萬科地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量管理要點

1、建筑工程質(zhì)量管理要點第一條質(zhì)量管理要點 1.1各施工單位需按照國家相關(guān)施工工藝、 工法、質(zhì)量驗收標準等開展工程建造 活動，以下僅指明萬科的一些質(zhì)量關(guān)注點和做法要求， 這是萬科地產(chǎn)在長期地產(chǎn) 開發(fā)過程中積累的一些經(jīng)歷和教訓， 各施工單位需執(zhí)行，同時這也是監(jiān)理公司檢 查的重點；1.2萬科質(zhì)量管理中涉及到檢驗批、檢驗程序等標準可能會高于國家標準規(guī)定， 監(jiān)理公司和各承包商監(jiān)理公司需按照此管理方法中規(guī)定執(zhí)行；1.3乙方進場后應按照甲方要求在約定時間編制詳細的可供監(jiān)理檢查的切實可 行的質(zhì)量控制、施工平安管理、文明施工管理、施工測量控制、施工人員安排及 管理架構(gòu)有管理人員及特殊工種上崗證、施工材料設備進場方

2、案含分包 及甲供材料、總包單位與甲方指定分包單位現(xiàn)場配合事項、成品保護措施等的施工組織設計，并報送監(jiān)理、甲方審批；開工后 30天，乙方提交砌筑抹灰工程 專項保質(zhì)方案含構(gòu)造節(jié)點大樣圖報送監(jiān)理、甲方審批；乙方在收到甲方提供 的防滲漏體系文件后30天，根據(jù)該文件結(jié)合本工程實際，編制詳細而具體的防 滲節(jié)點深化設計圖及專項保質(zhì)方案報送監(jiān)理、甲方審批。乙方未按時提交上述容， 乙方支付甲方違約金1000元/天*項，并按甲方、監(jiān)理指定要求提交上述容及整 改措施。1.4工程實行周報和月報制度。工程周報在每周工程例會前一天報送甲方和監(jiān) 理，周報包括本周方案和上周完成工作、未完成情況說明包括擬米取措施、最 終完成時

3、間；工程月報由乙方在每月25日前向甲方及監(jiān)理報送，主要容包括？ 本月完成工程月報？和？下月施工方案?，?下月施工方案？必須具體、詳細，包括人力安排、增加人力的來源、工程量等。乙方應準時報送以上資料，否那么甲方 有權(quán)不予支付本期進度款或順延支付時間。1.5凡由甲方提供臨設用地的，乙方的臨設搭建需提供臨設搭設方案及臨設平面 布置圖，經(jīng)甲方審核在指定位置或指定圍搭建；第二條材料控制2.1材料控制是施工質(zhì)量的前提，所有進場材料必須按照國家相關(guān)程序報監(jiān)理檢驗并形成相應記錄，另砌筑材料、砌筑抹灰砂漿配比控制、防水材料、鋁合金門窗、成品煙道必須按照萬科相應表格重點檢查驗收；2.2鋼筋：鋼筋品牌必須征得監(jiān)理和

4、萬科工程管理部的同意前方可采購進場；鋼筋進場后監(jiān)理公司必須見證送檢，按照國家？鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼筋？和當?shù)?質(zhì)檢部門的規(guī)定抽取試件作力學性能檢驗；鋼筋必須分類碼放，材料標識齊全， 不同級別鋼筋須做好標識，嚴禁混放；2.3混凝土：每次混凝土澆筑時，第一車混凝土到場，監(jiān)理公司必須旁站，混凝 土供貨商須隨車提交混凝土配合比、 出廠檢驗報告等資料給監(jiān)理，砼試塊留置按 規(guī)執(zhí)行。2.4砌筑材料：總包在確定砌體材料供給廠家前， 必須組織監(jiān)理和萬科工程管理 部到廠家考察，征得萬科工程管理部認可后，方可采購，砌體材料進場必須有產(chǎn) 品的合格證書和產(chǎn)品性能檢測報告，重點關(guān)注砌體的尺寸規(guī)整性和養(yǎng)護齡期指標；砌筑材

