辦公樓裝修改造成一座3層賓館項目建議書

1、 目 錄第一章 總論11項目名稱及承辦單位12編制依據(jù)23研究范圍24項目概況25結(jié)論6第二章 項目提出的背景及必要性71項目提出背景72項目建設(shè)必要性10第三章 市場分析121膠州市賓館行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀122膠州市旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀133市場需求14第四章 建設(shè)地點和建設(shè)條件161建設(shè)地點162建設(shè)條件18第五章 建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模231建設(shè)內(nèi)容232建設(shè)規(guī)模23第六章 建設(shè)方案241項目選址242改造方案243室外配套工程28第七章 安全防護與衛(wèi)生防疫301影響勞動安全和衛(wèi)生的因素302安全防護303衛(wèi)生防疫30第八章 環(huán)境影響評價321環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀322評價依據(jù)323環(huán)境影響分析324生態(tài)影響

2、分析345環(huán)境保護措施346環(huán)境保護結(jié)論36第九章 節(jié)能方案371編制依據(jù)372能耗分析373節(jié)能措施和節(jié)能效果分析38第十章 組織機構(gòu)及項目管理411組織機構(gòu)412管理結(jié)構(gòu)41第十一章 招標方案431編制依據(jù)432招標范圍及內(nèi)容433招標組織形式444招標方式45第十二章 項目進度計劃461項目建設(shè)周期462項目實施進度計劃46第十三章 投資估算及資金籌措471投資估算472建設(shè)投資與資金籌措49第十四章 經(jīng)濟效益分析511經(jīng)濟效益分析依據(jù)和范圍512成本分析513相關(guān)稅費524收入預(yù)測525財務(wù)分析52第十五章 社會影響分析54第十六章 結(jié)論與建議551結(jié)論552建議55 第一章 總論1項

3、目名稱及承辦單位1.1項目名稱：xxxx承辦單位：xxx1.2承辦單位概況xxx成立于1999年8月份，為正科級事業(yè)單位。下設(shè)6個職能科室和21個基層管理所。負責管理著全市20余處綜合市場和30余處鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿(mào)市場。 根據(jù)膠州市人民政府膠政發(fā)199984號文件規(guī)定，市場中心主要承擔以下職責：負責全市市場建設(shè)的規(guī)劃、論證、編制、核準工作，經(jīng)市政府批準后組織實施；負責籌集建設(shè)資金，承擔市場建設(shè)任務(wù)；負責城區(qū)向陽市場、中云菜市場、青州路市場、湖州路市場、鄭州東路市場、西湖市場及占用城區(qū)道路市場、17處鄉(xiāng)鎮(zhèn)首集及新建市 場的建設(shè)和管理（負責所轄市場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)首集及新建市場的建設(shè)和管理）；組織市場招商、出租（出

4、售）市場攤點，開展信息收集交流，提供市場經(jīng)營服務(wù)；負責所轄市場經(jīng)營、衛(wèi)生管理及其他社會服務(wù)性工作，協(xié)助公安部門作好市場治安管理工作；健全市場物業(yè)管理制度，搞好市場資產(chǎn)經(jīng)營，確保國有資產(chǎn)保值增值；依據(jù)規(guī)定收取設(shè)施服務(wù)費及其他有關(guān)費用；完成市委、市政府交辦的其他工作。服務(wù)承諾：建設(shè)一流市場，實現(xiàn)一流管理，提供一流服務(wù)，創(chuàng)造一流環(huán)境。2編制依據(jù)2.1建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）2.2中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要2.3山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要2.4山東省建設(shè)社會主義新農(nóng)村總體規(guī)劃(2006-2020) 2.5青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱

5、要2.6膠州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要2.7賓館項目建議書委托合同2.8現(xiàn)場勘查資料2.9相關(guān)設(shè)計規(guī)范標準2.10委托單位提供的其他資料3研究范圍3.1 建設(shè)規(guī)模的確定：根據(jù)項目實際情況確定項目的建設(shè)規(guī)模。3.2 建設(shè)方案：根據(jù)本項目的使用要求和建設(shè)標準，提出建設(shè)方案。3.3 建設(shè)周期：根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容提出項目建設(shè)周期及建設(shè)進度計劃。3.4 投資估算和資金籌措：根據(jù)項目的建設(shè)方案及標準，對項目的各項費用進行估算，確定項目總投資，并提出資金籌措方案。3.5對項目建設(shè)及運營過程中的安全管理、衛(wèi)生防疫、節(jié)能及環(huán)境影響評價等進行研究分析。4項目概況4.1建設(shè)地點本項目建設(shè)地點位于膠州市里

6、海爾大道69號，詳見圖1-1。圖1-1 項目地理位置圖4.2建設(shè)內(nèi)容本項目擬將原有辦公樓裝修改造成一座3層賓館，設(shè)單人間、標準間、三人間以及套房等多種類型的房間，并配套設(shè)置餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、布草間、回收間、員工休息室、設(shè)備間、儲物間、接待廳、洗消間等，同時設(shè)置2部電梯，提供交通便利。4.3建設(shè)規(guī)模本項目總建筑面積約4200平方米，共三層，設(shè)76間客房。詳見表1-1房間一覽表。表1-1房間一覽表樓層房間類型數(shù)量（間）位置備注1單人間20一層二層三層皆設(shè)2標準間43一層二層三層皆設(shè)3三人間12三層設(shè)4套房1二層三層設(shè)復(fù)式5餐廳1一層設(shè)6廚房1一層設(shè)7公共衛(wèi)生間3一層二層三層皆設(shè)8回收間3一層

7、二層三層皆設(shè)9布草間3一層二層三層皆設(shè)10員工休息室1一層設(shè)11設(shè)備間1一層設(shè)12接待大廳1一層設(shè)13儲物間2二層三層皆設(shè)14露臺1二層設(shè)15洗消間3一層二層三層皆設(shè)4.4建設(shè)周期本項目計劃建設(shè)周期約6個月，自2014年7月開始前期準備工作， 2014年12月底竣工驗收投入使用。4.5投資估算與資金籌措4.5.1投資估算項目總投資約388萬元，工程建設(shè)費用約343萬元，工程建設(shè)其他費用約34萬元，預(yù)備費約11萬元。4.5.2資金籌措本項目建設(shè)資金全部由xxx自籌解決。4.6項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目經(jīng)濟技術(shù)指標詳見項目經(jīng)濟技術(shù)指標表1-2。表1-2項目經(jīng)濟技術(shù)指標表序號項目名稱單位數(shù)量備注1總建筑面

