綜合超市選址

1、綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 綜合超市開店區(qū)域及城市分布綜合超市開店區(qū)域及城市分布 超市開店區(qū)域和城市的選擇，主要遵循公司的戰(zhàn)略部署?，F(xiàn)階段綜合超市開店區(qū)域主要為：（一）廣東地區(qū)的珠江三角洲區(qū)域；（一）廣東地區(qū)的珠江三角洲區(qū)域；（二）華東地區(qū)的蘇南、浙東區(qū)域、上海市；（二）華東地區(qū)的蘇南、浙東區(qū)域、上海市；（三）華北地區(qū)的北京、天津二直轄市。（三）華北地區(qū)的北京、天津二直轄市。 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 綜合超市開店區(qū)域及城市分布綜合超市開店區(qū)域及城市分布 （四）在具體安排進(jìn)入城市的順序時(shí)，滿足以下條件的城市應(yīng)優(yōu)先考慮進(jìn)入：（四）在具體安排進(jìn)入城市的

2、順序時(shí)，滿足以下條件的城市應(yīng)優(yōu)先考慮進(jìn)入：1、市場(chǎng)潛量大，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達(dá)；2、外資零售商相對(duì)進(jìn)入較少，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，超市類商場(chǎng)較少；3、供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度較高，配送成本較低；4、政策環(huán)境良好，地方政府對(duì)連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠；5、基礎(chǔ)設(shè)施完善，新開發(fā)住宅增長(zhǎng)快，發(fā)展?jié)摿薮蟆?綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈范圍商圈范圍 商圈是指店鋪對(duì)顧客的吸引力所能達(dá)到的范圍，一般可分為三個(gè)層次。即核心商圈、次級(jí)商圈、邊際商圈（又稱輻射商圈）。1 1、核心商圈：、核心商圈：顧客步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的范圍； 銷售額占本店銷售額的70

3、%-90%；與同類業(yè)態(tài)超市 比較，市場(chǎng)占有率在40%以上。 2 2、次、次 商商 圈：圈：顧客步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10-20分鐘的范圍；銷 售額占本店銷售額的10%-25%；與同類業(yè)態(tài)超市比較， 市場(chǎng)占有率在10%以上。3 3、邊際商圈：、邊際商圈：顧客步行到達(dá)店址所需時(shí)間超過20分鐘的范圍；銷 售額占本店銷售額的5%-10%；與同類業(yè)態(tài)超市比較， 市場(chǎng)占有率在5%以上。 4 4、交通工具對(duì)商圈劃分的影響：、交通工具對(duì)商圈劃分的影響： 居民以步行和自行車代步為主的商圈，商圈半徑一般較小，要求商圈人口密度較高；居民以摩托車、汽車為主要交通工具的商圈，商圈半徑一般較大，商圈人口密度可低一些。 交

4、通工具對(duì)商圈劃分的影響可以作為商圈范圍分析的次要考慮因素。 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈范圍商圈范圍 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈范圍商圈范圍 5 5、商圈范圍示意圖、商圈范圍示意圖 1 1、社區(qū)型綜合超市：、社區(qū)型綜合超市：一級(jí)城市，市區(qū)人口在100萬以上的大城市； 位置臨近大型居民區(qū)或次級(jí)商業(yè)中心、新建 成長(zhǎng)性住宅群，商圈內(nèi)常住人口居多。 2 2、區(qū)域商業(yè)區(qū)型綜合超市：、區(qū)域商業(yè)區(qū)型綜合超市：二級(jí)城市，市區(qū)人口在10-100萬之間 的城、縣、鎮(zhèn)；位置臨近城市區(qū)域商業(yè)中心 或臨近大型居住區(qū)。 3 3、中心商業(yè)區(qū)型綜合超市

5、：二、中心商業(yè)區(qū)型綜合超市：二、三級(jí)城市，人口在5-10萬人之間 的城鎮(zhèn)；位置為城鎮(zhèn)內(nèi)中心商業(yè)區(qū)。 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈類型商圈類型 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈分析商圈分析1、道路交通狀況、道路交通狀況（1）道路狀況）道路狀況 商圈內(nèi)部道路交通系統(tǒng)完善，通達(dá)性較好，至少應(yīng)有兩條道 路可直接到達(dá)店址，即店址盡量選在區(qū)級(jí)干道交匯處或區(qū)級(jí) 干道與小區(qū)道路交匯處。 店址以區(qū)域內(nèi)主要街道之鄰街鋪面為宜，且靠近道路出入口， 車輛?？糠奖?，周邊道路通暢、交通便利，與周邊區(qū)域連通性 較好；主要客流可方便的經(jīng)過道路交叉口、人行天橋

