物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升103p

1、物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升群雄逐鹿，智者為王群雄逐鹿，智者為王 成就物業(yè)事業(yè)的王者之道o 韓信？！o蕭何！物業(yè)管理經(jīng)營的概念把物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有社會資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、知識產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營的價值，通過對這些價值的綜合運營，達到。 物業(yè)管理經(jīng)營的市場細分 物業(yè)管理經(jīng)營的原則物業(yè)管理經(jīng)營的原則o 1追求利潤最大化追求利潤最大化o 2遵守游戲規(guī)則遵守游戲規(guī)則n法律法規(guī)法律法規(guī)n市場規(guī)律市場規(guī)律n行規(guī)行約行規(guī)行約n企業(yè)的自我約束企業(yè)的自我約束o 3尊重業(yè)主權(quán)益尊重業(yè)主權(quán)益o 4主業(yè)是經(jīng)營之本主業(yè)是經(jīng)營之本o 5行業(yè)發(fā)展責任行業(yè)發(fā)展責任o 6維護社會整體利

2、益維護社會整體利益常規(guī)物業(yè)管理o前期物業(yè)管理o全委物業(yè)管理（后期管理） 居住物業(yè) 商務(wù)物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 特殊用途物業(yè) 物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營的意義物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營的意義o 常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理經(jīng)營之本常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理經(jīng)營之本o 常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤的重要渠道常規(guī)經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)獲取利潤的重要渠道o 常規(guī)經(jīng)營帶來了龐大的可供獲利的資源常規(guī)經(jīng)營帶來了龐大的可供獲利的資源 綜綜合合物物業(yè)：業(yè)：深深圳圳佳佳寧寧娜娜友友誼誼廣廣場場 公眾設(shè)施：香港科學館 物流型商業(yè)：漢正街第一大道 前期物業(yè)管理的實施前期物業(yè)管理的實施o 發(fā)展商需支付的費用發(fā)展商需支付的費用1前期物業(yè)管理開辦費用前期物業(yè)管

3、理開辦費用2物業(yè)接管驗收費物業(yè)接管驗收費3物業(yè)質(zhì)量保證金物業(yè)質(zhì)量保證金4專項維修資金專項維修資金o 與房地產(chǎn)之間的關(guān)系與房地產(chǎn)之間的關(guān)系1提前介入物業(yè)管理提前介入物業(yè)管理2嚴把驗收關(guān)嚴把驗收關(guān) 3分清發(fā)展商的承諾責任分清發(fā)展商的承諾責任 前期管理的相關(guān)費用前期管理的相關(guān)費用全委物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)服務(wù)的理財之術(shù) 前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本示范文本)n建設(shè)部于建設(shè)部于2004年年9月頒發(fā)月頒發(fā)o第一章物業(yè)基本情況o第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量o第三章 服務(wù)費用 o第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理o第五章 物業(yè)的承接驗收o第六章 物業(yè)的使用與維護o第七章 專項維修資金o第八章 違約責任o第九章 其他

4、事項n附件一：物業(yè)構(gòu)成明細附件一：物業(yè)構(gòu)成明細 n附件二：物業(yè)共用部位明細附件二：物業(yè)共用部位明細n附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細n附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準 鏈接第九條物業(yè)服務(wù)收費管理辦法o 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。o 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。o 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)

5、服務(wù)計費方式。 全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營收入全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營收入【1】公共服務(wù)費收入公共服務(wù)費收入【2】專項服務(wù)費收入專項服務(wù)費收入【3】停車場經(jīng)營收入停車場經(jīng)營收入【4】特約服務(wù)及多種經(jīng)營費用收入特約服務(wù)及多種經(jīng)營費用收入【5】其他雜項收入其他雜項收入n (1)各種押金各種押金 n (2)滯納金滯納金 n (3)違約金違約金 直線職能制企業(yè)架構(gòu) 總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處 管理處成本開支物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第十一條o 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和

