產(chǎn)業(yè)，其投資乘數(shù)效應非常明顯，拉動國民經(jīng)濟上漲效果顯著。并且房地

18、產(chǎn)市場不可或缺的土地在中國的特殊性，政府的參與性強，參與程度高；同時，由于中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的特征，從1997年開始大規(guī)模的按揭貸款，如果出現(xiàn)風險，兜底的是幾大國有銀行，并最終落到政府頭上。由于中國房地產(chǎn)市場的參與者眾多，參與程度各異，目標各異，所以在中國的不同地域有時候完全采取不同的拉抬打壓房地產(chǎn)價格、影響房地產(chǎn)市場的政策策略。而且，中國經(jīng)濟尚在轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)不夠完善，房地產(chǎn)開發(fā)商多頭在外與許多國家差異的經(jīng)營模式，不同的利益集團參與到中國房地產(chǎn)市場，使其手段多樣，而眾多利益相關(guān)者的博弈使得中國房地產(chǎn)市場錯綜復雜。用經(jīng)濟學家的話來講，房地產(chǎn)權(quán)益的主要特點是差異性，一般來講就是各類房地產(chǎn)的權(quán)益各不相

19、同，除了對于同一房地產(chǎn)的同量有所損耗，但是土地上加蓋物的總值一般不會下降，反而會有所提高。所以，從這方面來說，房地產(chǎn)投資與其他投資有很大不同，房地產(chǎn)投資在時間上具有耐久性，而且從投資特性看具有長期可靠的資本保障2。2.1.3 影響房地產(chǎn)價值變動因素2.1.3.1 成本因素（1） 土地 土地價格。地價是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，在房地產(chǎn)價格中，地價一般占有五至六成的比重，其走勢直接影響著房價。隨著國民經(jīng)濟和城市建設的快速發(fā)展，相關(guān)土地的出讓價格必然會上漲，尤其是隨著我國城市化進程的推進，城市土地資源日漸稀缺。房地產(chǎn)總量的有限性主要體現(xiàn)在土地總量的有限性上，土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣

20、性及投機性，必然會導致土地價格的上揚，從而使房地產(chǎn)價格偏離資產(chǎn)的實際價值。如圖21所示：圖21 19972007年全國土地開發(fā)面積 供求平衡下土地價格的形成。土地價格的形成同它的供求平衡是相聯(lián)系的，價格形成的過程就是供求平衡的過程，供求平衡總是在一定價格水平下的平衡。土地供求理論是公認的地價形成理論，該理論認為，在自由市場經(jīng)濟中，土地和其他商品一樣，其價格取決于本身的供給和需求。地價的形成條件可以分為短期土地供給量固定不變時的均衡條件和長期土地供給量改變時的均衡條件。短期內(nèi)土地供給量恒定，沒有土地供給增量，這時土地供給曲線是一條垂直于橫坐標的直線，而土地需求曲線是一條向下傾斜的曲線。在土地供給

21、曲線和需求曲線的交點處，形成地價p，這時地價的形成完全取決于需求，當土地需求上升至d時，地價上升至p。如圖22所示。 圖22 短期土地供給恒定條件下地價形成曲線但是在長期土地供給量改變的條件下，地價的形成由供給和需求共同決定。土地供給曲線是一條向上傾斜的曲線s。當土地需求為d時，d和s的交點e決定地價為p；當土地需求上升為d時，d與s線的交點f決定地價為p，新入市的土地供給增量為q1、q2。土地供給增量進入市場，是在價格水平為p時進入的，這個價格水平包括征用土地的成本和應得的土地經(jīng)營收益.如果土地供給增量q1、q2進入市場的價格低于p，則不會產(chǎn)生土地增量。 圖23 長期土地供給增加條件下地價形

