步行街管理運(yùn)營(yíng)方案

1、金陽(yáng)步行街商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案 前 言非常感謝貴司 和廣大客戶的信任和支持，讓我們有機(jī)會(huì)為貴司和廣大客戶提供物業(yè)服務(wù)。隨著步行街商鋪交付客戶使用，以及步行街正式對(duì)外招商營(yíng)業(yè)，各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)逐步走向正常化、規(guī)范化。現(xiàn)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況并考慮未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)工作的特點(diǎn)，根據(jù)我們從事物業(yè)管理服務(wù)多年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，特編寫(xiě)了【金陽(yáng)·步行街商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方案】。專業(yè)而完善的物業(yè)管理能不但為業(yè)戶提供安全舒適、優(yōu)質(zhì)和諧的生活環(huán)境，還能夠協(xié)助項(xiàng)目樹(shù)立品牌形象、促進(jìn)物業(yè)的銷售和租賃，提升物業(yè)的投資回報(bào)率。成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)步行街首先必須具有一流的硬件設(shè)施（包括市政、交通、商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施）；其次商業(yè)規(guī)

2、劃應(yīng)該具有多功能的購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲等綜合性商業(yè)模式；其三是商業(yè)步行街應(yīng)該具有專業(yè)化/規(guī)范化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理服務(wù)，為顧客/投資者提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的銷售和租賃，提升物業(yè)的投資回報(bào)率；其四是具備并實(shí)施多層次/多方面的商業(yè)整體形象推廣宣傳，樹(shù)立商業(yè)步行街的商業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌。因此，要使【金陽(yáng)·商業(yè)步行街】項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)夭⑤椛渲苓叺貐^(qū)（包括貴州省下屬各個(gè)市/縣，以及臨界省市）的亮點(diǎn)商業(yè)中心，開(kāi)發(fā)商良好的前期硬件投入是基礎(chǔ)，后期配套完善的運(yùn)營(yíng)管理是保障，它要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有卓識(shí)遠(yuǎn)見(jiàn)的思維和觀念，能夠并且愿意投入人力/物力/財(cái)力塑造商業(yè)中心的良好的營(yíng)商環(huán)境，并且做好商業(yè)步

3、行街的市場(chǎng)定位、營(yíng)商規(guī)劃、市場(chǎng)推廣、運(yùn)營(yíng)管理、文化特色、后勤服務(wù)等方方面面。“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，用心服務(wù)，和諧共贏”是【萬(wàn)寧物業(yè)】的企業(yè)理念，我們懷著萬(wàn)分誠(chéng)意為貴司和客戶提供專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)，我們真誠(chéng)期待與富有卓識(shí)遠(yuǎn)見(jiàn)的貴司一起攜手共建【金陽(yáng)·商業(yè)步行街】，共同締造一個(gè)時(shí)尚、高檔、優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目品牌。金陽(yáng)商業(yè)步行街簡(jiǎn)介金陽(yáng)步行街商業(yè)城位于貴州市省委、省政府銳意打造的貴陽(yáng)城市新中心金陽(yáng)新區(qū)，它扼新區(qū)中央政務(wù)區(qū)、中央商業(yè)區(qū)、中央居住區(qū)三大要脈，緊鄰市級(jí)行政中心，南連興筑西路，與快速干道貴金路貫通，緊連擬建中的奧體中心、大學(xué)城；北接觀山西路，與建設(shè)中的金融中心接壤；東西兩側(cè)與173

4、萬(wàn)大型生態(tài)居住區(qū)碧海花園直接相連，位置優(yōu)越，交通便捷。金陽(yáng)步行街商業(yè)城是金陽(yáng)新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，具有時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、綜合文化、商務(wù)旅游等多種功能，是金陽(yáng)新區(qū)“聚集人氣、繁榮商業(yè)” 的綜合性商業(yè)中心。金陽(yáng)商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長(zhǎng)1200米，東西寬100米，總用地面積為12.3927萬(wàn)（185.89畝），規(guī)劃為連接的浮島式商業(yè)步行街，規(guī)模達(dá)11萬(wàn)，建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層（其中地上商業(yè)面積8萬(wàn)，地下人防及車庫(kù)面積約3萬(wàn)、園林綠化面積達(dá)到2萬(wàn)），擁有地下車位592個(gè)、地面車位數(shù)百個(gè)。步行街分為A、B、C、D、E、F、G七個(gè)商業(yè)街區(qū)，由22棟建筑單體組成，在A、G

5、、C、F區(qū)為主力店規(guī)劃7棟建筑單體， B至F區(qū)將30米寬的城市道路分置為兩條沿街區(qū)組團(tuán)外圍布置15米寬的單行道路，并在南北兩端的A、G區(qū)合并，與城市主干道觀山西路、興筑西路連接。 公共配套設(shè)備設(shè)施：公共廁所6所、垃圾收集/中轉(zhuǎn)站3個(gè)處、發(fā)電機(jī)房2個(gè)、變配電房3個(gè)、直升電梯24部、手扶電梯24部、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)1套、閉路監(jiān)視監(jiān)控與門(mén)禁系統(tǒng)各1套、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)10套。公共服務(wù)配套：物業(yè)市場(chǎng)部、物業(yè)租賃中心、招商運(yùn)營(yíng)中心、步行街衛(wèi)生站、工商注冊(cè)/稅務(wù)局、警務(wù)區(qū)、商業(yè)銀行等。指導(dǎo)思想【金陽(yáng)·商業(yè)步行街】位于貴陽(yáng)城市新中心金陽(yáng)新區(qū)，與貴州省會(huì)城市貴陽(yáng)市老成區(qū)相接，開(kāi)車達(dá)到市中心區(qū)行程

6、時(shí)間不足20分鐘，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)；是時(shí)尚居商品經(jīng)營(yíng)的典型代表，是21世紀(jì)步行街商業(yè)應(yīng)景模式的宣言人，它以追求時(shí)尚、休閑商業(yè)為目標(biāo)，創(chuàng)造流淌著高品質(zhì)/高檔次的商業(yè)品位，詮釋人生之夢(mèng)的創(chuàng)業(yè)致富的空間。是一個(gè)商業(yè)批發(fā)、零售于一體的大型綜合性商業(yè)步行街。為配合傾心“建造值得信賴的西部商業(yè)批發(fā)交易中心”的品牌經(jīng)營(yíng)理念，金陽(yáng)萬(wàn)寧物業(yè)公司全體同仁將竭盡所能致力提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，我們基本指導(dǎo)思想是：l 發(fā)揚(yáng)企業(yè)品牌精神，真摯付出提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)我們將秉承【萬(wàn)寧物業(yè)】尊重客戶、誠(chéng)信服務(wù)的企業(yè)精神，重信譽(yù)、守紀(jì)法、真摯服務(wù)、忠于職守，市場(chǎng)部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)物業(yè)工作專業(yè)細(xì)分，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度情況，分階段