6、、行人隧 道等往來于店址。 店址必須避開立交橋、高架橋、河流、鐵路、交通護(hù)攔、交通 隔離帶等主要阻礙交通的設(shè)施；店址不能處于現(xiàn)有或規(guī)劃中的 高速公路、立交橋、高架公路橋及待改造道路的旁邊或下面。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈分析商圈分析（2）公共交通狀況）公共交通狀況 商圈內(nèi)公共交通較為便利，店址附近至少有一個(gè)以上的公交車站，并有多路可連接周邊各區(qū)域的公交車次(包括大中小巴)經(jīng)過，且公交車的發(fā)車頻率較快；公交車站至店址的距離以步行時(shí)間一般不超過2分鐘為佳，顧客平均候車時(shí)間不超過10分鐘。（3）商圈內(nèi)部相關(guān)道路規(guī)劃）商圈內(nèi)部相關(guān)道路規(guī)劃 必須了解商圈內(nèi)5至10年

7、內(nèi)交通規(guī)劃情況，未來交通條件的變化應(yīng)符合以上交通要求，否則不宜進(jìn)駐。（4）以地圖和列表形式詳細(xì)表示公交狀況。）以地圖和列表形式詳細(xì)表示公交狀況。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈分析商圈分析2、人口狀況、人口狀況（1）人口數(shù)量）人口數(shù)量 商圈內(nèi)人口由具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，現(xiàn)有人口一般要求在5-10萬人左右，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（2）人口特征）人口特征 商圈內(nèi)目標(biāo)顧客以當(dāng)?shù)爻Ｗ【用駷橹?，家庭結(jié)構(gòu)以3人或3人 以上為主。這部分顧客有著相對(duì)固定的購(gòu)買頻率與購(gòu)買量， 屬于超市穩(wěn)定客源。 商圈內(nèi)人口年齡構(gòu)成比例最好是以具有實(shí)際購(gòu)買能力的

8、中青年階層為主體。 作為人口構(gòu)成主體的中青年階層具有較為穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，其人均收入不低于當(dāng)?shù)厝司杖胨?，以公?wù)員、公 司職員、商人、科技工作者、大中型企業(yè)職工及有穩(wěn)定職業(yè) 的人員組成。 商圈內(nèi)主要居民習(xí)慣去超市購(gòu)物，對(duì)于日常生活必須品的購(gòu)買頻率平均每周2次以上；對(duì)商品的豐富度要求較高，喜歡在 比較和挑選中購(gòu)買商品；為追求便利和商品的新鮮度，沒有 或少有足夠的閑暇時(shí)間去遠(yuǎn)距離的購(gòu)物中心購(gòu)物。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈分析商圈分析綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈分析商圈分析（3）人口規(guī)劃）人口規(guī)劃 必須了解商圈內(nèi)人口發(fā)展

9、規(guī)劃，一般來說，未來人口發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)劃至少滿足以下條件：所在區(qū)域?qū)儆诔鞘型鷧^(qū)或城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，人口密集，人口收入水平高或呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，城市拆遷、改造規(guī)劃不會(huì)對(duì)商圈交通、客流等造成負(fù)面影響；在建商品房較多，潛在人口增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯；人口向四周均勻分布，而不是集中于一側(cè)或一個(gè)方向發(fā)展，現(xiàn)在和未來的商圈均以“面狀”分布為宜，盡量避免狹長(zhǎng)狀、條帶狀的商圈。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 商商 圈圈商圈分析商圈分析3、商業(yè)環(huán)境狀況、商業(yè)環(huán)境狀況 （1）商圈內(nèi)主要商業(yè)街區(qū)和網(wǎng)點(diǎn)以傳統(tǒng)小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場(chǎng)為主要形式，或超市正處于快速的發(fā)展階段。 （2）店址周圍最好有銀行、休閑、

10、餐飲、文化等與擬開分店在功能上互補(bǔ)的商業(yè)設(shè)施，整體商業(yè)氣氛濃厚。 （3）店址周圍1公里內(nèi)沒有營(yíng)業(yè)面積相近的同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且在2公里內(nèi)沒有上萬平方米大型超市、購(gòu)物中心、量販店等主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 如有，則市場(chǎng)容量必須足以支撐兩家及兩家以上的同業(yè)態(tài)超市，或 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有明顯的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，對(duì)我司分店不足以構(gòu)成威脅，且與我 司分店能形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 （4）在一、二級(jí)城市內(nèi)，對(duì)于同城的其它超市業(yè)態(tài)與我司綜合超市、大型綜合超市之間的距離關(guān)系，兩者商圈最多在次級(jí)商圈相切，盡量 避免商圈重疊；從商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)布局的角度出發(fā)，我 司綜合超市或大型綜合超市之間的距離在核心商圈和次商圈盡量避 免重疊。綜合超市指引

11、綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)要求結(jié)構(gòu)要求 1、面積及樓層、面積及樓層 物業(yè)面積至少要滿足營(yíng)業(yè)面積4000-6000m2，超出部分可 用來與外部合作伙伴聯(lián)營(yíng)或?qū)ν庹猩坛鲎狻菍右詥螌訛榧眩?最多為二層。 2、層高、層高 層高是指樓層的地面找平層距上一層的樓層地面找平層的 高度。根據(jù)公司裝修風(fēng)格，并考慮空調(diào)、消防、線槽等設(shè)備、 管道的安裝要求，對(duì)已經(jīng)處于現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)下的物業(yè)要求 其層高應(yīng)不小于4米；對(duì)規(guī)劃中仍未動(dòng)工之物業(yè)則要求其層高 按5米以上設(shè)計(jì)為佳；從每層空調(diào)、消防、線槽等設(shè)備、管道 底部到樓板地面找平層的凈高應(yīng)不小于3.2米。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)