6、物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： o1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 第十八條物業(yè)服務(wù)收費管理辦法中華人民共和國物權(quán)法o2007年3月16日第十屆全國人

7、民代表大會第五次會議通過o自2007年10月1日起施行 第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 共有部分o 第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 o 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 o 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停

8、放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定 。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 o 第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。 o 第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。o 共有權(quán)按份共有、共同共有共有權(quán)按份共有、共同共有物業(yè)管理成本費用管理的關(guān)鍵點打開成本管理的大門 成本管理系統(tǒng)的組成 o 組織系統(tǒng)：n 預(yù)算編制機構(gòu)、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁

9、機構(gòu)、預(yù)算編制機構(gòu)、監(jiān)督協(xié)調(diào)和仲裁機構(gòu)、考評機構(gòu)等（四大責任中心）?？荚u機構(gòu)等（四大責任中心）。o 信息系統(tǒng)（責任會計系統(tǒng)）：n 編制責任預(yù)算、核算預(yù)算的執(zhí)行情況、編制責任預(yù)算、核算預(yù)算的執(zhí)行情況、分析評價和報告業(yè)績。分析評價和報告業(yè)績。 人工費用的控制 o 簡約、有效的架構(gòu)和程序降低事務(wù)處理成本o 恰當數(shù)量的員工配置不足造成加班費增加 o 穩(wěn)定而有素質(zhì)的工作團隊避免昂貴的訓練成本（流動、無用功）o 有效的激勵機制工作績效的保障 直接費用的控制 o 采購程序的控制 物資提供鏈的控制o 材料耗用的控制 維修工程的控制o 勞動資料的控制 工具、設(shè)備的利用率 o 能源消耗的控制 設(shè)施、設(shè)備的改造 物

10、資保障的成本管理o 采購程序的有效性（取得成本、購置成本、缺貨成本）；o 驗收：價格、質(zhì)量、數(shù)量；o 倉庫儲藏：庫存數(shù)量的確認（經(jīng)常儲存、保險儲存）、儲存質(zhì)量的保障、儲存成本；o 發(fā)貨控制（需要性的確認）。 維修工程的控制o 項目工程所需材料（設(shè)備）統(tǒng)一定價、采購、供應(yīng)；o 對于施工圖預(yù)算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安裝材料、設(shè)備，項目部按預(yù)算定額實施用量控制；o 按工程審批的施工進度計劃，提出材料需用量、計劃通過審批進行實行總用量控制。 工具、設(shè)備的成本管理o 制定完整的配置和更新計劃；o 考慮工具、設(shè)備的適應(yīng)和操作性；o 工具、設(shè)備必須具備良好的節(jié)能效果；o 合理的使用設(shè)備（使用人

11、培訓、操作規(guī)范、工作負荷量）；o 保養(yǎng)和維修（保養(yǎng)計劃、設(shè)備的完好率、維修率）。 設(shè)施、設(shè)備的改造o 公共照明設(shè)施改造（案例）o 公共用水的節(jié)約方式（案例）o 電梯運行改造（案例）o 空調(diào)設(shè)備改造（案例） 物業(yè)管理經(jīng)營的分類物業(yè)管理經(jīng)營的分類物業(yè)管理企業(yè)的資源物業(yè)管理企業(yè)的資源 物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)【一站式顧問模式】o培養(yǎng)一支高效、專業(yè)的管理服務(wù)隊伍； o建立一套科學、嚴謹?shù)膬?nèi)部運作機制； o建立一套優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的管理服務(wù)體系并有效運行； o建立一套持續(xù)改進的ISO9001質(zhì)量管理規(guī)范； o在條件成熟的前提下，協(xié)助創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)的榮譽；【專項顧問模式服務(wù)】o商務(wù)、商業(yè)物業(yè)的綜合