22、成曲線 土地價格對房地產(chǎn)價格的影響。土地價格是房地產(chǎn)的成本之一，如果土地價格增加，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本必然增加，則利潤率隨之降低，這勢必引起房地產(chǎn)投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給相應減少；相反，如果地價下降，企業(yè)利潤率提高，則房地產(chǎn)供給相應增加。這勢必影響房地產(chǎn)價格的漲跌。具體而言，因土地具有有限性、差異性、固定性、耐用性等特點；從經(jīng)濟屬性看，土地又具有稀缺性、區(qū)位可變性、報酬遞減性等特點，這些特點決定了土地總量上和短期內(nèi)供給的無彈性，也決定了土地價格具有隨著需求的增加而不斷上揚的趨勢。由于土地總供給彈性不足，不論通過競爭而給予它的價格有多大，土地供給量是保持不變的。因此，土地的價值完全是由

23、它的產(chǎn)品價值所引起，而不是相反的順序，具體到地價與房價的關(guān)系，就是房價上升導致地價上漲。（2） 建筑成本。從房價的構(gòu)成看，房價=地價+建筑安裝成本+各種稅費。建筑安裝成本是構(gòu)成房價的主要部分，是生產(chǎn)建設住宅時的原材料費用和人工費用，即由建筑房屋時的原材料消耗和建設人員工資支出等構(gòu)成。建筑材料的上漲，尤其是鋼材、水泥等主要建材價格的上漲，必然推動建筑安裝成本的提高，從而導致房價的上漲。不論城市規(guī)模大小和經(jīng)濟發(fā)展水平，相鄰城市的同期建材價格差異較小。目前情況來看，工程造價是房價組成中相對較為合理但仍存在降價余地的一部分。有效控制建筑成本，科學合理地降低材料費用對于房地產(chǎn)價格水平的降低有不可低估的作

24、用。2.1.3.2 經(jīng)濟因素（1） gdp對于房地產(chǎn)價格影響。房地產(chǎn)價值波動與宏觀經(jīng)濟之間在總量和經(jīng)濟發(fā)展速度的關(guān)系，可以作如下分析：首先，房地產(chǎn)投資與開發(fā)必然會隨宏觀經(jīng)濟的復蘇上升，但是由于物業(yè)開發(fā)的滯后，使得房地產(chǎn)的復蘇會稍晚于宏觀經(jīng)濟的復蘇。房地產(chǎn)經(jīng)濟開始復蘇后，在宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長的帶動下，房地產(chǎn)需求將會不斷上升，且由于房地產(chǎn)供給短期的剛性，加之在其保值性、增值性的影響下就必然導致房地產(chǎn)價格上漲；隨著房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)相應快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，導致房地產(chǎn)周期比宏觀經(jīng)濟周期更快進入繁榮階段。其次，由于房地產(chǎn)周期的繁榮期更早來臨加上又沒有宏觀經(jīng)濟那種各行業(yè)之間相

25、互彼此消長的綜合影響，因而房地產(chǎn)業(yè)通常比宏觀經(jīng)濟更先進入衰退期。再次，經(jīng)過明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟進入了產(chǎn)業(yè)的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟開始緩緩復蘇后才慢慢走出蕭條期，重新進入新一輪的經(jīng)濟周期。如圖2.1所示：圖21 gdp對于房地產(chǎn)市場的影響流程圖綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也就越快。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平的高度相關(guān)性進一步說明了在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也有所區(qū)別。（2） 金融貨幣因素對房地產(chǎn)價格的影響。影響房地產(chǎn)價格的金融貨幣因素主要包括貨幣供應量與存貸款利率。住房制度改革后，這些變量與房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出了非

26、常強的相關(guān)性，對房價的影響效果日趨明顯。其中，利率是最為重要的調(diào)控工具，其影響著房地產(chǎn)供給和需求雙重效應的沖銷，但是由于短期內(nèi)對房地產(chǎn)價格的作用并不明顯，因此要輔以其他的政策手段，但是就總體而言，貨幣政策變量對影響房地產(chǎn)價格是有效的。但是在我國，利率長期受到嚴格的管制，貨幣供應量與利率間的聯(lián)動性較差，所以貨幣供應量是主要直接作用于房地產(chǎn)價格。 貨幣對于房地產(chǎn)價格影響。我國金融市場剛剛起步，市場機制不成熱，間接融資比例高，房地產(chǎn)投資在在相當?shù)某潭壬闲枰y行信貸資金支持。因而貨幣供應量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。同時，自國家鼓勵發(fā)展個人住房消費信貸的政策放寬后，個人