12、研選址選址 物物 業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)要求結(jié)構(gòu)要求3、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及縱深、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及縱深： 為了確保整個(gè)商場(chǎng)具有良好的通透感并形成順暢、寬敞的客流回路，使顧客能有一個(gè)良好的購(gòu)物視野和舒適的購(gòu)物環(huán)境，物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)要求具有良好的通透感及較大的柱間距與縱深。對(duì)于規(guī)劃中物業(yè)可參照下列條件：（1）內(nèi)部縱深以在30-50米為佳；（2）內(nèi)部避免有中空結(jié)構(gòu)，梁、柱及結(jié)構(gòu)死角應(yīng)盡可能少，柱間距 以8m8m為佳；（3）物業(yè)若有塔樓，塔樓應(yīng)盡可能置于商場(chǎng)裙樓后側(cè)，避免塔樓核 心筒體位于商場(chǎng)中間部位；且塔樓基礎(chǔ)承載部分應(yīng)盡可能采用 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層方式，以盡量避免商場(chǎng)內(nèi)部出現(xiàn)剪力墻；（4）各層樓面的單位面積承重荷載應(yīng)不小于350kg/m2

13、。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)要求結(jié)構(gòu)要求（5）物業(yè)的交付標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻：墻面水泥砂漿抹灰壓光并刷白色乳膠漆。外墻：頂棚：水泥砂漿抹灰壓光并刷白色乳膠漆。地面：水泥砂漿找平。樓梯間及走道：地面水泥砂漿找平壓光，墻面及 項(xiàng)棚水泥砂漿抹灰壓光并刷白色乳膠漆，樓梯間 內(nèi)安裝樓梯扶手及應(yīng)急照明。衛(wèi)生間給排水立管引入到位，并預(yù)留給排水接駁 口及排風(fēng)口。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 1、理貨區(qū)、辦公區(qū)、理貨區(qū)、辦公區(qū) 應(yīng)在物業(yè)背面或側(cè)面提供足夠面積作為理貨區(qū)，用于商品貨物的裝卸與分類整理及入庫(kù)儲(chǔ)藏。理貨區(qū)應(yīng)與商

14、場(chǎng)貨梯相連并設(shè)有專用的進(jìn)出通道，寬度不小于2.2m，且應(yīng)避開顧客、塔樓住戶及其車輛出入口。同時(shí)，應(yīng)盡量滿足40呎貨車進(jìn)出、轉(zhuǎn)彎及掉頭的卸貨場(chǎng)地（40呎貨柜車高4米，寬3米，轉(zhuǎn)彎半徑18米，掉頭距離32米）。辦公區(qū)用于員工辦公使用，需有專用通道。2、供電系統(tǒng)、供電系統(tǒng) （1）市政電源為雙回路或環(huán)網(wǎng)供電（或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供 電方式），總用電量應(yīng)滿足商場(chǎng)照明、中央空調(diào)、扶手電梯、載 貨電梯、冷庫(kù)、冷柜及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng) 滿足應(yīng)急照明、收銀臺(tái)、冷庫(kù)、冷柜、監(jiān)控、電腦主機(jī)等的用電 需求，并提供供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)、電表、變壓 器、備用發(fā)電機(jī)、強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開關(guān)箱

15、。 （2）估算方法（供參考）： 總用電量（單位KVA）=（商場(chǎng)面積0.1KW+空調(diào)冷噸數(shù) 1.1KW+廣告招牌電源20KW+貨梯15KW/臺(tái)+扶梯7.5KW/臺(tái)） 1.1 備用電（KW）=冷柜電源（具體數(shù)值根據(jù)實(shí)際情況定）+電腦 主機(jī)電源10KW+商場(chǎng)面積0.01KW+其它設(shè)備電源30KW+配套餐 飲招商項(xiàng)目電源50KW綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 3、給排水系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) （1）配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立的水

16、表。給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場(chǎng)及 空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，并滿足 市政停水一天的商場(chǎng)用水需要。 （2）在物業(yè)室內(nèi)應(yīng)預(yù)留隔油池、化糞池接駁口，室外應(yīng)設(shè)有商場(chǎng)專用的隔油排污池、化糞池，并 接入市政管網(wǎng)且通過環(huán)保驗(yàn)收。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 4、中央空調(diào)系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) （1）安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)，商場(chǎng)室內(nèi)溫度要求達(dá)到241標(biāo)準(zhǔn)。 （2）空調(diào)制冷量估算方法（供參考）：冷噸數(shù)（單位USRT）=商場(chǎng)總面積（需減去設(shè)備房及樓梯 間面積）0.07（取整數(shù)）。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求