12、經(jīng)營策劃、項目實施；o提供后勤性物業(yè)配套服務(wù)的提供和完善；o協(xié)助建立物業(yè)管理培訓的規(guī)范體系； o物業(yè)管理中財務(wù)管理的全程咨詢、指導； o物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、智能化集成體系的策劃；o指導創(chuàng)建物業(yè)保養(yǎng)及保險方案; 【菜單式顧問模式】o1、介入期服務(wù)n提供設(shè)計優(yōu)化策劃；提供設(shè)計優(yōu)化策劃；n參與物業(yè)銷售的策劃、推廣；參與物業(yè)銷售的策劃、推廣；n協(xié)助物業(yè)驗收、物業(yè)入伙的策劃；協(xié)助物業(yè)驗收、物業(yè)入伙的策劃；n策劃項目策劃項目VI系統(tǒng)的設(shè)計、配備；系統(tǒng)的設(shè)計、配備；n協(xié)助優(yōu)化會所配套設(shè)施及服務(wù)項目；協(xié)助優(yōu)化會所配套設(shè)施及服務(wù)項目；o2、創(chuàng)建期服務(wù)n指導設(shè)立物業(yè)管理組織機構(gòu)；指導設(shè)立物業(yè)管理組織機構(gòu)；n協(xié)助制訂物

13、業(yè)管理方案并指導實施；協(xié)助制訂物業(yè)管理方案并指導實施；n協(xié)助制訂各種管理制度及服務(wù)文本；協(xié)助制訂各種管理制度及服務(wù)文本；n指導應(yīng)用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺；指導應(yīng)用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺；o3、創(chuàng)新期服務(wù)n指導完善質(zhì)量目標管理體系；指導完善質(zhì)量目標管理體系；n協(xié)助完善環(huán)境管理的升級、改造；協(xié)助完善環(huán)境管理的升級、改造；n指導成立業(yè)主委員會，理順服務(wù)與管理的關(guān)系；指導成立業(yè)主委員會，理順服務(wù)與管理的關(guān)系；n指導參加物業(yè)管理達標和考評；指導參加物業(yè)管理達標和考評； 顧問咨詢服務(wù)的關(guān)鍵事項顧問咨詢服務(wù)的關(guān)鍵事項 根據(jù)服務(wù)對象不同程度的策劃o 通過咨詢咨詢 診斷診斷 提供解決方案

14、提供解決方案 通過推動推動 引導引導 實施服務(wù)目標實施服務(wù)目標 中部地區(qū)格局業(yè)務(wù)拓展小組常務(wù)副總經(jīng)理江西區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人河南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖北區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人 咨詢服務(wù)的實施操作手法o 多人駐場式 o 單人駐場式 o 顧問團式 o 資料和技術(shù)援助式 o 培訓式 o 綜合式 物業(yè)管理品牌資源的經(jīng)營 物業(yè)管理品牌經(jīng)營的實施物業(yè)管理品牌經(jīng)營的實施o 確定品牌經(jīng)營思路確定品牌經(jīng)營思路o 建立品牌經(jīng)營機構(gòu)建立品牌經(jīng)營機構(gòu)o 品牌經(jīng)營的實施品牌經(jīng)營的實施n 連鎖經(jīng)營連鎖經(jīng)營 n 品牌作價品牌作價 n 品牌租用品牌租用 n 品牌聯(lián)合品牌聯(lián)合 n 品牌擴張品牌擴張 物業(yè)管理信息類資源的經(jīng)