7、不斷完善管理服務(wù)，在過(guò)程中逐步總結(jié)改進(jìn)，通過(guò)發(fā)展商的全力支持和我們誠(chéng)摯高效的服務(wù)，共同塑造【金陽(yáng)·商業(yè)步行街】?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)品牌。 l 履行項(xiàng)目服務(wù)職責(zé)我們以質(zhì)量為企業(yè)之本，以崗位職責(zé)為依據(jù)，以客戶為服務(wù)對(duì)象，嚴(yán)格履行物業(yè)管理人應(yīng)盡的義務(wù)和職責(zé)，我們不但注重服務(wù)的過(guò)程，更看中服務(wù)的結(jié)果，著眼于服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)的短期行為，有階段規(guī)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，將服務(wù)概念擴(kuò)展到物業(yè)管理服務(wù)的方方面面，承擔(dān)全方位管理職責(zé)及贏取客戶的認(rèn)同，有效樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的服務(wù)品牌。l 管理服務(wù)原則我們遵循“服務(wù)第一，管理從嚴(yán)”原則，樹(shù)立以人為本的思想，一切從廣大客戶的需求出發(fā)，推行全面、專業(yè)

8、的物業(yè)管理和服務(wù)，管理人性化、服務(wù)專業(yè)化，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)、貼心、到位的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)要依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理。實(shí)行專業(yè)管理與客戶自治相結(jié)合的原則，尊重并按照廣大客戶的要求實(shí)施專業(yè)化/規(guī)范化/標(biāo)準(zhǔn)化的管理，共同搞好商業(yè)步行街的文明建設(shè)。服務(wù)理念l 員工人才是市場(chǎng)部的資本1.         先有滿意的員工，后有滿意的客戶。2.         我們信任和尊重員工，相信只要提供一個(gè)適宜的環(huán)境，員工都能獲得成功。3.  

9、;      致力培養(yǎng)每一位力求發(fā)展的員工，鼓勵(lì)其主動(dòng)性和創(chuàng)造性，并追求卓越的成就和貢獻(xiàn)。4.        提倡簡(jiǎn)單的人際關(guān)系，倡導(dǎo)健康豐盛的人生。5.         團(tuán)隊(duì)精神是我們達(dá)成共同目標(biāo)的保障。l 客戶尊重客戶，讓客戶滿意1.         客戶的滿意程度是衡量我們成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。2.

10、         尊重客戶，理解客戶，與客戶善意的溝通，將客戶視為我們的朋友。3.        為客戶做到的都要盡力去做全心全意全為客戶。4.         我們的使命是滿足客戶的服務(wù)需求，持續(xù)/超越實(shí)現(xiàn)客戶的期望。l 管理專業(yè)規(guī)范學(xué)習(xí)創(chuàng)新1. 我們致力于專業(yè)化發(fā)展，著力提高員工的專業(yè)素質(zhì)。2. 我們倡導(dǎo)企業(yè)行為的規(guī)范化，力求建立完善的內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制。3.

11、 我們提倡信息資源共享，坦誠(chéng)溝通，共同提高。4. 打破慣性，挑戰(zhàn)自我，不斷創(chuàng)新。l 服務(wù)誠(chéng)實(shí)守信、持續(xù)進(jìn)步1.         我們?cè)诜?wù)活動(dòng)中堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)與正直，信守承諾。2.         我們追求服務(wù)的滿意度，保障服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提升。3、堅(jiān)持不懈的武裝自我，學(xué)習(xí)先進(jìn)物業(yè)管理知識(shí)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我們根據(jù)步行街的硬件/軟件配套狀況，參照貴陽(yáng)市區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，合理制訂/規(guī)劃清遠(yuǎn)·金陽(yáng)步行街服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，努力打造【金陽(yáng)·商業(yè)步

12、行街】?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)品牌，營(yíng)造讓客戶經(jīng)營(yíng)著“稱心、舒心、安心”的商業(yè)環(huán)境。項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)（一）基本要求1. 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2. 對(duì)住宅步行街共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3. 服務(wù)人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。4. 有完善的物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5. 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6. 公示服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。7. 根據(jù)客戶需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的

13、，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8. 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9. 按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。10. 每年至少1次征詢客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，并按客戶提出意見(jiàn)進(jìn)行改進(jìn)。11. 加強(qiáng)與業(yè)戶溝通，了解業(yè)戶的愿望與要求，滿足業(yè)戶的合理需要，對(duì)客戶的投訴應(yīng)及時(shí)處理并記錄，全年有效投訴率低于10% 。（二）房屋服務(wù)管理1. 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常服務(wù)管理，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2. 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向客戶大會(huì)或者客戶委員

14、會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)客戶大會(huì)的決定，組織維修。3. 每日巡查1次步行街房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4. 按照住宅裝飾裝修有關(guān)規(guī)定和客戶公約（客戶臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修制度。裝修前，依規(guī)定審核客戶（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告客戶委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。5. 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告客戶委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。6. 步行街主出入口設(shè)有步行街平面示意圖，

15、各組團(tuán)、幢及單元（門(mén)）、戶有明顯標(biāo)志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1. 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。2. 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3. 服務(wù)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4. 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要并屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向客戶大會(huì)或客戶委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)客戶大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。5. 消防設(shè)施設(shè)備

16、完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。6. 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7. 步行街主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。8. 路燈、樓道燈完好率不低于90%。9. 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序1. 步行街出入口24小時(shí)值勤。2. 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次。3. 對(duì)進(jìn)出步行街的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4. 對(duì)進(jìn)出步行街的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。5. 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告客戶委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù)1.