5、料進場堆放必須注明進場時間，蒸壓加氣混凝土砌塊應注意防雨、防 潮等措施，要求下墊上蓋；砌塊進場后，每批都需報監(jiān)理驗收，加氣砼砌塊除進 展常規(guī)檢測外必須進展枯燥收縮率的檢測。加氣混凝土等混凝土砌塊需重點關(guān)注 砌塊的進場養(yǎng)護齡期，齡期不夠的，嚴禁使用;2.5水泥：水泥品牌必須經(jīng)過監(jiān)理和萬科工程管理部認可前方可采購進場。2.6防水材料：要求施工單位防水材料按照合同約定的品牌采購，進場時報監(jiān)理組織驗收；2.7砂漿：砂漿集中攪拌，配合比標識牌明確，計量設施完整增加上料平臺： 加氣塊砌筑采用干法施工工藝，外加劑為“賽力特 CL專用砂漿添加劑：清水二 200g:40L( ±5%);2.8水電材料：

6、按甲方指定品牌采購，否那么按不合格處理。第三條實體質(zhì)量控制3.1主體構(gòu)造1模板：周轉(zhuǎn)次數(shù)不超過七次，發(fā)現(xiàn)起皮及時更換。樓梯踏步、坡屋面要求增加上部蓋板。2澆筑前，必須進展模板清理、修整、涂脫模劑，要求總包必須配置吸塵器 清理模板垃圾，澆筑前必須用水濕潤模板，柱底必須留有垃圾清掃口；3澆筑前，作業(yè)面必須搭設專用澆筑通道和泵管支撐體系；4鋼筋：板、柱鋼筋保護層墊塊應使用塑料專用墊塊，板面筋馬凳需架在板底筋上；5混凝土澆筑完成后必須注意養(yǎng)護，特別是屋面混凝土尤其是斜屋面混凝土 的養(yǎng)護斜屋面必須覆蓋濕麻布袋，施工單位必須有專人負責澆水養(yǎng)護；6屋面、露臺、衛(wèi)生間等有防水要求的混凝土板，澆筑時構(gòu)造自找坡；

7、3.2砌筑、抹灰1砌筑必須進展樣板施工，要求所有根本戶型均需做樣板，樣板經(jīng)監(jiān)理和萬科工程管理部驗收后，方可大面積施工；必須填寫？戶型砌筑樣板驗收表？和在現(xiàn) 場樣板房做好標識；2砌筑放線：砌筑不僅要放出墻體、門洞邊線，還需在離墻邊250-500mm圍放出方正控制線，并保存到移交精裝單位；3蒸壓加氣混凝土砌塊砌筑采用干法施工；4抹灰前需打灰餅，并放出建筑1米線、門洞中線，木門副框安裝完成后抹 灰，及副框塞縫；5砌體拉接筋：必須后植或者用膨脹螺栓。6煙道：對于煙道安裝，要求靠煙道的墻必須抹灰后再安裝煙道， 同時用C20 細石混凝土堵塞縫隙煙道和墻體之間，煙道與樓板相交處用 C20膨脹混凝 土進展吊洞

8、處理，煙道在衛(wèi)生間做反坎，安裝完后煙道整面掛網(wǎng)，和墻體一起抹 灰；7總包必須設有專門的砂漿攪拌場地，并懸掛砂漿配比標識牌，嚴禁砌筑砂 漿、墻抹灰砂漿、外墻抹灰砂漿、防水砂漿在一起攪拌；砂漿必須在砂漿攪拌場 集中攪拌，嚴禁在工作面現(xiàn)場攪拌，由攪拌場集中攪拌后，運到作業(yè)面，用專用 砂漿料斗盛放；8砌筑磚縫砂漿飽滿，所有砌筑都必須雙面勾縫，嚴禁通縫；9采用混合砂漿抹灰時，陽角部位先做護角；10門洞預留：洞口位置、幾何尺寸準確，門框塞縫寬度0mm-20mm ；3.3細部做法1涂料做法的外墻第一層抹灰完成需預留成品塑料分割線條，分割線條離窗 洞口和瓷磚面的交接部位5cm遠處斷開；2在樓梯下口和外墻窗的上