15、營 政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶、政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶、媒體資訊、各合作方、社會各方面媒體資訊、各合作方、社會各方面公司董事會公司董事會物業(yè)管理公司信息中心物業(yè)管理公司信息中心各物業(yè)客服中心各物業(yè)客服中心各專業(yè)分包公司各專業(yè)分包公司各子公司各子公司公司各部門公司各部門 物業(yè)管理信息資源經(jīng)營的實施物業(yè)管理信息資源經(jīng)營的實施o公司借助信息促進企業(yè)的管理與經(jīng)營更快更好地發(fā)展；o充分發(fā)掘信息的經(jīng)濟特性，通過信息經(jīng)營直接獲取收益?！拘畔⑿枨笳叩念愋托畔⑿枨笳叩念愋汀縪置業(yè)者的需求 o業(yè)主的需求 o發(fā)展商的需求 o社會服務(wù)供應(yīng)商的需求 o其他方面 【信息資源經(jīng)營信息資源經(jīng)營】 o建立A庫（信息庫） o

16、建立B庫（對應(yīng)關(guān)系庫）oA&B o重點關(guān)注 物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營物業(yè)資源的經(jīng)營 物業(yè)資源的經(jīng)營關(guān)鍵點物業(yè)資源的經(jīng)營關(guān)鍵點o不可侵犯所有權(quán)人的利益不可侵犯所有權(quán)人的利益n單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)資源經(jīng)營單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)資源經(jīng)營 n共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的共有部分經(jīng)營共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的共有部分經(jīng)營 o規(guī)避經(jīng)營活動中的風險規(guī)避經(jīng)營活動中的風險o正確認識物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性正確認識物業(yè)管理發(fā)展階段的規(guī)律性n業(yè)主群體意志表達的特殊性業(yè)主群體意志表達的特殊性 n前期物業(yè)管理階段的特殊性前期物業(yè)管理階段的特殊性 o積極儲備物業(yè)資源積極儲備物業(yè)資源n向發(fā)展商爭取向發(fā)展商爭取 n購買或租用商業(yè)網(wǎng)點購買

17、或租用商業(yè)網(wǎng)點 n在前期物業(yè)管理階段先行預(yù)備在前期物業(yè)管理階段先行預(yù)備 o區(qū)別不同物業(yè)類型及業(yè)主群體區(qū)別不同物業(yè)類型及業(yè)主群體o企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營與管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營與管理物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：停車場經(jīng)營 停車場經(jīng)營的重點停車場經(jīng)營的重點1嚴格遵守法紀嚴格遵守法紀n停車場許可證停車場許可證等證照。等證照。2根據(jù)停車場形式選擇經(jīng)營方法根據(jù)停車場形式選擇經(jīng)營方法n寫字樓、機關(guān)辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車場和社會寫字樓、機關(guān)辦公樓、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等附屬停車場和社會停車場。停車場。 3關(guān)注停車場經(jīng)營風險關(guān)注停車場經(jīng)營風險o停車場經(jīng)營的3類風險n1)車輛丟失賠償風險車輛丟失賠償風險n2)車輛損壞賠償風險車輛

18、損壞賠償風險 n3)小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風險小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風險 o停車場經(jīng)營風險的方法n1)風險責任應(yīng)盡量由保險公司承擔風險責任應(yīng)盡量由保險公司承擔n2)高度重視各類事故隱患高度重視各類事故隱患n3)將停車場交由專業(yè)停車場經(jīng)營公司管理將停車場交由專業(yè)停車場經(jīng)營公司管理4摩托車及自行車停放管理摩托車及自行車停放管理 車位供應(yīng)緊張的處理車位供應(yīng)緊張的處理 【停車場經(jīng)營汽車業(yè)務(wù)的種類停車場經(jīng)營汽車業(yè)務(wù)的種類】1汽車精品汽車精品o汽車精品經(jīng)營：n括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列括香水系列、電器系列、影音系列、腳墊系列、坐墊系列、飾品系列等。等。o汽車模型經(jīng)營 2汽車美容汽