17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。2. 步行街道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水。3. 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4. 二次供水水池按規(guī)定定期清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5. 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1. 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2. 對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。3. 定期清除

18、綠地雜草、雜物。4. 適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5. 適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。管理目標(biāo)根據(jù)步行街硬件/軟件配套狀況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及萬(wàn)寧物業(yè)公司多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)部嚴(yán)格按照物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，循照萬(wàn)寧物業(yè)公司ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的方針和目標(biāo)，全力實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為客戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。配合目標(biāo)（如有需要）：為充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商建造金陽(yáng)步行街的開(kāi)發(fā)初衷，開(kāi)創(chuàng)高檔商業(yè)步行街的新時(shí)代，我們根據(jù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際需要，做好開(kāi)發(fā)商的參謀、幫手、伙伴，在項(xiàng)目招商過(guò)程中，從管理者的角度提出合理化建議，

19、營(yíng)造良好的營(yíng)商氛圍。質(zhì)量目標(biāo)：l 客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量的綜合滿意率90%；l 在職員工培訓(xùn)及合格率達(dá)90%；l 檔案資料管理完好率98%；l 服務(wù)受理/完成/回訪率達(dá)95%；l 客戶投訴記錄/處理/回訪率95%l 設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)維修計(jì)劃執(zhí)行率90%；l 維修/急修及時(shí)率達(dá)90%；驗(yàn)收率達(dá)100%；返修率小于10%；l 綠化完整及長(zhǎng)勢(shì)良好率達(dá)90%l 環(huán)境衛(wèi)生保潔率90%l 步行街除四害工作有效率90%l 不因管理過(guò)失而導(dǎo)致所轄物業(yè)區(qū)域發(fā)生重大安全責(zé)任事故。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（僅供參考）序號(hào)項(xiàng)目/名稱收費(fèi)單價(jià)（元.月）單位備注1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3.00平方米按11萬(wàn)建筑面積計(jì)算，每月收入33萬(wàn)（設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生保

20、潔、秩序維持、辦公開(kāi)支、人工福利待遇等）2商業(yè)推廣服務(wù)費(fèi)3.00平方米按11萬(wàn)建筑面積計(jì)算，每月收入33萬(wàn)（每年投入廣告費(fèi)約396萬(wàn)元包括媒介費(fèi)、室外廣告、報(bào)刊發(fā)行費(fèi)等）3公共水電分?jǐn)傎M(fèi)平方米按實(shí)際損耗計(jì)量計(jì)收4垃圾清運(yùn)處理費(fèi)20.00戶每月上繳市容環(huán)境管理部門(mén)5門(mén)禁IC卡20.00個(gè)每個(gè)商鋪配置數(shù)量為18張6裝修保證金2000.00戶裝修入場(chǎng)前交付7裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)3.00平方米裝修入場(chǎng)前交付8施工出入證工本費(fèi)5.00個(gè)實(shí)行正/副證（合計(jì)10元）9施工出入證按金20.00個(gè)實(shí)行正/副證（合計(jì)40元）10裝修申辦資料費(fèi)20.00次裝修入場(chǎng)前交付11水費(fèi)（含排污費(fèi)）按當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行12電費(fèi)按當(dāng)?shù)?/p>

21、政府規(guī)定執(zhí)行13專項(xiàng)維修基金按當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定執(zhí)行（物業(yè)交付時(shí)代收代存）14廣告位租用費(fèi)20.00平方米按500*250cm計(jì)算，室外廣告牌位使用費(fèi)為250元/月.個(gè)16宣傳牌租用費(fèi)300.00個(gè)每日費(fèi)用為10元（收取按金300元）17商鋪?zhàn)赓U意向訂金2000.00間洽談租賃簽約前繳交費(fèi)用，正式簽約后轉(zhuǎn)為租金18臨時(shí)攤位租金舉辦活動(dòng)時(shí)設(shè)立臨時(shí)攤位，租金根據(jù)實(shí)際情況再定請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整！第一部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理分析一、商業(yè)區(qū)域環(huán)境分析金陽(yáng)步行街商業(yè)城位于貴州市省委、省政府銳意打造的貴陽(yáng)城市新中心金陽(yáng)新區(qū)。金陽(yáng)新區(qū)東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區(qū)相接。全區(qū)總面積198平方公

22、里，總?cè)丝?8余萬(wàn)，下轄金陽(yáng)街道辦事處、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)和陽(yáng)關(guān)農(nóng)場(chǎng)，共33個(gè)行政村、4個(gè)步行街（居委會(huì)）。新區(qū)氣候環(huán)境宜人，屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候，年平均溫度15，年平均降雨量1200毫米，天氣環(huán)境質(zhì)量保持國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)一類標(biāo)準(zhǔn)。交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，貴遵、貴黃高等級(jí)公路及321、210國(guó)道穿境而過(guò)，貴陽(yáng)環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區(qū)與老城實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接，已經(jīng)開(kāi)工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽(yáng)城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽(yáng)始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽(yáng)新客站和客運(yùn)站的建設(shè)及啟用，將使金陽(yáng)新區(qū)成為一個(gè)縱

23、貫?zāi)媳?、橫接?xùn)|西的交通樞紐和運(yùn)輸重鎮(zhèn)。金陽(yáng)新區(qū)采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)投入的模式，籌措資金10億元，強(qiáng)力推進(jìn)“六有”民生行動(dòng)計(jì)劃，關(guān)注民生實(shí)現(xiàn)零的突破。通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，累計(jì)完成投資545億元，17平方公里基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，貴陽(yáng)奧體中心、貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)議展覽中心等一大批城市配套設(shè)施逐步建成使用，會(huì)展、商貿(mào)、酒店、物流等產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步。為進(jìn)一步加快金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)步伐，貴陽(yáng)市委、市政府根據(jù)金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)發(fā)展的新形勢(shì)、新任務(wù)，制定了關(guān)于加快金陽(yáng)新區(qū)改革發(fā)展的意見(jiàn)，明確下一步的發(fā)展目標(biāo)為：2013年前，基本建立行政區(qū)管理體制，在全面完成建設(shè)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，基本完善規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、城市功能配