9、沿窗楣抹灰需 做塑料成品滴水線，且外墻鋁 合金窗臺室外下沿口窗臺泛水抹灰為成一自然向外排水坡度，高差不小于1cm且大于10% ；3所有突出外墻面的構(gòu)件如凸窗臺板、空調(diào)洞板、雨棚板上面的平面要做泛水坡度，坡度大于5%，板與墻體相接處需抹成園形R角；4所有突出外墻面的構(gòu)件如凸窗臺板、空調(diào)洞板、雨棚板的下口需做塑料成品滴水線；5外墻磚劈開磚、窯變磚須使用專用勾縫劑進展勾縫處理；普通外墻磚使用水泥膏勾縫處理。3.4防水施工總包在防水施工前做基層的清理和蓄水試驗，監(jiān)理、甲方防水單位聯(lián)合驗收不滲 漏后，才能開場防水施工，防水層施工后，進展二次蓄水試驗，經(jīng)監(jiān)理、萬科工 程管理部驗收不滲漏后，進展保護層和其它

10、工序施工；3.5構(gòu)造自防水1降板：要求構(gòu)造施工中，陽臺降板100mm，有保溫要求的露臺降板250mm ， 無保溫要求的露臺降板100 mm ;雨棚降板100mm或加200mm混凝土反坎， 空調(diào)板降板100mm或加200mm混凝土反坎，非沉箱式衛(wèi)生間降板80，設地漏, 沉箱式衛(wèi)生間降板約350mm 可根據(jù)周邊的梁高確定，箱底設側(cè)排地漏口， 廚房降板5cm ；2混凝土反坎：廚、衛(wèi)間周邊設砼導墻高 200mm，室外空調(diào)板靠室墻體周 邊設200mm高，室單元樓梯和樓梯平臺靠同住戶戶墻體設 200mm高，衛(wèi)生間 類的管道井周邊設200mm高反坎；建議反坎與構(gòu)造一起澆筑；3套管：所有穿越外墻的水管必須 預

11、埋鋼制防水套管，其中地下室外墻防水 套管兩端的長度需比外墻完成面高2cm，套管和水管間封堵推薦用瀝青麻絲封堵 密實，然后用1:2防水砂漿封堵；衛(wèi)生間側(cè)排地漏等穿墻套管為防水套管，水管 和套管間用1:2防水砂漿封堵?lián)剿嘤昧?.8%的防水粉；管道穿越樓板無 防水套管的時候需加管材配套的專用防水止水環(huán)；4空調(diào)套管：所有砌體中的空調(diào)洞、排氣扇洞、熱水器洞需采取預制塊做法， 要求預留pvc管管道坡向室外，為高外低，高差3cm，管道伸出預制塊各2cm ； 梁的上述洞無需采取預制塊做法，但也需保持套管坡度。5堵洞：腳手架不得在外墻體中設置腳手眼。所有堵洞要求樣板先行，由專 人負責堵洞，并要求監(jiān)理全數(shù)隱蔽驗

12、收；所有外墻的洞口需用C20細石膨脹混凝土封堵，嚴禁用砂漿封堵，封堵后需做 1mm厚JS防水加強，防水面大于洞口 10cm ；6外墻窗臺壓梁：對外窗臺要在砌體上做鋼筋砼窗臺壓梁，在砌筑時預留2根 ©6鋼筋，伸入墻150mm 加氣塊砌體為通長，并預留100mm高度，后澆 C15混凝土現(xiàn)澆窗臺壓梁，要求壓梁兩端伸入墻體不小于 150 mm，且高外低， 高差不小于30 mm ；7側(cè)排地漏：所有沉箱排水和屋頂保溫層排水的側(cè)排地漏口標高需低于構(gòu)造面2cm，構(gòu)造自找坡坡向側(cè)排地漏；3.6淋水試驗1要求坡屋面、外墻、鋁合金窗需做淋水試驗，由監(jiān)理單位組織專項淋水驗收，并形成專項記錄？外墻淋水記錄？，