27、住房信貸消費逐漸發(fā)展成為住房消費最主要的形式。近年來貨幣供應量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費的購買能力，推動房地產(chǎn)價格的上漲。 利率對房地產(chǎn)價格影響。我國尚處于利率市場化的過程，因此我國央行可以直接調(diào)控利率以影響房地產(chǎn)的供求變化，從而影響房地產(chǎn)價格。利率的變化對己購房者的會產(chǎn)生較大影響，我國的住房抵押貸款采取的是浮動利率支付方式，因此，央行加息增加了己購房者的月供。另一方面，加息在一定程度擠出了房地產(chǎn)價格泡沫。所以，已購房者所持有的住房發(fā)生了貶值。而對持幣觀望者的影響是由于央行加息會增加購房者的月供，也就是說增加了購房者的成本。對購房者而言，由于受收入的限制，購房者在購房時，需要通過金融機構(gòu)

28、進行融資（住房抵押貸款）來突破自己的預算約束。當利率提高時，對投資性購房者而言，購房的機會成本增加，購房需求降低，在供給不變的情況下會降低房地產(chǎn)價格。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，推動其加速開發(fā)投資的動力是房地產(chǎn)市場旺盛的需求，而面臨的最大問題是宏觀調(diào)控中嚴控信貸措施帶來的資金緊張，為此，有些開發(fā)商不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資，因此加息將促成房地產(chǎn)行業(yè)投資成本的增加，從而在一定程度上將抑制房地產(chǎn)的投資過熱。因此利率的調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響將取決于需求和供給兩方面的力量對比。綜上所述，房地產(chǎn)價格與利率水平成反向變化，利率提高，房地產(chǎn)價格下降；利率降低，房地產(chǎn)價格上升。2.1.3.3 社會因素

29、（1） 人口因素。房地產(chǎn)，其中尤其是居民住宅，是人們生活的基本所需，房地產(chǎn)的需求主體是人，人口因素是決定房地產(chǎn)需求的最基本因素之一，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況對房地產(chǎn)價格有較大的影響。 人口增長對于房地產(chǎn)價格的影響。人口密度高的地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求相應增加，房地產(chǎn)供給相對缺乏，因此導致房地產(chǎn)價格水平趨高；而且由于人口密度高，促進了商業(yè)、服務業(yè)、娛樂和旅游觀光等事業(yè)的發(fā)展，從而也會推動房地產(chǎn)價格上升。引起城市人口數(shù)量變化的原因是人口的自然增長和人口的遷移變動。由此可見，城市化水平的提高將帶動城市人口的增加，從而進一步增加對住房的需求，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響 人口素質(zhì)及年齡分布對于房地產(chǎn)價格的影

30、響。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，從而導致房地產(chǎn)價格升高。在人口素質(zhì)方面，勞動者文化水平高，必然講究生活質(zhì)量，對居住和工作條件及其周圍環(huán)境有更高的要求，這也會增加房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)價格趨高。而人口年齡的變化，必然會引起需求種類的變化。老齡人可能更需要花園平房式建筑，而年輕人則偏愛居住在公寓樓房。從而引起房地產(chǎn)市場的價值變化。 已婚人口與未婚人口比例對于房地產(chǎn)價格的影響。已婚和未婚的人口比例也會在不同類型的房地產(chǎn)需求上得到反映，從而影響房地產(chǎn)價值。單身男女滿足于單房套間，而已婚夫婦，一般總希望擁有一間屬于自己的天地。由此，他們對于室內(nèi)的布置就有不同要求