24、套和生態(tài)產(chǎn)業(yè)布局，建立合理的生態(tài)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系，完善社會(huì)公共服務(wù)體系，把金陽(yáng)新區(qū)建成生態(tài)型、園林式、數(shù)字化的新城區(qū)?？偨Y(jié)：商業(yè)步行街未來(lái)的發(fā)展前景一片光明，商業(yè)潛力無(wú)限。二、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）2009貴州省9個(gè)地區(qū)GDP（表.1摘錄貴州政府網(wǎng)）序號(hào)城市名稱總收入財(cái)政收入1貴陽(yáng)市GDP900億元260億2遵義市GDP720億元114億3畢節(jié)地區(qū)GDP446億元85億4六盤(pán)水市GDP415億元73億5黔南州GDP315億元44億6銅仁地區(qū)GDP244.8億元27億7黔西南州GDP230億元45億8黔東南州GDP268億28億9安順市GDP195億30億分析：根據(jù)上表.1所示及政府公布相關(guān)經(jīng)

25、濟(jì)數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)市GDP位居全省第一，全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)14%。財(cái)政總收入增長(zhǎng)12%，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)12%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)20% ，城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)8% ，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)10% 。這說(shuō)明貴陽(yáng)市整體消費(fèi)水平穩(wěn)中有升，為日后整體零售商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的支撐和保障。（二）新區(qū)發(fā)展和人口密度（表.2摘錄貴陽(yáng)政府網(wǎng)）序號(hào)規(guī)劃階段起訖期限規(guī)劃建設(shè)規(guī)模規(guī)劃常住/流動(dòng)人口1現(xiàn)階段年平方公里萬(wàn)2發(fā)展階段年平方公里萬(wàn)3成熟階段年平方公里0萬(wàn)分析：根據(jù)表.2所示，按貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃，金陽(yáng)新區(qū)現(xiàn)階段建設(shè)規(guī)模17

26、平方公里，預(yù)計(jì)規(guī)劃常住/流動(dòng)人口約18萬(wàn)人（實(shí)際人口約5萬(wàn)人），若以現(xiàn)階段的人口密度和流量，如果商業(yè)步行街的終端客戶以城市居民為主，它在現(xiàn)階段難以滿足超大規(guī)模和零售方式的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的盈利需求。當(dāng)然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，金陽(yáng)新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。（三）貴陽(yáng)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)類別項(xiàng)目/名稱定位規(guī)模及時(shí)速目標(biāo)預(yù)計(jì)投入使用鐵路貴陽(yáng)至廣州快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長(zhǎng)857公里，時(shí)速值200公里/小時(shí)2012年貴陽(yáng)至重慶快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長(zhǎng)341公里，時(shí)速值200公里/小時(shí)2014年貴陽(yáng)至成都快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長(zhǎng)663 公里，時(shí)速值350公里/小時(shí)2013年貴陽(yáng)至昆明/長(zhǎng)沙客運(yùn)專線

27、客貨兼顧、以客為主全長(zhǎng)1140公里，時(shí)速值350公里/小時(shí)2014年公路廈蓉高速公路貴陽(yáng)段全長(zhǎng)約65公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)環(huán)城高速公路全長(zhǎng)112.5公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)花溪二道全長(zhǎng)17.7公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)貴金線全長(zhǎng)5.2公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)航空已開(kāi)通廣州、上海、北京等重要事實(shí)航線分析：金陽(yáng)新區(qū)作為貴陽(yáng)市新的行政辦公區(qū)域，未來(lái)的發(fā)展中心城市，交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，貴遵、貴黃高等級(jí)公路及321、210國(guó)道穿境而過(guò)，貴陽(yáng)環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區(qū)與老城實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接，已經(jīng)開(kāi)工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯

28、集，貴陽(yáng)城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽(yáng)始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽(yáng)新客站和客運(yùn)站的建設(shè)及啟用，將使金陽(yáng)新區(qū)成為一個(gè)縱貫?zāi)媳?、橫接?xùn)|西的交通樞紐和運(yùn)輸重鎮(zhèn)。（四）分析結(jié)果如何在現(xiàn)有的資源和消費(fèi)群體的競(jìng)爭(zhēng)中取得成功，唯一的辦法是充分形成特色化經(jīng)營(yíng)，如果以現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)模式與貴陽(yáng)原有零售/批發(fā)市場(chǎng)和路攤零售經(jīng)營(yíng)的沖擊，與之競(jìng)爭(zhēng)會(huì)處于相對(duì)的劣勢(shì)。但商業(yè)步行街的良性發(fā)展，不光是本地市場(chǎng)的發(fā)展，更要輻射周邊區(qū)域市場(chǎng)的培育和發(fā)展，以爭(zhēng)取不同區(qū)域消費(fèi)人群的消費(fèi)。根據(jù)上述分析，我們可以充分利用貴陽(yáng)市省會(huì)城市的輻射影響力和地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建造以青春時(shí)尚商品為主題的“西部商品批發(fā)交易中心”，配套豪華影

29、院+主題餐飲+旅游購(gòu)物店+超市便利店。致力于打造輻射貴州全省和周邊城市的時(shí)尚商品的直供批發(fā)/零售的經(jīng)營(yíng)策略。主題式“直供批發(fā)/零售商品”+“豪華影院+主題餐飲+旅游購(gòu)物店+超市便利店”第二部分商業(yè)步行街運(yùn)營(yíng)策略一. 營(yíng)商環(huán)境1.公共硬件配套金陽(yáng)商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長(zhǎng)1200米，東西寬100米，總用地面積為12.3927萬(wàn)，建筑面積規(guī)模達(dá)11萬(wàn)，地上商業(yè)面積8萬(wàn)，地下人防及車庫(kù)面積約3萬(wàn)（其中地下車位592個(gè)、地上臨時(shí)車位約500個(gè)），建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層。² 手護(hù)式電梯/直式客運(yùn)電梯/觀光電梯² 智能化閉路監(jiān)控及門(mén)禁系統(tǒng)² 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)

30、動(dòng)系統(tǒng)² 背景音樂(lè)及應(yīng)急廣播系統(tǒng)² 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)² 公配電設(shè)備及后備電源設(shè)備總結(jié)：商業(yè)步行街的硬件投入比較完善，已具備并可滿足整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際需求。2.公共服務(wù)環(huán)境商業(yè)性的公共服務(wù)建設(shè)和完善，應(yīng)以滿足顧客/消費(fèi)者特定的衣食、住行、生產(chǎn)、生活、發(fā)展和娛樂(lè)的需求。公共服務(wù)滿足顧客/消費(fèi)者的生活與發(fā)展的某種直接需求，能使顧客/消費(fèi)者受益或享受，有助于顧客的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有助于提升消費(fèi)者的認(rèn)同，有助于營(yíng)造良性循環(huán)的營(yíng)業(yè)氛圍。序號(hào)項(xiàng)目/名稱功能/作用簡(jiǎn)介建議1垃圾收集及中轉(zhuǎn)站及時(shí)處理商業(yè)街日常垃圾，營(yíng)造整潔環(huán)境日產(chǎn)日清，避免堆積污染2公共廁所方便顧客（/租戶/消費(fèi)者生活的配