13、每2個小時記錄一遍滲漏情況，第一 次淋水圍包括有防滲漏要求的外墻、 鋁合金窗、坡屋頂、衛(wèi)生間墻面、廚房地面， 發(fā)現(xiàn)滲漏后進展整改，第二次淋水圍可針對第一次淋水滲漏點， 以此類推，直到 未發(fā)現(xiàn)滲漏；2淋水試驗的管道布設、水泵、閥門、用水由總包單位負責，淋水試驗每六 層設置一道，水壓力為2公斤，流量為0.5L/S*m 水管管長，25PVC 管, 孔距100mm，淋水時間為12小時；3.7水電工程1水管壓槽：給水管道采取在構(gòu)造混凝土外表壓槽施工工藝，先壓槽深度不超過20mm，以后再進展水管配管和試壓等工序， 嚴禁直接埋在混凝土構(gòu)造 層中；剪力墻部位也采取壓槽方法，防止以后剔鑿混凝土，水管在樓面的水平

14、走 向為離墻20-50cm為宜，冷熱水管間間距10cm ;2給水管保護：施工完成水管后，水管必須打壓，打壓驗收合格后，立即用1:2.5水泥砂漿保護，要求保護層為返出水管兩邊各 10cm，高出混凝土構(gòu)造面2cm，要求交付裝修前必須通水，帶水作業(yè)；3給水水管標識：要求總包在毛坯房移交前對地面、墻面水管做好成品保護工作，冷熱水管必須做好油漆走向標識，在冷熱水管兩側(cè)20cm彈墨線做為保護區(qū)域控制線，在水管上用紅蘭油漆分別標識冷熱和注明方向；4給水管移交：所有給水管道要求總包試壓完成后，帶水移交給精裝修單位，所有接水點處需用堵頭封堵，注意衛(wèi)生間和廚房的接水點的堵頭需露出毛坯面 1.5cm，防止精裝修貼磚

15、后堵頭太深需加接頭或太突出不美觀熱水器部位，總 包需用軟管將冷熱水連通，保持熱水管道中也充水；5排水管道和地漏移交：室的地漏安裝由裝修單位根據(jù)裝修面來施工，因此排水管道移交時需裝修單位倒水檢測管道通暢情況，然后用專用管帽封堵好，移 交后的管道保護由裝修單位負責;6室電氣：要求總包將所有室線盒在安裝完成后用鐵皮蓋保護，防止污染， 線盒周邊收口到位，線盒埋設超過2cm的必須加套盒，穿電線由總包完成如為 毛坯交付給業(yè)主那么僅需穿鐵絲，無需并線頭，住戶箱由總包安裝，并通電到 位，移交后電箱、電線的成品保護責任由裝修單位負責；3.8線位移交1門洞線位移交：總包應移交，門洞中線、方正控制線、1米線；2窗洞

16、線位移交：總包應移交建筑1米線、外墻灰餅、窗中線；3精裝線位移交：總包應移交地面墻體方正控制線，建筑1米線；3.9工序移交1防水基層移交：基面干凈平整、坡度符合要求、陰角圓弧處理、節(jié)點按圖 施工；2木門塞縫由總包單位負責；3電梯門塞縫由總包單位負責；4鋁合金門窗塞縫由鋁合金門窗安裝單位負責，總包負責收口；5移交精裝修：總包應把已施工完成的毛坯房移交甲方，甲方可委托第三方 按合同、技術(shù)規(guī)、圖紙等要求對已施工完成的毛坯房驗收，總包必須配合，并在 限定時間完成整改質(zhì)量問題；6外墻涂料基面移交：總包應按高級抹灰標準對基面進展移交，涂料施工單 位可以因為抹灰質(zhì)量問題拒絕接收，質(zhì)量問題由總包負責整改。建筑