8、積4200均為地上，共3層2開發(fā)投資萬元3883項目總成本萬元/年250.91平均4經(jīng)營收入萬元/年377.55平均5稅前利潤萬元/年105.68平均6企業(yè)所得稅萬元/年26.42平均7稅后利潤萬元/年79.26平均8投資利潤率%209財務(wù)內(nèi)部收益率9.1稅前%21.899.2稅后%14.8210財務(wù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)率14%10.1稅前萬元126.9310.2稅后萬元12.4711回收期年11.1稅前年5.29含建設(shè)期11.2稅后年6.40含建設(shè)期4.7經(jīng)濟分析本項目投資利潤為20%，收益穩(wěn)定，項目可行。5結(jié)論本項目建議書xxxx的背景、必要性、建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算等多方面來分析、

9、闡述，得出結(jié)論：本項目建成后能夠拉動內(nèi)需，經(jīng)濟效益顯著，項目建設(shè)十分必要。30第二章 項目提出的背景及必要性1項目提出背景在新世紀新階段，黨中央、國務(wù)院把擴大內(nèi)需、促進消費確立為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點。旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是世界上發(fā)展最快的新興產(chǎn)業(yè)之一，被譽為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。以酒店為代表

10、的住宿業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，與旅游業(yè)相輔相成，在旅游業(yè)中發(fā)揮著越來越不可替代的作用。旅游業(yè)的發(fā)展促進了酒店的發(fā)展，現(xiàn)代化酒店如雨后春筍般快速發(fā)展。酒店是在古時候的“亭驛”、“客舍”和“客?！钡幕A(chǔ)上，隨著人類的進步、社會經(jīng)濟的發(fā)展，科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達而發(fā)展起來的?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。酒店業(yè)作為服務(wù)業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)，是消費市場的重要分支，具有抵御經(jīng)濟周期影響的行業(yè)優(yōu)勢和啟動大眾消費市場的巨大潛力，成為拉動節(jié)假日消費和落實保障民生政策的重要手段。改革開放以來，酒店市場需求旺盛,成為促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴大

11、消費、拉動內(nèi)需的重要經(jīng)濟增長點。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，為了提高國民生活水平，盡快實現(xiàn)小康社會，國務(wù)院提出加快城市化建設(shè)的步伐。而城市化建設(shè)中最先發(fā)展和最需要重視的就是服務(wù)業(yè)，即第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。酒店業(yè)作為服務(wù)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，越來越得到國家和各地方政府的重視。隨著社會經(jīng)濟持續(xù)高速增長，社會財富迅速增加，廣大人民群眾收入水平不斷提高，生活方式隨之發(fā)生巨大變化，也為酒店業(yè)的發(fā)展提供了現(xiàn)實需求和經(jīng)濟基礎(chǔ)。近幾年，我國酒店業(yè)迅猛發(fā)展，并呈現(xiàn)出高速增長、繁榮興旺的態(tài)勢。2007年，我國酒店業(yè)發(fā)展邁上新臺階，全年零售額達到12352億元，比上一年增加約2006.5億元，同比增長19.4%，比上年同期增幅高出

12、3個百分點，占社會消費品零售總額的13.8%，拉動社會消費品零售總額增長2.6個百分點，對社會消費品零售總額的增長貢獻率為15.6%。中國酒店業(yè)的快速持續(xù)發(fā)展，顯示出了在社會需求擴大和經(jīng)濟發(fā)展的大背景下，行業(yè)總體規(guī)模日益擴大，在國民經(jīng)濟中的地位和作用明顯提升和加強。2008年我國酒店市場運作基本平穩(wěn)，酒店業(yè)繼續(xù)成長壯大，連續(xù)18年保持兩位數(shù)的高速增長。至2008年我國星級酒店已近15000家，全年酒店業(yè)零售額達到15404億元，占社會消費品零售總額的14.2%，人均消費1158.5元，酒店消費繼續(xù)成為推動經(jīng)濟增長的重要力量。2009年，我國酒店業(yè)零售額已達20000億元。 2010年起，在擴大

13、內(nèi)需的大環(huán)境下，商務(wù)部提出大力發(fā)展酒店旅游業(yè)。以消費促發(fā)展，在三方面大力發(fā)展酒店行業(yè)。首先，大力發(fā)展快捷經(jīng)濟型酒店。其次，重點關(guān)注和解決酒店旅游行業(yè)的放心消費問題，嚴把食品原料進貨關(guān)。第三，積極推進節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展。 “十一五”期間，我國酒店行業(yè)發(fā)展速度較快，主要受益于酒店行業(yè)自身的服務(wù)不斷提高以及旅游行業(yè)的發(fā)展，推動酒店行業(yè)市場需求不斷擴大。2006年我國星級酒店數(shù)量為12751家，2007年為13583家，同比增長率6.52%。2008年、2009年因受到全球金融危機的影響，我國酒店行業(yè)的增長速度有所放緩，2008年增長率為3.80%、2009年增長率為0.98%。2

14、010年，隨著我國經(jīng)濟的復(fù)蘇，我國酒店行業(yè)的增長速度又開始加快，增長率達到1.38%，星級酒店總規(guī)模達到14433家。中國酒店協(xié)會預(yù)測：到2017年，我國酒店業(yè)消費額將達7萬億元?？梢哉f，酒店行業(yè)是中國資本市場最具投資價值的行業(yè)之一。青島是著名旅游城市。位于山東半島南端，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積10654平方公里，海岸線長870公里，森林覆蓋率為37.77%。目前青島市下轄6區(qū)4市：市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)、膠州市、平度市、即墨市以及萊西市。青島是國家計劃單列市、副省級城市，是我國首批沿海開放城市、國家級歷史文化名城、

15、首批全國文明城市和中國十大最具經(jīng)濟活力城市，擁有“世界最美海灣”、“中國品牌之都”、“中國人居環(huán)境獎”和“2012年中國最具幸福感城市”等多項美譽。2008年青島成功舉辦第29屆奧運會帆船比賽，成為“奧運之城”，另外2014年世界園藝博覽會也在青島舉辦，青島市優(yōu)越的地理位置帶動了旅游業(yè)的發(fā)展。項目所屬地區(qū)為青島膠州市。膠州市區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達。膠濟、膠黃、膠新鐵路、膠濟客專橫貫境內(nèi)，濟青、環(huán)膠州灣、同三、青紅高速公路、204國道縱橫交錯。膠州距離青島港35公里，黃島前灣港30公里，距離流亭國際機場25公里。境內(nèi)有全國第三個鐵路集裝箱編組站，是進出半島的咽喉，重要的交通樞紐。又有著悠久的歷史，燦