17、配套設(shè)備設(shè)施要求 5、消防系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 物業(yè)內(nèi)部應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置完善的消防系統(tǒng)并通過有關(guān)部門的消防驗(yàn)收，且配備有自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)（噴淋頭向上安裝）、消火栓系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、消防應(yīng)急照明、疏散指示、機(jī)械排煙系統(tǒng)和防火卷簾分區(qū)，發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配備氣體滅火裝置，并配合商場(chǎng)二次裝修進(jìn)行調(diào)整。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 6、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)扶梯 根據(jù)不同的要求，有自動(dòng)扶梯及自動(dòng)人行道之分。商場(chǎng)內(nèi)部各樓層均應(yīng)安裝有一對(duì)自動(dòng)上下扶梯或人行道，自動(dòng)扶梯及自動(dòng)人行道的梯級(jí)寬為1m，坡度視設(shè)計(jì)要求確定，結(jié)構(gòu)洞口以電梯公司出的土建結(jié)構(gòu)圖要求為準(zhǔn)。

18、7、載貨電梯、載貨電梯 在靠近理貨區(qū)位置應(yīng)安裝有載重量不小于2噸/部的載貨電梯。貨梯轎廂尺寸：寬1.8m，深2.2m，高2.3m；廳門尺寸為1.8m（寬）*2.1m（高）；貨梯底坑深度要求不小于1.4m，貨梯井道頂層高度要求不小于4.5m，并在井道正上方提供電梯機(jī)房位置，機(jī)房高不小于2.5米（如正上方無法提供機(jī)房，則必須保證緊靠井道四周能提供機(jī)房位置）。井道尺寸以電梯公司出的土建結(jié)構(gòu)圖要求為準(zhǔn)綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 8、管道煤氣、管

19、道煤氣 由于商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)有中央廚房，故要求物業(yè)應(yīng)配備有市政管道煤氣管網(wǎng)或設(shè)立煤氣站，并接至中央廚房的指定位置，且通過有關(guān)部門的驗(yàn)收。9、通訊、有線電視及、通訊、有線電視及DDN（數(shù)據(jù)專線）系統(tǒng)（數(shù)據(jù)專線）系統(tǒng) 物業(yè)應(yīng)配備有符合商場(chǎng)使用數(shù)量及要求的電話線、有線電視線及中國(guó)電信DDN數(shù)據(jù)專線，并接至指定位置。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 10、排煙井道、排煙井道 因商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有餐飲或熟食廚房功能，故需設(shè)置有排煙井道，并需符合環(huán)保要求。11、廣告位、廣告位 提供一定的司標(biāo)廣告位，供商場(chǎng)免費(fèi)使用，免費(fèi)使用時(shí)間與合同有效期限相一致。12、垃圾房

20、、垃圾房 應(yīng)在物業(yè)室外或地下室提供30-50m2左右的垃圾房，供商場(chǎng)獨(dú)立免費(fèi)使用。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)配套設(shè)備設(shè)施要求配套設(shè)備設(shè)施要求 13、壓縮機(jī)房及冷凝器、壓縮機(jī)房及冷凝器 應(yīng)提供30m2左右，且有良好通風(fēng)條件的壓縮機(jī)房，供商場(chǎng)獨(dú)立免費(fèi)使用。并在壓縮機(jī)房外提供冷凝器位置，距離不大于壓縮機(jī)房50m。14、冷卻塔安放位置、冷卻塔安放位置 需在樓頂提供冷卻水塔安放位置及冷卻水管的走管位置，并確保樓板結(jié)構(gòu)符合荷載要求及環(huán)保要求。15、停車位、停車位物業(yè)本身應(yīng)有足夠的停車位供商場(chǎng)顧客停車使用。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)租賃條件

21、租賃條件 1、租賃期限、租賃期限 物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。2、合法手續(xù)、合法手續(xù) 出租方必須擁有物業(yè)的合法產(chǎn)權(quán)證明，出租物業(yè)必須具備合法的商業(yè)用途使用手續(xù)，如當(dāng)?shù)卣蟮钠渌晌募ㄎ飿I(yè)租賃許可證等），其有效年限應(yīng)不低于租賃年限。若物業(yè)產(chǎn)權(quán)由多方共有，應(yīng)要求其他產(chǎn)權(quán)人出具能夠證明出租方有權(quán)出租物業(yè)的授權(quán)委托書。 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)租賃條件租賃條件 3、物業(yè)交付條件、物業(yè)交付條件 出租物業(yè)須滿足如下條件方可交付： （1）通過有關(guān)驗(yàn)收后具備合法使用手續(xù)。若該物業(yè)有塔樓建筑， 則要求物業(yè)整體通過驗(yàn)收且具備合