31、。如今中國市場住宅市場需求的主體為26至35歲婚齡人口，則人口年齡的在住宅需求上體現(xiàn)為：26至35歲年齡組人口的變化而引起的住宅的潛在需求總量的波動。人口周期的潛在需求與我國房地產(chǎn)周期基本吻合。（2） 心理因素。房地產(chǎn)市場中，交易主體是人包括由單個人構(gòu)成的企業(yè)、政府機構(gòu)等組織）。所有的經(jīng)濟行為都以人所具有的某種心理狀態(tài)為依據(jù)。在經(jīng)濟活動的擴張、收縮過程中，既有物質(zhì)性原因，又有心理狀態(tài)的原因，即人們對未來實際經(jīng)濟狀況看法的變動。人是最復雜的動物，其心理活動對市場交易行為有重要的影響。這一點在房地產(chǎn)市場的投機當中表現(xiàn)得更為明顯。心理因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響更多地表現(xiàn)在價格的短期波動，從長期來看，

32、信息溝通越來越充分，人的預期是穩(wěn)定的，心理變化趨于平穩(wěn)，心理因素對市場價格的長期波動影響不大。2.1.3.4 政府因素對處于轉(zhuǎn)軌時期的中國來說，政府不但是經(jīng)濟體制改革的推動者和經(jīng)濟制度變遷的供給者，同時還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟的調(diào)控者。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響因素在發(fā)生著轉(zhuǎn)變，即在傳統(tǒng)體制居于主導地位的環(huán)境下，中國政府的政策行為強烈的影響著中國房地產(chǎn)的發(fā)展。通過政府干預可以：（1）促進地方經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用顯然不容忽視。而中國房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動了50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加。因而，地方政府在資源約束的條件下，選擇房地產(chǎn)這種操作性、掌控性很強的要素，直接、間接參與

33、房地產(chǎn)市場，加大資源投入，推動gdp增長。（2） 增加地方政府財政收入。從現(xiàn)今土地供給制度而言，地方政府可以獲得三種收益：是土地一級市場由地方政府壟斷，土地出讓金一次性收?。坏胤秸€可以通過低成本拆遷把獲得的土地出售；稅收及其以外的各種收費。土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前已成為各級地方政府的“第二財政”，是地方政府預算外收入的主要來源。在財政壓力下、在在利益機制誘導下，一些地方政府會利用“有形之手”推市、托市，造成房價上漲，進而地價上漲。通過房價、地價的相互推動，地方政府獲得更多的地價收益。2.1.3.5 其他因素（1） 環(huán)境因素。環(huán)境因素主要包括地理位置、自然環(huán)境和公共配套設施等。具體而言；地理位置

34、。指該項房地產(chǎn)所處具體地點。自然環(huán)境。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境、和衛(wèi)生環(huán)境等。公共配套設施。主要包括交通運輸設施、郵電通訊設施和給排水設施，商業(yè)服務設施，文化教育設施、體育娛樂設施和醫(yī)療衛(wèi)生設施等。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經(jīng)濟收益或社會影響。房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的判斷標準雖然因不同的標準而有所差異，但在一般情況下，凡是位于或接近人們經(jīng)濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大位置的房地產(chǎn)，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。隨著生活水平的提高，居民環(huán)保意識的增強，自然環(huán)境因素對于房地產(chǎn)的心理價位以及開發(fā)成本都產(chǎn)

35、生了重要影響，并且通過心理價位以及開發(fā)成本，與房地產(chǎn)市場價格形成緊密關(guān)聯(lián)，其相關(guān)性日益顯著。由于房地產(chǎn)項目作為城市主要組成部分，其大氣、水體等環(huán)境不可避免的受到區(qū)域空氣、水體質(zhì)量及地理條件的影響。一項房地產(chǎn)所處環(huán)境的舒適程度與其配套的公共設施完備程度直接相關(guān)。商業(yè)、服務業(yè)集聚程度，即經(jīng)濟活動的頻繁度、交通條件便利程度、文教衛(wèi)生部門的分布等都會對周邊房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響。交通包括道路通達度、公交便捷度和對外交通便利度三個方面。周邊公共設施完備的房地產(chǎn)價格比相同建筑指標的其他房地產(chǎn)項目具有顯著的定價優(yōu)勢（2） 時尚因素。時尚與品味的變化同樣也會影響的房地產(chǎn)價值。時尚變了就會出現(xiàn)一批所謂的過時的房地