31、套設(shè)計(jì)需合理，做好標(biāo)識(shí)牌3垃圾收集箱方便顧客/（租戶/消費(fèi)者生活的配套采用環(huán)保分類，做好標(biāo)識(shí)牌和指引4倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施方便顧客/（租戶儲(chǔ)存商品的配套房天面重新開(kāi)辟，低租金、免管理費(fèi)5物資轉(zhuǎn)運(yùn)站方便顧客/租戶貨品裝卸每棟商業(yè)樓開(kāi)辟一處物質(zhì)裝卸區(qū)6兒童樂(lè)園方便一家假日休閑，留住消費(fèi)者商鋪中心街開(kāi)辟兒童游樂(lè)設(shè)施7休閑設(shè)施提供方便消費(fèi)者的休息場(chǎng)所/設(shè)施根據(jù)環(huán)境增加休閑/休息區(qū)及座椅8商業(yè)信息發(fā)布區(qū)介紹商業(yè)街布局/商業(yè)品種/交易信息出入口設(shè)置電子信息顯示屏幕9商業(yè)信息查詢方便消費(fèi)者及時(shí)查詢需要的商業(yè)咨訊商業(yè)區(qū)出入口按經(jīng)營(yíng)劃分設(shè)立一個(gè)商業(yè)查詢顯示平臺(tái)序號(hào)項(xiàng)目/名稱功能/作用簡(jiǎn)介建議10公共電話亭方便客戶/租戶/消

32、費(fèi)者的臨時(shí)性需要增加多種經(jīng)營(yíng)及完善通信服務(wù)11電信營(yíng)業(yè)廳方便客戶/租戶開(kāi)通電信電話/網(wǎng)上寬帶集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金12郵局快遞方便顧客/租戶物資流轉(zhuǎn)集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金13商業(yè)銀行方便顧客/租戶/消費(fèi)者資金流轉(zhuǎn)/儲(chǔ)存集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金14空巴快線方便并滿足來(lái)自四方的顧客/租戶/消費(fèi)開(kāi)設(shè)空巴快線營(yíng)業(yè)廳，并公布應(yīng)運(yùn)時(shí)間15工商稅務(wù)登記注冊(cè)方便租戶辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照集中一區(qū)域16文化廣場(chǎng)進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文化活動(dòng)，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)利用商業(yè)街區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，爭(zhēng)取政府支持17商業(yè)街警務(wù)區(qū)履行政府賦予的職

33、能維護(hù)商業(yè)街安全步行街服務(wù)大樓18步行街服務(wù)站履行政府賦予的職能開(kāi)展相關(guān)管理步行街服務(wù)大樓19步行街衛(wèi)生站履行政府賦予的職能開(kāi)展衛(wèi)生治療步行街服務(wù)大樓20招商中心負(fù)責(zé)招商相關(guān)工作出入口大樓一樓21物業(yè)管理中心服務(wù)商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域樓一樓1.3交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)俗話說(shuō)，“酒香不怕巷子深”，但對(duì)于金陽(yáng)商業(yè)步行街項(xiàng)目而言，如果沒(méi)有良好的外部交通環(huán)境，即使占據(jù)有利的地理位置，也會(huì)將客戶拒之門(mén)外。商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域的交通環(huán)境對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)起著至關(guān)重要的決定作用，而交通流線的通暢與否，又是交通環(huán)境中的重要指標(biāo)之一。因此，商業(yè)步行街項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，首先應(yīng)該考慮整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的交通環(huán)境，建立起交通流

34、線（即商業(yè)步行街為中心而到達(dá)客源的交通的主次線路）的便捷性。 項(xiàng)目/名稱線路規(guī)劃建議過(guò)境交通步行街前后直接銜接通往貴陽(yáng)老城區(qū)的三條城市主干道增加步行街口的公交停靠站臺(tái)到達(dá)交通主要是上下班交通和購(gòu)物交通兩種，由步行街內(nèi)南北向的XX路與XX路組成。開(kāi)設(shè)為雙向單行車道停車場(chǎng)主要以室內(nèi)車位為主，確保地面交通網(wǎng)絡(luò)的順暢實(shí)行停車場(chǎng)收費(fèi)管理系統(tǒng)，提供購(gòu)物免費(fèi)優(yōu)惠公交首末站公交車輛連接貴陽(yáng)市區(qū)、火車站、機(jī)場(chǎng)、汽車站、周邊生活密集居住步行街與交通部門(mén)協(xié)商開(kāi)通，并劃出專設(shè)站臺(tái)空巴快線連接貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng)，迎接四方來(lái)客與空客巴士聯(lián)合經(jīng)營(yíng)臨時(shí)售票點(diǎn)二. 步行街商鋪營(yíng)銷推廣招商手段基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況，項(xiàng)

35、目產(chǎn)品應(yīng)向中高檔次發(fā)展，在項(xiàng)目定位、形象包裝、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行升級(jí)，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司建議項(xiàng)目推廣主題定位為：“西部購(gòu)物天堂金陽(yáng)步行街”1.項(xiàng)目品牌的構(gòu)建廣告創(chuàng)意促銷方式現(xiàn)場(chǎng)包裝品牌核心廣告語(yǔ)公共關(guān)系人員培訓(xùn)2.項(xiàng)目推廣2. 1推廣機(jī)構(gòu)² 設(shè)立市場(chǎng)部：主要職責(zé)對(duì)外招攬客戶資源，取得客戶聯(lián)系方式；與客戶的直接溝通，推介/介紹項(xiàng)目情況；接待客戶的電話咨詢，解答客戶提出的問(wèn)題；與客戶洽談租賃鋪位相關(guān)事宜；掌握并了解負(fù)責(zé)區(qū)域客戶的營(yíng)業(yè)信息；向客戶提供合理化營(yíng)運(yùn)建議受理并協(xié)助客戶辦理經(jīng)營(yíng)相關(guān)事項(xiàng)。² 設(shè)立公關(guān)部：主要職責(zé)是與政府部門(mén)保持良好的溝通關(guān)系，爭(zhēng)取政府部門(mén)對(duì)項(xiàng)目