22、法手續(xù)。 （2）符合合同中我司要求的交付條件。4、租金內(nèi)容、租金內(nèi)容 租金包含物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)等費(fèi)用。由于出租物業(yè)內(nèi)的物業(yè)管理由承租方自行負(fù)責(zé)管理，故在租賃期內(nèi)，出租方或任何第三方不得向承租方收取除租金外的任何其它管理費(fèi)。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 物物 業(yè)業(yè)租賃條件租賃條件 5、轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán) 物業(yè)出租方必須同意在租賃期內(nèi)承租方有權(quán)轉(zhuǎn)租部分租賃面積。6、不競(jìng)爭(zhēng)條款、不競(jìng)爭(zhēng)條款 若物業(yè)總面積大大超過我司擬租賃面積，應(yīng)要求出租方同意不得將除我司租賃部分以外的面積租賃給任何第三方用于經(jīng)營(yíng)2000平方米以上、與我司綜合超市同類型的商場(chǎng)。7、水電及煤氣費(fèi)、水電及煤氣費(fèi)

23、租賃期內(nèi)，由承租方使用所發(fā)生的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)由承租方自行向相關(guān)部門交納。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證 1、區(qū)域概況調(diào)查分析、區(qū)域概況調(diào)查分析 （1）選擇在某個(gè)城市或區(qū)域開設(shè)新店，首先應(yīng)對(duì)該城市或區(qū)域的總體概況有較清楚的認(rèn)識(shí)，主要包括該城市或區(qū)域的總?cè)丝?、?guó)民生 產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、居民消費(fèi)物價(jià)水平、人均收入水 平、行政區(qū)劃、人口分布概況、主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布概況、道路交 通概況及城市規(guī)劃概況等。 （2）通過對(duì)該城市或區(qū)域總體概況的研究，分析該城市或區(qū)域是否適合公司進(jìn)駐開設(shè)分店，以

24、及適宜進(jìn)駐的最佳時(shí)期。 （3）通過分析，若適宜近期進(jìn)駐，則根據(jù)該城市或區(qū)域的行政區(qū)劃、人口分布概況、主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布概況、道路交通概況及城市規(guī) 劃概況等有關(guān)因素劃分適宜公司進(jìn)駐的主要商圈（圖示），并開 展實(shí)地選址調(diào)研和可行性論證工作；若暫時(shí)不具備近期進(jìn)駐的條 件，而適宜將來進(jìn)駐，則對(duì)該城市或區(qū)域進(jìn)行長(zhǎng)期關(guān)注。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證 2、實(shí)地商圈調(diào)研、實(shí)地商圈調(diào)研（1）交通狀況）交通狀況道路交通狀況道路交通狀況A、商圈內(nèi)部主要交通干道、生活道路的分布狀況；B、商圈內(nèi)部主要道路交叉

25、口、人行天橋、行人隧道的分布狀況，及其車流 量、車流方向、客流量和主要客流方向；C、商圈內(nèi)部立交橋、高架橋、河流、鐵路等的分布狀況；D、商圈內(nèi)部與外部的道路銜接狀況；E、商圈內(nèi)部相關(guān)道路規(guī)劃狀況；F、以地圖形式詳細(xì)表示上述交通狀況；公共交通狀況公共交通狀況A、商圈內(nèi)部主要公交車站分布位置；B、途經(jīng)商圈內(nèi)部的大中巴公交車次、地鐵及其起止站、途經(jīng)線路、發(fā)車頻 率、平均候車時(shí)間；C、公交車線路、地鐵線路的相關(guān)規(guī)劃；D、以地圖和列表形式詳細(xì)表示上述公交狀況；E、商圈內(nèi)居民主要交通工具、私家車占有量；綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可

26、行性論證前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證 （2）人口狀況）人口狀況人口數(shù)量及分布人口數(shù)量及分布A、商圈內(nèi)人口總數(shù)，包括常住人口和暫住人口；B、商圈內(nèi)人口分布密度、主要居民區(qū)分布狀況及其規(guī)模、檔次、 入住率；C、邊際商圈人口數(shù)量及分布狀況；D、商圈內(nèi)及邊際商圈在建商品房開發(fā)狀況、城市住宅商品房規(guī) 劃、潛在人口增長(zhǎng)趨勢(shì)。人口特征人口特征A、人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模及本地人與外來人之間的比例；B、在職人口比例、職業(yè)特征、收入水平；C、人均收入水平、不同收入水平家庭比例、人均消費(fèi)水平；D、商圈內(nèi)主要居民的消費(fèi)習(xí)慣。 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 前期選點(diǎn)

27、市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證 （3）商業(yè)環(huán)境狀況）商業(yè)環(huán)境狀況 主要商業(yè)街區(qū)和網(wǎng)點(diǎn)主要商業(yè)街區(qū)和網(wǎng)點(diǎn) A、商圈內(nèi)主要商業(yè)街區(qū)的分布狀況； B、商圈內(nèi)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、業(yè)態(tài)形式； C、商圈內(nèi)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、同類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及主要菜市場(chǎng)的數(shù)量、分 布狀況。 大型零售商業(yè)企業(yè)大型零售商業(yè)企業(yè) A、商圈內(nèi)大型零售商業(yè)企業(yè)及潛在或規(guī)劃中的零售商業(yè)企業(yè)數(shù)量、 位置； B、各大型零售商業(yè)企業(yè)的業(yè)態(tài)形式、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、店堂裝修、商品結(jié) 構(gòu)、目標(biāo)顧客、商品陳列、商品價(jià)位、年銷售額、客流情況、顧 客購(gòu)物情況及平均每筆交易額等。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操