19、車美容 n雙色洗車，泡泡浴洗車，計算機洗車；焦油、瀝青無痕去除；蟲尸、雙色洗車，泡泡浴洗車，計算機洗車；焦油、瀝青無痕去除；蟲尸、鳥糞專業(yè)去除；樹脂、油脂本色去除；漆面飛漆、駁殼虛印去除；各鳥糞專業(yè)去除；樹脂、油脂本色去除；漆面飛漆、駁殼虛印去除；各種氧化層去除；輪胎增亮、增艷翻新處理；金屬件去污去垢、除銹、翻種氧化層去除；輪胎增亮、增艷翻新處理；金屬件去污去垢、除銹、翻新處理；內(nèi)飾增亮增艷；汽車桑拿；新處理；內(nèi)飾增亮增艷；汽車桑拿； 劃痕修復。劃痕修復。3汽車養(yǎng)護汽車養(yǎng)護n輪胎修補翻新處理；更換機油三濾；發(fā)動機止漏；噴油嘴免拆清洗；輪胎修補翻新處理；更換機油三濾；發(fā)動機止漏；噴油嘴免拆清洗；

20、油封密封增效處理；發(fā)動機抗磨修復處理；變速箱免拆清洗；潤滑油封密封增效處理；發(fā)動機抗磨修復處理；變速箱免拆清洗；潤滑系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷卻系免拆清洗；車輛快速維修。系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷卻系免拆清洗；車輛快速維修。4汽車裝飾汽車裝飾o1)坐艙類：n鋪地膠；加裝桃木內(nèi)飾；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻鋪地膠；加裝桃木內(nèi)飾；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻新；真皮內(nèi)飾修補翻新；開汽車天窗。新；真皮內(nèi)飾修補翻新；開汽車天窗。o2)電器類：n安裝中控鎖；安裝防盜器；安裝倒車雷達；安裝安裝中控鎖；安裝防盜器；安裝倒車雷達；安裝G PS(全球定位系全球定位系統(tǒng)統(tǒng))；安裝語音導航系統(tǒng)

21、；個性噴涂；安裝；安裝語音導航系統(tǒng)；個性噴涂；安裝v C D、cD；加裝碟盒；加裝碟盒；加裝音響；加裝低音炮。加裝音響；加裝低音炮。o3)其他類：n底盤裝甲；整車貼膜；隔音工程。底盤裝甲；整車貼膜；隔音工程。 物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：會所經(jīng)營 會所概述會所概述【會所的表現(xiàn)形式會所的表現(xiàn)形式】o 以完善服務(wù)項目為目的的附屬形式o 以盈利為目的的形式【會所服務(wù)項目的種類會所服務(wù)項目的種類】o 康體項目的種類o 消閑項目的種類o 娛樂項目的種類【會所的歸屬會所的歸屬】 會所經(jīng)營的種類和模式會所經(jīng)營的種類和模式【會所經(jīng)營的種類會所經(jīng)營的種類】o個性會所 o專業(yè)會所 o生活會所 【會所經(jīng)營的模式會所經(jīng)營的

22、模式】o會員制會所 o委托經(jīng)營式會所 o獨立運營式會所 o加盟運營型會所 【其他模式】o7+1模式 o泛會所概念 o主題體驗式會所 o聯(lián)合式會所 o外聯(lián)式會所 會所經(jīng)營中的關(guān)鍵點會所經(jīng)營中的關(guān)鍵點1會所經(jīng)營可否對外開放會所經(jīng)營可否對外開放2非贏利性經(jīng)營非贏利性經(jīng)營3贏利性經(jīng)營贏利性經(jīng)營o 盡量擴大消費群體 o 開發(fā)新項目 o 面向業(yè)主經(jīng)營最好的會所是最實用的會所。o 合理控制成本對會所經(jīng)營者是十分重要的措施。o 適時調(diào)整經(jīng)營方向 4會所經(jīng)營中的風險防范會所經(jīng)營中的風險防范物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：社區(qū)廣告經(jīng)營 1不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟利益和精神權(quán)益不可侵犯業(yè)主的經(jīng)濟利益和精神權(quán)益n所使用的場地基本上都