36、產(chǎn)，這對于一些潛在的置業(yè)者而言，更愿意去追逐潮流，盡管成本昂貴，但是只要有可能就會伺機對某種普遍認為是新潮的房地產(chǎn)增加投資，從而引起各類房地產(chǎn)產(chǎn)生不同的價格趨勢。（3） 城市規(guī)劃。城市土地利用和建設安排是城市規(guī)劃的核心內(nèi)容，而房地產(chǎn)開發(fā)又是以土地為核心載體的建設行為，由于這一明顯的相關(guān)性，使城市規(guī)劃行為不可避免要影響到房地產(chǎn)市場，并以房地產(chǎn)價格變動的方式表現(xiàn)出來。戰(zhàn)略性規(guī)劃為城市發(fā)展確定了總體框架，從而為城市土地地價區(qū)劃調(diào)整提供依據(jù)，并為城市各地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供或有利或不利的預期，實施性規(guī)劃可以通過改變地區(qū)土地使用功能結(jié)構(gòu)、限定土地開發(fā)條件、確立公共設施建設、提供經(jīng)濟型住區(qū)建設用地等途徑來實

37、現(xiàn)對房地產(chǎn)市場需求平衡、房地產(chǎn)開發(fā)成本與獲利能力的影響，從而不同程度地影響到房地產(chǎn)市場價格的變動。規(guī)劃管理則是通過審核并確定具體地塊的開發(fā)條件，直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)成本與收益水平，并在房地產(chǎn)價格上得到反映3。2.2 房地產(chǎn)評估的基礎2.2.1 房地產(chǎn)評估的概念房地產(chǎn)評估是指人們根據(jù)評估目的，遵守評估原則，運用評估方法，按照評估程序，對評估對象在評估時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動4。房地產(chǎn)評估的本質(zhì)包括以下五個方面：（1） 房地產(chǎn)評估是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格；（2） 房地產(chǎn)評估是模擬市場定價而不是替代市場定價；（3） 房地產(chǎn)評估是提供價值意見而不是作價格保證；（4）

38、 房地產(chǎn)評估會有誤差，但是誤差應在合理的范圍之內(nèi)。2.2.2 房地產(chǎn)評估目的評估是因某一特定目的而進行的估算的藝術(shù)或者科學，所謂特定目的就是被評估的物業(yè)可能作為商業(yè)或者工業(yè)等不同用途的事實。由于評估目的不同，在某一時刻對同一物業(yè)很可能會出現(xiàn)一系列不同的估價。而就本文而言，主要是對于房地產(chǎn)投資方面進行評估。2.2.3 房地產(chǎn)評估的要素房地產(chǎn)評估的要素主要包括：評估目的、評估對象、評估時點、價值類型、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估程序、評估方法、評估結(jié)果等。2.2.3.1 評估目的評估目的是指一個評估項目中評估委托人對評估報告的預期用途，通俗的來說，就是委托人將拿評估師完成后的評估報告做什么用

39、，是為了滿足某種房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或民事行為、行政行為的需要?，F(xiàn)實中主要的房地產(chǎn)評估目的有；有建設用地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補償、分割、損害償、爭議調(diào)處、司法鑒定、稅收、保險、企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)評估爭議中的房地產(chǎn)評估復核鑒定。2.2.3.2 評估對象評估對象即評估客體，也被稱為評估房地產(chǎn)、評估標的，是指個評估項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其它財產(chǎn)。概括起來，房產(chǎn)評估對象主要有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。2.2.3.3 評估時點評估時點也稱為價值時