28、作程序 前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證 商圈內(nèi)現(xiàn)有空地、待拆遷地塊及擬建商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)現(xiàn)有空地、待拆遷地塊及擬建商業(yè)物業(yè)A、現(xiàn)有空地或待拆遷地塊位置、占地面積、擬作用途；B、擬建商業(yè)物業(yè)位置、面積、層數(shù)、層高、結(jié)構(gòu)縱深及各樓層平 面圖、外立面圖、剖面圖、物業(yè)內(nèi)部配套設(shè)備設(shè)施狀況、規(guī)劃 停車位數(shù)量和理貨區(qū)面積、位置等；C、擬建物業(yè)開發(fā)商、聯(lián)系方式、意向租金水平或售價(jià)、意向租期 及其它合作條件；D、擬建物業(yè)開工時(shí)間、建設(shè)周期及預(yù)計(jì)交付使用時(shí)間。擬選物業(yè)周邊狀況擬選物業(yè)周邊狀況A、物業(yè)周邊道路交通狀況；B、物業(yè)周邊公交狀況；C、物業(yè)周邊公交車站數(shù)量、位置、與物業(yè)的距離；D、

29、物業(yè)周邊主要路口客流狀況。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證前期選點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)研及可行性論證 3、可行性分析論證、可行性分析論證（1）商圈評(píng)價(jià)）商圈評(píng)價(jià)商圈總體概況分析總體商業(yè)環(huán)境分析商圈交通狀況分析商圈人口狀況分析商圈輻射能力分析商圈市場(chǎng)消費(fèi)潛力分析商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析擬選物業(yè)及周邊狀況分析（2）開店可行性論證）開店可行性論證開店適宜規(guī)模及業(yè)態(tài)分析預(yù)計(jì)銷售狀況分析預(yù)計(jì)投資回報(bào)分析（3）提交可行性分析報(bào)告）提交可行性分析報(bào)告綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 物業(yè)租賃談判

30、及草擬物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃談判及草擬物業(yè)租賃合同 1、物業(yè)租賃談判及草擬合同基本內(nèi)容、物業(yè)租賃談判及草擬合同基本內(nèi)容（1）物業(yè)租賃面積：）物業(yè)租賃面積：營(yíng)業(yè)區(qū)建筑面積、理貨區(qū)建筑面積、辦公區(qū)建筑 面積。（2）物業(yè)租賃期限：）物業(yè)租賃期限：物業(yè)租賃的最長(zhǎng)期限及租賃許可證的有效期限；（3）租金及付款方式）租金及付款方式 首年單位建筑面積月租金(營(yíng)業(yè)區(qū)、理貨區(qū)、辦公區(qū))； 免租期、租金優(yōu)惠期； 租賃定金或租賃保證金； 租金、定金或保證金的交付方式。（4）水電費(fèi)、煤氣費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法及其交付方式）水電費(fèi)、煤氣費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法及其交付方式綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 （5）其它相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)費(fèi)

31、方法及其交付方式）其它相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法及其交付方式 物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)施使用費(fèi)及其它公共分?jǐn)傎M(fèi)； 出租房屋房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、房屋租賃管理費(fèi)； 水電、煤氣、有線電視、電話、DDN通訊線路開通費(fèi)； 其它相關(guān)費(fèi)用。 （6）出租房屋配套設(shè)備設(shè)施）出租房屋配套設(shè)備設(shè)施 中央空調(diào)系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯、 載貨電梯、管道煤氣、通訊系統(tǒng)等； 理貨區(qū)、辦公區(qū)、停車位、垃圾站、廣告位、壓縮機(jī)和冷凝器位置等。 （7）房屋建筑結(jié)構(gòu)加改建工程）房屋建筑結(jié)構(gòu)加改建工程 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 物業(yè)租賃談判及草擬物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃談判及草擬物業(yè)租賃合同 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)

32、研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 物業(yè)租賃談判及草擬物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃談判及草擬物業(yè)租賃合同 （8）出租房屋交樓裝修狀態(tài)：）出租房屋交樓裝修狀態(tài)：內(nèi)墻、外墻、頂棚、地面、人行樓梯間、衛(wèi)生間等。（9）出租房屋使用功能：）出租房屋使用功能：若房屋的原使用功能不屬于商業(yè)用途或 有部分面積不屬于商業(yè)用途，其功能轉(zhuǎn) 變及相應(yīng)稅費(fèi)的解決辦法。（10）租賃期內(nèi)出租房屋的管理辦法）租賃期內(nèi)出租房屋的管理辦法（11）租賃雙方的具體權(quán)利、義務(wù)條款）租賃雙方的具體權(quán)利、義務(wù)條款（12）租賃雙方的具體違約責(zé)任及其造成后果的解決辦法）租賃雙方的具體違約責(zé)任及其造成后果的解決辦法（13）租賃合同自動(dòng)