23、屬于業(yè)主的公共財產(chǎn)所使用的場地基本上都屬于業(yè)主的公共財產(chǎn) 在使用場地前，在使用場地前，須征得業(yè)主的同意方可使用。須征得業(yè)主的同意方可使用。 n所訴求的對象主體是小區(qū)業(yè)主所訴求的對象主體是小區(qū)業(yè)主 2安全合法經(jīng)營安全合法經(jīng)營n廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全廣告發(fā)布不能危及建筑物及業(yè)主的安全 ， n發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場地的設(shè)置要遵守法規(guī)發(fā)布的廣告作品必須合法廣告場地的設(shè)置要遵守法規(guī)3傳播社會主義精神文明傳播社會主義精神文明4用專業(yè)途徑經(jīng)營廣告用專業(yè)途徑經(jīng)營廣告 物業(yè)資源中廣告經(jīng)營的種類物業(yè)資源中廣告經(jīng)營的種類1電梯廣告電梯廣告2屋頂及外墻廣告屋頂及外墻廣告3廳堂廣告廳堂廣告o 液晶顯示

24、 o 雜志架、廣告架 o 壁掛廣告 o 聲音媒體廣告 o 物品展示 4停車場廣告停車場廣告o停車場出口、入口處。o停車場管理人員崗亭。o直接放置到地面的燈箱。o噴涂在地面的文字及圖案。o地下停車場的墻壁、天頂、立柱。o在停車場懸掛氣球、燈箱等廣告載體。o其他停車場設(shè)施設(shè)備。o停車場管理人員散發(fā)平面廣告。5宣傳欄廣告宣傳欄廣告6企業(yè)形象展示廣告企業(yè)形象展示廣告o藝術(shù)雕塑形式 o花、草、樹、木形式 o傘類 o休閑椅 o戶外健身器材 o戶外垃圾桶 7社區(qū)路燈廣告社區(qū)路燈廣告8公益性廣告公益性廣告o指路牌或社區(qū)示意圖 o觸摸屏 物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：物業(yè)資源經(jīng)營的實施之：基地建設(shè)基地建設(shè) 業(yè)主資源的經(jīng)

25、營業(yè)主資源的經(jīng)營 業(yè)主資源的分類業(yè)主資源的分類【1】業(yè)主需求資源業(yè)主需求資源【2】業(yè)主財產(chǎn)資源業(yè)主財產(chǎn)資源n業(yè)主固定財產(chǎn)資源業(yè)主的物業(yè)。業(yè)主固定財產(chǎn)資源業(yè)主的物業(yè)。n業(yè)主流動財產(chǎn)資源業(yè)主流動財產(chǎn)資源 汽車、家具、汽車、家具、家電等。家電等。n業(yè)主貨幣資源業(yè)主貨幣資源 有價證券、有色有價證券、有色金屬、銀行存款等。金屬、銀行存款等?！?】業(yè)主無形資產(chǎn)資源業(yè)主無形資產(chǎn)資源n業(yè)主知識資源業(yè)主知識資源n業(yè)主社會關(guān)系資源業(yè)主社會關(guān)系資源 業(yè)主資源經(jīng)營的一般過程業(yè)主資源經(jīng)營的一般過程o (1)掌握需求信息 o (2)尋找經(jīng)營場所 o (3)成立服務(wù)組織 o (4)組合社會資源 o (5)搭建商業(yè)平臺 業(yè)主

26、需求資源經(jīng)營之一：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的原則社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的原則o正確處理物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營之間的關(guān)系 o協(xié)調(diào)各類社會關(guān)系 o關(guān)注環(huán)境保護 o確保服務(wù)質(zhì)量 n一是服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量一是服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量n二是服務(wù)過程的質(zhì)量二是服務(wù)過程的質(zhì)量n三是服務(wù)結(jié)果的質(zhì)量三是服務(wù)結(jié)果的質(zhì)量 物業(yè)租賃的概念n 1出租人必須是房屋所有權(quán)人。出租人必須是房屋所有權(quán)人。n 2出租人將房屋出租給承租人使用，出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租入股經(jīng)營或合作經(jīng)