16、爛的文化，自然條件優(yōu)越，氣候溫和，四季分明，物產(chǎn)豐富。水利、電力、通訊、服務(wù)設(shè)施、教育事業(yè)、商業(yè)服務(wù)等等都極為便利并與大城市接軌。膠州市服務(wù)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃指出以“打造生態(tài)觀光、文化體驗、休閑度假旅游城市品牌”為目標，建立旅游產(chǎn)業(yè)與文化、會展、體育等產(chǎn)業(yè)一體化運作模式，形成大旅游發(fā)展格局。推進旅游服務(wù)標準化，著力改善旅游設(shè)施、環(huán)境、交通，提高旅游從業(yè)人員素質(zhì)。本項目擬將原有辦公樓裝修改造，改造成賓館。項目建成后能夠緩解膠州市賓館住宿難問題，改善膠州市住宿環(huán)境，提高膠州市整體形象，從而推動膠州市經(jīng)濟發(fā)展。2項目建設(shè)必要性2.1是貫徹落實國家法律法規(guī)的需要國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見指出：要

17、圍繞小康社會建設(shè)目標和消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的要求，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂等服務(wù)業(yè)，優(yōu)化服務(wù)消費結(jié)構(gòu)，豐富人民群眾精神文化生活。本項目擬開發(fā)建設(shè)成精品文化酒店，項目建成后，能夠滿足當?shù)芈糜螛I(yè)迅速發(fā)展的需求，促進經(jīng)濟發(fā)展，提高當?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，能夠加快膠州市消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的步伐。本項目的建設(shè)符合國家發(fā)展規(guī)劃中的相關(guān)要求。2.2是貫徹落實青島市“十二五”發(fā)展規(guī)劃的需要青島市旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃在發(fā)展目標中提出：以發(fā)展度假酒店組團、經(jīng)濟型酒店和商務(wù)酒店為主，合理布局、提升檔次、調(diào)整結(jié)構(gòu)，進一步提高接待能力和服務(wù)水平。本項目建成后將更好的服務(wù)于膠州市旅游業(yè)的發(fā)展，進一步增強膠州市的綜合競爭實力，全

18、面提升城市功能，為青島市特別是膠州市的經(jīng)濟發(fā)展再上新臺階貢獻力量。2.3是實現(xiàn)膠州市“打造生態(tài)觀光、文化體驗、休閑度假旅游城市品牌”的發(fā)展目標的需要本項目符合膠州市“打造生態(tài)觀光、文化體驗、休閑度假旅游城市品牌”的發(fā)展目標。膠州市服務(wù)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃提出以“打造生態(tài)觀光、文化體驗、休閑度假旅游城市品牌”為目標，重點推進少海風景區(qū)、膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)濕地公園等承載力強、帶動作用大的大項目。建立旅游產(chǎn)業(yè)與文化、會展、體育等產(chǎn)業(yè)一體化運作模式，形成大旅游發(fā)展格局。海爾大道作為新城區(qū)道路網(wǎng)中不可缺少的一部分，在膠州新城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的步伐中起著不容小覷的作用。近年來，膠州市重點發(fā)展新城區(qū)，海爾大道成為城市主道

19、路之一，貫穿膠州市九龍街道辦事處以及膠東街道辦事處，本項目位于膠州市九龍街道辦事處，隨著九龍街道辦事處的進一步發(fā)展，少海新城的開發(fā)建設(shè)及膠東國際機場塵埃落定，膠州市客流量將進一步增長，旅游業(yè)也將獲得長足的發(fā)展空間。本項目建成后，一定程度上能夠緩解膠州市旅游旺季產(chǎn)生的“住宿難”問題，“住宿難”問題得到緩解，能夠間接帶動膠州市旅游業(yè)發(fā)展，促進膠州經(jīng)濟發(fā)展。第三章 市場分析1膠州市賓館行業(yè)現(xiàn)狀改革開放后，我國賓館行業(yè)發(fā)展迅猛，日新月異，各種經(jīng)營形式，各種組織結(jié)構(gòu)的賓館星羅棋布，但“競爭激烈，生意難作”也成了賓館行業(yè)的“流行病”。膠州市作為島城的重要組成部分，賓館行業(yè)起步較早，發(fā)展較快。餐飲市場日趨成

20、熟。近年來，膠州市賓館行業(yè)增速變慢，據(jù)商務(wù)部對重點流通企業(yè)監(jiān)測，2014年5月份零售、美容美發(fā)、屠宰、物流(銷售額)同比分別增長9%、6.5%、6.1%和4.7%，批發(fā)、舊貨、拍賣、物資回收分別增長4.4%、4.3%、3.4%和3.3%，餐飲、住宿、典當和攝影分別下降6.6%、6%、3.2%和2.9%。但隨著膠東國際機場的建設(shè)，以及少海新城的開發(fā)建設(shè)，膠州經(jīng)濟將進一步發(fā)展，外來人員將進一步增多，膠州市旅游業(yè)也將進一步發(fā)展，賓館市場需求將進一步擴大。膠州市賓館業(yè)發(fā)展較早，但是存在分布不均的情況。表3-1 膠州市部分大中型酒店分布表序號名稱地點1膠州綠城喜來登酒店北京東路2膠州賓館上海路3佳驛賓館

21、膠州路4錦江之星蘇州路5仁和賓館揚州路6格林豪泰酒店福州路7速8酒店蘭州東路8如家快捷酒店膠州東路由上表可以看出，膠州市賓館主要集中于膠州市中心，海爾大道作為膠州市新城區(qū)主道路，周邊大型賓館數(shù)量偏少，無法適應(yīng)日益發(fā)展的旅游業(yè)帶來住宿需求。2膠州市旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀青島是著名旅游城市，是國家計劃單列市、副省級城市，是我國首批沿海開放城市、國家級歷史文化名城、首批全國文明城市和中國十大最具經(jīng)濟活力城市，擁有“世界最美海灣”、“中國品牌之都”、“中國人居環(huán)境獎”和“2012年中國最具幸福感城市”等多項美譽。2008年青島成功舉辦第29屆奧運會帆船比賽，成為“奧運之城”，另外2014年世界園藝博覽會也在青