40、點，通常為價值日期，具體一個評估項目中由評估目的決定的需要評估的價值所對應的時間。在房地產(chǎn)評估中，一房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值，因此，評估時點不是隨決確定的，應當根據(jù)價目的來確定，并且評估時點的確定在前，而評評估值的確定在后。2.2.3.4 評估原則評估原則是指在房地產(chǎn)評估的在長期的房地產(chǎn)實踐中，結(jié)合地產(chǎn)評估理論，從本質(zhì)上研究房地產(chǎn)價格的形成以及房地產(chǎn)價格的變動客觀規(guī)律的基上，總結(jié)和提煉出來的的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)評估所應依據(jù)的法則和標準。房評估原則主要有：（1） 獨立、客觀、公正的原則（2） 合法原則（3） 最高最佳利用原則 （4） 評估時點原則；（5） 替代原則（6） 謹慎原則其

41、中，獨立、客觀、公正是對房地產(chǎn)評估的基本要求，它不僅是房地產(chǎn)評估的基本原則，也是房地產(chǎn)評估的最高行為準則。謹慎則是僅在房地產(chǎn)抵押評估中應遵循的特殊原則，其它四個原則是在各種評估目的的房產(chǎn)評估中都應遵循的技術(shù)性原則5。2.2.3.5 評估方法評估方法是指房地產(chǎn)評估中進行分析、測算和判斷所采用的法。一宗房地產(chǎn)的價值通?？梢酝ㄟ^以下三個方面的途徑來??；（1） 近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價格進行交易的。這種方法是基于現(xiàn)實中的剛性需求者，在需求房子的同時，但是比較理性而且謹慎，因此，他們愿意出的價錢不會高于其它類似房地產(chǎn)的成交價格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值。（2） 如果重新開發(fā)建設一宗類

42、似的房地產(chǎn)需要多少費用?這種方法是基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設類似房地產(chǎn)所必要的代價，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)展建設成本來衡量其價值。（3） 如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益?這種方法是基于理性謹慎的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產(chǎn)的預期收益的現(xiàn)值之和，即基于該房地產(chǎn)的預期收益來衡量其價值。由此，根據(jù)上述三個途徑便產(chǎn)生了三大基本評估方法，即比較法、成本法和收益法。此外，還有依據(jù)基本評估方法衍生的一些其他評估方法，如剩余法、利潤法、投資法、假設開發(fā)法、基準地價修正法、路線價法、地價指數(shù)法、長期趨勢法等，則是在這三種方法的基礎上補充發(fā)展起來的。但是，這些評估方法都

43、有自己適用的評估對象和評估需要具備的條件，這些方法在評估過程中可以同時運用，以相互驗證，或者相互補充。在具體評估作業(yè)中，對于同一個評估對象，我們都應該選取兩種或兩種方法對房地產(chǎn)進行評估，以相互驗證對錯，為最終確定價格形成參考6。3 評估方法以及應用3.1 信陽市康詩丹郡小區(qū)基本概況康詩丹郡是“宏益華國際新城”一期項目，位于信陽市羊山新區(qū)南京路與前進路交匯處，毗鄰新市政大樓，屬于信陽市重點建設項目，是廈門宏益華集團2007年斥巨資傾力奉獻?？翟姷たの挥谛吕铣菂^(qū)交匯處，緊鄰羊城新區(qū)的新市政大樓，望新區(qū)發(fā)展，攬老城繁華，地理位置得天獨厚?？翟姷たび幸幌聨追N戶型6585簡約2房，85110溫馨3房和1

44、10130尊崇3房，都將大面寬的客廳搬入居室，并巧妙的減少室內(nèi)交通面積增加空間利用率?？蛷d、餐廳有機相連，廚房、衛(wèi)生間分布合理，南北朝向、健康通透，配以觀景陽臺的開闊視野，整個居室光線充足，空氣清新流暢！康詩丹郡于2007年璀璨開盤， 康詩丹郡無論是景觀規(guī)劃、建筑設計、戶型構(gòu)造，還是生活配套、物業(yè)管理，廈門宏益華集團緊緊圍繞“打造精品社區(qū)”的原則，選擇一流的公司合作、建設，借助信陽得天獨厚的生態(tài)環(huán)境及地理位置，以純正高端社區(qū)定位，原生坡地公園式的生態(tài)標準，創(chuàng)造出一個集生態(tài)休閑和高尚居住為一體的上流生活城邦！如今，3期工程正在開工建設，最新大致均價為2000元/平米。大體符合信陽市房地產(chǎn)價位。本