27、營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。房產(chǎn)。 物業(yè)租賃的分類（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公房租賃；私房租賃（二）按房屋租賃期限劃分：定期租賃；自動廷期租賃；意愿租賃；（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租；凈租；百分比租金；（四）其他劃分方式 物業(yè)租賃管理模式（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式 租賃管理的概念與內(nèi)容o 租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中、租約期滿時共三個階段。租約簽訂前：租約簽訂前：制定租賃方案與策略制定租賃方案與策略租戶選擇租戶選擇租金確定租金確定1.租約談判與簽約管理租約談判與簽約管理租約期滿時：租約期滿時：租金結(jié)算租金結(jié)算租約續(xù)期租約續(xù)期1.房屋空間回收管理

28、房屋空間回收管理租約執(zhí)行過程中：租約執(zhí)行過程中：房屋空間交付房屋空間交付收取租金收取租金租金調(diào)整租金調(diào)整1.租戶關(guān)系管理租戶關(guān)系管理業(yè)主流動財產(chǎn)、貨幣及無形資產(chǎn)資源的經(jīng)營 業(yè)主流動財產(chǎn)資源的經(jīng)營業(yè)主流動財產(chǎn)資源的經(jīng)營o 1需求階段需求階段o 2處理階段處理階段n “二手家電經(jīng)營二手家電經(jīng)營”、“二手汽車市場二手汽車市場”、“書書畫作品交易畫作品交易”、“古玩市場古玩市場”，等等。，等等。 業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營業(yè)主貨幣資源的經(jīng)營1業(yè)主貨幣資源經(jīng)營的原則業(yè)主貨幣資源經(jīng)營的原則o1)不可違法經(jīng)營，須在我國銀行、金融、證券等法律法規(guī)的范圍內(nèi)進行經(jīng)營活動，o2)必須保證業(yè)主的資金安全。o3)慎重進行業(yè)主貨

29、幣資源經(jīng)營。o4)避免選擇投機項目。 2業(yè)主貨幣經(jīng)營的方法業(yè)主貨幣經(jīng)營的方法o1)聯(lián)合成立投資實體n與業(yè)主聯(lián)合成立投資實體，專業(yè)經(jīng)營物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項目。與業(yè)主聯(lián)合成立投資實體，專業(yè)經(jīng)營物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)項目。o2)吸引業(yè)主投資：n物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項目，通過制訂可行性投資方案吸引業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)尋找較好的商業(yè)項目，通過制訂可行性投資方案吸引業(yè)主投資。投資。o3)向業(yè)主融資n通俗的說法是向業(yè)主貸款借錢。通俗的說法是向業(yè)主貸款借錢。物業(yè)管理資本的經(jīng)營 物業(yè)管理資本的經(jīng)營物業(yè)管理資本的經(jīng)營 物業(yè)投資物業(yè)經(jīng)營管理o 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用o 物業(yè)管理（P

30、roperty Management）、o 設(shè)施管理（Facilities Management）、o 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（Real Estate Assets Management）、o 房地產(chǎn)組合投資管理（Real Estate Portfolio Management）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象o寫字樓：o零售商業(yè)物業(yè)o出租型別墅或公寓o工業(yè)物業(yè)o酒店o休閑娛樂設(shè)施 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)目標o 是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命同期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基

31、礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)o 管理型物業(yè)管理企業(yè)o 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)o 綜合型物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次 1:1:物業(yè)管理物業(yè)管理2:2:設(shè)施管理設(shè)施管理3:3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4:4:房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理o層次管理關(guān)系圖: 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作o（一）確定戰(zhàn)略o（二）確定標準o（三）構(gòu)建信息基礎(chǔ)o（四）決策分析o（五）進行資產(chǎn)組合 物業(yè)經(jīng)營管理計劃o 一、物業(yè)經(jīng)營