17、防水和墻體滲漏問題專題研究（萬科） 2010 年 12 月 08 日 11:56住宅建筑滲漏問題一直是工程質(zhì)量方面的棘手問題，并且很容易由報修處理 演變?yōu)楣こ藤|(zhì)量投訴。在解決滲漏問題的過程中，公司一方面在技術(shù)、本錢、人 力上有很大的投入，但由于滲漏問題的復雜性原因，業(yè)主對滲漏維修的效果和效 率方面并不滿意，嚴重的甚至對我們喪失信心，從而引起業(yè)主劇烈的反響。研究圍：城市花園、紫金苑、花園新城、金色家園、四季花城研究的依據(jù)：?屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)？GB50207-2002?建筑防水工程技術(shù)？?建筑工程防水設計與施工手冊？?建筑施工手冊？第四版?地下防水工程施工及驗收規(guī)？GBJ208-83。?地下工程

18、防水技術(shù)規(guī)？GBJ108-87。丨?建筑工程質(zhì)量檢驗評定標準？GBJ301-88。研究對象：建筑防水滲漏、外墻滲漏?？蛻絷P(guān)系矛盾問題：滲漏問題之所以成為工程質(zhì)量難點問題， 和業(yè)主的高度關(guān)注 有關(guān)，和業(yè)主的切身利益相干，業(yè)主從心里上不能容忍這樣的問題存在。對我們的維修要求較高。但由于滲漏問題處理存在著滲漏原因判斷困難、 責任判定困難、 本錢投入較大、維修工藝復雜等因素，造成我方維修的時效和效果和業(yè)主的要求 存在很大的差距，甚至屢次維修仍然沒能解決問題，業(yè)主態(tài)度轉(zhuǎn)而劇烈，最終造 成客戶關(guān)系對立。滲漏原因分析：滲漏問題產(chǎn)生的原因多種多樣，歸納起來有設計、材料、施工方面的原因，概略分析如下：設計是前提

19、：圖紙是工程施工的關(guān)鍵性技術(shù)文件，圖紙首先要滿足國家設計規(guī)規(guī)定的強制指標如：防水工程的防水等級，其次要明確構(gòu)造做法，再次要有詳細的細部處理 圖示。分析以往圖紙產(chǎn)生的問題，強制規(guī)定和構(gòu)造做法根本滿足要求，但細部處 理圖示缺乏。但防水施工的關(guān)鍵就在于細部處理， 通常圖紙會給定標準圖集具體 節(jié)點，但標準圖集和實際工程結(jié)合程度并不嚴密，甚至根本沒有標注。在和探討具體問題細節(jié)時發(fā)現(xiàn)，設計人員對細部問題處理也不清楚應該怎么做，或者對此問題也沒有更好的解決方法。圖紙問題從而轉(zhuǎn)化為施工問題。圖紙上各專業(yè)穿插問題沒有規(guī)定統(tǒng)一做法， 構(gòu)造設計和建筑設計的矛盾主要表現(xiàn) 在坡屋面工程、廚房衛(wèi)生間降板。水電專業(yè)和土建的