36、開(kāi)展的支持；收集當(dāng)?shù)赝顿Y群體和潛在客戶的資料和聯(lián)系方式；掌握當(dāng)?shù)卣叩淖钚聞?dòng)向；掌握商鋪客戶的動(dòng)態(tài)和要求。2.2商鋪出租組合（1）、整層租用² 租賃期為5年或5年以上：租金優(yōu)惠價(jià)給予9.3折，鋪面廣告位免費(fèi)使用5年。² 租賃期為10年或10年以上：租金優(yōu)惠價(jià)給予9折，鋪面廣告位免費(fèi)使用10年。（2）、單間鋪位租用² 租賃期為5年或5年以上：租金優(yōu)惠價(jià)給予9.6折，鋪面廣告位免費(fèi)使用5年。² 租賃期為10年或10年以上：租金優(yōu)惠價(jià)給予9.3折，鋪面廣告位免費(fèi)使用10年。2.3商業(yè)推廣方式（1） 招商中心展示：招商中心備齊商鋪的各方面資料，從所見(jiàn)、所聞全方位

37、讓買(mǎi)家了解信息；（2） 商業(yè)文化展示：設(shè)立文化廣場(chǎng)，每月/每周未進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文化活動(dòng)，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)，并充分利用現(xiàn)場(chǎng)展示商鋪招租和商業(yè)商品信息；（3） 室外廣告：設(shè)立室外靜態(tài)廣告或電子液晶信息欄，公布步行街商業(yè)（商鋪招租、商品推介）信息，以第一時(shí)間將商業(yè)信息進(jìn)行傳播給予廣大消費(fèi)者，引起他們的共同關(guān)注，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)注入新的包裝形象和營(yíng)商氛圍。（4） 媒體報(bào)道/宣傳：充分與當(dāng)?shù)孛浇椋娕_(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊）進(jìn)行步行街商業(yè)信息的報(bào)道/推介，短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄作宣揚(yáng)步行街商品的熱銷熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高步行街銷售商品知名度，促進(jìn)物業(yè)出租。（5） 特色特價(jià)商品優(yōu)惠促銷

38、：定期促銷推介（如春節(jié)年貨展銷等）或與當(dāng)?shù)卣块T(mén)共同舉辦惠民商品促銷活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的光臨，形成滾滾人流，在帶來(lái)巨大消費(fèi)力的同時(shí)提升步行街的商業(yè)氛圍；（6） 娛樂(lè)推介：以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過(guò)動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。（7） 專題招商：在步行街或貴陽(yáng)市中心廣場(chǎng)組織專題招商會(huì)，或組織到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商品經(jīng)銷成熟的市場(chǎng)（如服裝批發(fā)）進(jìn)行招商發(fā)布會(huì)，以吸引本地或當(dāng)?shù)氐目蛻糍Y源到步行街開(kāi)設(shè)專營(yíng)分店。三. 商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃商品永遠(yuǎn)是吸引顧客的根本，在品牌品類同質(zhì)化嚴(yán)重的商業(yè)時(shí)代，步行街應(yīng)引進(jìn)了擁有市場(chǎng)認(rèn)同感的自主品牌和不同價(jià)格檔次的

39、經(jīng)銷產(chǎn)品的直接供應(yīng)商，通過(guò)地區(qū)代理批發(fā)（含零售）的形式進(jìn)行運(yùn)作，為貴州地區(qū)及相鄰省會(huì)地區(qū)的零售商提供商品的交易平臺(tái)。區(qū)域名稱經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃招商要求與標(biāo)準(zhǔn)A區(qū)1樓 餐飲酒家1、具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，2、注冊(cè)資本達(dá)到30萬(wàn)元以上2樓餐飲酒家1、具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，2、注冊(cè)資本達(dá)到20萬(wàn)元以上3樓餐飲酒家1、具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，2、注冊(cè)資本達(dá)到10萬(wàn)元以上B區(qū)1樓 旅游紀(jì)念精品經(jīng)銷區(qū)1、具有貴州文化特色紀(jì)念 2、注冊(cè)資本達(dá)到20萬(wàn)元以上2樓美食餐飲1、具有貴州文化特色紀(jì)念 2、注冊(cè)資本達(dá)到10萬(wàn)元以上3樓美食餐飲1、具有貴州文化特色紀(jì)念 2、注冊(cè)資本達(dá)到5萬(wàn)元以上C區(qū)1樓成人/小

40、孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上-1樓大型購(gòu)物超市國(guó)內(nèi)知名品牌，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元以上D區(qū)-1樓大型購(gòu)物超市國(guó)內(nèi)知名品牌，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元以上1樓 美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上E區(qū)1樓 牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)1、知名

41、品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上F區(qū)1樓 鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上G區(qū)1樓 銀行、工商局、電信、招商處提供便民商業(yè)服務(wù)2樓TK夜總會(huì)、酒吧1、注冊(cè)資本50萬(wàn)元，2、有娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，3、租賃期5年以上3樓豪華影院1、注冊(cè)資本50萬(wàn)元，2、有影業(yè)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，3、租賃

42、期5年以上四. 統(tǒng)一招商建議通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃/招商經(jīng)營(yíng)，盤(pán)活步行街商鋪經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，有利于商鋪物業(yè)的升值。在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)管理公司的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。若商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致步行街冷冷清清、返租回報(bào)承諾無(wú)法兌現(xiàn)等，其存在負(fù)面的社會(huì)影響。1、 物業(yè)返租/代租/代售序號(hào)類別期限回報(bào)率（%.年）回報(bào)償付方式責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)稅費(fèi)備注1返租3-5年總房款的3%管理公司按月給付管理公司承擔(dān)回報(bào)金的風(fēng)險(xiǎn)，但享有回報(bào)差額收入權(quán)利在給付回報(bào)款扣除并支付在給付回報(bào)款扣除并支