32、管理計劃的概念 (一)規(guī)則與計劃 (二)計劃的用途 (三)物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式o 二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作（一）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)市場分析（三）鄰里分析 o 四）物業(yè)現(xiàn)狀分析n 1、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。、建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多少，居室數(shù)目有如果是住宅，每套房屋的面積有多少，居室數(shù)目有多少多少n 2、可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。n 3、物業(yè)令人滿意程度（外觀印象、建成年

33、代、建、物業(yè)令人滿意程度（外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征）筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征）如何如何n 4、建筑物的實體（屋頂、墻體、樓板、門窗、樓、建筑物的實體（屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯、）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及梯、電梯、）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當?shù)牡胤侥軙r。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當?shù)牡胤侥芊窦m正。有無需要請結(jié)構(gòu)工程師來進行安全鑒定的否糾正。有無需要請結(jié)構(gòu)工程師來進行安全鑒定的問題。問題。 n5、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)

34、生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。供電系統(tǒng)等的狀況如何。n6、提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施。它們的實體及、提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施。它們的實體及外觀狀況如何。外觀狀況如何。n7、土地與建筑物的關(guān)系（如停車場、分區(qū)規(guī)劃）如何。建、土地與建筑物的關(guān)系（如停車場、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。筑物及土地可否使用的更為合理有效。n8、建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。n9、當前的出租率、租金水平及租

35、戶構(gòu)成如何。、當前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。n10、當前物業(yè)管理師的情況如何。每個人的工作態(tài)度、能、當前物業(yè)管理師的情況如何。每個人的工作態(tài)度、能力、學習及目標怎樣。力、學習及目標怎樣。o（五）業(yè)主目標 構(gòu)造物業(yè)管理方案o（一）探討改進舊有物業(yè)的可能性 1更新及現(xiàn)代化 2改變建筑物的用途o（二）物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容o 1建筑物管理計劃（建筑物維護的標準）（建筑物管理策略）（物業(yè)檢查計劃）（公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容）（公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容） 2租賃計劃 3財務(wù)收支計劃 4物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃n（1）物業(yè)績效評估指標預(yù)計租值與實際租值的比較實際和預(yù)計的資）物業(yè)績效評估指標預(yù)計租值與實

36、際租值的比較實際和預(yù)計的資本價值的增長收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風險與其市場競爭對本價值的增長收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風險與其市場競爭對手的比較資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較凈收益即毛收益手的比較資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較凈收益即毛收益減速去成本空置水平服務(wù)收費水平拖欠租金和壞賬財務(wù)內(nèi)部收減速去成本空置水平服務(wù)收費水平拖欠租金和壞賬財務(wù)內(nèi)部收益率對于機構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。益率對于機構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。n（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。 物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)（一）年度運營預(yù)算（二）資本支

37、出預(yù)算（三）長期預(yù)算物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的指標體系 （一）物業(yè)管理績效評價基本指標：o1.財務(wù)效益狀況指標：o（1）凈資產(chǎn)收益率 o（2）總資產(chǎn)報酬率o（3）財務(wù)內(nèi)部收益率o2.資產(chǎn)營運狀況指標o（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 o（2）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 o3.償債能力狀況指標o（1）資產(chǎn)負債率o（2）利息保障倍數(shù)o4.發(fā)展能力狀況指標o（1）營業(yè)增長率 o（2）資本積累率 （二）物業(yè)經(jīng)營管理績效評價修正指標1財務(wù)效益狀況修正指標o （1）主營業(yè)務(wù)利潤率o （2）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)o （3）成本費用利潤率2資產(chǎn)營狀況修正指標o （1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率o （2）不良資產(chǎn)比率o （3）資產(chǎn)損失比率3償債能力狀況修正指