33、解除的條件及其造成后果的解決辦法）租賃合同自動(dòng)解除的條件及其造成后果的解決辦法（14）草擬房屋租賃合同）草擬房屋租賃合同 1、合同報(bào)批、合同報(bào)批 2、合同簽訂、合同簽訂 3、合同公證與登記、合同公證與登記 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序 簽訂物業(yè)租賃合同（附合同范本）簽訂物業(yè)租賃合同（附合同范本） 新店開發(fā)操作程序新店開發(fā)操作程序綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 調(diào)研方法基本指引調(diào)研方法基本指引 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 （一）區(qū)域概況調(diào)研（一）區(qū)域概況調(diào)研 對(duì)某個(gè)城市或區(qū)域總體概況的了解，可通過實(shí)地調(diào)

34、查及查閱報(bào)紙、地圖、當(dāng)?shù)卣觇b、當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)信息網(wǎng)等途徑獲得相關(guān)資料。（二）人口狀況調(diào)研（二）人口狀況調(diào)研1、人口狀況的調(diào)查可以通過訪問當(dāng)?shù)卣?、街道辦、居委會(huì)、住宅小 區(qū)管理處、商品房售樓處、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介公司、當(dāng)?shù)?居民以及實(shí)地觀察、統(tǒng)計(jì)或查閱當(dāng)?shù)卣觇b等途徑獲得相關(guān)資料。2、以地圖和列表形式詳細(xì)表示人口狀況；（三）交通狀況調(diào)研（三）交通狀況調(diào)研1、了解商圈道路交通狀況，可以參照地圖，通過實(shí)地坐車、步行、 觀察、測(cè)量等途徑獲得相關(guān)資料。2、可通過實(shí)地調(diào)查、測(cè)量、記錄公交車站牌以及查閱當(dāng)?shù)爻鞘薪?通地圖、交通指南、城市規(guī)劃等途徑獲得相關(guān)資料。調(diào)研方法基本指引調(diào)研方法基本指引 綜

35、合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 （四）商業(yè)環(huán)境調(diào)研（四）商業(yè)環(huán)境調(diào)研 1、通過實(shí)地觀察、分時(shí)段測(cè)量、收集商場(chǎng)宣傳資料或查閱報(bào)刊、雜志、相關(guān)網(wǎng)站等途徑獲得相關(guān)資料； 2、以地圖及列表形式詳細(xì)表示上述狀況。（五）商業(yè)物業(yè)情況調(diào)查（五）商業(yè)物業(yè)情況調(diào)查 1、通過實(shí)地調(diào)查及查閱報(bào)刊、房地產(chǎn)信息網(wǎng)站、房地產(chǎn)雜志或直接與房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介公司、當(dāng)?shù)?政府部門聯(lián)系等途徑獲得相關(guān)資料。 2、以地圖和列表形式詳細(xì)表示商業(yè)物業(yè)狀況；經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析銷售預(yù)測(cè)銷售預(yù)測(cè) 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 先對(duì)擬開分店周邊主要競(jìng)爭(zhēng)店的交易人次、客單價(jià)等數(shù)據(jù)，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查抽樣預(yù)

36、估；在比較競(jìng)爭(zhēng)店與我司已開業(yè)具有可比性分店的數(shù)據(jù)后，再預(yù)估擬開分店最可能的銷售額。公式為：日均營(yíng)業(yè)額=日均交易人次客單價(jià) 該日均營(yíng)業(yè)額應(yīng)已考慮旺季和淡季銷售差異因素，因此乘以365天即是年銷售額預(yù)估。競(jìng)爭(zhēng)店的選擇盡可能以同業(yè)態(tài)、面積相近的為主要調(diào)查分析對(duì)象，若無，則在對(duì)其它商場(chǎng)或超市進(jìn)行關(guān)聯(lián)性和競(jìng)爭(zhēng)力分析后，再確定擬開分店的預(yù)測(cè)。 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可分為：固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩類。固定費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨著商品銷售額的變

37、化而變化的費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品消耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。超市經(jīng)營(yíng)毛利率要大于費(fèi)用率，是一個(gè)基本的經(jīng)營(yíng)原則。公式為：盈虧平衡點(diǎn)銷售額= 固定費(fèi)用 （毛利率-變動(dòng)費(fèi)用率） 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析投資回收期投資回收期 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 因各年現(xiàn)金凈流量不盡相同，需動(dòng)態(tài)進(jìn)行投資回收期測(cè)算。如原始投資在第N年和第N+1年之間收回，則按下列公式計(jì)算： 投資回收期 =N + 第N年尚未收回的投資額 第N+1年的現(xiàn)金凈流量 綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超市新開門店上報(bào)審批資料 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 綜合超市綜合超市新開門

38、店審批表新開門店審批表申報(bào)公司： 報(bào)送日期：報(bào)送日期： 年 月 日 店鋪地址： 市 區(qū)（縣） 鎮(zhèn)凈營(yíng)業(yè)面積： 平方米 公司領(lǐng)導(dǎo)意見： 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 附件一：附件一：選址調(diào)研報(bào)告附件二：附件二：擬選物業(yè)情況附件三：附件三：租賃條件附件四：附件四：投資及經(jīng)營(yíng)效益預(yù)測(cè)分析表綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超市新開門店上報(bào)審批資料附件附件 綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超市新開門店上報(bào)審批資料附件一附件一 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 附件一：選址調(diào)研報(bào)告提綱附件一：選址調(diào)研報(bào)告提綱一、區(qū)域概況一、區(qū)域概況1、所在區(qū)域位置；2、所在區(qū)域各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)

