房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)用經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)驗(yàn)大全

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)用經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)驗(yàn)大全(最新最全)! 2016-10-24 項(xiàng)目總的發(fā)問(wèn)!項(xiàng)目利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來(lái)的？房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要哪些要素投入？什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？第一部分：房地產(chǎn)測(cè)算基礎(chǔ)1.房地產(chǎn)估算的思路2.房地產(chǎn)估算的假設(shè)第二部分：房地產(chǎn)成本構(gòu)成對(duì)于一般租售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成：01（一）土地取得的費(fèi)用 提示：取得的只能是使用權(quán)，我國(guó)的土地所有權(quán)只有兩種：國(guó)家和集體錯(cuò)誤案例：電視上一個(gè)律師竟然說(shuō)土地所有權(quán)屬于某家。如果不是公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，如何確定土地的價(jià)款？1.市場(chǎng)比較法：2.成本逼近法：3.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：02 （二）前期工程費(fèi)

2、  03 （三）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)  房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。1. 建筑安裝工程費(fèi)2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的15%，某某項(xiàng)目達(dá)到25%3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的3-5%4.估算方法：04 （四）管理費(fèi)用   注：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?5 （五）財(cái)務(wù)費(fèi)用   06 （六）銷售費(fèi)用   

3、07 （七）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)  08 （八）其他費(fèi)用  09 （九）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)  開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表01 （一）開(kāi)發(fā)計(jì)劃  開(kāi)發(fā)計(jì)劃就是整個(gè)開(kāi)發(fā)期數(shù)量擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。項(xiàng)目案例項(xiàng)目案例02 （二）銷售計(jì)劃  項(xiàng)目案例03 （三）價(jià)格估算  價(jià)格估算-市場(chǎng)比較法價(jià)格估算-收益法價(jià)格估算-成本法注：寫(xiě)字樓售價(jià)按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。04 （四）租售收入 05 （五）稅費(fèi)估算 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)

4、納稅的主要稅種如下：土地增值稅第四部分：項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算01 （一）基本概念利潤(rùn) 資金價(jià)值現(xiàn)金流量現(xiàn)金量與利潤(rùn)的關(guān)系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)參考萬(wàn)科核心指標(biāo)的基本要求（參考）資金使用計(jì)劃02 （二）核心指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用銷售凈利率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期03 （三）參考指標(biāo)總投資回報(bào)率 地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開(kāi)發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。銷售毛利率資金峰值比例資金峰值的界定：資金峰值指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。現(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。第五部分：項(xiàng)目性分析01（一）盈虧平衡分析 02（二）敏感性分析  如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告