22、島舉辦，青島市優(yōu)越的地理位置帶動了旅游業(yè)的發(fā)展。項目所屬地區(qū)為青島膠州市。膠州市區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達。膠濟、膠黃、膠新鐵路、膠濟客專橫貫境內(nèi)，濟青、環(huán)膠州灣、同三、青紅高速公路、204國道縱橫交錯。膠州距離青島港35公里，黃島前灣港30公里，距離流亭國際機場25公里。境內(nèi)有全國第三個鐵路集裝箱編組站，是進出半島的咽喉，重要的交通樞紐。又有著悠久的歷史，燦爛的文化，自然條件優(yōu)越，氣候溫和，四季分明，物產(chǎn)豐富。水利、電力、通訊、服務(wù)設(shè)施、教育事業(yè)、商業(yè)服務(wù)等等都極為便利并與大城市接軌。膠州市服務(wù)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃指出以“打造生態(tài)觀光、文化體驗、休閑度假旅游城市品牌”為目標，建立旅游產(chǎn)業(yè)與文化、會展、體

23、育等產(chǎn)業(yè)一體化運作模式，形成大旅游發(fā)展格局。推進旅游服務(wù)標準化，著力改善旅游設(shè)施、環(huán)境、交通，提高旅游從業(yè)人員素質(zhì)。隨著青島開埠，藍色的大海漸行漸遠。2003年，膠州市進行了新一輪的城市總體規(guī)劃調(diào)整，隨著城市規(guī)模的進一步擴大，規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施急需完備。膠州決定以少海為核心，再造一片親水生態(tài)新城，將其周邊定位為一個集景觀居住、休閑娛樂、商務(wù)活動為一體的高檔休閑旅游區(qū)。少海新城項目的實施是一項龐大的系統(tǒng)工程，是城市經(jīng)營建設(shè)的有益探索，也是一項利在當代、功在千秋的民心工程。膠州市少海新城建成后，能夠提高膠州市旅游業(yè)發(fā)展，隨著旅游業(yè)漸漸升溫，膠州賓館業(yè)也將迎來巨大的市場。3市場需求展望近年來，膠州市火

24、車北站順利投入運行后，也極大的提高了膠州市客流量，服務(wù)區(qū)域還將擴展至膠南、黃島、城陽、平度、即墨等縣市區(qū)，據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測，到2015年，膠州北站客流量每年可達200300萬人次，最高日聚集人數(shù)在4000人以上。隨著膠東國際機場塵埃落定，以及膠州市少海新城和膠州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，膠州市知名度進一步提高，經(jīng)濟也得到較大的發(fā)展。自少海新城修建以來，膠州市旅游業(yè)如火如荼的發(fā)展起來，截至目前，整個少海新城累計接待游客100多萬人次。隨著膠東國際機場開發(fā)建設(shè)，預(yù)計膠州市客流量將進一步增加，旅游業(yè)也將獲得長足的發(fā)展。隨著游客人數(shù)增多，住宿成為當下亟待解決的問題，當下大中型賓館嚴重不足，成為影響膠州市旅

25、游業(yè)發(fā)展的重要因素。膠州市現(xiàn)有商務(wù)賓館數(shù)量雖然比較多，但是分布不均，主要集中與市區(qū)，海爾大道周邊無規(guī)模適中的中型賓館，無法滿足本地區(qū)日益發(fā)展壯大的的旅游業(yè)。本項目位于海爾大道，海爾大道是膠州市新城區(qū)的主要交通要道，人流量較多，且隨著少海新城不斷發(fā)展，以及膠東國際機場建設(shè)，膠州市經(jīng)濟以及旅游業(yè)都將有非常好的發(fā)展平臺，膠州市旅游業(yè)發(fā)展能夠大幅提升膠州市賓館入住量，從未來角度看，本項目市場巨大。第四章 建設(shè)地點和建設(shè)條件1建設(shè)地點本項目建設(shè)地點位于膠州市海爾大道69號，詳見圖4-1。圖4-1 項目地理位置圖膠州是青島所轄七區(qū)五市之一，東鄰城陽、即墨，西連高密、諸城，南接膠南，北依平度，東南與青島市區(qū)

26、隔海相望?，F(xiàn)轄6個鎮(zhèn)、6個街道辦事處、811個行政村，陸地面積1324平方公里，其中城市建成區(qū)面積60平方公里，全市總?cè)丝?10萬人，常住人口80.6萬人。先后被授予國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護模范城市、國家園林城市、全國科技工作先進市、中國最具幸福感城市等榮譽稱號。膠州市區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達。膠濟、膠黃、膠新鐵路、膠濟客專橫貫境內(nèi)，濟青、環(huán)膠州灣、同三、青蘭高速公路、204國道縱橫交錯。膠州距離青島港35公里，黃島前灣港30公里，距離流亭國際機場25公里。境內(nèi)有全國第三個鐵路集裝箱編組站，是進出半島的咽喉，重要的交通樞紐。圖4-2膠州市交通區(qū)位示意圖圖4-3 城市核心區(qū)中軸線鳥瞰圖2建設(shè)條件2.

27、1區(qū)域概況九龍街道辦事處位于膠州市東南部，地理位置優(yōu)越，東鄰濱海新區(qū)，南鄰青島市黃島區(qū)，是全市唯一地域接壤濱海新區(qū)的鎮(zhèn)辦，擁有環(huán)膠州灣高速、同三高速和204國道等交通便利條件。人口7.59萬人，區(qū)域面積200平方公里，轄84個行政村，5個社區(qū)居委會。堅持“優(yōu)質(zhì)、生態(tài)、效益” 并重，發(fā)揮九龍山、王邑水庫等山水資源，大力發(fā)展都市生態(tài)農(nóng)業(yè)，重點建設(shè)2000畝的九龍生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、3000畝的青島九龍鳳凰嶺現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。人榮小西紅柿、永安屯大姜、西宋家塋板栗獲青島市“一村一品”示范村，人榮小西紅柿2012年通過國家產(chǎn)品地理標志認證，獲國家一村一品示范村，七彩地瓜、永安屯大姜申報無公害農(nóng)產(chǎn)品認證，

28、提升農(nóng)業(yè)品牌效益。成功舉辦首屆青島九龍鳳凰嶺板栗大會，展會期間帶動農(nóng)民增收致富92萬元。九龍社區(qū)服務(wù)中心圍繞“三城”共建，大力加強環(huán)境綜合整治，對鎮(zhèn)駐地門頭匾額進行統(tǒng)一更換美化，并召開了全市城管執(zhí)法暨門頭牌匾整治現(xiàn)場觀摩會。對新東路、九城路、營里路等七條道路進行綠化、美化以及沿路環(huán)境整治。預(yù)計三年內(nèi)可以全面完成躍進河綜合治理工程，著力把躍進河打造成一條生態(tài)河、景觀河、安瀾河，全面展現(xiàn)和諧宜居新形象。同時創(chuàng)新實施三個“百萬工程”。云溪社區(qū)服務(wù)中心專項整治鞏固加強“三城共建”成果，大力開展路域環(huán)境整治，打造沿路沿線新景觀，進行了居民樓衛(wèi)生整治和道路硬化，全面提升了轄區(qū)城市面貌和環(huán)境品質(zhì)。九龍社區(qū)服