45、文就以100三房住宅為例，對其進行評估。3.2 比較法3.2.1 比較法的含義比較法也稱為比較法、比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與評估對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取評估對象價值的方法。所謂的類似房地產(chǎn)通常稱為可比實例，也稱可比房地產(chǎn)，是指交易實例中交易類型與評估目的吻合、成交日期與評估時點接近、實際成交價格為正常成交價格或者說可以修正為正常成交價格的類似房地產(chǎn)。比較法可能是應用最為廣泛的一種方法，利用這種方法直接將評估對象與近期的市場上類似的房地產(chǎn)交易買賣進行類比，從過去的交易中找出評估對象的價值。但是必須注意參照

46、對象必須具有類似性，并且坐落于同一地區(qū)，而且交易要求是近期發(fā)生的。用來參照的對象的房地產(chǎn)應盡量符合條件，否則比較法的有效性就難以得到保證。而最根本的是收集盡可能多的參考資料。在運用時，要對所有的市場的基本要素進行全面考察，以確認其他交易發(fā)生后市場狀況是否已經(jīng)有了改變。如果市場穩(wěn)定，這種方法比較保險。如果有其他因素就要對于結(jié)果進行修正。3.2.2 比較法的理論依據(jù)在房地產(chǎn)價格形成過程中，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格，基于此，比較法的理論依據(jù)就是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即評估對象的求知價格（價值）可以通過類似的房地產(chǎn)的己知成交價格來求取。3.2.3 比較法的適用條件能夠掌握大量房地

47、產(chǎn)交易實例資料，是運用比較法評估的先決條件?；诖?，比較法評估需要具備的條件是在評估時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易發(fā)生，如果交易實例資料太少，不僅會影響評估結(jié)果的準確性和客觀性，甚至會使比較法無法采用。在實際評估中，搜集房地產(chǎn)交易實例的途徑有以下幾種：（1） 通過各種合法的途徑獲取政府和有關(guān)房地產(chǎn)部門關(guān)于房地產(chǎn)成交的價格資料；（2） 查閱各種報刊上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息；（3） 以購買房地產(chǎn)者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當事人洽談，了解各種信息；（4） 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息；（5） 其它途徑獲取資料。3.2.4 操作步驟運用比較法評估一般分為以下四個步驟：（1） 搜集

48、交易實例，即從房地產(chǎn)市場中搜集大量的實際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價格、付款方式等情況；（2） 選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實例；（3） 對可比實例的實際成交價格進行適當處理。其中包括價格換算、價格修正、價格調(diào)整；（4） 求取比準價格，即把經(jīng)過處理后得到的多個價格綜合成一個價格。3.2.5 比較法因素修正應用比較法首先應該在完成大量交易實例資料收集整理工作的基礎上，熟悉待估房地產(chǎn)的條件，從眾多的市場交易實例中選取與評估對象類似的房地產(chǎn)，即選取可實例的不僅要滿足數(shù)量要求，還要滿足質(zhì)量要求。選取了滿足要求的可比實例以后，還應該為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)

49、整建立起一個共同的比較基準。建立比較基準一般要做以下工作：（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；（2）統(tǒng)一付款方式；（3）統(tǒng)一價格單位。在完成比較基準的建立工作之后，就要對可比實例的各種可比因素進行修正。3.2.5.1 交易情況修正可比實例的成交價格是在房地產(chǎn)交易過程中實際發(fā)生的價格，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的評估對象的價值是客觀合理公正的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應把它修正為正常的價格。這種對可比實例成交價格進行的修正稱為交易情況修正。交易情況修正主要有百分率法和差額法。（1） 差額法公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常交易價格（2） 百分

50、率法公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格其中交易情況修正系數(shù)應以正常市場價格為基準來確定。由此可以得到：可比實例正常市場價格×（1±s%）=可比實例成交價格3.2.5.2 市場狀況調(diào)整可比實例的成交價格是房地產(chǎn)交易過程中，特定成交日期時的交易價格。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可雙實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。因此，應該把選取的滿足要求的可比實例在其特定成交日期時的房地產(chǎn)價格調(diào)整到待估房地產(chǎn)評估時點時的價格，這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，或稱為交易日期調(diào)整。市場狀況調(diào)整主要采用百分率法