39、指標(biāo)；3、所在區(qū)域中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。二、商圈范圍二、商圈范圍1核心商圈；2次商圈；3邊際商圈；4商圈范圍示意圖。 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超市新開門店上報(bào)審批資料附件一附件一 三、道路交通狀況三、道路交通狀況1、商圈內(nèi)居民主要交通工具、私家車占有量。、商圈內(nèi)居民主要交通工具、私家車占有量。2、道路狀況、道路狀況商圈內(nèi)部主要交通干道、生活道路的分布狀況；商圈內(nèi)部主要道路交叉口、人行天橋、行人隧道的分布狀況，及 其車流量、車流方向、客流量和主要客流方向；商圈內(nèi)部立交橋、高架橋、河流、鐵路等的分布狀況；商圈內(nèi)部與外部的道路銜接狀況；商圈內(nèi)部相

40、關(guān)道路規(guī)劃狀況。3、公共交通狀況、公共交通狀況商圈內(nèi)部主要公交車站分布位置；途經(jīng)商圈內(nèi)部的大中巴公交車次、地鐵及其起止站、途經(jīng)線路、 發(fā)車頻率、平均候車時(shí)間；公交車線路、地鐵線路的相關(guān)規(guī)劃；以地圖和列表形式詳細(xì)表示上述公交狀況。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超市新開門店上報(bào)審批資料附件一附件一 四、人口狀況四、人口狀況1、人口數(shù)量、人口數(shù)量商圈內(nèi)人口總數(shù)，包括常住人口和暫住人口；核心商圈內(nèi)人口分布密度、主要居民區(qū)分布狀況及其規(guī)模、檔 次、入住率，以附圖和列表形式核心商圈內(nèi)人口分布；次商圈、邊際商圈人口數(shù)量及分布狀況；核心商圈內(nèi)、次商圈及邊際商

41、圈在建商品房開發(fā)狀況、城市住 宅商品房規(guī)劃、潛在人口增長(zhǎng)趨勢(shì)。2、人口特征、人口特征人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模及本地人與外來人之間的比例；在職人口比例、職業(yè)特征、收入水平；人均收入水平、不同收入水平家庭比例、人均消費(fèi)水平；商圈內(nèi)主要居民的消費(fèi)習(xí)慣。綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超市新開門店上報(bào)審批資料附件一附件一 五、商業(yè)環(huán)境狀況五、商業(yè)環(huán)境狀況1、主要商業(yè)街區(qū)和網(wǎng)點(diǎn)、主要商業(yè)街區(qū)和網(wǎng)點(diǎn)商圈內(nèi)主要商業(yè)街區(qū)的分布狀況；商圈內(nèi)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、業(yè)態(tài)形式；商圈內(nèi)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及主要菜市場(chǎng)的數(shù)量、分布狀況。2、商圈內(nèi)零售商業(yè)企業(yè)、商圈內(nèi)零售商業(yè)企業(yè)商圈內(nèi)零

42、售商業(yè)企業(yè)數(shù)量、位置；各大型零售商業(yè)企業(yè)的業(yè)態(tài)形式、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、目標(biāo) 顧客、商品價(jià)位、年銷售額、客流情況、顧客購(gòu)物情況及平均 每筆交易額等。 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 附件二：擬選物業(yè)情況附件二：擬選物業(yè)情況一、物業(yè)周邊狀況一、物業(yè)周邊狀況 人行道狀況、店面門前道路寬度、門店方向、來回方便性、門店位置與人行道距離、場(chǎng)地缺陷、100米范圍主要建筑物二、物業(yè)結(jié)構(gòu)情況及土建交付標(biāo)準(zhǔn)二、物業(yè)結(jié)構(gòu)情況及土建交付標(biāo)準(zhǔn)1、面積及樓層2、層高、縱深、柱間距3、樓板承重4、交付標(biāo)準(zhǔn) 綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超市新開門店上報(bào)審批資料附件二附件二 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超市新開門店上報(bào)審批資料附件附件 三、物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施情況及交付標(biāo)準(zhǔn)三、物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施情況及交付標(biāo)準(zhǔn)1、理貨區(qū)2、辦公區(qū)3、供電系統(tǒng)市政電源、備用電源高壓配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)4、給排水系統(tǒng)5、中央空調(diào)系統(tǒng)6、消防系統(tǒng)7、自動(dòng)扶梯8、載貨電梯9、管道煤氣 10、通訊、有線電視及DDN（數(shù) 據(jù)專線）系統(tǒng)11、排煙井道12、廣告位13、垃圾房14、壓縮機(jī)房15、冷凝器或冷卻塔安放位置16、停車位 綜合超市指引綜合超市指引市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研選址選址 綜合超市新開門店上報(bào)審批資料綜合超