29、務(wù)中心在全市率先擴大老年人免費體檢范圍，實現(xiàn)轄區(qū)60歲以上老人健康查體全覆蓋。2013年所有學(xué)校進入樓宇化教學(xué)時代；云溪社區(qū)服務(wù)中心完成了昌新小學(xué)教學(xué)樓和開發(fā)區(qū)中小學(xué)教學(xué)樓建設(shè)改造工程；建設(shè)改造完成了全市十大民生工程之一的規(guī)范化社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，構(gòu)建起15分鐘社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)圈；立足“活力人口、效率計生”活動主題，全力打造“一站雙服務(wù)”人口與計劃生育服務(wù)站，努力在拓寬計生服務(wù)領(lǐng)域上實現(xiàn)高端化，為群眾創(chuàng)造了就近方便、溫馨舒適的服務(wù)環(huán)境；全處農(nóng)村養(yǎng)老保險、新農(nóng)合醫(yī)保、低保戶應(yīng)保、貧困戶救助實現(xiàn)無縫隙全覆蓋；啟動“扶貧濟困送溫暖”活動，對城鄉(xiāng)低保戶、優(yōu)撫對象、五保戶、困難老干部、貧困學(xué)生等在內(nèi)的八類特困

30、群體進行救助；打造了集“殘疾人之家”、慈善、救助、民政“四位一體”的一站式陽光民生999救助中心。2.2經(jīng)濟條件九龍街道辦事處堅持科學(xué)發(fā)展，牢固樹立大項目觀、民生觀、環(huán)保觀，聚集藍色經(jīng)濟，踐行海陸統(tǒng)籌，主動融入對接濱海新區(qū)發(fā)展，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和促進轉(zhuǎn)型升級，城市一體化步伐日益加速，實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展與改善民生“雙提升”，打造了最具活力、生態(tài)文明的幸福宜居家園。九龍街道辦事處堅持以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為引領(lǐng)，以重點項目為帶動，以支柱項目為龍頭，先后引進了中集冷藏箱、冷藏運輸設(shè)備制造、海爾家電及配件、臺勵福叉車、康原藥業(yè)、新東機械、齊星鐵塔等一批大項目，形成精密機械制造、家電電子及配件、生物制藥等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。截止

31、目前，共引進內(nèi)外資項目911個，其中外資項目416家，總投資過億元項目84個。九龍街道辦事有多種特產(chǎn)：如營?；ǜ?、人榮小西紅柿、鳳凰嶺板栗、七彩甘薯、永安屯大姜、王家灘支青大米等均為地方著名特產(chǎn)。2.3自然環(huán)境本項目地處平原，土地肥沃，地質(zhì)平坦，土壤多呈沙壤和棕壤性土質(zhì)，適宜各類農(nóng)作物生長。2.3.1氣象條件本地區(qū)屬北溫帶東亞季風型大陸性氣候，空氣濕潤，氣候溫和，四季分明。（1）氣溫年平均氣溫 12攝氏度最冷月平均氣溫 0.9攝氏度最熱月平均氣溫 25.6攝氏度極端最低氣溫 -4.8攝氏度極端最高氣溫 38.9攝氏度（2）濕度相對濕度：最冷月平均 64% 最熱月平均 85%（3）風向主導(dǎo)風向：

32、春季 東南風 夏季 東南風 秋季 西北風 冬季 西北風（3）4）降雨降雨年平均降雨量 705.8毫米日最大降雨量 300毫米小時最大降雨量 60毫米小時最大降雨量 60mm小時最大降雨量 60mm小時最大降雨量 60mm（5）日照歷年平均日照時數(shù) 2573小時歷年平均日照時數(shù) 2573h（6）無霜期全年無霜期 210天2.3.2地質(zhì)條件本項目所處區(qū)域?qū)偃A北板塊東緣魯東地塊，膠萊坳陷級構(gòu)造單元內(nèi)，無大的構(gòu)造和活動性斷裂通過，第四紀以來，本地區(qū)主要表現(xiàn)為緩慢升降運動，未見新構(gòu)造運動跡象。目前場地為平原地形，地勢較平坦，南北高差較小，不易產(chǎn)生滑坡、崩塌等不良地質(zhì)作用，區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有地裂縫、巖溶、土洞塌

33、陷、建筑邊坡等影響場地整體穩(wěn)定性的不良地質(zhì)作用和埋藏的河道、溝浜、墓穴、防空洞、孤石等對工程不利的埋藏物，場地穩(wěn)定性良好，利于項目建設(shè)。本地區(qū)地質(zhì)條件穩(wěn)定，擬建場地屬華北板塊東緣魯東地塊，膠萊坳陷級構(gòu)造單元內(nèi)，無大的構(gòu)造和活動性斷裂通過，第四紀以來，本地區(qū)主要表現(xiàn)為緩慢升降運動，未見新構(gòu)造運動跡象。擬建場區(qū)地形比較平緩，不易產(chǎn)生滑坡、崩塌等不良地質(zhì)作用。未發(fā)現(xiàn)有地裂縫、巖溶、土洞塌陷、建筑邊坡等影響場地整體穩(wěn)定性的不良地質(zhì)作用和埋藏的河道、溝浜、墓穴、防空洞、孤石等對工程不利的埋藏物，場地穩(wěn)定性良好，利于項目建設(shè)。2.4基礎(chǔ)設(shè)施配套膠州市目前擁有良好的能源供應(yīng)條件，以及較完善的市政配套設(shè)施，目