51、，其進行市場狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在評估時點的價格市場狀況調(diào)整系數(shù)一般以成交日期時的價格為基準來確定。則有：可比實例在其成交日期的價格×（1±t%）=可比實例在評估時點的價格市場狀況調(diào)整的具體方法有如下幾種：（l） 價格指數(shù)法價格指數(shù)可分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格×（評估時點的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)）=可比實例在評估時點的價格環(huán)比價格指數(shù)進行市場頭部調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指

52、數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×.×評估時點的價格指數(shù)=可比實例在評估時點的價格（2） 價格變動率法逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=可比實例在評估時點的價格期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格×（1×價格變動率×期數(shù)）=可比實例在評估時點的價格3.2.5.3 房地產(chǎn)狀況調(diào)整一般來說，可比實例房地產(chǎn)與評估對象的房地產(chǎn)狀況不完全相同，因此還應對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)自身狀況的好壞關(guān)系

53、到其價格高低進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整到在評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。（1） 采用差額法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格=可比實例在自身狀況的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額（2） 采用百分率法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格=可比實例在自身狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應以評估對象房地產(chǎn)狀況為基準來確定。由此可知：可比實例在評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格=可比實例在自身狀況下的價格×?？杀葘嵗诮?jīng)

54、過上述三方面的因素修正后，就把可比實例的成交價格變成了評估對象的價值了，如果把這三大方面的修正和調(diào)整綜合到一起，則有下面的計算公式：比準價格=可比實例成交價格× ×（1±t%）×綜上所述，利用比較法可以簡單用以下圖示表示，如圖31： 圖31比較法總結(jié)3.2.6 比較法在評估應用中存在的問題傳統(tǒng)的比較法雖然經(jīng)過多年的發(fā)展及應用，但是有實際應用中仍然存在以下幾個方面的問題：3.2.6.1 選取可比案例的主觀性大比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價格來確定房地產(chǎn)的價格，因此，比較法所確定的評估結(jié)果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否

55、客觀合理。而在實際的評估過程中，如果房地產(chǎn)市場特別發(fā)達，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數(shù)個類似的可比實例中選擇滿足要求、符合客觀實際的案例，目前并沒一個統(tǒng)一的標準。在現(xiàn)階段，這個工作的完成完全依靠于經(jīng)驗，其中帶有很大的主觀能動性，而這種主觀能動性就會在無形之中影響最終的結(jié)果，使評估偏離市場。因此這是房地產(chǎn)評估中一個難以解決的矛盾所在。3.2.6.2 因素修正過于簡單主觀化因素修正是房地產(chǎn)評估中又一個難點所在，房地產(chǎn)成交價格是一個非常大的數(shù)值，對其價格稍作修正，最終引起的結(jié)果就會和市場價格相差巨大。因此，因素修正幅度的確定是比較法中一個非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的比較法評估

56、中，對各種比較因素進行修正時，并沒一個統(tǒng)一定量的標準，很大程度上還是依賴于主觀因素，缺乏相應的技術(shù)支持。對于同一評估案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標準，不同的人可能有不同的的判斷，這樣就會導致最終的評估結(jié)果失真。更有甚者，由于對于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會直接影響到評估結(jié)果的準確性7。3.2.7 實例分析3.2.7.1 選取類似房地產(chǎn)用途：公寓；土地使用權(quán)類型：出讓；交易情況：交易實例abc為正常交易價格，均為現(xiàn)房；交易日期：交易實例abc交易日期與康詩丹郡相近；權(quán)益狀況：交易實例abc權(quán)益狀況與康詩丹郡相同。表31 對比因素表比較因素康氏丹郡實例a實例b實例c交易狀況正常正常正常正常交易價格（元/m2）2000230019002200交通便利度通暢比較通暢通