20、矛盾主要表現(xiàn)在廚房衛(wèi)生間 和墻體。土建專業(yè)設計問題還缺少防滲漏構(gòu)造做法，如：外墻抹灰、空調(diào)板、飄窗、外窗 欄桿、陽臺欄桿等。對應措施：參與編制設計任務指導書-具體要求設計的深度細部構(gòu)造圖示、標準圖索引參與并跟蹤設計進程-反響墻體砌筑構(gòu)造、外挑構(gòu)件構(gòu)造、節(jié)點構(gòu)造缺陷與缺乏, 加強工藝難點部位圖示程度。重點關(guān)注專業(yè)矛盾問題-廚衛(wèi)水暖布管和防水施工穿插問題設計技術(shù)措施。材料是關(guān)鍵：國家對防水工程材料選擇有詳細的規(guī)定，結(jié)合工程特點有很大的材料選擇空間， 但是目前防水建材行業(yè)比擬混亂，市場上充滿著大量的假冒偽劣產(chǎn)品，這給我們 在材料選擇方面提出了較高的要求-汰劣存優(yōu)， 這是防水材料作為抵抗雨水滲透 的屏

21、障作用所決定的。公司應用過的防水材料多種多樣，如：SBS卷材、雙組分聚氨酯、高分子、固安 諾、單組分聚氨酯、JS、剛性防水等。從近幾年的問題分析可以得出結(jié)論：聚氨 酯不適合應用于外露外表，剛性防水效果并不穩(wěn)定，固安諾不適合快速的施工節(jié) 奏。對應措施：結(jié)合目前的建材市場和工程實際需要， 在公司部已經(jīng)明確了防水施工材料： 屋面 和地下工程防水為SBS，廚衛(wèi)、陽臺防水材料為單組分聚氨酯，卷材和涂膜的厚 度根據(jù)圖紙要求和國家規(guī)執(zhí)行。材料采購注重選擇有實力、質(zhì)量管理體系健全的、社會信譽良好的防水材料生產(chǎn) 廠家入圍招標。確實保障運用到工程中的防水材料在技術(shù)性能、 耐久性能等各方 面滿足需要。施工是根底:

22、防水施工由于涉及到人工操作、工序交接、穿插作業(yè)等問題，因此施工管理和控 制將最終決定防水施工質(zhì)量的好壞， 分析以往的案例，施工工人的操作水平、責 任心，前后道工序的質(zhì)量，成品保護，施工方案得當，技術(shù)交底培訓，檢查監(jiān)視， 盛水試驗，交接檢查驗收等任何方面出現(xiàn)問題，都會影響到實際防水施工質(zhì)量。 因此施工管理將是我們現(xiàn)場工程人員的核心工作之一。對應措施：施工方案的編制要堅決杜絕為了編制而編制的現(xiàn)象，方案措施選擇要滿足工程實 際需要，并能有針對性的解決以前出現(xiàn)的問題， 在方案中明確施工工藝和操作工 藝，明確工序質(zhì)量標準，不合格工序堅決返工，不能姑息。樣板引路制度要大力推廣，通過樣板引路制度驗證施工方案

23、的缺乏和發(fā)現(xiàn)新的問 題。展示施工過程和工序標準及交接驗收標準，并作為培訓有關(guān)的施工管理人員 和操作人員的實體教材。強化工序交接檢查驗收制度，不合格工序下道工序拒絕承受。解決措施：針對防水問題從責任、利益、義務的角度分析，以前我們走過的道路 證明：走單純技術(shù)保證的路子是有其局限性的， 我們單獨外委防水施工單位進展 防水施工，雖然防水施工單位的專業(yè)能力要強一些， 事實上卻肢解了工程，造成 了工程質(zhì)量責任載體的多樣化，增加了管理環(huán)節(jié)和控制協(xié)調(diào)的難度。 各方只對自 己負責的局部負責，總包單位沒有意愿對甲委施工的工程質(zhì)量負起管理責任，并且沒有確實的管理投入，成品保護意識不強。由于總包的優(yōu)勢地位造成甲委防水 施工單位不能嚴格進展工序交接檢查驗收制度。一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，雙方互相推 委，最終我方處于一種為難的裁判的地位， 需要消耗大量的精力調(diào)查取證，并且 判斷的結(jié)果還很難令雙方滿意。為此我們首先要做的是理順工程質(zhì)量責任主體，并按照責任主體的利益和義務調(diào) 整我們的