34、前該地區(qū)的能源供應(yīng)狀況以及市政配套設(shè)施情況均能滿足項目需求。膠州市內(nèi)目前擁有良好的能源供應(yīng)條件，以及較完善的市政配套設(shè)施，目前該地區(qū)的能源供應(yīng)狀況以及市政配套設(shè)施情況均能滿足項目需求。膠州市內(nèi)目前擁有良好的能源供應(yīng)條件，以及較完善的市政配套設(shè)施，目前該地區(qū)的能源供應(yīng)狀況以及市政配套設(shè)施情況均能滿足項目需求。膠州市內(nèi)目前擁有良好的能源供應(yīng)條件，以及較完善的市政配套設(shè)施，目前該地區(qū)的能源供應(yīng)狀況以及市政配套設(shè)施情況均能滿足項目需求。膠州市內(nèi)目前擁有良好的能源供應(yīng)條件，以及較完善的市政配套設(shè)施，目前該地區(qū)的能源供應(yīng)狀況以及市政配套設(shè)施情況均能滿足項目需求。2.4.1 供電膠州市境內(nèi)共有220千伏變電

35、站3座，容量90萬千伏安；110千伏變電站、35千伏變電站多座，形成了以220千伏變電站為中心，110千伏為主網(wǎng)架的安全可靠，經(jīng)濟高效的現(xiàn)代化電網(wǎng)。本項目供電網(wǎng)絡(luò)自海爾大道引進，供電電纜埋地敷設(shè)。2.4.2 給排水本工程用水由市政自來水供給，從市政給水管網(wǎng)不同方向引入2根dn250給水管，作為本工程生活和消防用水水源。2.4.3交通本項目所在地區(qū)及周邊區(qū)域交通發(fā)達，交通便利。2.4.4通信本項目周邊已建設(shè)有通信管線，并且具備接入項目地塊的條件，能夠滿足項目建設(shè)及運營的需求。第五章 建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模1建設(shè)內(nèi)容本項目擬將原有辦公樓裝修改造成一座3層賓館，設(shè)單人間、標準間、三人間以及套房等三種類型

36、的房間，并配套設(shè)置餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、布草間、回收間、員工休息室、設(shè)備間、儲物間、接待廳、洗消間等，同時設(shè)置2部電梯，方便出行。2建設(shè)規(guī)模本項目總建筑面積約4200平方米，共三層，設(shè)76間客房。詳見表5-1房間一覽表。表5-1房間一覽表樓層房間類型數(shù)量（間）位置備注1單人間20一層二層三層皆設(shè)2標準間43一層二層三層皆設(shè)3三人間12三層設(shè)4套房1二層三層設(shè)復(fù)式5餐廳1一層設(shè)6廚房1一層設(shè)7公共衛(wèi)生間3一層二層三層皆設(shè)8回收間3一層二層三層皆設(shè)9布草間3一層二層三層皆設(shè)10員工休息室1一層設(shè)11設(shè)備間1一層設(shè)12接待大廳1一層設(shè)13儲物間2二層三層皆設(shè)14露臺1二層設(shè)15洗消間3一層二層三層

37、皆設(shè)第六章 建設(shè)方案1項目選址1.1選址原則1.1.1充分考慮現(xiàn)有賓館分布情況，力求均衡分布。1.1.2符合城市用地規(guī)劃，滿足用地指標要求。1.1.3具有便捷的交通、能源、通訊、供排水等市政配套設(shè)施，便于利用城市基礎(chǔ)設(shè)施。1.1.4選址周邊有良好的自然環(huán)境和氣象條件。1.1.5遠離易燃、易爆物品的生產(chǎn)和儲存區(qū)；遠離高壓線路及設(shè)施。 1.2項目選址位置的確定1.2.1具有良好的市政配套基礎(chǔ)項目位于膠州市海爾大道，隸屬于九龍街道辦事處。本項目所在地有良好的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施，以及比較成熟的城鎮(zhèn)形態(tài)，且交通便利，地理位置優(yōu)越。1.2.2具有穩(wěn)定的消費人群項目所在地為膠州市重點發(fā)展區(qū)域新城區(qū)，海爾大道為

38、新城區(qū)主道路，交通發(fā)達，客流量較大，項目地處交通要道，南來北往的人較多，無形中增加了本項目的知名度，膠州市九龍街道辦事處今年來發(fā)展較快，知名度進一步提升，也為項目的開發(fā)建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。綜上所述，xxxxxx選址合理。2改造方案2.1項目現(xiàn)狀本項目為一棟3層辦公樓。主體為白色，外貼瓷磚。辦公樓建成時間較長，較為破舊。2.2室內(nèi)裝修2.2.1保留原有拱形門形狀，新安裝肯德基大門并對一層、二層以及三層室內(nèi)均采用輕鋼龍骨紙面石膏板重新進行隔斷。2.2.2地面及每層樓頂裝修地面及每層樓頂裝修詳見表6-1。表6-1 地面及每層樓頂裝修一覽表分類房間名稱地面?zhèn)渥⒌孛娣块g地面強化復(fù)合地板房間內(nèi)剩余地面鋪

39、滿地毯衛(wèi)生間防滑磚洗消間防滑磚食堂拋光磚套房二樓拋光磚、三樓強化復(fù)合地板設(shè)備間水泥地面磚接待大廳拋光磚每層樓頂房間地面紙面石膏板吊頂衛(wèi)生間鋁扣板集成吊頂有用水要求的房間均采用鋁扣板集成吊頂2.2.3墻面采用白色乳膠漆飾面。一樓設(shè)室內(nèi)景觀魚池。接待大廳等待區(qū)、上網(wǎng)區(qū)、收銀區(qū)等，收銀區(qū)設(shè)背景墻。2.3外裝修為抹灰刷外墻涂料。2.4窗采用中空玻璃塑鋼窗，衛(wèi)生間采用磨砂玻璃。2.5本項目設(shè)兩部電梯。2.6給排水及消防工程2.6.1設(shè)計依據(jù)（1）建筑設(shè)計防火規(guī)范 （gb50016-2012）（2）建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 （gb50140-2005）（3）建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 （gb50015-2009）

40、（4）室外給水設(shè)計規(guī)范 （gb50013-2006）（5）室外排水設(shè)計規(guī)范 （gb50014-2006）2.6.2給水工程（1）本工程給水采用城市管網(wǎng)直接供水。每個房間均設(shè)上下水。（2）室內(nèi)給水管道采用pp-r管,熱熔連接.室外給水管道采用球墨鑄鐵管,橡膠圈接口。2.6.3排水工程（1）室內(nèi)排水系統(tǒng)采用生活污水和生活廢水合流制,排至室外檢查井。（2）排水管采用pvc-u管,粘接。2.6.4消防工程（1）建筑物內(nèi)設(shè)消火栓系統(tǒng)，消火栓布置滿足任意兩支水槍的充實水柱能同時到達室內(nèi)任何一點，間距不大于30米，布置在走廊等易于取用的地方，建筑物外均設(shè)消防水泵接合器。室內(nèi)采用枝狀管網(wǎng)，消防管網(wǎng)直接與室外給