43、付返租5年以上總房款的3.5%2代租3-5年實(shí)收租金向管理公司支付傭金為月租金的50%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)5年以上3代售按委托價(jià)代售總房款的2%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)2、 租金價(jià)格策略商業(yè)步行街商鋪物業(yè)租金的定價(jià)策略應(yīng)事實(shí)求是地根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、消費(fèi)人群、日客流量、消費(fèi)力等因素，以及參考項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)總體規(guī)劃、規(guī)模、租金、物業(yè)素質(zhì)等方面綜合考慮和比較，最終確定項(xiàng)目近期和長(zhǎng)期的物業(yè)出租價(jià)位（自行確定）。序號(hào)商鋪區(qū)域面向方位分租面積租賃期限租金參考價(jià)優(yōu)惠折扣備注1整棟/整層租用5年以上提供免租期吸引大商家進(jìn)駐2一樓臨街商鋪單間1-2年60-100

44、元9.8折租金可實(shí)行年均遞增模式3-5年60-100元9.3折租金可實(shí)行年均遞增模式3一樓中心街鋪單間1-2年50-80元9.8折租金可實(shí)行年均遞增模式3-5年50-80元9.3折租金可實(shí)行年均遞增模式4二樓單間1-2年40-60元9.8折租金可實(shí)行年均遞增模式3-5年40-60元9.3折租金可實(shí)行年均遞增模式5三樓單間1-2年30-50元9.8折租金可實(shí)行年均遞增模式3-5年30-50元9.3折租金可實(shí)行年均遞增模式3、 租售物業(yè)稅費(fèi)（1） 物業(yè)銷售稅稅種稅率（%）備注營(yíng)業(yè)稅5%按合同金額計(jì)算印花稅3%00按合同金額計(jì)算土地增值稅2%按合同金額計(jì)算城建稅7%按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算附加稅3%按營(yíng)業(yè)

45、稅的3%計(jì)算（2） 物業(yè)出租稅稅種稅率（%）備注公司性質(zhì)個(gè)人性質(zhì)房產(chǎn)稅12%4%營(yíng)業(yè)稅5.5%3%管理公司在實(shí)施物業(yè)返租/代租/代售活動(dòng)期間，涉及物業(yè)產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，在簽定物業(yè)返租/代租/代售協(xié)議時(shí)應(yīng)明確納稅的主體，避免產(chǎn)生不必要的誤會(huì)。第三部分步行街物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案一. 物業(yè)接管驗(yàn)收為確保步行街的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)客戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開(kāi)奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。1、管理內(nèi)容：（1）. 跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問(wèn)題，提出合理化建議；（2）. 了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開(kāi)發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；（

46、3）. 編制物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；（4）. 與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收；（5）. 記錄及提交驗(yàn)收結(jié)果/報(bào)告，并要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改；（6）. 與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；（7）. 與開(kāi)發(fā)商、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：l 核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙，并加以整理分類存放；l 核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；l 核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備，并進(jìn)行投入運(yùn)行/使用；l 核對(duì)、接收各類配套設(shè)施物品，并加以登記臺(tái)帳存檔；l 核對(duì)、接收各類配置標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，并加以登記歸類存檔；l

47、其他2、 實(shí)施措施：（1）. 組建前期建設(shè)介入小組，負(fù)責(zé)跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問(wèn)題，提出合理化建議；（2）. 組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；（3）. 開(kāi)展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；（4）. 掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（5）. 制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。（6）. 接收/接管各類設(shè)備及設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備臺(tái)帳。（7）. 接收/接管各類設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備資料庫(kù)。（8）. 其他二. 業(yè)主收樓入伙辦理業(yè)主入伙提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給客戶留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。1、 管理

48、內(nèi)容：（1）. 與開(kāi)發(fā)商協(xié)商接收客戶資料清單；（2）. 建立初期的客戶資料庫(kù)及通信手冊(cè)；（3）. 整理并分類存放物業(yè)單元鑰匙；（4）. 與開(kāi)發(fā)商商議并制訂收樓通知書(shū)，明確收樓流程、條件、日期、應(yīng)付費(fèi)項(xiàng)目及金額；（5）. 準(zhǔn)備業(yè)主物業(yè)交付所需資料和物品；（6）. 布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)提供一條龍服務(wù)；（7）. 按接收物業(yè)流程辦理物業(yè)交付手續(xù)：l 收取（復(fù)?。┛蛻羰諛亲C明資料（如入伙通知書(shū)、房屋買(mǎi)賣合同、身份證和各類必備證明）；l 收回客戶按規(guī)定填寫(xiě)的各類文件（如入住登記表、防火責(zé)任書(shū)等）；l 收取客戶應(yīng)繳納（預(yù)交3個(gè)管理費(fèi)、維修基金）費(fèi)用；l 辦理物業(yè)交付手續(xù)，客戶簽名接收物業(yè)

49、相關(guān)物品（房屋鑰匙、IC卡、禮品等）；l 由物業(yè)助理或工程技工陪同客戶檢查房屋設(shè)施，抄摘水電表讀數(shù)；l 對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)客戶確認(rèn)后，填寫(xiě)物業(yè)驗(yàn)收交接表，并與客戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。2、 實(shí)施措施：（1）. 制定物業(yè)交付程序，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；（2）. 按照客戶物業(yè)交付程序，安排工作流程；（3）. 策劃客戶入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；（4）. 熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取客戶意見(jiàn)；（5）. 按規(guī)定辦理客戶入伙手續(xù)。（6）. 記錄并跟進(jìn)物業(yè)交付期間發(fā)現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題；（7）. 按幢/層/房號(hào)建立客戶資料檔案；（8）. 重新整理通信手冊(cè)；三. 步行街商鋪營(yíng)業(yè)管理（一）、步行街營(yíng)業(yè)/歇業(yè)時(shí)間

50、 經(jīng)營(yíng)類別營(yíng)業(yè)區(qū)域營(yíng)業(yè)時(shí)間歇業(yè)時(shí)間酒店/餐飲業(yè)A/G區(qū)不限不限批發(fā)/零售業(yè)B/C/D/E/F區(qū)08:3019:30管理公司辦公室08:3017:30備注具體開(kāi)歇業(yè)執(zhí)行時(shí)間以商業(yè)步行街出租實(shí)況確定為準(zhǔn)。(二)、管理規(guī)定1. 在營(yíng)商戶必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)和停止?fàn)I業(yè)(非限制時(shí)間經(jīng)營(yíng)戶除外)，在營(yíng)商戶因特殊情況延遲結(jié)束營(yíng)業(yè)時(shí)應(yīng)提前知會(huì)管理公司進(jìn)行登記備案。 2. 商戶開(kāi)業(yè)前應(yīng)提前清理鋪前/鋪內(nèi)衛(wèi)生，開(kāi)啟鋪內(nèi)燈光，排列好商品，做好營(yíng)業(yè)迎客準(zhǔn)備。3. 歇業(yè)后，商戶應(yīng)清理鋪前地面衛(wèi)生，切斷鋪內(nèi)電源、水源、氣源，檢查鋪內(nèi)不存在安全隱患后關(guān)閉門(mén)窗后方可離場(chǎng)。4. 步行街商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所，商戶人員必須遵守