41、水管網(wǎng)連通，由市政壓力供水。（2）建筑物內(nèi)按規(guī)范的要求配備足夠數(shù)量的手提干粉滅火器。（3）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)本建筑設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)，采用煙感探頭，探頭均嵌頂安裝。建筑各樓層設(shè)警鈴、手動報警按鈕。線路均穿金屬管暗敷，必需明露的保護管采用厚壁鋼管，外刷防火涂料。2.7電氣工程2.7.1設(shè)計依據(jù)（1）民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 （jgj16-2008）（2）供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 （gb50052-2009）（3）低壓配電設(shè)計規(guī)范 （gb50054-95）（4）10kv及以下變電所設(shè)計規(guī)范 （gb50053-94）（5）民用建筑電線電纜防火設(shè)計規(guī)范 （dgj08-93-2002）（6）建筑設(shè)計防

42、火規(guī)范 （gb50016-2006）2.7.2設(shè)計方案（1）項目負荷等級本項目負荷等級為三級。（2）供電電源本工程電源就近引入。本工程電源采用tn-c-s系統(tǒng)供電，電源電壓為380/220v，進戶處重復(fù)接地所有進出電纜管均應(yīng)可靠接地。室外配電線路采用電纜埋地敷設(shè)。（3）照明燈具選用高效節(jié)能的熒光燈（節(jié)能燈）及節(jié)能型光源應(yīng)選無眩光的燈具，衛(wèi)生間為防水燈頭。（4）有線電視系統(tǒng)電視信號由室外有線電視網(wǎng)的市政接口引來，電視設(shè)備箱和分支分配器箱均安裝在相應(yīng)各層豎井內(nèi)掛墻明裝。入樓后干線電纜穿管在豎井內(nèi)敷設(shè)。支線電纜穿管沿墻及樓板暗敷至戶弱電信息箱。由戶信息箱至用戶插座穿pvc管，沿墻和地面暗敷設(shè)。（5）

43、電話系統(tǒng)市政電話電纜先由室外引入，電話電纜及電話線豎井內(nèi)沿橋架敷設(shè)，暗敷。由信息箱至用戶插座穿pvc管暗敷設(shè)。（6）寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)市政網(wǎng)絡(luò)光纖先由室外。各層配線箱分線給各個包間信息點。本設(shè)計系統(tǒng)僅供布線時參考。2.8采空調(diào)系統(tǒng)2.8.1設(shè)計依據(jù)（1）民用建筑供暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（gb50736-2012）（2）采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（gb50019-2003）（3）建筑設(shè)計防火規(guī)范（gb50016-2006）（4）全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施暖通空調(diào)·動力（2009）（5）建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 gb50411-20072.8.2設(shè)計方案 本項目采用中央空調(diào)系統(tǒng)，對各個

44、房間進行溫度調(diào)節(jié)。3室外配套工程本項目室外配套工程包括綜合管網(wǎng)、道路、廣場、綠化、亮化等。3.1綜合管網(wǎng)本項目市政配套綜合管線較完善，在項目建設(shè)過程及交付使用時均可滿足需求。3.2道路項目道路擬采用大理石路面以及水泥路面進行鋪裝。3.3廣場 本項目設(shè)廣場，廣場路面以大理石以及水泥板路為主。3.4綠化本項目綠化擬以賓館四面為核心展開，以硬地為主，輔以適當?shù)木G色植被。3.5亮化本項目根據(jù)實際情況對建筑和景觀進行適當亮化。 利人為本·業(yè)精于勤第七章 安全防護與衛(wèi)生防疫1影響勞動安全和衛(wèi)生的因素1.1施工中機械、設(shè)備產(chǎn)生的噪聲對人的影響。1.2施工過程中材料產(chǎn)生的有害物質(zhì)對人的危害。1.3電

45、力設(shè)備、機械加工設(shè)備使用過程中產(chǎn)生的觸電、擠壓危險。2安全防護加強對施工人員的思想教育，樹立“安全第一”的思想觀念，杜絕重大事故發(fā)生，設(shè)置相應(yīng)的消防、保安設(shè)施，做好防火、防盜工作。2.1制定安全生產(chǎn)條例，施工人員必須經(jīng)過安全教育和崗位培訓(xùn)，考核合格后上崗。2.2制定一系列的管理制度，嚴格按照規(guī)程及國家相關(guān)規(guī)范實施。2.3操作嚴格按照國家標準執(zhí)行。2.4設(shè)置必要的維護設(shè)施，保證周邊企業(yè)和居民的正常工作、生活不受影響。2.5應(yīng)認真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴格遵守國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和行業(yè)標準，采取各種有效的防火措施，杜絕火災(zāi)危險。3衛(wèi)生防疫3.1項目建設(shè)期衛(wèi)生防疫措施做好衛(wèi)生防疫

46、工作，做到施工現(xiàn)場窗明、地凈、空氣清新，杜絕蟲、蟻、鼠、蠅等危害出現(xiàn)。3.1.1建立健全衛(wèi)生管理制度，定期打掃施工現(xiàn)場衛(wèi)生。3.1.2施工現(xiàn)場臨建衛(wèi)生及時清掃。3.1.3現(xiàn)場人員應(yīng)注意個人衛(wèi)生，養(yǎng)成良好衛(wèi)生習(xí)慣，不得隨地亂扔建筑垃圾等。3.1.4施工場地要做好安全防護措施，危險地段要有明顯的警示標志，無關(guān)人員不準進入施工場地。3.2項目建成后運營期衛(wèi)生防疫措施由于賓館的人員流動性大，增加了細菌的傳染機會和途徑，因此項目建成后運營期需要加強衛(wèi)生防疫，做好xxxx的環(huán)境衛(wèi)生管理。為維護xxxx的正常秩序，保障全體職工、消費者的人身和財產(chǎn)安全，擬采取以下安全保衛(wèi)和后勤措施：3.2.1創(chuàng)造良好的勞動環(huán)

47、境和條件，制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)制度，床單被褥要及時更換清洗，室內(nèi)衛(wèi)生及時打掃，定期消毒。工作人員定期檢查身體，工作服要經(jīng)常換洗并定期或不定期對賓館進行安全檢查，落實整改措施。3.2.2對工作人員進行法紀及安全教育。3.2.3通過各種途徑宣傳、傳授安全知識，提高工作人員處理突發(fā)事件的能力。57第八章 環(huán)境影響評價1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本項目建設(shè)地點位于膠州市海爾大道69號。目前該區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量良好，大氣環(huán)境沒有受到明顯污染，符合環(huán)境空氣質(zhì)量標準（gb3095-2012）中的二級標準要求；區(qū)域噪聲環(huán)境質(zhì)量符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（gb3096-2008）中的二級標準要求；地塊周圍地下水無污染現(xiàn)象，水環(huán)境現(xiàn)