51、步行街管理規(guī)定，鋪位不得寄宿。5. 營(yíng)業(yè)過(guò)程中，商戶營(yíng)業(yè)員應(yīng)熟悉本經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品性能，做到對(duì)待客人熱情周到、滿意服務(wù)；6. 步行街商鋪禁止攜帶帶寵物或存放易燃易爆物品； 7. 每月最后2天為商戶盤(pán)點(diǎn)日，步行街歇業(yè)時(shí)間順延2小時(shí)。 8. 商戶裝修必須遵守裝修管理規(guī)定。 四. 物業(yè)客服管理1、服務(wù)內(nèi)容1) 負(fù)責(zé)業(yè)主接收物業(yè)或商鋪交付租戶的相關(guān)手續(xù)；2) 負(fù)責(zé)商戶裝修的申請(qǐng)受理/審批/辦證/巡檢/違章整改敦促等工作；3) 負(fù)責(zé)巡視房屋及公共設(shè)施，做好公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生/消防安全管理工作；4) 負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的維修受理、下單安排、跟蹤和回訪驗(yàn)證工作；5) 負(fù)責(zé)商戶家政（如衛(wèi)生保潔、急修等）服務(wù)的受理登記

52、/下單安排/跟蹤和回訪工作；6) 負(fù)責(zé)步行街門(mén)禁IC卡的出售/辦理/收費(fèi)/注冊(cè)/存檔等工作；7) 負(fù)責(zé)商戶投訴處理工作及日常商戶聯(lián)系、溝通協(xié)調(diào)工作；8) 負(fù)責(zé)開(kāi)展步行街服務(wù)質(zhì)量調(diào)查等工作；9) 負(fù)責(zé)住宅單元物品搬出的放行及人員身份的核對(duì)等工作；10) 負(fù)責(zé)步行街日常公共管理事務(wù)的文件的撰寫(xiě)/發(fā)布/登記/回收/攝像/存檔等工作；11) 按市物價(jià)局公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)管理規(guī)定，及時(shí)向客戶、使用人通知收取及催繳相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，根據(jù)計(jì)劃財(cái)務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)公布收支情況； 12) 負(fù)責(zé)組織各部門(mén)開(kāi)展服務(wù)質(zhì)量工作檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題敦促限時(shí)改進(jìn)，事后復(fù)檢驗(yàn)證；13) 負(fù)責(zé)市場(chǎng)部?jī)?nèi)部行政事務(wù)、文檔的管理； 14)

53、 在公司職能部門(mén)的指導(dǎo)下，開(kāi)展各項(xiàng)有償服務(wù)；15) 完成上級(jí)交待其他工作。2、實(shí)施措施（1）物業(yè)交付服務(wù)規(guī)程 l 驗(yàn)明客戶資料： 客戶本人辦理：客戶身份證、收樓通知書(shū)、房屋買(mǎi)賣/租賃契約； 客戶委托他人代為辦理：除上述資料外，還需提供委托人身份證及委托書(shū)； 單位購(gòu)買(mǎi)：除上述資料處，還需提供單位證明及個(gè)人身份證明。 l 填寫(xiě)資料或簽署協(xié)議：填寫(xiě)商戶登記表、簽訂相關(guān)協(xié)議。 l 收取費(fèi)用：預(yù)收3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，專項(xiàng)維修基金，3個(gè)月脯租按金。 l 發(fā)放物品并確認(rèn)：房屋鑰匙、商戶手冊(cè)、房屋水電圖。l 房屋驗(yàn)收及整改：指導(dǎo)客戶（商戶）按“房屋質(zhì)量驗(yàn)收登記表”逐項(xiàng)檢查驗(yàn)收；查抄水表、電表、煤氣表底數(shù)并共同確

54、認(rèn)；質(zhì)量問(wèn)題記錄在“房屋質(zhì)量驗(yàn)收登記表”上；報(bào)送開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作；維修部復(fù)檢合格后聯(lián)系客戶再次驗(yàn)收，驗(yàn)收合格請(qǐng)客戶（商戶）在“客戶報(bào)修處理登記表（維修工作單）”上簽字確認(rèn)。 l 房屋托管：簽訂托管協(xié)議，查抄托管前的房屋水表、電表讀數(shù)。l 資料歸檔：收樓通知書(shū)、客戶/受委托人身份證復(fù)印件、單位證明、商戶登記表、協(xié)議等。 （2）裝修管理實(shí)施規(guī)程l 業(yè)主/商戶確定室內(nèi)裝修方案，并將裝修申請(qǐng)表、裝修工程保證書(shū)、商鋪室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議、裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修公司資質(zhì)證書(shū)等并遞交市場(chǎng)部物業(yè)部；l 物業(yè)部登記客戶提交資料并移交工程部審核，由分管工程主管審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，符合要求后反饋物業(yè)部通知業(yè)戶辦理入場(chǎng)裝修手續(xù)；若部分裝修項(xiàng)目未符合安全規(guī)范/要求的，及時(shí)通知業(yè)主/商戶/承建商商議改正。l 業(yè)主/商戶交清裝修保證金、裝修余泥清運(yùn)費(fèi)后，物業(yè)部發(fā)給住宅裝修施工許可證，業(yè)戶/承建商負(fù)責(zé)人持許可證為裝修施工人員辦理施工出入證。l 裝修須繳交費(fèi)用：裝修保證金2000元/單元，余泥清運(yùn)費(fèi)按￥3元/M 2 ，出入證工本費(fèi)￥5元/證、按金￥20元/證。 l 裝修時(shí)間：每日可施工時(shí)間是上午9時(shí)至12時(shí)、下午14時(shí)至晚上18時(shí)，中午12時(shí)至下午14時(shí)及法定假日不可進(jìn)行任何噪音工程