48、狀良好；區(qū)域生態(tài)環(huán)境狀況良好。2評價依據(jù)2.1環(huán)境空氣質(zhì)量標準gb3095-20122.2聲環(huán)境質(zhì)量標準gb3096-20082.3室內(nèi)空氣質(zhì)量標準gb/t18883-20022.4污水綜合排放標準gb8978-19962.5大氣污染物綜合排放標準gb16297-19962.6建筑施工場界噪聲限值gb12523-20112.7山東省半島流域水污染物綜合排放標準db37/676-20073環(huán)境影響分析3.1建設(shè)期環(huán)境影響分析項目施工過程中揚塵、機械噪聲、建筑垃圾及生活污水排放等會對周邊區(qū)域環(huán)境造成一定影響，其中機械噪聲和揚塵將是主要的污染因子。3.1.1大氣環(huán)境施工期的大氣污染主要是拆除過程中產(chǎn)

49、生的揚塵；建筑垃圾及建筑材料運輸產(chǎn)生的揚塵；施工場地建筑材料堆放場產(chǎn)生的揚塵。對本項目來說，拆除過程中產(chǎn)生的揚塵；建筑垃圾及建筑材料運輸產(chǎn)生的揚塵；施工場地建筑材料堆放場產(chǎn)生的揚塵均是短時間的，延續(xù)時間非常短，影響范圍為污染源20米內(nèi)，對城市環(huán)境影響很小，僅對局部位置周圍環(huán)境短時間產(chǎn)生一定的影響。3.1.2噪聲施工期噪聲源可分為機械設(shè)備噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲。機械設(shè)備噪聲主要由切割機、電焊機等，多為點聲源。施工作業(yè)噪聲主要指一些零星的敲打聲等，多為瞬間噪聲。由于所使用的機械不同，噪聲源的特征和強度也有差異。參照同類建設(shè)項目，在距聲源50米范圍內(nèi)，聲源基本符合建筑施工場界噪聲限值gb1

50、2523-90（晝間）標準要求。而且其對環(huán)境的影響是間歇和暫時的，隨著施工結(jié)束而消失。3.1.3污水施工期基本無廢水產(chǎn)生。3.1.4固體廢棄物施工期固體廢棄物主要有拆除工程和施工過程產(chǎn)生的建筑垃圾，少量的生活垃圾等。項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、生活垃圾等固體廢棄物為無毒無害物質(zhì)，部分可以分類回收綜合利用，或外運填埋處理，不會對環(huán)境產(chǎn)生危害。3.2建成后運營期環(huán)境影響 3.2.1 大氣環(huán)境本項目運營期產(chǎn)生的廢氣主要來源于車輛行駛產(chǎn)生的汽車尾氣。汽車尾氣中污染物排放濃度和排放量均較小，對周圍大氣環(huán)境不會產(chǎn)生污染影響。3.2.2噪聲項目運營期噪聲主要為進出車輛行駛噪聲以及人群活動噪聲等，通過采取一

51、定措施，本項目使用期所產(chǎn)生的噪聲對周圍環(huán)境影響較小。3.2.3廢水項目運營期廢水主要為生活污水。3.2.4固體廢棄物項目運營期產(chǎn)生的垃圾主要為普通生活垃圾。 4生態(tài)影響分析賓館周邊無野生動物棲息地、動植物保護區(qū)和自然保護區(qū)，項目的建設(shè)對周邊生態(tài)環(huán)境保護無不利影響。5環(huán)境保護措施5.1項目建設(shè)期環(huán)境保護措施5.1.1 大氣環(huán)境（1）施工現(xiàn)場四周加設(shè)圍擋，在工地內(nèi)合理設(shè)置施工建筑垃圾存放場地。在風力達到四級以上時應(yīng)該停止易產(chǎn)生揚塵的作業(yè)，并做好揚塵部位的覆蓋。施工現(xiàn)場產(chǎn)生的各類土堆、渣土等，要及時清運。（2） 對必須在現(xiàn)場儲存且可能產(chǎn)生粉塵的建筑材料，必須修建臨時倉庫，采取可靠措施防止揚塵產(chǎn)生。（

52、3）裝飾、裝修應(yīng)使用符合國家環(huán)境保護政策的綠色環(huán)保材料，防止裝修材料（如油漆中的二甲苯溶劑等）對周圍環(huán)境造成污染。5.1.2 聲環(huán)境（1）項目開發(fā)建設(shè)單位將在監(jiān)理單位配合下，督促施工單位制定合理的施工組織設(shè)計，在施工期間合理安排作業(yè)時間，對噪聲大、沖擊力強并伴有強烈振動的工作安排在白天進行。（2）要求施工單位選擇低噪音設(shè)備，并做好設(shè)備噪聲的隔聲、吸聲處理，盡量做到在室內(nèi)施工、加工。（3）進出項目區(qū)域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。5.1.3水環(huán)境（1）建設(shè)期項目區(qū)域內(nèi)設(shè)沉淀池，工程污水經(jīng)沉淀后再排放。（2）項目場區(qū)內(nèi)建臨時廁所，生活污水排入市政污水管網(wǎng)。5.1.4 固體廢棄物（1）施工過程產(chǎn)生的建筑垃圾要分類收集，集中存放，將其中可作為原材料再生利用的成分進行回收再利用；其他成分進行填埋處理，而對于廢涂料、廢油漆及其包裝物，應(yīng)妥善收集，委托有資質(zhì)的單位處理。（2）施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，由環(huán)衛(wèi)部門外運至城市垃圾場填埋處理。5.2項目建成后運營期環(huán)境保護措施5.2.1大氣環(huán)境垃圾做到日產(chǎn)日清，防止其異味散發(fā)。5.2.2噪聲加強進出車輛管理，設(shè)置路障減速慢行，嚴禁車輛區(qū)內(nèi)鳴笛。5.2.3污水生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。5.2.4固體廢棄物（1）項目實行垃圾分類包裝，將不同垃圾分別采用不同容器包裝。（2）賓館內(nèi)設(shè)專職衛(wèi)生清潔人員，對產(chǎn)生的普通垃圾做到